我國(guó)土地市場(chǎng)存在的問題及展望

2010年我國(guó)土地市場(chǎng)存在的問題及2011年展望

前言相較市場(chǎng)因素促成2009年土地市場(chǎng)的“V”形反轉(zhuǎn)，政策無疑成為掌舵2010年土地市場(chǎng)起伏的重要因素。3月15日，北京，遠(yuǎn)洋“大望京1號(hào)地”、中信“亦莊地塊”、中國(guó)兵器“東升薊門橋地塊”共同成就了2010年新的“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。對(duì)于已處于各界討伐聲中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“一日三地王”的壯觀之舉，以及市場(chǎng)表現(xiàn)出來的“高溢價(jià)”、“高單價(jià)”、“高總價(jià)”、“央企拿地高壟斷”形勢(shì)，無疑成為出臺(tái)“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策的導(dǎo)火索。重要及細(xì)化政策在4月份一涌而出，向外釋放出三類信號(hào)以平抑土地市場(chǎng)上日益顯著的非理性態(tài)勢(shì)：增大住宅用地供應(yīng)量，提高供地結(jié)構(gòu)中保障房用地比例，改革土地出讓方式。面對(duì)這次所謂史上最為嚴(yán)厲的政策組合拳，土地市場(chǎng)上供需矛盾是否得到緩解，調(diào)控前呈現(xiàn)的“N高”態(tài)勢(shì)是否得到有效抑制，多元的土地出讓方式又給企業(yè)帶來何種機(jī)遇和挑戰(zhàn)？本文結(jié)合政策調(diào)整的傾向，從部分重點(diǎn)城市土地供應(yīng)完成情況入手，通過分析土地市場(chǎng)的各階段表現(xiàn)、重點(diǎn)區(qū)域樓面價(jià)浮動(dòng)、土地出讓制度改革的效用分析、土地一級(jí)開發(fā)權(quán)收攏對(duì)土地有效供給的影響等方面，對(duì)上述問題一一作出解答，詳細(xì)深入解析了政策與市場(chǎng)存在的問題。最后，結(jié)合“十二五”規(guī)劃中宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的政策傾向，展望了2011年土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。一2010年全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行特征（一）供需數(shù)量增加，但距完成供地計(jì)劃仍存在較大差距4月中旬，在大部分城市土地市場(chǎng)交易暫停將近1個(gè)月之后，國(guó)土資源局公布了2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，全國(guó)30個(gè)省、市、區(qū)（西藏除外）住房用地?cái)M供應(yīng)量大幅增加，為18萬公頃；同時(shí)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃比例加重，占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。在高壓的供地計(jì)劃目標(biāo)之下，全國(guó)大部分城市入市交易的土地供應(yīng)量較上年確有大幅增加（見圖1）。2010年全年，全國(guó)120個(gè)城市住宅用地的供應(yīng)量達(dá)4.58萬公頃，同比增加38%。圖1部分城市住宅類用地2010、2009年供應(yīng)情況對(duì)比一線城市中，北京2010年住宅用地供應(yīng)同比增幅最大。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，北京已入市的住宅用地供應(yīng)量達(dá)935公頃，同比增加36%，接近5年來的歷史高點(diǎn)2006年的950公頃。二線城市中，住宅用地供應(yīng)同比大幅增加的是天津和武漢，分別同比增加27%、44%。與此同時(shí)，在供應(yīng)量猛增之下，全國(guó)大部分城市住宅用地的成交量也攀升至歷史高位（見圖2）。2010年全年，全國(guó)120個(gè)城市的成交量達(dá)3.56萬公頃，同比增加30%。圖2部分城市住宅類用地2010、2009年成交情況對(duì)比一線城市中，除廣州外，其他城市住宅用地成交量均有大幅增長(zhǎng)。北京全年住宅用地成交777公頃，同比增加27%，上海成交977公頃，同比增加63%。二線城市中，天津依然位于全國(guó)成交量前列，其次是武漢、重慶，增幅分別為7%、52%、56%；杭州、成都住宅用地成交量較上年略少。