重慶上江城可行性研究報告

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項目開發(fā)背景與概況一、

項目名稱及開發(fā)商背景1、

項目名稱：“上江城”（天寶小區(qū)）2、

開發(fā)商簡介。重慶晉愉地產(chǎn)集團股份有限公司，屬二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前身為成立于1996年4月的重慶晉愉物業(yè)發(fā)展有限公司，為適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展于2000年3月組建股份制集團公司，總注冊資金為1.256億元。晉愉地產(chǎn)集團屬下共有四家公司，目前主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、物資貿(mào)易、建筑安裝、建筑裝飾等業(yè)務(wù)，現(xiàn)已形成“開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。晉愉地產(chǎn)集團以“推動中國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新潮流”為己任，以產(chǎn)業(yè)報國，引領(lǐng)民族新興產(chǎn)業(yè)快步發(fā)展，創(chuàng)民族品牌，鑄西部旗幟。在成立至今短短的五年中，在集團公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的大力支持下，經(jīng)公司全體員工的艱苦努力，公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已形成年開發(fā)20萬平方米的能力。公司自成立至今，共完成投資近4億元人民幣，占同期重慶市房地產(chǎn)投資總額的8‰，公司成功開發(fā)了“楊家坪團結(jié)路一期危改工程”、“新華印刷廠三號小區(qū)（楊馨花園）”，“晉愉·城市彩園”，總計完成房屋開發(fā)面積超過30萬M2，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，積累了豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。2000年，公司被評為九龍坡區(qū)十佳企業(yè)；市工商銀行評為“AA”級信譽企業(yè)；中國質(zhì)量萬里行委員會授予“質(zhì)量定點示范單位”稱號；中國房地產(chǎn)協(xié)會評選為“重慶市典型住宅價格指數(shù)”典型項目；2001年，被重慶市政府評為“重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強企業(yè)”；在2001年的重慶市房地產(chǎn)交易會上，被重慶市建委評為“最佳參展單位”。公司堅持人才戰(zhàn)略與名企魅力同在，以“無德無才不用，有德無才不用，有才無德不用，有德有才可用”的用人原則，誠邀賢能，共謀發(fā)展；以“蓋有非常之功，必待非常之人”的用人標準，不拘一格，唯才是舉。集團公司現(xiàn)有員工103人，其中本科以上學(xué)歷37人，大專學(xué)歷46人，高中級職稱66人，平均年齡31歲。公司職員知識含量較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)的知識化、專業(yè)化、年輕化。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。中國西部大開發(fā)政策及新近加入的WTO，將給我司創(chuàng)造更加良好的投資環(huán)境，本著發(fā)展中國最高水平地產(chǎn)而促進中國民族地產(chǎn)的發(fā)展目的，引進和消化世界最先進的管理理念和管理方法，公司切入市場變化之需求，強力推進國產(chǎn)化進程，堅定不移地走質(zhì)量品牌發(fā)展道路，強調(diào)與國際水平看齊，與國際經(jīng)濟接軌，力爭在3～5時間內(nèi)把企業(yè)建成適應(yīng)并滿足國際競爭需要的智力密集型地產(chǎn)管理集團?！暗揽傻溃浅Ｖ馈边@便是晉愉的致勝之道、發(fā)展之路。晉愉地產(chǎn)在新的一年里將迎來新的挑戰(zhàn)和機遇?！皶x愉·天寶新城”、“晉愉·九龍彩園”、“晉愉·世紀彩園”等三個項目，擬定開發(fā)當量將達到70萬平方米，預(yù)計四年內(nèi)完成。這對晉愉地產(chǎn)集團公司的進一步壯大，企業(yè)品牌的鞏固將起到立竿見影的作用?！胺?wù)社會，誠信各界，以人為本，追求卓越”是晉愉地產(chǎn)集團矢志不渝的企業(yè)理念，“團結(jié)奮進，高效求實”是晉愉人追求的企業(yè)精神，堅持質(zhì)量第一，以更高的標準，為國家和社會作更大的貢獻！二、項目基本情況1、地理位置與交通情況“上江城”項目（又名“天寶小區(qū)”）位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道,小區(qū)區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)未來黃金發(fā)展區(qū)域，距主城區(qū)僅1公里之遙，同時交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。地塊所處位置交通便捷，濱江大道及小區(qū)公路形成交通主動脈，小區(qū)南北大道，鵝公巖大橋，高速公路、李家沱大橋、高架輕軌、中心商業(yè)步行街更是四通八達、坐享便利。2、周邊環(huán)境與人口狀況小區(qū)東臨長江、濱江路及成渝鐵路，南靠青山，西靠和尚山水廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，旁邊還有江畔花園、濱江大道（寬20米），風景優(yōu)美，四季如畫，無任何工業(yè)污染。小區(qū)所在的區(qū)域--九龍坡區(qū)，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是重慶市工業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、幅員437平方公里，人口90萬左右，其中城鎮(zhèn)居民60萬，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。該小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)1182戶，居住人口約4137人，是個大型的、綜合的居住社區(qū)。3、拆遷安置情況項目規(guī)劃紅線內(nèi)拆遷房屋總量12000㎡，房屋質(zhì)量普遍極差，高壓線鐵塔、墳場、小工廠等拆遷是個棘手的難題。三、項目開發(fā)的必要性重慶既是西部地區(qū)惟一的直轄市，又是水陸交通樞紐城市，依托西部豐富的資源和廣闊的市場，西部大開發(fā)給重慶市的經(jīng)濟發(fā)展帶來了前所未有的發(fā)展機遇。重慶是個農(nóng)業(yè)大市，人口眾多，城市化率遠低于京、津、滬，甚至趕不上全國的平均水平。城市化水平偏低，必須加快發(fā)展。據(jù)重慶經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，我市城市化率2010年將達到45％，這其中蘊藏著巨大的房地產(chǎn)投資機會。加快城鎮(zhèn)化進程是推進重慶市建設(shè)發(fā)展的重要任務(wù)。市委、市政府專門對建設(shè)部門發(fā)文，要求到2010年，我市的城鎮(zhèn)化水平由2000年末的33％提高到屆時的全國平均水平45%。2001年末的市建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，我市城鎮(zhèn)化率達到了34.59％，比上年增長了1.5個百分點。預(yù)計2002年，城鎮(zhèn)化水平可以再提高1.5個百分點。由此衍生的房地產(chǎn)需求量，將是支撐重慶未來近十年的房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛在市場。同時城市化進程的加快必然帶來流動人口的增加，流動人口的擴張對住宅的需求具有不可低估的作用。再者，市民生活水平的提高促進了生活結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)由原來的吃、穿、用逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽∨c行，加上我國已加入WTO，汽車的價格大幅度下降，因此住宅和小汽車的消費近幾年將大幅度增加。隨著重慶的稅收優(yōu)惠政策的出臺，重慶的經(jīng)濟將突飛猛進，今年經(jīng)濟增長不但高于全國的平均水平，而且呈“高開高走”的態(tài)勢。今后重慶的房地產(chǎn)業(yè)將有更好的市場環(huán)境和更大的有效需求。另據(jù)重慶市1999～2000年統(tǒng)計年鑒，楊家坪所在的九龍坡區(qū)，多項經(jīng)濟指數(shù)都位居主城區(qū)前列。其中，年末總?cè)丝?7萬，居主城區(qū)第一位，具有明顯的人口優(yōu)勢；人均GDP達12189元，居全市第三位；人均社會零售商品額5183元，居全市第三位。城市居民年末存款余額全市排名第二，人均社會零售總額全市排名第三。這一系列的城市經(jīng)濟指標說明，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購買潛力，將聚集更大的人氣，必將吸引著越來越多的人前來置業(yè)。但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場，10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，除了珠江花園和廣廈經(jīng)典以外，其他樓盤，如金江明珠、潤安大廈等小區(qū)周圍的樓盤品質(zhì)較低，配套不完善。因此楊家坪地區(qū)的房地產(chǎn)多年來給人的感覺是“無規(guī)模、無檔次、無名盤”。為此區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)重慶市城市規(guī)劃總體布局，決定把直港大道一帶發(fā)展成為未來成片住宅小區(qū)，徹底改變以前九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。而楊家坪是九龍坡區(qū)的行政、經(jīng)濟、商貿(mào)和文化中心，也是重慶主城區(qū)十二個組團和四個城市副中心之一，她以楊家坪轉(zhuǎn)盤及周邊的商業(yè)、住宅片區(qū)為主體，地勢相對平坦，“天寶新城”位于楊家坪鄰長江面，景色迷人，規(guī)劃面積約1.5平方公里，經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)以及政策傾斜，大社區(qū)配套基本形成，社區(qū)人文環(huán)境也初見雛形，具備了較好的居住氛圍。因此，“上江城”高尚住宅項目的開發(fā)無論從市場的角度、政府規(guī)劃的角度，還是都是未來發(fā)展的角度都是完全必要的。項目的建成還有著重要的社會效益和環(huán)境效益。根據(jù)有關(guān)專家的測算，每增加房地產(chǎn)投資1萬元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值增加近2萬元，該項目的總投資約2.46億元，因此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)GDP增加約4.9億元。項目開發(fā)為社會提供幾百個就業(yè)崗位，包括建筑、建材、裝飾、機械、冶金、商業(yè)等幾十個行業(yè)。項目規(guī)劃布局上強調(diào)利用地形的高低落差優(yōu)勢，建筑物借山勢分層而立，遠觀建筑物層次分明、錯落有致，建筑物天際線跌宕起伏，景觀因勢就形、顯山露水、縱橫交融，立體落差分布。小區(qū)建筑物與環(huán)境和諧統(tǒng)一，相依相存，仿佛從山上生成，豐富而不雜亂，使得巴渝山地居住文化的精髓展現(xiàn)無遺。由此可見，小區(qū)風格在該地區(qū)新穎獨特，豐富了天寶新城的城市建筑。在盡量減少土石方量的情況下，保護了原始山地地貌，地區(qū)的原有生態(tài)環(huán)境得到了改善，使濱江景觀、山體景觀和小區(qū)內(nèi)部景觀形成一體。四、

