房地產(chǎn)投資經(jīng)驗分享

房地產(chǎn)投資經(jīng)驗分享Realestateinvestmentcourseware2房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)寫字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)3什么是房地產(chǎn)投資？在目前眾多個人投資項目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財計劃中。房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資有哪些類型？4從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。房地產(chǎn)投資機會與風險5房地產(chǎn)屬于實業(yè)的范疇，一般認為通貨膨脹對實業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”。房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資的風險6流通性風險購買力風險市場風險交易風險自然風險受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策影響資金流動性差，變現(xiàn)性也較差信息不對稱所造成的風險資金壓力大導致個人經(jīng)濟不濟房地產(chǎn)投資的好處？71、安全：抗通脹、保值增值2、個人、家庭信譽增強3、融資杠桿房地產(chǎn)投資的八大順序81、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5、寫字樓6、別墅7、度假村8、旅游勝地房地產(chǎn)投資的八大標準91、地段、地段、還是地段2、實力的開發(fā)商3、商業(yè)租戶的品質(zhì)4、物業(yè)管理要好5、首付和期限6、買新房不買舊房7、投資就近原則8、套現(xiàn)率快、出租率高做好投資配置101、保險2、民間金融3、債券、基金4、股票5、房地產(chǎn)房地產(chǎn)投投資注意意事項11房地產(chǎn)投投資需要要大量的資資金墊付，如如果沒有有雄厚的的資金實實力，或或者若沒沒有一定定的籌資資能力，，就不能能投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)。其次在投投資前要要在對租賃市場場調(diào)查的基礎(chǔ)上上，對租租賃市場場有一定定的把握握，避免免投資的的盲目性性。市場場價格主主要受供供求關(guān)系系影響，，所以，，投資房房地產(chǎn)最最根本的的還是要要看市場場的供求求狀況如如何，尤尤其是租租賃市場場的需求求變動和和價格走走勢，來來決定投投資時機機是否成成熟。1、個人資金金實力及及租賃市市場分析析房地產(chǎn)投投資注意意事項122、房地產(chǎn)產(chǎn)投資品品種的選選擇目前供個個人投資資者選擇擇的投資種類類主要有住住宅、商商鋪、、、公寓、、寫字樓樓等；一般來說說，當一一個地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟濟出現(xiàn)繁繁榮和快快速增長長時，投投資商業(yè)業(yè)用房及及公寓都都會有較較好的回回報；與投資商商業(yè)用房房相比，，投資住住宅會比比較安全全；只要要區(qū)位不不是特別別偏遠，，升值也也會比較較穩(wěn)定。。房地產(chǎn)投投資注意意事項133、購置投資資型房產(chǎn)產(chǎn)時應(yīng)考考慮全面面綜合考慮慮該項目目開發(fā)商商的實力力、地點點、周邊邊環(huán)境、、房型以以及物業(yè)業(yè)管理等等方面的的問題。。房地產(chǎn)投投資注意意事項144、購置房產(chǎn)產(chǎn)后如何何進行投投資操作作即投資者者用現(xiàn)款款或分期期付款的的方式直直接向房房地產(chǎn)開開發(fā)商購購買住房房，并適適當裝修修、裝飾飾后出售售或出租租，以獲獲取投資資回報，，是一種種傳統(tǒng)的的投資方方式，也也是迄今今為止住住房投資資者最常常用的一一種方式式。如何何將房產(chǎn)產(chǎn)出租出出去，尋尋求合適適的租戶戶，按時時收取房房租，就就成為投投資者關(guān)關(guān)心的問問題。隨著房地地產(chǎn)中介介市場的的不斷壯壯大和成成熟，客客觀上也也為房地地產(chǎn)個人人投資帶帶來新的的機遇。。房地產(chǎn)投投資注意意事項155、個人投資資房產(chǎn)承承擔的風風險問題題如果投資資者完全全用自有有資金買買房，若若房屋不不能及時時變現(xiàn)，，投入的的資金就就會被套套牢；如如果是通通過貸款款支付房房款，就就背上了了長期支支付利息息的包袱袱。因此在選選擇房產(chǎn)產(chǎn)作為投投資工具具的同時時，要具具備對風風險的承承受力和和規(guī)避風風險的能能力。尤尤其是對對于部分分以借貸貸形式投投入房產(chǎn)產(chǎn)的投資資者，更更應(yīng)本著著“穩(wěn)健健”的原原則，有有關(guān)金融融專家表表示，用于房屋屋住房還還貸的比比例，不不宜超過過家庭收收入的40％。。寫字樓的的五個購購買原則則161、要分開開產(chǎn)證、、貸款時時可靈活活操作2、樓齡不不要太長長，最好好在5年內(nèi)，不不然評估估價上不去3、要有頻頻繁的交交易流通通記錄，，否則評評估時沒沒有價格對比比參照4、5A級寫字樓樓只在一一線城市市購買：：租戶品品質(zhì)（集中金金融、外外貿(mào)、商商業(yè)發(fā)達達、有高高檔客戶戶）5、不購買買面積單單位劃分分過小的的樓盤如何進行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？