深圳-富通松崗項(xiàng)目-交樓標(biāo)準(zhǔn)建議

word文檔可自由編輯松崗項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)建議【參考因素：】1、市場(chǎng)：目前市場(chǎng)上精裝修交樓仍以公寓和小戶型單位為主。寶安市場(chǎng)目前在售住宅項(xiàng)目無精裝修交樓案例，包括小戶項(xiàng)目卡羅社區(qū)；龍崗首個(gè)精裝修交樓普通住宅項(xiàng)目珠江旭景佳園，客戶褒貶不一，效果一般。（具體項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)參見附件一：深圳及萬科典型項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)。）2、客戶：客戶心目當(dāng)中，會(huì)對(duì)項(xiàng)目毛坯價(jià)和帶裝修價(jià)有自己的市場(chǎng)判斷，裝修的品質(zhì)是毛坯價(jià)的重要溢價(jià)因子，但真正決策溢價(jià)的還是項(xiàng)目自身地段、配套和服務(wù)等因素，盲目的花大價(jià)錢通過增加裝修成本的方式來提高物業(yè)的檔次，進(jìn)而提高售價(jià)的做法在市場(chǎng)反饋中邊際效用極低?？蛻粼谫?gòu)買過程中比較怕麻煩，因此帶裝修將會(huì)為客戶帶來很多的方便。但在裝修過程中，又會(huì)精打細(xì)算，不想在室內(nèi)裝修上花太多心思和錢。在裝修材料的認(rèn)知上，普遍停留在較低水平，習(xí)慣于參考市場(chǎng)上同類項(xiàng)目的裝修情況。（客戶在精裝修方面的具體要求及偏好詳見附件二：客戶對(duì)精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)偏好及要求）3、業(yè)內(nèi)開發(fā)商操作模式借鑒各品牌開發(fā)商在外地開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)精裝修交房案例，但在深圳市場(chǎng)應(yīng)用較少，或應(yīng)用于小戶型項(xiàng)目或公寓項(xiàng)目，市場(chǎng)反應(yīng)效果一般。但從合理規(guī)避增值稅和響應(yīng)政府2010年所有商品房全部帶精裝修號(hào)召的角度考慮，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目會(huì)逐漸出現(xiàn)精裝修銷售趨勢(shì)。（具體開發(fā)商的精裝修交房考試詳見附件三：品牌開發(fā)商精裝修交房操作模式）【考慮因素：】1、帶裝修銷售可合理規(guī)避部分增值稅；增加項(xiàng)目裝修成本，降低增值額占可扣除項(xiàng)目比例，達(dá)到合理避稅的目的。采用這種策略，其裝修必須有溢價(jià)才能適當(dāng)提高利潤(rùn)率，有一定風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)商來說，這樣做可以合理的將土地增值稅部分降到最小，但項(xiàng)目平均利潤(rùn)率相對(duì)此次通知前下降仍是無可避免的。（詳見附件四：合理規(guī)避土地增值稅的五種方式）2、響應(yīng)政府提倡精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的號(hào)召；建設(shè)部規(guī)定在2010年，深圳作為住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)，將基本取消毛坯房。屆時(shí)深圳商品房將全部都是帶精裝修，開發(fā)商現(xiàn)在開始研究裝修問題也算是未雨綢繆。3、避免入伙時(shí)業(yè)主不定期裝修帶來的負(fù)面影響；4、帶裝修的同時(shí)盡量滿足后期業(yè)主個(gè)性化裝飾的便利和體現(xiàn)?！揪唧w建議：】1、公共空間：針對(duì)客戶普遍對(duì)表面工作投入較大的關(guān)注，如外立面、大堂、電梯大廳、公共走道等。在細(xì)節(jié)上打造高品質(zhì)的公共空間。整體上以視覺沖擊力強(qiáng)為基本原則，通過公共空間的材質(zhì)及裝修體現(xiàn)出項(xiàng)目的高品質(zhì)。大堂多應(yīng)用裝飾藝術(shù)品，在提高物業(yè)附加值的同時(shí)，利用裝飾藝術(shù)品的價(jià)值難以判定性合理規(guī)避增值稅；高品質(zhì)公共空間正滿足了寶安客戶愛面子的置業(yè)心理。