房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

目錄一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)·················2二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的問題··············6三、對(duì)策舉措··························9瀘州市2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研剖析及對(duì)策自2005年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了以增添有效供給、降低房價(jià)、增強(qiáng)市場(chǎng)看管、提高貸款利率、收縮銀根為主要內(nèi)容的一系列宏觀調(diào)控舉措。今年，這些調(diào)控舉措對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開始展現(xiàn)，主要表此刻：房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房、二手房成交量顯然萎縮;房價(jià)在高位上浮整,上升幅度明顯減少,房價(jià)獲取有效控制；可售房源連續(xù)增添，已經(jīng)形成供大于求的場(chǎng)面，花費(fèi)者持幣觀看；開發(fā)公司廣泛缺乏資本，開發(fā)商信心受挫;土地市場(chǎng)需求降落。同時(shí)，受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大天氣影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面對(duì)比較嚴(yán)重的局勢(shì)。所以，一定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)賜予新的認(rèn)識(shí)、考慮新的對(duì)策,以防備房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“崩盤"，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響社會(huì)的和睦穩(wěn)固。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增添,銀行開發(fā)貸款連續(xù)收縮，開發(fā)公司面對(duì)資本困難1、2006年年初住所投資同比增幅較大，達(dá)到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增添,到2008年6月同比增幅達(dá)到99．3％。投資量的變化確立了房地產(chǎn)上市量的明顯變化，開發(fā)投資的大批增添以致隨后的供給量大批增添,開發(fā)投資變化也是房價(jià)變化的主要原由之一，房價(jià)在開發(fā)投資大批增添狀況下會(huì)有所回落，其2變化比開發(fā)投資要滯后。2、2006年終全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬元，比年初減少12430萬元;2007年終余額為11100萬元，比年初增添445萬元；2008年6月底余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年到現(xiàn)在開發(fā)貸款余額凈減少13113萬元.2006年商品房按揭貸款余額141376萬元,比年初增添16655萬元；2007年終余額為184710萬元,比年初增添43334萬元；2008年6月底余額為229288萬元，比年初增添44578萬元,商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)固增幅，2006年到現(xiàn)在按揭貸款余額總計(jì)增添64567萬元.、開發(fā)投資大批增添，開發(fā)貸款連續(xù)減少,商品房按揭穩(wěn)固增添,表示我市房地產(chǎn)開發(fā)資本目前主要根源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資本以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場(chǎng)疲軟,靠預(yù)售資本支撐項(xiàng)目開發(fā)的公司因市場(chǎng)銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根收縮，資本周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)資本特別緊缺,已出現(xiàn)經(jīng)營困難的場(chǎng)面。（二）房地產(chǎn)交易量明顯萎縮，買方市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)1、今年截止8月尾，市里商品房同意預(yù)售同意面積107．73萬平方米、住所面積90．77萬平方米，與昨年同期同意預(yù)售許可面積68．85萬平方米、住所面積60．50萬平方米分別增添156．47％和150．03％。市里商品房銷售面積79．98萬平方米,比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。3、今年1、2月份因?yàn)榉拷粫?huì)和春節(jié)購房帶動(dòng)，商品房（主假如住所)銷量大幅增添；3、4月份在一些高質(zhì)量大盤開盤的拉動(dòng)下,銷量連續(xù)增添；“5．12”地震的影響在5月底6月份開始展現(xiàn)，隨后7、8月份在全國大天氣，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場(chǎng)開始觀看、銷售大幅下滑.