房地產(chǎn)投資項目財務

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述一、房地產(chǎn)項目財務分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述一、房地產(chǎn)項目財務分析的含義由此財務分析的基本程序是：1、收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財務報表。3、財務分析指標的計算與評價。4、進行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的最終結論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述二、財務分析的作用

1、衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。2、衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負債率和償債保障比率等指標來進行的。3、衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等。第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務內(nèi)部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內(nèi)部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關說明①凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設期利息，同時也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資，則同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財務務分析基本報表表②全部投資現(xiàn)金金流量表和資本本金現(xiàn)金流量表表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄欄目中，資本金金現(xiàn)金流量表可可能發(fā)生“預售售收入再投入””項目（如果項項目有預售收入入再投入），而而全部投資現(xiàn)金金流量表中卻可可能沒有這一項項。C、資本金現(xiàn)金流流量表中，土地地增值稅與所得得稅的計算基數(shù)數(shù)中含財務費用用。而全部投資資現(xiàn)金流量表中中，雖然全部投投資中不含財務務費用，但在表表中所列的其他他項目中仍保留留有財務費用的的影響。當利息息增大時，應納納稅所得額減少少，故土地增值值稅和所得稅減減少，從而增大大了全部投資稅稅后內(nèi)部收益率率。第二節(jié)財務務分析基本報表表③計算期房地產(chǎn)開發(fā)出售售型項目一般只只有建設期，所所謂的經(jīng)營期也也是很短的銷售售期間。而置業(yè)業(yè)投資項目不存存在建設期，一一般只有經(jīng)營期期。由于預售和預租租情況的存在，，這類開發(fā)項目目的建設期和經(jīng)經(jīng)營期無法截然然分開，一般統(tǒng)統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的項項目是指從建設設開始時起到全全部售出時為止止所經(jīng)歷的是時時間；開發(fā)出租租型的項目是指指從建設開始時時起到項目轉(zhuǎn)售售或經(jīng)濟壽命結結束所經(jīng)歷的時時間。第二節(jié)財務務分析基本報表表④房地產(chǎn)投資項項目往往有開發(fā)發(fā)后出售項目、、開發(fā)后出租項項目和置業(yè)投資資項目的區(qū)分。。開發(fā)出售型項目目的現(xiàn)金流量表表中沒有“回收收經(jīng)營資金”項項目，運營費用用和修理費用也也很少發(fā)生，所所以不填，也不不存在固定資產(chǎn)產(chǎn)余值的回收。。以出租和自營為為主的房地產(chǎn)投投資項目，也會會有一些項目與與出售項目不同同，在持有期末末可能會發(fā)生““凈轉(zhuǎn)售收入””。第二節(jié)財務務分析基本報表表（4）投資者各方現(xiàn)現(xiàn)金流量表該表以投資者各各方的出資額作作為計算基礎，，用以計算投資資者各方財務內(nèi)內(nèi)部收益率、財財務凈現(xiàn)值等評評價指標，反映映投資者各方投投入資本的盈利利能力。當一個房地產(chǎn)項項目有幾個投資資者進行投資時時，就應編制投投資者各方現(xiàn)金金流量表。投資者各方現(xiàn)金金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財務務分析基本報表表二、資金來源與與運用表1、資金來源與運運用表的含義資金來源與運用用表是反映房地地產(chǎn)投資項目在在計算期內(nèi)各年年的資金盈余或或短缺情況以及及項目的資金籌籌措方案和貸款款償還計劃的財財務報表，它為為項目資產(chǎn)負債債表的編制及資資金平衡分析提提供了重要的財財務信息。其表表格形式見下頁頁。