建筑概算估價(jià)應(yīng)用實(shí)務(wù)

總務(wù)處參加國(guó)內(nèi)研習(xí)活動(dòng)心得報(bào)告一、 研習(xí)人員姓名：張振成 所屬組隊(duì)中心：總務(wù)處營(yíng)繕組二、 研習(xí)名稱：「建築概算估價(jià)應(yīng)用實(shí)務(wù)」課程研習(xí)地點(diǎn)：臺(tái)北市三、 研習(xí)日期：民國(guó) 98年09月26日~27日主辦單位：臺(tái)灣營(yíng)建研究院四、 課程內(nèi)容概述：本人目前於營(yíng)繕組擔(dān)任技術(shù)助理職務(wù)，98年09月26日至27日參加臺(tái)灣營(yíng)建研究院辦理之「建築概算估價(jià)應(yīng)用實(shí)務(wù)」課程，共研習(xí)14小時(shí)，課程針對(duì)建築概算估價(jià)(包括：建築成本、概算估價(jià)與方法等)有詳細(xì)之說明，對(duì)於未來如何在資訊受限條件下(無設(shè)計(jì)圖說及施工規(guī)範(fàn))，以科學(xué)量化之混合式概算估價(jià)技術(shù)推估可能之建築總成本，俾以正確估算工程底價(jià)有更清楚的瞭解。五、 研習(xí)心得與分享：(一)本組業(yè)務(wù)中常需擬定工程發(fā)包底價(jià)，在估價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)考量可能影響數(shù)量及單價(jià)之不確定因素，藉此降低估價(jià)之不確定性。其影響因素與節(jié)決方式，臚列如下：1.設(shè)計(jì)圖說與規(guī)範(fàn)：在圖說收集後，予以核對(duì)及套繪，並檢討施工介面與施工方法，以模擬施作項(xiàng)目，俾使估價(jià)更為正確。2.工期與工作性質(zhì)：需特別注意本校對(duì)於完工時(shí)間認(rèn)定或說明，對(duì)工程性質(zhì)需加以瞭解，特別評(píng)估工程、時(shí)間、路段與周邊特性關(guān)係。3.自然環(huán)境與氣候：需詳加評(píng)估施工地點(diǎn)區(qū)域特性，在施工進(jìn)度排列時(shí)依據(jù)環(huán)境條件排列施工項(xiàng)目順序。4.人力資源運(yùn)用與管理：需因應(yīng)本區(qū)域人力條件，盡量可能採(cǎi)取承攬施工模式發(fā)包，減少管理界面。5.施工計(jì)畫與方法：作業(yè)時(shí)需先擬定總體施工計(jì)畫後，再編定各項(xiàng)分項(xiàng)工程施工計(jì)畫，另應(yīng)當(dāng)明瞭施工順序與方法。6.物料供應(yīng)與管理：需正確收集發(fā)包期間重要物資之物價(jià)，若有倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)-1-畫時(shí)，則需要估算增加之額外成本。7.品質(zhì)管制：本項(xiàng)成本應(yīng)考量工程規(guī)模、工程特性之差異編列(如試驗(yàn)管理費(fèi)、品管費(fèi)及品質(zhì)計(jì)畫書製作費(fèi)用等)。8.物價(jià)指數(shù)：重大工程或工期較長(zhǎng)之工程，需特別注意施工期間物價(jià)上漲之風(fēng)險(xiǎn)，在契約文件中需特別訂立物價(jià)指數(shù)調(diào)整的適用方案。(二)建築成本大致上可分為直接成本(如直接工程費(fèi)、承包商管理費(fèi)用及利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)稅及品管等費(fèi)用)，及間接成本(如工程管理費(fèi)、監(jiān)造費(fèi)、專案管理及顧問費(fèi)、環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)及空氣污染防制費(fèi)等)。本校推動(dòng)公有建築物興建時(shí)，可依據(jù)「行政院公共工程委員會(huì)之各機(jī)關(guān)辦理公有建築物作業(yè)手冊(cè)」之公有建築物經(jīng)費(fèi)編估標(biāo)準(zhǔn)來編列，因此本校估算費(fèi)用可參考前述標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)階段公共工程經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列係以直接工程費(fèi)為主軸，其餘費(fèi)用大至依直接工程之比例攤提編列，因此如何正確估算直接工程費(fèi)則為關(guān)鍵的核心。