天津-犀地營銷策略的報告

匯報思路市場/競爭分析207年營銷執(zhí)行規(guī)劃4項目戰(zhàn)略目標(biāo)定義31項目整體營銷策略3307年營銷費用預(yù)算35附件6匯報思路市場/競爭分析207年營銷執(zhí)行規(guī)劃4項目戰(zhàn)略目標(biāo)定義

31項目整體營銷策略3307年營銷費用預(yù)算35附件6世聯(lián)對項目戰(zhàn)略目標(biāo)的定義是天津高端公寓市場的標(biāo)桿/旗幟是天津高端公寓中價值最大化的產(chǎn)品匯報思路市場/競爭分析207年營銷執(zhí)行規(guī)劃4項目戰(zhàn)略目標(biāo)定義

31項目整體營銷策略3307年營銷費用預(yù)算35附件6天津高端公寓的板塊分布（市場大勢）梅江板塊和平板塊老城廂板塊水上奧運板塊河西板塊板塊的高端公寓供應(yīng)：水上奧運板塊：以時代奧城為代表的大盤是主要的供應(yīng)梅江板塊：開發(fā)較早的高檔居住區(qū)，以海逸長洲和梅江灣為代表河西板塊：以100萬m2的天津灣為代表啟動，是一大開發(fā)熱點和平板塊：以犀地、同方瞰和平、賽頓為代表的散點式供應(yīng)。區(qū)域市場表現(xiàn)一般。老城廂板塊：是目前的開發(fā)熱點，但開發(fā)的項目屬于中檔產(chǎn)品，與本案的競爭不大，因此后面的分析中對該板塊的項目不做重點分析。目前和平板塊的可供開發(fā)的土地少，高端公寓開發(fā)的熱點在其他板塊天津高端公寓的板塊特征（市場大勢）河西板塊：處于河西區(qū)的核心地段，交通便利，配套較成熟，隨著政府海河綜合開發(fā)戰(zhàn)略啟動，天津灣等項目的啟動，尖山80萬平米的拆遷放量，形成新的熱點。水上奧運板塊：處于南開區(qū)的核心地段，交通條件便利，配套較成熟，區(qū)域的開發(fā)建設(shè)有奧運拉動，出現(xiàn)了像時代奧城等大規(guī)模復(fù)合型高檔社區(qū)。梅江板塊：處于河西區(qū)南部，交通條件較好，生態(tài)、自然環(huán)境優(yōu)越，城市配套不成熟，是目前規(guī)模最大、

政府重點建設(shè)的熱點高檔居住區(qū)域。和平板塊：處于天津城市核心，交通條件優(yōu)越，兼具濃厚的歷史文化氣氛（五大道），城市配套完善。但項目供應(yīng)不多，且分布比較零散，沒有形成“合力”。板塊的潛在價值沒有被市場充分認(rèn)知。高端公寓的主旋律是大盤持續(xù)供應(yīng)（市場大勢）梅江板塊和平板塊水上奧運板塊河西板塊同方瞰和平犀地天津灣海逸長洲梅江灣時代奧城華廈國際公寓賽頓中心板塊項目名稱規(guī)模梅江板塊梅江灣427萬m2海逸長洲60萬m2水上奧運板塊時代奧城55萬m2河西板塊天津灣100萬m2和平板塊同方瞰和平18萬m2賽頓中心7.2萬m2華廈國際公寓3.7萬m2犀地21萬m2典型個盤年消化量在6萬平米以內(nèi)（市場大勢）項目名稱規(guī)模均價（元/m2）06年消化量消化套數(shù)梅江灣427萬m2公寓75005.1萬m2317海逸長洲60萬m2公寓78005.5萬m2315時代奧城55萬m280004.6萬m2324天津灣100萬m2----（公寓尚未銷售）同方瞰和平18萬m274002.9萬m2（6月開盤銷售）309賽頓中心7.2萬m295421.8萬m2142華廈國際公寓3.7萬m2120000.18萬m211犀地21萬m2約100004.3萬m2（截至12月17日）217從2006年的市場情況來看，單價超過9000元/平米的高端項目消化面積及套數(shù)呈現(xiàn)明顯減少態(tài)勢。2006年天津市場的價格走勢（市場大勢）和平區(qū)的均價一直是全市最高的，其次是河西、南開。06年全年表現(xiàn)平穩(wěn)，漲幅為4.9%；市內(nèi)其他區(qū)域均價全年的漲幅都在7%以上，最高的紅橋區(qū)均價漲幅達(dá)到34.2%；板塊之間的均價差距正在縮小。2006年典型高端公寓的價格走勢（市場大勢）和平板塊項目的價格走勢都比較平穩(wěn)，從漲幅來看，賽頓中心和華廈國際公寓甚至出現(xiàn)負(fù)增長；其他板塊的項目均有不同程度的漲幅；項目之間的價格差異也在不斷縮小。市場大勢天津市高端公寓的板塊特征明顯，項目競爭首先是板塊之爭。目前開發(fā)的熱點不在和平板塊。07年高端公寓供應(yīng)主流仍然是大盤的持續(xù)供應(yīng)，和平區(qū)項目供應(yīng)量少。均價9000元/m2以上的項目年消化面積、消化套數(shù)會有明顯減少。和平板塊的均價仍然顯著高于其他板塊，但板塊之間的價格差異正在逐漸縮小。1234犀地貨量供應(yīng)（競爭態(tài)勢）