據(jù)近來到幾個(gè)比較大型的樓盤實(shí)地認(rèn)識(shí),銷售狀況的確很不令人滿意，一周住宅僅能銷售三、四套。(三)房價(jià)在高位上微調(diào)2006年以來，我市房地產(chǎn)價(jià)錢連續(xù)飆升，房價(jià)大幅度上升。今年以來上升幅度減緩。1—8月房子銷售價(jià)錢累計(jì)上升3．1%，均勻售價(jià)為2378元／平方米。從銷售類型看,新建房價(jià)錢累計(jì)上升3．3％，均勻售價(jià)為2535元／平方米；二手房價(jià)錢累計(jì)上升2．7％，均勻價(jià)錢為1983元／平方米。在新建房中,一般住所價(jià)格漲幅領(lǐng)跑仍舊是拉動(dòng)房子價(jià)錢上升的主要要素.此中，一般多層住所價(jià)錢累計(jì)上升4．8％，一般高層住所價(jià)錢累計(jì)上升2．1％,高檔住所價(jià)錢累計(jì)上升2．4％;非住所中辦公樓價(jià)錢累計(jì)上升2．2％、商業(yè)用房價(jià)錢累計(jì)上升2．8%、其余用房價(jià)錢微跌0．1％。從分月走勢(shì)看，房子銷售價(jià)錢指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上升3．6％，為上半年最高漲幅，而后逐漸回落。6月份起房子銷售價(jià)錢指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月份環(huán)比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。4目前房價(jià)主要受以下原由影響：一是瀘州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入增添使居民對(duì)房子的剛性需求增添，居民改良居住條件和新購住宅的剛性需求使房價(jià)同比上升。2008年上半年瀘州GDP達(dá)到232億元，同比增添15．3％，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增添額323元,同比增添16．7％;城鎮(zhèn)居民可支配收入6432元，同比增添22．9％.收入的增添為瀘州居民改良居住條件、將購房意向轉(zhuǎn)變成購房行為供給了經(jīng)濟(jì)支持.同時(shí)跟著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不停發(fā)展，瀘州城市化進(jìn)度日趨加速,城鎮(zhèn)人口日趨增添，這些新增的城鎮(zhèn)人口必定帶來對(duì)城市住宅的實(shí)在需求。二是房子供求狀況漸漸轉(zhuǎn)變,新建房特別是住所投資增添,供給量迅速增添，供求狀況轉(zhuǎn)變是房價(jià)高位回落的根根源因。上半年瀘州市新建房施工面積達(dá)到478．3萬平方米，同比增添67．6％，此中住所414．6萬平方米，同比增添75．4％。房子完工面積66．7萬平方米，同比增添81．4％，此中住所68．65萬平方米,同比增添131．1%。前兩年政府放量供給土地為房子供給量大幅增添和房價(jià)趨于穩(wěn)固供給了條件。三是昨年房產(chǎn)價(jià)錢強(qiáng)烈漲勢(shì)慣性推進(jìn)和年初幾個(gè)優(yōu)良樓盤（鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等）開盤，房價(jià)連續(xù)小幅增添。四是房子的建安成本連續(xù)增添，房價(jià)在短期內(nèi)不行能下跌.鋼材由昨年的每噸2700元左右上升到今年的近每噸6000元，5上升100％還強(qiáng);水泥由每噸250元左右上升到每噸400多元,漲幅也靠近100％，其余資料、人工等花費(fèi)也都有較大漲幅，以致小區(qū)質(zhì)量稍好的多層房子建筑成本達(dá)到每平方米近2000元，高層達(dá)到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建筑成本也將達(dá)到每平方米1600元,高層每平方米1800元。依據(jù)國際流行的房價(jià)收入比權(quán)衡以及與同樣城市對(duì)比,我市目前房價(jià)基本是正常水平，沒有泡沫.(四)待建面積數(shù)目許多,土地需求銳減1、2006年整年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1941．35畝，此中11—12月出讓1588畝,占整年的81．80％。2007年總計(jì)出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，不過上年的10．08％，是2006年的3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時(shí)部分地塊在拍賣時(shí)無人問津。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，一方面也表示開發(fā)公司資本的確存在困難.2、2006年7月到現(xiàn)在，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（辦理建設(shè)工程規(guī)劃同意證）面積為419．32萬平方米，此中:2006年7—12月為71．94萬平方米,占17．16%；2007年為191．57萬平方米,占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時(shí)，“規(guī)委會(huì)”在2006年9月至2008年6月時(shí)期鑒定經(jīng)過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積697．