銷售員講解手冊(cè)

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銷售員講解手冊(cè)目錄一、開發(fā)公司解說二、區(qū)域解說三、項(xiàng)目解說四、外圍環(huán)境配套解說五、交通解說六、建筑質(zhì)量解說七、景觀環(huán)境解說八、戶型解說九、小區(qū)建材及交房標(biāo)準(zhǔn)解說十、價(jià)格解說十、付款方式解說十二、暖氣解說十三、物業(yè)管理解說十四、按揭解說十五、所交集資費(fèi)解說十六、水電氣費(fèi)收取解說十七、裝修解說十八、戶口辦理解說十九、小區(qū)智能化解說二十、房產(chǎn)證辦理解說二^一、發(fā)展前景解說二十二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤解說二十三、合同操作解說二十四、客戶退定解說二十五、客戶投訴解說二十六、交房時(shí)間解第一部分開發(fā)公司解說我們這個(gè)小區(qū)是由新鄉(xiāng)市豫興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的，她是新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中年輕的明星企業(yè)，具有三級(jí)開發(fā)、二級(jí)施工資質(zhì)，注冊(cè)資金800萬元，已經(jīng)成功開發(fā)了王村十字綜合樓、新運(yùn)小區(qū)、姜莊小區(qū)，開發(fā)總面積20余萬平方米，工程合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)50%，多次被市委、市政府評(píng)為“文明單位”、“先進(jìn)單位”、被省建設(shè)廳授予“房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)秀企業(yè)”，而且，公司于2002年順利通過“ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證”。X先生/小姐，我們公司是一個(gè)實(shí)力非常雄厚的開發(fā)商，選擇這樣的開發(fā)商，你一定會(huì)更加放心的。第二部分 項(xiàng)目解說先生/小姐，您好：我們傾力為您打造的是一個(gè)人性化、大規(guī)模、高綠化的住宅小區(qū)，你在這里居住，一定會(huì)令你感到滿意的。小區(qū)的位置她位于北干道，解放路西300米處。小區(qū)北依北干道，西鄰西干道，東鄰解放路，向南不遠(yuǎn)既是正在改造中的衛(wèi)河及環(huán)境宜人的衛(wèi)河公園。小區(qū)的建筑造型設(shè)計(jì)從居住的本質(zhì)出發(fā)，體現(xiàn)對(duì)人的尊重與關(guān)懷，形體細(xì)部吸取了現(xiàn)代建筑的藝術(shù)風(fēng)格，創(chuàng)造出良好的視覺景觀效果，并通過簡(jiǎn)化與提煉，使建筑群體滲透出新穎、明快的氣息。小區(qū)的建筑群體朝向 取向東西，坐北朝南。小區(qū)的內(nèi)部配套 我們小區(qū)的內(nèi)部配套齊全，有超市、門診、蔬菜超市、餐廳及康體設(shè)施，讓你足不出戶即可享受到購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)的樂趣；小區(qū)還新近投資了四十余萬元建立了業(yè)主娛樂活動(dòng)室，里邊配置有健身器材、棋牌室、圖書閱覽室等等，這樣，你還可以在休息之余領(lǐng)著親戚朋友來這里健健身、斗斗地主、或者獨(dú)自一人投入到書的海洋中，享受知識(shí)的快樂；而且我們小區(qū)即將興建現(xiàn)代化的藝術(shù)幼兒園及兒童淘氣沙坑，讓你的孩子贏在起跑線上，個(gè)性得到充分的張揚(yáng)。小區(qū)的景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)采用樓前樓后綠化，花草樹木品種達(dá)100余種，真正做到常年有綠色、季季有花香。而且，公司本著“以人為本”的指導(dǎo)思想，出資50余萬元興建了中心廣場(chǎng)。假山、涼亭、流水為你勾畫了一幅自然的美景。如果你住在這里，你的身心一定會(huì)得到充分的舒展。而且公司為了讓“綠色”這一概念得到充分的詮釋，取消了原15號(hào)樓的建筑方案，斥資30余萬元在14號(hào)樓與16號(hào)樓之間建造“華爾茲?春天”廣場(chǎng)，?