房地產(chǎn)投資培訓(xùn)講解

房地產(chǎn)投資分析主講內(nèi)容：第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告思考？房地產(chǎn)投資分析的重要性？房地產(chǎn)投資分析目的有哪些？第一章房地產(chǎn)投資分析概述一、房地產(chǎn)投資二、房地產(chǎn)投資分析主講內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義投資是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）、將一定的資金或資源投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程，以便取得未來(lái)的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。四要素：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過(guò)程

（二）投資的特性1、有目的的經(jīng)濟(jì)行為2、時(shí)間性3、收益性4、風(fēng)險(xiǎn)性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性（位置固定性）異質(zhì)性（差異性）數(shù)量的有限性（稀缺性）不可毀滅性（耐久性）體積龐大（二）房地產(chǎn)的特性2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性建設(shè)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大開發(fā)條件差，涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難（變現(xiàn)性差）保值增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。房地產(chǎn)投機(jī)是利用房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的高漲來(lái)買賣房屋賺取利潤(rùn)的行為?！鰟?dòng)機(jī)不同（未來(lái)收益）■持有期限不同■行為方式不同（客觀規(guī)律）房地產(chǎn)投資與投機(jī)（二）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的構(gòu)成成投資主體的構(gòu)構(gòu)成：國(guó)家、企業(yè)業(yè)、個(gè)人投資的資金構(gòu)構(gòu)成：信貸資金、、集資、外資資、財(cái)政資金金等。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的要素素時(shí)機(jī)、地段段、質(zhì)量（（效果）（四））房地地產(chǎn)投投資的的類型型1、按投投資方方式劃劃分直接投投資（（房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資、、置業(yè)業(yè)投資資）間接投投資（（房地地產(chǎn)股股票或或債券券、信信托基基金））2、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式式劃分分出售型型房地地產(chǎn)投投資經(jīng)營(yíng)型型房地地產(chǎn)投投資混合型型房地地產(chǎn)投投資3、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資對(duì)象象劃分分土地開開發(fā)投投資房屋開開發(fā)投投資房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)投資資物業(yè)管管理和和服務(wù)務(wù)投資資房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)投資資4、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的用用途劃劃分住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資工業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資特殊用用途房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資（五））房地地產(chǎn)投投資的的特征征房地產(chǎn)產(chǎn)投資資對(duì)象象的固固定性性或不不可移移動(dòng)性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的高高投入入和高高成本本性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的回回收期期長(zhǎng)、、周期期性長(zhǎng)長(zhǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的高高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的環(huán)環(huán)境約約束性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的低低流動(dòng)動(dòng)性（六））房地地產(chǎn)投投資過(guò)過(guò)程（開發(fā)發(fā)投資資）投資分分析土地使使用權(quán)權(quán)開發(fā)建建設(shè)銷售經(jīng)經(jīng)營(yíng)（七））房地地產(chǎn)投投資的的作用用帶動(dòng)相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展促進(jìn)家家庭合合理消消費(fèi)改善城城市環(huán)環(huán)境抵御通通貨膨膨脹影影響第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析概述述（一））房地地產(chǎn)投投資分分析的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析，是是房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在在投資資活動(dòng)動(dòng)前，由由房地地產(chǎn)投投資者者或委委托的的專業(yè)業(yè)人員員，以以房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行方方面為為重點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)的預(yù)預(yù)測(cè)分分析和和評(píng)價(jià)價(jià)論證證的過(guò)過(guò)程。。其目目的是研研究房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)可可行性性并選選擇最佳佳投資資方案案，為為投資資決策策提供供可靠靠的、、科學(xué)的的依據(jù)據(jù)。（二））房地地產(chǎn)投投資分分析的的主要要內(nèi)容容房地產(chǎn)產(chǎn)投資資環(huán)境境分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資市場(chǎng)場(chǎng)分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資成本本估算算房地產(chǎn)產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資不確確定性性分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策分析析二、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的必必要性性■投資的的收益益需要要預(yù)測(cè)測(cè)；■收益獲獲得的的時(shí)間間需要要校正正；■收益的的置信信程度度即風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)需需要考考慮；；■面臨多多種投投資機(jī)機(jī)會(huì)但但資源源有限限。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的作作用■為投資資者指指出投投資方方向?yàn)橥顿Y資者提提供運(yùn)運(yùn)作方方式為投資資者估估計(jì)投投資收收益為投資資者分分析風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及及提供供避險(xiǎn)險(xiǎn)策略略四、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的基基本過(guò)過(guò)程對(duì)于開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，房地地產(chǎn)投投資分分析一一般要要經(jīng)過(guò)過(guò)以下下幾個(gè)個(gè)步驟驟：市場(chǎng)調(diào)調(diào)研與與預(yù)測(cè)測(cè)建設(shè)方方案選選擇基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)估估算資金籌籌措和和融資資方案案選擇擇財(cái)務(wù)分分析不確定定性分分析和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析決策分分析第二章章:房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析基本本知識(shí)識(shí)想想今天的的一元元錢與與一年年后的的一元元錢相相等嗎嗎？如果一一年后后的1元變?yōu)闉?.1元，這這0.1元代表表的是什么么？第二章章房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析基本本知識(shí)識(shí)第一節(jié)節(jié)資資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值及及其計(jì)計(jì)算一、資資金時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值的的含義義資金的的時(shí)間間價(jià)值值：將將資金金作為為某項(xiàng)項(xiàng)投資，由由于資資金的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)可得得到一一定的的收益益或利潤(rùn)，，即資資金增增值，，資金金在這這段時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)所產(chǎn)生的的增值值，就就是資資金的的時(shí)間間價(jià)值值。舉例:三個(gè)例例子體體現(xiàn)時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值的的四個(gè)個(gè)要點(diǎn)點(diǎn)：1.有一筆筆資金金P02.投入到到“社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)”之中3.經(jīng)過(guò)一一段時(shí)時(shí)間4.