不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)編著

周小萍

畢繼業(yè)

王軍艷

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!第13章

不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)13.1建筑物單獨(dú)估價(jià)13.2商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.3居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.4工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.5在建項(xiàng)目估價(jià)13.6其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解建筑物、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、居住不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、在建項(xiàng)目和其他類型不動(dòng)產(chǎn)等不同類型的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)，為培養(yǎng)今后的實(shí)務(wù)操作能力奠定基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!13.1.1建筑物估價(jià)的概念建筑物估價(jià)是指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下，根據(jù)估價(jià)的目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)待估建筑物價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評(píng)估出待估建筑物在某一時(shí)日的市場(chǎng)價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!13.1.3建筑物價(jià)格的特點(diǎn)1一般性特點(diǎn)①時(shí)間的有效性②建筑物價(jià)格的遞減性③建筑物價(jià)格的地區(qū)性④建筑物價(jià)格受自然條件影響大⑤影響建筑物價(jià)格的不確定因素多不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!13.1.4建筑物估價(jià)的基本思路對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本思路是以重置價(jià)格為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)格折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等，評(píng)估出建筑物的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)不具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本思路是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建筑物的價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!13.1.6建筑物估價(jià)的注意事項(xiàng)①經(jīng)常了解建材價(jià)格的變動(dòng)狀況②建安工程費(fèi)與建筑物造價(jià)③建筑物造價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格④建筑物估價(jià)應(yīng)注意各樓層的差異⑤區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)⑥增建建筑物的折舊問(wèn)題⑦分析建筑物自然條件⑧說(shuō)明建筑物所具備的必要的內(nèi)部設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!13.2.1商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn)1投資的收益性2區(qū)位的重要性3交易的頻繁性4經(jīng)營(yíng)的綜合性5裝修的高檔性

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!13.2.3商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中最為常用的方法是收益法。在市場(chǎng)交易資料較為充分的情況下，同時(shí)應(yīng)采用市場(chǎng)法，然后綜合評(píng)定其價(jià)格。如果商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)目的是抵押、破產(chǎn)、兼并，往往也用成本法評(píng)估其結(jié)算價(jià)格作為輔助參考。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!13.3.1居住不動(dòng)產(chǎn)的類型從市場(chǎng)化程度出發(fā)，居住不動(dòng)產(chǎn)可分為社會(huì)保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市場(chǎng)商品化住宅（商品房）；從新舊程度而言，居住不動(dòng)產(chǎn)可分為新建住宅和舊有住宅；從居住不動(dòng)產(chǎn)的建造裝修檔次而論，則居住不動(dòng)產(chǎn)又可分為普通住宅、高級(jí)住宅、簡(jiǎn)易住宅等。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!13.3.3影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要因素1造價(jià)因素2質(zhì)量因素⑴房屋的建筑質(zhì)量⑵房屋的環(huán)境質(zhì)量3居住不動(dòng)產(chǎn)房屋的成新度和土地的使用權(quán)剩余年限價(jià)值⑴物理折舊⑵功能折舊⑶經(jīng)濟(jì)折舊4多元化的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!13.4工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.4.1工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的概念與特點(diǎn)13.4.2工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素13.4.3工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!13.4.2工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素①交通條件②基礎(chǔ)設(shè)施③聚集規(guī)模④其他不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!13.5在建項(xiàng)目估價(jià)13.5.1不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目估價(jià)概述13.5.2不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目抵押價(jià)值評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!13.5.2不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目抵押價(jià)值評(píng)估1影響抵押價(jià)值的因素或問(wèn)題⑴土地權(quán)屬⑵項(xiàng)目權(quán)屬⑶工程進(jìn)度⑷銷售情況2不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目抵押價(jià)值評(píng)估的適用方法⑴成本法⑵假設(shè)開(kāi)發(fā)法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!13.6.1其他類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)①用途對(duì)價(jià)格影響大②建筑物與構(gòu)筑物特殊③對(duì)估價(jià)人員要求高不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!本章基本概念建筑物估價(jià)