2、交樓標(biāo)準(zhǔn)：（1）差異化交樓標(biāo)準(zhǔn)1房、2房戶型統(tǒng)一采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓，3房以上大戶型（包括拼合戶型）采用毛坯房交樓。（根據(jù)市場(chǎng)反映，3房以上大戶型客戶多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的居家客，具有強(qiáng)烈的個(gè)性需求，對(duì)精裝修交樓具有一定的抗性。）（2）精裝修標(biāo)準(zhǔn)提供2種相同價(jià)位的可選裝修標(biāo)準(zhǔn)（僅內(nèi)墻及地板材料兩種選擇），2種標(biāo)準(zhǔn)分別采用市場(chǎng)主流客戶偏好的兩種溫馨居家式和現(xiàn)代簡(jiǎn)約式的風(fēng)格。3房以上大戶型客戶可自主選擇是否帶精裝修，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位額外計(jì)價(jià)。（提供2種標(biāo)準(zhǔn)，一方面給客戶充分的尊重感，體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化，此種方式市場(chǎng)反應(yīng)非常好；另一方面，從世聯(lián)精裝修項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)來看，過多的可選項(xiàng)裝修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)實(shí)際營(yíng)銷及發(fā)展商后期裝修施工將帶來諸多的不便，操作不慎還有可能引致不必要的矛盾和客戶危機(jī)，2種裝修標(biāo)準(zhǔn)可有效的規(guī)避此種不利因素。）溫馨居家式：主要采用曖色調(diào)溫馨系列墻紙及木質(zhì)復(fù)合地板；現(xiàn)代簡(jiǎn)約式：主要采用乳膠漆涂墻及地磚。根據(jù)對(duì)客戶精裝修需求問卷調(diào)研結(jié)論，具體分項(xiàng)建議如下：項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)內(nèi)容門扇入戶門高檔木制防火防盜門，配高級(jí)門鎖及貓眼臥室門高級(jí)木門，配高級(jí)機(jī)械門鎖衛(wèi)生間門鋁合金框玻璃裝飾門廚房門鋁合金型材玻璃推拉門窗戶雙層中空low-e玻璃天花石膏板吊頂油乳膠漆配石膏角線主臥定制衣柜次臥定制衣柜內(nèi)墻高級(jí)白色乳膠漆或墻紙（可選）地板高級(jí)地磚或復(fù)合木地板（可選）廚房煙道變壓止逆防串煙式排氣道預(yù)留管道燃?xì)饨涌谠O(shè)燃?xì)鈭?bào)警器及自動(dòng)切斷裝置地板高級(jí)地磚墻面高級(jí)瓷磚到頂天花條形鋁質(zhì)扣板，配高級(jí)嵌入式防霧筒燈櫥柜及配套高級(jí)櫥柜，配拉籃、掛件桿架、不銹鋼水槽、高級(jí)冷熱水龍頭名牌抽油煙機(jī)及嵌入式爐灶（設(shè)兩個(gè)灶眼）衛(wèi)生間管道預(yù)留新風(fēng)系統(tǒng)排風(fēng)機(jī)及插座冷熱水口及排水管道地面高級(jí)防滑地磚墻面高級(jí)瓷磚到頂天花條形鋁質(zhì)扣板，配高級(jí)嵌入式防霧筒燈、排風(fēng)扇潔具品牌洗臉盆、馬桶五金面盆龍頭、淋浴龍頭及花灑其他配套鏡面柜、造型潔柜、毛巾?xiàng)U、擱物架及廁紙盒等陽(yáng)臺(tái)設(shè)鋁合金型材玻璃推拉門、固定金屬晾衣架給排水戶內(nèi)冷熱水管采用PP-R給水管，排水采用UPVC降噪螺旋排水管，衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)設(shè)地漏電氣接口室內(nèi)預(yù)留有線電視線路電話插座采用中國(guó)電信專用產(chǎn)品（建議客廳、臥室、衛(wèi)生間各一）網(wǎng)絡(luò)插口電源插座和面板開關(guān)采用品牌產(chǎn)品（如西門子等）燈具客廳、餐廳：高級(jí)藝術(shù)吊燈臥室、陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)吸頂燈空調(diào)位設(shè)有分體空調(diào)室外機(jī)位、設(shè)分體空調(diào)冷凝水立管，預(yù)留冷凝水排水接口空調(diào)機(jī)品牌分體式空調(diào)，一房?jī)膳_(tái)、兩房三臺(tái)（三房四臺(tái)、四房五臺(tái)等）燃?xì)鉄崴靼惭b品牌強(qiáng)排燃?xì)鉄崴鳎ㄈ缛f和等）安防系統(tǒng)門禁可視對(duì)講及樓棟電子門禁求救裝置臥室設(shè)置緊急救助按鈕套餐價(jià)位：上述裝修套餐實(shí)際裝修成本約為700-800元/平米，對(duì)外報(bào)價(jià)可約為800-1000元/平方米。