華夏柏欣-國內外經典綜合體案例研究(萬達、萬象城、六本木、華貿)P29課件

國內外經典綜合體案例研究（萬達、萬象城、六本木、華貿）綜合體綜合體的功能構成1、城市縮微體辦公：適合于各種混合開發(fā)建立競爭性，加強吸引力提高使用效益，形成最佳市場協同酒店：最贏利的項目提供流動的“居住”人口和活動的人提供娛樂設施和夜間服務增加了城市的活力。綜合體綜合體的功能構成1、城市縮微體商業(yè)：與日常生活最密切形成城市范圍的市場吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇形成熱鬧繁榮的街區(qū)。居?。撼鞘虚_發(fā)的基本成分避免交通擁擠和能源浪費的有效辦法為城市街區(qū)提供安全的生活空間。交通：保持與城市的密切聯系為零售提供持續(xù)不斷的人流。綜合體綜合體內各功能間的組合關系3、各功能間的組合關系相關各功能相關功能整體放大:滿足各類功能的使用需求促使各類功能相互參與、滲透并列各功能沒有必然關聯各功能沒有明顯矛盾獨立的使用空間。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑設計存在一定難度綜合體綜合體的功能構成4、總結各功能間的關系只是相對的各功能間并沒有絕對的關聯、并列或排斥環(huán)境條件復雜有機整合各類功能空間定義特性定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。案例—日本福岡博多運河城定義特性內部交通不同標高上的通道和天橋將該項目的各個組成部分有機地連接起來

立體的內部交通架構，是各物業(yè)功能互動的基礎華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場案例—深圳華潤萬象城定義特性內部架構項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。內部空間的立體架構，為各物業(yè)功能的能動互補提供條件案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性項目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會社地址：東京都會區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺、學校、廟宇和倉儲設施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬平方米總建筑費用：189億元（人民幣）總土地價：329億元（人民幣）開發(fā)周期：17年，1983-2003年開工時間：2000年4月竣工時間：2003年4月體量巨大投資額高開發(fā)周期長案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用電話設置公用電話，公用電話的種類有IC專用、電話專用和『IC?電話通用』3種。郵局「六本木新城郵局」銀行?ATM銀行：新生銀行金融中心（兩家）

ATM：新生銀行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外匯兌換外匯兌換（東京三菱集團公司）世界貨幣商店醫(yī)療設施六本木新城診所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配鑰匙「MisterMinit」托兒所兒童廣場：除各種教育程序齊全的月結算保育外，也提供以時間為單位的臨時看管服務。在進餐或購物時可以充分利用。輪椅、嬰兒車休憩場所六本木櫸樹坂大道旁即便在坡道途中也備有幾處輪椅、嬰兒車的休憩場所，使用輪椅、嬰兒車的顧客可以放心休憩公共交通都營公共汽車有4條系統(tǒng)、港區(qū)小區(qū)公共汽車（Chi-I-Bus）有2條路線；地鐵日比谷線、大江戶線、南北線等。租車服務ORIX租車公司：提供24小時租車服務完善的配套與內部功能，構建超大型都會復合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時間：周期較長內部：立體連續(xù)物業(yè)：復合互補外部：高便可達定義特性特性功能類別收益方式資金需求對于項目可能貢獻市場實現度國際公寓銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現金流市場實現度高酒店銷售/外包經營投資大，回收期長，前期無法回籠資金為項目帶來高形象，促進其它物業(yè)的銷售和出租資源整合提升項目形象.寫字樓銷售投資較高，資金回籠速度一般形成穩(wěn)定的現金流未來寫字樓租售壓力大公寓（居?。╀N售投資較小，資金回籠速度快價格（租金）較高自用和投資需求量大，易于銷售商業(yè)商場銷售/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現金流市場資源整合更新升級，有發(fā)展機遇商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場實現度高物業(yè)功能比較分析物業(yè)類型組合分析商業(yè)公寓寫字樓酒店酒店式公寓和國際公寓在面積、服務功能上形成分工和差異。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、居住環(huán)境利潤最大化吸引人氣、帶熱區(qū)域標志性為公寓提供完善配套、信息平臺個體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關系為商業(yè)帶來商務消費人流資源平臺、提升品質地標性建筑現金流來源為商業(yè)帶來高消費人流和旅游租客資源平臺、提升品質定義項目形象定義檔次■為商業(yè)帶來住家消費人流現金流來源相互限制的，同時也是相互支持的物業(yè)類型組合特點核心區(qū)五四廣場周邊區(qū)域——青島市新的政治、經濟、金融、文化中心五四廣場核心區(qū)占地約20萬平米，容積率7～9功能配比商業(yè)：酒店：辦公：住宅：＝3：2：3：2周邊分布著世紀大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島世界貿易中心，環(huán)海凱萊商務酒店，維也納大酒店……物業(yè)功能比例案例一核心區(qū)

人民路中山廣場、三八廣場商務區(qū)以中山廣場為核心的人民路、三八廣場區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險、商業(yè)、船務、商貿等幾大功能于一身核心區(qū)占地約23萬平米容積率約7～8。核心區(qū)功能配比商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：1：3：3公寓：名仕國際公寓、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號寫字樓：安達商務大廈、中銀大廈、天安國際大廈、虹源商務大廈、寶嘉大廈酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連