結(jié)果：：獲得得資金金價(jià)值值增值值價(jià)值增增值的的三個(gè)個(gè)條件件缺一一不可可二、資資金時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值的的特性性1、資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值與與資金金運(yùn)動(dòng)動(dòng)過(guò)程程緊密密相關(guān)關(guān)；2、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值與與一定的時(shí)時(shí)間點(diǎn)密切切相關(guān)；3、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值與與資金的周周轉(zhuǎn)率直接接相關(guān)；4、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值與與一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)；；5、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值是是客觀存在在的。三、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的度量（1）絕對(duì)尺度：：利息、純收收益（2）相對(duì)尺度：：利率、收益益率四、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的決定因素素從投資的角角度來(lái)看，決定資金金時(shí)間價(jià)值值大小的因因素主要有有：1、投資利潤(rùn)潤(rùn)率，即單單位投資所所獲得的利利潤(rùn)。2、通貨膨脹脹率，即對(duì)對(duì)因貨幣貶貶值造成的的損失所應(yīng)應(yīng)得到的補(bǔ)補(bǔ)償。3、風(fēng)險(xiǎn)因素素，即對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)可能帶帶來(lái)的損失失所應(yīng)獲得得的補(bǔ)償。。五、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的計(jì)算（一）利息息與利率的的概念■利息:是指因占用用資金所付付出的代價(jià)價(jià)，或因放放棄資金的的使用權(quán)所所得到的補(bǔ)補(bǔ)償?！隼?一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)，所得到到的利息額額與本金之之比。（二）計(jì)息息形式——單利與復(fù)利利1、單利計(jì)息息在計(jì)算利息息時(shí)，僅用用最初本金金計(jì)算利息息，而不計(jì)計(jì)入先前利利息周期中中所累加的的利息，即即通常所說(shuō)說(shuō)的“利不不生利”。。單利法計(jì)算算利息的公公式為：?jiǎn)螁卫ㄓ?jì)算算本利和的的公式：F＝P(1+i)n單利法計(jì)算算本利和的的公式：2、復(fù)利計(jì)息息是用本金和和前期累計(jì)計(jì)利息總額額之和進(jìn)行行計(jì)息。即即除最初的的本金要計(jì)計(jì)算到利息息外，每一一計(jì)息周期期的利息都都要并入本本金，再生生利息，也也即通常所所說(shuō)的“利利生利”、、“利滾利利”。復(fù)利法計(jì)算算本利和、、利息的公公式為：例：某企業(yè)業(yè)以6%的年利率向向銀行貸款款1000萬(wàn)元，貸款款期限5年，分別以以復(fù)利法和和單利法計(jì)計(jì)算5年后企業(yè)支支付的利息息是多少？？復(fù)利法：I=F-P=1000×(1+6%)-1000=338.23(萬(wàn)元）單利法：I=F-P=Pni=1000×5××6%=300(萬(wàn)元）（三）名義義利率與實(shí)實(shí)際利率1、名義利率率名義利率是是按年計(jì)息息的利率，，即計(jì)息周周期為一年。用r表示:2、實(shí)際利率率實(shí)際利率是是按實(shí)際計(jì)計(jì)息周期計(jì)計(jì)算利息的的利率。用用i表示:i=(1+r/m)m-1例：現(xiàn)有一一筆資金1000元，年利率率10%，試計(jì)算計(jì)計(jì)息周期為為一年、半半年、一季季度、一個(gè)個(gè)月的期末末本利和及及實(shí)際利率率。（1）計(jì)息周期期為一年本利和=1000×（1+0.1）=1100（元）年利率即為為實(shí)際利率率10%。（2）計(jì)息周期期為半年本利和=1000×（1+0.1/2）2=1102.5（元）實(shí)際利率=10.25%第二節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金流量量與現(xiàn)金流流量圖一、現(xiàn)金流流量的相關(guān)關(guān)概念1、現(xiàn)金流入入（正值））資金的收入入，稱之為為現(xiàn)金流入入。2、現(xiàn)金流出出（負(fù)值））資金的支出出，稱之為為現(xiàn)金流出出。3、現(xiàn)金流量量在一定時(shí)期期內(nèi)，各時(shí)時(shí)點(diǎn)上所發(fā)發(fā)生的現(xiàn)金金流入和現(xiàn)現(xiàn)金流出，，稱之為現(xiàn)現(xiàn)金流量。。4、凈現(xiàn)金流流量在一定時(shí)期期內(nèi)，同一一時(shí)點(diǎn)上現(xiàn)現(xiàn)金流入與與現(xiàn)金流出出之差，稱稱之為凈現(xiàn)現(xiàn)金流量。。二、現(xiàn)金流流量圖及其其繪制（一）現(xiàn)金金流量圖的的含義現(xiàn)金流量圖圖是表示項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)在在整個(gè)壽命命周期內(nèi)各各時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)現(xiàn)金流入和和現(xiàn)金流出出狀況的一一種圖示?！，F(xiàn)金流量圖圖具有三要要素：（1）時(shí)間；（（2）方向；（（3）大小現(xiàn)金流量圖圖時(shí)間t0123時(shí)點(diǎn)，表示示這一年的的年末，下下一年的年年初200150現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出注意：若無(wú)無(wú)特別說(shuō)明明時(shí)間單位均均為年；投資一般發(fā)發(fā)生在年初初，銷售收收入、經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本及殘殘值回收等等發(fā)生在年年末?，F(xiàn)金流量的的大小及方向向（二）現(xiàn)金金流量圖的的繪制規(guī)則則橫軸為時(shí)間間軸，0表示時(shí)間序序列的起點(diǎn)點(diǎn)，N表示時(shí)間序序列的終點(diǎn)點(diǎn)。與橫軸相連連的垂直箭箭線代表不不同時(shí)點(diǎn)的的現(xiàn)金流入入或現(xiàn)金流流出。用箭線的長(zhǎng)長(zhǎng)短表示現(xiàn)現(xiàn)金流入或或現(xiàn)金流出出的大小。。三、案例說(shuō)說(shuō)明2009年，某投資資者擬用三三年時(shí)間以以500萬(wàn)元的價(jià)格格按照分期付付款的方式式購(gòu)買某一一商業(yè)樓。。已知前2年的付款比例分分別為20%、30%，余下的在在第3年付清，并在該該年年末裝裝修完畢，，裝修成本本為15萬(wàn)元，第4年即出租，，毛租金為為60萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，并假設(shè)設(shè)今后幾年年毛收入和和年經(jīng)營(yíng)成成本均保持持不變，出租4年后，該投投資者把該該樓轉(zhuǎn)售給給別人，獲獲得800萬(wàn)元的收入入，假設(shè)投投資和經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的收支支均發(fā)生在年末，要要求：編制制該商業(yè)樓樓投資項(xiàng)目目的現(xiàn)金流流量圖和凈現(xiàn)金金流量圖。。練習(xí)：繪制制現(xiàn)金流量量圖1、某企業(yè)計(jì)計(jì)劃投資的的一個(gè)項(xiàng)目目，在第一一年年末需要要投資100萬(wàn)元，第二二年年末需需要投資150萬(wàn)，項(xiàng)目目能在以以后三年年內(nèi)每年年年末產(chǎn)生生100萬(wàn)的收入入。試畫畫出現(xiàn)金金流量圖。第三節(jié)資資金的的等值計(jì)計(jì)算一、資金金等值的的相關(guān)概概念1、資金等等值資金等值值：數(shù)額額不相同同，但但價(jià)值相相等的資資金，我我們稱之之為資金等值值。資金等值值包含3個(gè)因素：：（1）資金額額大?。?；（2）資金發(fā)發(fā)生的時(shí)時(shí)間；（（3）利率2、現(xiàn)值（（P）將未來(lái)時(shí)時(shí)點(diǎn)上的的資金額額換算成成現(xiàn)在時(shí)時(shí)點(diǎn)上的的資金額額，稱之之為現(xiàn)值值。3、終值（（F）與現(xiàn)值等等價(jià)的未未來(lái)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)上的資資金額，，稱之為為終值或或?qū)?lái)值值。4、時(shí)值資金在運(yùn)運(yùn)動(dòng)過(guò)程程中某一一時(shí)點(diǎn)上上與現(xiàn)值值等值的的金額稱稱之為時(shí)時(shí)值。5、年金（（A）一定時(shí)期期內(nèi)等額額收付的的序列稱稱之為年年金。6、折現(xiàn)（（貼現(xiàn)））將終值換換算成現(xiàn)現(xiàn)值的過(guò)過(guò)程稱之之為折現(xiàn)現(xiàn)（貼現(xiàn)現(xiàn)）。7、折現(xiàn)率率（貼現(xiàn)現(xiàn)率）在折現(xiàn)過(guò)過(guò)程中所所使用的的利率稱稱之為折折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率率）。二、資金金等值的的計(jì)算1、復(fù)利終值值的計(jì)算算復(fù)利終值值是現(xiàn)在在投入的的一筆資資金按照照一定的利率率計(jì)算，，到計(jì)算算期末的的本利和和。已知復(fù)利利現(xiàn)值P、利率i，求n期后的復(fù)復(fù)利終值F，復(fù)利終終值的計(jì)計(jì)算公式式為：F＝P（1＋i）n=P或F＝P（F/P，i，n）式中（1＋i）n為終值系系數(shù)或復(fù)復(fù)利系數(shù)數(shù)，記為（F/P，i，n）。[例]某工程項(xiàng)項(xiàng)目需要要投資，，現(xiàn)向銀銀行借款款100萬(wàn)元，年年利率為為10%，借款期期為5年，一次次還清。。問(wèn)5年末一次次償還的的本利和和是多少少？2、復(fù)利現(xiàn)現(xiàn)值的計(jì)計(jì)算如果想在在未來(lái)的的第n期期末一一次收入入數(shù)額為F的現(xiàn)金流流量，在在利率為為i的復(fù)利計(jì)計(jì)息條件件下，求現(xiàn)現(xiàn)在應(yīng)一一次投入入本金P是多少。?，F(xiàn)值的計(jì)計(jì)算公式式是終值值的計(jì)算算公式的的逆運(yùn)算。即：：P＝F（1＋i）-n或P=F（P/F，i，n）式中（1＋i）-n，為現(xiàn)值值系數(shù)，，記為（P/F，i，n）。[例]某企業(yè)擬擬在5年后能從從銀行取取出2萬(wàn)元購(gòu)置置一臺(tái)設(shè)設(shè)備，若若年利率率為10%，，那么么現(xiàn)在應(yīng)應(yīng)存入銀銀行多少少錢？3、年金終終值的計(jì)計(jì)算年金終值值是在一一段時(shí)期期內(nèi)，每每隔相等等的的時(shí)間等等額支付付的現(xiàn)金金流量A，按照利利率i復(fù)利計(jì)息，，按照一一定的利利率計(jì)算算到期的的年金本本利和F的公式為為：式中稱稱為年金金終值系系數(shù)，用用符號(hào)（F/A，i，n）表示。。