房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專升本

錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】、判斷(共計(jì)50分,每題2.5分)1、在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期()與基準(zhǔn)回收期()相比較，如果則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】2、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：(1)市級(jí)購物中心(2)地區(qū)購物商場(3)居住區(qū)商場(4)鄰里服務(wù)性商店(5)特色商店正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】3、間接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】4、在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】5、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】6、資本化率也是影響財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】7、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】8、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】9、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點(diǎn)：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價(jià)值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】10、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(=/)稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】11、累計(jì)投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價(jià)機(jī)制確定發(fā)行價(jià)格，并自主分配股份。所謂“詢價(jià)機(jī)制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價(jià)格區(qū)間，召開路演推介會(huì)，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價(jià)格的過程。在詢價(jià)機(jī)制下，新股發(fā)行價(jià)格并不事先確定，而在固定價(jià)格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計(jì)，直接確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】12、在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。主觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】13、土地儲(chǔ)備是指開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯(cuò)誤14、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】15、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】16、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項(xiàng)目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊(duì)伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】17、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中全部投資的資金來源，通常由資本金（又稱權(quán)益投資）和借貸資金（又稱債務(wù)投資）兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，會(huì)降低資本金的投資收益水平。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】18、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于城建類投資項(xiàng)目中的“其他城建項(xiàng)目”，由地方政府確定實(shí)行核準(zhǔn)或者備案。實(shí)際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理，對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施政府內(nèi)部審批管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】19、蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】20、基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】二、單選（共計(jì)50分,每題2.5分）21、（）是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。市場風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)貸款保證風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【B】22、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯(cuò)誤：【B】23、在盈虧平衡點(diǎn)上，（），既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。銷售單價(jià)和單位成本費(fèi)用相等銷售收入和變動(dòng)成本費(fèi)用相等銷售收入和總成本費(fèi)用相等銷售收入和固定成本費(fèi)用相等錯(cuò)誤：【C】24、不屬于投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券的行為有（）。首次公開發(fā)行（IPO）配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)購買REITs發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式錯(cuò)誤：【C】25、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。image開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售26、相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示（）。A.正現(xiàn)金流量B.負(fù)現(xiàn)金流C.凈現(xiàn)金流D.現(xiàn)金流代數(shù)和錯(cuò)誤：【A】27、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價(jià)溢價(jià)不等值等值錯(cuò)誤：【D】28、資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是（）。45%40%35%30%錯(cuò)誤：【C】29、通常選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資的是能承受（）及相應(yīng)收益水平的長期投資者。較低風(fēng)險(xiǎn)中等風(fēng)險(xiǎn)較大風(fēng)險(xiǎn)零風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【C】30、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。得房率速動(dòng)比率城鎮(zhèn)化率容積率錯(cuò)誤：【D】31、假設(shè)各不確定性因素的變動(dòng)幅度為±10%，則開發(fā)商利潤的變動(dòng)幅度，如表所示。根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果，看出開發(fā)商利潤的最敏感因素是（）。image建筑面積和地價(jià)建造成本租金D.資本化率錯(cuò)誤：【D】32、反映一定時(shí)期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯(cuò)誤：【B】33、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯(cuò)誤：【A】34、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的總投資為100萬元，項(xiàng)目全部投資的收益率為15%，假如總投資100萬元，其中的80萬元來自借貸資金，則這80*15%=12萬元，扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用8萬元后，剩余4萬元。則資本金的收益率為（）。35%30%25%20%錯(cuò)誤：【A】35、可行性研究正文的（）部分主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究D.項(xiàng)目概況錯(cuò)誤：【B】36、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）。