房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

1/1房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

一、中國地產(chǎn)發(fā)展30年回顧

從1978年的土地相關(guān)法規(guī)的調(diào)整算起，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴

隨著改革開放經(jīng)歷了30年的風(fēng)雨歷程，但是，即便如此，國內(nèi)的房

地產(chǎn)市場仍不是一個完全競爭的市場，而是一個以政策為主導(dǎo)的政

府市場。

2003年以來，隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，國內(nèi)房

地產(chǎn)市場的發(fā)展也逐漸處在一個更為廣闊的政治、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境

之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)，以及各級市場在不斷博

弈中發(fā)展和成熟。

1、房地產(chǎn)發(fā)展的四個階段

1978～1991年的理論突破與起步階段

土地法、規(guī)劃法的制定與實(shí)施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù);

深圳(羅湖區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的示范作用，開始逐漸向全國推廣。

1991～1995年非理性炒作與調(diào)整階段

以鄧小平南巡為標(biāo)志，中國南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，其中炒作最為嚴(yán)重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬

著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了一個漫長的低迷期。

1995～2003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段

整體說來，這一階段是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展得最好得一個時期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步地

成長，中國得房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個穩(wěn)步上升的通道。

1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場

處在一個萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府

需要全面啟動商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革前沿的

深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中

最為主要的就是藍(lán)印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得

到推廣。

2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時也直接刺激了商品

房市場的發(fā)展。

2003～2007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段

2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而2005～2006年則是政策出臺最為密集的階段。

在這一時期，政府先后出臺了10多項(xiàng)政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反

思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利

益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實(shí)處之后，常常不是被夸大，就

是被縮小。

2006～2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國

內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期

為“高熱”的樓市降溫。

2007年～2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段

2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升

溫的房價開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。

2008年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也

受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速

明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個

行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期。

從近期的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展情況看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時間，最快會在2009年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠(yuǎn)的未來。

2、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國商品房市場的全面啟動和發(fā)展的時限并不長，期間也沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同時，中國的政治、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行存在一些區(qū)別于成熟市場的特點(diǎn)。

2006年以來的全面調(diào)控，正在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的種種弊端，修正其發(fā)展的軌道，市場向著規(guī)范化發(fā)展的道路前進(jìn)。

現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和運(yùn)行的主要特點(diǎn)和變化：

房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一

整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較低，行業(yè)對資金市場的變化敏感。

隨著信貸政策的改變，國內(nèi)房企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風(fēng)險能力正在增強(qiáng)。

圈地的可能性依然存在

由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進(jìn)行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大困難，現(xiàn)階段進(jìn)行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以及資本金充裕的國有大型地產(chǎn)集團(tuán)等。

住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理

宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行業(yè)降溫的同時，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù)減少，同時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對普通居住群體的產(chǎn)品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出。

住房保障制度尚不健全

國內(nèi)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住

房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向

中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，其操作性逐漸得到改善。

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負(fù)債率較高

到2007年底，全國有各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5萬家，行業(yè)集中

度較低，而平均的負(fù)債率則高達(dá)80%。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的深入，未來將可能有超過三分之二的企業(yè)會退出房地產(chǎn)市場，而行業(yè)的資源將央企集團(tuán)、外資地產(chǎn)集團(tuán)

和各地國資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100的

房企市場占有率將可能超過50%。

另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整將有效降低企業(yè)的負(fù)債率，雖然短期內(nèi)房企從資本市場融資和再融資的能力明顯減弱，但長期來看，房地產(chǎn)對于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè)龍頭和上市公司的盈利

能力與市場占有率，更將成為各類資金追逐的對象。

房地產(chǎn)交易體系不夠完善

在房地產(chǎn)交易體系中，一二級市場交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等，存在較多的不規(guī)范行為，同時交易誠信的缺失，也成為房地產(chǎn)

服務(wù)業(yè)發(fā)展急待突破的瓶頸。

隨著政府調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場行為將逐漸趨于規(guī)范，之前存在的問題將逐步得到解決?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、行業(yè)的整合，將有可能加速這一市場規(guī)范化發(fā)展的進(jìn)程。

拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題

國內(nèi)很多城市面臨大面積的舊城改造，而拆遷中存在的問題使得這一進(jìn)程中糾紛不斷，城市發(fā)展受到一定的限制。

隨著國內(nèi)拆遷安置領(lǐng)域政策的相繼出臺，之前存在的問題和其他可能出現(xiàn)的問題將逐步得到解決，但這將可能需要經(jīng)歷一個漫長的

過程。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回顧

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計民生，是國家的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)之一，其公共的屬性決定了政府必須發(fā)揮干預(yù)、管理和調(diào)控的職能來進(jìn)行調(diào)控，以

保證行業(yè)運(yùn)行在正確的軌道之上，否則將對國民經(jīng)濟(jì)、金融體系，

以及普通百姓的生活產(chǎn)生極大的影響。

1998年，隨著住房分配貨幣化政策的出臺，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展正式拉開大幕，而伴隨著行業(yè)發(fā)展的，則是一個持續(xù)了10年的宏

觀調(diào)控歷程。

宏觀經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控對房價走勢的影響

總體說來，中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以分為立法與刺激行業(yè)發(fā)展，以及規(guī)范和調(diào)整行業(yè)運(yùn)行這兩大階段。

【1998～2003年規(guī)范發(fā)展期】

政府通過法律法規(guī)、行政等方式，從法律依據(jù)等方面，促進(jìn)和刺激國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，出臺配套的措施，以規(guī)范土地交易、商品房交易、三級市場交易等行為，整體上

給與行業(yè)以各類的支持。

這一時期出臺政策中較為重要的有：

1998年7月3日，國發(fā)(1998)23號《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城

鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》;

2000年，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)

收費(fèi)的通知》;《房產(chǎn)測量規(guī)范》;

2001年，建設(shè)部、國家工商行政管理局的新版《商品房買賣合

同示范文本》;財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收

政策的通知》;財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)

稅費(fèi)政策的通知》;

2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號文件

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。

【2003～2007年的強(qiáng)化調(diào)控期】

隨著各地房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象逐漸明顯，從2003年起，中國逐漸

加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，而之后的2004～2006年，則被業(yè)界

成為房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，其出臺政策之多、涉及范圍之廣，都是

其他行業(yè)所無法比擬的。

最初的調(diào)控從房地產(chǎn)業(yè)的源頭開始，即規(guī)范和整治土地市場，這與當(dāng)時的“開發(fā)區(qū)圈地?zé)帷泵芮邢嚓P(guān)。

2003年7月，國務(wù)院辦公廳先后發(fā)出《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)

區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的

通知》。

11月3日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整

頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規(guī)設(shè)立

的各類開發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕地和非法轉(zhuǎn)讓土地的行

為得到依法查處，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得到全面推行

和落實(shí)，土地市場秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。

2004年3月31日，國土資源部71號令，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營

性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》;這也就

是“8.31大限”的由來。

5月13日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行

聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。

7月底，國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，規(guī)定自2004年10月1

日起施行。

9月2日，中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低

于項(xiàng)目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是

繼2003年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸

款監(jiān)管的重要信號。

10月29日，中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是九年來的首次加息。

2005年3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息。

3月26日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”(即舊《國八條》)。

政策內(nèi)容：

1、高度重視穩(wěn)定住房價格;

2、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任;

3、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè);

4、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量;

5、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;

6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行;

7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;

8、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。

4月27日，國務(wù)院溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢后，出臺了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的八點(diǎn)意見(即新《國八條》)：

1、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu);

2、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理;

3、加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng);

4、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求;

5、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)

交易行為的調(diào)節(jié)力度;

6、加強(qiáng)金融監(jiān)管;

7、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序;

8、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

5月17日～30日，《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。

該通知要求2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對

外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

2006年5月17日，“國六條”(即《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)

定住房價格的意見》)出臺。

1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

2、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過

快增長。

4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

5、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極

發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住

房價格的意見》(國辦發(fā)[2006]37號)，即9部委“十五條”，對

“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房

首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出雙70%(90/70)的標(biāo)準(zhǔn)。此政策

旨在通過對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步穩(wěn)定住房價格。

7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)

入和管理的意見》(建住房[2006]171號)，被稱為“外資限炒令”，旨在加強(qiáng)對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個人購房的

管理。

稅收方面

5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)

問題的通知》(國稅發(fā)[2006]74號)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅

新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購買

不足5年的住房進(jìn)行銷售的全額征收營業(yè)稅，各級地方稅務(wù)部門要

嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅

有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)，從8月1日起，各地稅

局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個人所得稅。

9月14日，國家稅務(wù)總局頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償

贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)