盡管土地的供應(yīng)量和成交量雙雙沖擊歷史高位，但大部分城市距完成供地計(jì)劃仍存在很大差距，一線城市尤為明顯。一線城市中，只有上海超額完成計(jì)劃，北京完成56%，廣州完成45%（見圖3）；二線城市中，天津、南京均超額完成計(jì)劃，杭州主城區(qū)用地供應(yīng)減少，全市僅完成計(jì)劃66%。圖3部分重點(diǎn)城市2010年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況盡管調(diào)控政策加重了政府?dāng)U大有效土地供應(yīng)的壓力，但執(zhí)行與計(jì)劃之間的落差，自2005年實(shí)行供地計(jì)劃以來，就年復(fù)一年一直存在。計(jì)劃與市場(chǎng)之間的矛盾極難調(diào)和，2010年亦如此。與此同時(shí)，調(diào)控政策帶來的土地出讓方式的反復(fù)調(diào)整也造成了企業(yè)與政府博弈的進(jìn)一步深化，并最終表現(xiàn)為市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，流拍與高價(jià)地同時(shí)出現(xiàn)，供地效率變慢，供地節(jié)奏嚴(yán)重失衡。至10月底，大部分城市土地供應(yīng)計(jì)劃完成均不過半，尤其是一線城市不到30%。（二）供地節(jié)奏失衡，致使市場(chǎng)階段量?jī)r(jià)分化明顯根據(jù)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)波動(dòng)，2010年全國(guó)住宅類土地市場(chǎng)可以分為三個(gè)階段：4月之前，土地市場(chǎng)承接了2009年末供需兩旺的態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)齊漲（見圖4、圖5）；4月之后，隨著一系列政策出臺(tái)，土地市場(chǎng)緊跟樓市步入深度調(diào)整期，企業(yè)預(yù)期迅速下調(diào)，政府供地節(jié)奏趨緩，轉(zhuǎn)向量?jī)r(jià)齊跌；至歲末，隨著土地的集中放量，樓市的回暖，企業(yè)的土地儲(chǔ)備需求也迅速釋放，市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)向量升價(jià)穩(wěn)。圖42010年1～12月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度供應(yīng)/成交量圖52010年1～12月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度樓面價(jià)/溢價(jià)率1.量升價(jià)漲階段（2010.1～2010.3），土地市場(chǎng)非理性上漲加劇該階段，市場(chǎng)承接了2009年末供需兩旺的態(tài)勢(shì)，并在3月份呈現(xiàn)“高溢價(jià)”、“高單價(jià)”、“高總價(jià)”和“央企拿地高壟斷”等顯著特征。市場(chǎng)方面，在2009年底“地王”頻出的市場(chǎng)熱度延續(xù)影響之下，一線城市中城區(qū)及新城區(qū)域優(yōu)質(zhì)居住地塊的推出成為催生各類頭銜地王的直接因素。北京方面，在3月15日出現(xiàn)“一日三地王”的現(xiàn)象，海淀東升地塊的樓面價(jià)已接近3萬元/平方米，與2009年底大龍地產(chǎn)拿下的后沙浴地塊樓面價(jià)持平。上海方面，央企華僑城在百輪競(jìng)價(jià)之后，以70.2億元價(jià)格成功從兩家香港上市公司手中搶得蘇河灣第一幅寶地，地塊成交樓板價(jià)達(dá)到52783元/平方米，當(dāng)之無愧地成為全國(guó)單價(jià)地王（見表1）。表12010年1～3月重點(diǎn)城市部分地王地塊信息企業(yè)方面，財(cái)大氣粗的央企繼續(xù)成為“地王”制造的主力軍，中海、遠(yuǎn)洋、中信、中國(guó)兵器等憑借其無可匹敵的資金優(yōu)勢(shì)，面對(duì)城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊、新城大體量地塊，展開激烈爭(zhēng)奪，瘋狂擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；而中小企業(yè)面臨后續(xù)經(jīng)營(yíng)的壓力，在土地市場(chǎng)上不惜以小博大，表現(xiàn)也異?；钴S，土地出讓溢價(jià)水平也突破300%，其拿地多偏好郊區(qū)的中小體量地塊。政策方面，面對(duì)土地市場(chǎng)日趨高漲的非理性熱度，針對(duì)競(jìng)價(jià)門檻、地塊條件及出讓方式的政策調(diào)整開始密集出臺(tái)。