±10%±20%±30%±40%錯(cuò)誤：【B】37、競爭最為充分的市場結(jié)構(gòu)類型是（）。錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】A.完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場錯(cuò)誤：【A】38、由于市場的廣闊，在通常情況下，任何企業(yè)都無法為該市場內(nèi)所有的消費(fèi)者提供最佳的服務(wù)。企業(yè)要識(shí)別自己能夠有效服務(wù)的最具吸引力的（），而不是到處參與競爭。市場選擇市場定位C.市場結(jié)構(gòu)D.細(xì)分市場錯(cuò)誤：【D】39、（）指確定的價(jià)格對于消費(fèi)者來說，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。價(jià)值定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法錯(cuò)誤：【B】40、（）是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)投資回收期基準(zhǔn)回收期周轉(zhuǎn)期錯(cuò)誤：【B】一、判斷（共計(jì)50分,每題2.5分）1、單利計(jì)息，是指對于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】2、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項(xiàng)目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊(duì)伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯(cuò)誤3、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】4、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于城建類投資項(xiàng)目中的“其他城建項(xiàng)目”，由地方政府確定實(shí)行核準(zhǔn)或者備案。實(shí)際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理，對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施政府內(nèi)部審批管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】5、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】6、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（=/）稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】7、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】8、房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個(gè)基本步驟，即：（1）明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件；（2）分析投資環(huán)境與市場條件；（3）進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析；（4）應(yīng)用決策準(zhǔn)則；（5）投資決策。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】9、在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】10、傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即不可逆性和可延期性。但在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是可逆和不可延期的。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】11、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】12、累計(jì)投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價(jià)機(jī)制確定發(fā)行價(jià)格，并自主分配股份。所謂“詢價(jià)機(jī)制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價(jià)格區(qū)間，召開路演推介會(huì)，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價(jià)格的過程。在詢價(jià)機(jī)制下，新股發(fā)行價(jià)格并不事先確定，而在固定價(jià)格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計(jì)，直接確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】13、蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布(2)通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。(3)反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】14、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】15、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：(1)市級(jí)購物中心(2)地區(qū)購物商場(3)居住區(qū)商場(4)鄰里服務(wù)性商店(5)特色商店正確錯(cuò)誤16、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】17、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】18、對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面（一）制定物業(yè)管理計(jì)劃（二）加強(qiáng)市場宣傳（三）制定租金收取辦法（四）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（五）安全保衛(wèi)（六）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（七）進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】19、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點(diǎn)：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價(jià)值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】20、資本化率也是影響財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】二、單選（共計(jì)50分,每題2.5分）21、（）反應(yīng)不強(qiáng)烈，行動(dòng)遲緩，其原因可能是認(rèn)為客戶忠實(shí)于自己的產(chǎn)品；也可能重視不夠，沒有發(fā)現(xiàn)對手的新措施；還可能是因缺乏資金無法作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)。從容不迫型競爭者選擇型競爭者兇猛型競爭者隨機(jī)型競爭者錯(cuò)誤：【A】22、可行性研究正文的（）部分主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。A.項(xiàng)目總說明B.投資環(huán)境研究C.市場研究D.項(xiàng)目概況錯(cuò)誤：【B】23、（）不是項(xiàng)目可行性研究的作用A.申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)籌集建設(shè)資金的依據(jù)投資設(shè)想的依據(jù)錯(cuò)誤：【A】24、已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,image則該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值過程如下，其中方框內(nèi)為（）。imageF/AP/FF/PP/A錯(cuò)誤：【D】25、資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是（）。45%40%35%30%錯(cuò)誤：【C】26、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯(cuò)誤：【B】27、反映一定時(shí)期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯(cuò)誤：【B】28、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。得房率速動(dòng)比率城鎮(zhèn)化率D.容積率錯(cuò)誤：【D】29、（）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目營利性的基本指標(biāo)。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值基準(zhǔn)利率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）錯(cuò)誤：【D】30、房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。