房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作情況

房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作情況私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金，與上市公募相對(duì)，指通過(guò)私募形式，對(duì)非上市房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行的權(quán)益性投資。當(dāng)前市場(chǎng)上，要緊有三大類(lèi)型：一是地產(chǎn)公司牽頭發(fā)起，并預(yù)先留設(shè)特定項(xiàng)目池；二是由獨(dú)立的基金治理機(jī)構(gòu)牽頭先募集資金，然后再去找項(xiàng)目；三是以單體項(xiàng)目融資為目的設(shè)立的基金，不具有連續(xù)性。1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變當(dāng)前，地產(chǎn)金融要緊可分為“美國(guó)模式”和“香港模式”?！懊绹?guó)模式”是以地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融投資人的服務(wù)為核心，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成，資金要緊來(lái)源于社會(huì)大眾，開(kāi)發(fā)商更類(lèi)似于專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目治理公司。一樣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)業(yè)、上市地域擴(kuò)張、金融創(chuàng)新，打造產(chǎn)融結(jié)合模式、并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化等時(shí)期，走出“募集權(quán)益資金——開(kāi)發(fā)、收購(gòu)與治理——權(quán)益分紅”的模式?！跋愀勰Ｊ健?，是以地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)地產(chǎn)金融平臺(tái)的主導(dǎo)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程是融資、土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品銷(xiāo)售的不斷循環(huán)，差不多沿著“拿地——銀行貸款——銷(xiāo)售回款”方式運(yùn)作。我國(guó)地產(chǎn)公司所走的進(jìn)展模式一直類(lèi)似于“香港模式”簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。從不斷攀高的土地成本、金融市場(chǎng)產(chǎn)品不斷完善來(lái)看，地產(chǎn)市場(chǎng)將向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)變各個(gè)環(huán)節(jié)都由高度專(zhuān)業(yè)化的公司來(lái)負(fù)責(zé)，融資渠道也將更加多樣。2、組織模式發(fā)起私募房地產(chǎn)投資基金在組織模式上能夠選擇公司型基金、承諾型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多種形式。綜合比較，作為專(zhuān)業(yè)治理機(jī)構(gòu)和民間資本進(jìn)展私募股權(quán)投資基金采納有限合伙企業(yè)方式是比較妥當(dāng)?shù)倪x擇。我國(guó)新《合伙企業(yè)法》對(duì)一般合伙人(GP)與有限合伙人(LP)制度上的安排以及不同類(lèi)型合伙人法律責(zé)任劃分的規(guī)定專(zhuān)門(mén)適合私募基金的進(jìn)展，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)引入有限合伙制的法律政策環(huán)境差不多具備。一是增加了有限合伙人和有限責(zé)任合伙的規(guī)定。以合伙企業(yè)運(yùn)作的私募基金類(lèi)似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不足。有限合伙是一種由一般合伙人和有限合伙人兩類(lèi)不同性質(zhì)的合伙人組成的合伙企業(yè)。一般合伙人能夠借有限合伙制企業(yè)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力募集資金，方便地進(jìn)行杠桿融資，而且能夠最大限度地壓縮經(jīng)營(yíng)決策成本，符合私募股權(quán)投資基金中多數(shù)出資人不適合直截了當(dāng)參與投資治理的要求，只按出資額承擔(dān)有限責(zé)任并享受分紅。二是承諾法人或者其他組織作為合伙人。依照修訂后的新法，法人能夠是有限合伙人，基金、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)都能夠作為私募股權(quán)投資基金的有限合伙人進(jìn)行股權(quán)投資。三是明確了合伙企業(yè)所得稅的征收原則。