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

居住不動(dòng)產(chǎn)

工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)普通住宅

高級(jí)住宅

標(biāo)準(zhǔn)廠房

其他類型不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!13.1建筑物單獨(dú)估價(jià)13.1.1建筑物估價(jià)的概念13.1.2影響建筑物價(jià)格的因素13.1.3建筑物價(jià)格的特點(diǎn)13.1.4建筑物估價(jià)的基本思路13.1.5建筑物估價(jià)方法13.1.6建筑物估價(jià)的注意事項(xiàng)13.1.7建筑物估價(jià)應(yīng)用舉例不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!13.1.2影響建筑物價(jià)格的因素1建筑物重置價(jià)格2環(huán)境因素①建筑年代②建筑物朝向③建筑物的用途④建筑物樓層3其他因素不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!2不同用途的建筑物及其價(jià)格特點(diǎn)⑴商業(yè)類建筑物及其價(jià)格特點(diǎn)⑵居住類建筑物及其價(jià)格特點(diǎn)⑶工業(yè)類建筑物及其價(jià)格特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!13.1.5建筑物估價(jià)方法1重置價(jià)格折舊法2對(duì)照法3建筑物殘余法4比較法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!13.2商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.2.1商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn)13.2.2商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素13.2.3商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路13.2.4商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)案例不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!13.2.2商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素1商服繁華程度2交通條件3臨街狀況4不動(dòng)產(chǎn)類型5其他不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!13.3居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.3.1居住不動(dòng)產(chǎn)的類型13.3.2居住不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn)13.3.3影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要因素13.3.4居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法13.3.5居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)案例不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!13.3.2居住不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn)1居住功能要求2環(huán)境功能要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!13.3.4居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法1新建居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)2舊有居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)⑴不動(dòng)產(chǎn)整體評(píng)估⑵土地和房屋分開(kāi)估價(jià)3拆遷居住不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估4住宅租金的評(píng)估⑴標(biāo)準(zhǔn)租金法⑵市場(chǎng)租金比較法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!13.4.1工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的概念與特點(diǎn)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指工業(yè)企業(yè)和其它工業(yè)生產(chǎn)單位所屬的不動(dòng)產(chǎn)，其主要功能是進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)，制造產(chǎn)品。與其它類型的不動(dòng)產(chǎn)相比，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：⑴行業(yè)特征十分顯著⑵非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑造價(jià)差異大⑶多數(shù)帶有輔助性用房和構(gòu)筑物⑷建筑物耐用年限低于非工業(yè)用房屋不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!13.4.3工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法1工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的一般思路和方法2不同估價(jià)目的下的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)思路和方法⑴工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)改變用途時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估⑵拆遷補(bǔ)償時(shí)的價(jià)格評(píng)估⑶企業(yè)改制時(shí)的資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估⑷破產(chǎn)清算時(shí)的價(jià)格評(píng)估⑸工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)的價(jià)格評(píng)估⑹工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租金估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!13.5.1不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目估價(jià)概述在建項(xiàng)目是指正處于建筑施工過(guò)程中的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是不能交付使用的毛坯房或半成品。在建項(xiàng)目的建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商要求估價(jià)的目的主要有四種：其一，預(yù)售。其二，托盤。其二，托盤。其四，抵押。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!13.6其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)13.6.1其他類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)13.6.2其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的主要方法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!13.6.2其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的主要方法其它類型不動(dòng)產(chǎn)中，一種是無(wú)收益的，這類不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估一般只能采用成本法。另一種是有收益的，對(duì)于這類有收益的特殊不動(dòng)產(chǎn)，其收益存在一定程度上的壟斷性。因此，在采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意對(duì)收益的客觀性（合理利潤(rùn)率）的判斷，同時(shí)對(duì)還原利率（資本化率）這一參數(shù)的確定也應(yīng)充分考慮。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)