吸納量滅失量存量空置量錯(cuò)誤：【B】31、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的總投資為100萬元，項(xiàng)目全部投資的收益率為15%，假如總投資100萬元，其中的80萬元來自借貸資金，則這80*15%=12萬元，扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用8萬元后，剩余4萬元。則資本金的收益率為（）。35%30%25%20%錯(cuò)誤：【A】32、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）?！?0%±20%±30%±40%錯(cuò)誤：【B】33、（）是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)貸款保證風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【B】34、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項(xiàng)目情況提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括三個(gè)方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可規(guī)劃意見書（選址）建設(shè)工程規(guī)劃許可證錯(cuò)誤：【C】35、（）是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。A.靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)投資回收期基準(zhǔn)回收期周轉(zhuǎn)期錯(cuò)誤：【B】36、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價(jià)溢價(jià)不等值等值錯(cuò)誤：【D】37、（）不是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場失靈住房問題和住房保障房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)房地產(chǎn)市場均衡錯(cuò)誤：【D】38、（）指確定的價(jià)格對于消費(fèi)者來說，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。A.價(jià)值定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法錯(cuò)誤：【B】39、財(cái)務(wù)評價(jià)不包括（）。A.財(cái)務(wù)盈利能力企業(yè)競爭能力資金平衡能力財(cái)務(wù)清償能力錯(cuò)誤：【B】40、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。A.市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯(cuò)誤：【A】一、判斷（共計(jì)50分,每題2.5分）1、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】2、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中全部投資的資金來源，通常由資本金（又稱權(quán)益投資）和借貸資金（又稱債務(wù)投資）兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，會(huì)降低資本金的投資收益水平。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】3、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】4、資本化率也是影響財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】5、間接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】6、房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個(gè)基本步驟，即：（1）明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件；（2）分析投資環(huán)境與市場條件；（3）進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析；（4）應(yīng)用決策準(zhǔn)則；（5）投資決策。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】7、在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】8、累計(jì)投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價(jià)機(jī)制確定發(fā)行價(jià)格，并自主分配股份。所謂“詢價(jià)機(jī)制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價(jià)格區(qū)間，召開路演推介會(huì)，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價(jià)格的過程。在詢價(jià)機(jī)制下，新股發(fā)行價(jià)格并不事先確定，而在固定價(jià)格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計(jì)，直接確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】9、蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】10、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】11、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點(diǎn)：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價(jià)值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】12、在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。主觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】13、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】14、單利計(jì)息，是指對于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】15、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于城建類投資項(xiàng)目中的“其他城建項(xiàng)目”，由地方政府確定實(shí)行核準(zhǔn)或者備案。實(shí)際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理，對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施政府內(nèi)部審批管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】16、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】17、土地儲(chǔ)備是指開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】18、在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（）與基準(zhǔn)回收期（）相比較，如果則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】19、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項(xiàng)目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊(duì)伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】20、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】二、單選（共計(jì)50分,每題2.5分）21、在盈虧平衡點(diǎn)上，（），既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。銷售單價(jià)和單位成本費(fèi)用相等銷售收入和變動(dòng)成本費(fèi)用相等銷售收入和總成本費(fèi)用相等銷售收入和固定成本費(fèi)用相等錯(cuò)誤：【C】22、（）是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)投資回收期基準(zhǔn)回收期周轉(zhuǎn)期錯(cuò)誤：【B】23、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。利息內(nèi)部收益率利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率錯(cuò)誤：【B】24、由于市場的廣闊，在通常情況下，任何企業(yè)都無法為該市場內(nèi)所有的消費(fèi)者提供最佳的服務(wù)。企業(yè)要識(shí)別自己能夠有效服務(wù)的最具吸引力的（），而不是到處參與競爭。A.市場選擇B.市場定位C.市場結(jié)構(gòu)D.細(xì)分市場錯(cuò)誤：【D】25、競爭最為充分的市場結(jié)構(gòu)類型是（）。A.完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場錯(cuò)誤：【A】26、資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是（）。