1#2#7#3#11#9#4#5#10#8#6#合計套數(shù)占比總面積面積占比總銷售面積1370027429110931894315656269682110718274138672277813697.7203514

總戶數(shù)325601861161241401138992891037

80

62

626.0%49603.05%18.33%100

124

12412.0%124007.62%120

27

23

27

2710410.0%124807.67%130

8

54

1

1646.2%83205.11%29.04%140

27

27

3575.5%79804.90%150

1

4254543

111911.5%1785010.97%160

42328

27827.9%131208.06%170

4583131

3015414.9%2618016.08%28.55%180

1239

26

777.4%138608.51%190-2001520

43

333.2%64353.95%200-210

1

10.1%2050.13%1.08%210-220

11

1

30.3%6450.40%220-2302

2

40.4%9000.55%230-250

30

80

11010.6%2640016.22%23.01%250-260

31

6

373.6%94355.80%260-270

1

10.1%2650.16%270以上

2

3

50.5%13500.83%主消化量產(chǎn)品高貨值產(chǎn)品高貨值產(chǎn)品項目競爭分析（競爭態(tài)勢）區(qū)域項目名稱建筑面積套數(shù)80~110120~140150~170180~200200~280和平板塊同方瞰和平18萬m2-----70套三期推售產(chǎn)品以140以上的大戶型為主，具體配比有待進(jìn)一步確認(rèn)賽頓中心16萬m2312---------------198-209m2104套239-256m2208套華廈國際公寓3.7萬m2136-----137m244套-----183m2191m293套-----水上奧運板塊時代奧城共55萬m2，07年6月新推12.6萬m2------90m2以下占50%----------180平米左右占50%-----河西板塊天津灣89萬m2------90m2以下占70%天津灣的住宅預(yù)計到07年下半年入市，從目前的信息來看，小面積公寓占70%以上梅江板塊海逸長洲共60萬m2，今年底新推12萬m277280m2占33%-----140~160m2占67%----------梅江灣共427萬m257280~130m2共90套140~210戶型有360套122套本項目產(chǎn)品線較長，確定競爭范圍時根據(jù)同類型產(chǎn)品確定競爭對手。競爭對手鎖定（競爭態(tài)勢）同方瞰和平VS項目的主消化量產(chǎn)品：120~140、150~170m2的產(chǎn)品將面對華廈國際公寓、海逸長洲、同方瞰和平的競爭

