辦公樓物業(yè)管理服務(wù)合同書

武漢辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)合同

甲方（采購人）：武漢辦公大樓

乙方（成交人）：武漢大地物業(yè)管理有限公司

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、

平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對辦公樓及住宅

區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，簽訂本合同。

一、物業(yè)管理區(qū)域情況

第一條物業(yè)管理區(qū)域基本情況

物業(yè)名稱：武漢辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)地址：武漢市

物業(yè)類型：單位辦公區(qū)及住宅物業(yè)管理服務(wù)

管理范圍：辦公區(qū)東至通道，南至北墻，西至大道邊，

北至公司交界圍墻，建筑共計約24000平方米的區(qū)域。具體

物業(yè)構(gòu)成及配臵的共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)詳見甲方提供的資料

或?qū)嵉夭炜戳私狻?/p>

二、物業(yè)管理服務(wù)事項

第二條乙方提供服務(wù)工作主要內(nèi)容

為甲方及本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人（全體業(yè)主及

物業(yè)使用人授權(quán)給甲方簽訂合同）提供安全保衛(wèi)、保潔服務(wù)、

水電維修、設(shè)施設(shè)備維護、環(huán)境綠化、機關(guān)臨時服務(wù)等內(nèi)容。1

第三條乙方為甲方及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

和物業(yè)使用人提供下列的物業(yè)管理服務(wù)事項：

（一）物業(yè)范圍內(nèi)建筑物的共用部位（共用部位包括樓

蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門

廳等）的維護，主要內(nèi)容為：

1、對共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢測記錄和

保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)建筑物的實際使用年限，定期檢查共用部位的

使用狀況，屬于開發(fā)商保修期限內(nèi)的，乙方負(fù)責(zé)督促開發(fā)商

履行保修義務(wù)。保修期已滿，屬于大、中維修范圍的，乙方

應(yīng)及時報告，由甲方確定聘請第三方進行維修，在維修期間，

乙方須予以配合做好維修協(xié)助工作。（二）公共設(shè)施設(shè)備及附屬建筑物和構(gòu)筑物的維修養(yǎng)護和

管理主要內(nèi)容為：

1、對公共設(shè)施設(shè)備及附屬建筑物和構(gòu)筑物進行日常管

理和維修養(yǎng)護。（公共設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落

水管、污水管、垃圾箱、共用照明、天線、空調(diào)、高壓水泵、

電梯、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）及附屬建筑物和構(gòu)筑物（附屬

建筑物和構(gòu)筑物包括道路、溝渠、水池、停車場等）。

2、建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬），設(shè)施設(shè)備的運

行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊。

3、對設(shè)施設(shè)備進行規(guī)范標(biāo)志，責(zé)任到人；操作維護人2

員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運行正

常。

4、對公共設(shè)施設(shè)備每天組織檢查，做好巡查記錄，需

要維修，在保修期內(nèi)的，乙方及時聯(lián)系供貨商保修。保修期

已滿，屬于小修范圍內(nèi)的，乙方及時組織修復(fù)，小修費用由

乙方承擔(dān)（材料費由甲方承擔(dān)）；屬于大、中修范圍或者需

要更新改造的，乙方應(yīng)及時報告，由甲方確定聘請第三方進

行維修，在維修期間，乙方須予以配合做好維修工作。

5、每月對消防設(shè)施設(shè)備至少檢查一次，保持其完好性，

可隨時啟用，消防通道保持通暢（新辦公樓區(qū)的總消防系統(tǒng)、

水電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)與南浦云大樓共用，物業(yè)管理、維護等

費用均包含在合同包干費用中）。

6、保持小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊

全、規(guī)范。

7、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

8、在容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備上有明顯警示標(biāo)志

和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障設(shè)立應(yīng)急方案。（三）公共秩序維護（保安服務(wù)）和小區(qū)安全保衛(wèi)，主要