序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金資金來源與應用用表第二節(jié)財務務分析基本報表表二、資金來源與與運用表2、資金平衡分析析該表給出的盈余余資金表示當年年資金來源（現(xiàn)現(xiàn)金流入）多于于資金運用（現(xiàn)現(xiàn)金流出）的數(shù)數(shù)額。當盈余資資金為負值時，，表示該年的資資金短缺數(shù)。作作為資金的平衡衡，并不要求每每年的盈余資金金不出現(xiàn)負值，，而要求從投資資開始至各年累累計的盈余資金金大于零或等于于零。作為項目投資實實施的必要條件件，每期的盈余余資金應不小于于零。因而，房房地產(chǎn)投資項目目資金平衡分析析關注的重點是是資金來源與運運用表的累計盈盈余欄目。出售項目資金來來源與運用表序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費1.4攤銷費1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金出租和自營項目目的資金來源與與應用表第二節(jié)財務務分析基本報表表三、利潤表（或或稱損益表）1、損益表的含義義損益表是反映房房地產(chǎn)投資項目目計算期內(nèi)各年年的利潤總額、、所得稅及各年年稅后利潤的分分配等情況的財財務報表。通過過該表提供的投投資項目經(jīng)濟效效益靜態(tài)分析的的信息資料，可可以計算投資利利潤率、投資利利稅率、資本金金利潤率、資本本金凈利潤率等等指標。序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤表第二節(jié)財務務分析基本報表表三、利潤表（或或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額額損益表中的利潤潤總額一般應為為：利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營營成本－運營費費用－修理費用用－經(jīng)營稅金與與附加－土地增增值稅第二節(jié)財務務分析基本報表表三、利潤表（或或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額額①以出售為主的的房地產(chǎn)項目的的利潤總額利潤總額=銷售收入－總成成本費用－經(jīng)營營稅金與附加－－土地增值稅序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)項項目的損益表第二節(jié)財務務分析基本報表表三、利潤表（或或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)來來源與填列（1）關于利潤總額②以出租為主的房房地產(chǎn)項目利潤總總額利潤總額=出租收入－經(jīng)營成成本－運營費用－－經(jīng)營稅金與附加加序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運營費用（經(jīng)營費用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)項目目的損益表第二節(jié)財務分分析基本報表三、利潤表（或稱稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)來來源與填列（2）關于稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅稅其中，所得稅=應納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應納納稅所得額（或應應納稅收入）就是是前面計算出來的的利潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的所得稅稅率一般般為25%。第二節(jié)財務分分析基本報表（3）關于利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所所得稅后的利潤為為稅后利潤，稅后后利潤等于可供分分配利潤，一般按按照下列順序分配配：①彌補企業(yè)以前年年度虧損。②提取盈余公積金金。③向投資者分配利利潤，即表中的應應付利潤?？紤]了這三項因素素后（大部分情況況下只有后兩項因因素），余額即為為表中的未分配利利潤，未分配利潤潤主要是用于歸還還借款。當借款還還清后，一般應將將這部分利潤補分分給投資者。第二節(jié)財務分分析基本報表四、資產(chǎn)負債表1、資產(chǎn)負債表的含含義資產(chǎn)負債表是反映映房地產(chǎn)投資項目目在計算期內(nèi)各年年末資產(chǎn)、負債與與所有者權益變化化及對應關系的報報表。該表主要用用于考察項目資產(chǎn)產(chǎn)、負債、所有者者權益的結構，進進行項目清償能力力分析。各期資產(chǎn)產(chǎn)應等于負債和所所有者權益之和。。2、資產(chǎn)負債表的內(nèi)內(nèi)容從表中可以看出，，資產(chǎn)負債表由三三大部分組成：資資產(chǎn)、負債和所有有者權益。