房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)含義二、土地所有權(quán)與使用權(quán)三、房屋建筑結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房子的種類目錄第一節(jié)房地產(chǎn)含義一、房地產(chǎn)1、什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是否等于地產(chǎn)？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指各種建造起來和正在按投資目標(biāo)建造起來的房屋；地產(chǎn)是指土地和一定土地范圍內(nèi)的地下各種設(shè)施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)對(duì)地產(chǎn)有依附關(guān)系，只有在取得了土地使用權(quán)后才能在土地上建造房屋和擁有房產(chǎn)，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)發(fā)生變更后，房產(chǎn)也隨之發(fā)生變更。換言之，房地產(chǎn)是指土地、建筑物、以及附著于土地建筑物上不可分離的那部分建筑物的總和。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，又稱不動(dòng)產(chǎn)。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)業(yè)是否等同于建筑業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。包括：——土地開發(fā)；

——房屋建設(shè)、維修、管理；

——土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓；

——房屋所有權(quán)的買賣和租賃；

——房地產(chǎn)抵押貸款；

——房地產(chǎn)市場(chǎng)。它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬第二產(chǎn)業(yè)。3、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的;4、泛地產(chǎn)的概念所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對(duì)的概念。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)。即蓋房子，并為房子配套一些附屬設(shè)施(如道路、停車場(chǎng)、綠地、小品、幼兒園、學(xué)校、泳池、大門、會(huì)所等)?？傊浜诵氖欠孔?。所謂泛地產(chǎn)，即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，在泛地產(chǎn)中，則不局限于以房子為核心，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施。泛地產(chǎn)是在某一特定概念下營(yíng)造一種人性化的主題功能社區(qū)，如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、水世界休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，等等。這種泛地產(chǎn)開發(fā)，是與房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌的競(jìng)爭(zhēng)密切相關(guān)的。當(dāng)開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產(chǎn)開發(fā)。二、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：a)低層住宅為1-3層b)多層住宅為4-6層c)小高層住宅為7-11層d)中高層住宅為12-16層

e)16層以上為高層住宅三、房地產(chǎn)產(chǎn)土地的使用用年限是如如何確定的的？凡與省市規(guī)規(guī)劃國(guó)土局局簽訂《土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同書》的用地，其其土地使用用年限按國(guó)國(guó)家規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。即：居住用地地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文文化、衛(wèi)生生、體育用用地50年；商業(yè)、旅游、娛娛樂用地40年；綜合用地或者其其他用地50年。第二節(jié)土土地地所有權(quán)與與使用權(quán)一、土地使用權(quán)權(quán)概念以以及使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)：土地的所有有者根據(jù)土土地的分類類對(duì)土地加加以利用的的權(quán)利。包包括占有使使用權(quán)和承承包權(quán)。目目前，我國(guó)國(guó)從事住宅宅開發(fā)的單單位，可以以通過兩種種途徑從國(guó)國(guó)家取得土土地的使用用許可權(quán)，，即有償取得、、無償取得得。有償取得：：土地出讓、、土地轉(zhuǎn)讓讓、土地出出租、土地地入股（均均指土地的的使用權(quán)））無償取得：：國(guó)家行政劃劃撥，經(jīng)濟(jì)適用房房和商品房房最本質(zhì)的的區(qū)別：土土地是出讓讓還是劃撥土地使用權(quán)權(quán)的出讓：：國(guó)家以土地地所有者的的身份按指指定地塊的的使用年限限、用途、、和城市規(guī)規(guī)劃條件，，將城市土土地使用權(quán)權(quán)出讓給使使用者，并并向土地使使用者收取取土地出讓讓金的行為為。