[例]某公司為為設(shè)立退退休基金金，每年年年末存存入銀行行2萬(wàn)元，若若存款利利率為10%，按復(fù)利利計(jì)算，，第5年末基金金總額為為多少？？4.償債資金金的計(jì)算算償債基金金是為了了應(yīng)付若若干年后后所需要要的一筆筆資金，按照照一定的的利率計(jì)計(jì)算，在在這n期內(nèi)連續(xù)續(xù)每期期期末等額償債債基金值值A(chǔ)。計(jì)算公式式為：式中稱為為償債基基金系數(shù)數(shù)，用符符號(hào)表示示。[例]某工廠計(jì)計(jì)劃自籌籌資金于于5年后新建建一個(gè)基基本生產(chǎn)產(chǎn)車間，，預(yù)計(jì)需需要投資資5000萬(wàn)元，若若年利率率為5%，在復(fù)利利計(jì)息條條件下，，從現(xiàn)在在起每年年年末應(yīng)應(yīng)等額存存入銀行行多少錢錢？5.資本回收收的計(jì)算算資本回收收是指為為了回收收現(xiàn)在投投入的一一筆資金，按按照一定定的利率率計(jì)算，，在一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)每相等的的時(shí)間應(yīng)應(yīng)該提取取的等額額款項(xiàng)。。計(jì)算公式為：：式中稱為資本本回收系數(shù)，，用符號(hào)表示示。[例]某工程項(xiàng)目投投資借款為50萬(wàn)元的現(xiàn)值，，年利率為10%，在復(fù)利計(jì)息息的條件下，，擬定分5年于每年年末末等額償還，，求每年的等等額償還額是是多少?6.年金現(xiàn)值的計(jì)計(jì)算年金現(xiàn)值是指指在一段時(shí)間間內(nèi)每隔相等等的時(shí)間投入的款項(xiàng)，按按照一定的利利率計(jì)算，折折合到現(xiàn)在的的值。年金現(xiàn)值的計(jì)計(jì)算公式為：：式中稱之為年年金現(xiàn)值系數(shù)數(shù)，用符號(hào)表表示。[例]如果某項(xiàng)工程程1年建成并投產(chǎn)產(chǎn)，壽命為10年，每年凈收收益為2萬(wàn)元，按10%的折現(xiàn)率計(jì)算，恰好好能夠在壽命命期內(nèi)把起初初投資全部收回。問(wèn)問(wèn)該工程起初初所投入的資資金為多少？三、資金等值值計(jì)算注意事事項(xiàng)1、P是現(xiàn)在第一計(jì)計(jì)息期開始時(shí)時(shí)（即年初））發(fā)生；2、F是在考察期期期末發(fā)生；3、各期的等額額支付A，發(fā)生在各期期期末；4、當(dāng)問(wèn)題包括括P與A時(shí)，第一個(gè)A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期；5、當(dāng)問(wèn)題包括括A與F時(shí)，支付系列列的最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生。四、小結(jié)資金等值計(jì)算算涉及到現(xiàn)值值（P）、終值（F）、年金（A）之間的相互互轉(zhuǎn)化，如果果已知其中兩者者，就可以推推導(dǎo)出第三者者，他們之間的相互轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化可以用圖圖示表示：PFA五、應(yīng)用舉例例例:某工程項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃3年完成，3年中每年年初分別貸貸款1000萬(wàn)元，年利率率8%，若建成后分三三年每年年末末等額償還全全部投資額，每年年應(yīng)償還多少少?解：先畫現(xiàn)金金流量圖（以以項(xiàng)目為研究究對(duì)象）0123456A2=?A1=1000第三章房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境及市場(chǎng)分分析一、房地產(chǎn)投投資環(huán)境分析析二、房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析一、投資環(huán)境的含含義及其特征（一）投資環(huán)境含含義狹義上：投資環(huán)境主要指自自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境。廣義上：投資環(huán)境是指影響響投資活動(dòng)整個(gè)過(guò)過(guò)程的外部的各種種情況和條件的總總和。包括：地理理環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施施、社會(huì)、政治、、經(jīng)濟(jì)、文化和習(xí)習(xí)俗等各個(gè)領(lǐng)域。。（二）投資環(huán)境的的特征系統(tǒng)性投資環(huán)境是一個(gè)包包含多要素的有機(jī)機(jī)整體，系統(tǒng)各要要素相互聯(lián)系、相互制約約。動(dòng)態(tài)性投資環(huán)境是一個(gè)動(dòng)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，總處于于不停的運(yùn)行過(guò)程程中。主導(dǎo)性在不同的發(fā)展階段段，區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)各要素中總有一一個(gè)或幾個(gè)要素居于主導(dǎo)導(dǎo)地位。區(qū)域性投資環(huán)境具有顯著著的區(qū)域特性。二、投資環(huán)境的分分類1、按其與投資的關(guān)關(guān)系廣義：自然、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政治和社會(huì)四四大因素在內(nèi)的綜綜合的復(fù)雜的系統(tǒng)。狹義：自然環(huán)境和和經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、按投資環(huán)境所具具有不同特點(diǎn)與分分類硬環(huán)境：自然環(huán)境境和基礎(chǔ)設(shè)施軟環(huán)境：對(duì)投資活活動(dòng)有重大影響的的政治、經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)、人文等方面的外部部條件。3、按投資環(huán)境層次次分，有宏觀、中中觀和微觀之分宏觀：總體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境中觀：地區(qū)投資環(huán)環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)環(huán)境。微觀：投資活動(dòng)的的具體場(chǎng)所的自然然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條條件。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分分析的內(nèi)容房地產(chǎn)投資環(huán)境分分析的八大因素：：一、社會(huì)環(huán)境社會(huì)制度：政治制制度與社會(huì)管理制制度社會(huì)秩序：社會(huì)政政治秩序和經(jīng)濟(jì)生生活秩序社會(huì)信譽(yù)：公共道道德水準(zhǔn)和法律二、政治環(huán)境政治體制和政權(quán)問(wèn)問(wèn)題政治局勢(shì)政策三、法律環(huán)境法律完整性；法制制穩(wěn)定性和法律的的公正性。四、經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：總總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：投投資項(xiàng)目面臨的市市場(chǎng)狀況：市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀和趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的情況等。。財(cái)務(wù)環(huán)境：金融環(huán)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)環(huán)境資源環(huán)境：人力資資源、土地資源等等。五、文化環(huán)境社會(huì)的意識(shí)形態(tài)：：風(fēng)俗習(xí)慣、語(yǔ)言言文字、宗教信仰仰、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)統(tǒng)、教育水準(zhǔn)等。。六、自然地理環(huán)境境投資項(xiàng)目所在區(qū)域域的自然和風(fēng)景特特征。自然地理環(huán)境包括括：地理位置、地地質(zhì)地貌、自然風(fēng)風(fēng)光等。七、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境境“硬環(huán)境”：投資區(qū)域的交通通、能源、通訊、、給排水、排污等。八、社會(huì)服務(wù)環(huán)境境硬件環(huán)境：金融服服務(wù)、生活服務(wù)、、通訊服務(wù)、交通服務(wù)、信息服務(wù)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容的設(shè)設(shè)備狀況；軟件環(huán)境：服務(wù)效效率和服務(wù)態(tài)度。。四、房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方法冷熱對(duì)比法等級(jí)尺度法道氏評(píng)估法閔氏評(píng)價(jià)法（一）冷熱對(duì)比法法依據(jù)：1968年，美國(guó)利特法克克和班廷兩位學(xué)者者對(duì)美國(guó)和加拿大等國(guó)國(guó)工商業(yè)人士的調(diào)調(diào)查，在《國(guó)際商業(yè)安排的概念構(gòu)構(gòu)架》中提出了對(duì)投資環(huán)環(huán)境分析的冷熱因素法?；痉椒ǎ簭耐顿Y者和投資國(guó)國(guó)的立場(chǎng)出發(fā)，選選定諸投資環(huán)境因素，，具此對(duì)目標(biāo)國(guó)家家逐一進(jìn)行評(píng)估并將之由“熱”至“冷”依次排列，熱國(guó)表表示投資環(huán)境優(yōu)良；冷國(guó)國(guó)表示投資環(huán)境欠欠佳；具體過(guò)程：把投資環(huán)境分為七七大因素：政治穩(wěn)定性；市場(chǎng)機(jī)會(huì)；經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展及成就；文化化一體化；法律阻礙；；實(shí)質(zhì)阻礙和地理理及文化差距。特性：是最早提出的投資資環(huán)境分析方法，，雖然在因素的選擇及評(píng)判上上有失系統(tǒng)性，但但為環(huán)境分析的方方法的形成和完善奠奠定了基礎(chǔ)。（二）等級(jí)尺度法依據(jù)：1969年，美國(guó)學(xué)者斯托托伯發(fā)表了《如何分析國(guó)外投資氣候》，提出了投資環(huán)境境的等級(jí)尺度分析法。過(guò)程：將投資環(huán)境境分為八大因素：：資本抽回限制度；；外國(guó)股權(quán)比例；；對(duì)外商的管制和和歧視程度；貨幣穩(wěn)穩(wěn)定性；政治穩(wěn)定定性；給予關(guān)稅保保護(hù)的意愿；當(dāng)?shù)刭Y資本的可供程度；；近五年的通貨膨膨脹率高低。又把八大因素分為為4-7個(gè)子因素，根據(jù)個(gè)個(gè)因素和子因素對(duì)投資環(huán)境的影影響程度，定出從從最差到最好的各各種情況的分類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，好的情況評(píng)分分為12、14、20分不等。