操作要點(diǎn)：銷售方面：設(shè)立精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板展示房，應(yīng)注意保證交房時(shí)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，避免后期出現(xiàn)糾紛。1房、2房房?jī)r(jià)中包含精裝修費(fèi)用；3房及以上大戶（包括拼合戶型）則額外計(jì)價(jià)，如有業(yè)主選擇，可計(jì)入首付款中，減輕客戶前期付款壓力。與客戶簽訂的裝修合同中根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)明確相關(guān)保修期限及保修責(zé)任。施工方面：建議裝修施工單位整體承包給具有資質(zhì)的施工單位。精裝品質(zhì)：對(duì)于產(chǎn)品銷售是溢價(jià)的關(guān)鍵，根據(jù)客戶可體驗(yàn)價(jià)值的敏感點(diǎn)，建議在衛(wèi)浴、五金、電器及插座面板開關(guān)等選用品牌應(yīng)較為考究，建議采用國(guó)際品牌（一流專業(yè)建材供應(yīng)商：ICI，美標(biāo)，摩恩，西蒙，阿波羅等；國(guó)際知名電器品牌：董輝記、林內(nèi)、施羅德、歐普、正野等），選用有益于人體健康的環(huán)保型材料及設(shè)備，并重點(diǎn)關(guān)注施工質(zhì)量，重視環(huán)保和防污染問題，于細(xì)節(jié)處提升項(xiàng)目檔次和客戶對(duì)產(chǎn)品的心理價(jià)值。功能優(yōu)先，兼顧美觀：優(yōu)先考慮住宅內(nèi)部真正的使用功能。如房間柜體收納、衛(wèi)浴潔具設(shè)置、廚房操作便利以至開關(guān)插座位置等多方面因素，真正解決業(yè)主每天起居息息相關(guān)的問題。附件：一、深圳及萬科典型項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)二、客戶對(duì)精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)偏好及要求三、品牌開發(fā)商精裝修交房操作情況四、合理規(guī)避土地增值稅的五種方式，以上僅供參考。附件一：深圳及萬科典型項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)珠江旭景佳園裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)800元/㎡門戶入戶門為名廠高級(jí)防火防盜門、配有名廠名鎖、貓眼，房間、廚房、衛(wèi)生閘門為木飾面夾板門，并配有門鎖窗戶粉末噴涂鋁合金窗，單層在線LOW-E玻璃，透明灰玻，窗臺(tái)為天然石材。天花廳、房均為高級(jí)乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間均為方形鋁合金扣板天花。地面客廳、走廊地面為名廠高級(jí)拋光磚，房為復(fù)合木地板，廚房及主人房衛(wèi)生間、公共陽(yáng)臺(tái)、公共衛(wèi)生間均為仿古磚；入戶安裝天然石材門檻。內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間鋪貼名廠高級(jí)瓷磚到頂。廚房附送高級(jí)名廠廚柜一套，配洗菜星盆、名廠煤氣爐、抽油煙機(jī)、人造石臺(tái)面和水龍頭。衛(wèi)生間主人房洗手間配浴缸，公用洗手間配鋁合金窗框玻璃浴門，配名廠潔具，并附送名廠毛巾架，廁紙盒、鏡前燈和排氣扇等配件。陽(yáng)臺(tái)天花為高級(jí)外墻乳膠漆，墻身為外墻涂料，陽(yáng)臺(tái)欄桿為鐵藝欄桿。設(shè)施設(shè)備供電：室內(nèi)線路暗裝鋪設(shè)，廳及臥房安裝裸燈頭，陽(yáng)臺(tái)及廚衛(wèi)裝設(shè)吸頂燈，配高級(jí)開關(guān)及插座；供水：采用暗裝水管和獨(dú)立水表；煤氣：預(yù)留管道煤氣，用戶入伙時(shí)交費(fèi)。通訊：室內(nèi)預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)絡(luò)插座和有線電視插座。安防設(shè)備：配置周界防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)和保安巡更系統(tǒng)、燃?xì)獬砑靶孤秷?bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)、并裝設(shè)緊急呼救按鈕和燃?xì)庑孤秷?bào)警探測(cè)器。