大平層住宅專題簡析-35p-2012年-調(diào)查分析報(bào)告

專題研究——大平層住宅引言

隨著住宅市場的快速發(fā)展，別墅不再是豪宅的唯一選擇，“大平層”豪宅正成為高端置業(yè)者繼別墅之后的又一選擇。這種產(chǎn)品將一種全新的居住理念和生活形態(tài)推到了人們面前，其憑借大空間、大尺度、功能豐富、生活便利、一梯一戶的生活享受，正逐步成為高端居住需求的新方向，引領(lǐng)著高端住宅的新潮流由于這種大平層住宅一定程度上達(dá)到了“別墅式居住體驗(yàn)”，業(yè)內(nèi)亦稱其為“扁平化別墅”或“平墅”；“大平層”也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的關(guān)鍵詞。目錄大平層住宅介紹——定義大平層住宅——目前市場對于其理解的深度有所差異，并沒有一個(gè)統(tǒng)一及準(zhǔn)確的定義。更多的是基于對大平層產(chǎn)品特性的總結(jié)歸納，主要有以下三個(gè)方面：大平層住宅介紹——優(yōu)勢把別墅的功能區(qū)都放在一個(gè)平面上，即在一層內(nèi)解決了家庭生活的所有功能。沒有了上下樓梯的煩惱，感觀開闊舒適。位于市中心，能兼顧小孩上學(xué)、美容健身、娛樂購物等問題。大平層建筑通常為多層或高層，擁有更好的觀景視野。同時(shí)較低建筑密度有更大的空間用于景觀空間的營造。較大的居住空間，可以把住宅和私人商務(wù)功能、社交功能進(jìn)一步結(jié)合；兼其地處城市中心，私密會(huì)客、小眾宴請更為便利。大平層住宅本身是一個(gè)高端產(chǎn)品。因此，房屋內(nèi)部全部精裝配置，且均選用國際一線品牌。其品質(zhì)實(shí)際上和別墅是一致的生活享受。大平層住宅的起源與發(fā)展——起源2002年2005年中國引入概念2009年起源巴黎20、30年代當(dāng)時(shí)在巴黎出現(xiàn)了一些新的住宅形式，其結(jié)構(gòu)式有柱子而不是墻來格局，是在有大建筑的居住環(huán)境下誕生的經(jīng)典產(chǎn)物。09年起全國許多大城市出現(xiàn)大平層產(chǎn)品，并在上海、杭州、深圳、北京等地開始盛行。中國開山之作杭州“九樹”歐美流行已久，當(dāng)前美國最為流行2005年的“九樹”——位于杭州西湖風(fēng)景區(qū)，由英國設(shè)計(jì)師戴衛(wèi)·奇普菲爾德設(shè)計(jì),是中國大平層住宅開山之作。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)湯臣一品——簡介占地面積(㎡)2萬總建面(㎡)11.5萬容積率5.97戶型面積(㎡)430-597建筑規(guī)劃4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會(huì)所組成，其中最高樓層為44層區(qū)位位于上海市陸家嘴濱江大道旁。一線濱江，正對外灘建筑群，與東方明珠，金茂大廈，環(huán)球金融中心并肩而立大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)湯臣一品——戶型湯臣一品由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會(huì)所組成，其中最高樓層為44層，對外公開的有A、B、C三棟。B棟與C棟為一層兩戶，每戶擁有3部電梯，單套面積約為434㎡。A棟為一層一戶，每戶獨(dú)立擁有3部電梯。360度全覽上海，單套面積約為597㎡獨(dú)立的傭人專用電梯及通道，直通廚房等傭人工作區(qū)域。避免了傭人的工作對主人家庭成員的生活產(chǎn)生干擾。獨(dú)立的傭人專用電梯及通道，直通廚房等傭人工作區(qū)域。避免了傭人的工作對主人家庭成員的生活產(chǎn)生干擾。廚房帶有獨(dú)立傭人用餐區(qū)域。且緊鄰餐廳布局合理。