項目的高貨值產(chǎn)品：180~200m2、200~280m2的產(chǎn)品將面對華廈國際公寓、賽頓中心以及時代奧城、梅江灣的競爭。時代奧城賽頓中心海逸長洲競爭項目分析_同方瞰和平（競爭態(tài)勢）戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃和平中心守望海河總建筑面積18萬平米容積率：3.8全南向短板，全明戶型2萬平米園林；綠化率38.2%；住宅密度19.2%；首層架空，半下沉式庭院；獨特坡地景觀，江南風(fēng)格社區(qū)市中心會所一棟寫字樓社區(qū)商業(yè)街電子巡更；家庭防災(zāi)報警；IC卡智能管理；可視對講系統(tǒng)；閉路監(jiān)控；智能停車；新風(fēng)系統(tǒng)……以人為本的規(guī)劃理念；圍合式布局，鬧中取靜；高雅明朗的建筑風(fēng)格；1棟寫字樓，9棟住宅，部分商鋪占據(jù)和平中心地段，依托海河改造政策扶持，守望現(xiàn)在與未來。競爭項目分析_海逸長洲（競爭態(tài)勢）梅江片區(qū)總建筑面積60萬平米；容積率：1.1戶戶朝南；超大面寬；6米3雙層挑空；360度環(huán)幕景觀香港利安、新加坡DHFJ聯(lián)手；800畝中央湖區(qū)生態(tài)規(guī)劃；湖景水岸與內(nèi)庭園林雙主軸生態(tài)景觀專屬級歐陸風(fēng)情商業(yè)島8700平米國際雙語教育基地仲量聯(lián)行擔(dān)綱物管顧問私家豪華觀光電梯；恒溫變頻中央空調(diào)；地板采暖；國際衛(wèi)星接收和寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)錯落式梯次布局集休閑、旅游、度假、居住為一體戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃憑借梅江獨特水資源，建造湖景大宅。但城市配套的相對缺乏是制約其長期發(fā)展的致命傷。競爭項目分析_時代奧城（競爭態(tài)勢）南開區(qū)水上奧運板塊總建筑面積100萬平米容積率：2.17講求視域與居住尺度；南向開放大窗或角窗；起居室、主臥室均為向陽五環(huán)式設(shè)計，突出奧運主題；空間式設(shè)計，中央主題景觀；200萬平米水上公園；600畝堆山公園大型商業(yè)基本配置多項城市功能空間智能商務(wù)；生態(tài)商業(yè)；首席住宅；國際級酒店……戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃借奧運、水上堆山兩大公園之利，造百萬大盤，但其綜合體的屬性極大地降低了該樓盤的住宅純粹性。競爭項目分析_賽頓中心（競爭態(tài)勢）和平區(qū)五大道總建筑面積10萬平米容積率：8.8布局緊湊，方正實用；符合傳統(tǒng)使用習(xí)慣無內(nèi)部園林；五大道景觀住宅底商一棟寫字樓物業(yè)霍尼韋爾智能配置；變頻供水；中央除塵；衛(wèi)星接收；中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)……現(xiàn)代簡約的設(shè)計風(fēng)格；3棟建筑呈圍合狀1棟寫字樓；2棟住宅；部分底商戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃和平區(qū)五大道的地段及高檔的智能化配套是其價值的重要支撐。競爭項目分析_梅江灣（競爭態(tài)勢）梅江區(qū)域總建筑面積427萬平米容積率：1.78短進(jìn)深，大開間；主臥、起居室全朝陽；四面布窗，360度景觀；動靜結(jié)合，功能分區(qū)合理；綠化率57.6%；建筑密度19.8%；無邊際全湖景豪宅、6公里水岸線六大奢華會所；66萬平米商業(yè)配套；國際學(xué)園教育體系；金鑰匙(CONCIERGE)物管服務(wù)六級智能化系統(tǒng)；窗：意大利威盾電梯：進(jìn)口品牌電梯電視：衛(wèi)星電視理念：公園內(nèi)的城市布局：列兵式建筑綜合體；戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃與梅江眾多樓盤類似，大面積綠化是其最大的競爭優(yōu)勢。競爭項目分析_華廈國際公寓（競爭態(tài)勢）戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃五大道總建筑面積3.7萬平米容積率：3.8整體布局分區(qū)合理；各主要功能空間均南向設(shè)計；動靜分區(qū)合理3000平米園林；精裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米；愛迪士中央新風(fēng)系統(tǒng)；遠(yuǎn)大集中空調(diào)系統(tǒng)；普澤中央吸塵系統(tǒng)……現(xiàn)代簡約的設(shè)計風(fēng)格；橫豎線條的穿插，陽臺、電梯間的凹凸，蘊含不同的韻律；首層架空，設(shè)入戶大堂，層高5.4米；2棟住宅、1棟酒店式公寓；部分底商Oakwood頂級物業(yè)服務(wù)附屬會所、商業(yè)五大道的地段是該樓盤的最大競爭優(yōu)勢，項目其他指標(biāo)一般。項目本體_犀地（競爭態(tài)勢）和平區(qū)五大道，百年城市成熟配套總建筑面積21萬平米容積率：3.5功能分區(qū)合理、動線流暢；設(shè)計前衛(wèi)5000平米屋頂花園；10000平米中心園林中央新風(fēng)系統(tǒng)；中央除塵、靜電吸附，中央凈水系統(tǒng)；地板采暖；電梯到戶；……塑造獨特城市肌理；多層次社區(qū)空間；內(nèi)向圍合式空間結(jié)構(gòu)18萬平米住宅，3萬平米時尚休閑商業(yè)3000平米會所3萬平高檔商業(yè)戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃地段是其最大的優(yōu)勢，項目均好性強。