深圳佳兆業(yè)中心佳兆業(yè)中心項(xiàng)目占地面積5966.30平方米，總建筑面積84643平方米，地下3層，地面29層，分1、2兩棟?！凹颜讟I(yè)中心”定位為酒店式公寓，戶型包括單身公寓和兩房?？倯魯?shù)1500戶，均價(jià)為12700元/平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)800元/㎡。項(xiàng)目?jī)?nèi)容門入戶門豪華木制防火門，豪華鋅合金入戶門鎖、門鈴、貓眼、門吸、黑白可視對(duì)講機(jī)戶內(nèi)門木門配門鎖客廳、臥室地面入戶門檻石板、復(fù)合木地板配踢腳線內(nèi)墻墻紙，墻面根據(jù)不同戶型配不同尺寸裝飾鏡天花石膏板吊頂油乳膠漆配石膏角線窗鋁合金窗配石材窗臺(tái)板，朝東南西北外立面采用雙層中空玻璃，朝采光槽內(nèi)采用普通單層玻璃；廚房地面高級(jí)石材門檻、高級(jí)石材門套砂造型條鋼化玻璃門、不銹鋼門夾及密閉膠條櫥柜人造石臺(tái)面、門板、門鉸、星盆、龍頭、皂液器電器兩房配雙頭煤氣灶，單身公寓配單頭煤氣灶，兩房為中式油煙機(jī)，單身公寓為推拉式油煙機(jī)衛(wèi)生間地面高級(jí)地面磚，墻面：高級(jí)墻面磚天花鋁塑板吊頂門高級(jí)石材門檻、高級(jí)石材門套磨砂造型條鋼化玻璃門、不銹鋼門夾及密閉膠條衛(wèi)浴五金浴巾架、掛衣鉤、廁紙架、轉(zhuǎn)角擱物架、不銹鋼地漏、晾衣繩衛(wèi)浴設(shè)施連體式陶瓷座廁、半嵌式陶瓷面盆配大理石臺(tái)面衛(wèi)浴柜、面盆龍頭、掛墻式花灑、高級(jí)衛(wèi)浴鏡配鏡前燈、排氣扇其他開關(guān)、插座國(guó)產(chǎn)知名品牌接口設(shè)管道煤氣、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)接口（不含相關(guān)開戶、開通費(fèi)用，該費(fèi)用需業(yè)主自行向相關(guān)公司支付），緊急求助按鈕空調(diào)吊頂百頁(yè)內(nèi)暗裝三菱分體式空調(diào)機(jī)萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)500元/㎡。項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)墻廳房墻面用ICI內(nèi)墻涂料衛(wèi)生間墻面用面磚公共樓梯間用ICI內(nèi)墻涂料入戶大堂墻面用ICI內(nèi)墻涂料電梯廳墻面用乳膠漆，地面墻面有局部裝飾頂棚廳房用ICI內(nèi)墻涂料衛(wèi)生間用鋁扣板吊頂（留檢修口）公共樓梯間用ICI內(nèi)墻涂料入戶大堂天花吊頂電梯廳、公共走廊用ICI內(nèi)墻涂料地面廳房地面用復(fù)合木地板廚房地面：?jiǎn)畏坎捎脧?fù)合木地板，1房采用地磚衛(wèi)生間地面采用地磚陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)地面采用地磚入戶大堂、電梯廳、公共走廊地面采用地磚，消防通道為水泥砂漿，門窗入戶門采用鋼制防火門，配制貓眼、門鎖，設(shè)置門檻石衛(wèi)生間單房用鋁合金推拉門，1房1廳采用平開木門窗與陽(yáng)臺(tái)推拉門均采用鋁合金材質(zhì)廚房洗菜盆、水龍頭安裝到位燃?xì)夤艿廊霊綦S樓贈(zèng)送成品廚柜（不含熱水器、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睿┬l(wèi)生間科勒牌坐便器、洗臉盤、水龍頭、花灑，案裝排氣扇，鏡子其它電視：配備一個(gè)有線電視插座網(wǎng)絡(luò)：配備一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口智能化系統(tǒng)：安裝非可視對(duì)講，配備一個(gè)燃?xì)鈭?bào)警、一個(gè)緊急按鈕燈飾：安裝吸頂燈插座、電梯開關(guān)：戶內(nèi)配制電箱，所有房間均安裝了西門子開關(guān)插座煙道：配備成品煙道附件二：客戶對(duì)精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)偏好及要求1、調(diào)研客戶背景及心理：2、調(diào)研客戶對(duì)精裝修單價(jià)接受范圍3、調(diào)研客戶對(duì)精裝修品質(zhì)要求4、調(diào)研客戶對(duì)精裝修關(guān)注要點(diǎn)附件三：品牌開發(fā)商精裝修交房操作情況萬科地產(chǎn)2007年6月29日，深圳萬科公司發(fā)布2007-2008年度深圳市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略稱出于提高客戶居住體驗(yàn)和環(huán)境保護(hù)的考慮，裝修房將成為成科產(chǎn)品的新標(biāo)志。