序號項目合計123…N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負債及所有者權益2.1流動負債總額2.1.1應付賬款2.1.2短期借款2.2長期負債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計未分配利潤資產(chǎn)負債表第二節(jié)財務分分析基本報表四、資產(chǎn)負債表2、資產(chǎn)負債表的內(nèi)內(nèi)容從表中可以看出，，資產(chǎn)負債表由三三大部分組成：資資產(chǎn)、負債和所有有者權益。關于開發(fā)企業(yè)資本本金的有關規(guī)定：：建設部于2000年3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)分為4個等級。各個等級級的注冊資本金為為：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元。第二節(jié)財務分分析基本報表四、資產(chǎn)負債表清償能力分析是項項目投資風險、項項目經(jīng)營安全性分分析以及項目籌資資方案分析的重要要內(nèi)容。運用資產(chǎn)負債表可可以計算兩類指標標：①長期償債能力指指標，如資產(chǎn)負債債率。②短期償債能力指指標，如流動比率率、速動比率等第二節(jié)財務分分析基本報表五、各報表間的相相互關系“利潤表”與“現(xiàn)現(xiàn)金流量表”都是是為進行項目盈利利能力分析提供基基礎數(shù)據(jù)的報表，，不同的是，通過過“利潤表”計算算的是盈利能力的的靜態(tài)指標；通過過“現(xiàn)金流量表””計算的是盈利能能力的動態(tài)指標。?！敖杩钸€本付息表表”、“資金來源源與運用表”和““資產(chǎn)負債表”都都是為進行項目清清償能力分析提供供基礎數(shù)據(jù)的報表表。根據(jù)“借款還還本付息表”或““資金來源與運用用表”可以計算借借款償還期指標，，根據(jù)“資產(chǎn)負債債表”可以計算資資產(chǎn)負債率、流動動比率和速動比率率等指標。另外，通過“資金金來源與運用表””可以進行項目的的資金平衡能力的的分析。第二節(jié)財務分分析基本報表五、各報表間的相相互關系各類報表的填寫順順序：借款還本付付息表（在此之前前需計算“財務費費用或建設期利息息”）土土地增值稅計算表表（在此之前需填填好“銷售收入及及經(jīng)營資金與附加加”計算表、“總總投資或總成本費費用”計算表）投投資計計劃與資金籌措表表利潤潤表現(xiàn)現(xiàn)金流量表資資金來源與與運用表資資產(chǎn)負債表。。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標一、基本指標1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)表示物業(yè)業(yè)的市場價值（價價格）與總收入或或凈收入之間的比比率關系。該指標可用于將那那些明顯不能接受的的項目加以剔除。。收益乘數(shù)按計算基基數(shù)的不同，分為為總收益乘數(shù)和凈凈收益乘數(shù)?？偸帐找娉藬?shù)=市場價格÷總收入；凈收益乘數(shù)=市場價格÷凈經(jīng)營收益?？偸帐找娉藬?shù)更常用一一些。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標一、基本指標1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應用：：收益乘數(shù)的數(shù)值越越小，表示物業(yè)的的投資價值越高，，可獲得投資報酬酬率也越高。將目標物業(yè)的收益益乘數(shù)與市場上流流行的收益乘數(shù)進進行比較，若低于于參照收益乘數(shù)，，則物業(yè)的報出價價格較有優(yōu)勢。一一般商鋪的收益乘乘數(shù)在10左右，而住宅的收收益乘數(shù)稍高。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標一、基本指標2、財務比率財務比率一般用于于所投資物業(yè)相互互間的比較。較為為常用的財務比率率有營業(yè)比率、損損益平衡比率和償償債保障比率。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標一、基本指標2、財務比率（1）營業(yè)比率：它是是項目的經(jīng)營支出出占實際總收入的的百分比。營業(yè)比率=經(jīng)營支出÷實際總收入×100%一般說來，營業(yè)比比率越高代表營運運的效率越差，反反之則效率越高。。主要是考察與物業(yè)業(yè)本身生財能力有有關的指標。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標2、財務比率（2）損益平衡比率是項目的經(jīng)營支出出與還本付息額之之和占潛在總收入入的百分比（也可可以看成是物業(yè)的的盈虧平衡比率））。這個比率越小小，則潛在總收入入越大，則項目現(xiàn)現(xiàn)金流量出現(xiàn)負數(shù)數(shù)之前的項目總收收入水平可以越低低。所以，損益平平衡比率越低越好好。損益平衡比率=（經(jīng)營支出＋還本付息額）÷潛在總收入×100%第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標2、財務比率（3）償債保障比率（（見教材P220例6-1）也稱償債能力比率率、還本付息比率率。