項目主要財務(wù)測算指標1、

總投資：23519萬，其中成本21494.3萬；費用2024.7萬2、

銷售總收入：33952萬3、

所得稅前利潤：8492.1萬4、

稅后凈利潤：5689.8萬5、

開發(fā)周期：5年（2001年—2005年）6、

稅前投資回報率：39.5%7、

稅后投資回報率：26.47%8、

財務(wù)凈現(xiàn)值NPV(i0=12%):4375萬9、

財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=37%10投資回收期：2.75年第二章項目建設(shè)條件一、場地條件整個規(guī)劃區(qū)用地大致呈三角形，南北長約290m，東西長約320m。地塊北側(cè)有城市干道――天中路延長斷穿過，此路為雙向6m寬車道，5m人行道，通往灘子口。地塊東側(cè)有城市干道――濱江路穿過，此路為雙向8m車道，5m人行道，通往九渡口貨運碼頭。南側(cè)有呈帶狀的城市保護綠地計入拆遷征地范圍，此綠地不能進行房屋建設(shè)，且綠地面積不計入天寶小區(qū)綠化率計算中。天寶小區(qū)總計拆遷征地面積為60400m，其中保護綠地面積為6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為42019m。由于地塊內(nèi)二條城市干道的影響，將整個規(guī)劃可用地分隔為二塊小型“飛地”，北側(cè)飛地面積為3636m，東側(cè)飛地面積為866m，核心區(qū)主要規(guī)劃用地面積為37517m。核心區(qū)主要規(guī)劃用地位于山坡地上，高差較大，最大高差約為39m，北低南高，北側(cè)部分地塊低于現(xiàn)規(guī)劃的天中路延長斷，最大有10m高差，為現(xiàn)設(shè)計方案中的入口部分。整個工程挖填土石方不能平衡，有土外運。小區(qū)因地理位置特殊，內(nèi)有多條已形成的或規(guī)劃建設(shè)的城市管網(wǎng)。其中有二條電力線路貫穿南北方向，分屬九龍坡區(qū)港務(wù)局和成渝鐵路專用，10KV，線路總長約1000m，且有高壓鐵塔3座。在地塊北部有已形成的城市防洪溝渠一條，貫穿東西方向，截面為2.5×2.5平方米，條石砌筑，埋深較深，主要引楊家坪地區(qū)的雨水及部分廢水排至長江。另在此地塊內(nèi)有規(guī)劃的二條管溝，其中一條為城市排污主管，規(guī)劃截面2M×2M，沿天中路延長段內(nèi)側(cè)排列，接城市污水干管。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長江水位提高后的城市行供要求，規(guī)劃截面2.5M×3M，對出口高程有小于192米的限制。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應(yīng)對以上三條管溝采取規(guī)避方式。二、