47萬平方米(未含地下車庫等）中，有近40％即近280萬平方米還未動(dòng)工建設(shè)，而我市62000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠此后市場(chǎng)兩年的供給，這也是以致土地需求銳減的主要原由。(五）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位連續(xù)提高，下滑態(tài)勢(shì)開始出現(xiàn)（1)2005年以來房地產(chǎn)稅收逐年增添，上升幅度較大。2006年比2005年增添37．63%,2007年比2006年增添61．03％,2008年1—8月同比增添10%。2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級(jí)總稅收的份額也逐年增長，2005年終房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的15．4％,2006年終房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的17．5％，2007年終房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的22．1％,2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％。（3）今年以來，房地產(chǎn)稅收固然連續(xù)增添，但因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響和增添稅收的有關(guān)政策已進(jìn)入穩(wěn)固的作用期，增長幅度已經(jīng)明顯減緩,下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。主要表此刻:2008年1—8月同比僅增添10％，比上一年的61．03％增幅減少50％個(gè)百分點(diǎn)；2008年1-8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％,比上一年的22．1％減少3．6%個(gè)百分點(diǎn).二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的問題(一)購置力顯然減弱，需進(jìn)一步培養(yǎng)和激活.購置力顯然減弱主要表此刻：沿海城市及大城市房價(jià)的走低，我市花費(fèi)者開始持幣觀看是影響購置力的主要原由,直接以致商品房、二手房交易7減少；整個(gè)物價(jià)的上升特別是生活必要品價(jià)錢的上升削弱了房地產(chǎn)的購置力;2006年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆使購置力已獲取部分開釋，市場(chǎng)需要利好信息的激活。（二)房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)過重，軟環(huán)境需進(jìn)一步改良.一是各樣稅費(fèi)負(fù)擔(dān)太重。在開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)公司需要支付的各樣稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大概要達(dá)到建筑面積每平方米近100元;二是保證金額偏大。民工保證金(工程建筑總數(shù)的2．5％）、資本保證金（多層60元／平方米，高層120元／平方米)等先期需繳納的保證金許多，這些保證金一方面讓開發(fā)公司開發(fā)資本更為緊張，另一方面也增添了開發(fā)成本；三是政府有關(guān)管理部門效率太低，極大地降低了資本周轉(zhuǎn)效率.比方，有好幾個(gè)項(xiàng)目從獲取土地到動(dòng)工建設(shè),因?yàn)殡娏Σ疬w或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各樣建設(shè)手續(xù)等原由均耗資了一年以上的時(shí)間。四是在開發(fā)公司未所有賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時(shí),未賣完的住宅和營業(yè)房的維修資本（我市目前是銷售額的2％)要由公司墊支，不合理,增添了公司資本占用。（三)開發(fā)資本緊張，影響城市建設(shè)進(jìn)度。（四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)增大了土地供給量,加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,社會(huì)資本紛繁涌向房地產(chǎn)開發(fā),使商品房開發(fā)大批增添，在市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟時(shí)，必定以致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。（五）商品房開發(fā)構(gòu)造不合理,高層比率過大，加上地震影8響,使高層商品房嚴(yán)重滯銷。三、對(duì)策舉措（一)采納有效舉措進(jìn)一步激活與繁華房地產(chǎn)市場(chǎng)。、財(cái)政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，建議市政府實(shí)行賜予老百姓購房必定補(bǔ)助的政策。詳細(xì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)建議為：購置商品住宅建筑面積在90平方米之內(nèi)的和購置高層住宅的，按購房款總額的2％予以補(bǔ)助；住宅建筑面積在90—140(含140)平方米的，按購房獻(xiàn)總數(shù)的1．