競(jìng)買保證金提高至2成以提高違約成本；單宗地塊出讓面積有所限定，北京熱點(diǎn)區(qū)域被限制在10公頃以下；目前“價(jià)高者得”的土地出讓方式被改革，北京實(shí)行“暗標(biāo)”、“綜合招標(biāo)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等多種方式，上海實(shí)行地塊預(yù)申請(qǐng)，廣州佛山欲重新啟用協(xié)議方式來推動(dòng)“三舊”改造等。2.量?jī)r(jià)齊跌階段（2010.4～2010.9），流拍和高價(jià)地共存，一線城市與二、三線城市分化4月以后，隨著“國(guó)十條”及后續(xù)細(xì)化政策的實(shí)施，樓市首先開始降溫，并迅速傳遞到土地市場(chǎng)，企業(yè)拿地的積極性急劇萎縮，對(duì)地價(jià)的判斷趨向謹(jǐn)慎保守。該階段，市場(chǎng)溢價(jià)率顯著下降，底價(jià)成交的地塊增多，甚至有流拍出現(xiàn)，但需求剛性很強(qiáng)的地塊仍能支撐起高價(jià)位。此外，全國(guó)土地市場(chǎng)開始分化，一線城市迅速降溫，二、三線城市迎來迅速發(fā)展契機(jī)。一線城市土地市場(chǎng)迅速降溫。緣于城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊暫時(shí)被停止入市，市場(chǎng)主要由郊區(qū)偏遠(yuǎn)地塊支撐，因此溢價(jià)率、區(qū)域整體樓面價(jià)雙雙下降。北京住宅用地溢價(jià)率結(jié)束3月份動(dòng)輒300%～400%的局面，回落至200%以下，樓面價(jià)由3月份的高位13200元/平方米，回落至5月份的低谷4885元/平方米。上海新政后首次拍賣會(huì)上，周邊都曾產(chǎn)生“地王”的新江灣C4、松江區(qū)廣富林2～6號(hào)地塊皆因底價(jià)成交而被視為地價(jià)下行的風(fēng)向標(biāo)，廣富林地塊樓面價(jià)與相鄰地塊相比，有19%的下跌幅度。廣州推出的兩幅城區(qū)地塊荔灣區(qū)芳村原高爾夫A、B兩個(gè)地塊，其樓面價(jià)也都在3000元/平方米左右。二、三線城市則截然相反，得益于政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)弱于一線城市，從而迎來開發(fā)企業(yè)以低廉的價(jià)格圈占大幅土地進(jìn)行城市擴(kuò)張的機(jī)遇。上半年，萬科新增項(xiàng)目43個(gè)，其中二、三線城市項(xiàng)目占88%；保利新增項(xiàng)目19個(gè)，二、三線城市占84%；綠城新增10個(gè)項(xiàng)目，其中二、三線城市有8個(gè)。杭州，在“國(guó)十條”出臺(tái)后兩場(chǎng)主城區(qū)土地拍賣會(huì)上，住宅地塊的高價(jià)出讓顯示出市場(chǎng)并不低迷，田園、草莊地塊分別以17億元、12.9億元的高總價(jià)被綠城、萬科拿下。此外，市場(chǎng)開始出現(xiàn)地塊流拍，主要原因是在土地出讓制度變革之初，企業(yè)和政府并未就地價(jià)的認(rèn)知達(dá)成默契，相比政府的不讓利，企業(yè)針對(duì)調(diào)控預(yù)期是迅速下調(diào)的，從而競(jìng)標(biāo)價(jià)格相比底價(jià)偏低導(dǎo)致地塊流標(biāo)。具體地塊分析，流拍的住宅地塊可分三類：地塊要求配建政策性住房，但地價(jià)依然高出企業(yè)預(yù)期；地塊自身規(guī)劃條件較劣，公建比例過大；地塊所屬區(qū)位較差，但地價(jià)依然較高。比如，北京房山竇店地塊（見表2），上海四大“準(zhǔn)地王”地塊（盧灣濱江地塊、蘇河灣地塊、莘莊地塊上蓋地塊、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期地塊）面臨調(diào)整，廣東中山—中西側(cè)亨尾村的“單價(jià)地王”地塊因競(jìng)買人不足而流拍。表22010年4～9月北京流拍住宅地塊信息值得注意的是，即便面臨政策調(diào)控在9月底的縱深強(qiáng)化，市場(chǎng)上一旦有條件資質(zhì)優(yōu)越的地塊出現(xiàn)，“地王”便蠢蠢欲動(dòng)（見表3）。北京房山長(zhǎng)陽區(qū)域地價(jià)不斷刷新，上海長(zhǎng)風(fēng)、龍華地塊樓面價(jià)再次接近3萬元/平方米，武漢武昌江邊地塊樓面價(jià)也接近萬元/平方米。由此可見，“地王”的“蟄伏”并非單純緣于政策、市場(chǎng)環(huán)境，更主要是看優(yōu)質(zhì)地塊是否出現(xiàn)。表32010年4～9月北京、上海地王3.