(三)建造成本主要是以結(jié)構(gòu)工程及裝修工程佔(zhàn)多數(shù)成本比列，其中結(jié)構(gòu)工程成本常作為建築概算估價(jià)之分析主體，原因是結(jié)構(gòu)項(xiàng)目（鋼筋、混凝土及模版）構(gòu)成較為穩(wěn)定，材料單價(jià)波動(dòng)較裝修工程穩(wěn)定（因?yàn)檠b修工程品牌影響層面較小）。(四)建造成本主要為大地工程成本、結(jié)構(gòu)工程成本、裝修工程成本及機(jī)水電工程成本所構(gòu)成。大地工程成本(2~15%)結(jié)構(gòu)工程成本(25~40%)建造成本裝修工程成本(20~45%)裝修工程成本(20~45%)-2-上開各成本分析，其特點(diǎn)分?jǐn)⑷缦拢?.大地工程成本：大地工程成本分析因受地質(zhì)狀況多變，加以鄰近地形及地物影響，造成本項(xiàng)成本難以估計(jì)，為風(fēng)險(xiǎn)最高之工程項(xiàng)目，因此大地工程費(fèi)用編列過程中，其施工方式選擇因考量土方施工機(jī)具施工選擇、地盤改良的工法、擋土及支撐工法、鄰房維護(hù)與安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。2.結(jié)構(gòu)工程成本：結(jié)構(gòu)成本主要是依據(jù)建築用途、構(gòu)築方式與建築類型有密切的關(guān)係，但其工項(xiàng)相較其它成本較為單純並且單價(jià)波動(dòng)較為穩(wěn)定。3.裝修工程成本：裝修工程之分項(xiàng)工程涵蓋範(fàn)圍最大，且材料單價(jià)變異亦相對(duì)最大之建築項(xiàng)目，主要原因是由於工法選擇與材料品牌及規(guī)格。4.機(jī)水電工程成本：其工程隸屬專業(yè)工程之一，在評(píng)估機(jī)水電工程之建造成本過程，應(yīng)特別尊重機(jī)水電專業(yè)估算工程師之意見，特別是機(jī)水電工程涵蓋範(fàn)圍受建築物用途影響很大之條件下。(四)建築經(jīng)費(fèi)概算之方式主要分為：1.單位基準(zhǔn)法：本法主要以結(jié)案之?dāng)?shù)量資料，經(jīng)基本統(tǒng)計(jì)技術(shù)取得單位基準(zhǔn)造價(jià)，再乘上現(xiàn)有工程之概估面積、體積、柱位間數(shù)及單位面積設(shè)備數(shù)量，藉以推估建築總建造成本。2.比例基準(zhǔn)法：主要以結(jié)案工程之?dāng)?shù)量及價(jià)格，透過統(tǒng)計(jì)分析單向工程所需的價(jià)格或數(shù)量的比例，以方便計(jì)算總體或分項(xiàng)工程之?dāng)?shù)量及建造成本，本方法又細(xì)分為價(jià)格比例法、數(shù)量比例法及百分率法等。此方法為上課老師所大力推薦的概估方式，透過波動(dòng)變化不大之結(jié)構(gòu)工程費(fèi)來推估總體建造成本。3.主項(xiàng)基礎(chǔ)法：本法可分為主要材料及主要工程等兩種：(a)主要材料：此法係以建築工程之主要材料為基準(zhǔn)，進(jìn)以推估建築建造總成本。(b)主要工程法：以主要工程項(xiàng)目為基準(zhǔn)，推估建築建造造價(jià)。4.推理旁證法：利用已完成案件與分析案件之屬性關(guān)係，所進(jìn)而得到未知的建築工程總成本。-3-(六)在估價(jià)過程中，因?yàn)橘Y訊變數(shù)多(如數(shù)量與價(jià)格)，所以估價(jià)誤差會(huì)較明細(xì)估價(jià)高出許多，因此若能有效掌握變數(shù)俾利估價(jià)之準(zhǔn)確性。茲將可能影響建築概算的影響因素，說明如下，以利各位同仁提高估價(jià)的準(zhǔn)確性 。1.地域因素：主要為物價(jià)及工資的影響，另外都會(huì)區(qū)與非都會(huì)區(qū)的生活水準(zhǔn)差異亦會(huì)影響。2.基地環(huán)境：一般概算過程中應(yīng)需考量交通與鄰房 (保護(hù)及鄰損)等因素。3.土地成本：土地所佔(zhàn)的成本約40~60%，因此若估價(jià)過程未能有效掌握土地成本，則對(duì)概算結(jié)果產(chǎn)生重大影響。本校工程因無土地成本考量，因此更能有效正確估價(jià)。4.地質(zhì)狀況：一般地質(zhì)條件直接影響擋土設(shè)施的選擇，其價(jià)格由高而低分別為連續(xù)壁、擋土柱、排樁、鋼板樁及主樁橫版條。5.開挖條件：影響的條件主要為開挖面積、深度及形狀皆會(huì)直接影響擋土支撐，逕而影響工程費(fèi)用。6.構(gòu)築方式：一般主體結(jié)構(gòu)以順打工法為主，因此若工程以逆打工程構(gòu)築，將使主體結(jié)構(gòu)成本產(chǎn)生變化。