5%予以補(bǔ)助；住宅建筑面積在140平方米以上的，按購房款總數(shù)的1％予以補(bǔ)助；購置二手房（即已辦所有權(quán)證的存量房）住宅的1％予以購房補(bǔ)助.、稅收政策：實(shí)行在地方權(quán)利同意范圍內(nèi)的房子開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠.其一稅務(wù)部門依據(jù)財(cái)政部、國家事務(wù)總局《對(duì)于仔細(xì)落實(shí)抗震救災(zāi)及災(zāi)后重修稅收政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]62號(hào))的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)公司和建筑安裝公司的實(shí)質(zhì)困難，落實(shí)好能夠合用于我市的抗震救災(zāi)及災(zāi)后重修的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，幫助公司共渡難關(guān),培養(yǎng)搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)固稅源.其二購置一般商品住宅和高層商品住宅，按所交契稅的地方所得部分（契稅總數(shù)的65％）返還40％給購房人。、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實(shí)行寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。建議包括：減少土地拍賣保證金的繳交比率,按總評(píng)估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金后可同時(shí)參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權(quán)證和分幢辦理9規(guī)劃同意證；土地面積較大的可供給整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交;對(duì)公司經(jīng)過出讓獲取土地使用權(quán)又商定與別人聯(lián)合開發(fā)的，領(lǐng)土部門應(yīng)為其辦理加名或更改登記手續(xù),有關(guān)部門也應(yīng)為其辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù);因不行抗要素如地震災(zāi)禍以致公司資本欠缺無力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，領(lǐng)土部門應(yīng)同意其轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)輔助辦理建設(shè)手續(xù).領(lǐng)土部門盡量保證出讓土地是“熟地"，讓公司購置土地后能實(shí)時(shí)用地.4、金融政策：（1）各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)察管理委員會(huì)《對(duì)于全力作好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊迫通知》（銀發(fā)［2008]152號(hào)）的精神，連續(xù)賜予房地產(chǎn)公司的信貸支持。（2）鼓舞各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項(xiàng)目向上司銀行爭守信貸指標(biāo)。各國家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照有關(guān)招商引資政策予以獎(jiǎng)賞。（3）住宅公積金應(yīng)加大對(duì)員工購置住宅的支持力度，建議：降低首付款比率至20%；調(diào)高最高貸款額度至30萬元；延伸貸款限期為30年;貸款利率優(yōu)惠1％;外處繳存住宅公積金的員工在我市購、建住宅的可在我市申請(qǐng)住宅公積金貸款.、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。、踴躍展開促銷活動(dòng)，為房地產(chǎn)買賣兩方供給更多的接觸10交易時(shí)機(jī).一是今年增添舉辦一次秋天房地產(chǎn)交易會(huì)；二是組織開發(fā)公司到畢節(jié)、赤水、習(xí)水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會(huì).（二）進(jìn)一步改良房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促使房地產(chǎn)迅速發(fā)展。、清理收費(fèi)項(xiàng)目，減少公司負(fù)擔(dān)。目前我市要求開發(fā)公司繳交的各樣花費(fèi)和保證金許多，增添房子建筑成本達(dá)到每平方米近100元,所以,應(yīng)該再次對(duì)這些繳費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，該撤消的撤消，該減少的減少,的確減少公司負(fù)擔(dān)。、增強(qiáng)效能建設(shè)，供給優(yōu)良高效的政務(wù)服務(wù)。對(duì)峙項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)辦理時(shí)限進(jìn)行清理，應(yīng)要點(diǎn)檢查投資額達(dá)到1000萬元以上項(xiàng)目的各樣手續(xù)辦理時(shí)限，對(duì)超時(shí)限辦理的賜予處分，同時(shí)按期或抽查主協(xié)辦工作制、限時(shí)辦結(jié)制等制度的履行狀況。、改變維修資本的管理收繳模式。增強(qiáng)維修資本管理,使目前的按幢收繳管理到按戶