內(nèi)容為：

1、商業(yè)廣場主樓通道出入口（家屬區(qū)門口）24小時秩

序員執(zhí)勤；商業(yè)廣場裙樓通道出入口（辦公樓前后）7:30至

18：00秩序員執(zhí)勤：老辦公樓大廳24小時秩序員執(zhí)勤。3

2、秩序人員每天必須統(tǒng)一著裝，持對講機、警棍值勤，

對服務(wù)區(qū)域重點部位（如與相鄰單位交界處，辦公大樓周邊、

節(jié)假日辦公樓各樓層、辦公一樓外側(cè)各處）白天每2小時巡

查1次。晚上每1小時巡查一次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實

施24小時監(jiān)控。

3、秩序人員必須盡心盡力，盡職盡責(zé)，不得擅離崗位，

不得交接班脫節(jié)，不得在值班室進行下棋、打牌等娛樂活動，

更不得睡覺。否則，甲方發(fā)現(xiàn)一次，乙方應(yīng)向甲方支付200

違約金。

4、維護好機關(guān)院內(nèi)的日常車輛停放管理工作，引導(dǎo)車

輛有序通行、停放；秩序員每天詳細(xì)、準(zhǔn)確記錄外來車輛進

出情況。對進出住宅區(qū)車輛實施嚴(yán)格的檢查、登記管理；住

宅區(qū)不允許未經(jīng)甲方或業(yè)主同意的外來車輛停放，否則，一

經(jīng)查實是因乙方原因造成的，則乙方向甲方支付每車每次30

元違約金。

5、外來人員必須出示有效證件并自行登記，并經(jīng)工作

人員或住戶核實后方可放行。信訪人員必須引導(dǎo)到辦公樓一

樓信訪室，由接訪人員接待辦理相關(guān)事宜。

6、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入

證管理。

7、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，

事發(fā)時采取應(yīng)急措施，并報告甲方和有關(guān)部門。4

8、對小區(qū)內(nèi)進行安全監(jiān)控和巡視，保證監(jiān)控攝像頭完

好和無監(jiān)控死角，并保存一個月內(nèi)監(jiān)控攝像資料。

9、嚴(yán)禁乞討、收報紙、拾破爛、推銷人員、游動商販

等閑雜人員進入辦公區(qū)域，否則，甲方發(fā)現(xiàn)一次，乙方應(yīng)向

甲方支付50元違約金。（四）保潔服務(wù)，主要內(nèi)容為：

1、每天機關(guān)工作人員下班后對辦公樓所有衛(wèi)生間、樓

道、通道、包括樓梯扶手等公共部位進行保潔一次。

2、每天工作人員下班后，清潔部分辦公室的衛(wèi)生并在

第二天上班前打好開水。

3、按照甲方的通知，及時準(zhǔn)備會議室開會前的準(zhǔn)備工

作（包括茶水、打開相關(guān)設(shè)施設(shè)備）會議后，做好會后的衛(wèi)

生清掃及收檢工作。

4、不定時巡檢公共場所的衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)有污物、垃圾及

時清掃干凈，辦公區(qū)域的衛(wèi)生間必須保證無污物、無異味。

5、逢冰雪天氣，白潔人員及時清掃出通道，方便辦公

人員和車輛進出。

6、做好窗戶、玻璃大門的清洗工作，樓道對外玻璃一

月一次擦洗。大廳玻璃每周擦洗一次。

7、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的垃圾每日至少清運一次，保持垃圾桶

清潔、無異味。

8、小區(qū)道路、停車場、綠地、一樓大廳、樓道每日清5

掃保潔1次；樓梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃、路燈、

樓道燈每周清潔1次，并及時掃除路面積水。

9、由一名保潔人員對公共部位進行不定時的巡視，確

保公共衛(wèi)生環(huán)境的清潔，沒有垃圾和異味。

10、共用雨、污水通道每季疏通1次；雨、污水管道每

月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，

每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常情況及時清掏。

11、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。（五）裝飾裝修管理，主要內(nèi)容為：

1、根據(jù)《住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定》和《業(yè)主規(guī)約》