表示項目凈經(jīng)經(jīng)營收益與年債息息總額（年還本付付息額）之間的關關系。這是項目凈凈經(jīng)營收入在降到到不足以清償所欠欠的債務本息之前前的下降程度。償債保障比率=凈經(jīng)營收益÷年債息額（年還本付息額）該倍數(shù)越大，則周周轉(zhuǎn)不靈的可能性性越小，因而所面面臨的財務風險越越小，它表明了貸貸款的安全程度，，所以該指標越大大越好。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標3、盈利能力指標所有盈利能力分析析方法的一個共同同特點是將投資與與收益有機地聯(lián)系系起來。（1）全面資本化率表示預期凈經(jīng)營收收益占市場價格的的百分比。全面資本化率=凈經(jīng)營收益÷市場價格×100%全面資本化率是凈凈收益乘數(shù)的倒數(shù)數(shù)。因為沒有反映融資資狀況對投資項目目的影響，全面資資本化率這個指標標的適用性受到一一定的限制。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標2、財務比率（2）股本化率（也稱權益資本化化率、權益報酬率率、資本金利潤率率）表示稅前現(xiàn)金流量量占初始股本投資資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%其中稅前現(xiàn)金流量量=凈經(jīng)營收益－年還還本付息額股本化率反映股本本（自有資金）投投資所獲稅前現(xiàn)金金流量大小?？紤]慮了不同融資條件件對物業(yè)的影響，，但是它未能考慮慮所得稅對投資項項目的影響。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標3、盈利能力指標（3）現(xiàn)金回報率（也叫叫資本金凈利潤率率）：是指稅后現(xiàn)現(xiàn)金流量與股本投投資之比?，F(xiàn)金回報率=稅后現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%實質(zhì)上是稅后的資資本金報酬率。作為考慮了所得稅稅后的指標，它仍仍有缺點。它沒有有考慮物業(yè)價值的的變動和稅后現(xiàn)金金流量隨時間的變變化對投資績效的的影響。4、回收期指標（見教材P223例6-2）回收期是計算各投投資項目的預期現(xiàn)現(xiàn)金收益等于初始始投資時的年數(shù)。。收回初始投資所所需時間越短的項項目越好?；厥掌谂c收益率之之間也存在著倒數(shù)數(shù)關系?；厥掌谟杏卸喾N計算方法：：回收期=市場價格÷凈經(jīng)營收益（全面面資本化率的倒數(shù)數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅前現(xiàn)金流量（股股本化率的倒數(shù)））回收期=初始股本投資÷稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)現(xiàn)金回報率的倒數(shù)數(shù)）若每年預期現(xiàn)金流流量相同，回收期期=初始股本投資÷預期年現(xiàn)金流量。。若每年預期現(xiàn)金流流量不同，則回收收期是將每年預期期現(xiàn)金流量求和直直到等于初始投資資額為止的時間。。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標見教材P223-225例6-3。計算總收益乘數(shù)、、凈收益乘數(shù)、營營業(yè)比率、損益平平衡比率、償債保保障比率、全面資資本化率、股本化化率、現(xiàn)金回報率率、投資回收期等等指標。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標二、投資分析的合合理化趨勢1、傳統(tǒng)財務分析方方法的不足（1）忽略了整個持有有期內(nèi)所有的預期期的現(xiàn)金流量，而而僅僅集中在經(jīng)營營期的第1年，最多也是前面面幾年的經(jīng)營情況況。（2）未考慮投資期末末處理（即銷售））物業(yè)所帶來的現(xiàn)現(xiàn)金流量。對于有有些物業(yè)投資來說說，期末轉(zhuǎn)讓或銷銷售物業(yè)的收益或或許在整個物業(yè)投投資收益中占有更更大的比重。（3）忽略了凈現(xiàn)金流流量的時間問題。。第三節(jié)傳統(tǒng)的的財務分析指標二、投資分析的合合理化趨勢2、發(fā)展趨勢投資分析的合理化化的趨勢就是，項項目的投資收益要要作數(shù)量（指期望望凈現(xiàn)金流量的大大小，其他投資機機會的收益水平））、質(zhì)量（指期望望現(xiàn)金流量的確定定性（如置信程度度）、投資者的風風險態(tài)度）和時間間（獲取期望現(xiàn)金金流量的時點）三三方面的修正。一般情況下，投資資者會綜合考慮各各種經(jīng)驗分析值以以及項目的凈現(xiàn)值值和內(nèi)部收益率等等指標之后，再做做決策。第四節(jié)現(xiàn)代的的財務分析指標國外關于房地產(chǎn)投投資分析的趨勢和和經(jīng)驗：1、強調(diào)運用權益投投資收益率2、強調(diào)現(xiàn)金流量（（多采用稅后現(xiàn)金金流量以及減免所所得稅的數(shù)額來分分析）3、投資者多采用折折現(xiàn)分析方法一、現(xiàn)代財務分析析指標的分類1、根據(jù)是否考慮資金金的時間價值，分分為靜態(tài)分析指標標和動態(tài)分析指標標兩大類。