171、品牌、、實力開開發(fā)商大牌、老老牌、名名牌為什么要要選擇名名牌開發(fā)發(fā)商？原因是什什么？案例：萬萬達廣場場吾吾悅廣場場萬萬象城大大悅悅城首先考慮慮的是融融資，名名牌開發(fā)發(fā)商背后后有很強強的融資資能力，，流通價值值是關(guān)鍵鍵！如何進行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？182、管理公公司如何進行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？193、符合選選點標準準選點：位位置、位位置，好好位置如何進行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？204、市場場定位位1、消費費人群群的取取向清清晰，，功能能定位位明確確（業(yè)業(yè)態(tài)））2、針對對買主主，消消費者者3、根據(jù)據(jù)政府府的片片區(qū)規(guī)規(guī)劃4、開發(fā)發(fā)商在在根據(jù)據(jù)政府府的規(guī)規(guī)劃在在進一一步規(guī)規(guī)劃我我這棟棟樓讓讓什么么樣的的人群群來消消費，，這棟棟樓的的主體體是用用來干干什么么（功功能定定位））案例：：萬達達廣場場吾吾悅悅廣場場世世貿(mào)貿(mào)財富富中心心如何進進行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？215、商家家品質(zhì)質(zhì)和市市場對對應(yīng)性性商家品品質(zhì)：：意味味著充充足的的現(xiàn)金金流（（如：：租金金收入入等等等）意意味著著物業(yè)業(yè)評估估好未來的的商家家是否否對應(yīng)應(yīng)市場場定位位如何進進行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？226、產(chǎn)證證、產(chǎn)產(chǎn)證性性質(zhì)和和產(chǎn)權(quán)權(quán)分割割核心：：流通通產(chǎn)證越越多，，流通通率越越高，，風險險越小小產(chǎn)證越越多越越好，，好處處；購買環(huán)環(huán)節(jié)滾滾動操操作；；抓機會會，部部分操操作，，靈活活機動動；融資時時，在在不同同的銀銀行爭爭取政政策。。如何進進行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？237、經(jīng)營營范圍圍、經(jīng)經(jīng)營限限制、、獨立立性（（獨立立經(jīng)營營）范圍：：定位位限制制：比比如限限制影影響業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的的，如限制制餐飲飲、排排煙系系統(tǒng)等等。獨立：：享受受商圈圈的利利好，，但不不受整整體商商圈負負面的的影響響，可可獨成成一體體，由由自己己決定定。如何進進行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？248、評估估價值值高銀行心心目中中的價價值（銀行行資源源庫最最全面面、包包括開開發(fā)商商、業(yè)業(yè)態(tài)、、消費費群等等，好好決定定增值值預期期）評估價價是買買項目目時金金融方方案的的關(guān)鍵按按鈕如何進進行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？259、運營營團隊隊如何進進行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？2610、有好好的現(xiàn)現(xiàn)金流流和增增值預預期投資中中規(guī)避避風險險、獲獲得收收益的的建議議271、審時時度勢勢、把把握機機會樓市的的發(fā)展展存在在周期期性，，加強強對市市場的的調(diào)查查研究究，正正確判判斷樓樓市的的周期期，就就能正正確找找到樓樓市投投資的的準確商商機。在合合適的的時機機，以以相對對較低低的價價格介介入有有升值值潛力力的房房產(chǎn)。。投資中中規(guī)避避風險險、獲獲得收收益的的建議議282、考察察地段段、充充分了了解在落實實投資資前，，對目目標房房產(chǎn)所所在地地段進進行考考察非非常重重要，，考察察內(nèi)容容包括括三個個方面面：第一、、了解解目標標房產(chǎn)產(chǎn)所在在地段段未來來的規(guī)規(guī)劃；；第二、、了解解目標標房產(chǎn)產(chǎn)的升升值潛潛力；；第三、、了解解租客客的類類型和和需求求，掌掌握租租金波波動情情況，，核算算年回回報率率。投資中中規(guī)避避風險險、獲獲得收收益的的建議議293、收益益保障障、避避免空空置如寫字字樓投投資者者均以以租金金回報報作為為獲利利手段段，但但其較較容易易受市市場大大環(huán)境境影響響，如如金融融危機機、住住宅泡泡沫爆爆破、、股市市大幅幅波動動等。。這些些現(xiàn)象象容易易導致致寫字字樓大大幅空空置、、租金金下滑滑、二二手賣賣盤激激增，，甚至至會引引發(fā)只只租不不售局局面的的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。因因而具具有長長期持持有物物業(yè)的的強烈烈心態(tài)態(tài)，保保障收收益、、避免免空置置最為為關(guān)鍵鍵。投資中中規(guī)避避風險險、獲獲得收收益的的建議議304、謹慎慎選房房、咨咨詢專專家投資樓樓市除除時機機和地地段外外，品品種的的選擇擇同樣樣重要要。除除商品品房外外還可可以嘗嘗試其其它房房產(chǎn)品品種，，例如如房改改房、、拍賣賣房，，不同同的品品種有有不同同的升升值空空間。。也可向向房地地產(chǎn)投投資方方面的的專家家咨詢詢，獲獲取專專業(yè)意意見，，可以以有效效地維維護投投資者者投資