小區(qū)的道路系統(tǒng)小區(qū)的道路系統(tǒng)是由小區(qū)環(huán)道、宅前道路和中心景觀步行系統(tǒng)組成。小區(qū)的停車系統(tǒng)小區(qū)為業(yè)主專設(shè)有地下停車場(chǎng)，還派有專人為你看護(hù)，你在也不必為你的愛車擔(dān)憂了。小區(qū)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：80000平方米綠化率：35%以上四、外圍環(huán)境配套解說先生/小姐，您好：買房不僅要看小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，還要看小區(qū)外部的環(huán)境配套，我們小區(qū)南邊就是衛(wèi)河以及衛(wèi)河公園，讓你在美麗的清晨跑步到那里，呼吸一下清新的空氣，鍛煉鍛煉身體。u 如果您周末想改善一下生活，您可以到離小區(qū)不遠(yuǎn)的華崗綜合市場(chǎng)或黃崗綜合市場(chǎng)購(gòu)買剛摘回來的新鮮蔬菜來和家人顯示一下你的廚藝。u 對(duì)于日常必需品的購(gòu)買，您可到解放路口的三聯(lián)超市或小區(qū)西邊的新州超市，在那里你可以購(gòu)買到你所需的生活用品。u 如果家人不適，您可以帶他到離小區(qū)不遠(yuǎn)處解放路北段的760醫(yī)院或勝利路與北干道交叉口向東200米規(guī)模更大、配套更其全的新鄉(xiāng)市第二醫(yī)院，進(jìn)行全方面的治療。u 小孩上學(xué)在這里也很方便，在黃崗綜合市場(chǎng)處有金太陽(yáng)幼兒園，而且小區(qū)內(nèi)部也將建幼兒園，小學(xué)有位于西干道的西干道小學(xué)和位于解放路的760小學(xué)及解放路小學(xué)，中學(xué)有位于解放路北段的新鄉(xiāng)市第十三中學(xué)以及位于北干道和西干道交叉口西300米的新鄉(xiāng)市第十二中學(xué)。u 如果您日常存錢、取錢，小區(qū)周邊有中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、新鄉(xiāng)市商業(yè)銀行（西干道與北干道交叉口東南角），很方便。u 如果您想傳送佳音、郵寄物品，可以到距我們小區(qū)不遠(yuǎn)的北干道與勝利路交叉口東100米的中國(guó)郵政大廳，騎車也就5分鐘路程。u 位于北干道與西干道交叉口西北部有華崗?qiáng)蕵分行模挥谛^(qū)南邊中同大街上的水上世界，都是你娛樂、休閑的好去處五、 交通解說先生/小姐，您好：我們小區(qū)在北干道上、位于解放路西300米處,這里距我們新鄉(xiāng)市的商業(yè)中心：百貨大樓、新大新商場(chǎng)僅有不到2公里的路程，你騎車也就是10分鐘的時(shí)間。而且我們小區(qū)距火車站、汽車總站也非常近，也只有不到2公里的路程，為你的出差旅行帶來方便。我們小區(qū)門前的北干道屬于雙向四車道，而且自行車道與機(jī)動(dòng)車道中間有綠化帶隔離，為你的出行帶來方便與安全。出小區(qū)最多2分鐘就可到公交站牌，目前，15路、18路、25路公交車頻繁經(jīng)過此地：15路途經(jīng)路線：火車站---汽車西站---車站南口---新獲路口---八一路口---中同街---黃崗---本案---王村---文化宮---市第二人民醫(yī)院---排灌公司一-國(guó)酒茅臺(tái)專賣店---暢崗---機(jī)電?？茖W(xué)校---中原路口---榮校路口---牧野公園---紅旗分局---汽車東站18路途經(jīng)路線：張門---陳堡---第八化工廠---三里橋---馬坊路口---周村---稅校---第一水泵廠---新華法院---黃崗---本案---王村---解放橋---新華醫(yī)院---平原商場(chǎng)---火車站25路途經(jīng)路線：黃埔中學(xué)---保溫瓶廠---黃崗---本案---王村---文化宮-—?jiǎng)倮麡?--人民戲院---百貨大樓---北街口---城里十字---公園北門---婦幼保健院---人民公園---南干橋---起重設(shè)備廠---東站---馬小營(yíng)---貨運(yùn)中心---五四零廠---農(nóng)業(yè)銀行---開發(fā)區(qū)政府---開發(fā)區(qū)國(guó)稅局---新飛冰柜廠六、 建筑質(zhì)量解說先生/小姐，您好：1、 關(guān)于建筑質(zhì)量您盡管放心。我們小區(qū)是由本公司下屬公司新鄉(xiāng)市房屋修繕安裝工程公司承建的。