邊上設(shè)兩間傭人房，且?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，確保了傭人的日?；顒?dòng)不會(huì)影響到主人的生活廚房緊鄰餐廳，布局合理。邊上設(shè)兩間傭人房，且各帶一個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間，確保了傭人的日?；顒?dòng)在其工作區(qū)域，不會(huì)影響到主人的生活。主人獨(dú)享雙電梯和豪華精裝電梯間，盡顯尊貴。主人獨(dú)享雙電梯和豪華精裝電梯間，盡顯尊貴。門廳帶獨(dú)立衣帽間，進(jìn)出隨手物品及臨時(shí)衣物更換的最佳空間。還可以用于放置訪客的衣帽等，設(shè)計(jì)人性化門廳帶獨(dú)立衣帽間，進(jìn)出隨手物品及臨時(shí)衣物更換的最佳空間。還可以用于放置訪客的衣帽等，設(shè)計(jì)人性化除餐廳外還設(shè)有宴客餐廳，均可將室外景一覽觀無余。餐廳與客廳連通且有同樣開間，大氣方正，緊鄰廚房布局合理。客廳緊鄰門廳，且?guī)?80度觀景陽臺，大氣通透，盡顯奢華。客廳與餐廳一體，且?guī)в^景陽臺，顯得空間大氣通透。主臥套房，大空間大尺度，包括獨(dú)立書房、步入式更衣間。衛(wèi)生間帶雙坐便器、雙面盆、淋浴房、浴缸。連通180觀景陽臺。主臥套房，大空間大尺度，包括步入式更衣間、梳妝臺。衛(wèi)生間帶雙坐便器、雙面盆、淋浴房、浴缸。連通270轉(zhuǎn)角觀景陽臺。家庭房，恰到好處的空間尺寸，自帶陽臺。讓家庭成員間的溫馨時(shí)間，不必非到客廳內(nèi)才能享受。書房，自帶衛(wèi)生間，外聯(lián)工作陽臺?？墒怪魅嗽诩乙材芟硎塥?dú)立的思考空間，不必受家庭成員的影響。三間次臥，均帶獨(dú)立衛(wèi)生間。其中兩間還帶有陽臺，保證每個(gè)家庭成員有自己的獨(dú)立且舒適的起居空間。兩間次臥，均帶獨(dú)立衛(wèi)生間。其中一間設(shè)置兩個(gè)床位的兒童房，充分考慮到各種家庭成員組成可能性。黃色動(dòng)線：傭人的活動(dòng)線路；紅色動(dòng)線：主人的活動(dòng)線路;綠色動(dòng)線：主人休憩的線路；從圖中可以看出三條動(dòng)線完全獨(dú)立，互不干擾。黃色動(dòng)線：傭人的活動(dòng)線路；紅色動(dòng)線：主人的活動(dòng)線路;綠色動(dòng)線：主任休憩的線路；從圖中可以看出三條動(dòng)線完全獨(dú)立，互不干擾。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科五玠坊——簡介占地面積(㎡)11萬總建面(㎡)11萬容積率1.0戶型面積(㎡)240-330建筑規(guī)劃住宅部分共住宅共28幢，均為5層低密度精裝大平層。另配備約2萬㎡精品商業(yè)配套。采用日式風(fēng)格園林景觀。區(qū)位位于上海市二環(huán)以內(nèi)，東明路楊南路口，北臨高青路。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科五玠坊——戶型超大轉(zhuǎn)角陽臺：在廊式陽臺上，獨(dú)具創(chuàng)意地設(shè)計(jì)出一塊凸角空間，形成一方靜靜獨(dú)享的自由領(lǐng)地，讓空間更加靈動(dòng)中西分廚、早餐吧創(chuàng)意設(shè)計(jì)空間。4房2廳4衛(wèi)2廚-286㎡大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)綠城麗江公寓——簡介占地面積(㎡)10萬總建面(㎡)25萬容積率2.5戶型面積(㎡)200-300建筑規(guī)劃小高層、高層；是綠城在杭州首次在高層公寓中引入十字圓廳戶型的項(xiàng)目。區(qū)位杭州錢江新城東，一線臨江。南臨沿江大道，北依下沙路。