天津某綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

天津****綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告項(xiàng)目概述本項(xiàng)目為市重點(diǎn)點(diǎn)工程，是“**輕軌東線線工程”的重要配套套建筑，它的建設(shè)并投投入使用將不不但解決“**輕軌東線線工程”的終點(diǎn)站**站的旅客客換乘、疏導(dǎo)導(dǎo)和集散，而而且是**乃至**海河沿線線地區(qū)商業(yè)功功能的有益補(bǔ)補(bǔ)充；本項(xiàng)工程包括換換乘綜合樓、跨跨河人行天橋橋、護(hù)倉河橋橋、舊橋改造造等幾項(xiàng)工程程。主體工程程用地面積約約為150000m2,總建筑面積439822m2：地下一層層為停車場(chǎng)建建筑面積8124m2，預(yù)計(jì)近期期地下停車位位為181個(gè)；地上六六層為交通換換乘及商業(yè)綜綜合樓，其中中首層公交車車站建筑面積積5793m2，二至六層層為商業(yè)用房房面積為294444m2，平均單層面面積為5890MM2，屋頂為設(shè)備備機(jī)房面積為為621mm2。建筑主體體為框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。（地理位置圖）目錄HYPERLINK\l"_Toc102052720"一、天津商業(yè)市市場(chǎng)分析HYPERLINK\l"_Toc102052721"1.天津現(xiàn)有的的商圈分析錯(cuò)錯(cuò)誤！未定義義書簽。HYPERLINK\l"_Toc102052722"2.百貨業(yè)概況況錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc102052723"3.超市業(yè)概況況錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc102052724"4.餐飲業(yè)概況況錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc102052725"5.健身娛樂行行業(yè)錯(cuò)誤！未未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc102052726"6.專業(yè)賣場(chǎng)錯(cuò)錯(cuò)誤！未定義義書簽。HYPERLINK\l"_Toc102052727"7.總結(jié)錯(cuò)誤??！未定義書簽簽。HYPERLINK\l"_Toc102052728"二、項(xiàng)目地塊分分析及定位HYPERLINK\l"_Toc102052729"1.項(xiàng)目地塊分分析HYPERLINK\l"_Toc102052730"1.1.項(xiàng)目發(fā)發(fā)展背景-2-HYPERLINK\l"_Toc102052731"1.2.地理位位置及交通--2-HYPERLINK\l"_Toc102052732"1.3.地塊現(xiàn)現(xiàn)狀及周邊設(shè)設(shè)施-4-HYPERLINK\l"_Toc102052733"1.4.總結(jié)--7-HYPERLINK\l"_Toc102052734"2.項(xiàng)目定位HYPERLINK\l"_Toc102052735"2.1.項(xiàng)目輻輻射范圍-8-HYPERLINK\l"_Toc102052736"2.2.項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃意見與指指標(biāo)-9-HYPERLINK\l"_Toc102052737"2.3.地塊SSWOT分析-100-HYPERLINK\l"_Toc102052738"2.4.項(xiàng)目總總體定位-10-HYPERLINK\l"_Toc102052739"功能定位-11-HYPERLINK\l"_Toc102052740"目標(biāo)客戶定位位-12-HYPERLINK\l"_Toc102052741"檔次定位-13-HYPERLINK\l"_Toc102052742"三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、布局建建議-144-HYPERLINK\l"_Toc102052743"1.