2、 由我公司工程部成立質(zhì)量管理小組，常年駐守工地現(xiàn)場(chǎng)巡查監(jiān)督。3、 由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)理每一個(gè)施工環(huán)節(jié)與工程整體驗(yàn)收。4、 再一點(diǎn)來講，我們?cè)ヅd公司論規(guī)模、論實(shí)力，在新鄉(xiāng)市名列前茅，我們絕不是開發(fā)完金榮小區(qū)就沒事了，肯定還要繼續(xù)開發(fā)，因此公司非常注重信譽(yù)和工程質(zhì)量。你想想看，如果工程質(zhì)量不行，我們?cè)ヅd的房子不是沒人敢買了嗎？另外，某某先生/小姐，您知道，現(xiàn)在國(guó)家規(guī)定房屋的施工與監(jiān)理實(shí)行終身責(zé)任制，我們公司對(duì)此是非常重視的，因此，建筑質(zhì)量您盡可放心！七、 景觀環(huán)境解說先生/小姐，您好：我們小區(qū)聘請(qǐng)著名的園林設(shè)計(jì)院進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，為您創(chuàng)造一個(gè)閑暇時(shí)可以在小區(qū)內(nèi)悠閑漫步的花園式小區(qū)，時(shí)時(shí)刻刻享受美麗景觀。設(shè)計(jì)時(shí)充分遵循“以人為本”的原則，考慮實(shí)用性，不單純?yōu)樵炀岸炀??！澳芙o您帶來什么”一直是我們所訴求的。我們要真正營(yíng)造屬于我們自己的綠色景觀。每個(gè)景點(diǎn)充分留給您融入的空間，讓您移步異景，步履間充滿新鮮和樂趣。小區(qū)樓前樓后實(shí)施綠化工程，讓你推開窗戶即能欣賞到綠色，而且小區(qū)綠化以散落式、組團(tuán)式、廣場(chǎng)式相結(jié)合的立體綠化模式完成了小區(qū)景觀的自然滲透，相輔相成，融為一體，真正實(shí)現(xiàn)“房子建在花園里”。你看，進(jìn)入小區(qū)大門，右手邊便是即將動(dòng)工興建的占地近800平方米的中庭廣場(chǎng)，在往里邊走，位于10號(hào)樓前邊的就是公司投資50余萬元在小區(qū)內(nèi)興建的占地千余平方米的中心廣場(chǎng)，里邊有假山、噴泉、小橋、流水、涼亭、康體設(shè)施。八、戶型解說先生/小姐，您好：（一）戶型總體優(yōu)勢(shì)解說下面我簡(jiǎn)要介紹一下我們小區(qū)的戶型分布情況和戶型特點(diǎn)：［戶型?成熟］——精致戶型以人為本，全明空間實(shí)用至上?。鄞禾?華爾茲］——72.29皿一126.73皿的戶型面積、二室二廳到三室二廳的戶型結(jié)構(gòu)，多款精彩空間任您隨意選擇。客廳，方正實(shí)用；超大觀景陽(yáng)臺(tái)，視野開闊；明室明廳、曲直結(jié)合、以人為本的全明戶型設(shè)計(jì)，科學(xué)合理的人性化功能區(qū)間劃分，使整套房屋顯得通透明亮，落落大方……［春天?華爾茲］——舒適內(nèi)涵滲透于室內(nèi)各個(gè)角落，身處其中，不禁怡然自得。1、 72.29^（2#）清新陽(yáng)光型客廳空間格局方正，自然開闊，擺放家具。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。大小適中的臥室，兼具兒童房的多種居住功能，自由創(chuàng)意生活空間。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。功能齊全的盥洗室，使用率更高。總：源于生活感悟，源于心有靈犀，在設(shè)計(jì)空間領(lǐng)域，春天?華爾茲詮釋一個(gè)全新的陽(yáng)光居住空間概念。2、 80.13皿（2#）溫馨雅致型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺(tái)前，園區(qū)美景在不經(jīng)意間涌入視野。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。大小適中的臥室，兼具兒童房的多種居住功能，自由創(chuàng)意生活空間。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽(yáng)臺(tái)，又是陽(yáng)光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場(chǎng)所。可將洗衣機(jī)，燙衣板等妥當(dāng)安放，生活次序井井有條?？