45%40%35%30%錯(cuò)誤：【C】27、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境市場總需求錯(cuò)誤：【A】28、房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。吸納量滅失量存量空置量錯(cuò)誤：【B】29、一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長率是（）。單利計(jì)息名義利率實(shí)際利率復(fù)利計(jì)息錯(cuò)誤：【C】30、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。imageA.開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售錯(cuò)誤：【A】31、通常選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資的是能承受（）及相應(yīng)收益水平的長期投資者。較低風(fēng)險(xiǎn)中等風(fēng)險(xiǎn)C.較大風(fēng)險(xiǎn)D.零風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【C】32、可行性研究正文的（）部分主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究項(xiàng)目概況錯(cuò)誤：【B】33、（）不是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場失靈住房問題和住房保障房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)房地產(chǎn)市場均衡錯(cuò)誤：【D】34、由于住宅具有位置固定、價(jià)值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費(fèi)品不同的特點(diǎn)，因此影響消費(fèi)者購買行為的主要因素雖然與一般消費(fèi)品基本一致，但影響的方式卻有（）。相似性基本相同很小差異很大差異錯(cuò)誤：【D】35、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯(cuò)誤：【B】36、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。得房率速動(dòng)比率城鎮(zhèn)化率D.容積率錯(cuò)誤：【D】37、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。imageA.開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售錯(cuò)誤：【B】38、某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。則單位產(chǎn)品變動(dòng)成本為（）。1500元/件1600元/件1700元/件1800元/件錯(cuò)誤：【B】39、假設(shè)各不確定性因素的變動(dòng)幅度為±10%，則開發(fā)商利潤的變動(dòng)幅度，如表所示。根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果，看出開發(fā)商利潤的最敏感因素是（）。imageA.建筑面積和地價(jià)建造成本租金資本化率錯(cuò)誤：【D】40、（）是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯(cuò)誤：【D】一、判斷（共計(jì)50分,每題2.5分）1、在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（）與基準(zhǔn)回收期（）相比較，如果則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】2、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】3、累計(jì)投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價(jià)機(jī)制確定發(fā)行價(jià)格，并自主分配股份。所謂“詢價(jià)機(jī)制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價(jià)格區(qū)間，召開路演推介會(huì)，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價(jià)格的過程。在詢價(jià)機(jī)制下，新股發(fā)行價(jià)格并不事先確定，而在固定價(jià)格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計(jì)，直接確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】4、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】5、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項(xiàng)目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊(duì)伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】6、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(=/)稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】7、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯(cuò)誤8、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】9、房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個(gè)基本步驟，即：（1）明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件；（2）分析投資環(huán)境與市場條件；（3）進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析；（4）應(yīng)用決策準(zhǔn)則；（5）投資決策。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】10、在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】11、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中全部投資的資金來源，通常由資本金（又稱權(quán)益投資）和借貸資金（又稱債務(wù)投資）兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，會(huì)降低資本金的投資收益水平。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】12、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】13、資本化率也是影響財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】14、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點(diǎn)：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價(jià)值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】15、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于城建類投資項(xiàng)目中的“其他城建項(xiàng)目”，由地方政府確定實(shí)行核準(zhǔn)或者備案。實(shí)際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理，對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施政府內(nèi)部審批管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】16、蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】17、在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。主觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】18、對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面（一）制定物業(yè)管理計(jì)劃（二）加強(qiáng)市場宣傳（三）制定租金收取辦法（四）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（五）安全保衛(wèi)（六）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（七）進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】19、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：（1）市級(jí)購物中心（2）地區(qū)購物商場（3）居住區(qū)商場（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】20、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯(cuò)誤2、間接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】二、單選（共計(jì)50分,每題2.5分）21、圖1-3代表一個(gè)投資組合的設(shè)計(jì)過程和開發(fā)商運(yùn)用開發(fā)資金的不同分配方法。