非國(guó)有土地出出讓：先轉(zhuǎn)化為國(guó)國(guó)有土地。。法條：以出讓的方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的的企業(yè)，必須按照出出讓合同約約定的用途途、動(dòng)工開開發(fā)期限開開發(fā)土地，，超過合同期期滿一年，，未動(dòng)工開開發(fā)的，征征收其土地地出讓金20％以下的閑閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)動(dòng)工開發(fā)的的，可無償償收回土地地使用權(quán)，，但因人力不不可抗力、、政府行為為或因辦理理前期工作作而延遲開開發(fā)的除外外。對(duì)雖按照合同同約定日期期動(dòng)工建設(shè)設(shè)，但開發(fā)發(fā)建設(shè)面積積不足1／3或已投資額額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中中止開發(fā)建建設(shè)連續(xù)滿滿1年的，按閑閑置土地處處置。二、土地使用權(quán)的的出讓形式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣《土地法》規(guī)定：商業(yè)、旅旅游、娛樂和豪豪華住宅用地，，有條件的必須須采取招標(biāo)、拍拍賣的方式；沒沒有條件的可以采用雙方協(xié)議的的方式。但是采采用雙方協(xié)議出出讓土地使用權(quán)權(quán)的，出讓金不不得低于國(guó)家最最低土地出讓價(jià)價(jià)格。招標(biāo)和拍賣具有有公開性、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)價(jià)出讓國(guó)有土地地使用權(quán)的現(xiàn)象象；協(xié)議出讓由于沒沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制，土地由誰(shuí)誰(shuí)使用，特別是是土地出讓金的的確定，具有主主觀因素。三、商品房及經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房：商品房：開發(fā)商通過有償償出讓得到土地地后，經(jīng)過綜合合開發(fā)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑筑物。面向市場(chǎng)公開銷銷售，以出售為目的。商品房房是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商自籌資金建建造的，因此它它可以在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上公開銷銷售，購(gòu)房者可可以取得房屋的的所有權(quán)及所占占土地的使用權(quán)權(quán)（即能辦理房房產(chǎn)證和土地使使用證），購(gòu)房房者還可以在以以后對(duì)房屋進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押或贈(zèng)予等等。經(jīng)濟(jì)適用房：是指根據(jù)國(guó)家安安居工程政策建建造的、向符合合購(gòu)房條件的個(gè)個(gè)人定向出售的住宅房。。它是國(guó)家為解解決中低收入家家庭住房問題而而修建的普通住房,具有社會(huì)保障性性質(zhì)，具有經(jīng)濟(jì)濟(jì)性和適用性的的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性：是指住宅價(jià)格相相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而而言，是適中的的，能夠適應(yīng)中中低收入家庭的隨能力；適用性：是指在住房設(shè)計(jì)計(jì)（米數(shù)及格局局方面有一定限限制）及其建筑筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果果，而不是降低低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這這類住宅因減免免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用用，其成本略低低于普通商品房房，故又稱經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用房。經(jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)：劃撥第三節(jié)房房屋建筑結(jié)構(gòu)常見房屋建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)是用鋼材料建建造的，包括懸懸索結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指建建筑物中豎向承承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚磚或者砌塊砌筑筑，橫向承重的梁、樓板、屋面面板等采用鋼筋筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混混結(jié)構(gòu)是以小部部分鋼筋混凝土土及大部分磚墻墻承重的結(jié)構(gòu)。。適合開間進(jìn)深較較小，房間面積積小多層或低層的建筑，對(duì)于承承重墻體不能改改動(dòng)，而框架結(jié)結(jié)構(gòu)則對(duì)墻體大大部可以改動(dòng)。。因?yàn)榉€(wěn)定性差、、浪費(fèi)資源等原原因，我國(guó)目前前新建的多層、、高層建筑已開開始逐步淘汰磚磚混結(jié)構(gòu)。3）框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由由梁和柱以鋼接構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)構(gòu)，即由梁和柱組組成框架共同抵抵抗適用過程中中出現(xiàn)的水平荷荷載和豎向荷載載。