拆遷房屋情況小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非常破舊，殘值率極低，最高層5層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。第三章市場分析及需求預(yù)測一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析在世界經(jīng)濟增長普遍放緩的情況下，中國經(jīng)濟仍能維持較高的增長速度。統(tǒng)計資料顯示，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為95933億元，按可比價格計算，比上年增長7.3%，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值32254億元，增長7.4%。2001年我國經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，物價保持相對穩(wěn)定。全年居民消費價格總水平比上年上漲0.7%。其中住房價格上漲1.2%。工業(yè)品出廠價格下降1.3%；原材料、燃料、動力購進價格下降0.2%；固定資產(chǎn)投資價格上漲0.4%。就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。年末全國就業(yè)人員7.3億，比上年末增加940萬人。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員23940萬人，增加789萬人。年末國有企業(yè)下崗職工為515萬人，比上年末減少142萬人。全年通過多種途徑使227萬人實現(xiàn)了再就業(yè)。國民經(jīng)濟持續(xù)增長，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。7月北京申奧成功，11月中國正式成為WTO成員國，宏觀經(jīng)濟政策、市場格局發(fā)生了巨大的變化。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等2001年以來市場持續(xù)發(fā)展，形勢喜人。1-11月房地產(chǎn)投資額同比增長29.72%，供應(yīng)大幅度增長的同時，銷售也同步增長，1-11月全國商品房銷售面積達到11617萬㎡，同比增長21.6%；商品房價格也從2000年年底的2103元/㎡上升2219元/㎡，整個市場進入新一輪景氣上升周期。重慶市在剛剛過去的一年里，全市GDP實現(xiàn)1750億元，比2000年增長161億元，是直轄以來經(jīng)濟總量增長最多的一年，也是直轄以來宏觀形勢最好的一年。2001年完成地方預(yù)算財政收入126.4億元，比上年增長21%。經(jīng)濟增長速度從1999年的7.6%上升到2000年8.5%，進而上升到2001年的9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。2001年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值730億元，在總量上已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)。另外我國宏觀政策在保持高速、穩(wěn)定增長的同時還呈現(xiàn)以下變化：1、存貸款利率第八次下調(diào)，房地產(chǎn)消費能力提高人民銀行自1996年以來連續(xù)八次降低存貸款利率，個人住房貸款最高年利率調(diào)整為5.58％，其調(diào)整幅度之大，頻率之高，均是改革開放以來少有的；同時開征利息稅和實行擴張性財政政策，對儲蓄存款利息征收0.45％，使得居民儲蓄存款增長趨緩，更多的資金流入房地產(chǎn)市場成為可能。2002年2月金融機構(gòu)各存款年利率平均下調(diào)0.25％。此次降息，金融機構(gòu)各項存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào)0.25個百分點，其中活期存款利率由0.99％下調(diào)為0.72％，下調(diào)0.27個百分點；一年期定期存款利率由2.25％下調(diào)為1.98％，下調(diào)0.27個百分點。各項貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào)0.5個百分點，其中六個月期貸款利率由5.58％下調(diào)為5.04％，下調(diào)0.54個百分點；一年期貸款利率由5.85％下調(diào)為5.31％，下調(diào)0.54個百分點。從金融系統(tǒng)提供的居民儲蓄情況分析，重慶1999年城鎮(zhèn)居民儲蓄已經(jīng)超過900億元，人均儲蓄存款余額2965元。考慮到重慶是一個農(nóng)村人口眾多的直轄市，且農(nóng)村收入相對較低，若農(nóng)村人均儲蓄以25％計，則城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款額約為5187元。除去計算中的人為虛擬和累計儲蓄等因素，一般城鎮(zhèn)居民人均存款應(yīng)在3-5萬元之間。降息是擴大有效需求的最直接手段。降息將直接帶動住房、汽車等消費信貸成本的降低。這種擴大拉動內(nèi)需的宏觀政策，將促進經(jīng)濟保持平穩(wěn)的增長勢頭，同時對房地產(chǎn)，特別是住宅的消費將起到極大的促進作用。2、居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升根據(jù)調(diào)查資料表明，2000～2001年重慶市居民人均可支配收入為6276元，由于國家實行貨幣化分房政策，住房開支大幅度上升，2000年全市人均購房開支達600元以上，比上年增長有較大幅度的增長。3、按揭條件加強，預(yù)售門檻提高2001年連續(xù)幾個房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性條文出臺執(zhí)行，即《新商品房預(yù)售合同》、《商品房銷售管理辦法》、《央行關(guān)于規(guī)范住宅貸款的決定》，以及重慶市地房局《關(guān)于提高預(yù)售條件的決定》，將極大的提高房地產(chǎn)資金門檻，加大市場規(guī)范力度。進而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在3～5年慘烈的市場競爭中迅速完成市場重新洗牌、重組。4、房地產(chǎn)開發(fā)稅費下降為促進重慶住宅市場的繁榮，重慶市政府大幅度降低了房地產(chǎn)交易稅費：一般商品房綜合稅費減至2％，契稅1.5%，進一步減輕了購房者的負擔。還有重慶市及各區(qū)定期舉行的房交會對交易稅的集中減免活動，也給購房消費帶來極大的促進。其他的各種規(guī)稅和規(guī)費也減少取締了幾十項，在完善的市場經(jīng)濟條件下將逐漸趨于合理，這種趨勢必然使得房地產(chǎn)開發(fā)稅費占總成本的比例逐漸減少。二、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析由于受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控、重慶市直轄、西部大開發(fā)政策、WTO等經(jīng)濟利好因素的影響，近年來重慶房地產(chǎn)投資環(huán)境有了很大的改善，但競爭也日益加劇。1、國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。1997年3月14日，重慶成為中國的第四個直轄市。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。最近重慶被中國經(jīng)濟學(xué)專家的學(xué)術(shù)研究報告評為西部最具競爭力的城市。九五期間，經(jīng)濟取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益不斷改善。三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。所有制結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步改善，城鎮(zhèn)化水平由1995年的18.6%提高到2000年的33%，仍低于全國的平均水平，重慶要在2010年實現(xiàn)45％的城市化率的目標，重慶近十年的房地產(chǎn)開發(fā)總量將是非?？捎^的。2、2000年重慶實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長8.5%，高于全國平均水平。2000年經(jīng)濟增長速度明顯加快，許多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長5%，全年社會商品零售總額581.61億，比上年同期增長7.9%，這極大地增強了居民預(yù)期收入看漲的信心。