面對兩種主要的投資項(xiàng)目類型x和y,投資組合的（）最理想，因?yàn)樵摬糠置恳粋€(gè)組合點(diǎn)都有一個(gè)較大的預(yù)期收益率。imageRY部分XR部分PQ部分XPRQY部分錯(cuò)誤：【A】22、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價(jià)溢價(jià)不等值等值錯(cuò)誤：【D】23、反映一定時(shí)期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯(cuò)誤：【B】24、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯(cuò)誤：【A】25、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，屬于融資相關(guān)參數(shù)是（）。預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例建設(shè)期出租率或空置率D.基準(zhǔn)收益率錯(cuò)誤：【A】26、（）指確定的價(jià)格對于消費(fèi)者來說，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。價(jià)值定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法錯(cuò)誤：【B】27、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素，從投資的角度來看主要有（）。投資利潤率，投資周期，風(fēng)險(xiǎn)因素投資利潤率，通貨膨脹率，風(fēng)險(xiǎn)因素投資利潤率，投資成本，風(fēng)險(xiǎn)因素投資利潤率，資產(chǎn)負(fù)債率，風(fēng)險(xiǎn)因素錯(cuò)誤：【B】28、（）不是土地開發(fā)的工作內(nèi)容。道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作為實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動(dòng)規(guī)劃土地用途錯(cuò)誤：【D】29、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯(cuò)誤：【B】30、（）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目營利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值基準(zhǔn)利率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）錯(cuò)誤：【D】31、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的總投資為100萬元，項(xiàng)目全部投資的收益率為15%，假如總投資100萬元，其中的80萬元來自借貸資金，則這80*15%=12萬元，扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用8萬元后，剩余4萬元。則資本金的收益率為（）。A.35%B.30%25%20%錯(cuò)誤：【A】32、某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。則單位產(chǎn)品變動(dòng)成本為（）。1500元/件1600元/件1700元/件1800元/件錯(cuò)誤：【B】33、（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，決定它大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)利率D.國債收益率錯(cuò)誤：【B】34、通常選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資的是能承受（）及相應(yīng)收益水平的長期投資者。較低風(fēng)險(xiǎn)中等風(fēng)險(xiǎn)較大風(fēng)險(xiǎn)零風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【C】35、房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。吸納量滅失量存量空置量錯(cuò)誤：【B】36、某筆年利率為6%、按月等額還本付息的住房抵押貸款，其計(jì)算月還款額的月利率為0.5%。此時(shí)，年利率6%稱為“名義利率”，但因?yàn)槭敲吭掠?jì)算一次利息，所以借款人每年還本付息中實(shí)際支付給銀行的利息，即實(shí)際利率（）。6%大于6%小于6%與6%無關(guān)錯(cuò)誤：【B】37、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。imageA.開發(fā)一銷售B.開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售錯(cuò)誤：【A】38、已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,image則該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值過程如下，其中方框內(nèi)為（）。imageF/AP/FF/PP/A錯(cuò)誤：【D】39、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）?！?0%±20%±30%±40%錯(cuò)誤：【B】40、具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及安保服務(wù)的是（）。甲級(jí)寫字樓一級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓D.二級(jí)寫字樓錯(cuò)誤：【A】一、判斷（共計(jì)50分,每題2.5分）1、對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面（一）制定物業(yè)管理計(jì)劃（二）加強(qiáng)市場宣傳（三）制定租金收取辦法（四）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（五）安全保衛(wèi)（六）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（七）進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】2、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：（1）市級(jí)購物中心（2）地區(qū)購物商場（3）居住區(qū)商場（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】3、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于城建類投資項(xiàng)目中的“其他城建項(xiàng)目”，由地方政府確定實(shí)行核準(zhǔn)或者備案。實(shí)際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理，對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施政府內(nèi)部審批管理。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】4、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(=/)稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】5、在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】6、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】7、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】8、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】9、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視。考慮的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】10、土地儲(chǔ)備是指開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】11、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】12、資本化率也是影響財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】13、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】14、蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】15、累計(jì)投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價(jià)機(jī)制確定發(fā)行價(jià)格，并自主分配股份。所謂“詢價(jià)機(jī)制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價(jià)格區(qū)間，召開路演推介會(huì)，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價(jià)格的過程。