偅菏孢m每一天，每一刻都會(huì)體現(xiàn)；風(fēng)格，每一個(gè)顏色搭配，每一個(gè)細(xì)微角度都會(huì)演繹。3、91.621皿（8#）長(zhǎng)相廝守型客廳空間組合自然開闊，一家人溫馨的時(shí)刻由此開始。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。南向兒童房，采光充足，更利于孩子健康成長(zhǎng)。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營(yíng)造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，快樂心情每一天。功能齊全的盥洗室，位置適中，使用率更高。超寬觀景陽(yáng)臺(tái)，又是陽(yáng)光室的功能，讓全家人與健康時(shí)刻相伴?？蓪⑾匆聶C(jī)，燙衣板等妥當(dāng)安放，生活便利看的見?？偅寒?dāng)一切都在定格的時(shí)候，在線條和色塊的組合空間，為您設(shè)計(jì)一份好心情。4、101.679^(13#)寫意靈動(dòng)型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺(tái)前，園區(qū)美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。大小適中的臥室，兼具兒童房的多種居住功能，自由創(chuàng)意生活空間。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。餐廳與廚房相連，與客廳相望，巧妙自然的空間組合。功能齊全的盥洗室，衛(wèi)生間干濕分離，使用率更高。超寬觀景陽(yáng)臺(tái)，又是陽(yáng)光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場(chǎng)所。可將洗衣機(jī)，燙衣板等妥當(dāng)安放，生活次序井井有條?？偅阂粋€(gè)理想生活的天地，一個(gè)充滿想象的空間，我的幸福時(shí)光，春天?華爾茲制造。5、119.928^(1#)鐘愛一生型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺(tái)前，園區(qū)美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。五彩繽紛的童話世界，讓孩子的天真純潔在小小的空間燦爛呈現(xiàn)。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營(yíng)造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽(yáng)臺(tái)，又是陽(yáng)光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場(chǎng)所。可將洗衣機(jī)，燙衣板等妥當(dāng)安放，生活次序井井有條?？偅簾o數(shù)次暢想的空間，凝聚所有的期盼，置身其間的感覺，就在眼前實(shí)現(xiàn)。6、 126.028^(1#)合家歡樂型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺(tái)前，園區(qū)美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。南向兒童房，采光充足，更利于孩子健康成長(zhǎng)。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營(yíng)造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。與廚房相連，與客廳相望，巧妙自然的空間組合。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽(yáng)臺(tái)，又是陽(yáng)光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場(chǎng)所?？蓪⑾匆聶C(jī)，燙衣板等妥當(dāng)安放，生活次序井井有條?？偅悍胖檬孢m的心情，在一個(gè)溢滿歡樂的空間，盡享美好人生。7、 126.73^(1#)尊貴典雅型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺(tái)前，園區(qū)美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。