3、城市化迅速增長，形成了巨大的住房和投資需求。①經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來的是城市化進程的加快。近10年來，尤其是直轄以來，重慶人口城市化率大幅度提高，據(jù)第五次人口普查公布，截止到2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬，城鎮(zhèn)化率33%，根據(jù)預(yù)測，未來10年，按0.6%的人口平均增長率和1.5%的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2010年末，全市人口將達到3218萬人，其中城鎮(zhèn)人口1509萬，城市化率達46%。②城市化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機，使住房建設(shè)與住房消費具有廣闊的發(fā)展空間。按建設(shè)部提出的2010年人均居住面積達到14㎡的住房發(fā)展目標估算，重慶市現(xiàn)有人口1023萬城鎮(zhèn)人口因其9.6㎡的現(xiàn)狀人均居住標準較低而在未來10年內(nèi)將新增4501萬㎡的住房需求。因此，在未來10年內(nèi)，重慶因城市化增長所形成的新增住宅需求總量都在11130萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)人口的比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬平方米?？梢哉J為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年。4、政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強化服務(wù)意識，使房地產(chǎn)經(jīng)營的軟環(huán)境得到了較大改善。①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行"一站式辦公"，精簡行政機構(gòu)，規(guī)范行政機構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強化服務(wù)意識。相繼出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》的有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中的"程序多、手續(xù)繁、效率低、辦事難"等問題。②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的"十個一批"工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項目，取消一批行政事業(yè)性收費、破除一批政府主管部門所辦的中介機構(gòu)，規(guī)范一批報刊的征訂、整治一批重點窗口行業(yè)、評價一批政府職能部門、出臺一批對外開放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展環(huán)境的人和事。"十個一批工程的實施，有效地提高了政府的辦事效率，制止了許多亂收費的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。5、法律法規(guī)逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化為加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法律及政策愈來愈全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。①去年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計價標準、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范。②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進一步加強了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了"已交付全部土地出讓金"和"10萬㎡以上的開發(fā)項目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）；10萬㎡以內(nèi)的開發(fā)項目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一以上"的預(yù)售條件要求，嚴禁諸如"內(nèi)部認購"、"定購"等變相預(yù)售行為。預(yù)售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟實力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預(yù)售樓款大批回籠資金的運作模式變得比較困難。③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風險，去年6月26日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，這一規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標準大幅度上調(diào)，這必將有效促進個人購房比例上升，促使存量房與商品房市場的進一步繁榮。⑤《商品住宅性能認定辦法》開始實施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能以及新技術(shù)應(yīng)用等方面確認商品住宅的等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認定提供科學(xué)依據(jù)，它的實行將促進商品住宅整體質(zhì)量的提高。三、地塊區(qū)域經(jīng)濟分析（一）九龍坡區(qū)域概況九龍坡區(qū)地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東連渝中區(qū)，北壤沙坪壩區(qū)，南接市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西扼成渝高速公路大門，是重慶市工業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、房地產(chǎn)業(yè)后起之秀。幅員：437平方公里。交通：有長江上游最大的深水貨運碼頭--九龍坡港，以及西南最大的兩個鐵路貨運編組站--重慶南站和重慶西站；成渝高速公路和川黔鐵路在該區(qū)呈"二龍戲珠"之勢；李家沱大橋、鵝公巖大橋、白市驛機場"三足鼎立"。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu)勢將更加突出。配套：該區(qū)擁有重慶動物園、楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場、花卉廣場、梅堡公園等休閑場所；西郊醫(yī)院、九龍坡區(qū)中醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)；有重慶美院、重慶工學(xué)院、重慶鋼專、育才中學(xué)、西郊小學(xué)等大中小學(xué)。規(guī)劃：以城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)為帶動經(jīng)濟發(fā)展。正加快舊城改造和安居工程建設(shè)；以天寶新城、九龍新城為主進行新城拓展；華巖工業(yè)區(qū)，石堰工業(yè)區(qū)及華巖土寺景區(qū)旅游資源開發(fā)已經(jīng)起步。（二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟前景1、九龍坡區(qū)消費購買力巨大目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口87萬人，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。人口資源豐富，是支撐九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)。九龍坡區(qū)GDP連續(xù)幾年排名全重慶市第二位，區(qū)域內(nèi)私營經(jīng)濟非常發(fā)達，消費力旺盛。渝中區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)都在其輻射范圍之內(nèi)，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購買潛力。2、輕軌的建成將為九龍坡區(qū)吸引更多的輕軌沿線消費者輕軌的興建帶動"線形"城市經(jīng)濟的發(fā)展。