房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù)企業(yè)設(shè)立及獲取土地開發(fā)建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)立企業(yè)獲取土地階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)第一章企業(yè)設(shè)立階段會計賬務(wù)處理一、注冊資本的核算1、投資者以貨幣出資（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，應(yīng)在工商登記手續(xù)辦理完畢后，依據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)金繳款單》或銀行《進賬單回單》的金額分兩步進行賬務(wù)處理借：銀行存款驗資戶貸：實收資本（2）待公司成立后，開設(shè)基本存款賬戶，需將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶借：銀行存款__銀行（基本戶）貸：銀行存款__銀行（驗資戶）2、投資者以非貨幣財產(chǎn)出資非貨幣財產(chǎn)評估價值的確認：如果是企業(yè)內(nèi)部使用，企業(yè)內(nèi)部技術(shù)部門或資產(chǎn)管理部門就可以評估。如果是對外投資或企業(yè)清算用，那要有會計師事務(wù)所或其它有國家認可的，有評估資格的部門進行評估。（1）投資者以實物資產(chǎn)出資（在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按評估確認的價值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價值）依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認價值證明文件，會計處理為：借：固定資產(chǎn)貸：實收資本資本公積――資本溢價（2）投資者以土地權(quán)出資（辦妥手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認價值證明文件）會計處理為：借：開發(fā)成本貸：實收資本4、開辦費的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。依據(jù)相關(guān)原始憑證，會計處理為：借：管理費用——開辦費貸：銀行存款5、納稅業(yè)務(wù)的會計核算印花稅的會計處理為：（依據(jù)印花稅的完稅憑證）借：管理費用貸：庫存現(xiàn)金第二章獲取土地階段一、獲取土地階段會計處理1、獲取土地使用權(quán)的財務(wù)處理（1）用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)A、（支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——土地征用及拆遷補償費貸:銀行存款C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)貸：銀行存款D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（萬分之五貼花）（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借管理費用――印花稅貸：銀行存款（2）用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)A、（支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會計處理為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)貸：銀行存款D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：管理費用——印花稅貸：銀行存款（3）自建用房的土地使用權(quán)A、（支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會計處理為：借：無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)貸：銀行存款B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)貸：銀行存款C、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會計處理為：借：管理費用印花稅貸：銀行存款D、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費用時，依據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或財政部門監(jiān)制的收據(jù)，會計處理為：借：在建工程貸：應(yīng)付賬款等E、辦公樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)，會計處理為：借：固定資產(chǎn)一一辦公樓貸：在建工程F、每年分攤土地使用權(quán)和對辦公樓計提折舊，會計處理為借：管理費用貸：累計折舊累計攤銷二、獲取土地階段納稅會計處理土地使用稅的會計處理（1）計算土地使用稅時（海口地區(qū)共有六類，12;9;6;4.5;3;1.5）按每平方米計算,一般按年計算，分配到每季度繳納。借：管理費用一一土地使用稅貸：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地使用稅（2）上交土地使用稅時借：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地使用稅貸：銀行存款第三章一、成本費用核算開發(fā)建設(shè)階段1、土地開發(fā)成本核算企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，可設(shè)置如下幾個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2)前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；開發(fā)間接費。土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等(1)支付土地出讓金，依據(jù)土地發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)――土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款(2)支付拆遷補償費時，依據(jù)有關(guān)部門規(guī)劃(拆遷)批準文件，憑借雙方簽訂的拆遷補償合同和個人提供的收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，三通一平(水通、電通、路通、場地平整費)等。(3)支付勘察設(shè)計費時，依據(jù)設(shè)計單位出具的設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，會計處理為：借：開發(fā)成一土地開發(fā)——前期工程費貸：銀行存款基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。(4)某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，依據(jù)雙方認可的工程結(jié)算單和施工單位提供的建筑發(fā)票，會計處理為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費貸：應(yīng)付賬款——某施工企業(yè)若A地土地開發(fā)工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部分全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。依據(jù)土地開發(fā)成本歸集分配表，會計處理為：借：開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地一一商品性土地貸：開發(fā)成本一一土地開發(fā)借：營業(yè)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地若自用的那部分土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本的會計處理為：借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)一一土地征用及拆遷補償費一一前期工程費一一基礎(chǔ)設(shè)施費貸：開發(fā)成本一一土地開發(fā)一一土地征用及拆遷補償費一一前期工程費一一基礎(chǔ)設(shè)施費謝謝，祝君事業(yè)蒸蒸日上，馬到成功！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù)轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)階段第四章轉(zhuǎn)讓及銷售階段一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計核算。依據(jù)發(fā)票賬單、收款證明