量升價(jià)穩(wěn)階段（2010.10～2010.12），供應(yīng)放量，價(jià)格趨穩(wěn)之前提到，由于4月份以來市場(chǎng)供地節(jié)奏嚴(yán)重失衡，迫于供地計(jì)劃完成的壓力，過半數(shù)的供地量都被積壓在11、12月集中釋放。北京最后兩月住宅用地供應(yīng)達(dá)522公頃，占全年935公頃的56%。在住宅類地塊供應(yīng)猛增尤其是優(yōu)質(zhì)地塊重投市場(chǎng)的刺激下，企業(yè)方面，伴隨樓市在年底迅速回暖、大量銷售資金回籠以及日益明確的通脹預(yù)期，其土地儲(chǔ)備需求迅速釋放，不惜成本拿地的情況也再次出現(xiàn)，“地王”重歸市場(chǎng)。北京，海淀唐家?guī)X地塊、通州梨園地塊、房山金谷大廈、大興亦莊地塊等，其樓面價(jià)也回升至調(diào)控前區(qū)域內(nèi)高位水平，分別為2萬元/平方米、1萬元/平方米、9465元/平方米、1.8萬元/平方米。但整體看，市場(chǎng)理性猶在，市場(chǎng)底價(jià)成交地塊仍占主流，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。而“地王”的歲末復(fù)蘇，再次觸動(dòng)了政府的調(diào)控神經(jīng)。為抑制熱點(diǎn)地塊“地王”產(chǎn)生，國(guó)土部規(guī)定，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，須在2日內(nèi)申報(bào)。同時(shí)，為了進(jìn)一步增加土地有效供應(yīng)，北京國(guó)土部門取消國(guó)有建設(shè)用地直接入市交易，未來土地開發(fā)市場(chǎng)又增變數(shù)。（三）供應(yīng)量、成交量齊漲背后，樓面價(jià)并未出現(xiàn)政策調(diào)控預(yù)期下降至此，通過對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)各階段分析，可以清晰地看出，在經(jīng)歷住房制度改革以來聲勢(shì)最為浩大的行政調(diào)控之后，成交地價(jià)的變動(dòng)明顯弱于成交量的變動(dòng)。盡管重壓之下，大部分城市住宅用地的供給量、成交量均增至歷史高位水平，但住宅用地的成交價(jià)格實(shí)際上并未出現(xiàn)調(diào)控預(yù)期中的下降。樓面價(jià)格僅在第二階段（2010.4～2010.9）出現(xiàn)暫時(shí)性的小幅回落，在第三階段（2010.10～2010.12）后又反彈至調(diào)控前水平。樓面價(jià)在第二階段出現(xiàn)的小幅回落，主要是由于大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊消失、市場(chǎng)依賴郊區(qū)地塊的成交。在一個(gè)以郊區(qū)地塊支撐的市場(chǎng)中，底價(jià)成交也難免成為常態(tài)。但此階段依然有需求剛性很強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊，高價(jià)地并無絕跡，反而不斷出現(xiàn)并刷新紀(jì)錄。為更清晰地表達(dá)這一點(diǎn)，把分析區(qū)域聚焦在重點(diǎn)城市的單一熱點(diǎn)區(qū)域。1.北京——海淀區(qū)、房山新城、通州新城4月調(diào)控之前，海淀區(qū)域的樓面價(jià)最高達(dá)3萬元/平方米，即東升鄉(xiāng)薊門橋北地塊；之后，9月份成交的小營(yíng)地塊，樓面價(jià)為1.4萬元/平方米，略高于2009年末出讓的西三旗地塊1.3萬元/平方米，以周邊橡樹灣3萬元/平方米的售價(jià)為參照，樓面價(jià)還可接受。在11月成交的3塊地中，小營(yíng)（C1～C5）地塊因配建有比例較大的保障房（隱性成本），因此樓面價(jià)（顯性成本）較低；而唐家?guī)X兩幅地塊區(qū)位條件稍劣于小營(yíng)，但其樓面價(jià)均超過了小營(yíng)地塊，高達(dá)約2萬元/平方米，相對(duì)目前周邊二手房的價(jià)格2.5萬～2.8萬元/平方米，已現(xiàn)面粉貴過面包趨勢(shì)（見表4）。表4北京海淀區(qū)新政前后樓面價(jià)浮動(dòng)房山區(qū)域中，熱點(diǎn)區(qū)域是長(zhǎng)陽起步區(qū)，不僅土地供應(yīng)量大，而且新政前后土地單價(jià)一直維持在高位。2009年萬科拿下的長(zhǎng)陽1號(hào)地，單價(jià)已達(dá)6400元/平方米，新政后，該區(qū)域樓面價(jià)一路飆升到8044元/平方米。但房山區(qū)樓面價(jià)最高的區(qū)域是在良鄉(xiāng)和拱辰大街，盡管拱辰大街地塊是在12月出讓，但其樓面價(jià)已達(dá)3月份高位時(shí)的9000元/平方米。