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)綠城麗江公寓——戶型中央奢華十字圓廳，一面連接了客廳、主臥、次臥，一面是餐廳、廚房和書房，各個(gè)功能區(qū)域相對私密又渾然一體，正好彰顯了這個(gè)300平方米大戶型縱橫捭闔的氣度。5房2廳5衛(wèi)1廚-300㎡大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)金地天逸——簡介占地面積(㎡)12.3萬總建面(㎡)43萬容積率2.5戶型面積(㎡)160-180建筑規(guī)劃共17棟樓26個(gè)單元30F的高層住宅及兩個(gè)主副會(huì)所。區(qū)位位于杭州市蕭山區(qū)中心城區(qū)比鄰濱康商業(yè)綜合體，商業(yè)大峽谷、超五星級酒店和寫字樓，距地鐵站僅200米。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)金地天逸——戶型4房2廳2衛(wèi)1廚-160㎡通過“九曲風(fēng)雨連廊”將所有建筑物連在一起，形成了建筑與景觀的紐帶。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科金域曲江——簡介占地面積(㎡)15萬總建面(㎡)38萬容積率2.53戶型面積(㎡)180-250建筑規(guī)劃由9-12層的小高層和26-34層的高層組成。設(shè)置雙會(huì)所，采用泰式風(fēng)格園林景觀。區(qū)位西安市曲池南路與寒窯路交界處曲江新區(qū)核心位置大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科金域曲江——戶型4房2廳4衛(wèi)2廚-260㎡一梯一戶，傭人獨(dú)立入戶動(dòng)線，保證了主人生活的私密性；四向空中庭院，獨(dú)享360°空中景觀；獨(dú)立家庭廳，與公共會(huì)客區(qū)互不干擾；主臥超豪華套房帶獨(dú)立書房，修身、養(yǎng)性兩不誤；大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)成都紫檀——簡介占地面積(㎡)3.7萬總建面(㎡)22萬容積率5.9戶型面積(㎡)280-430建筑規(guī)劃8棟高層與一棟會(huì)所，建筑采用建筑為新古典主義風(fēng)格。區(qū)位位于人民南路三段38號地處成都城南繁華中心周邊配套設(shè)施齊全。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)成都紫檀——戶型4房2廳4衛(wèi)1廚-280㎡巧妙利用3部電梯實(shí)現(xiàn)了主仆分流，體現(xiàn)尊貴的同時(shí)減少建筑面積。傭人工作區(qū)域相對獨(dú)立；客廳、餐廳等主人活動(dòng)空間南北通透；主臥套房功能齊備，且?guī)И?dú)立書房；大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)武漢萬達(dá)公館——簡介占地面積(㎡)25萬總建面(㎡)22萬容積率4.75戶型面積(㎡)240-340建筑規(guī)劃由5棟42-43層的超高層建筑組成，呈u型王座一線觀江排布，采用新古典主義Art-deco建筑風(fēng)格。區(qū)位位于武漢市武昌濱江商務(wù)區(qū)核心——積玉橋。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)武漢萬達(dá)公館——戶型3房2廳4衛(wèi)1廚-291㎡主仆入戶動(dòng)線分離。傭人工作、休息與主人活動(dòng)區(qū)域相對獨(dú)立。特有的雙主臥、套間設(shè)置。