7.建築結(jié)構(gòu)：在相同面積上構(gòu)族不同形式的建築結(jié)構(gòu)型態(tài)，所產(chǎn)生的建築成本截然不同，例如SRC(鋼骨鋼筋混凝土結(jié)構(gòu))造價(jià)高於RC(鋼筋混凝土結(jié)構(gòu))。建築用途：此部分受限於建築法規(guī)(建築技術(shù)規(guī)則)之規(guī)定，結(jié)構(gòu)活載重依據(jù)建築用途而有所差異，此一部份估價(jià)是較容易忽略宜慎重之?？臻g需求：空間裝修品質(zhì)依使用目的而異，此裝修品質(zhì)需求對(duì)成本影響甚巨。建築形狀：建築面積相同，建築形狀不同，其建築物周長(zhǎng)面積也會(huì)產(chǎn)生變化，外牆面積增加影響造價(jià)。建築間隔：即使建築面積或形狀相同，建造費(fèi)用亦會(huì)受制於內(nèi)部隔間比例差異所影響，此一部份需於建築構(gòu)想階段時(shí)考量清楚，俾利估價(jià)正確。建築高度及深度：建築物興建越高或越深，其造價(jià)成本會(huì)呈現(xiàn)非線性關(guān)係成長(zhǎng)；雖建築物造價(jià)隨樓高增加，惟土地成本費(fèi)用可被稀釋，因-4-此需透過分析方能找到最適合之樓高平衡點(diǎn)。裝修材料：裝修材料為建築總成本關(guān)鍵影響因素之一，受材料與設(shè)備之等級(jí)影響，例如拋光石英磚造價(jià)為磨石子地磚好幾倍。發(fā)包方式：一般建築工程發(fā)包多以總價(jià)承攬為主，表示連工帶料由承包商負(fù)責(zé)處理。若工料分開發(fā)包，此時(shí)承包商無法從材料部分獲得利潤(rùn)，極有可能變相增加施工成本，進(jìn)而影響概算的結(jié)果。(七)概算程序：公有建築物先期規(guī)劃經(jīng)費(fèi)之概估，以直接工程成本為計(jì)算基礎(chǔ)。工程建造之直接工程成本擬定，係以預(yù)估之總樓地板面積乘上單位面積造價(jià)及地區(qū)修正係數(shù)估算。其中，有關(guān)單位造價(jià)及地區(qū)係數(shù)，依中央(或各級(jí))政府所發(fā)佈當(dāng)年度之「中央(或各級(jí))政府總預(yù)算編制手冊(cè)-共同性費(fèi)用編列標(biāo)準(zhǔn)表及估價(jià)手冊(cè)」之規(guī)定?？山逵刹楸矸绞竭M(jìn)行分析(行政院主計(jì)處公務(wù)預(yù)算局，中華民國(guó)97年度中央政府總預(yù)算編制作業(yè)手冊(cè)，共同性費(fèi)用編列標(biāo)準(zhǔn)表)。

開始本校需求調(diào)查環(huán)境限制調(diào)查建築需求面積概算選定建築工程建造單價(jià)選定建築工程建造單價(jià)

依行政院公共工程委員會(huì)「各機(jī)關(guān)辦理公有建築物作業(yè)手冊(cè)」辦理臺(tái)北市及基隆市1.1；南部及中部修正係數(shù)分別為0.94、0.92及0.9；離島澎湖1.05、金門1.1及馬祖1.15。建築工程直接工程總成本概算修正建築成本分析結(jié)束-5-(八)建築物工程直接成本依上作業(yè)流程修正完成，相關(guān)間接成本編列標(biāo)準(zhǔn)另由下列計(jì)算，供同仁參酌：設(shè)計(jì)階段作業(yè)費(fèi)用：依直接工程成本乘以「機(jī)關(guān)委託技術(shù)服務(wù)廠商評(píng)選及計(jì)費(fèi)辦法」百分比費(fèi)率編列，約直接工程成本2.8%~8.5%。舊有建築物拆遷費(fèi)：考量作業(yè)費(fèi)用、地價(jià)調(diào)整費(fèi)、拆遷補(bǔ)償及遷移費(fèi)之調(diào)整費(fèi)。間接工程成本：工程(行政)管理費(fèi)、工程監(jiān)造費(fèi)、階段性營(yíng)建管理及顧問費(fèi)用、環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、安全衛(wèi)生費(fèi)及空氣污染防制費(fèi)。工程預(yù)備費(fèi)：為彌補(bǔ)進(jìn)行估算當(dāng)時(shí)引用資料之精度、品質(zhì)和數(shù)量等不完整及可能意外、無法預(yù)見偶發(fā)事件等因素準(zhǔn)備之費(fèi)用。其費(fèi)用上限依工程複雜度分別有規(guī)模較大或較複雜工程，其上限約15%；規(guī)模較小或較單純工程，其上限約10%。其它費(fèi)用：如藝術(shù)品設(shè)置依直接工程成本1%編列。(九)建築物工程成本將直接工程費(fèi)用(第七點(diǎn)內(nèi)容所述)加上間接工程費(fèi)用(第八點(diǎn)內(nèi)容所述