五彩繽紛的童話世界，讓孩子的天真純潔在小小的空間燦爛呈現(xiàn)。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營(yíng)造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時(shí)，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。與廚房相連，與客廳相望，巧妙自然的空間組合。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽(yáng)臺(tái)，又是陽(yáng)光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場(chǎng)所?？蓪⑾匆聶C(jī)，燙衣板等妥當(dāng)安放，生活次序井井有條?？偅涸谝粋€(gè)充滿幻覺的空間里，你身邊的一切都真實(shí)存在。這是呼吸的韻律，是思索的延續(xù)，是充滿靈感的空間。九、小區(qū)建材及交房標(biāo)準(zhǔn)解說先生/小姐，您好：我們小區(qū)建材及交房標(biāo)準(zhǔn)是新鄉(xiāng)市配置較高的，具體如下：一、 公共部分1、 外墻：802外墻涂料。2、 樓梯間：水泥沙漿壓光地面。樓梯欄桿為鐵藝欄桿配高級(jí)木質(zhì)扶手，油漆罩面。3、 屋面：采用珍珠巖隔熱層，卷材SBS防水處理。二、 室內(nèi)部分1、 地面：采用水泥沙漿地面。2、 內(nèi)墻及天棚：混合沙漿粉刷，888涂料罩面。3、 門：商品房入戶門安裝高級(jí)防盜門，戶內(nèi)門采用油漆木門。4、 窗：全部采用塑鋼窗。5、 衛(wèi)生間：統(tǒng)一采用坐便器，并留有備用水嘴（水龍頭）6、 廚房：設(shè)塘瓷洗滌池一個(gè)。7、 陽(yáng)臺(tái)：北陽(yáng)臺(tái)采用塑鋼窗封閉，南陽(yáng)臺(tái)封閉用戶自理。三、 配套設(shè)施1、 水：新鄉(xiāng)市自來水公司供水（一戶一表）。2、 電：戶內(nèi)線路采用銅線，戶表功率5—20KW。3、電話：電話線敷設(shè)至戶門4、 有線電視：線路敷設(shè)至戶門5、 給排水：上水管采用鋁塑管，下水管采用PVC管材。6、 燃?xì)猓好簹獾綉?。四?四重安全防范系統(tǒng)第一重安防系統(tǒng)：小區(qū)出入口設(shè)自動(dòng)伸縮門，并設(shè)門崗封閉式管理系統(tǒng)；第二重安防系統(tǒng)：來人訪客登記系統(tǒng)；第三重安防系統(tǒng)：保安24小時(shí)巡邏；第四重安防系統(tǒng)：高級(jí)智能化防盜門系統(tǒng)（客戶選裝）：防盜區(qū)域覆蓋門、窗、陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)部分；自動(dòng)報(bào)警功能；自動(dòng)緊急呼救功能；加入特安網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理功能。十、價(jià)格解說先生/小姐，您好：客戶問價(jià)時(shí)，先解釋我們實(shí)行一房一價(jià)，根據(jù)樓層、朝向、位置、景觀的不同，價(jià)格也不同，然后詢問客戶需求，有針對(duì)性的回答?？蛻粢驯憩F(xiàn)出強(qiáng)烈購(gòu)買意向，并開始詢問具體位置的房源時(shí)，要通過詢問銷控臺(tái)，利用配合封掉一部分房源，給客戶造成緊迫感，同時(shí)告訴其詳細(xì)價(jià)格。（價(jià)格表不要主動(dòng)讓客戶看，若客戶堅(jiān)持可給其看，但絕不能帶走）客戶表明價(jià)格太高時(shí)或又一次上調(diào)價(jià)格解釋：? 我們小區(qū)房?jī)r(jià)在你看來確實(shí)有點(diǎn)高，但是如果你綜合考慮一下，讓客戶對(duì)比一下周邊樓盤，然后陳述小區(qū)賣點(diǎn)及其優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶強(qiáng)調(diào)價(jià)值。你知道，我們公司這次開發(fā)追求的不是利潤(rùn)最大化，而是本著做樣板樓盤、創(chuàng)公司品牌的想法，所以價(jià)格定的并不高，而且沒有什么水分。我們小區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房了，各個(gè)方面的配套均已齊備，而且景觀綠化也已基本到位，因此這時(shí)的房?jī)r(jià)肯定要比期房的房?jī)r(jià)高。