框架建筑的主要優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：空間分隔靈靈活，自重輕，，節(jié)省材料；具具有可以較靈活活地配合建筑平平面布置的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，利于安排需需要較大空間的的建筑結(jié)構(gòu)；承重墻體框架結(jié)結(jié)構(gòu)可以改動(dòng)。?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅宅的承重結(jié)構(gòu)是是梁、板、柱，，而磚混結(jié)構(gòu)的的住宅承重結(jié)構(gòu)構(gòu)是樓板和墻體體。理論上說框架結(jié)構(gòu)能夠夠達(dá)到的牢固性性要大于磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，所以磚混結(jié)構(gòu)在做建建筑設(shè)計(jì)時(shí)，樓樓高不能超過6層，而框架結(jié)構(gòu)構(gòu)可以做到幾十十層。4）剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土土墻板來代替框框架結(jié)構(gòu)中的梁梁柱，能承擔(dān)各各類荷載引起的內(nèi)力，并并能有效控制結(jié)結(jié)構(gòu)的水平力。指的是豎向的鋼筋筋混凝土墻板，，水平方向仍然然是鋼筋混凝土土的大樓板搭載載墻上，這樣構(gòu)構(gòu)成的一個(gè)體系系，叫剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土墻板板能承受豎向和水平平力，空間整體性好好，房間內(nèi)不外外露梁、柱楞角角，便于室內(nèi)布布置，方便使用用。剪力墻結(jié)構(gòu)形式式是高層住宅采用用最為廣泛的一一種結(jié)構(gòu)形式。短肢剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)應(yīng)用越來越廣廣泛，它采用寬度（肢肢厚比）較小的的剪力墻，住戶戶可以一定范圍圍內(nèi)改造室內(nèi)布布局，增加了靈靈活性；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，是由框架與剪力墻墻組合而成的結(jié)構(gòu)體系，適用于需需要有局部大空空間的建筑。第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許許可證；c.建設(shè)工施工許可證；d.國(guó)有土地使用證證；e.商品房預(yù)售許可可證；兩書：a《住宅質(zhì)量保證書書》b《住宅使用說明書書》房地產(chǎn)證：是房屋土地所有有權(quán)屬合二為一一的憑證，是房房地產(chǎn)權(quán)屬的法法律憑證；房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買買賣、租賃市場(chǎng)場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和和三級(jí)市場(chǎng)；一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用用協(xié)議、招標(biāo)、、拍賣的方式，以土地使使用合同的形式式，將土地使用用權(quán)以一定的年年限、規(guī)定的用途及一定的的價(jià)格出讓給房房地產(chǎn)發(fā)展商或或其它用土地者者的市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商商根據(jù)土地使用用合同的要求將將建好的房屋連連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)個(gè)人的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之之間的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押押、租賃的市場(chǎng)場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上上的第二次或多多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)動(dòng)的市場(chǎng)；◆三通一平：是指上下水通、電通、路通通及場(chǎng)地平整；◆七通一平：是指上下水通、電通、路通通、排水通、排排污通、通訊通通、煤氣通及場(chǎng)地平整；◆紅線圖：又叫（宗地圖）），是按一定比比例尺制作的用用以標(biāo)示一宗地地的用地位置、界線和面積的的地形平面圖。。它由政府土地地管理部門頒發(fā)發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅紅線范圍內(nèi)施工工建房；◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政政主管部門劃定定的用地范圍內(nèi)內(nèi)的土地面積；◆總建筑面積：：指在建設(shè)用地范范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上上及地面以各層建筑面積積之和；◆容積率：是指總建筑面積積與建設(shè)用地面面積之比值。（常規(guī)意義上將將：在10萬平方米的土地地上，有20萬平方米的建筑筑總面積，其容容積率為2.0）獨(dú)棟別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積積率小于1.0的，為非普通通住宅。綠化率：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有綠地地面積之和與與建設(shè)用地面面積之比率。。