區(qū)位偏遠(yuǎn)的地塊，比如竇店、饒樂村、長(zhǎng)溝，其樓面價(jià)均在4000元/平方米左右（見表5）。表5北京房山新政前后樓面價(jià)浮動(dòng)通州區(qū)域，樓面價(jià)最高的地塊集中在新華大街和八通線沿線。在2009年，樓面價(jià)最高的是新華大街地塊，為7000元/平方米。而在2010年新政前，半壁店地塊的出讓，將通州區(qū)域的樓面價(jià)帶到萬元時(shí)代。新政之后，八通線附近暫無地塊出讓，永順、馬駒橋地塊的樓面價(jià)較低，在3000元/平方米左右。一直到11月，隨著梨園地塊的入市，通州的樓面價(jià)又回升至1萬元/平方米（見表6）。表6北京通州新政前后樓面價(jià)浮動(dòng)2.上?！山鲁请S著大學(xué)城建設(shè)日益成熟、軌道交通開通等利好因素的出現(xiàn)，松江新城市建設(shè)取得重大進(jìn)展。而位于其核心板塊的廣富林系列地塊也被眾多企業(yè)看好。2月份，該區(qū)域便一舉高價(jià)成交3幅地塊，其中廣富林2～4號(hào)地，成交樓面價(jià)已達(dá)1.6萬元/平方米；其他2幅地，龍興路R19-2號(hào)、R19-1號(hào)地塊的成交樓面價(jià)也分別高達(dá)10750、11111元/平方米。新政后，該區(qū)域樓面價(jià)也未出現(xiàn)下降，廣富林2～6、2～5號(hào)地，影佳路地塊的樓面價(jià)均與新政前接近。表7上海松江新政前后樓面價(jià)浮動(dòng)通過上述分析，政策調(diào)控對(duì)單一區(qū)域樓面價(jià)的影響可見一斑。區(qū)位優(yōu)勢(shì)依然是需求剛性的決定因素，城區(qū)稀缺的住宅地塊、新城區(qū)域的軌道沿線地塊，在政策調(diào)控期，政府不降底價(jià)的條件下，依然受到企業(yè)的追捧，其樓面價(jià)與政策前并無調(diào)整。另外，一些城市，為配合調(diào)控，相關(guān)單位為達(dá)到降低樓面價(jià)的整體效果，也可能會(huì)保留熱點(diǎn)地塊入市，而是把區(qū)位偏遠(yuǎn)或者配建保障房的項(xiàng)目用地推出，以拉低區(qū)域整體的樓面均價(jià)水平。二解析2010年我國(guó)土地政策與市場(chǎng)問題（一）行政手段難以解決市場(chǎng)根本問題通過梳理2010年我國(guó)土地政策的調(diào)整路徑，可以看出政策的重點(diǎn)是三個(gè)方面：增大住宅用地供應(yīng)量，提高供地結(jié)構(gòu)中保障房用地比例，改革土地出讓方式。但在政策執(zhí)行一年之后，通過本文第一部分全國(guó)土地市場(chǎng)的分析，可以看出供給的劇增、土地出讓方式的改革，并未換來價(jià)格的下調(diào)，市場(chǎng)的供需矛盾依然嚴(yán)峻，尤其在流動(dòng)性高漲的宏觀背景下顯得更為突出。那么，土地“招、拍、掛”出讓方式的改革為何不能控制地價(jià)？影響土地成交價(jià)格的根本因素到底是什么？下面將以供需矛盾最為嚴(yán)重的北京土地市場(chǎng)為樣本，從土地出讓方式改革效用分析，土地一級(jí)開發(fā)對(duì)土地有效供應(yīng)影響兩個(gè)方面對(duì)上述問題進(jìn)行深入分析。表82010年我國(guó)土地政策調(diào)整路徑與市場(chǎng)反應(yīng)續(xù)表（二）土地出讓方式改革——土地成本隱性化自2004年8月31日起，土地市場(chǎng)正式實(shí)施招拍掛制度，標(biāo)志著土地交易進(jìn)入市場(chǎng)化時(shí)代。盡管招拍掛制度有效遏制了國(guó)有資源流失，但以土地這種稀缺的不可再生資源為載體，將利益作為買賣雙方共同追逐的目標(biāo)，尤其賣方壟斷成為趨勢(shì)之時(shí)，價(jià)格上漲成為必然。除市場(chǎng)上對(duì)壘飆價(jià)造成溢價(jià)翻倍外，招拍掛制度實(shí)行以資金為王、價(jià)高者得的模式，因此財(cái)大氣粗、具有集團(tuán)以及金融平臺(tái)支持的央企極易成為“地王”制造者和土地市場(chǎng)的壟斷者。在此形勢(shì)之下，國(guó)土部在地價(jià)過快上漲的一線城市及二、三線城市推行土地招拍掛制度的改良工作，采用“綜合評(píng)標(biāo)”、“暗標(biāo)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等模式實(shí)現(xiàn)對(duì)高價(jià)土地的控制（見圖6）。圖62010年北京土地出讓制度改革方法下面通過地塊的價(jià)格水平、溢價(jià)水平以及企業(yè)拿地行為三方面因素對(duì)北京土地市場(chǎng)上現(xiàn)行的每種出讓方式效用進(jìn)行分析。