在詢價(jià)機(jī)制下，新股發(fā)行價(jià)格并不事先確定，而在固定價(jià)格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計(jì)，直接確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】16、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項(xiàng)目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊(duì)伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】17、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】18、在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（）與基準(zhǔn)回收期（）相比較，如果則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】19、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】20、基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】二、單選（共計(jì)50分,每題2.5分）21、相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示（）。正現(xiàn)金流量負(fù)現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流D.現(xiàn)金流代數(shù)和錯(cuò)誤：【A】22、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。A.得房率B.速動(dòng)比率C.城鎮(zhèn)化率D.容積率錯(cuò)誤：【D】23、具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及安保服務(wù)的是（）。A.甲級(jí)寫字樓B.一級(jí)寫字樓C.乙級(jí)寫字樓D.二級(jí)寫字樓錯(cuò)誤：【A】24、在盈虧平衡點(diǎn)上，（），既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。銷售單價(jià)和單位成本費(fèi)用相等銷售收入和變動(dòng)成本費(fèi)用相等銷售收入和總成本費(fèi)用相等銷售收入和固定成本費(fèi)用相等錯(cuò)誤：【C】25、（）是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。市場風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)貸款保證風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【B】26、某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。則單位產(chǎn)品變動(dòng)成本為（）。1500元/件1600元/件1700元/件1800元/件錯(cuò)誤：【B】27、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價(jià)溢價(jià)不等值等值錯(cuò)誤：【D】28、房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。A.吸納量B.滅失量存量空置量錯(cuò)誤：【B】29、競爭最為充分的市場結(jié)構(gòu)類型是（）。A.完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場錯(cuò)誤：【A】30、（）不是項(xiàng)目可行性研究的作用申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)籌集建設(shè)資金的依據(jù)投資設(shè)想的依據(jù)錯(cuò)誤：【A】31、（）反應(yīng)不強(qiáng)烈，行動(dòng)遲緩，其原因可能是認(rèn)為客戶忠實(shí)于自己的產(chǎn)品；也可能重視不夠，沒有發(fā)現(xiàn)對手的新措施；還可能是因缺乏資金無法作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)。從容不迫型競爭者選擇型競爭者兇猛型競爭者隨機(jī)型競爭者錯(cuò)誤：【A】32、由于住宅具有位置固定、價(jià)值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費(fèi)品不同的特點(diǎn)，因此影響消費(fèi)者購買行為的主要因素雖然與一般消費(fèi)品基本一致，但影響的方式卻有（）。相似性基本相同很小差異D.很大差異錯(cuò)誤：【D】33、項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的占比，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的占比，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用一般為設(shè)計(jì)概算的占比分別為（）左右。A.0.5%，1%?3%，3%B.1%?3%，3%，0.5%1%?3%，0.5%，3%3%，1%?3%，0.5%錯(cuò)誤：【D】34、某筆年利率為6%、按月等額還本付息的住房抵押貸款，其計(jì)算月還款額的月利率為0.5%。此時(shí)，年利率6%稱為“名義利率”，但因?yàn)槭敲吭掠?jì)算一次利息，所以借款人每年還本付息中實(shí)際支付給銀行的利息，即實(shí)際利率（）。A.6%B.大于6%C.小于6%D.與6%無關(guān)錯(cuò)誤：【B】35、資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是（）。A.45%40%35%30%錯(cuò)誤：【C】36、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。A.利息內(nèi)部收益率利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率錯(cuò)誤：【B】37、已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,image則該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值過程如下，其中方框內(nèi)為（）。imageA.F/AP/FF/PP/A錯(cuò)誤：【D】38、反映一定時(shí)期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯(cuò)誤：【B】39、投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.匯率風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤：【C】40、財(cái)務(wù)評價(jià)不包括（）。A.財(cái)務(wù)盈利能力企業(yè)競爭能力資金平衡能力財(cái)務(wù)清償能力錯(cuò)誤：【B】一、判斷（共計(jì)50分,每題2.5分）1、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（=/）稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】2、土地儲(chǔ)備是指開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】3、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】4、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】5、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】6、累計(jì)投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價(jià)機(jī)制確定發(fā)行價(jià)格，并自主分配股份。所謂“詢價(jià)機(jī)制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價(jià)格區(qū)間，召開路演推介會(huì)，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價(jià)格的過程。在詢價(jià)機(jī)制下，新股發(fā)行價(jià)格并不事先確定，而在固定價(jià)格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計(jì)，直接確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】7、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】8、傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即不可逆性和可延期性。但在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是可逆和不可延期的。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】9、在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】10、單利計(jì)息，是指對于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【B】11、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】12、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。A.正確B.錯(cuò)誤錯(cuò)誤：【A】13、在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，確定各因素發(fā)生