最差情況為為0、2、4分不等，按各種情情況打分，綜合后得出投投資環(huán)境總分：8-100分，分?jǐn)?shù)越高，投資環(huán)境越好好。優(yōu)缺點(diǎn)：指標(biāo)趨向于具體，，因素趨向于量化化。但考核的是東道國(guó)對(duì)外外資的優(yōu)惠條件及及吸引外資的能力，并沒(méi)有考慮項(xiàng)項(xiàng)目所在地的具體體環(huán)境條件，有其其局限性。（三）道氏評(píng)估法法依據(jù)：美國(guó)道氏化學(xué)公司司根據(jù)自己在海外外投資的經(jīng)驗(yàn)提出的。方法：把海外投資風(fēng)險(xiǎn)分分為：競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。道氏公司把影響投投資環(huán)境的因素按按其形成的原因和作用范圍分分為兩部分。1、企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)條件；；2、可能引起這些條條件變化的主要壓壓力；過(guò)程：■評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)條件的諸因素；；■評(píng)估引起變化的主主要壓力因素；■在前述兩步的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出出8-10個(gè)在某個(gè)國(guó)家的某某個(gè)項(xiàng)目能獲得成功的關(guān)鍵因因素；■在確定這個(gè)關(guān)鍵因因素及其假設(shè)條件件后，提出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案：第一套方案：根據(jù)據(jù)未來(lái)7年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)預(yù)測(cè)方案；第二套方案：假設(shè)設(shè)各關(guān)鍵因素的變變化比預(yù)期的好，提出“樂(lè)觀”預(yù)測(cè)方案。第三套方案：假設(shè)設(shè)個(gè)關(guān)鍵因素的變變化比預(yù)期的差，提出‘悲觀’的預(yù)測(cè)方案。第四套方案：各關(guān)關(guān)鍵因素變化最壞壞，可能導(dǎo)致公司“遭災(zāi)”的預(yù)測(cè)方案。四套方案提出后，，請(qǐng)專家對(duì)各方案案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測(cè)，為為決策提供參考。。（四）多因素和關(guān)關(guān)鍵因素法依據(jù)：香港大學(xué)的閔建蜀蜀教授提出。1、多因素分析法又稱為體制評(píng)價(jià)法法，從政治體制、、法律體制和經(jīng)濟(jì)體制對(duì)外國(guó)國(guó)投資者投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的影響出發(fā)，將影響投資環(huán)境的的因素分為十一類類，在按五級(jí)分別計(jì)算。先對(duì)各類因素的子子因素作出綜合評(píng)評(píng)價(jià)，按此對(duì)該類因素作出優(yōu)優(yōu)、良、中、可、、差的判定。最后按公式計(jì)算：：投資環(huán)境總分=∑Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)Wi:第I類因素的權(quán)重；Ai、bi、ci、di、ei:第I類因素被評(píng)為優(yōu)、、良、中、可、差的比率率。投資環(huán)境總分在1-5之間，越接近5，說(shuō)明投資環(huán)境越好。多因素分析方法影響因素子因素權(quán)數(shù)政治政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策；0.15經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、物價(jià)水平；0.10財(cái)務(wù)資本與利潤(rùn)外調(diào)；對(duì)外匯率；集資與借資的可能性；0.15市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模；分銷網(wǎng)點(diǎn)；輔助機(jī)構(gòu)；地理位置；0.10基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)際通訊設(shè)備；交通與運(yùn)輸；外部條件0.05技術(shù)條件科技水平；勞動(dòng)生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套設(shè)施等；0.10法制商法；勞工法；專利法等各項(xiàng)法律健全度；執(zhí)行情況0.10行政效率機(jī)構(gòu)設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等；0.05文化當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣；對(duì)外企的信任與合作程度；0.05競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱等0.102、關(guān)鍵因素法針對(duì)多因素分析法法只是對(duì)某一地區(qū)區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行一般性分分析,沒(méi)有對(duì)各類投資動(dòng)動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，又提出了關(guān)關(guān)鍵因素法,從影響投資環(huán)境的的一般因素中,找出影響投資動(dòng)機(jī)機(jī)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。然后根據(jù)這些些選出的關(guān)鍵因素素采用多因素分析的方法進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)。例如：影響投資環(huán)環(huán)境的關(guān)鍵因素1、降低成本：適合合當(dāng)?shù)毓べY水平的的勞動(dòng)生產(chǎn)率；土土地費(fèi)用；原材料價(jià)價(jià)格；運(yùn)輸成本2、發(fā)展當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)：：市場(chǎng)規(guī)模；營(yíng)銷銷輔助機(jī)構(gòu)；文化化環(huán)境；地理位置；；運(yùn)輸?shù)龋?、獲得原材料：資資源；當(dāng)?shù)刎泿艆R匯率；當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蚺蛎浡?；運(yùn)輸條件；；4、風(fēng)險(xiǎn)分散：政治治穩(wěn)定性；國(guó)有化化可能性；貨幣匯匯率；通貨膨脹率5、追隨競(jìng)爭(zhēng)者：市市場(chǎng)規(guī)模；地理位位置；法制建設(shè)6、獲得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)產(chǎn)和管理技術(shù)：科科技發(fā)展水平；勞勞動(dòng)生產(chǎn)率；例如：我國(guó)開發(fā)建建設(shè)的普通住宅投投資項(xiàng)目1、重點(diǎn)因素：權(quán)數(shù)數(shù)[0.6]市場(chǎng)環(huán)境中的購(gòu)買買能力，市場(chǎng)容量量，供應(yīng)量等；財(cái)務(wù)環(huán)境中的項(xiàng)目目融資可能性；融融資成本，稅費(fèi)負(fù)負(fù)擔(dān)等自然環(huán)境中的地理理位置，風(fēng)景地貌貌，基礎(chǔ)設(shè)施條件中的的電力、通訊、給給排水、交通等；；2、一般因素：權(quán)數(shù)數(shù)[0.3]經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入入、物價(jià)指數(shù)；資源環(huán)境中的勞動(dòng)動(dòng)力資源條件、原原材料供應(yīng)等；3、次要因素，權(quán)數(shù)數(shù)[0.1]社會(huì)環(huán)境中的社會(huì)會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)譽(yù)；文化環(huán)境中的文化化傳統(tǒng)、教育水準(zhǔn)準(zhǔn)；環(huán)境因素的類型及及權(quán)數(shù)確定后，按按照多因素法的計(jì)算公式式，計(jì)算該投資項(xiàng)項(xiàng)目的投資環(huán)境總分，進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)。（五）SWOT分析SWOT分析思路宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營(yíng)決策SWOT說(shuō)明：S為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的的優(yōu)勢(shì)，W為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的的劣勢(shì)，O為企業(yè)外部環(huán)境的的機(jī)會(huì)，T為企業(yè)外部環(huán)境的的威脅。四種內(nèi)外因素的組組合S＋T＝可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)S＋O＝機(jī)會(huì)點(diǎn)W＋O＝可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)W＋T＝風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

機(jī)會(huì)即可進(jìn)取的市場(chǎng)空間，包括市場(chǎng)空白、市場(chǎng)供給不足、市場(chǎng)供給缺陷以及憑實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)入市。關(guān)鍵是抓住機(jī)會(huì)，及早出擊。

外部環(huán)境不利，潛藏風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)處于有利狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)尚可規(guī)避。此時(shí)應(yīng)以企業(yè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方向改革。

外部環(huán)境產(chǎn)生了機(jī)會(huì)，但企業(yè)處于劣勢(shì)，所謂有心無(wú)力，機(jī)會(huì)在身邊卻無(wú)法掌握。關(guān)鍵是抓住機(jī)會(huì)，借力進(jìn)取。

自身資金不足，還要去做市場(chǎng)上已飽和的項(xiàng)目，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，自身回避風(fēng)險(xiǎn)的能力差，決策失誤可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。