要求，建立完善的《業(yè)主住宅裝飾裝修管理制度》。業(yè)主裝

修前，依照規(guī)定審核業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修方案，告知裝

修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項：每日巡查裝修施

工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危機房屋結(jié)構(gòu)安全及拆除共用

管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻施工并報告甲方和有

關(guān)部門。

2、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及

時勸阻。

（六）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案等物業(yè)

資料等。

（七）代理書刊、信報、快遞等分檢，并及時送達或告

知。6

（八）做好市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通訊、郵

政消防等公共部門的銜接工作，以及其他涉及物業(yè)管理的行

政外聯(lián)事務(wù)。

（九）受甲方委托，為武漢科技大樓購電、供電至用戶

計量表，乙方按甲方確定水電價格收費，并自負(fù)盈虧。

（十）區(qū)域內(nèi)的綠化維護（按要求定期修剪、整枝、除

雜草、澆水、防蟲等）。（十一）其他委托服務(wù)事項：其他可委托乙方對其提供

物業(yè)管理服務(wù)合同范圍以外的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方

另行商定。三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第四條乙方提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于《普通住宅小

區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（中物協(xié)[2004]1號）所規(guī)定的二

級以上標(biāo)準(zhǔn)。

第五條本合同對乙方服務(wù)質(zhì)量方面要求：

1.區(qū)內(nèi)道路完好率95%以上；

2.室外照明完好率90%以上；

3.溝渠池井完好率90%以上；

4.消防設(shè)施及排水管網(wǎng)：管道暢通，無堵塞；無泄漏；

消防設(shè)施正常有效；

5.共用標(biāo)示導(dǎo)示：標(biāo)識實施完好率98%；標(biāo)示無損壞；

6.其他共用設(shè)施：確保圍墻安全使用；7

7.智能化系統(tǒng)：系統(tǒng)性能良好，正常運行；設(shè)施完好，

整潔有序，無破損；

8.物業(yè)管理區(qū)域明顯被撬被盜事件，經(jīng)公安部門確定被

盜事件，體積在0.6*0.6*0.6米以上物品，由乙方負(fù)責(zé)實價

賠償。甲方及業(yè)主其他體積在0.6*0.6*0.6米以下財產(chǎn)被盜

（不含金銀、現(xiàn)金、有價證券、珍藏物品、通訊工具等貴重

且便于攜帶的物品），如乙方存在未盡安全保障責(zé)任之行為，

則根據(jù)其過失大小進行適當(dāng)賠償。

四、物業(yè)管理服務(wù)費用

第六條物業(yè)管理服務(wù)收費選擇包干制，乙方不得以虧

損為由要求增加費用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項目。

物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成包括成本、法定稅費和物業(yè)管

理企業(yè)的利潤。

第七條本物業(yè)的管理服務(wù)費最高每年合同總價為人

民幣：叁拾壹萬元整，即每月人民幣￥25833.00，每月結(jié)算

1次（甲方按服務(wù)費百分之五的標(biāo)準(zhǔn)提取服務(wù)質(zhì)量保證金，

如乙方無違反合同內(nèi)容行為在合同到期后一次性付清）甲方

按每月將物業(yè)管理費匯至乙方指定的銀行賬戶。

第八條責(zé)任區(qū)公共部位照明、綠化、值班（甲方指定

地）等所用水電費，日常維修配件購臵費用由甲方承擔(dān)，交

環(huán)衛(wèi)部門的費用由甲方承擔(dān)。

第九條辦公區(qū)電梯的電費、年檢費、維修費由甲方承8

擔(dān)實際支出的百分之五十，其他部分由另外業(yè)主承擔(dān)。

第十條其他相關(guān)費用劃分乙方所收取的費用不包含公共及私有財產(chǎn)和人身安全

投保的保險費用。物業(yè)服務(wù)管理設(shè)施和用品及物業(yè)工作人員生活用品的

購買和添臵由乙方負(fù)責(zé)。

五、雙方的權(quán)利義務(wù)第十一條甲方權(quán)利和義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)告知辦公人員節(jié)假日和非上班時間進入辦