規(guī)劃設(shè)計(jì)基基本方案-14-HYPERLINK\l"_Toc102052744"2.基本布局與與功能規(guī)劃--15--HYPERLINK\l"_Toc102052745"3.各樓層定位位及面積分布布-17-天津商業(yè)市場(chǎng)分分析（略）項(xiàng)目地塊分析及及定位項(xiàng)目地塊分析1.1項(xiàng)目發(fā)展展背景本項(xiàng)目地塊是政政府對(duì)發(fā)展商商建設(shè)**輕軌的補(bǔ)補(bǔ)償用地，這這主要是由于于國(guó)內(nèi)除香港港外的其他各各大城市如北北京、上海、廣廣州等地的地地鐵輕軌項(xiàng)目目均未能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盈利，而香香港的成功之之處主要在于于軌道交通沿沿線的土地開開發(fā)與軌道交交通運(yùn)營(yíng)的緊緊密結(jié)合。本本項(xiàng)目即是香香港“以地養(yǎng)鐵”模式借鑒的的產(chǎn)物。地理位置及交通通地塊位于天津市市河?xùn)|區(qū)***地區(qū)，北至至津塘公路，南南至北京軍區(qū)區(qū)家屬樓（現(xiàn)現(xiàn)名為軍星名名苑），東至至現(xiàn)已停工的的信譽(yù)杯商城城，西至天津津三九業(yè)輝制制鞋廠。本地地塊東面距離離建設(shè)中的天天津市東南半半環(huán)快速路跨跨海河大橋約約1公里，西面面距離中環(huán)線***立交橋約0.6公里，北面面與津塘公路路僅一河之隔隔，津塘公路路以北即是已已基本完成危危改的**居住區(qū)，不不但有較好的的通達(dá)性與相相當(dāng)數(shù)量的潛潛在消費(fèi)者。**地區(qū)20001年前是天津津產(chǎn)業(yè)工人的的聚居地，當(dāng)當(dāng)時(shí)的建筑物物主要是危陋陋平房，居住住人口稠密、基基礎(chǔ)設(shè)施差。近近幾年，***地區(qū)經(jīng)過危危房改造，已已建起了大量量的商品房與與安居住宅，基基礎(chǔ)設(shè)施有了了很大的改觀觀。隨著天津津城市重心戰(zhàn)戰(zhàn)略東移步伐伐的邁進(jìn)，***地區(qū)將成成為河?xùn)|區(qū)乃乃至天津市商業(yè)發(fā)展的一一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)。本地塊交通便利利，是市區(qū)與與濱海新區(qū)聯(lián)聯(lián)系的主要道道路——津塘公路的的起始區(qū)域，去去往濱海新區(qū)區(qū)的公交線路路大多經(jīng)過本本地塊的北側(cè)側(cè)。便利的交交通將為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來巨大大的客流。特別重要的是***輕軌市區(qū)區(qū)第一站——**站即位于于本項(xiàng)目北側(cè)側(cè)的津塘公路路上。**輕軌是天天津市區(qū)與濱濱海新區(qū)之間間最為快捷的的交通工具，一一期**至天津開開發(fā)區(qū)總長(zhǎng)度度約46公里，最高高時(shí)速達(dá)到100公里以上，全全程運(yùn)行時(shí)間約40分分鐘，高峰期期可達(dá)到每小小時(shí)300000人的客運(yùn)量量，目前剛剛剛投入運(yùn)營(yíng)；；二期**至河北區(qū)區(qū)中心廣場(chǎng)總總長(zhǎng)度約7.5公里，預(yù)計(jì)計(jì)將于2004年5月開工興建建，2005年6月投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)。2004年3月28日**輕軌一期期（**至天津開開發(fā)區(qū)第八大大街）投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)前前期每天將有有8列32節(jié)列車投入運(yùn)營(yíng)，正式式運(yùn)營(yíng)后，每每天投入29列116節(jié)，客流高高峰期安排始始末站直通車車。