輕軌沿線大坪、大渡口等區(qū)域的商業(yè)消費者。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設(shè)施不健全，商業(yè)功能弱化，當兩公里左右的商業(yè)圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無疑問會帶動其區(qū)域人口的就近消費的購買熱情。上海"徐家匯"的輕軌線通車后，由窮鄉(xiāng)僻壤變成現(xiàn)今的繁榮，即是"輕軌經(jīng)濟"最真實的印證。3、楊家坪商業(yè)步行街將構(gòu)筑起重慶市第二大"商業(yè)圈"以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的1平方公里的商業(yè)步行街，將在2002下半年初步建成，并"開街"營業(yè)。商業(yè)步行街歷來為經(jīng)濟繁榮的代名詞，楊家坪中心步行街將成為九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟最為繁榮集中地帶，帶來"核心經(jīng)濟"、"集中消費"成為市民購物與休閑天堂。同時，步行街的建成，更使得九龍坡區(qū)在重慶市商業(yè)經(jīng)濟中所處的戰(zhàn)略地位得以大幅提升，加速重慶市西郊城市分中心的形成，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展熱潮。（三）九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢分析九龍坡區(qū)未來五年內(nèi)的規(guī)劃目標是工業(yè)、商貿(mào)、金融、科技信息、旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)完善發(fā)達的重慶市主城副中心和山水園林式"后花園"。因此城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大力推進。大件路、上界路、陳庹路、高架輕軌、鵝公巖大橋、謝家灣立交橋、大公館立交橋的建設(shè)將解決主城區(qū)交通問題。分期分批打通主城區(qū)斷頭路，拓寬城市支路，建成楊家坪環(huán)道等一批環(huán)行交通網(wǎng)絡(luò)，促進中心城區(qū)立體交通網(wǎng)絡(luò)全面形成。西部外圍組團通路改造與建設(shè)也將同步進行，建成連接?xùn)|西部的華巖至石板第二條快速通道，形成中梁山以西合理的交通網(wǎng)絡(luò)體系。整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。到2005年，九龍坡區(qū)將完成楊家坪至鶴興路片區(qū)、三村片區(qū)，石坪橋五一新村片區(qū)，石坪橋正街舊城改造工程。打造"重慶市第二個解放碑"是九龍坡區(qū)的目標。物業(yè)開發(fā)集中的楊家坪片區(qū)本身已是一個發(fā)展成熟的生活社區(qū)。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉(zhuǎn)盤附近不到500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的"富安百貨"、"新世紀超市"、躍華超市等。龐大的地下商城盤根錯節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團結(jié)路的農(nóng)貿(mào)市場結(jié)構(gòu)分明、種類齊全。已建成的楊家坪廣場、梅堡公園、天寶廣場、九龍廣場等設(shè)施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。而全國十大動物園之一的重慶動物園坐落在西郊，上千畝土地的綠色植被仿佛一個巨大的制氧工廠，九龍坡區(qū)在全市各區(qū)空氣質(zhì)量指數(shù)排名上一直名列前茅。優(yōu)美靜謐的華巖寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。九龍坡區(qū)的教育優(yōu)勢十分明顯。大專院校、各類基礎(chǔ)學(xué)校眾多，重慶工學(xué)院、市重點中學(xué)有育才中學(xué)，區(qū)重點中學(xué)有楊家坪中學(xué)、35中等，加上外語學(xué)校、計算機職高、謝家灣小學(xué)、實驗小學(xué)等，孩子們從小到大的教育都不成問題。所有的政策措施和地區(qū)已有的優(yōu)勢為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力四、項目市場研判（一）重慶市房地產(chǎn)市場研究2001年重慶住宅投資快速增長，商品房銷售價升量增，住宅空置總量逐月下降。去年1-11月共計完成住宅投資68.2億元，同比增長43.4%，全市商品房空置總量369.79萬平方米，較2000年末減少24.54萬平方米。2001年重慶市城鎮(zhèn)住房制度改革縱深發(fā)展，住房貨幣化取得實質(zhì)性進展。同時加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。集資和合作建房比例下降。去年1-6月，全市合作建房9078套，同比減少25%，職工個人集資5.15億，同比下降17%。土地市場進一步規(guī)范，土地出讓顯著增加，全市以招標、拍賣方式出讓的土地比例較2000年有較大增長。2001年上半年審批出讓土地66宗，面積389公頃，同比增長21%。住宅金融市場快速發(fā)展，截止到2001年6月，全市商業(yè)銀行和住房管理機構(gòu)累積發(fā)放個人住房抵押貸款89.9億，其中僅上半年就發(fā)放22億元，創(chuàng)同期歷史最高水平，有力的推動了住房消費。同時住房公積金繳存比例已從去年的6%提高到7%，2001年上半年公積基金歸集3.97億，同比增長11.2%。從供需比例來看，繼2000年之后，重慶經(jīng)濟運行持續(xù)穩(wěn)定增長，基本建設(shè)速度以30%以上速度增長，2001年全市商品房銷售情況良好，市民購房熱情保持較高的增長勢頭。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進程比較緩慢。目前，沿江地區(qū)的開發(fā)速度較快，尤其是直港大道一線，集中了珠江花園，星河世家、金都香榭、金江名都等眾多新項目，其供應(yīng)量占全區(qū)總量的一半以上。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標志區(qū)域。在2001年1-3季度，九龍坡區(qū)銷售面積65萬平方米，居全市第一位，成交金額10.2億，居全市第二位，僅次于渝中區(qū)。這一切數(shù)據(jù)的分析可以看出，2002年及今后的幾年將是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的春天。（二）地塊條件分析及經(jīng)營取向1、地塊現(xiàn)狀條件分析城市建筑集中地段的功能將直接影響房地產(chǎn)項目的定位，并從一定程度上決定了一個項目存在的價值性和合理性。從九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。（1）楊九路，為舊城市居住片區(qū)楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承載的主要是居住功能。由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，西車廠對家屬區(qū)修建了許多的生活配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場、生活便利店、洗發(fā)店等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，某種意義上成為一個獨立的生活社區(qū)。只是由于形成歷史時間長，西車廠的效益欠佳，缺少對該區(qū)域的進一步修繕，造成該區(qū)域的居住環(huán)境較差。（2）西郊路，為政府行政區(qū)西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔了街區(qū)的行政功能。區(qū)政府的所有機構(gòu)均設(shè)立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、商場、超市、便利店、學(xué)校一應(yīng)俱全，其中“人道美”超市、前進農(nóng)貿(mào)市場均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上市動物園也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。此區(qū)域交通十分便利，223、226、310、416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達全市各地。