房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營三

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營吳聘奇wupinqi@163.com第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述9.2物業(yè)服務(wù)基本制度9.3物業(yè)服務(wù)的程序與內(nèi)容9.4不同類型的物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念“物業(yè)”一詞自香港傳入內(nèi)地英語“Estate”或“Property”指在一定范圍內(nèi)存在并被使用或可以投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施，包括建筑物所占用的土地等。（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念物業(yè)構(gòu)成要素包括：①已建成并具有使用功能的各類建筑物；②與這些建筑物相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；③建筑物所占用的場地、庭院、停車場；小區(qū)內(nèi)道路、綠化等。（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念物業(yè)服務(wù)，在2007年以前稱為物業(yè)管理后為突出個(gè)人物權(quán)重要性，改稱物業(yè)服務(wù)

指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及

配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：①物業(yè)服務(wù)是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式

來實(shí)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是委托和被委托的關(guān)系，雙方權(quán)利和義務(wù)通過經(jīng)濟(jì)合同的形式明確。②物業(yè)服務(wù)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提供有償物業(yè)服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益。（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：③物業(yè)服務(wù)的客體是物業(yè)，服務(wù)的對象是業(yè)主及物業(yè)的使用人。④物業(yè)服務(wù)的目的是充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值與增值，同時(shí)取得最佳的社會效益和環(huán)境效益。（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念物業(yè)服務(wù)的特征：①社會化物業(yè)服務(wù)的社會化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人到社會上選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上尋找可以代管的物業(yè)。（一）物業(yè)與物業(yè)服務(wù)的概念物業(yè)服務(wù)的特征：②專業(yè)化分工和專業(yè)化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力之一，物業(yè)服務(wù)不僅涉及多種技術(shù)和設(shè)備，還涉及物業(yè)服務(wù)的軟環(huán)境方面，都需要專業(yè)人才與技術(shù)。（一）物業(yè)與物物業(yè)服務(wù)的概念念物業(yè)服務(wù)的特征征：③市場化市場化是物業(yè)服服務(wù)最主要的特性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按按照現(xiàn)代企業(yè)制制度組建并運(yùn)作作，向業(yè)主和使用人人提供服務(wù)；業(yè)主和使用人購購買并消費(fèi)這種種服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)務(wù)與房地產(chǎn)資源源管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理理的含義房地產(chǎn)資產(chǎn)管理理公司受房地產(chǎn)產(chǎn)所有人的委托托，聘請并監(jiān)督管理理物業(yè)服務(wù)及設(shè)設(shè)施管理公司，，同時(shí)為房地產(chǎn)所所有人提供物業(yè)業(yè)投資經(jīng)營服務(wù)務(wù)，實(shí)現(xiàn)投資人的的利益最大化化。（二）物業(yè)服服務(wù)與房地產(chǎn)產(chǎn)資源管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管管理與物業(yè)管管理的關(guān)系資產(chǎn)管理所涉涉及的范圍比比物業(yè)服務(wù)大大得多，資產(chǎn)管理公司司一般會聘請請若干物業(yè)服服務(wù)公司，并監(jiān)督管理這這些物業(yè)服務(wù)務(wù)公司的工作作，雙方之間是一一種聘用與被聘用用關(guān)系。