一、房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析的含義房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分分析是通過(guò)信息將將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集集、分析和加工處理，尋找其其內(nèi)在的規(guī)律和含含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨趨勢(shì)，用以幫助房房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為，從從而使投資者的預(yù)預(yù)期盡可能靠近實(shí)際結(jié)果。第二節(jié)房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析的必要性性1、運(yùn)用科學(xué)方法對(duì)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的資料料進(jìn)行詳盡分析是是確保投資目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。2、歷史的教訓(xùn)：決決策的失誤使項(xiàng)目目損失巨大。3、市場(chǎng)分析具有以以下作用：A、掌握市場(chǎng)變化的的態(tài)勢(shì)；B、有利于作好投資資決策；C、為房地產(chǎn)價(jià)格確確定和營(yíng)銷策略的的制定提供基礎(chǔ)和和依據(jù)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的主要內(nèi)容1.市場(chǎng)分析的三個(gè)層層面（1）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析（2）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的主要內(nèi)容2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給給分析（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求求分析（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求求關(guān)系分析（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析四、房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析的依據(jù)1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給給方面的信息2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求求方面的信息（1）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需求總量量方面的信信息。如如：現(xiàn)有有人口數(shù)數(shù)量、使使用中的的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量、、空置量量信息；；現(xiàn)實(shí)和和潛在的的房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求傾向向方面的的信息。。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求客戶戶特征方方面的信信息。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求未來(lái)來(lái)趨勢(shì)方方面的信信息。四、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分分析的依依據(jù)3．房地產(chǎn)產(chǎn)供求關(guān)關(guān)系方面面的信息息（1）供求關(guān)關(guān)系狀況況方面的的信息，如：供供給量的的缺口程程度或空空置率、、空置量量，價(jià)格格上漲或或下跌幅幅度及比比率，成成交量與與需求量量，市場(chǎng)場(chǎng)吸納能能力與速速度等。。（2）供求關(guān)關(guān)系未來(lái)來(lái)趨勢(shì)方方面的信信息，如政策策法規(guī)信信息，房房地產(chǎn)稅稅收信息息，城市市建設(shè)與與發(fā)展規(guī)規(guī)劃信息息，城市市化狀況況及其趨趨勢(shì)方面面的信息息，產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展及及其趨勢(shì)勢(shì)方面的的信息，，GDP及其增長(zhǎng)率方面面的信息，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水水平方面的信息息，房地產(chǎn)投資資收益率及房地地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率率變化的信息等等。四、房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分析的依依據(jù)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)方面的信息（1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息息：存在哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手、優(yōu)勢(shì)和劣劣勢(shì)、對(duì)手戰(zhàn)略略目標(biāo)等。（2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息息：項(xiàng)目定位、特色色、房型、銷售售戰(zhàn)略、定價(jià)等等五、房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分析的注注意事項(xiàng)1．房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析要有明明確的思路2．房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析要根據(jù)據(jù)分析目的確定定研究?jī)?nèi)容和角度3．房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析要把多多種分析方法結(jié)結(jié)合起來(lái)4．房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)要要真實(shí)可靠5．房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析要避免免陷入不必要的的誤區(qū)第三章房地產(chǎn)產(chǎn)籌資與融資一、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)籌融資現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)籌融融資創(chuàng)新三、房地產(chǎn)籌融融資案例分析一、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)籌融資現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)資本本市場(chǎng)情況各種自有資金39.6%銀行房地產(chǎn)抵押押貸款58%上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券0.9%上市的房地產(chǎn)公公司1.5%我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化化銀行+預(yù)售+開發(fā)商(自有資金)資本(股權(quán)+債權(quán))+開發(fā)商+銀行+預(yù)售房地產(chǎn)=土地+資金房地產(chǎn)的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力:一是土地，二是是資金。有了土土地就可以融更更多的資金，有有了資金就可以以得到更多的土土地，最終是要要先有錢，這是是房地產(chǎn)融資的的基本模式。房地產(chǎn)企業(yè)自有有資金與銀行貸貸款比例：30:70或20:80房地產(chǎn)企業(yè)資金金現(xiàn)狀房地產(chǎn)融資就是是房地產(chǎn)資金的的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)密切結(jié)合合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)融資資的特征1.開發(fā)資金需求量量大，對(duì)外源性性融資依賴性高高。2.土地和房產(chǎn)的抵抵押是重要條件件。3.資金面臨較大經(jīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資方式的現(xiàn)現(xiàn)狀以銀行信貸為主主我國(guó)70%左右的土地購(gòu)置置和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金都直接或或間接來(lái)自銀行行。企業(yè)上市融資為為輔“上市融資——用融來(lái)的錢買地地——再用買來(lái)的地融融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)內(nèi)人士看做推高高土地價(jià)格的一一種重要因素。。個(gè)別企業(yè)能夠涉涉及到其他融資資方式僅有個(gè)別企業(yè)使使用過(guò)如債券、、房地產(chǎn)信托投投資基金(REITs)、典當(dāng)融資、金金融租賃、過(guò)橋橋貸款以及信托托融資等方式。。以銀行信貸為主主的融資方式存存在的問(wèn)題1.對(duì)于開發(fā)商而言言,貸款受政策影響響比較大,且貸款的門檻越越來(lái)越高。2.對(duì)于銀行而言,至少存在著以下下兩種風(fēng)險(xiǎn):第一,呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。銀銀行無(wú)法使用如如證券化的方式式來(lái)分散這種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),而只能將風(fēng)險(xiǎn)集集中在自己身上上。第二,成本增加風(fēng)險(xiǎn)。。我國(guó)還沒(méi)有發(fā)發(fā)達(dá)的評(píng)估市場(chǎng)場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)。。3.對(duì)于政府而言,如果大量的房地地產(chǎn)融資都是來(lái)來(lái)源于銀行系統(tǒng)統(tǒng),必然會(huì)增加對(duì)房房地產(chǎn)調(diào)控的難難度。宏觀調(diào)控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀1.緊縮政策下銀行行貸款難度加大大2010年以來(lái)，央行4次加息，每一次次加息都直接增增加了房地產(chǎn)企企業(yè)的開發(fā)成本本，加劇了經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。央行12次提高大型金融融機(jī)構(gòu)的銀行存存款準(zhǔn)備金率，，使得目前的銀銀行存款準(zhǔn)備金金率上升到21.5%，目的在于收縮縮商業(yè)銀行的信信貸數(shù)量，緩解解市場(chǎng)上貨幣流流通過(guò)剩問(wèn)題。。