2、根據(jù)分析目標，，分為盈利能力指指標、清償能力指指標、資金平衡能能力指標。3、根據(jù)指標性質(zhì)劃劃分，分為時間性性指標、價值性指指標和比率性指標標三大類。財務分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務凈現(xiàn)值比率性指標財務內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率二、各財務分析指指標與報表的關系系分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標第四節(jié)現(xiàn)代的的財務分析指標三、各財務分析指指標的計算1、靜態(tài)指標的計算算靜態(tài)指標是指不考考慮資金時間價值值因素計算的指標標。（1）投資利潤率投資利潤率，是指指房地產(chǎn)投資項目目的年利潤總額（（或預計回收期內(nèi)內(nèi)的年平均利潤總總額）與項目總投投資額的比率，主主要用來評價開發(fā)發(fā)投資項目獲利水水平。其計算公式為：投資利潤率=年利潤總額÷總投資額×100%其中，總投資額=開發(fā)建設投資＋經(jīng)營資金；年利潤總額為房地產(chǎn)開發(fā)商品的的凈銷售收入與成成本之差除以年數(shù)數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)代的的財務分析指標（1）投資利潤率實際工作中可以將將投資利潤率分為為稅前投資利潤率率和稅后投資利潤潤率兩種。計算出來的投資利利潤率要與規(guī)定的的行業(yè)標準投資利利潤率或行業(yè)的平平均投資利潤率進進行比較，如果預預期的投資利潤率率（或收益率）高高于或等于基準投投資利潤率（或收收益率），說明該該項目投資經(jīng)濟效效益高于或相當于于本行業(yè)的平均水水平，可考慮接受受；反之，一般不不予接受。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財務務分析指指標（2）投資利利稅率投資利稅稅率是項項目利稅稅額與總總投資額額的比值值。其計算公公式為：：投資利利稅率=利稅額÷總投資額額×100%式中，利利稅額為為利潤總總額與銷銷售稅金金及附加加之和。。計算出的的投資利利稅率同同樣也要要與規(guī)定定的行業(yè)業(yè)標準投投資利稅稅率或行行業(yè)平均均投資利利稅率進進行比較較，若前前者大于于后者，，則認為為項目是是可以考考慮接受受的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財務務分析指指標（3）資本金利利潤率資本金利利潤率是是項目的的利潤總總額（或或年平均均利潤總總額）與與項目資資本金（（即自有有資金或或權益投投資）之之比。其計算公公式為：：資本金金利潤率率=利潤總額額÷資本金×100%。計算出的的資本金金利潤率率要與行行業(yè)的平平均資本本金利潤潤率或投投資者的的目標資資本金利利潤率進進行比較較，若前前者大于于或等于于后者，，則認為為項目是是可以考考慮接受受的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財務務分析指指標（4）資本金金凈利潤潤率資本金凈凈利潤率率是項目目所得稅稅后利潤潤與項目目資本金金之比。。其計算算公式為為：資本本金凈利利潤率=稅后利潤潤÷資本金×100%。資本金凈凈利潤率率是投資資者最關關心的一一個指標標，因為為它反映映投資者者自己出出資所帶帶來的凈凈利潤。。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財務務分析指指標（5）靜態(tài)投投資回收收期靜態(tài)投資資回收期期是指以以房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目的凈凈收益來來抵償全全部投資資所需的的時間。。靜態(tài)投資資回收期期的計算算具體有有兩種方方法：①當項目投投入經(jīng)營營后，每每年的收收益額大大致持平平、比較較均勻時時，投資回收收期=項目總投投資÷項目年平平均收益益額例如，某某投資者者投資100萬元購買買一小型型公寓項項目進行行出租，，估計投投入運營營后各年年的凈租租金收入入穩(wěn)定在在10萬元。求求該項目目的靜態(tài)態(tài)投資回回收期。。則根據(jù)據(jù)公式得得：投資資回收期期=100/10=10（年）第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財務務分析指指標（5）靜態(tài)投投資回收收期投資回收收期=項目總總投資資÷項目年年平均均收益益額采用以以上公公式計計算需需要具具備3個條件件：（（1）全部部投資資額均均發(fā)生生在第第1年年初初；（（2）投資資當年年即有有凈收收益；；（3）每年年的凈凈收益益相等等。一一般情情況下下，以以上3點難以以同時時滿足足。