另外，在動物園周圍形成了一個美食一條街，大大小小的各種餐廳林立，而且營業(yè)面積都相對較大，桃都酒店、菜根香、露凝香、園外園等餐飲企業(yè)在全市都比較有名，成為一個消費相對較高的娛樂街區(qū)，豐富了該區(qū)域的街區(qū)功能。（3）橫街，為飲食娛樂區(qū)楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積適中，比較適合工薪階層消費。另外，國際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費場所。在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。立丹百貨公司開辦的時尚俱樂部是楊家坪地區(qū)唯一上檔次的迪吧，在本地區(qū)享有較高的知名度。（4）正街，街區(qū)功能尚待明確楊正街是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。經(jīng)過近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套性功能正在完善，同時該區(qū)域也是一個非常大的居民居住區(qū)。從建設(shè)廣場到轉(zhuǎn)盤大概500米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。而楊重百、國美電器、得克士炸雞、新華書店、華億平價超市、山城平價超市等都是比較有名的企業(yè)。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。在九九商場的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。還有一些小型娛樂場所及一家二星級賓館。這些都使該街區(qū)成為一個消費相對集中的一個商業(yè)、娛樂性街區(qū)。總的來說楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費為主，娛樂性消費為輔的商業(yè)型街區(qū)。（5）石坪橋正街，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確石坪橋正街也是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊、餐館一應(yīng)俱全。其中重慶工學(xué)院是楊家坪地區(qū)最大也是唯一的大學(xué)。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。此外交通十分便利，403、413、404、416、412、419、404（沙）、428、303、404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。（6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū)由于九龍坡區(qū)將"天寶新城"規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔城市主要交通樞紐的作用。所以天寶新城近幾年以來，一直是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。直港大道目前社區(qū)配套以及完備程度處于九龍坡的領(lǐng)先水平。以商業(yè)為例，大商業(yè)配套依托楊家坪商業(yè)區(qū)。生活配套的門面及便利店等解決，只是由于發(fā)展尚需一定時間完善。2、地塊SWOT分析（1）項目地塊優(yōu)勢分析（strength）第一，濱江的地段優(yōu)勢。項目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。旁邊有金江明珠、珠江花園等臨江小區(qū)，社區(qū)較為成熟，景觀沒有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢。地塊位于九龍坡區(qū)的金融、商務(wù)中心區(qū)附近，離九龍坡區(qū)政府和各職能部門的辦公住所地點近。周邊的大型商家云集，有新世紀、富安、重百、立丹百貨等。拆遷后，舊建筑對該地塊沒有影響，無大的工業(yè)污染，并且臨江的空氣清新，風光獨好，這是一大優(yōu)勢。而且楊家坪商業(yè)步行街是九龍坡區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，是"步行街、輕軌線復(fù)合建設(shè)的第一街"，這一點使具有人口優(yōu)勢的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢更突出。第三、教育配套優(yōu)勢。小區(qū)擁有較為完善的配套，有幼兒園、天寶試驗學(xué)校（小區(qū)附近在建）、天寶廣場、佳宇廣場等，可以避免小區(qū)的偏僻帶來的不便，在推廣上，應(yīng)該渲染這一優(yōu)勢。第四、建筑的景觀優(yōu)勢。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開闊，可以眺望長江、南坪濱江路、鵝公巖大橋等城市景觀，還可俯視具有濃郁巴渝特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。第五、交通優(yōu)勢。雖然沒有珠江花園的交通方便，但是較同類物業(yè)，如江山多驕等濱江小區(qū)的地理位置優(yōu)越。楊家坪的商業(yè)步行街環(huán)行通道、濱江路等交通設(shè)施建設(shè)完畢，到輕軌投入使用，交通條件將更加便捷，有利于促進休閑、居住功能的充分發(fā)揮。（2）項目地塊弱勢分析（weakness）第一、項目地塊位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道“天寶新城”王家溝，東臨長江、濱江路及成渝鐵路，西靠和尚山水廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，南臨木材廠山地。社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。商業(yè)步行街暫時還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進一步鞏固。第二、高壓線、墳場、鐵路、碼頭、小工廠等對小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴重制約價格的檔次提升。鐵路和碼頭可以通過整合包裝，減少列車噪音的抗性；墳場一定要妥善安置，如果出現(xiàn)糾紛，將會不利于樓盤銷售；對高壓線的處理來說，應(yīng)盡力避免影響小區(qū)的居住環(huán)境，否則將阻礙小區(qū)環(huán)境的附加價值的提升。（3）項目地塊的機會點（opportunity）第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤下移之后，將極大的提升地段的交通條件。濱江路開通后，黃楊新城與天寶新城通過濱江路相連，將為楊家坪聚集更多的人氣，帶動天寶項目的銷售。天寶新城是純居住區(qū)域，隨著私車的逐漸增加，將降低僻靜區(qū)域的交通抗性。這將為項目的居住功能創(chuàng)造更多機會。第二、輕軌等交通貫通后，城市的土地級差地租將有一個縮小差距的過程，在歷史沿革的地價指引下，高性價比的地塊的房地產(chǎn)開發(fā)將有重大突破，輕軌、濱江路沿線的城市人口將急劇膨脹，給楊家坪帶來更多的富裕人口，從而促進楊家坪周邊的繁榮。第三、二郎開發(fā)區(qū)的進一步擴大，對九龍坡區(qū)的城市集聚能力會有更為顯著的促進，開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會有部分分流到楊家坪，帶動楊家坪城市功能的進一步完善。第四、入世后，國際間經(jīng)濟交流日益發(fā)達，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對居住的需求將與日俱增。（4）項目地塊的困難點（threat）第一、地理目前地理位置掉角。難以迅速聚集人氣。第二、面對周邊市場價位不太高的情況，九龍坡、南岸區(qū)的開發(fā)量激增，強手林立，特別是近期將要開發(fā)的融僑半島、廣廈城、黃楊新城、南方新城等項目，天寶新城周邊的市場爭奪將進一步擴大化。第三、火車噪音的污染，不容忽視。3、地塊經(jīng)營的適宜性分析為了樹立九龍坡區(qū)的現(xiàn)代城市形象，吸引外來投資，提升九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟競爭力，在最佳使用原則的前提下，結(jié)合九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟發(fā)展的整體利益，從上述地塊的SWOT分析，可以看出近幾年內(nèi)，地塊適合單一的用途，最佳的地塊經(jīng)營方案應(yīng)該是作為"中高檔住宅"的使用。第四章