合伙企業(yè)不作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體納稅，其凈收益直截了當(dāng)發(fā)放給投資者，由投資者作為收入自行繳納所得稅，幸免了雙重征稅。四是合伙人能夠通過(guò)訂立合伙協(xié)議，來(lái)規(guī)范、制定處理事務(wù)和作出決定的規(guī)則，把出資人分配利潤(rùn)的權(quán)力交給了合伙協(xié)議，減少了投資決策的成本和投資人的治理成本，并為資本的合理退出制造了簡(jiǎn)化的程序和條件。五是境內(nèi)私募股權(quán)投資基金假如依《合伙企業(yè)法》成立，則無(wú)需國(guó)家行政機(jī)關(guān)的審批。無(wú)需等候“準(zhǔn)生證”的頒發(fā)，也無(wú)需受約束于發(fā)改委等部門(mén)的種種規(guī)范，而只需向相應(yīng)的企業(yè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)即可。這在程序上，比創(chuàng)業(yè)投資基金的備案制和產(chǎn)業(yè)投資基金的審批制要簡(jiǎn)單得多。3、運(yùn)作流程投資決策流程基金治理公司的投資決策流程一樣包括：研究部提供研究報(bào)告、投資決策委員決定總體投資打算、投資部制訂方案、基金經(jīng)理具體實(shí)施投資方案、交易部執(zhí)行指令、風(fēng)險(xiǎn)操縱委員會(huì)提出風(fēng)險(xiǎn)操縱建議等環(huán)節(jié)。投資基金運(yùn)作流程投資基金運(yùn)作流程也確實(shí)是運(yùn)用基金資產(chǎn)進(jìn)行投資組合的過(guò)程，一樣分為項(xiàng)目選擇、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目附加值體系、價(jià)格策劃、項(xiàng)目退出時(shí)機(jī)等六大環(huán)節(jié)，并歸結(jié)為全程開(kāi)發(fā)治理監(jiān)控和全程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控兩個(gè)體系。輸出資金同時(shí)輸出成熟領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體會(huì)，并將在符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行產(chǎn)品品牌輸出。投資協(xié)議體系（1）股權(quán)投資協(xié)議；（2）限制股東權(quán)力協(xié)議，即投資人把錢(qián)投到房地產(chǎn)公司以后，如何分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的決策權(quán)力；（3）分紅協(xié)議，項(xiàng)目結(jié)算后的分紅明確優(yōu)先償付還投資人；（4）退出防備協(xié)議：為防止投資人到期不退出，在簽署投資協(xié)議同時(shí)，一并簽訂到期股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定協(xié)議生效日為投資到期日；（5）定期進(jìn)行信息披露協(xié)議，確保財(cái)務(wù)信息的透亮度；溢價(jià)回購(gòu)協(xié)議，要緊溢價(jià)部分應(yīng)考慮稅收溢價(jià)因素。4、基金資金來(lái)源4.1民間實(shí)業(yè)個(gè)人資本《合伙企業(yè)法》對(duì)有限合伙人人數(shù)規(guī)定了50的上限，依靠實(shí)業(yè)投資完成資本積存的民營(yíng)企業(yè)主和富裕家族成為要緊投資人。以溫州產(chǎn)業(yè)資金為龍頭的浙商資本和礦產(chǎn)資源豐富的山西、內(nèi)蒙古能源資本最具代表性。浙商資本偏好資金的流淌性和收益，快進(jìn)快出趨向“補(bǔ)血基金”，喜愛(ài)抱團(tuán)，搭圈子，對(duì)二三線都市的商業(yè)地產(chǎn)更為感愛(ài)好。差不多思路是把項(xiàng)目全包下來(lái)，一下承租10-20年，壓低價(jià)格，然后重新包裝、定位、對(duì)外招商；其次是以租代買(mǎi)的方式。如一項(xiàng)目投資2-3億，首付3000萬(wàn)元，半年后再付一筆錢(qián)，一年后又付一筆錢(qián)，兩三億元，在幾年之內(nèi)付清；更次一點(diǎn)的是協(xié)助招商引資。同時(shí)，“區(qū)域開(kāi)發(fā)也是浙江商人現(xiàn)在正考慮的情況?！睆娜ツ晗掳肽觊_(kāi)始，陳俊就開(kāi)始奔跑于各個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)園，遼寧、安徽等地都留下過(guò)他的足跡。山西資產(chǎn)則更看重資本的安全和穩(wěn)固回報(bào)，采取“資金精裝修”的方式治理資金，收購(gòu)這些商鋪后，投入部分資金，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的形象設(shè)計(jì)，再出租較高租戶(hù)，從而實(shí)現(xiàn)了較高的溢價(jià)。4.2保險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金2009年10月，新修訂的《保險(xiǎn)法》實(shí)施，新增保險(xiǎn)資金能夠投資不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容。