公樓一律從辦公樓后門值班室出入。

2、審批乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)方案，年度管理服務(wù)

計劃，維護養(yǎng)護計劃，年度財務(wù)預(yù)決算報告，監(jiān)督檢查乙方

各項方案計劃的實施。

3、監(jiān)督乙方的管理，提供物業(yè)管理的辦公用房，支持

乙方的管理服務(wù)工作。

4、負(fù)責(zé)引導(dǎo)甲方工作人員及全體業(yè)主、使用人接受乙

方的物業(yè)管理，委托業(yè)主委員會作為全體業(yè)主和使用人的物

業(yè)管理和日常協(xié)調(diào)機構(gòu)，負(fù)責(zé)將業(yè)主的意見和要求匯總后與

物業(yè)公司交涉，其管理效力與甲方等同。

5、委托乙方對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策以及本

物業(yè)管理制度而損害甲方利益的行為進行阻止、調(diào)解、情節(jié)

嚴(yán)重的向公安部門報告并協(xié)助處理。9

6、不干涉乙方依法或依照合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理

經(jīng)營活動。

7、乙方所聘用人員，因責(zé)任心不強，服務(wù)不到位，發(fā)

生偷盜現(xiàn)象等治安及安全事故的，甲方有建議解聘權(quán)。

8、有關(guān)《管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的屬于

甲方的其他權(quán)利義務(wù)。第十二條乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方須具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)，并向甲方提供

資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件進行備查。同時按照合同約定

的物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量提供相應(yīng)的服務(wù)。

2、按照合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方式向甲方收取物業(yè)服

務(wù)費。

3、承接物業(yè)時、應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及

所有隱蔽工程進行查驗，并做好書面記錄和簽認(rèn)工作。

4、未經(jīng)甲方書面同意，不得將物業(yè)管理區(qū)域的專項服

務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或機構(gòu)，也不得將該區(qū)域的全

部物業(yè)管理轉(zhuǎn)包委托給第三方。

5、根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供除合同約定以

外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

6、不得侵害甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不

得利用管理事項獲取不當(dāng)利益。

7、及時向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的10

重大事項、及時處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的

監(jiān)督。

8、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定安全應(yīng)急預(yù)

案、編制物業(yè)管理服務(wù)方案、年度管理服務(wù)計劃、維修保養(yǎng)

計劃、年度財務(wù)預(yù)決算報告。

9、勸告、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、

物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的規(guī)章制度的行為，對違反法律

法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告。辦公區(qū)、住

宅區(qū)發(fā)生打架斗毆，保安人員應(yīng)及時制止，如情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)及

時報警，防止事態(tài)擴大。

10、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安

全事故時，應(yīng)按緊急預(yù)案采取應(yīng)急措施，并及時向行政管理

部門報告，協(xié)助做好救助工作。

11、非經(jīng)甲方和所有業(yè)主及物業(yè)使用人許可并辦理有關(guān)

手續(xù)，不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途，不得擅

自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。

12、本合同終止時，在甲方監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房等

財產(chǎn)、有關(guān)賬目和物業(yè)管理相關(guān)資料及時如數(shù)交給新的物業(yè)