第四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財財務分分析指指標（5）靜態(tài)態(tài)投資資回收收期（（見教材材P232例6-4）②當項項目投投入經(jīng)經(jīng)營后后，每每年收收益額額不太太均衡衡、相相差較較大時時，投資回回收期期=（累計計凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量開開始出出現(xiàn)正正值期期數(shù)－1）＋（上期期累計計現(xiàn)金金流量量的絕絕對值值÷本期凈凈現(xiàn)金金流量量）其中凈凈現(xiàn)金金流量量和累累計凈凈現(xiàn)金金流量量可直直接利利用財財務現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表（全全部投投資））中的的計算算求得得。當當累計計凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量等等于零零或出出現(xiàn)正正值的的年份份，即即為項項目靜靜態(tài)投投資回回收期期的最最終年年份。。該指標標比較較適用用于對對出租租和自自營的的房地地產(chǎn)項項目投投資回回收的的粗略略評價價。第四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財財務分分析指指標（6）借款款償還還期借款償償還期期分為為國內(nèi)內(nèi)借款款償還還期和和國外外借款款償還還期。。①國內(nèi)內(nèi)借款款償還還期國內(nèi)借借款償償還期期是指指在國國家規(guī)規(guī)定及及房地地產(chǎn)項項目具具體財財務條條件下下，在在房地地產(chǎn)項項目計計算期期內(nèi)，，使用用可用用作還還款的的利潤潤（如如預售售收入入還款款）、、攤銷銷及其其他還還款資資金，，償還還房地地產(chǎn)項項目借借款本本息所所需要要的時時間。。借款償償還期期可由由“借借款還還本付付息估估算表表”、、“總總成本本費用用表””、““損益益表””、““資金金來源源與運運用表表”計計算。。第四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財財務分分析指指標（6）借款款償還還期其詳細細計算算公式式為：：借款款償還還期=借款償償還后后開始始出現(xiàn)現(xiàn)盈余余的期期數(shù)－開始借款的期期數(shù)＋（當期償還借借款額÷當期可用于還還款的資金額額）或=償還借款本金金的資金額大大于年初借款款本息累計的的期數(shù)－開始借款的期期數(shù)＋（當期償還借借款額÷當期可用于還還款的資金額額）實際操作中，，項目借款償償還期往往已已由借款合同同確定。計算算出借款償還還期后，還要要與貸款機構構的要求期限限進行對比，，等于或小于于貸款機構提提出的要求期期限，即可認認為項目是有有清償能力的的。否則，項項目是不可行行的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標（7）財務比率這里財務比率率與本章第3節(jié)中介紹的的的財務比率不不同，具體是是指資產(chǎn)負債債率、流動比比率和速動比比率。①資產(chǎn)負債率率計算公式：資資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)負債率反反映了項目對對債權人資金金償還的保障障程度。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標①資產(chǎn)負債率率資產(chǎn)負債率沒沒有統(tǒng)一的合合理范圍，主主要取決于項項目或企業(yè)的的盈利水平、、銀行貸款利利率、各行業(yè)業(yè)特點等。一一般企業(yè)在40%—60%，而一些資金金密集型行業(yè)業(yè)的企業(yè)如房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資產(chǎn)負負債率一般在在70%—80%。在分析時要結結合資金利潤潤率等指標，，如自有資金金利潤率上升升，且大于銀銀行貸款利率率時，說明負負債經(jīng)營、一一定程度地提提高資產(chǎn)負債債率是有利的的。反之，則則不利。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標②流動比率計算公式：流流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債×100%該指標主要反反映流動資產(chǎn)產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金金以償還流動動負債的能力力，流動比率率越高，說明明項目償還債債務能力越強強。傳統(tǒng)觀念認為為流動比率為為2左右比較合理理，但是現(xiàn)在在有些行業(yè)（（如汽車、化化工、家電以以及房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)等））的流動比率率都下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標③速動比率計算公式：速速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負債×100%，其中速動資資產(chǎn)=流動資產(chǎn)－存存貨由于一般存貨貨的變現(xiàn)能力力較差，因此此扣除了存貨貨后計算的速速動比率更能能準確反映項項目的短期償償債能力。