2010年8月，《保險(xiǎn)資金運(yùn)用治理暫行方法》出臺(tái)，將投資于不動(dòng)產(chǎn)上限提高到不高于季末總資產(chǎn)的10％，為險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)閘，各家試水頻繁。中國(guó)平安杠桿化投資：通過(guò)旗下平安信托與金地、綠城簽署投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方各占50%的資金比例對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目公司出資。泰康人壽試水養(yǎng)老地產(chǎn)：泰康置地差不多儲(chǔ)備北京、上海、大連、海南等7個(gè)都市和地區(qū)養(yǎng)老院項(xiàng)目地塊。早在09年9月，泰康置地就和都江堰、綿陽(yáng)、德陽(yáng)、廣元的民政局簽下援建養(yǎng)老院的協(xié)議，將在重災(zāi)區(qū)籌建4家養(yǎng)老院。各大保險(xiǎn)大力購(gòu)置自用地塊或辦公樓：中國(guó)人壽集團(tuán)和股份公司、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人壽、中意人壽等大小保險(xiǎn)公司，紛紛在北京金融街和CBD區(qū)，以及上海、深圳等一線都市的黃金地段，購(gòu)入或自建寫(xiě)字樓。從2006年到2009年5月，保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米，相當(dāng)一部分用于對(duì)外出租。4.3國(guó)外基金投資者(1)摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)，已投資10多個(gè)項(xiàng)目，過(guò)半在上海。美林集團(tuán)：投資北京銀泰中心投資三千萬(wàn)美元。高盛商人銀行之房地產(chǎn)直截了當(dāng)投資部：投資上海百騰大廈凱德置地：成立中國(guó)住宅基金要緊投資在上海、北京和廣州，整體購(gòu)買(mǎi)了北京安貞華聯(lián)商廈、望京華聯(lián)商廈，與深國(guó)投合作建筑15家沃爾瑪為主力店的大型商場(chǎng)。(5)新加坡GIC和萬(wàn)科成立1億美元資金房地產(chǎn)股本金公司，估量將在成都進(jìn)展項(xiàng)目。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)基金ING與龍湖、首創(chuàng)合作從事購(gòu)物中心、辦公樓與住宅等地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展。澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金公司：聯(lián)手施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán)合資成立的第一中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)展集團(tuán)在上海直截了當(dāng)投資地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)了澳洲風(fēng)情的澳麗花苑。其他：美國(guó)洛克菲勒投資基金(南京西路的地塊與外灘源的投資開(kāi)發(fā))、新加坡GIC(東方巴黎、東方劍橋、東方曼哈頓)荷蘭銀行RodamcoAsianN.V.(收購(gòu)上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓)、香港麥利聯(lián)行投資基金(基強(qiáng)聯(lián)行代理)、美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)、德意志銀行、渣打銀行、花旗亞洲企業(yè)投資公司、新加坡政府投資公司、新加坡美羅控股、新加坡淡馬錫集團(tuán)(嘉茂基金)、新加坡騰飛基金、富達(dá)FidelityInvestment、ERGOTruAsiaLimited、OceanEquityHoldingsLimited、ValuePartnersFunds等。5、投資方式5.1項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)參股組建項(xiàng)目公司以參股房地產(chǎn)企業(yè)的形式目前較為常見(jiàn),即從前期就開(kāi)始直截了當(dāng)介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，與開(kāi)發(fā)商就項(xiàng)目合資，直截了當(dāng)投資于項(xiàng)目，然后與開(kāi)發(fā)商以股份關(guān)系進(jìn)行利潤(rùn)分成。直截了當(dāng)成立投資公司，進(jìn)行項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)。5.2收購(gòu)方式直截了當(dāng)收購(gòu)住宅。即購(gòu)入問(wèn)題住宅樓盤(pán)進(jìn)行包裝改造后銷(xiāo)售。收購(gòu)商用物業(yè)—收租/轉(zhuǎn)讓。