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)環(huán)球188——簡介占地面積(㎡)1.5萬總建面(㎡)18萬容積率10戶型面積(㎡)240-340建筑規(guī)劃環(huán)球188是一座集商業(yè)中心、酒店式公寓、辦公大樓于一體摩天大樓，其中30-42層為大平層住宅。區(qū)位蘇州工業(yè)園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)地段，占據(jù)一線金雞湖景資源。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)環(huán)球188——戶型4房2廳4衛(wèi)1廚-291㎡主仆入戶動(dòng)線分離。傭人工作、休息與主人活動(dòng)區(qū)域相對獨(dú)立?？蛷d、餐廳、娛樂室、書房等活動(dòng)區(qū)域集中合理分布。所有臥室集中分布，保證了主人休憩區(qū)的私密性。大平層住宅產(chǎn)品解析——選址與規(guī)劃項(xiàng)目位置容積率項(xiàng)目位置容積率湯臣一品上海小陸家嘴5.97紫檀成都城南繁華中心5.9萬科五玠坊上海中內(nèi)環(huán)間1.0萬科金域曲江西安新江區(qū)核心2.53綠城麗景公寓杭州錢江新城一線臨江2.5萬達(dá)公館武漢武昌商務(wù)核心4.57環(huán)球188蘇州工業(yè)園區(qū)CBD10金地天逸杭州蕭山區(qū)中心城區(qū)2.7萬達(dá)公館綠城麗江公寓湯臣一品金地天逸大平層住宅產(chǎn)品解析——建筑與景觀環(huán)球188綠城麗江公寓湯臣一品萬科五玠坊——日式園林景觀萬科金域曲江——泰式園林景觀湯臣一品——一線江景大平層住宅產(chǎn)品解析——配套與精裝日本大金（DAIKIN)戶式中央空調(diào)德國ABB公司EIB系統(tǒng)，對燈光、窗簾進(jìn)行智能控制比利時(shí)格拉威博爾防輻射雙鋼化中空玻璃德國博得寶廚具，德國Gaggenau電氣設(shè)備意大利TEUCO超音波按摩浴缸德國漢斯格雅淋雨組挪威耐克森地坪加熱系統(tǒng)阿魯克及薩威奧門窗五金美國BEAM中央吸塵系統(tǒng)(湯臣一品部分精裝配備)大平層住宅產(chǎn)品解析——戶型面積從統(tǒng)計(jì)圖表中可以看出，目前來看，大平層戶型的面積大多是在240-300㎡之間，一般都會(huì)控制在350㎡以內(nèi)。類似湯臣一品這樣的597㎡左右的平層戶型，可以說是非常少的超大戶型。大平層戶型主力面積段(面積㎡)大平層住宅戶型面積發(fā)展的四個(gè)階段：大平層住宅產(chǎn)品解析——戶型創(chuàng)新?lián)y(tǒng)計(jì)，高端客戶對于產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)更多體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)（50%以上）、其次是景觀環(huán)境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在戶型設(shè)計(jì)的格局和面積分布上創(chuàng)新成為開發(fā)商絞盡腦汁的問題。案例：上海恒盛尚海灣·江鉆在首推“定制大宅”。由10位頂級設(shè)計(jì)大師為客戶量身定制裝修方案，確定方案后提供委托開發(fā)商執(zhí)行完成的服務(wù)，整個(gè)過程由開發(fā)商監(jiān)控，保證制定方案的實(shí)施和品質(zhì)。方案2產(chǎn)品定制化：一直是開發(fā)商不敢涉足的領(lǐng)域，而定制化可以說是豪宅真正的起點(diǎn)。案例：上海中鷹黑森林套內(nèi)不設(shè)剪力墻，無固定房型，業(yè)主按喜好可以任意分割與住宅定制化相似，戶型個(gè)性化也是豪宅發(fā)展趨勢之一方案1大平層住宅介紹——對比別墅大平層帶來了一種與別墅類似卻又迥然不同的建筑形態(tài)和生活方式。從產(chǎn)品塑造層面做一些簡單的對比...