軌道交通對(duì)于區(qū)區(qū)域價(jià)值提升升的作用主要要通過以下優(yōu)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)：快捷；軌道交通通由于不會(huì)出出現(xiàn)塞車的情情況，因而可可以大大減少少交通時(shí)間，降降低乘客的綜綜合交通成本本。舒適；由于軌道道交通與普通通公路交通相相比具有更為為平穩(wěn)、環(huán)保保、低噪音等等優(yōu)勢(shì)，交通通環(huán)境更為舒舒適。安全；國(guó)際上城城市軌道交通通的事故率幾幾乎為零，軌軌道交通安全全性已經(jīng)得到到實(shí)際的驗(yàn)證證，明顯優(yōu)于于公路交通。有明顯的人流聚聚集作用；由由于軌道交通通的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)勢(shì)，軌道交通通站點(diǎn)周邊具具有聚集人流流的作用，隨隨著生活節(jié)奏奏的加快，越越來越多的出出行者選擇軌軌道交通。有明顯的商業(yè)聚聚集作用；由由于消費(fèi)主體體——人的聚集，相相應(yīng)的商業(yè)服服務(wù)設(shè)施隨之之而來，商業(yè)業(yè)氛圍將逐步步形成。綜上所述，本地地塊地理位置置優(yōu)越，交通通便利，可稱稱得上是天津津市重要的交交通樞紐之一一，這些優(yōu)勢(shì)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的的開發(fā)至關(guān)重重要。地塊現(xiàn)狀及周邊邊設(shè)施本地塊1公里里范圍內(nèi)目前前沒有成形的的商圈。距離離本地塊較近近的小型商圈圈為大橋道商商圈，距離本本項(xiàng)目約2.5公里，商圈圈形成的主要要原因在于區(qū)區(qū)域內(nèi)著名的的大橋道元宵宵，該商圈內(nèi)內(nèi)的主要商業(yè)業(yè)是餐飲（值值得一提的有有肯德基）與與食品零售，有有一個(gè)大型超超市——津工超市，還還有一個(gè)酒店店——津工大酒店店，整個(gè)商圈圈的范圍很小小，僅限于津津塘公路兩側(cè)側(cè)，長(zhǎng)度約500米。大橋道道元宵的的影影響范圍很大大，覆蓋了全全市范圍，但但是對(duì)商圈內(nèi)內(nèi)其他商業(yè)的的帶動(dòng)作用還還不太明顯。本地塊周邊的主主要設(shè)施如下下：住宅小區(qū)：友愛南里，***南里，互助助南里，團(tuán)結(jié)結(jié)東里，友愛愛東里，***西里，團(tuán)結(jié)結(jié)北里，***東里，互助助西里，***北里，和睦睦西里，和睦睦北里，***北里，和盛盛公寓，國(guó)強(qiáng)強(qiáng)里，民族園園，龍?zhí)段骼锢?，豐樂里，廣廣瑞里，***居住區(qū)，北北園里，天琴琴里，富民公公寓，濱河小小區(qū)，濱河新新苑，軍星名名苑（尚未入入?。┍镜貕K北側(cè)***新村內(nèi)的居居民主要是危危改還遷戶，整整體消費(fèi)能力力相對(duì)較弱，但但是對(duì)日用消消費(fèi)品的需求求與其他區(qū)域域差別不大；；本地塊附近近的民族園、和和盛公寓、西西南方向的濱濱河小區(qū)、濱濱河新苑屬商商品房，這幾幾個(gè)住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)的居民有較強(qiáng)的消費(fèi)能能力。學(xué)校：**中學(xué)，天津津市第九十八八中學(xué)，和睦睦道小學(xué)，天天津市第四十十五中學(xué)，團(tuán)團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎虎丘路小學(xué)，友友愛道小學(xué)，天天津市園林學(xué)學(xué)校，中心東東道小學(xué)，河河?xùn)|二幼企事業(yè)單位：天津市電力局高高壓供電所，天天津市第一市市政公路工程程有限公司，水水利部海河水水利委員會(huì)，天天津市電話局局四區(qū)局，***房管站，河河?xùn)|區(qū)綠化管管理二所，冶冶金工業(yè)部天天津地質(zhì)研究究所，河?xùn)|區(qū)區(qū)廣寧醫(yī)院，廣廣寧路派出所所，河?xùn)|區(qū)**醫(yī)院，中國(guó)國(guó)工商銀行，中中國(guó)銀行商場(chǎng)超市：大榮超市，津工工超市（很小?。?