1.暗標(biāo)，一次競(jìng)價(jià)促使企業(yè)理性報(bào)價(jià)由于采用不設(shè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的方式一次競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得，因此企業(yè)報(bào)價(jià)更理性，有效規(guī)避了公開競(jìng)標(biāo)時(shí)開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)飆價(jià)使得價(jià)格超出預(yù)算范圍的非理性行為。首先，由于是一次性競(jìng)標(biāo)，因此企業(yè)的報(bào)價(jià)相對(duì)比較保守，常營(yíng)地塊的底價(jià)為17億元，而龍湖報(bào)價(jià)為45.4億元，萬科為22.2億元，華潤(rùn)為37.8億元。其次，地塊的樓面價(jià)一般低于同區(qū)域內(nèi)拍賣產(chǎn)生的樓面價(jià)，綠地取得密云地塊，其樓面價(jià)為3146元/平方米，低于2月成交的密云地塊。此模式在市場(chǎng)應(yīng)用中比例較小，該模式下土地的出讓仍然沿用價(jià)高者得的模式，其意圖是控制非理性競(jìng)價(jià)行為，而非控制價(jià)格本身，因此對(duì)優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊并不適用，更多地適用于郊區(qū)地塊；此外，對(duì)市場(chǎng)預(yù)判的準(zhǔn)確性將成為該模式的主導(dǎo)因素，因此中小企業(yè)奪標(biāo)機(jī)會(huì)增多（見表9）。表9北京暗標(biāo)出讓地塊信息2.綜合招標(biāo)，有效弱化價(jià)格因素該模式下，評(píng)標(biāo)分成兩個(gè)階段，并且只有參與過第一階段后，才有資格進(jìn)入第二階段。第一階段評(píng)標(biāo)總分為55分，其中價(jià)格分?jǐn)?shù)25分，企業(yè)財(cái)務(wù)資質(zhì)分值30分；第二階段總分為45分，主要評(píng)比企業(yè)以前的履約情況，保障房規(guī)模，近期拿地情況（一級(jí)開發(fā)商6個(gè)月拿地不超過40萬平方米），未來銷售價(jià)格等。此類模式是目前市場(chǎng)土地出讓采取的主流模式，特別是針對(duì)熱點(diǎn)地塊。在熱點(diǎn)地塊出讓時(shí)，為了能進(jìn)一步控制地價(jià)，一般將底價(jià)設(shè)定至較高水平，從而達(dá)到擠壓未來溢價(jià)空間的目的。例如，房山長(zhǎng)陽區(qū)域地塊、唐家?guī)X地塊以及昌平北七家等地塊的底價(jià)已在區(qū)域內(nèi)屬較高水平，地塊成交后溢價(jià)水平均在200%以下（見表10）。表10北京綜合招標(biāo)出讓地塊信息對(duì)企業(yè)而言，綜合招標(biāo)的方式直接考驗(yàn)著房企的綜合實(shí)力，如投標(biāo)金額、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、地塊總體設(shè)計(jì)等，導(dǎo)致大型房企拿地機(jī)會(huì)增多，規(guī)模擴(kuò)張加速，例如萬科持續(xù)在房山區(qū)域拿地。但另一方面，由于評(píng)標(biāo)委員會(huì)的不透明，因此公平性值得質(zhì)疑。與暗標(biāo)對(duì)比，綜合招標(biāo)更能控制地價(jià)。例如，綜合招標(biāo)方式出讓的順義馬坡東側(cè)（地塊一）相較暗標(biāo)出讓馬坡東側(cè)（地塊二），樓面價(jià)降了1700元/平方米。3.雙向競(jìng)價(jià)，土地成本由明變暗雙向競(jìng)價(jià)的具體模式如下：“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，地價(jià)最高者得”或“限地價(jià)，最低保障房回收價(jià)格，價(jià)格最低者得”，“明確政策性住房回購(gòu)價(jià)格，競(jìng)保障房面積最大者得”。從操作手法上看，此類模式主要有利于在控制地價(jià)的同時(shí)保障政策性住房供應(yīng)。此類模式在市場(chǎng)上的應(yīng)用并不多，而且在應(yīng)用之初便遇冷遭遇流拍。例如房山的竇店、順義馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊（見表11）。