項目本體競爭優(yōu)勢分析（競爭態(tài)勢）戶型配置設(shè)施社區(qū)配套園林景觀地段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居住純粹性建筑規(guī)劃本案梅江灣華廈國際時代奧城賽頓中心同方瞰和平海逸長洲與競爭項目相比，本案在地段、居住純粹性、配置設(shè)施方面呈現(xiàn)優(yōu)勢，其他方面沒有絕對壓倒性的優(yōu)勢。競爭小結(jié)本項目與板塊外項目的競爭是板塊層面的競爭，板塊內(nèi)部的競爭是產(chǎn)品力的競爭。本項目產(chǎn)品線長，主消化量產(chǎn)品和高貨值產(chǎn)品屬同等平行銷售重點。我們不同面積區(qū)間的產(chǎn)品面臨著不同項目的競爭。123項目成交業(yè)主分析（客戶分析）望子成龍型投資型便利型養(yǎng)老型120平米二居孩子是家庭的核心，家長充分意識到教育對孩子成長的重要性，對知識、學(xué)歷有著較強的崇拜心理。現(xiàn)住在非和平區(qū)，河?xùn)|/河北，教育配套相對較弱的區(qū)域，十分看重和平區(qū)的教育配套，以私營業(yè)主為主。1.孩子在和平上學(xué)、家人/自己在和平工作、生活圈子在和平；2.有較高的文化層次，從事較為高端的行業(yè)，包括醫(yī)療、教育、外貿(mào)、公共事業(yè)等；3.對人文環(huán)境、社區(qū)品味有較高的要求1.年齡在50歲以上；2.對醫(yī)療衛(wèi)生配套以及生活的便利性較為看重；3.有知識、有一定的社會地位，工作比較體面，主要從事知識密集型的行業(yè)；4.現(xiàn)居住條件不錯，有房地產(chǎn)投資的意識；5.經(jīng)過多年的積累，家底殷實，孩子已經(jīng)獨立，不需要經(jīng)濟(jì)支持1.有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗；2.眼界較為開闊，見多識廣，對其他大城市的房地產(chǎn)市場有一定的了解；3.能夠快速接受新鮮事物，比較前衛(wèi)項目成交業(yè)主分析（客戶分析）望子成龍型投資型便利型和平情結(jié)型130-160平米二居/三居孩子是家庭的核心，家長充分意識到教育對孩子成長的重要性，對知識、學(xué)歷有著較強的崇拜心理?，F(xiàn)住在非和平區(qū)，河?xùn)|/河北，教育配套相對較弱的區(qū)域，十分看重和平區(qū)的教育配套，以私營業(yè)主為主。1.有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗；2.眼界較為開闊，見多識廣，對其他大城市的房地產(chǎn)市場有一定的了解；3.能夠快速接受新鮮事物，比較前衛(wèi)1.有過在和平居住的經(jīng)歷，由于拆遷等原因離開了原住地；2.對和平有著不可磨滅的眷戀與想往；3.極度認(rèn)可和平的居住氛圍和文化氛圍；4.從事的工作多為公務(wù)員、醫(yī)生以及中小型私營企業(yè)主1.孩子在和平上學(xué)、家人/自己在和平工作、生活圈子在和平；2.有較高的文化層次，從事較為高端的行業(yè)，包括醫(yī)療、教育、外貿(mào)、公共事業(yè)等；3.對人文環(huán)境、社區(qū)品味有較高的要求項目成交業(yè)主分析（客戶分析）高端置業(yè)型投資型藝術(shù)認(rèn)同型智能配套認(rèn)同型170-190平米三居1.天津市早期高檔社區(qū)的住民，居住條件較好；2.家人或自己大多有海外生活的經(jīng)驗，思想比較開放；3.注重社區(qū)品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)；4.經(jīng)濟(jì)實力雄厚1.有過多次置業(yè)經(jīng)驗；2.對房地產(chǎn)有著較為深刻的認(rèn)知；3.眼界較為開闊，見多識廣，對其他大城市的房地產(chǎn)市場有一定的了解；3.能夠快速接受新鮮事物，比較開放和前衛(wèi)1.專業(yè)建筑設(shè)計等，對項目設(shè)計理念十分欣賞認(rèn)同。2.品味較高，追新求異，視野開闊，看中項目各不相同的外立面等因素。1.對智能化配套等比較認(rèn)同。2.自身有較強實力、較高的知識層次項目目標(biāo)客戶小結(jié)（客戶分析）他們是公務(wù)員、醫(yī)生、教師、機師、外企管理人員、藥劑師、建筑設(shè)計、會計、證券師、空姐、記者、私企老板，他們從事知性的行業(yè)，是社會揀選的成功者，他們用能力換取財力，用財力換取物質(zhì)，用物質(zhì)喂養(yǎng)自信。他們屬于未來增長型知性財富階層，具有典型的城市屬性。由于他們絕大多數(shù)是天津本地人，又呈現(xiàn)消費保守的一面，暫時還沒有形成一個該有價格概念。天津_五大道印象既享受城市繁華便利，又可身處靜謐之中。天津_五大道印象可以復(fù)制一切，唯一不能復(fù)制的是時間。項目氣質(zhì)界定城市中心是唯一的，不可復(fù)制的百年五大道富人區(qū)是唯一的，也是城市的步行尺度，完善的生活配套是不可復(fù)制的，也是城市的強勢的教育學(xué)區(qū)氛圍是不可復(fù)制的，也是城市的現(xiàn)代、簡約的建筑、園林是城市的城市中央，鬧中取靜是純粹的五大道傳統(tǒng)的居住氛圍是純粹的21萬平米的住宅社區(qū)是純粹的人文的學(xué)區(qū)氛圍是純粹的犀地的客戶同樣是純粹的“城市的”“純粹的”匯報思路市場/競爭分析207年營銷執(zhí)行規(guī)劃4項目戰(zhàn)略目標(biāo)定義