管理公司，如交接手續(xù)不全或拒絕交接，扣除全部服務(wù)質(zhì)量

保證金。

13、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策及合同的規(guī)定，制定本

物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項11

管理經(jīng)營活動。

14、按甲方所確認(rèn)的物業(yè)管理服務(wù)范圍、具體項目和服

務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，收取政策性服務(wù)費用。

15、負(fù)責(zé)編制公共部位房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備中、大維

修計劃方案，報甲方審批。

16、接受甲方物業(yè)主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

17、未經(jīng)甲方批準(zhǔn)同意不得占用本物業(yè)的公共部位和政

變其使用功能。

18、乙方必須選派較高素質(zhì)的工作人員。其人員必須具

備道德品質(zhì)、身體素質(zhì)好、敬業(yè)精神強、工作作風(fēng)等四項基

本條件，乙方應(yīng)經(jīng)常加強對下屬工作人員的責(zé)任意識、安全

意識、服務(wù)意識等方面的教育和培訓(xùn)。

19、乙方必須確保甲方所核定的各個崗位的人數(shù)，但有

權(quán)根據(jù)需要，在與甲方協(xié)商一致后，對下屬工作人員進行調(diào)

配。因人員調(diào)整產(chǎn)生的責(zé)任和發(fā)生的費用乙方自負(fù)。

20、保證所聘用人員身體健康，年齡不能超過55周歲，

并勝任所應(yīng)聘的崗位要求與其簽訂書面的勞動合同并提交

給甲方備案，為聘請人員購買相關(guān)社會保險（五險一金），

確保人身安全，聘用人員因違反紀(jì)律、法規(guī)和其他制度而造

成后果的，由乙方自行承擔(dān)一切責(zé)任。

21、.統(tǒng)一為員工配臵崗位相一致的服裝，保證所有員

工在上班期間服裝規(guī)范、整潔，保持良好的形象。12

22、乙方所指派的人員因勞動關(guān)系、患病、因工或非因

工造成人身傷亡事故糾紛，均由乙方自行解決并承擔(dān)相應(yīng)的

法律責(zé)任，與甲方無關(guān)，并不得因此影響甲方的正常辦公秩

序。

23、《管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度的乙方

其他權(quán)利、義務(wù)。

第十三條根據(jù)甲方的授權(quán)，在物業(yè)管理服務(wù)中授予乙

方以下權(quán)利：

1.制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)

使用人遵守。

2.采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人

違反《業(yè)主公約》及公眾管理制度的行為。

第十四條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在合

同期限內(nèi)無償使用，但不得擅自改變其用途。六、合同期限

第十五條本合同期限自2016年1月1日至2017年1

月1日止。

合同期限屆滿前一個月。甲、乙雙方如有意向續(xù)簽合同，

應(yīng)按相關(guān)政策報批并履行正式手續(xù)方可；雙方未能續(xù)簽合同

的，乙方應(yīng)在合同屆滿后七日內(nèi)退出物業(yè)管理，交還物業(yè)管

理用房及所有資料。屬于乙方征得甲方書面同意添臵的不能

拆遷的固定資產(chǎn)雙方可協(xié)商作價給甲方。13七、違約責(zé)任

第十六條乙方除按合同約定進行公共部位的保潔外，

增加有關(guān)辦公室、會議室的保潔工作，不另行增加服務(wù)費用，

甲方不定期對保潔工作進行抽查，衛(wèi)生有死角，明顯積灰現(xiàn)

象的經(jīng)甲方、業(yè)主、使用人告知一天內(nèi)未組織人員清潔，乙

方每次應(yīng)支付違約金200元。乙方保證排水、排污管道溝井

的通暢，若出現(xiàn)公共水管破裂、下水道堵塞（無特殊情況）

在24小時內(nèi)乙方未修復(fù)，乙方每次支付200元違約金，乙

方應(yīng)在加強對辦公樓進出人員的管理，做好值班記錄，因管

理不到位，出現(xiàn)偷盜事故，乙方每次應(yīng)支付1000元違約金

并附賠償責(zé)任。

第十七條如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務(wù)質(zhì)

量或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；

乙方有權(quán)要求甲方期限改正，仍不改正的，有權(quán)解除合同。

第十八條如非因甲方原因，乙方服務(wù)不符合質(zhì)量要求或直

接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償；甲方有

權(quán)要求乙方限期改正