十一、付款方式解說先生/小姐，您好：我們小區(qū)的付款方式非常靈活，有一次性付款，按揭付款。X先生（小姐），您看你愿意采用哪種付款方式。1、 若客戶選擇一次性付款時(shí)，要這樣解說：X先生（小姐）您好！您真會(huì)選，這種付款方式我看非常適合您（注意夸獎(jiǎng)對(duì)方），而且你還可以享受到一定的優(yōu)惠。2、 若客戶選擇按揭付款時(shí)，要這樣解說：X先生（小姐）您好！您真會(huì)選，我看這種付款方式非常適合您，首付只需20%房款即可簽約得房，剩余80%房款在一個(gè)月內(nèi)請(qǐng)攜帶相關(guān)資料，由我公司幫助您辦理按揭手續(xù)，以后按月還款，沒有資金周轉(zhuǎn)壓力，非常輕松。X先生（小姐），不要放過這么好的機(jī)會(huì)。3、 若客戶對(duì)付款方式選擇不定，請(qǐng)根據(jù)客戶的身份與收入，主動(dòng)引導(dǎo)一次性付款。十二、暖氣解說先生/小姐，您好：我們小區(qū)不采取集中供暖，您可以自己選擇采用冷暖空調(diào)取暖或戶式中央空調(diào)（客戶自己出資購(gòu)買安裝）。1、集中供暖缺點(diǎn)分析:l 集資費(fèi)用高。l 天冷了，暖氣還沒有通；天熱了，暖氣還在送。l 取暖費(fèi)用高。l 管道較粗，管道布設(shè)影響小區(qū)美觀，并占用業(yè)主室內(nèi)空間。l 國(guó)家不提倡用蒸氣采暖，現(xiàn)在幾乎沒有商品住宅社區(qū)采用。2、 戶式中央空調(diào)優(yōu)點(diǎn)：l 能夠冬季取暖，夏季制冷，非常方便。l 取暖與制冷效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其它方式。l 裝修時(shí)管道安裝在頂棚里，不占用空間，不影響美觀。3、 空調(diào)優(yōu)點(diǎn)：l 價(jià)格便宜，家里裝一部柜機(jī)和兩部分體機(jī)，一萬元就可以了。l 能夠冬季取暖，夏季制冷，冷暖同時(shí)解決。l 使用方便，費(fèi)用發(fā)生自由掌握。l 放在家里比較美觀，象裝飾品一樣。所以，X先生/小姐，現(xiàn)在住宅區(qū)都不解決取暖問題，而由客戶自己選擇空調(diào)機(jī)或戶式中央空調(diào)，我們小區(qū)也是這樣的。十三、物業(yè)管理解說先生/小姐，您好：現(xiàn)在客戶對(duì)物業(yè)管理都比較重視，我們小區(qū)也看到了這一點(diǎn)，因此我們將以酒店式管理的標(biāo)準(zhǔn)，為您提供全方位、智能化的物業(yè)管理服務(wù)，我們會(huì)真正把業(yè)主當(dāng)作上帝，做到服務(wù)業(yè)主而不是管理業(yè)主。X先生/小姐，小區(qū)的物業(yè)管理公司是本公司下屬物業(yè)公司，要做到以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一）、保安服務(wù)1、小區(qū)進(jìn)出口24小時(shí)來客登記;2、小區(qū)內(nèi)保安24小時(shí)巡邏服務(wù)。（二） 、清潔服務(wù)：1、 按工作量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衛(wèi)生清潔；2、 隨時(shí)保潔，做到公共區(qū)域一塵不染。（三） 、綠化服務(wù)：1、 為做到‘春花、夏蔭、秋果、冬青’的綠化標(biāo)準(zhǔn)特聘專業(yè)園藝師進(jìn)行管理維護(hù)；2、 社區(qū)沿街綠化帶提升了整個(gè)樓盤的附加值。（四） 維修服務(wù)：您只需打一個(gè)電話，專業(yè)維修人員便快速到位，為您解除困難：如：下水堵塞、設(shè)施配件換修等。（五） 、特約服務(wù)（準(zhǔn)備增加的有嘗服務(wù)項(xiàng)目）1、 室內(nèi)保潔；2、 代訂車票；3、 代送物品；4、 其他。（六） 、物業(yè)管理收費(fèi)：X先生/小姐，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)有專門的規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目要申報(bào)物業(yè)管理等級(jí)，經(jīng)房管局和物價(jià)局核準(zhǔn)批示后，按級(jí)別收取物業(yè)管理費(fèi)，我們小區(qū)的收費(fèi)也要根據(jù)級(jí)別收取，是0.22元/m7月，是不會(huì)有亂收費(fèi)現(xiàn)象的。