但緊縮信貸的的同時(shí)也減少了了房地產(chǎn)企業(yè)的的貸款數(shù)量，使使房地產(chǎn)企業(yè)通通過(guò)銀行貸款進(jìn)進(jìn)行融資的難度度進(jìn)一步加大。。宏觀調(diào)控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀2、房企再融資遭遭拒在合適的時(shí)候拋拋出增發(fā)融資計(jì)計(jì)劃，抑或借道道并購(gòu)重組曲線線融資，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)輕而易舉舉便能通過(guò)資本本市場(chǎng)圈錢的好好日子在2010年宣告破滅。4月，監(jiān)管部門要要求對(duì)存在土地地閑置及炒地行行為的房企暫停停批準(zhǔn)其上市、、再融資和重大大資產(chǎn)重組；10月，房企重組正正式叫停；11月，監(jiān)管層要求求只要主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入中出現(xiàn)房房地產(chǎn)業(yè)的上市市公司，其融資資要求也將不予予通過(guò)。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了自自2007年冬天證監(jiān)會(huì)暫暫停房企IPO之后的第二次““極寒”。宏觀調(diào)控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀3、房地產(chǎn)信托融融資受限2007年中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒頒布了《信托公司管理辦辦法》和《信托公司集合資資金信托計(jì)劃管管理辦法》等文件來(lái)規(guī)范信信托融資。2010年2月21號(hào)，中國(guó)銀行業(yè)業(yè)監(jiān)督管理委員員會(huì)又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公公司房地產(chǎn)信托托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知要求開開發(fā)商具備二級(jí)級(jí)資質(zhì)，并且房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目“四證齊全”，項(xiàng)目資本金達(dá)達(dá)到國(guó)家最低比比例，不得以信信托資金發(fā)放土土地儲(chǔ)備貸款。。這些要求，無(wú)無(wú)疑又使房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)獲取資金金的門檻提高了了。宏觀調(diào)控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀4、預(yù)售資金監(jiān)管管全國(guó)蔓延將已有商品房項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)售資金金用作購(gòu)買土地地或新項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，歷來(lái)都是部部分開發(fā)商以小小博大、分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑徑之一，而2011年商品房預(yù)售資資金監(jiān)管制度已已在全國(guó)各省市市全面鋪開。針針對(duì)預(yù)售資金被被嚴(yán)格監(jiān)管，有有業(yè)內(nèi)人士就對(duì)對(duì)此表示：“從從長(zhǎng)期來(lái)看，流流動(dòng)資金不充足足的中小型開發(fā)發(fā)商可能在此影影響之下出現(xiàn)‘‘無(wú)錢拿地、無(wú)無(wú)盤可開’的狀狀況，最終將引引起地產(chǎn)業(yè)新一一輪洗牌?！泵鎸?duì)融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)對(duì)策略1、調(diào)整心態(tài)和思思路，制定多元元化融資戰(zhàn)略比如將直接融資資方式和間接融融資方式相結(jié)合合，或者將信托托計(jì)劃及股權(quán)融融資與銀行信貸貸融資相結(jié)合、、房地產(chǎn)企業(yè)融融資與個(gè)人融資資結(jié)合起來(lái)的方方式等。多種融融資方式相結(jié)合合，一方面，可可以減少對(duì)銀行行貸款的依賴，，緩解資金壓力力；另一方面，，可以降低資金金成本，減少企企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。面對(duì)融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)對(duì)策略2、探索有效的民民間融資方式隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和民間金融融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)擴(kuò)張，民間借貸貸逐漸活躍，特特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程程度較高的地區(qū)區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)的的投資回報(bào)率相相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高高，往往民間閑閑置的資金也愿愿意投入到這個(gè)個(gè)行業(yè)。因此，，在確保避免金金融風(fēng)險(xiǎn)的前提提下，可以按適適當(dāng)高于銀行同同期利率尋求向向其它企業(yè)、自自然人融資。面對(duì)融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)對(duì)策略3、尋求合作開發(fā)發(fā)一是與建筑企業(yè)合作作開發(fā)，由建筑筑企業(yè)墊資建設(shè)設(shè)，由開發(fā)商支支付所墊資金利利息，在約定時(shí)時(shí)問(wèn)內(nèi)付清所墊墊本金。如支付付還有困難，可可用開發(fā)房屋作作抵押，或者由由建筑企業(yè)出資資建設(shè)，開發(fā)企企業(yè)出土地，合合作開發(fā)。二是與大公司合作，，這種方法，一一方面能得到大大企業(yè)部分資金金支持，解決暫暫時(shí)的資金困難難；另一方面可可以借助大企業(yè)業(yè)的良好聲譽(yù)吸吸引購(gòu)房者。只只要合作能成功功，對(duì)中小企業(yè)業(yè)來(lái)講是條融資資捷徑。面對(duì)融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)對(duì)策略5、地產(chǎn)企業(yè)融資資創(chuàng)新目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資渠道道較為單一，房房地產(chǎn)市場(chǎng)的融融資產(chǎn)品較少。。因此可以借鑒鑒國(guó)外房地產(chǎn)企企業(yè)融資模式，，采取租賃權(quán)融融資、權(quán)益性融融資、過(guò)橋貸款款、委托貸款、、土地典當(dāng)?shù)刃滦滦腿谫Y方式，，通過(guò)多種融資資方式的創(chuàng)新來(lái)來(lái)確保房地產(chǎn)企企業(yè)的持續(xù)發(fā)展展。案例分析：保利房地產(chǎn)（集集團(tuán)）股份有限限公司公司簡(jiǎn)介保利房地產(chǎn)（集集團(tuán)）股份有限限公司是中國(guó)保保利集團(tuán)控股的的大型國(guó)有房地地產(chǎn)上市公司，，也是中國(guó)保利利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作作平臺(tái)，國(guó)家一一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)綜合實(shí)力榜首首，并連續(xù)五年年蟬聯(lián)中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公公司品牌。2006年7月，公司股票票在上海證券券交易所上市市，并入選"2008年度中國(guó)上市市公司優(yōu)秀管管理團(tuán)隊(duì)"，2009年，公司獲評(píng)評(píng)房地產(chǎn)上市市公司綜合價(jià)價(jià)值第一名，，截止2010年底，公司總總資產(chǎn)達(dá)1514.61億元，實(shí)現(xiàn)銷銷售認(rèn)購(gòu)過(guò)661.68億元。公司項(xiàng)目展示示公司籌資情況況公司籌資近況況上市后的5年，保利地產(chǎn)產(chǎn)總資產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)了18倍，由2005年的80億上升為2010年的1523億。與此同時(shí)，保保利地產(chǎn)正在在上演著“速度地產(chǎn)”的傳奇。在保保利地產(chǎn)董事事長(zhǎng)宋廣菊的的引領(lǐng)下，保保利地產(chǎn)正向向“3-5年內(nèi)再造一個(gè)個(gè)保利地產(chǎn)”目標(biāo)邁進(jìn)。快快速發(fā)展無(wú)疑疑需要龐大的的資金作為后后盾。2011年，保利地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)直接接投資總額預(yù)預(yù)計(jì)達(dá)812億元，但截至至2010年底，結(jié)余貨貨幣資金為192億元，此間資資金缺口超過(guò)過(guò)620億元。公司融資決策策2010年3月19日，保利地產(chǎn)產(chǎn)公布再次增增發(fā)預(yù)案，即即計(jì)劃募資不不超過(guò)96億元，用于開開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。。2011年3月25日，保利地產(chǎn)產(chǎn)股東大會(huì)決決議修改2010年度非公開發(fā)發(fā)行預(yù)案，調(diào)調(diào)低增發(fā)底價(jià)價(jià)，增加非公公開發(fā)行數(shù)量量，保證96億元的融資規(guī)規(guī)模不變。同年4月19日晚，據(jù)保利利發(fā)布2011年第一次臨時(shí)時(shí)股東大會(huì)決決議公告顯示，，這筆96億元的再融資再延長(zhǎng)12個(gè)月。雖然資本市場(chǎng)場(chǎng)融資無(wú)門，，但保利地產(chǎn)仍具備相相對(duì)強(qiáng)大的融資能力?！啊百Y本市場(chǎng)融融資一旦放開，保利地地產(chǎn)憑借其央央企的背景，也也將會(huì)在批準(zhǔn)準(zhǔn)融資的次序上獲得優(yōu)優(yōu)先?！惫救谫Y決策策縱使有千萬(wàn)條條融資渠道，，保利地產(chǎn)最最根本的資金金來(lái)源還是銷銷售回籠資金金。保利地產(chǎn)產(chǎn)今年推出的的很多項(xiàng)目都都在二三線城城市，將在很很大程度上化化解限購(gòu)令對(duì)對(duì)保利的影響響。保利地產(chǎn)產(chǎn)的銷售量將將明顯向二三三線城市傾斜斜。調(diào)整城市戰(zhàn)略略之余，保利利地產(chǎn)也在加加碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。據(jù)2010年年報(bào)，保利利地產(chǎn)投資性性房產(chǎn)金額為為42.39億元，同比增增長(zhǎng)425.1%，主要原因是是廣州保利世世貿(mào)中心等經(jīng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投投入使用。