房地產(chǎn)計稅成本扣除課件

計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除

總局在國稅發(fā)【2009】31號文件中，專門設(shè)立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費用扣除。

第三章：成本、費用扣除的稅務(wù)處理（11-24條）

第四章：計稅成本的核算（25-35條）

企業(yè)所得稅四大扣除項目：（《企業(yè)所得稅法》第八條）1、計稅成本（對象化的費用）2、期間費用（一般來說都是共性的稅收政策）3、稅金（見一覽表）4、財產(chǎn)損失分別加以講解。第二部分：計稅成本扣除

一、計稅成本的概念（一）計稅成本的概念

第二十五條

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

即：對象化的成本。第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念（1）人員工資和費用是開發(fā)間接費用還是期間費用？（企業(yè)經(jīng)營架構(gòu)的籌劃）（2）土地使用稅（土地使用費）應(yīng)該在計入期間費用，還是土地征用及拆遷補償費？（3）營銷設(shè)施建造費，是期間費用還是開發(fā)間接費用？第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產(chǎn)企業(yè)計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費用問題）（3）營銷設(shè)施建造費，是期間費用還是開發(fā)間接費用？國稅發(fā)【2009】31號文件第27條：

①單獨設(shè)立的售樓部，通常會計上會這樣處理。借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

。

②計提折舊的時候：

借：營業(yè)費用—售樓部

貸：累計折舊

③拆除的時候借：營業(yè)外支出

貸：固定資產(chǎn)清理第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產(chǎn)企業(yè)計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費用問題）（3）營銷設(shè)施建造費，是期間費用還是開發(fā)間接費用？如果將營銷設(shè)施建造費計入開發(fā)間接費用的話。就會形成：①借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費用—營銷設(shè)施建造費

貸：銀行存款②既然沒有計入固定資產(chǎn)，也就不需要計提折舊了，當(dāng)拆除營銷設(shè)施的時候，如果有拆除的收入：

借：材料

貸：營業(yè)外收入。

也就是說所得稅不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話，實際上是對企業(yè)有利的。而如果將項目營銷設(shè)施作為單獨的固定資產(chǎn)核算，提取折舊費用到營業(yè)費用，則享受不到加計扣除的待遇。第二部分：計稅成本扣除（二）計稅成本的扣除原則1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（條例第九條）允許預(yù)提配套設(shè)施成本，是權(quán)責(zé)發(fā)生制最好的體現(xiàn)。2、合理性原則（一個字節(jié)稅1000萬）分配共同成本的方法，體現(xiàn)了合理性的原則。期間費用的扣除比例，也體現(xiàn)了合理性原則。3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”）4、真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內(nèi)容要合法）6、及時性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本）第三部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則：第26條）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)）2、分類歸集原則（提高工作效率）3、功能區(qū)分原則（成本對象與清算對象的區(qū)別與聯(lián)系）4、定價差異原則5、產(chǎn)品差異原則6、權(quán)益區(qū)分原則（二）歸集開發(fā)成本（6類成本項目，3類成本類型）1、當(dāng)期實際發(fā)生的成本。（6類成本項目）2、預(yù)提費用（新文件30條、32條

中列舉了4類預(yù)提費用）3、待攤費用（前期已經(jīng)實際發(fā)生的公共配套設(shè)施費用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)）第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)）第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

分為三類：1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨的成本對象3、固定資產(chǎn)（其實也是單獨核算成本）配套設(shè)施的稅務(wù)處理配套設(shè)施：（三）地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車庫：稅務(wù)處理：按照公共配套設(shè)施費處理，即攤?cè)氤杀尽?/p>

雖然是營利性的，但是根據(jù)文件第33條規(guī)定，可以計入公共配套設(shè)施費。

但是，在會計上計入公共配套設(shè)施費，如果開發(fā)企業(yè)沒有按照《物權(quán)法》第74條，對地下車庫的產(chǎn)權(quán)加以約定，按照“成本說”，業(yè)主可能主張對地下車庫的產(chǎn)權(quán)。在法律實踐中，開發(fā)企業(yè)有敗訴的案例。（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查的時候，會特別配套是否出租取得利益。如果出租，出租收入是否全額計稅。第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)）配套設(shè)施分為三類：

1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨的成本對象3、固定資產(chǎn)（其實也是單獨核算成本）

思考：地下人防做成的車庫，是公共配套，還是單獨的成本對象？

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）

第29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本。歸集開發(fā)成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按照4種方法分配到不同的成本對象中去。1、占地面積法（土地的分?jǐn)?，必須用占地面積法）2、建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法）3、預(yù)算造價法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價法來分?jǐn)偅?、直接成本法。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價法，也可以用直接成本法）第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）步驟：