十四、按揭解說先生/小姐，您好：我們是在實(shí)力雄厚的中國(guó)工商銀行或中國(guó)建設(shè)銀行辦理按揭的，最大按揭額度為8成30年，您可以根據(jù)自己的情況進(jìn)行選擇，具體辦理方法如下：1、 按揭貸款的程序如下：交首付款，簽定《商品房買賣合同》 借款人提出申請(qǐng)、提供資料 銀行對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查批準(zhǔn) 簽定借款合同、抵押貸款合同 辦理抵押登記、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 合同生效、發(fā)放貸款 客戶按月還款2、 按揭貸款須提供資料：l 個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表（由公司提供）l 首期款發(fā)票復(fù)印件l 借款人身份證明復(fù)印件三份l 戶口本復(fù)印件一份（戶口本首頁(yè)、戶主頁(yè)、本人頁(yè)）l 暫住證復(fù)印件一份（非本市戶口）l 借款人收入證明（加蓋單位行政用章）l 委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書l 結(jié)婚證復(fù)印件（以夫妻雙方名譽(yù)購(gòu)房）l 配偶身份證復(fù)印件和戶口本復(fù)印件一份（驗(yàn)證關(guān)系）l 《商品房買賣合同》原件3、 按揭貸款收費(fèi)表：名稱 公式 備注保險(xiǎn)費(fèi)抵押登記費(fèi)抵押服務(wù)費(fèi)公證費(fèi)中介費(fèi)十五、所交集資費(fèi)解說先生/小姐，您好:具體代收費(fèi)用如下：1、 煤氣集資費(fèi)：2500元2、 防盜門：700元3、 高級(jí)智能防盜門系統(tǒng)：10元/皿（客戶選裝）十六、水電氣費(fèi)收取解說先生/小姐，您好：我們的水、電費(fèi)是由自來水公司、電力公司收取，物業(yè)公司代收的。氣費(fèi)是天然氣公司收取，采用智能化刷卡收費(fèi)系統(tǒng)。我們小區(qū)采用水表、電表出戶。水費(fèi)：1.6元/噸；電費(fèi)：0.41元/度；燃?xì)赓M(fèi)：1.6元/立方米。十八、戶口辦理解說先生/小姐，您好：購(gòu)買商品房入戶辦法如下：購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)不論面積大小，均可到所在區(qū)域的派出所（新輝派出所）申請(qǐng)辦理戶口。要求：遷入者必須是購(gòu)房者本人和其直系親屬（父母、配偶、子女）。應(yīng)提供以下證明、證件材料：（1） 購(gòu)房發(fā)票（發(fā)票查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）（2） 房產(chǎn)證和購(gòu)房合同（3） 原籍的身份證明和戶籍證明二十、房產(chǎn)證辦理解說先生/小姐，您好：房產(chǎn)證辦理您盡可放心，我們?cè)诤贤泻灦ǖ慕环亢?80天內(nèi)給您辦理好房地產(chǎn)權(quán)利證書。并且，X先生/小姐，實(shí)際上房產(chǎn)證應(yīng)該是客戶自己向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理的，我們公司考慮到了盡量為客戶服務(wù)，減少客戶麻煩，才代為辦理。（一） 、房地產(chǎn)登記程序1、 提出房地產(chǎn)登記申請(qǐng)。2、 房地產(chǎn)管理部門受理申請(qǐng)。3、 房地產(chǎn)管理部門審查申請(qǐng)文件。4、 房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。5、 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利。6、 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。7、 計(jì)收費(fèi)用并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。8、 立卷存檔。（二） 、房地產(chǎn)交易費(fèi)用1、 契稅：總房款X2%2、 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元/戶3、 印花稅：0.5%。