，物美超超市，天美隆隆溫州上海服服裝商城，龍龍?zhí)洞笏幏?，金金象大藥房，津津東大藥房，新新華書店餐飲娛樂等：龍鳳酒店，盛湖湖大酒樓，金金天鴻大酒樓樓，第二工人人文化宮，津津工體育場(chǎng)，津津工體育館，碧碧水藍(lán)天洗浴浴中心，碧海海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆穆斯林飯莊?？偨Y(jié)目前本地塊附近近的商業(yè)設(shè)施施（除住宿外外）主要是針針對(duì)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者，而不是是流動(dòng)人口。超市主要是便利利店，但是由由于價(jià)格與經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略方面面的原因，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍遍較差，而便便利藥店因?yàn)闉榻?jīng)營(yíng)的是生生活必須的藥藥品且行業(yè)平平均利潤(rùn)較高高，經(jīng)營(yíng)狀況況尚可。位于**居住區(qū)區(qū)內(nèi)的天美隆隆服裝商城的的出租率在10%以下，租金金水平約為100元/㎡·月，經(jīng)營(yíng)狀狀況不佳的主主要原因在于于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者購買力低低下，還有就就是遠(yuǎn)離該類類消費(fèi)的商圈圈，不能吸引引外來消費(fèi)者者。餐飲娛樂方面的的消費(fèi)檔次較較低，項(xiàng)目少少且無明顯的的特色，難以以吸引該區(qū)域域以外的消費(fèi)費(fèi)者，因而經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況一般般。由此可知，主要要客戶群定位位于區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者的商業(yè)設(shè)設(shè)施發(fā)展?jié)摿ατ邢?，區(qū)域域內(nèi)的消費(fèi)很很難支撐中型型商業(yè)設(shè)施的的生存。因此此，本項(xiàng)目除除了周邊兩公公里內(nèi)的居民民以外，更重重要的是將***輕軌現(xiàn)有有及未來的乘乘客作為主要要的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體。項(xiàng)目定位2.1項(xiàng)目輻射射范圍在劃分本項(xiàng)目之之商圈范圍時(shí)時(shí)，要考慮本本項(xiàng)目地理?xiàng)l條件的特殊性性（與輕軌車車站相聯(lián)）以以及項(xiàng)目地塊塊周邊的情況況。同時(shí)還要要考慮未來輕輕軌二期開通通后，對(duì)于本本項(xiàng)目帶來的的影響和商圈圈范圍的擴(kuò)大大。核心商圈（主商商圈范圍）核心商圈對(duì)整個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來來說至關(guān)重要要，它對(duì)所在在地域的顧客客能吸引其55%-770%的比例到本本商業(yè)項(xiàng)目購購物，是離本本商業(yè)項(xiàng)目最最近、顧客密密度最高的區(qū)區(qū)域。本項(xiàng)目目的主商圈應(yīng)應(yīng)為河?xùn)|區(qū)***居住區(qū)附附近的居民。此此范圍內(nèi)涵蓋蓋了友愛南里里小區(qū)、***南里小區(qū)等等。這部分消費(fèi)者的的特征和消費(fèi)費(fèi)能力：在這這里的住宅多多是天津市早早期的新建商商品房與安居居房，居民收收入水平位于于全市的中等等偏下水平，消消費(fèi)水平相對(duì)對(duì)較低。