2、一期土地面積為3.33萬平方米

第一棟樓負(fù)擔(dān)占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

第二棟樓負(fù)擔(dān)占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

３、公共配套負(fù)擔(dān)的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在實際業(yè)務(wù)中，有按照中心線劃分的方法，也有按照樓座面積劃分的方法，在新31號文件出臺后，除非商得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，否則就應(yīng)全部改為按照樓座面積劃分的方法了。

思考1：公建是否需要分?jǐn)偟缆?、綠化面積呢？

思考2：什么時候需要商得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，改變土地分?jǐn)偡椒?？（土地位置差非常大的時候）第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（3個完工標(biāo)準(zhǔn)）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。（五）計算單位工程成本（1，注意總可售面積的確認(rèn)）單位工程成本=成本對象總開發(fā)成本/總可售面積計算過程中，要特別注意總可售面積必須是全部測繪面積，而不能減除拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對。第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（六）計算銷售成本（1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）銷售成本=已售面積*單位工程成本1、注意銀行按揭方式成本的結(jié)轉(zhuǎn)。（配比原則的運用）2、已售面積要計算準(zhǔn)確，必要時同銷售部門核對。（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，②然后再將由已完工成本對象?fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅┌咐耗抽_發(fā)商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本2000萬元。2006年賣出3000平米。2007年又賣出了4000平米。2007年發(fā)生了配套設(shè)施成本400萬元。

2006年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元\平米銷售成本=2000元\平米*3000平米=600萬元

2007年：銷售成本=2000元\平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分?jǐn)偅旱谝淮畏謹(jǐn)偅杭追謹(jǐn)?0%=200萬元第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?200÷10×7=140

或者已售分?jǐn)?200÷7×4（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅?007年共扣除成本：800+140=940萬元結(jié)論：1、這種分?jǐn)偡椒ūＷC了同一成本對象，每平米的平均成本相同

2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。問題：稽查局查出了3000萬元假票列支成本，如何處理?案例第36張幻燈片第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程

地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理第二部分：計稅成本扣除三、計稅成本檢查的常見問題成本的紅沖：會計：對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。稅收：收支兩條線，繳納企業(yè)所得稅。（計稅基礎(chǔ)）成本增加：說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷椖勘韥頇z查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務(wù)真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務(wù)實不實。即所謂的真票虛開問題。第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證（真實性原則的詮釋）國稅發(fā)[2000]84號文件：納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；（1）新所得稅法（沒有輪子的汽車開始松動）部門之爭（2）人代會假票問題初現(xiàn)（溫總理的憤怒）（3）40號文件和80號文件相繼下發(fā)，管理更加嚴(yán)格。問題：合法的扣稅憑證一定是發(fā)票么？合法的扣稅憑證，包括①內(nèi)部憑證和②外部憑證。內(nèi)部憑證：工資發(fā)放表、固定資產(chǎn)折舊表等外部憑證：①發(fā)票、②財政收據(jù)、③評估報告、④合同、⑤白條、⑥法院判決書等。第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？對于甲方來說，實際收到了兩類發(fā)票，一類是建筑安裝發(fā)票，另一類是材料發(fā)票，均可以作為開發(fā)成本。不能說材料發(fā)票就不能作為開發(fā)成本。還有的地方讓甲方開具材料發(fā)票給乙方，乙方再全額按照8000萬元開具建筑安裝發(fā)票給甲方做為開發(fā)成本。一是沒有必要；二是這樣操作會產(chǎn)生一個無法解決的問題，即開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票將材料賣給建筑方的時候必須要繳納增值稅，而這顯然是開發(fā)企業(yè)絕對不能接受的。第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地產(chǎn)商自行購買材料3000萬元，設(shè)備2000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費3000萬元。

1、《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》舊第十八條

第十八條納稅人從事①建筑、②修繕、③裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。

納稅人從事④安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)。

此時：①乙方繳納營業(yè)稅8000×5%=400（萬元）②甲方取得兩種發(fā)票（貨物銷售發(fā)票與建安發(fā)票）

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？2、

銷售自產(chǎn)的設(shè)備，并負(fù)責(zé)安裝的。（1）國稅發(fā)【2002】117號文件符合三個條件，允許建安企業(yè)的混合銷售分別繳納增值稅和營業(yè)稅。（貨物有范圍）（2）《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

(一)提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；(二)財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

此時，開發(fā)企業(yè)取得了兩類發(fā)票，并且乙方分別繳納增值稅和營業(yè)稅。

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？3、乙方供設(shè)備的營業(yè)稅處理。（財稅【2003】16號文件）第三條第十三項：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉無論甲方和乙方供設(shè)備，根據(jù)財稅【2003】16號文件的規(guī)定，都不繳納營業(yè)稅。如果是甲方供設(shè)備，自然就又取得了兩種發(fā)票。