一般認為速動動比率為1左右較安全，，但是現(xiàn)在有有些行業(yè)（如如汽車、化工工、家電、制制藥、家電等等）流動比率率一般只有90%左右，而房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)這一比率可可能在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標（8）還本付息比比率還本付息比率率是物業(yè)投資資所獲得的年年凈經(jīng)營收益益與年還本付付息額（或年年債息總額））之比。某物業(yè)投資的的還本付息比比率越高，表表明該投資的的還貸能力越越強。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標2、動態(tài)指標的的計算動態(tài)指標是指指考慮了資金金時間價值的的影響而計算算的盈利指標標。常用的動動態(tài)分析指標標主要有凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部收收益率和動態(tài)態(tài)投資回收期期。（1）財務凈現(xiàn)值值①凈現(xiàn)值的含含義現(xiàn)值是指未來來預期收益的的現(xiàn)在價值。。凈現(xiàn)值是指按按照投資者最最低可接受的的收益率或設設定的基準收收益率ic（合適的貼現(xiàn)現(xiàn)率），將房房地產(chǎn)投資項項目在計算期期內(nèi)的各年凈凈現(xiàn)金流量，，折現(xiàn)到投資資期初的現(xiàn)值值之和。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標一般首先確定定每年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量，等等于當年現(xiàn)金金流入減去現(xiàn)現(xiàn)金流出。然然后按照基準準收益率對每每年的凈現(xiàn)金金流量進行折折現(xiàn)，再把現(xiàn)現(xiàn)值求和，即即得到項目財財務凈現(xiàn)值（（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金金流入量；COt：第年的現(xiàn)金金流出量；ic：行業(yè)或部門門基準收益率率或設定的目目標收益率；；t：項目計算期期。凈現(xiàn)值可以通通過財務現(xiàn)金金流量表計算算求得。②關于凈現(xiàn)值值含義的理解解A、關于凈現(xiàn)金金流量的使用用在各項目之間間進行比較的的時候需要統(tǒng)統(tǒng)一可比基礎礎。B、關于基準貼貼現(xiàn)率ic基準貼現(xiàn)率就就是項目凈現(xiàn)現(xiàn)金流量貼現(xiàn)現(xiàn)時所采用的的利率。它反反映了資金的的時間價值。。在我國，它一一般由行業(yè)或或部門制定基基準收益率作作為基準貼現(xiàn)現(xiàn)率；如果沒沒有規(guī)定的基基準貼現(xiàn)率，，可以根據(jù)銀銀行中長期貸貸款的實際利利率確定；也也可以根據(jù)投投資者要求的的目標收益率率或最低回報報率來確定。。項目分析評價價人員在確定定財務基準收收益率時，一一般綜合考慮慮以下因素：：當前整個國國家的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況；銀銀行貸款利率率；其他行業(yè)業(yè)的投資收益益率水平；投投資者對項目目收益增長能能力的預期；；項目風險的的大?。豁椖磕康膲勖陂L長短等。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標2、動態(tài)指標的的計算（1）財務凈現(xiàn)值值（例題）③關于計算期期對開發(fā)項目而而言，是指建建設開始到全全部售出的時時間，有時也也叫開發(fā)期；；對開發(fā)后出出租項目或置置業(yè)后出租的的項目而言，，是指從建設設或購買開始始，不斷地獲獲取收益直到到項目轉(zhuǎn)售或或項目的經(jīng)濟濟壽命結束的的時間，有時時也叫持有期期或經(jīng)營期。。從計算凈現(xiàn)值值的角度出發(fā)發(fā)，這段時間間應該是指項項目在經(jīng)濟上上的可用時間間而非耐用年年限。2、動態(tài)指標的的計算（1）財務凈現(xiàn)值值（例題）凈現(xiàn)值指標的的作用凈現(xiàn)值指標是是用來判別投投資項目可行行與否。凈現(xiàn)現(xiàn)值評價標準準的臨界值是是零。當NPV＞0時，表明投資資項目的預期期收益率不僅僅可以達到基基準收益率或或貼現(xiàn)率所預預定的投資收收益水平，而而且尚有盈余余（即大于貼貼現(xiàn)率）；當NPV＝0時，表明投資資項目收益率率恰好等于基基準收益率或或貼現(xiàn)率所預預定的投資收收益水平；當NPV＜0時，表明投資資項目收益率率達不到基準準收益率或貼貼現(xiàn)率所預定定的投資收益益水平（即小小于貼現(xiàn)率））或最低可接接受的回報率率，甚至可能能出現(xiàn)虧損。。此時項目不不可行，應拒拒絕。因此，只有NPV≥0時，投資項目目在財務上才才是可取的，，值得進一步步考慮。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財務分分析指標2、動態(tài)指標的的