不同物業(yè)排布收益差異簡(jiǎn)析

Word版本，下載可自由編輯不同物業(yè)排布收益差異簡(jiǎn)析容積率是什么？下面我為建造行業(yè)人士帶來(lái)不同物業(yè)排布收益差異簡(jiǎn)析及相關(guān)內(nèi)容。

容積率是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一個(gè)十分重要的指標(biāo)，它對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性具有直接的打算性的影響。通常而言，在價(jià)格一定的條件下，容積率越高，建造面積越大，收益就越好；然而，在相同容積率下，不同物業(yè)類型的排布計(jì)劃，其收益可能會(huì)有天壤之別。

兩個(gè)項(xiàng)目的背景介紹

1.容積率：均為1.8；

2.建造面積：均為100000平方米；

3.位置：甲公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目A位于城區(qū)高檔居住區(qū)；乙公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目B位于城郊中低密度居住區(qū)；

4.限高：項(xiàng)目A限高36米；項(xiàng)目B不限高。

兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路

項(xiàng)目A的開(kāi)發(fā)思路

項(xiàng)目A位于城區(qū)高檔居住區(qū)，地價(jià)較高，這就打算了其定位必需為高檔住所。

在項(xiàng)目策劃階段時(shí)，甲公司有三種候選思路：

1.所有做成花園洋房

優(yōu)點(diǎn)：這類物業(yè)在當(dāng)?shù)刈钍軞g迎，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最??；

不足：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不能體現(xiàn)公司價(jià)值，售價(jià)和形象皆難提高。

2.所有做成類別墅產(chǎn)品

優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品亮點(diǎn)最多，居住品質(zhì)最高，填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻?，價(jià)值空間最大；不足：難以用足容積率，開(kāi)發(fā)難度最高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。

3.類別墅加小高層

優(yōu)點(diǎn)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白、打造品牌項(xiàng)目、價(jià)值空間較大；

不足：產(chǎn)品風(fēng)格難以融合、存在價(jià)格抗性。

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析和科學(xué)測(cè)算，甲公司選定思路3，即類別墅加小高層計(jì)劃——這是一個(gè)中高難度的計(jì)劃。

項(xiàng)目B的開(kāi)發(fā)思路

項(xiàng)目B位于城郊中低密度居住區(qū)，高端項(xiàng)目少，一般項(xiàng)目多。

乙公司在前期策劃時(shí)也面臨著與甲公司類似的三種挑選。經(jīng)過(guò)內(nèi)部研究，乙公司選定了所有做成花園洋房計(jì)劃——這是一個(gè)開(kāi)發(fā)難度最低的計(jì)劃。挑選的主要理由是：產(chǎn)品抗性小，開(kāi)發(fā)效率高，收益有保證。

兩個(gè)項(xiàng)目的排布暗示

項(xiàng)目A排布暗示

1.左列：支配聯(lián)排別墅，地下一層，地上三層，每套總面積400平方米；

2.中列：支配疊加別墅：下戶兩層共240平方米；上戶兩層共220平方米；

3.右列：支配11層的小高層大戶型，每戶160180平方米。項(xiàng)目A排布簡(jiǎn)析：

1.大戶型：囫圇項(xiàng)目為160平方米及以上大戶型，保證高居住品質(zhì)的純粹性；

2.入戶電梯：聯(lián)排別墅和疊加別墅均設(shè)有電梯，進(jìn)一步提高了居住價(jià)值；

3.高車位比：聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層的車位比分離為2:1、1.5:1和1:1，很好地保證了尊貴業(yè)主的停車需求。

項(xiàng)目B排布暗示

1.所有為花園洋房，主力戶型為80100平方米；

2.外層大圍合，里層以中央花園為中心呈發(fā)射狀排布；

3.一單元四戶，南戶型全部臥房朝南，北戶型客廳朝南。

項(xiàng)目B排布簡(jiǎn)析：

1.項(xiàng)目風(fēng)格整齊劃一，居住氛圍純粹；

2.水景和綠化較多，營(yíng)造江南風(fēng)情；

3.車位比惟獨(dú)0.6:1，將來(lái)停車緊急。

兩個(gè)項(xiàng)目的收益對(duì)照

經(jīng)濟(jì)收益

1.項(xiàng)目A的經(jīng)濟(jì)收益

聯(lián)排別墅：均價(jià)每平方米12000元，可售面積30000平方米；

疊加別墅：均價(jià)每平方米10000元，可售面積30000平方米；

小高層：均價(jià)每平方米8000元，可售面積40000平方米。

因此，項(xiàng)目A的經(jīng)濟(jì)收益總額為98000萬(wàn)元。

說(shuō)明：相比周邊的類似項(xiàng)目，項(xiàng)目A在聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層的平均單價(jià)分離高出4000元、3000元和2000元，囫圇項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提高十分顯著。