各省的設(shè)備名單。

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？4、”清包工”的稅收問題（財稅【2006】114號文件）

納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認(rèn)計稅營業(yè)額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。

對于裝飾業(yè)務(wù)，甲方供料也不繳納營業(yè)稅，如果乙方供料則繳納營業(yè)稅。

思考：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？（國稅函【1998】53號文件。）

籌劃方案：1、分為兩個公司來簽合同。（解決稅率問題2、利用“清包工”。（材料不用繳稅）3、做代理業(yè)務(wù)（國稅發(fā)【1995】76號）

第二部分：計稅成本扣除5、新《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條

除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)

(不含裝飾勞務(wù))的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

（1）乙方建筑勞務(wù)：如果是大包，無論是材料還是設(shè)備，均要繳納營業(yè)稅。改變了財稅【2003】16號文件的規(guī)定。（2）如果乙方銷售自產(chǎn)貨物，并提供建筑勞務(wù)，則分別繳納增值稅和營業(yè)稅。（3）如果是甲方供材，則甲方供的設(shè)備不繳納營業(yè)稅。（4）裝飾勞務(wù)：如果是清包工，則材料和設(shè)備都不作為營業(yè)稅計稅依據(jù).注意：同財稅[2003]16號文件的規(guī)定發(fā)生了重大變化。第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”能在所得稅前扣除么？甲方供材在檢查中的注意點：一是要注意甲方供材的材料已經(jīng)計入開發(fā)成本了，不能再重復(fù)計入建安發(fā)票成本。因為反正乙方繳納營業(yè)稅是一定的，可能重復(fù)將8000萬元發(fā)票開具。二是不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。三是不能將代扣代繳的營業(yè)稅計入成本費用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加，也不可以。第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？（三類評估報告）

1、對土地自行評估的評估報告是否能夠作為合法扣稅憑證，在稅前扣除？（《企業(yè)所得稅法實施條例》第56條）自行評估的評估增值不能在稅前扣除。企業(yè)所得稅扣除，必要堅持歷史成本原則，資產(chǎn)的隱含增值在資產(chǎn)持有期間，未得到實現(xiàn)，因此不能在稅前扣除。在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)有很多企業(yè)為了加大成本，增大巨額評估增值作為成本在稅前列支，少繳納稅款。相關(guān)文件：財稅[1997]77號文、財稅[1998]50號（關(guān)于股份制改造）

思考：

納稅人將資產(chǎn)評估后，將資本公積轉(zhuǎn)增資本，是否涉及到個人所得稅？第二部分：收入方面解讀專題：資本公積或盈余公積轉(zhuǎn)增資本問題(見總結(jié)表格）為了獲取某種資質(zhì)或者招標(biāo)的需要，企業(yè)需要增加其注冊資本。1、法人股東：①根據(jù)國稅發(fā)【2000】118號文件第一條第三款規(guī)定：以盈余公積或未分配利潤轉(zhuǎn)增資本，視為投資方取得投資收益。未提到以資本公積轉(zhuǎn)增資本的問題。即：法無明文規(guī)定。②根據(jù)《企業(yè)所得稅法》26條、《企業(yè)所得稅法實施條例》83條規(guī)定，居民企業(yè)間的投資收益不再補稅。因此雖然確認(rèn)投資收益，對于居民企業(yè)間不用補稅了。2、自然人股東往往采取先對資產(chǎn)評估增值，計入資本公積（應(yīng)當(dāng)說是錯賬，但是很多公司都這樣操作），然后再轉(zhuǎn)增資本的方式。①國稅發(fā)【1997】198號②國稅函【1998】333號③國稅函【1998】289號④國稅發(fā)【2008】115號文件第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？

2、購買股權(quán)，對目標(biāo)企業(yè)的估值報告，可否在所得稅前扣除？（股權(quán)溢價問題）（1）銷售股權(quán)與銷售資產(chǎn)的比較？（2）購買股權(quán)與購買資產(chǎn)的比較？

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收待遇：

（1）企業(yè)所得稅（2）個人所得稅

（3）土地增值稅

（4）營業(yè)稅

（5）契稅第三部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？（總結(jié)的表格）營業(yè)稅：①《營業(yè)稅稅目解釋》（國稅發(fā)[1993]149號）第九條

：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。②財稅[2002]191號文件規(guī)定：將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征稅。第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？土地增值稅：①財稅[1995]48號第一條：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？財稅[2006]21號文件第五條：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報告作為合法