由于本項(xiàng)目與輕輕軌車站相聯(lián)聯(lián)，所以本項(xiàng)項(xiàng)目的核心商商圈還表現(xiàn)出出不連續(xù)和跳跳躍的特點(diǎn)。核核心商圈可輻輻射到開發(fā)區(qū)區(qū)和塘沽區(qū)。這部分消費(fèi)者的的特征和消費(fèi)費(fèi)能力：塘沽沽區(qū)居民來自自多個(gè)地方，收收入水平差距距較大，據(jù)調(diào)調(diào)查很多當(dāng)?shù)氐鼐用裨谥苣┠┑绞袇^(qū)購物物或者觀光，目目前當(dāng)?shù)厝鄙偕龠m合中高收收入人群的消消費(fèi)場(chǎng)所。開開發(fā)區(qū)是新興興區(qū)域，常住住人口較少，企企業(yè)內(nèi)員工多多來自市區(qū)或或者外地，他他們的收入水水平位于全市市的上游，由由于大部分人人住在市區(qū)，再再加上開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)設(shè)施非常少，因因此他們的消消費(fèi)多集中在在市區(qū)。次級(jí)商圈（第二二商圈）次級(jí)商圈位于核核心商圈的外外圍，顧客較較為分散，商商業(yè)項(xiàng)目輻射射力較弱，偶偶然消費(fèi)的概概率較大。此此商圈人口將將占顧客總數(shù)數(shù)15%-225%。第二商圈圈包括河?xùn)|區(qū)區(qū)的麗苑、萬萬新村居住區(qū)區(qū)以及**區(qū)的海河河沿線地區(qū)。邊緣商圈（第三三商圈）邊緣商圈包括了了所有其他區(qū)區(qū)域的顧客，最最為分散，大大都為偶然性性、機(jī)遇性消消費(fèi)的顧客。只只有不超過5%偶爾前來購購物?？紤]到到輕軌二期開開通后，將在在東站與地鐵鐵2、3號(hào)線路形成成連接，因此此外地消費(fèi)者者和地鐵沿線線的消費(fèi)者將將構(gòu)成本項(xiàng)目目最邊緣的目目標(biāo)客戶，本本項(xiàng)目的邊緣緣商圈也將包包括2、3號(hào)地鐵沿線線的黃河道附附近居住區(qū)、體體院北居住區(qū)區(qū)、王串場(chǎng)居居住區(qū)等位于于天津市東西西及東北、西西南方向上的的住宅區(qū)。圖中標(biāo)明了商業(yè)業(yè)輻射的中心心范圍，以及及消費(fèi)者交通通走向。項(xiàng)目規(guī)劃意見與與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地地性質(zhì)為公建建用地，總占占地面積150000㎡，可用地地面積11200，容積率小于4，建筑密度度不大于50%，綠地率不不小于20%，建筑限高20米（后有所所調(diào)整），規(guī)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容容為**輕軌**站區(qū)換乘乘綜合樓工程程，總建筑面積475444㎡，其中地地下車庫9290㎡不在容積積率限定之內(nèi)內(nèi)。地塊SWOT分分析項(xiàng)目總體定位本節(jié)將從項(xiàng)目的的功能、目標(biāo)標(biāo)客戶、檔次次三個(gè)方面的的定位對(duì)項(xiàng)目目的總體定位位提出建議。功能定位根據(jù)本項(xiàng)目所處處位置及性質(zhì)質(zhì)，項(xiàng)目的功功能定位包括括下列幾方面面：1、輕軌交通樞樞紐2、公交車換乘乘站3、商業(yè)（一）輕軌交通通樞紐**輕軌是連接接市區(qū)與濱海海新區(qū)的一條條快速軌道交交通客運(yùn)線，一一期**站為終點(diǎn)點(diǎn)站，其定位位客流大部分分是在開發(fā)區(qū)區(qū)工作而居住住在市區(qū)的居居民，考慮到到客流量大而而且乘車時(shí)間間集中的特性性，本項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)的重要功功能之一是輕輕軌乘客在輕輕軌**車站中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的交通疏散散地，保障客客流快速疏散散功能的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（二）公交車換換乘站輕軌交通需要的的附屬功能是是乘客二次疏疏散通道，根根據(jù)天津市現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查，公公交車將可能能成為乘客的的主要離開方方式，再加上上將原來的公公交車**站遷移到到此處，因此此這里會(huì)成為為乘客以及周周邊市民出行行交通工具的的集中場(chǎng)所。