31項目整體營銷策略3307年營銷費用預(yù)算35附件6總體營銷策略（六絕招）項目總體營銷策略形象策略競爭策略產(chǎn)品策略展示/服務(wù)策略客戶策略推售策略項目總體營銷策略_形象策略——明確地段的級別。關(guān)鍵的路障：消費者把周邊區(qū)域和我們的區(qū)域劃等號，把周邊區(qū)域內(nèi)的房子和犀地劃等號。替代效應(yīng)的存在：我走遠(yuǎn)一點，房子大一點，價格便宜，環(huán)境還好。不為買犀地找理由，專為不買找借口。必須要重構(gòu)地段心理價值，重構(gòu)犀地的心理價值。項目有集約資源能力的優(yōu)勢，與其相比，新區(qū)的配套只能算作配置。巧打板塊價值，樹立天津高端公寓第一形象。項目總體營銷策略_形象策略項目屬性定位——城中央，集約奢享的高峰御所項目總體營銷策略_形象策略項目形象定位——執(zhí)掌中央生活高度“城市=犀地=高端公寓”項目總體營銷策略_競爭策略主動式挑戰(zhàn)者，改變游戲規(guī)則，后發(fā)優(yōu)勢?！嚎陀^性』主動式被動式『主觀性』

產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源）（自然資源）3142賽頓中心：1+2—人本主義，體現(xiàn)營銷價值奧城：3+4—區(qū)域性品牌模型，體現(xiàn)區(qū)域價值梅江灣：1+3—客觀性，體現(xiàn)項目價值本項目：1+4—主動式挑戰(zhàn)者，體現(xiàn)創(chuàng)新價值項目總體營銷策略_競爭策略城市vs非城市關(guān)鍵詞：尊崇犀地