目前在商品住宅地塊中配建保障房更多的是作為一種硬性規(guī)定，在地塊出讓時(shí)即已規(guī)定好保障房的面積，保障房的成本無疑被分?jǐn)傇谏唐纷≌貕K上，進(jìn)而拔高地塊的實(shí)際價(jià)格。例如，北京城建中標(biāo)的海淀小營(yíng)地塊，配建8萬平方米的公租房，如果計(jì)入公租房建設(shè)成本，實(shí)際樓面價(jià)已達(dá)14000元/平方米，相較周邊的房?jī)r(jià)22000～30000元/平方米已屬較高。表11北京雙向競(jìng)價(jià)出讓地塊信息由于此類地塊的投資收益有限，因此受到中小企業(yè)的青睞，而追求良好業(yè)績(jī)的大型房企尤其上市公司對(duì)此則表現(xiàn)冷淡。中小企業(yè)可利用自身優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大拿地規(guī)模，追求穩(wěn)定投資收益會(huì)使其平穩(wěn)快速發(fā)展，積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)提升資金實(shí)力，有效地控制成本將成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然，像以住宅產(chǎn)業(yè)化為企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的萬科等企業(yè)，并不排斥政策性住宅建設(shè)。土地出讓方式的改革，本意在通過弱化純粹價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，使土地出讓價(jià)格合理化，但政策執(zhí)行一年之后，其對(duì)樓面價(jià)的控制效率實(shí)際是比較低的。上述三類出讓方式，均不可實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府利益的兼顧（見圖7），也未大幅調(diào)低樓面價(jià)格，反而為市場(chǎng)帶來兩類問題。圖7每種土地出讓方式對(duì)土地、企業(yè)的影響側(cè)重點(diǎn)首先，在改革試驗(yàn)之初即暴露出企業(yè)與政府雙雙對(duì)其水土不服，對(duì)地價(jià)預(yù)期判斷的差異導(dǎo)致地塊流拍，市場(chǎng)的調(diào)整使得土地供需雙雙萎縮，土地供應(yīng)節(jié)奏也嚴(yán)重失衡。其次，更重要的是，同一區(qū)域的樓面價(jià)也并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，配建保障房的做法不僅沒有實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)的目的，反而由于轉(zhuǎn)嫁保障房成本于商品住宅地塊，進(jìn)而實(shí)質(zhì)性提高了商品房地價(jià)成本，這種成本的上升對(duì)于開發(fā)商而言，和市場(chǎng)競(jìng)價(jià)溢價(jià)產(chǎn)生的成本上升是一致的，無疑都會(huì)進(jìn)一步反映在房?jī)r(jià)上升之中。由此，原來實(shí)行的招拍掛制度并非是“地王”出現(xiàn)的直接原因，無論土地出讓方式如何改革，解決市場(chǎng)上的供需矛盾，擴(kuò)大有效供給破解建設(shè)用地短缺難題才是最直接有效的正解。然而，事實(shí)上，目前全國(guó)大部分城市，并沒有意識(shí)到這個(gè)問題的關(guān)鍵所在。以北京為例，目前正在加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)的收攏，這對(duì)形成土地有效供給無疑又是一個(gè)極大阻礙。（三）土地一級(jí)開發(fā)行政化——壟斷無助于緩解建設(shè)用地短缺難題在如何擴(kuò)大有效供應(yīng)方面，北京2010年的落腳點(diǎn)主要有兩方面：一方面，問責(zé)閑置地塊的處理程度；另一方面，在一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)上，將逐漸壟斷一級(jí)開發(fā)權(quán)，取消國(guó)有建設(shè)用地直接入市交易。從2011年1月1日起，北京不再受理國(guó)有建設(shè)用地直接入市交易申請(qǐng)，這些土地將都由政府直接給予原一級(jí)開發(fā)商補(bǔ)償，經(jīng)政府儲(chǔ)備而后再入市。所謂“直接入市”交易地塊，是指原土地方自己完成土地一級(jí)開發(fā)后，委托市土地中心進(jìn)行公開出讓。而取消國(guó)有建設(shè)用地直接入市交易，也就意味著未來土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)將在政府手里更加集中。