另另外地下一層層的機(jī)動(dòng)車及及非機(jī)動(dòng)車停停車場(chǎng)也是輕輕軌交通的附附屬功能產(chǎn)品品。（三）商業(yè)借鑒國(guó)外及外省省市的地鐵或或者城市快速速交通系統(tǒng)，商商業(yè)是乘車站站不可缺少的的輔助功能，它它不僅給乘客客帶來便利，節(jié)節(jié)省時(shí)間，而而且有較大的的商業(yè)發(fā)展?jié)摑摿?。通常地鐵等交通通商業(yè)分為三三種類型：站站廳內(nèi)零星商商鋪物業(yè)、站站廳內(nèi)中型商商場(chǎng)物業(yè)、與與站廳相連地地下商業(yè)街三三種業(yè)態(tài)。商商業(yè)的特性主主要包括兩方方面，一是即即時(shí)性消費(fèi)，另另外是休閑式式消費(fèi)，地鐵鐵商業(yè)街將設(shè)設(shè)立主題性商商場(chǎng)，商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種力求求與地面商業(yè)業(yè)配套或填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空白。本項(xiàng)目屬于第二二種類型，包包含了兩方面面特性。商業(yè)業(yè)部分著重考考慮日常消費(fèi)費(fèi)品及餐飲為為經(jīng)營(yíng)特色，這這是基于三方方面原因：一一是**地區(qū)遠(yuǎn)離離商圈，難以以形成大型商商業(yè)氛圍；二二是周邊眾多多居民區(qū)，對(duì)對(duì)日常生活商商品的消費(fèi)潛潛力大，而且且周邊暫無同同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。三是乘客客是另一主要要客源，停留留時(shí)間較短，以以購買生活日日用品為主，以以及一些商務(wù)務(wù)聚會(huì)。目標(biāo)客戶定位依據(jù)不同的定位位功能，確定定不同的目標(biāo)標(biāo)客戶，本項(xiàng)項(xiàng)目客戶定位位主要分三方方面考慮：1、地下一層為非機(jī)動(dòng)車及機(jī)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)場(chǎng)，預(yù)期來這這里停車的大大多為輕軌的的乘客以及商商場(chǎng)、超市和和餐飲消費(fèi)的的消費(fèi)者。2、一層公交車車換乘站一層為8條路路線公交車的的終點(diǎn)站，來來往人流較大大，層次復(fù)雜雜，集中有市市區(qū)、周邊郊郊區(qū)的人流。3、二層至六層層的商業(yè)基于本項(xiàng)目特殊殊位置考慮，預(yù)預(yù)計(jì)目標(biāo)客戶戶主要是輕軌軌的乘客，其其次是周邊居居民。二層商業(yè)主要是是吸引輕軌乘乘客的消費(fèi)力力，大部分乘乘客是在開發(fā)發(fā)區(qū)上班的市市區(qū)居民，他他們的收入水水平通常較高高，消費(fèi)能力力也較高。第第二類人群是是周邊的居民民，他們的消消費(fèi)水平居于于中檔。三層超市定位為為大眾消費(fèi)群群體，一方面面是乘輕軌上上下班的乘客客，一方面是是周邊的居民民。四、五層中小商商品批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)定位主要為為滿足周邊居居民日常需要要。六層餐飲/娛樂樂主要是吸引引三類人群：：1、河?xùn)|區(qū)及周周邊區(qū)域的消消費(fèi)者2、吸引包括東東麗區(qū)、塘沽沽區(qū)及開發(fā)區(qū)區(qū)居民、企業(yè)業(yè)來這里消費(fèi)費(fèi)3、市區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)、居民的消消費(fèi)后期輕軌將延伸伸至中心廣場(chǎng)場(chǎng)，同時(shí)經(jīng)過過天津火車站站，因此客流流量將進(jìn)一步步增大，而且且客群范圍也也會(huì)增加，除除了在開發(fā)區(qū)區(qū)工作的居民民之外還有在在市區(qū)工作及及居住的居民民以及外地出出差旅游人士士。