vs

奧城/梅江灣/天津灣/海逸長洲老大vs老二關(guān)鍵詞：私享犀地

vs

華夏國際公寓/同方瞰和平/賽頓中心項目總體營銷策略_產(chǎn)品策略80~100m2120~140m2、150~170m2180~200m2230~270m2面積區(qū)間屬于項目產(chǎn)品線里的稀缺戶型，總價低，進(jìn)入門檻低特征屬于項目產(chǎn)品線里的主消化量戶型，是現(xiàn)金流產(chǎn)品承擔(dān)角色稀缺產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)金流的主力產(chǎn)品形象產(chǎn)品（承上啟下）標(biāo)桿價值（特色）產(chǎn)品項目的高貨值和主消化量產(chǎn)品項目的高貨值標(biāo)桿（特色）產(chǎn)品，貨量少，和低一級的產(chǎn)品中間有斷層項目總體營銷策略_產(chǎn)品策略180~200m2面積區(qū)間特征承擔(dān)角色形象產(chǎn)品（承上啟下）項目的高貨值和主消化量產(chǎn)品7#+8#+9#項目總體營銷策略_推售策略現(xiàn)金流年價值提升年價值實現(xiàn)年2007年2008年2009年項目總體營銷策略_推售策略07年（現(xiàn)金流）08年（價值提升）09年（價值實現(xiàn)）指標(biāo)回款7.4個億回款5.1億回款：4.6億新推售樓棟11、9、4、5號樓（1、2、3、7持續(xù)銷售）10、6、8號樓持續(xù)消化剩余產(chǎn)品推售產(chǎn)品組合3棟現(xiàn)金流產(chǎn)品+1棟形象產(chǎn)品2棟現(xiàn)金流產(chǎn)品

+1棟形象產(chǎn)品都是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售推售策略互補型推售2008年5月推出10號樓和8號樓（形象產(chǎn)品），9月推出6號樓2009年，6、8、9號樓利用現(xiàn)樓持續(xù)促進(jìn)銷售項目總體營銷策略_推售策略

1#2#7#3#11#9#4#5#10#8#6#合計套數(shù)占比總面積面積占比總銷售面積1370027429110931894315656269682110718274138672277813697.7203514

總戶數(shù)325601861161241401138992891037

80

62

626.0%49603.05%18.33%100

124

12412.0%124007.62%120

27

23

27

2710410.0%124807.67%130

8

54

1

1646.2%83205.11%29.04%140

27

27

3575.5%79804.90%150

1

4254543

111911.5%1785010.97%160

42328

27827.9%131208.06%170

4583131

3015414.9%2618016.08%28.55%180

1239

26

777.4%138608.51%190-2001520

43

333.2%64353.95%200-210

1

10.1%2050.13%1.08%210-220

11

1

30.3%6450.40%220-2302

2

40.4%9000.55%230-250

30

80

11010.6%2640016.22%23.01%250-260

31

6

373.6%94355.80%260-270

1

10.1%2650.16%270以上

2

3

50.5%13500.83%已經(jīng)開售的樓棟07年開售的樓棟08年開售的樓棟所有樓棟到08年就都已經(jīng)推出，09年會持續(xù)消化，并實現(xiàn)全盤清盤項目總體營銷策略_客戶策略異地