（三）中國物物業(yè)服務(wù)的發(fā)發(fā)展物業(yè)服務(wù)的發(fā)發(fā)展歷程現(xiàn)階段存在的的主要問題：：①物業(yè)服務(wù)務(wù)不規(guī)范，沒沒有統(tǒng)一的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)；；②有些企業(yè)業(yè)忽視自身建建設(shè)，缺乏企企業(yè)化經(jīng)營思思想。③物業(yè)服務(wù)務(wù)與公用設(shè)施施、事業(yè)銜接接脫節(jié)。問題1：物業(yè)服務(wù)到到底值多少錢錢？福州市《普通住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)規(guī)范及及等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》：物業(yè)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)分三個(gè)等級級物業(yè)服務(wù)等級級分為四個(gè)等等級一級資質(zhì)企業(yè)業(yè)可根據(jù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供二二、三、四級級服務(wù)二、三級資質(zhì)質(zhì)企業(yè)可提供供一級收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理辦辦法》三個(gè)資質(zhì)等級級：注冊資本500萬元以上；專專職管理和技技術(shù)人員不少少于30人，管理兩種種類型以上物物業(yè)……注冊資本300萬元以上；專專職管理和技技術(shù)人員不少少于20人，管理兩種種類型以上物物業(yè)……注冊資本50萬元以上；專專職管理和技技術(shù)人員不少少于10人，有委托的的物業(yè)管理項(xiàng)項(xiàng)目……建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理辦辦法》承接范圍：一級資質(zhì)企業(yè)業(yè)可以承接各各種物業(yè)管理理項(xiàng)目。二級資質(zhì)企業(yè)業(yè)可承接30萬平方米以下下的住宅項(xiàng)目目和8萬平方米以下下的非住宅項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)管管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)企業(yè)業(yè)可承接20萬平方米以下下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下下的非住宅項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)管管理業(yè)務(wù)。福州《普通住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)規(guī)范及及等級指導(dǎo)性性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》一級收費(fèi)：多層住宅0.66-0.88元/平米小高層帶電梯梯住宅（8層及以下）1.21-1.43元/平米高層帶電梯住住宅(9層及以上，不含100米及以上超高高層)1.32-1.76元/平米福州《普通住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)規(guī)范及及等級指導(dǎo)性性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：綜合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。如公示24小時(shí)服務(wù)電話話……公共秩序維護(hù)護(hù)。如按指定定路線和時(shí)間間進(jìn)行24小時(shí)巡邏房屋等公共部部位管理。如如維修率達(dá)85%以上共用設(shè)施設(shè)備備運(yùn)行維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。如公共照明完完好率≥95%公共區(qū)域清潔潔衛(wèi)生保潔服服務(wù)。如每天天1次打澇漂浮物物公共區(qū)域綠化化日常養(yǎng)護(hù)服服務(wù)。如草坪坪高度不超8cm問題2：物業(yè)服務(wù)是是為誰服務(wù)的的？物業(yè)公司依附附于房地產(chǎn)商商營銷意識不強(qiáng)強(qiáng)、競爭能力力薄弱對開發(fā)商在開開發(fā)建設(shè)期間間遺留的問題題如配套設(shè)施不不落實(shí)、房屋屋及附屬設(shè)備備質(zhì)量保修不到到位、不及時(shí)時(shí)等解決的困困難業(yè)主可行使權(quán)權(quán)利，選擇淘淘汰物業(yè)公司司問題3：物業(yè)服務(wù)是是不是什么都都管？無償服務(wù)、公公共性服務(wù)、、應(yīng)盡職責(zé)：：如房屋共用部部位、公用設(shè)設(shè)施的保養(yǎng)維維修服務(wù)、公共秩序維護(hù)護(hù)服務(wù)、環(huán)境境綠化美化保保潔服務(wù)等有償服務(wù)（1）代辦性服務(wù)務(wù)：如代收水水電費(fèi)等；（2）特約性服務(wù)務(wù)，如室內(nèi)維維修、代送報(bào)報(bào)紙等。