圖：項(xiàng)目功能及及客戶定位檔次定位公交車站及地下下停車場(chǎng)的定定位應(yīng)充分考考慮交通的便便捷性，能夠夠快速及時(shí)的的疏散人流。這這里提及的定定位檔次主要要是指項(xiàng)目二二層至六層的的商業(yè)部分。本本項(xiàng)目檔次不不但要依據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平，更重要的的是充分依據(jù)據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群群體而定位，這這樣才不會(huì)脫脫離市場(chǎng)。項(xiàng)目所處位于河河?xùn)|區(qū)東南部部地區(qū)，是輕輕軌進(jìn)入市區(qū)區(qū)的第一站，主主要的乘客是是在開發(fā)區(qū)上上班的市區(qū)居居民，為迎合合他們的需求求，定位的檔檔次應(yīng)為中檔檔偏高水平，他他們所需的商商品大部分是是一些能滿足足快速、方便便的商品。項(xiàng)目所處位置周周邊有多個(gè)居居住小區(qū)，他他們是本項(xiàng)目目龐大的消費(fèi)費(fèi)群體，因此此項(xiàng)目的功能能定位中應(yīng)包包含他們的日日常消費(fèi)功能能，而附近居居民的收入與與支出相對(duì)較較低，所以部部分商品的定定位又不宜過過高。后期輕軌路線延延長(zhǎng)之后，將將會(huì)有不少市市區(qū)居民和外外地人乘坐輕輕軌，中高檔檔特色商品能能夠滿足主要要乘客的消費(fèi)費(fèi)需求。因此，在項(xiàng)目定定位中應(yīng)充分分考慮到上述述各類人群的的消費(fèi)特點(diǎn)，綜綜合定位檔次次應(yīng)為中檔水水平，并可適適量安排高檔檔商品（服務(wù)務(wù)）。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布布局建議合理的業(yè)態(tài)組合合是商業(yè)項(xiàng)目目獲得高收益益的關(guān)鍵，本本節(jié)是針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目特性，結(jié)結(jié)合已確定的的平面布局，提提出豐富合理理并能符合市市場(chǎng)需求的業(yè)業(yè)態(tài)組合建議議。規(guī)劃設(shè)計(jì)基本方方案本小結(jié)將對(duì)項(xiàng)目目的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)各項(xiàng)要求作作說明?？偲矫娌季猪?xiàng)目發(fā)展為換乘乘綜合商業(yè)樓樓，地塊出口口設(shè)于東南端端及北側(cè)現(xiàn)有有橋處。于建建筑物周邊設(shè)設(shè)置環(huán)路，以以便于交通組組織及消防疏疏散。交通組織對(duì)外與城市道路路的交通聯(lián)系系分近期及遠(yuǎn)遠(yuǎn)期進(jìn)行。近近期機(jī)動(dòng)車以以原有橋梁為為出入口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期在地塊西西北端新建行行車橋。交通通組織為：機(jī)機(jī)動(dòng)車入口設(shè)設(shè)置于新橋位位置，出口位位于地塊東側(cè)側(cè)沿護(hù)庫河岸岸道路進(jìn)入城城市道路交通通網(wǎng)。原有舊舊橋?yàn)榉菣C(jī)動(dòng)動(dòng)車及行人專專用橋。內(nèi)部交通組織安安排：機(jī)動(dòng)車車進(jìn)入建筑物物的入口均安安排于地塊環(huán)環(huán)路西側(cè)而出出口則位于環(huán)環(huán)路東側(cè)。公公交大巴、出出租車及小型型汽車依次進(jìn)進(jìn)出建筑物首首層及地下停停車場(chǎng)。