項目規(guī)劃及總體布局一、

建筑規(guī)劃方案1、

平面布置（附圖）小區(qū)通過城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北面地塊作為拆遷還建用地，布置點式高層建筑1棟，由城市道路和山體圍合而成的西南地塊為天寶小區(qū)的主要部分，由三個各具特色的庭院組成。社區(qū)中心南側(cè)為“竹”之庭院，北側(cè)為“水”之庭院，“水”之庭院以西為“人”之庭院。小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過小區(qū)入口廣場、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主軸線。根據(jù)用地地形特征，小區(qū)車行道呈環(huán)行布置，在布局上注重人與自然的親和與溝通。小區(qū)的平面布置為沿街數(shù)層較低的小高層（11+1F），背靠山體布置高層（27+1F、18+1F）。建筑物根據(jù)用地地形錯落圍合布置，停車場采用地面與地下、集中與分散相結(jié)合的方式人車分流方式。2、建筑立面圖（附圖）3、戶型比例二、

項目規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟指標新建總面積147886㎡，其中住宅面積127591㎡，車庫面積12052㎡，商業(yè)建筑面積4483.81㎡，幼兒園2160.25㎡，會所1600.10㎡。其他主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標如下：綠地率：31%覆蓋率：22%停車位：364個總戶數(shù)：1182套居住人口：4137人三、

景觀設(shè)計方案（附圖）1、

小區(qū)道路及綠化考慮到小區(qū)以人行為主，在從小區(qū)入口到車庫入口這段路上隔一定距離設(shè)草磚減震帶，以減緩進入小區(qū)的機動車車速，保障小區(qū)居民的安全。處于對人的尺度考慮，在路中央設(shè)一米寬草磚帶，在不影響行車的同時減少路的尺度，做人性化的處理。2、

會所及廣場由小區(qū)步行入口進入，面對的是由會所半圍和鋪地廣場以及順勢而下的數(shù)級臺階和疊水。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。引流的水成為A區(qū)水體的源頭。由于東面有如畫江景，因此把會所入口朝東南方向設(shè)置，以取得良好視線景觀，同時與一道草坡組成半圍的廣場空間。小區(qū)的上行道路與下行道路間有十米高差，設(shè)多級臺階連接兩條道路，體現(xiàn)地方文脈。折線成為一條呼應(yīng)會所趨勢的行為軸線，與人進入小區(qū)的視覺軸線穿插交錯。“泛會所”分別賦予棋牌娛樂、讀書品茗、游泳池和網(wǎng)球場管理等功能，將人們常參與的部分融入到景色之中。3、

幼兒園及飛地在幼兒園的場地中，結(jié)合幼兒園的實際需要，布置跑道、小操場及器械活動場所等。結(jié)合綠化，給幼兒園設(shè)置一處比較獨立的外部空間。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計簡潔的植草停車位，以及少量的綠化，使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨立的外部環(huán)境。第五章

項目投資估算本項目成本估算根據(jù)2001年1-12期《重慶建筑工程造價信息》、《簡明造價工程師手冊》、《重慶市建筑工程99定額》及政府規(guī)費、銷售稅費收費文件，按照穩(wěn)健性原則綜合編制而成。（一）

開發(fā)直接成本1.

土地費用（固定成本C）①

土地出讓金：46.5萬/畝②

拆遷安置及補償費：計入土地費用。2.

前期工程費（固定成本C）①

地形、地質(zhì)勘測費：5萬元②

市場調(diào)研及可行性研究費：0.5~1元/㎡③

規(guī)劃設(shè)計費：10-20元/㎡， 根據(jù)設(shè)計合同取15.8元/㎡④

“三通一平”費：按設(shè)計概算，平基400萬元，邊坡整治315.2萬，另外高切坡審查費1元/㎡。⑤

項目招標管理費：計入企業(yè)管理費用，不單獨計算。3.

房屋建安工程費（完全可變成本C）①

住宅土建：框架結(jié)構(gòu)700元/㎡；水、電（強、弱及消防用電）、氣安裝費：100元/㎡。②

天然氣安裝費：2700元/戶（代收）③

閉路安裝費：410元/戶（代收）④

智能化設(shè)備安裝費：10元/㎡⑤

電梯購置及安裝費：40萬元/部⑥

工程監(jiān)理費：3.5元/㎡4.

公共配套設(shè)施建設(shè)費（半變動成本C）①

幼兒園：900元/㎡（含普通裝修）②

游泳池：1100元/㎡（含污水處理），綜合在景觀工程中計算。③

羽毛球場：④

網(wǎng)球場：220元/㎡（含圍護欄）⑤

會所：土建500元/㎡；裝飾900元/㎡5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（半變動成本C）①

道路、廣場：按設(shè)計院投資估算，計入綜合景觀工程中。②

變配電設(shè)備費用：按設(shè)計院投資估算750萬③

室外管網(wǎng)建設(shè)：按設(shè)計院投資估算150萬④

小區(qū)室外照明與景觀工程：150元/㎡（二）開發(fā)間接費用估算1.管理費用：5%*直接投資2.財務(wù)費用：短期流動資金貸款年利率6%。3.銷售費用：3.5%*銷售收入（三）政府主要行政性收費估計（可變成本）1.施工圖審查費：設(shè)計費*3%2.市政配套設(shè)施費：市區(qū)110元/㎡；郊區(qū)80元/㎡3.人防工程費：異地人防15元/㎡4.白蟻防治費：0.5~2元/㎡5.招投標業(yè)務(wù)費：0.04%*建安造價6.標底審查費：0.36%*建安造價7.質(zhì)量監(jiān)督費0.2%*建安造價8.定額測算費：0.3%*建安造價9.供電貼費：公電330元/KVA：專電240元/KVA10.噪音、排污費：4元/㎡11.規(guī)劃證照費：項目投資額1000萬以上取0.18%；項目投資額1000萬以下取0.2%。（其中投資額的計算標準為：高層950元/㎡：多層550元/㎡）12.環(huán)保評估費：1萬（四）不可預(yù)見費：3%*（一+二+三）（五）銷售稅金及手續(xù)費1.營業(yè)稅金及附加：5.75%*銷售收入2.契稅：1.5%*銷售收入（乙方）3.轉(zhuǎn)移登記費：0.5%*銷售收入（甲乙雙方）4.交易手續(xù)費：新建商品房3元/㎡5.印花稅：0.05%*銷售收入（計入企業(yè)綜合管理費）6.辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證：0.1%*銷售收入7.土地增值稅：0項目投資費用估算表第六章