在新的戰(zhàn)略規(guī)劃中，深圳萬科裝修房2007年供應(yīng)比例將達(dá)到推售規(guī)模的30%，2008年將達(dá)到80%，2009年將全面取消毛坯房。萬科同時(shí)宣傳已經(jīng)做好了應(yīng)對(duì)客戶投訴上升的準(zhǔn)備，但考慮到環(huán)保，這種新的模式會(huì)以一種嶄新的體驗(yàn)提供給客戶，因此萬科將只服務(wù)于接受裝修房的客戶向。目前萬科深圳在售項(xiàng)目當(dāng)中，并無帶裝修銷售樓盤，但萬科在上海以及其他內(nèi)地城市的操盤過程中，已經(jīng)積累起了相當(dāng)豐富的帶裝修銷售經(jīng)驗(yàn)。中海地產(chǎn)作為深圳地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊之一，中海已經(jīng)在2006年銷售的“中海怡瑞山居”項(xiàng)目嘗試了附加裝修銷售的方式。項(xiàng)目通過附加699元/㎡的裝修套餐供客戶選擇的方式，試探市場(chǎng)反映，但是由于政策支持力度不足、市場(chǎng)反應(yīng)不熱烈，該項(xiàng)目在后期高層的銷售中取消了裝修套餐。中海地產(chǎn)在外地項(xiàng)目的帶裝修銷售嘗試則相對(duì)成熟，包括廣州中心區(qū)的璟暉華庭項(xiàng)目、郊區(qū)的金沙灣項(xiàng)目均通過多種裝修方案或統(tǒng)一裝修方案的方式，向市場(chǎng)提供裝修房。預(yù)計(jì)深圳中海將在其后期開發(fā)項(xiàng)目中加大帶裝修銷售的比例，包括體育新城在內(nèi)的關(guān)外近郊項(xiàng)目，預(yù)計(jì)都將試水帶裝修銷售模式。招商地產(chǎn)2006年底深圳提出全面取消毛坯房銷售后第一個(gè)帶裝修入市的項(xiàng)目為招商依山郡的公寓組團(tuán)。該項(xiàng)目依托奧體新城、天安數(shù)碼城及留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，帶裝修概念取得較大成功，以8500元/㎡的銷售價(jià)格創(chuàng)造了片區(qū)新高。預(yù)計(jì)招商在龍崗平湖取得的地塊在滿足30%政策性租賃用房的基礎(chǔ)上，將全面采用帶裝修銷售的方式入市。金地地產(chǎn)作為2007年以來為一個(gè)全面帶裝修銷售的項(xiàng)目，金地名津借助市場(chǎng)利好大勢(shì)、口岸酒店式公寓概念獲得了較大成功，但是其帶裝修的概念優(yōu)勢(shì)卻在市場(chǎng)大好的情況之下得不好發(fā)揮。隨著金地名津和金地梅隴鎮(zhèn)等項(xiàng)目陸續(xù)完結(jié)，金地深圳將重點(diǎn)參與到關(guān)內(nèi)系列舊村改造項(xiàng)目工作中去，預(yù)計(jì)將會(huì)采用帶裝修銷售的開發(fā)模式。振業(yè)地產(chǎn)以環(huán)保節(jié)能為開發(fā)理念，位于深圳橫崗的深圳振業(yè)城，預(yù)計(jì)將在二期開發(fā)中推行帶裝修銷售的概念，以繼續(xù)強(qiáng)化期節(jié)能、環(huán)保的開發(fā)理念，預(yù)計(jì)這也將是深圳市首個(gè)全面帶裝修銷售的高檔別墅住宅項(xiàng)目。同時(shí)振業(yè)分別位于龍崗中心城和龍華區(qū)域的高層也有可能進(jìn)行帶裝修開發(fā)，以進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)自身“深圳市循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳企業(yè)”的市場(chǎng)形象。附件四：合理規(guī)避土地增值稅的五種方式1.增加項(xiàng)目裝修成本，降低增值額占可扣除項(xiàng)目比例，達(dá)到合理避稅的目的；圖一增值稅后利潤(rùn)率的邊際效用趨勢(shì)圖通過計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)隨著增值額占可扣除部分比例的增加，增值稅后利潤(rùn)率的邊際效用越來越??；在這種情況下，開發(fā)商可能會(huì)考慮通過將裝修費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本來降低增值額，從而起到減少稅收的作用，這樣做對(duì)提升項(xiàng)目品質(zhì)也有一定的積極作用。（詳細(xì)的測(cè)算我們會(huì)在附件里舉例說明），需要特別指出的是，采用這種策略，其裝修必須有溢