——基于以下幾個(gè)層面與別墅進(jìn)行對比

對比一：整體社區(qū)空間的塑造

對比二：建筑與景觀的打造

對比三：內(nèi)部空間的打造與布局

對比四：生活方式的訴求大平層住宅介紹——對比別墅對比一：整體規(guī)劃VS別墅理念——注重與外部資源融合，重視單體的資源占有；布局——合院別墅講究圍合，聯(lián)排雙拼以行列為主；道路系統(tǒng)——雙拼聯(lián)排合院別墅人車分離，獨(dú)棟多為人車合一；組團(tuán)——不同的建筑類型與資源條件形成不同建筑組團(tuán)；大平層理念——注重自身空間的打造，公共空間成為社區(qū)的亮點(diǎn)；布局——行列式成為主流，注重多重公共空間的設(shè)置；道路系統(tǒng)——社區(qū)完全實(shí)現(xiàn)人車分離；組團(tuán)——不同的產(chǎn)品類型形成不同的組團(tuán)，但整體不太凸顯；小結(jié):從空間規(guī)劃看，別墅與大平層在追求整體的風(fēng)格統(tǒng)一的基礎(chǔ)上側(cè)重點(diǎn)有所差異，別墅在整體之下更重視個(gè)體的資源占有與價(jià)值的樹立，而大平層則更多的通過整體的規(guī)劃塑造，規(guī)避個(gè)體資源占有不足的弱點(diǎn)。杭州綠城桃花源大平層住宅介紹——對比別墅對比二：建筑與景觀VS別墅建筑風(fēng)格的多樣化，不同的區(qū)域、資源打造不同的建筑風(fēng)格；多展現(xiàn)建筑單體的個(gè)性化、標(biāo)簽化、品質(zhì)化；大平層均為多層和高層，建筑形態(tài)比較單一；建筑風(fēng)格多以宮殿建筑群為基礎(chǔ)追求大氣度、突出品質(zhì)感和尊貴感；小結(jié):同是高端物業(yè)，卻是完全不同的生活方式。別墅的寧靜與大平層的繁華，別墅的獨(dú)賞與大平層的共樂都形成了鮮明對比，不同的人選擇不同的方式，也正詮釋了生活的多樣化；建筑別墅注重私有的庭院、宅間景觀打造，大面積的公共景觀塑造較少；結(jié)合內(nèi)外部資源，根據(jù)地塊內(nèi)部造景較為常見；大平層受產(chǎn)品限制注重公共景觀的塑造，講究景觀營造的儀感、場景化；高綠化率，突出植被景觀講究景觀的四季變化；景觀上海綠城玉蘭花園VS大平層住宅介紹——對比別墅對比三：內(nèi)部空間VS別墅功能空間立體化；生活空間私密化；毛坯為主，內(nèi)部配置個(gè)性化；戶型設(shè)計(jì)的緊湊，功能空間相對獨(dú)立；市場產(chǎn)品面積趨“小”化；大平層功能空間扁平化；生活空間家庭化，多有套間布局；內(nèi)部配置的精裝化；戶型設(shè)計(jì)講究“布局、動(dòng)線”市場產(chǎn)品面積趨“大”化；小結(jié):不同的客戶對于功能空間的需求不同，但大平層很好的規(guī)避了別墅居住中“上下樓繁瑣”“家庭化不強(qiáng)”等弱點(diǎn)，同時(shí)通過精裝修免去了以往裝修的煩惱。大平層住宅介紹——對比別墅對比四：生活方式訴求VS別墅追求有天有地的居住體驗(yàn)；資源占有的尊貴感受私有、奢華的生活享受遠(yuǎn)離城市中心，享受著只屬于自己的寧靜的天地和那份愜意和瀟灑；大平層享受城市生活的便捷；空間別墅化后的舒適、高貴；大氣、豪華的社區(qū)環(huán)境；回歸城市的繁華，依然可以享受那份愜意的舒適和高于平常的尊貴；