vs

本土關(guān)鍵詞：增量要讓天津人接受犀地的價格，只靠價值提煉與級別劃分是不夠的。市場的晚熟決定了本地消費者無法靠經(jīng)驗接受價格。而市場不容我們慢慢教育，只有依靠外力對天津市場催熟。利用外地投資客，引發(fā)外銷狂潮，讓經(jīng)歷過市場教訓(xùn)的外地客戶搶占犀地投資的先機，并將之在本地媒體上放大不斷刺激本地消費者。讓他們在失去先機的猛醒下，迎頭趕上，才是我們的最終目的。項目總體營銷策略_客戶策略（本地客層）和平區(qū)的客戶都有“和平情結(jié)”或“五大道情結(jié)”，是最容易吸引的一批客戶；南開區(qū)的客戶更加知性，更加關(guān)注教育；河西區(qū)的客戶多數(shù)和和平區(qū)有“三緣”（工作緣、人際緣、地緣），更多的有投資意識，看好市中心的升值潛力。第一圈層河?xùn)|、河北、紅橋客戶年齡相對偏大，也和和平區(qū)有“三緣”，看重教育。濱海三區(qū)（特別是塘沽）民間的資本比較雄厚，消費觀念相對保守，需要引導(dǎo)，其他遠(yuǎn)郊區(qū)縣客戶相對少。最看重區(qū)域，重點攻克人群圈層第二圈層第三圈層客戶特征客戶策略易于被和平區(qū)教育配套引導(dǎo)重點爭取人群需要深入挖掘引導(dǎo)項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略精細(xì)

vs

粗略關(guān)鍵詞：品質(zhì)廣告、渠道解決的是“讓客戶來？”的問題，展示/服務(wù)解決的是“讓客戶買？”的問題。廣告做足120分也好，如果現(xiàn)場展示/服務(wù)僅僅是及格或良好，是無法賣出高端公寓的價格的，客戶不會為了廣告而買單。既然如此，現(xiàn)場展示/服務(wù)無論怎樣下足功課都不過分，因為客戶會為此而掏腰包。高端公寓賣的不僅僅是產(chǎn)品，更多的是服務(wù)和品質(zhì)。項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略商業(yè)街是五大道情調(diào)的一種延伸，變身為項目最大的營銷展示亮點。僅僅漂亮的包裝是不夠的，需要現(xiàn)場帶出未來的商業(yè)價值感和情調(diào)來。商業(yè)街不是社區(qū)配套的補充，是時尚潮流店的先鋒，大家為了搜店來到這里。商業(yè)街是最具社區(qū)價值的展示點。項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略法拉利專營店（目前中國只有2家，上海和杭州）項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略琉璃工房SNOOPY玩具工房搜店項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略搜店寵物飾品工房、千色樂、自助照相吧、花房姑娘、家居坊、看得見風(fēng)景的木頭、19歲女孩的店、藍(lán)陶坊、美琪物語、閨閣、安靠之家、澳洲小店、食家物語、千棵樹、滑板族的樂園、火車工坊、草、異族情節(jié)、瓊耳唯品、藍(lán)色小店、衣柜、埃及時光……項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略街區(qū)休閑座椅街區(qū)綠化造型小品樹燈招牌互動小品項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略導(dǎo)示系統(tǒng)細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì)項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略園林是最好的銷售工具。項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略外立面是最好的形象展示。項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略用極致的樣板房裝修將豪宅的尺度和奢華表現(xiàn)出來。名家設(shè)計是較好的一種方式。項目總體營銷策略_展示/服務(wù)策略在服務(wù)人員、保安的包裝形象上下功夫，體現(xiàn)城市高端公寓的服務(wù)形象。在售樓處引入品牌咖啡廳，增加品味、迎合目標(biāo)客戶的同時，體現(xiàn)服務(wù)水準(zhǔn)。匯報思路市場/競爭分析207年營銷執(zhí)行規(guī)劃4項目戰(zhàn)略目標(biāo)定義