4、 測(cè)繪費(fèi)：1.36元/皿5、 工本費(fèi)：10元/戶二十二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤解說客戶提到競(jìng)爭(zhēng)樓盤時(shí)，不要立即貶低對(duì)方，要先適當(dāng)稱贊對(duì)方某些方面的無足輕重的優(yōu)點(diǎn)，再順勢(shì)提出某些大的劣勢(shì)與我們小區(qū)比較，并提醒客戶買房是大事，應(yīng)該多比較，鼓勵(lì)客戶到不如我們的樓盤去參觀比較。以下為周邊個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況：u 港立小區(qū)：位于北干道，西干道東500米。河南港立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)（售樓電話：2811912、2316378）。小區(qū)建筑規(guī)模僅有2棟多層，共計(jì)60套單元房，6套門面房，沿北干道規(guī)劃有二層商業(yè)用房，建筑施工進(jìn)度為打地基階段，預(yù)計(jì)明年12月底交房。戶型有二室二廳、三室二廳、四室二廳。面積區(qū)間89皿?140皿。其中1號(hào)樓為臨街商住樓，一梯二戶，共3個(gè)單元；2號(hào)摟為純住宅樓，一梯三戶，共2個(gè)單元。二室二廳（89皿、90皿、103皿）共計(jì)28套，占42%。，三室二廳（113皿、125皿）共計(jì)22套33%，四室二廳（135皿，140皿）共計(jì)10套，占15%。目前已售出10套，其中8套二室，2套三室。交房標(biāo)準(zhǔn)：外墻小面磚，內(nèi)墻批888，地面水泥拉毛，廚衛(wèi)一般裝修配套集資費(fèi)：煤氣，2500元水電，600元 防盜門，暫定1200元物業(yè)：未定層數(shù) 價(jià)格TOC\o"1-5"\h\z6層 680元5層 1050元4層 1280元3層 1380元2層 1350元1層 1300元（注：門面房為一二層復(fù)式，價(jià)格為3800元/皿。地下室售價(jià)：800元/m2）小區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1、總體價(jià)格走勢(shì)較低；2、位置較好，周邊無大型噪音污染；3、戶型多樣化，客戶所選擇的余地較大。劣勢(shì)：1、戶型設(shè)計(jì)不盡合理，進(jìn)深較大;2、 小區(qū)僅有兩棟多層，形不成規(guī)模，局域人氣不旺；3、 工期進(jìn)度緩慢，現(xiàn)僅有1號(hào)樓開始動(dòng)工；交房期限較晚；4、 開發(fā)商在新鄉(xiāng)市知名度不高，信譽(yù)度不夠；5、 建成后小區(qū)內(nèi)無任何景觀可言；6、 建成后小區(qū)內(nèi)后期物業(yè)管理跟不上。u 宏升小區(qū)位于北干道，文化宮西200米。由新鄉(xiāng)市鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)，建筑商為林州一建。售房熱線2325395，2033385。小區(qū)規(guī)模兩棟多層1號(hào)樓、2號(hào)樓均為6個(gè)單元，其中1號(hào)樓一梯兩戶，一、二層復(fù)式營(yíng)業(yè)房共25套，上層單元住宅48套。2#樓2,3,4單元和1單元的一，二，三層是一梯三戶，其它是一梯兩戶。一層營(yíng)業(yè)房12套，住宅81套。小區(qū)共計(jì)166套（含門面房），其中單元住宅129套。工程進(jìn)度：1#樓已封頂，明年5月份交房；2#樓尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年底交房。小區(qū)配套：煤氣2500元，水、電、有線電視、電話。物業(yè)：鑫鑫房地產(chǎn)面積：1#樓 116.64皿、121皿、167.201皿。2#樓 91.728皿、113.964皿。戶型：兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳、四室兩廳。其中二室為116.64皿、113.964皿，約占單元住宅套數(shù)的65%；三室為121皿、91.728皿，約占單元住宅套數(shù)的30%，四室為167.201皿，占5%。銷售情況：門面房1號(hào)樓已售16套，2號(hào)樓已售完；單元住宅共售出42套，其中1號(hào)樓1