此此外，保利地地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入也突破破5億元，光保利利世貿(mào)中心就就達(dá)2.5億元，保利洲洲際酒店于2010年4月10日開業(yè)，不到到9個(gè)月的營(yíng)業(yè)收收入就達(dá)9189萬(wàn)元。公司融資決策策面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控政策和日日益趨緊的貨貨幣形勢(shì)，保保利地產(chǎn)除加加強(qiáng)傳統(tǒng)的銀銀行貸款外，，積極開拓多多元融資渠道道。2010年報(bào)顯示，公公司已發(fā)起設(shè)設(shè)立了信保(天津)股權(quán)投資基金金管理有限公公司，年內(nèi)完完成募集資金金24億元，完成6個(gè)項(xiàng)目投資，，2011年計(jì)劃進(jìn)一步步擴(kuò)充基金整整體規(guī)模。小結(jié)1.從我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)目前融融資實(shí)際情況況看，銀行貸貸款仍然是普普遍采用的融融資模式。拓拓展其他融資資渠道，上市市直接融資也也不失為一種種好的融資方方式，資本市市場(chǎng)給房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)更好的的融資平臺(tái)，，上市公司在在這方面總是是有更大的資資金優(yōu)勢(shì)。2.就外源融資而而言，還有其其他可供選擇擇的方式，．．如債券融資資和私募融資資，房地產(chǎn)企企業(yè)在業(yè)績(jī)表表現(xiàn)良好等等等的條件下也也可以考慮，，但是利用這這些融資模式式有一定的要要求，企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎權(quán)衡衡。3.對(duì)于內(nèi)源性融融資模式，如如果房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)績(jī)好，，利潤(rùn)多，可可以利用留存存收益增資，，這種方式比比較方便易得得，企業(yè)容易易把握和控制制，沒(méi)有籌集集和發(fā)行費(fèi)用用，從這個(gè)角角度來(lái)說(shuō)，融融資成本相對(duì)對(duì)較低。4.提高資產(chǎn)資本本周轉(zhuǎn)率和利利用效率，尤尤其是被很多多企業(yè)忽視的的提高資會(huì)周周轉(zhuǎn)率方面，，企業(yè)資金(包括固定資金金和流動(dòng)資金金)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中不間斷斷地循環(huán)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，從而使企企業(yè)取得銷售售收入。加快快資金周轉(zhuǎn)本本身就是一種種變相的融資資模式。二、房地產(chǎn)籌籌融資創(chuàng)新三、房地產(chǎn)籌籌融資案例分分析第五章房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目投資估算一、房地產(chǎn)投投資與成本構(gòu)構(gòu)成二、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目投資資與成本費(fèi)用用估算三、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目收入入估算四、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目稅金金估算第一節(jié)房地地產(chǎn)投資與成成本構(gòu)成一、房地產(chǎn)開開發(fā)投資資金金的含義房地產(chǎn)開發(fā)投投資資金是指指擬建設(shè)項(xiàng)目目全部建成、、投入經(jīng)營(yíng)所所需的費(fèi)用總總和。對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目而言，其其總投資是固固定資產(chǎn)投資資、建設(shè)期借借款利息和流流動(dòng)資金之和和。二、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目總投投資構(gòu)成建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目屬于非生生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，其總投投資構(gòu)成如下下圖所示：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資資是指在開發(fā)發(fā)期內(nèi)完成房房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需需投入的各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)用。。建設(shè)期利息三、房地產(chǎn)投投資費(fèi)用及成成本費(fèi)用組成成序號(hào)

項(xiàng)目

總投資

估算說(shuō)明123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)第二節(jié)投資與成本費(fèi)費(fèi)用估算一、投資與成成本費(fèi)用估算算的依據(jù)□專門機(jī)構(gòu)發(fā)布布的建設(shè)工程程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成、估算指指標(biāo)、計(jì)算方方法和定額，，以及其他有有關(guān)計(jì)算工程程造價(jià)的文件件?！踔鞴軝C(jī)構(gòu)發(fā)布布的工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)用計(jì)計(jì)算辦法和費(fèi)費(fèi)用指標(biāo)，以以及政府部門門發(fā)布的物價(jià)價(jià)指數(shù)。一、投資與成成本費(fèi)用估算算的依據(jù)□擬建項(xiàng)目各單單項(xiàng)工程的建建設(shè)內(nèi)容及工工程量?！跖c項(xiàng)目投資、、與成本估算算有關(guān)的其他他政策、文件件或規(guī)定。二、投資與成成本費(fèi)用估算算的要求工程內(nèi)容和費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成齊全全，計(jì)算合理理，不提高或或降低估算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)項(xiàng)，不重復(fù)計(jì)計(jì)算。選用指標(biāo)與具具體工程之間間存在標(biāo)準(zhǔn)或或條件差異時(shí)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必必要的換算或或調(diào)整。估算精度一般般不超過(guò)實(shí)際際總投資的10%--20%。三、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目投資資與成本估算算（一）土地費(fèi)費(fèi)用估算土地費(fèi)用是指指為取得房地地產(chǎn)項(xiàng)目用地地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用用。對(duì)土地費(fèi)用的的估算要依實(shí)實(shí)際情況而定。1、土地征用拆拆遷費(fèi)土地征用拆遷遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷遷費(fèi)。農(nóng)村土地征用用拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用用拆遷費(fèi)主要要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷遷費(fèi)城鎮(zhèn)土地拆遷遷費(fèi)主要包括括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)拆遷安置置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以以及對(duì)于原用用地單位停產(chǎn)產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等等。2、土地出讓地地價(jià)款土地出讓地價(jià)價(jià)款是指國(guó)家家以土地所有有者的身份將將土地使用權(quán)權(quán)在一定年限限內(nèi)讓予土地地使用者，并并由土地使用用者向國(guó)家支支付的土地使使用權(quán)出讓金金及其他款項(xiàng)項(xiàng)。土地出讓地價(jià)價(jià)款主要包括向政政府繳付的土地使用權(quán)出出讓金和根據(jù)土地原原有狀況需要要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是是指土地受讓讓方向土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方支付土土地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4、土地租用費(fèi)費(fèi)土地租用費(fèi)是是指土地租用用方向土地出出租方支付的的費(fèi)用。5、土地投資折折價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目土土地使用權(quán)可可以來(lái)自房地地產(chǎn)項(xiàng)目的一一個(gè)或多個(gè)投投資者的直接接投資。在這這種情況下，，不需要籌集集現(xiàn)金用于支支付土地使用用權(quán)的獲取費(fèi)費(fèi)用，但一般般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)評(píng)估作價(jià)。土地費(fèi)用估算算表（單位：萬(wàn)元元）序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)61509000實(shí)際交易價(jià)格實(shí)際交易價(jià)格合計(jì)15150（二）前期工工程費(fèi)用估算算房地產(chǎn)項(xiàng)目前前期工程費(fèi)主主要包括：開開發(fā)項(xiàng)目前期期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、、可行性研究究，水文、地質(zhì)勘勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用用支出。前期工程費(fèi)估估算表（單位：萬(wàn)萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明12345規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)可行性研究費(fèi)道路費(fèi)、供水費(fèi)、供電費(fèi)土地平整費(fèi)330.39165.2055.06275.3368.50建安工程費(fèi)×3%建安工程費(fèi)×0.5%建安工程費(fèi)×1.5%建安工程費(fèi)×2.5%60元/㎡合計(jì)894.48（三）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)是指建筑筑物2米以外和項(xiàng)目目用地規(guī)劃紅紅線以內(nèi)的各各種管線和道道路等工程的的費(fèi)用，主要要包括供水、供電、供氣氣、排污、綠化、、道路、路燈、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及及各項(xiàng)設(shè)施與市政政設(shè)施干線、干管管、干道的接口費(fèi)費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量量估算。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用估算的方法單元估算法基本建設(shè)單元的綜綜合投資×單元數(shù)單位指標(biāo)法單位工程量投資×總工程量工程量近似匡算法法工程量×單價(jià)概算指標(biāo)法每平方米造價(jià)×建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量合計(jì)12345678