問題4：物業(yè)服務(wù)是是否有不同階階段？前期物業(yè)管理理主要是業(yè)主主委員會成立立前的物業(yè)管理，包包括業(yè)戶入住住管理、設(shè)備備的安裝、調(diào)試及其運(yùn)行行、維保，公公共秩序維護(hù)護(hù)管理，環(huán)境管理等。。后期物業(yè)管理理主要是業(yè)主主或業(yè)主大會會招聘物業(yè)企業(yè)，并并由業(yè)主委員員會與其簽訂訂物業(yè)服務(wù)合同后的的管理。（三）中國物物業(yè)服務(wù)的發(fā)發(fā)展物業(yè)服務(wù)的發(fā)發(fā)展趨勢：①住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)仍將以以開發(fā)商自建自管的模式為主②住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)行業(yè)集集中度將逐步步提高③商業(yè)物業(yè)業(yè)的市場化程程度將提高，，市場競爭加加?、苌虡I(yè)物業(yè)業(yè)的全價(jià)值鏈經(jīng)營業(yè)務(wù)會進(jìn)進(jìn)一步增加⑤物業(yè)服務(wù)務(wù)公司將向管管理集成商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型（三）中國物物業(yè)服務(wù)的發(fā)發(fā)展物業(yè)服務(wù)的價(jià)價(jià)值鏈：上游：地產(chǎn)開開發(fā)、商業(yè)租租賃……核心環(huán)節(jié)：物物業(yè)服務(wù)下游：樓宇科科技、電梯工工程、停車場場建設(shè)……9.1物業(yè)服務(wù)概述述9.2物業(yè)服務(wù)基本本制度9.3物業(yè)服務(wù)的程程序與內(nèi)容9.4不同類型的物物業(yè)服務(wù)當(dāng)前制度2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例例》確立了業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度度、物業(yè)服務(wù)招投投標(biāo)制度、物業(yè)承接驗(yàn)收收制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理制制度、物業(yè)服務(wù)專業(yè)業(yè)人員職業(yè)資資格制度和住房專項(xiàng)維修修資金制度等七項(xiàng)物業(yè)服服務(wù)的基本制制度。2007年國務(wù)院對《物業(yè)管理?xiàng)l例例》進(jìn)行了修訂，，進(jìn)一步完善了了上述各項(xiàng)制制度。（一）業(yè)主大大會制度物業(yè)服務(wù)區(qū)域域內(nèi)全體業(yè)主主組成業(yè)主大大會。業(yè)主大會代表表和維護(hù)物業(yè)業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)主的合合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)服務(wù)務(wù)區(qū)域只能成成立一個(gè)業(yè)主主大會。業(yè)主委員會由由業(yè)主大會選選舉產(chǎn)生，人人數(shù)為單數(shù)。。業(yè)主委員會代代表業(yè)主選聘聘物業(yè)管理企企業(yè)。但首次選聘由由房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)行。。（二）物業(yè)服服務(wù)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理制度2005年建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理辦辦法》物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)等級分分為一級、二二級、三級。。從企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)、人員構(gòu)成成、管理物業(yè)業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠誠信和內(nèi)部規(guī)章制制度等方面對三個(gè)資質(zhì)等級做做了規(guī)定。（三）住房專項(xiàng)維維修資金制度2008年《住宅專項(xiàng)維修資金金管理辦法》商品住宅的業(yè)主、、非住宅的業(yè)主按按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住住宅專項(xiàng)維修資金金，每平方米建筑面積交存首期期住宅專項(xiàng)維修資資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b裝工程每平方米造造價(jià)的5%至8%。業(yè)主交存的住宅專專項(xiàng)維修資金屬于于業(yè)主所有。