綠地面積的計(jì)算不包括屋屋頂、天臺(tái)和和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠綠化面積，其其綠化率為30%）建筑密度：指在一定范圍圍內(nèi)，建筑物物的基底面積積總和與總用用地面積的比比例。是指建建筑物的覆蓋蓋率，它可以反映出出一定用地范范圍內(nèi)的空地地率和建筑密密集程度。?！舴课蒌N售面積積：房屋按套出售時(shí)，房屋銷售售面積為該套的建筑面積積，即為該套的使用面積與該該套應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e積之和；◆套內(nèi)使用面面積：指室內(nèi)實(shí)際能能使用的面積積，不包括墻墻體、柱子等等結(jié)構(gòu)面積。?！籼變?nèi)建筑面積積：包括套內(nèi)的使用面積、、墻體面積及及陽(yáng)臺(tái)面積；◆公攤面積：：商品房分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e主要由兩兩部分組成：：電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、設(shè)備室、公公共門廳和過過道等功能上上為整樓建筑筑服務(wù)的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；各單元與樓宇宇公共建筑空空間之間的分分隔以及外墻墻（包括山墻墻）墻體水平平投影面積的的50％?！舻梅柯剩菏侵柑變?nèi)建筑筑面積與套建建筑面積之比比。套內(nèi)建筑面積積=套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻體面積積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積積。套建筑面積=套內(nèi)建筑面積積+分?jǐn)偟霉媒ńㄖ娣e?！魧痈吒撸核ǔ０ㄏ孪聦拥匕迕婊蚧驑前迕?，到到上層樓板面面之間的距離離?！魞舾吒撸簝舾呤侵笇痈吒邷p去樓板厚厚度的凈剩值值；◆玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個(gè)個(gè)緩沖過渡的的地段。居室是家庭的“領(lǐng)領(lǐng)地”，講究究一定的私密密性，大門一一開，有玄關(guān)關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能能一覽無余。。玄關(guān)一般與與廳相連，由由于功能不同同，需調(diào)度裝飾手段加以以分割。塔樓：以共用樓梯、電電梯為核心，布置多套住房的高高層住宅。通俗地說，塔樓以以電梯、樓梯梯為布局核心心，上到樓層層之后，向四四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)內(nèi)。板樓：板樓由許多單單元組成，每每個(gè)單元用自自己?jiǎn)为?dú)的樓樓梯、電梯。。但從其外觀上看不一定都呈呈“一”字形形，也可以是是拐角、圍合合等形狀。板式小高層最最為普遍。◆外飄窗：：指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁有更廣闊的的視野，更大限限度地感受自自然，親近自自然，通常它它的窗臺(tái)較低低甚至為落地地窗。期房：指開發(fā)商從取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證開開始至取得房房地產(chǎn)權(quán)證大大產(chǎn)證止，在這一期間的商商品房稱為期期房，消費(fèi)者者在這一階段段購(gòu)買商品房房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在在港澳地區(qū)稱稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房房屋銷售方式式。購(gòu)買期房房也就是購(gòu)房房者購(gòu)買尚處處于建造之中的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)售房產(chǎn)：商品房預(yù)售是是指房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)將正在建設(shè)設(shè)中的房屋預(yù)預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人人支付定金或或房?jī)r(jià)款的行行為。認(rèn)購(gòu)期房的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：1、可選擇余地地大。2、價(jià)格優(yōu)勢(shì)突突出，升值潛力大。認(rèn)購(gòu)期房的劣勢(shì)：：1、承擔(dān)開發(fā)商商的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2、與想象相差差較大。3、經(jīng)過長(zhǎng)期等待，不能直直接進(jìn)戶，按按期還貸。現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦辦妥房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（大產(chǎn)證證）的商品房房，在通常意義上指指的現(xiàn)房是指指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住住的房屋。房產(chǎn)現(xiàn)售：是指房地開發(fā)企業(yè)業(yè)將竣工驗(yàn)收合格格的商品房出售給給買受人。并由買受人支付房?jī)r(jià)款的的行為。認(rèn)購(gòu)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)：1、無風(fēng)，眼見為實(shí)。2、直接入戶，短期期即可使用。認(rèn)購(gòu)現(xiàn)房的劣勢(shì)：1、可