供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施651520342.1385.425.245.24320.470.470.350.47340.7778.6460619.723.741.890.94合計(jì)511.70（四）建筑安裝工工程費(fèi)用估算建筑安裝工程費(fèi)是是指建造房屋建筑筑物所發(fā)生的建筑筑工程費(fèi)用、設(shè)備備采購(gòu)費(fèi)用、安裝裝工程費(fèi)用和室內(nèi)內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。。建筑安裝工程費(fèi)用用估算可以采用單單元估算法、單位位指標(biāo)估算法、工工程量近似匡算法法、概算指標(biāo)估算算法、概預(yù)算定額額法，也可以根據(jù)據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)進(jìn)行估算。建筑安裝工程費(fèi)用用估算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)（五）公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配配套建設(shè)的各種非非營(yíng)利性的公共配配套設(shè)施（又稱公公建設(shè)施）的建設(shè)設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)會(huì)、派出所、托兒兒所、幼兒園、鍋鍋爐房、變電室、、公共廁所、停車車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和和實(shí)際工程量估算算。公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用估算表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用

估算說(shuō)明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)301203個(gè)幼兒園200個(gè)停車位合計(jì)150（六）開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)估算開發(fā)間接費(fèi)是指房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所所屬獨(dú)立核算單位位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織織管理所發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、、福利費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)費(fèi)用等。（七）管理費(fèi)用估估算管理費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管管理部門為組織和和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)個(gè)百分比計(jì)算，這這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為為3%左右。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用估估算財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債債券的利息、金融融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融融資代理費(fèi)、外匯匯匯兌凈損失以及及企業(yè)籌資發(fā)生的的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用估估算長(zhǎng)期借款利息的估估算每年應(yīng)計(jì)利息的近近似計(jì)算公式如下下：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（有效年利利率）流動(dòng)資金借款部分分是按全年利息。。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，每年照付，，期末一次還本。。利息以外外的費(fèi)用用一般占占利息的的10%左右。（九）銷銷售費(fèi)用用估算銷售費(fèi)用用是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)過(guò)程中發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用，以及及專設(shè)銷銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)或委托托銷售代代理的各各項(xiàng)費(fèi)用用。主要要包括銷銷售人員員工資、、獎(jiǎng)金、、福利費(fèi)費(fèi)、差旅旅費(fèi)、銷銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)的折舊舊費(fèi)、修修理費(fèi)、、物料消消耗、廣廣告費(fèi)、、宣傳費(fèi)費(fèi)、代銷銷手續(xù)費(fèi)費(fèi)、銷售售服務(wù)費(fèi)費(fèi)及預(yù)售售許可證證申領(lǐng)費(fèi)費(fèi)等。（九）銷銷售費(fèi)用用估算廣告宣傳傳及市場(chǎng)場(chǎng)推廣費(fèi)費(fèi)，一般般約為銷銷售收入入的2%-3%。銷售代理理費(fèi)，一一般約為為銷售收收入的1.5%-2%。其他銷售售費(fèi)用，，一般約約為銷售售收入的的0.5%-1%。以上各項(xiàng)項(xiàng)合計(jì)，，銷售費(fèi)費(fèi)用約占占到銷售售收入的的4%-6%。（十）其其他費(fèi)用用估算其他費(fèi)用用主要包包括臨時(shí)時(shí)用地費(fèi)費(fèi)和臨時(shí)時(shí)建設(shè)費(fèi)費(fèi)、工程程造價(jià)咨咨詢費(fèi)、、總承包包管理費(fèi)費(fèi)、合同同公證費(fèi)費(fèi)、施工工執(zhí)照費(fèi)費(fèi)、工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費(fèi)、、工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、、竣工圖圖編制費(fèi)費(fèi)、工程程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)等。這這些費(fèi)用用按當(dāng)?shù)氐赜嘘P(guān)部部門規(guī)定定的費(fèi)率率估算，，一般約約占投資資額的2%-3%。其他費(fèi)用用估算表表（萬(wàn)元））序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說(shuō)明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)

合計(jì)（十一））開發(fā)期期間稅費(fèi)費(fèi)估算開發(fā)期間間稅費(fèi)是是指項(xiàng)目目所負(fù)擔(dān)擔(dān)的與房房地產(chǎn)投投資有關(guān)的各各種稅金金和地方方政府或或有關(guān)部部門征收收的費(fèi)用。各各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)法規(guī)規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估估算。開發(fā)期稅稅費(fèi)估算算表（萬(wàn)元））序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說(shuō)明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)

合計(jì)（十二））不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)估估算房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算應(yīng)應(yīng)考慮適適當(dāng)?shù)牟徊豢深A(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用。。不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)根根據(jù)項(xiàng)目目的復(fù)雜雜程度和和前述各各項(xiàng)費(fèi)用用估算的的準(zhǔn)確程程度，以以上述各各項(xiàng)費(fèi)用用之和的的3%--7%估算。如果是開開發(fā)完成成后出租租或自營(yíng)營(yíng)的項(xiàng)目目，還應(yīng)應(yīng)該估算算下列費(fèi)費(fèi)用：13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用14．修理費(fèi)費(fèi)用估算房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的收入，，首先要要制定切切實(shí)可行行的租售售計(jì)劃（（含銷售售、出租租、自營(yíng)營(yíng)等方式式）租售計(jì)劃劃的內(nèi)容容通常包包括：擬擬租售物物業(yè)的類類型、時(shí)時(shí)間和相相應(yīng)的數(shù)數(shù)量，租租售價(jià)格格，租售售收入及及收款方方式。租售計(jì)劃劃應(yīng)遵守守政府有有關(guān)租售售和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的規(guī)定定，并與與開發(fā)商商的投資資策略相相配合。。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目收入入估算1．租售方方案的確確定租售方案案一般應(yīng)應(yīng)包括以以下幾個(gè)個(gè)方面的的內(nèi)容：：1）項(xiàng)目出出售、出出租還是是租售并并舉？出出售面積積和出租租面積的的比例是是多少？？以及整整個(gè)項(xiàng)目目中哪些些出售、、哪些出出租、哪哪些自營(yíng)營(yíng)？2）可出售售面積、、可出租租面積、、自營(yíng)面面積和可可分?jǐn)偨ńㄖ娣e積及各自自在建筑筑物中的的位置；；3）出售和和出租的的時(shí)間進(jìn)進(jìn)度安排排和各時(shí)時(shí)間段內(nèi)內(nèi)租售面面積數(shù)量量的確定定，并要要考慮租租售期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)可可能發(fā)生生的變化化對(duì)租售售數(shù)量的的影響；；4