（四）其他制度業(yè)主公約制度物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制制度物業(yè)承接驗(yàn)收制度度物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員員職業(yè)資格制度9.1物業(yè)服務(wù)概述9.2物業(yè)服務(wù)基本制度度9.3物業(yè)服務(wù)的程序與與內(nèi)容9.4不同類型的物業(yè)服服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)的的策劃階段物業(yè)服務(wù)的早期介介入制定物業(yè)服務(wù)方案案制定業(yè)主臨時(shí)公約約及有關(guān)制度選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)（二）物業(yè)服務(wù)的的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定定物業(yè)服務(wù)人員的選選聘和培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度度的制訂（三）物業(yè)服務(wù)的的啟動階段物業(yè)的接管驗(yàn)收用戶入住：首次接接觸、重要環(huán)節(jié)檔案資料的建立首次業(yè)主大會的召召開和業(yè)主委員會會的成立（四）物業(yè)服務(wù)的的日常運(yùn)作階段日常綜合服務(wù)與管管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)：系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件件主要是物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)與業(yè)主的相互關(guān)系以及業(yè)主主之間相互關(guān)系的的協(xié)調(diào)；系統(tǒng)外部環(huán)境條件件是與相關(guān)部門及及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。例如供水水、供電、居委會會、通訊、環(huán)衛(wèi)、房管、城管管等有關(guān)部門。9.1物業(yè)服務(wù)概述9.2物業(yè)服務(wù)基本制度度9.3物業(yè)服務(wù)的程序與與內(nèi)容9.4不同類型的物業(yè)服服務(wù)（一）居住物業(yè)服服務(wù)特點(diǎn)：①統(tǒng)一規(guī)劃、綜綜合開發(fā)；②規(guī)模大、功能能全；③房屋結(jié)構(gòu)整體體化、配套設(shè)施系系統(tǒng)化；④產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元元化、物業(yè)種類多多樣化；⑤分期開發(fā)，物物業(yè)新舊程度不同同；⑥業(yè)主文化水平平和經(jīng)濟(jì)能力差異異較大、管理服務(wù)務(wù)復(fù)雜化；⑦業(yè)主對物業(yè)服服務(wù)的需求標(biāo)準(zhǔn)不不一樣。主要內(nèi)容：①物業(yè)共用部位位的日常維護(hù)與管管理；②物業(yè)共用設(shè)備備、設(shè)施及其運(yùn)行行、使用的日常維維護(hù)和管理；③環(huán)境衛(wèi)生、綠綠化服務(wù)管理；④交通秩序與車車輛停放的管理服服務(wù)；⑤物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的治安、消防防等協(xié)助管理事項(xiàng)項(xiàng)的服務(wù)；⑥物業(yè)裝飾裝修修管理服務(wù)；⑦物業(yè)資料的管管理；⑧開展住宅小區(qū)區(qū)的社區(qū)文化活動動；⑨開展多種形式式的便民服務(wù)。（二）辦公物業(yè)服服務(wù)特點(diǎn)：①物業(yè)地理位置置好，車輛指揮管管理工作量大；②物業(yè)檔次高、、形象好，對物業(yè)業(yè)服務(wù)的要求高；；③機(jī)電設(shè)備設(shè)施施多，技術(shù)含量高高；④物業(yè)使用人相相對不固定，租賃賃服務(wù)是難點(diǎn)；⑤經(jīng)營范圍廣，，社會關(guān)系復(fù)雜，，內(nèi)部管理有隱患患；⑥業(yè)主、非業(yè)主主素質(zhì)參差不齊，，費(fèi)用拖欠嚴(yán)重；；⑦人流量大，進(jìn)進(jìn)出人員難以控制制，安全管理責(zé)任任大；⑧設(shè)施財(cái)產(chǎn)多，，人員集中，消防防安全是重點(diǎn)之一一。（二）辦公物業(yè)服服務(wù)分級寫字樓分類在我國國尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，主要依照位置、自自然或質(zhì)量狀況和和收益能力進(jìn)行分分類。國外通常將寫字樓樓分為甲、乙、丙丙三個(gè)等級。甲級：優(yōu)越的地理理位置、物理狀況況優(yōu)良……乙級：良好的地理理位置、物理狀況況良好……丙級：使用年限較較長、較明顯磨損損折舊……（二）辦公物業(yè)服服務(wù)服務(wù)內(nèi)容①營銷推廣②商務(wù)服務(wù)③前臺服務(wù)④設(shè)施設(shè)備管理理服務(wù)⑤保安與消防管管理⑥清潔衛(wèi)生服務(wù)（三）商業(yè)物業(yè)服服務(wù)分類依據(jù)建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范范圍等①市級購物中心。②地區(qū)購物商場場。③居住區(qū)商場。。④鄰里服務(wù)性商店。。⑤特色商店。（三）商業(yè)物業(yè)服服務(wù)特點(diǎn)：①進(jìn)出人員無法法控制、成分復(fù)雜雜，安全消防工作作量大；②如采取攤位經(jīng)經(jīng)營、獨(dú)立柜臺經(jīng)經(jīng)營，