自2009年底，北京市國(guó)土局即宣布，5年內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)將全部收歸政府，土地一級(jí)開發(fā)將由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實(shí)施（見圖8）。圖8北京土地一級(jí)開發(fā)模式歷史演變由此可以看出，北京土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)上采用的“政府推進(jìn)、土地儲(chǔ)備中心執(zhí)行、銀行資金支持”的模式正在逐漸被強(qiáng)化。然而，這場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)大收權(quán)，是否能夠通過在土地出讓環(huán)節(jié)控制成本，擴(kuò)大土地有效供應(yīng)，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)目的？恐怕答案是否定的。首先，政府主導(dǎo)下土地一級(jí)開發(fā)的效率令人質(zhì)疑。政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的壟斷，不僅使得市場(chǎng)因缺乏眾多企業(yè)的參與而活躍度下降，而且也極易滋生權(quán)力之下的尋租腐敗。其次，在控制地價(jià)方面，政府主導(dǎo)模式不能規(guī)避單位土地儲(chǔ)備成本的提高，因此也不能在土地出讓環(huán)節(jié)希冀通過控制出讓底價(jià)來實(shí)現(xiàn)控制成交價(jià)格的目標(biāo)。據(jù)悉，2010年前10個(gè)月，北京市政府土地儲(chǔ)備總投資額比上年全年增加49億元，但實(shí)際儲(chǔ)備土地面積卻減少了300公頃左右，說明土地出讓的底價(jià)已經(jīng)上升。此外，在出讓環(huán)節(jié)，成交價(jià)格最終是由市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期決定，只要有競(jìng)價(jià)存在，底線便失去控制意義。更重要的是，在土地有效供應(yīng)方面，政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的壟斷，會(huì)加劇土地儲(chǔ)備制度下政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷，進(jìn)而造成土地有效供應(yīng)不足，供需矛盾加重導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲。自土地儲(chǔ)備制度實(shí)行以來，逐年增長(zhǎng)的高額土地出讓金已讓政府對(duì)土地財(cái)政產(chǎn)生依賴，而通過對(duì)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)的收攏，不僅可以獨(dú)享土地開發(fā)為熟地之后的增值收益，而且為土地儲(chǔ)備制度下的土地供應(yīng)提供了無競(jìng)爭(zhēng)的真空環(huán)境，即未來土地的供應(yīng)除土地儲(chǔ)備中心外，不再有其他方式出現(xiàn)，土地供應(yīng)市場(chǎng)上壟斷將更加嚴(yán)重。土地一級(jí)開發(fā)，既是一種利益的重新分配，又是一種總額巨大的投資行為，所以既會(huì)導(dǎo)致社會(huì)矛盾，又會(huì)導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。政府機(jī)構(gòu)本應(yīng)站在公正、公平的角度處理社會(huì)問題，擔(dān)當(dāng)“裁判”角色，也不應(yīng)承擔(dān)商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，而今在利益面前其定位已經(jīng)模糊。三2011年土地市場(chǎng)展望綜上所述，毋庸置疑，調(diào)控政策成為此輪土地市場(chǎng)波動(dòng)中供需失衡的首發(fā)誘因。然而，新政的沖擊和長(zhǎng)時(shí)間的政策空轉(zhuǎn)激發(fā)的逆勢(shì)抄底心理給土地市場(chǎng)交易增加了諸多不確定性因素，也為市場(chǎng)各方提供了相當(dāng)?shù)牟┺目臻g，相對(duì)于企業(yè)的謹(jǐn)慎保守，政府并未表現(xiàn)出積極的土地收益讓利，重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)區(qū)域的樓面地價(jià)依然堅(jiān)挺。市場(chǎng)溢價(jià)的回落依