項目開發(fā)進度安排根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，擬將該項目分三期進行開發(fā)，各期的工程內(nèi)容及建筑規(guī)模為：為了便于對工程建設(shè)的進度控制，工期計劃根據(jù)經(jīng)驗工期和分期計劃考慮3年內(nèi)完成，每分期16個月，圖中用甘特橫道圖表示。具體時間為一期工程2002.7—2003.12，其中基礎(chǔ)工程2002年8月15—10月15；二期工程2003.6—2004.9，其中基礎(chǔ)工程2003年6—7月；三期工程2004年2月—2005年5月，其中基礎(chǔ)工程2004年2—3月（詳見工程進度附表）。第七章

項目投資安排及籌資方案本項目建設(shè)直接投資估算1.9億，預(yù)計項目投資總額為2.35億，綜合開發(fā)成本按可售面積計算2200元/㎡。據(jù)工程進度計劃，一期工程綜合投資9000萬；二期工程綜合投資約7400萬；三期工程綜合投資約7100萬元。各季度投資額估算詳見“上江城工程建設(shè)投資計劃表”。項目的啟動資金經(jīng)測算約5000萬元，主要用于一期工程建設(shè)，待2002年3月開盤時，項目有正的現(xiàn)金流量，資金壓力逐漸減少?，F(xiàn)在的設(shè)想是，公司已有資金2000萬，今年2季度再籌資3000萬用于一期的開發(fā)建設(shè)，然后利用一期的收入進行后期的滾動開發(fā)。還有公司商場的租金收入將形成穩(wěn)定的償還銀行貸款利息的來源，到2004年項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量較大時，可以歸還銀行短期貸款。有關(guān)資金的使用與來源詳見“上江城項目開發(fā)資金動態(tài)平衡表”。第八章

項目的經(jīng)濟評價一、評價原則、依據(jù)及假設(shè)（一）評價原則1.

預(yù)期原則①

政府采取措施進一步提高企事業(yè)單位職工工資，搞活市場，擴大內(nèi)需，增加居民家庭收入，鼓勵個人住房消費。②

貨幣化分房的房改政策和個人住房抵押貸款政策進一步推進，居民購房欲望增強。③

加入WTO后，重慶作為西部唯一的直轄市，在國家“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略指引下，房地產(chǎn)投資將大幅度上升，地價有明顯的上漲趨勢。④

私人擁有小汽車的數(shù)量由于關(guān)稅的降低而不斷增長，自帶車庫的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會得到消費者的青睞。2.

穩(wěn)健性原則①

依據(jù)財務(wù)會計的謹慎性原則，充分估計項目的現(xiàn)金流出，并列出適當?shù)谋ｋU項目及相應(yīng)的程度（比如2%）。②

對于開發(fā)周期超過3年的項目，考慮資金的時間價值，進行動態(tài)經(jīng)濟評價，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率中的較大者。③

對資金的回收進度持謹慎性態(tài)度，物業(yè)預(yù)售收入估計70%，完工實售占30%。3.

合法性原則項目的開發(fā)遵循《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《重慶市城市規(guī)劃管理條例》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《重慶市商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗收規(guī)范》等法律、法規(guī)。（二）評價依據(jù)1、國家計委1993年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。2、財政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。3、《重慶市建筑工程2000基價表》。4.

開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。5.

開發(fā)項目市場調(diào)研報告。6.

近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。7.重慶市住宅項目開發(fā)規(guī)費收取標準。8.有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范和指標。（三）評價假設(shè)1.城市建設(shè)加快，經(jīng)濟持續(xù)繁榮2.房地產(chǎn)及相關(guān)政策穩(wěn)定3.銀行貸款利率及行業(yè)基準收益率變化幅度較小4.社會經(jīng)濟政治保持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善二、

收入估算及銷售進度安排（一）收入估算說明1、

項目一、二期住宅均價2200元/㎡，商業(yè)物業(yè)5000元/㎡；2、

三期臨江住宅均價2500元/㎡，商業(yè)物業(yè)5500元/㎡；3、

車庫2200元/㎡。（二）銷售進度安排初步考慮2002年11月住宅內(nèi)部認購，2003年3月項目一期開始預(yù)售（此時主體已施工4個多月），3月開盤時計劃銷售合同金額1200萬元；2季度每月800萬，共計2400萬；3季度每月1000萬，共計3000萬；4季度一期全面封頂，實現(xiàn)銷售額2000萬元；竣工后的2004年1季度實現(xiàn)銷售收入1400萬元，在一期工程中有商業(yè)面積2200平方米，按均價4500元/㎡計算，計劃銷售收入909萬元，2003年內(nèi)均衡實現(xiàn)。二期工程2003年10-11月預(yù)售，具體銷售進度計劃為2003年4季度實現(xiàn)合同銷售收入6404萬元；2004年1至2季度每季度銷售收入1600萬，剩余部分2004年4季度完成。車庫銷售從2003年4季度到2004年3季度，每季度實現(xiàn)銷售收入440萬元。三期工程2004年7月開盤，預(yù)計2004年3季度實現(xiàn)銷售收入6404萬元，4季度3956萬元，2005年1、2季度分別實現(xiàn)銷售收入3168和1795萬元。三期的商業(yè)面積2273㎡，以每平方米5000元計算，從2004年3季度到2005年2季度，每季度340萬左右。車庫3836㎡，從2004年4季度到2005年1、2季度分別實現(xiàn)收入168萬元、195萬元。收入測算結(jié)果詳見“上江城項目銷售進度表”。三、

項目損益靜態(tài)分析1、

稅前投資回報率本項目的銷售總收入約33952萬元，總投資約23500萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費約為1940萬元