2.項(xiàng)目B的經(jīng)濟(jì)收益

均價(jià)每平方米6000元，可售面積100000平方米。

因此，項(xiàng)目B的經(jīng)濟(jì)收益總額為60000萬(wàn)元。

說(shuō)明：相比周邊的類似項(xiàng)目，項(xiàng)目B的均價(jià)基本持平，囫圇項(xiàng)目?jī)r(jià)值未能得到顯著提高。

3.兩者經(jīng)濟(jì)收益差異

項(xiàng)目A較項(xiàng)目B多收38000萬(wàn)元

品牌收益

這兩個(gè)項(xiàng)目均為甲、乙兩公司在異地的首個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)椴邉澦悸凡煌?，兩者除了?jīng)濟(jì)收益差距較大之外，品牌收益的差距更為顯然：

1.品牌形象對(duì)照

甲公司：一舉奠定豪宅專家地位，引導(dǎo)當(dāng)?shù)馗邫n樓盤；

乙公司：沉入當(dāng)?shù)匾话阕∷_(kāi)發(fā)商之列，并無(wú)突出優(yōu)勢(shì)。

2.政府機(jī)構(gòu)對(duì)照

甲公司：政府認(rèn)定其對(duì)城市進(jìn)展和居住品質(zhì)改善做出了突出貢獻(xiàn)，加大了政策支持力度；

乙公司：政府認(rèn)定其對(duì)本地貢獻(xiàn)有限，并未賦予任何政策傾斜。

3.合作同伴對(duì)照

甲公司：合作同伴認(rèn)定其專業(yè)能力高明、進(jìn)展前景良好，將來(lái)情愿提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；

乙公司：合作同伴認(rèn)定其專業(yè)能力普通，不安其進(jìn)展前景，在后續(xù)服務(wù)方面均持保留態(tài)度。

4.員工信念對(duì)照

甲公司：?jiǎn)T工信念倍增，對(duì)于公司和自身的進(jìn)展前景均秉持積極態(tài)度；乙公司：?jiǎn)T工信念普通，對(duì)于公司和自身的進(jìn)展前景不抱積極態(tài)度。

5.后續(xù)進(jìn)展對(duì)照

甲公司：一戰(zhàn)成名，一鼓作氣再拿兩塊高檔樓盤用地，形成穩(wěn)固的按照地；

乙公司：初戰(zhàn)平平，正在使出渾身解數(shù)尋覓新地塊，后續(xù)進(jìn)展不明朗。

引發(fā)與建議

容積率相同而收益差距甚巨，這是上述兩個(gè)項(xiàng)目留給我們的表面印象。我們?cè)偕罹恳幌?，可以得到如下引發(fā)與建議：

1.挑戰(zhàn)自我是勝利基石

在項(xiàng)目A啟動(dòng)之際，甲公司集團(tuán)總部、兄弟子公司、本地合作同伴均曾建議項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)穩(wěn)打穩(wěn)扎，先做好第一個(gè)項(xiàng)目，再?zèng)_擊中高難度項(xiàng)目。然而，項(xiàng)目A的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在最初即挑選了中高難度的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，果斷放棄了低難度的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。這種追求卓越、挑戰(zhàn)自我的精神是項(xiàng)目勝利之關(guān)鍵。

項(xiàng)目B的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡，終于挑選了最低難度的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。保守的思路導(dǎo)致了保守的計(jì)劃，最后只能接受平凡的成績(jī)。

2.總部要與一線保持良性互動(dòng)

甲公司總部與一線項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)向來(lái)保持著良性互動(dòng)。在計(jì)劃初評(píng)階段，總部不安一線團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作能力，曾經(jīng)建議挑選難度低的花園洋房計(jì)劃。項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)周密論證和充分預(yù)備，堅(jiān)持挑選中高難度的大戶型現(xiàn)有計(jì)劃，并向總部舉行了具體匯報(bào)。經(jīng)過(guò)多輪研討，總部終于批準(zhǔn)了項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的計(jì)劃。

乙公司總部向來(lái)十分強(qiáng)勢(shì)。項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)初期曾經(jīng)提出了三個(gè)候選計(jì)劃。鑒于項(xiàng)目位于城郊結(jié)合部，現(xiàn)有產(chǎn)品均為同質(zhì)化的花園洋房，項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)首選開(kāi)發(fā)類別墅產(chǎn)品。假如總部批準(zhǔn)這種計(jì)劃，項(xiàng)目B在囫圇片區(qū)就有可能成為一道亮麗的風(fēng)景線：卓越的樓盤品質(zhì)、罕有些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及突出的品牌形象。然而，總部認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，要求運(yùn)作團(tuán)隊(duì)務(wù)求穩(wěn)健，最后只批準(zhǔn)最低難度的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

3.整體最優(yōu)得益于局部最優(yōu)

項(xiàng)目A終于成為當(dāng)?shù)馗邫n樓盤的代表性項(xiàng)目，得益于其各個(gè)局部的優(yōu)勢(shì)累積。大戶型滿足了三代同堂的高品質(zhì)居住需要；聯(lián)排別墅和疊加別墅配備電梯，極大地便利了業(yè)主一家老小從負(fù)一樓/一樓直達(dá)三樓/四樓；較高的車位比，使得多年困擾