非機(jī)機(jī)動(dòng)車出入口口靠近車庫位位置設(shè)于地塊塊東側(cè)，而私私家車停車位位，貨車泊位位及卸貨平臺(tái)臺(tái)則位于地塊塊西南兩側(cè)，方方便到達(dá)客梯梯及卸貨平臺(tái)臺(tái)。行人對(duì)外交通以以地面原有橋橋梁及二層步步行天橋解決決，行人經(jīng)過過地面商場(chǎng)入入口及私家車車停車位進(jìn)入入綜合樓，由由電梯及扶梯梯等垂直交通通進(jìn)入各層。無無障礙坡道在在該兩個(gè)位置置亦有考慮。主要規(guī)劃指標(biāo)：：按照指標(biāo)規(guī)定，本本項(xiàng)目需提供供機(jī)動(dòng)車位464部，非機(jī)動(dòng)動(dòng)車位1436輛，現(xiàn)方案案僅能提供機(jī)機(jī)動(dòng)車位181部，非機(jī)動(dòng)動(dòng)車位792輛，擬定未未來將地塊東東側(cè)已停建的的信譽(yù)杯商城城改為本項(xiàng)目目二期地面停停車場(chǎng)以滿足足車位要求。本項(xiàng)目以商業(yè)公公建為主要特特性，其中非非營(yíng)利性公建建占全部建面面的比例是20%，而營(yíng)利性性公建占80%?；静季峙c功能能規(guī)劃本項(xiàng)目的各樓層層的功能規(guī)劃劃如下表所示示：圖：各樓層不同同功能立體分分布圖各樓層定位及面面積分布確定各樓層功能能的依據(jù)是同同類型業(yè)態(tài)的的定性要求，以以及對(duì)消費(fèi)者者的方便實(shí)用用性考慮；而而確定各業(yè)態(tài)態(tài)的面積主要要是依賴于商商戶的需求，以以及消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的容納量。依依據(jù)前期的市市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)查查，結(jié)合項(xiàng)目目的定位及平平面布局形式式而得出下列列關(guān)于樓層業(yè)業(yè)態(tài)組合及面面積的分布建建議。二層：平面布局形式理由：1、通暢的交通通走廊廊，以方便便乘乘客疏散；；2、快餐業(yè)設(shè)在在最南南側(cè)，引導(dǎo)導(dǎo)乘乘客穿過專專賣賣店到達(dá)快快餐餐，刺激消消費(fèi)費(fèi)欲望；3、預(yù)測(cè)快餐將將是乘乘客的主要要消消費(fèi)點(diǎn)之一一，可可適當(dāng)加大大面面積，中西西結(jié)結(jié)合豐富品品種種，檔次各各異異，目的是是提提供快速實(shí)實(shí)惠惠的就餐場(chǎng)場(chǎng)所所，可考慮慮的的業(yè)態(tài)如中中西西快餐廳、茶茶茶餐廳、咖咖啡啡吧、飲品品店店等；4、專賣店品種種多樣樣（可設(shè)計(jì)計(jì)為為小商鋪的的形形式），休休閑閑類可包括括：：服裝、飾飾品品、運(yùn)動(dòng)系列列、箱包、皮皮皮具、音像像、兒兒童用品、專專專業(yè)禮品店店、鮮鮮花店等，定定定位在中檔檔次次的品牌，各各各專賣店鋪鋪出出入口位置置盡盡量安排在在疏疏散通道的的一一側(cè)，或者者交交通走廊的的兩兩側(cè)，來吸吸引引即時(shí)性消消費(fèi)費(fèi)；日常消消費(fèi)費(fèi)品如報(bào)刊刊廳廳、銀行及ATM、修理店等等，為消費(fèi)費(fèi)者者提供豐富富的的消費(fèi)品種種，以以完善的綜綜合合服務(wù)提升升項(xiàng)項(xiàng)目的便利利性性；注意與與超超市業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)分分；5、可留一定的的商場(chǎng)場(chǎng)空間做展展廳廳，或者做做促促銷、其它它活活動(dòng)場(chǎng)地。三層：平面布局形式超市（超市（6352平米）理由：1、超市成為居居民日日常生活必必需需的消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所所，根據(jù)前前面面章節(jié)的論論述述，本項(xiàng)目目適適宜做大型型超超市；2、品牌超市逐逐漸贏贏得消費(fèi)者者的的青睞，品