通過(guò)購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)固租戶(hù)的成熟物業(yè)，長(zhǎng)期持有物業(yè)收租盈利，而不介入前期開(kāi)發(fā)。在這種模式下，基金獲得的是穩(wěn)固的現(xiàn)金收益。5.3實(shí)物期權(quán)本地房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)竣工前，將樓盤(pán)中的若干套商品房以期權(quán)的形式、協(xié)定的價(jià)格提早出售，銷(xiāo)售額作為企業(yè)的啟動(dòng)資金投入到進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)過(guò)程中。6、操盤(pán)關(guān)注點(diǎn)6.1目標(biāo)項(xiàng)目選取原則(1)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)規(guī)模3億~10億元間為佳；(2)開(kāi)發(fā)面積在20萬(wàn)~30萬(wàn)平方米之間，年竣工可銷(xiāo)售面積在10萬(wàn)~20萬(wàn)平方米之間，年銷(xiāo)售額在3億~10億元人民幣之間。成長(zhǎng)型企業(yè)：在治理、體會(huì)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有了相當(dāng)?shù)姆e存，正處在快速進(jìn)展期和爬坡時(shí)期。都市選擇：要緊選擇二、三線都市。如內(nèi)陸重要省會(huì)都市西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)重要都市如寧波、大連等。要緊考慮都市總體進(jìn)展水平以及供求關(guān)系，房?jī)r(jià)泡沫多少等因素?？蛻?hù)選擇：在二、三線都市要緊選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)阻礙力的開(kāi)發(fā)商，而在一線都市要緊選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于性?xún)r(jià)比、地段和配套。即項(xiàng)目利潤(rùn)率大于20%，項(xiàng)目啟動(dòng)資金年化收益率大于30%，內(nèi)部收益率IRR大于20%。選擇企業(yè)機(jī)制：民企要緊選擇差不多進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化治理且知名度較高的企業(yè)。國(guó)企要緊選擇差不多改制或剛要改制的企業(yè)。這種類(lèi)型的企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金治理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則。(7)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)：不期望專(zhuān)門(mén)長(zhǎng)循環(huán)周期，當(dāng)前市場(chǎng)上2~3年為主。6.2.投資傾向風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)固的項(xiàng)目：選擇具有品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)此前已開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)的成功項(xiàng)目，注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目：選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶(hù)型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項(xiàng)目。項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)：項(xiàng)目和企業(yè)的治理團(tuán)隊(duì)做到專(zhuān)業(yè)分工及人脈資源豐富，市場(chǎng)感受敏捷準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)。6.3投資模式債權(quán)方式：在企業(yè)不具備銀行融資的條件下，支持企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，不保證資金的安全性和預(yù)期收益，可能需要財(cái)產(chǎn)抵押和擔(dān)保。股權(quán)和收購(gòu)方式：在企業(yè)或項(xiàng)目最需要資金或經(jīng)營(yíng)不善時(shí)期以股權(quán)和收購(gòu)項(xiàng)目的方式注入資金。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)配比50%：投資于高凈值、低風(fēng)險(xiǎn)、中收益的項(xiàng)目，屬于固定收益，這一產(chǎn)品能夠涵蓋的環(huán)節(jié)包括了拿地、開(kāi)發(fā)甚至持有；30%：投資于保本加浮動(dòng)收益項(xiàng)目；20%：參與土地一級(jí)