31項目整體營銷策略3307年營銷費用預(yù)算35附件607年營銷目標(biāo)——財務(wù)指標(biāo)回款額740,000,000元“現(xiàn)金流年”、“高速銷售”07年營銷目標(biāo)——項目形象/品牌指標(biāo)新形象整合上市現(xiàn)場品質(zhì)/服務(wù)展示重大工程節(jié)點1#2#3#7#持續(xù)銷售；8#9#已取得預(yù)售證4月中，10#11#取得預(yù)售證7月初，456#取得預(yù)售證1月2月3月4月6月7月8月10月11月12月2007年5月9月2007年7月底：1#2#入伙4月中旬：屋頂園林完成呈現(xiàn)7月中：會所裝修完成，銷售中心遷入1月31日，11#樣板間（2套）4月1日，7#9#樣板間（3套）/大堂7月1日，4#樣板間（2套）9月1日，5#樣板間（2套）3月，7#封頂7月，3#封頂8月，9#封頂1２月,1１#4#5#6#封頂5月，8#封頂4月，1#2#/商業(yè)街完全脫裝07年推售策略

1#2#3#4#5#7#8#9#10#11#6#合計套數(shù)占比總面積面積占比總銷售面積137002742918943211071827411093227782696813866.71565613698203514

總戶數(shù)86173186140113609212489116891268

80

38

383.0%30401.99%13.94%100

58

584.6%58003.79%120

23

2727271048.2%124808.16%130

5

1541614.8%79305.18%30.65%140

27

273574.5%79805.22%150

54541

23411199.4%1785011.67%160

423

28

27826.5%131208.58%170

3131

58

43015412.1%2618017.12%29.78%180

9

39

26

745.8%133208.71%190-20013

420

3

312.4%60453.95%200-210

1

10.1%2050.13%1.14%210-220

11

1

30.2%6450.42%220-2302

2

40.3%9000.59%230-250

8030

1108.7%2640017.26%24.49%250-260

631

372.9%94356.17%260-270

1

10.1%2650.17%270以上

32

50.4%13500.88%犀地07年貨量供應(yīng)表07年推售策略——產(chǎn)品組合策略持續(xù)銷售4月售5月1日售7月/10月售尾貨/清盤享受二房補缺三房稀缺小戶形象大戶享受三房

1#2#3#11#7#9#4#5#合計套數(shù)占比總面積面積占比總銷售面積1370027429189431565611093269682110718274153171

總戶數(shù)32518611660124140113677

80

38

385.6%21.5%30402.90%14.14%100

58

588.6%58005.53%120

27

23

507.4%60005.72%130

8

54

629.2%38.3%80607.68%35.44%140

27

27

548.0%75607.20%150

412545411517.0%1725016.44%160

423274.0%43204.12%170

4

58313112418.3%30.2%2108020.09%34.41%180

12

39

517.5%91808.75%190-20015

20

4304.4%58505.58%200-210

00.0%0.6%00.00%0.84%210-220

1120.3%4300.41%220-2302

20.3%4500.43%230-250

30

304.4%9.4%72006.86%15.16%250-260

31

314.6%79057.53%260-270

1

10.1%2650.25%270以上

2

20.3%5400.51%07年推售策略—推售時間策略安排1月2月3月4月6月7月8月10月11月12月2007年5月9月2007年2月21日（大年初四）：11#樣板房開放4月中旬，11#開售5月1日：商業(yè)街區(qū)/板房/園林開放5月1日，9#開售7月初：4#樣板房開放7月底，4#開售9月初，5#樣板房開放10月1日，5#開售1#2#3#7#持續(xù)銷售；8#9#已取得預(yù)售證4月中，10#11#取得預(yù)售證7月初，456#取得預(yù)售證4月中旬：屋頂園林完全呈現(xiàn)7月中：會所裝修完成，銷售中心遷入1月31日，11#樣板間（2套）4月1日，7#9#樣板間（3套）/大堂7月1日，4#樣板間（2套）9月1日，5#樣板間（2套）07年推售策略——銷售節(jié)奏安排2007年銷售目標(biāo)合計剩余套數(shù)

1月2-17前2-17后3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

1#+2#212335552

2807#101223654452136103#153123217125

9609#

206644621497511#

4010151515984011604#

401515105489515#

401055558月銷售總套數(shù)1841537625037714032692311469

1）07年，1#、2#、3#、11#清盤；7#接近清盤。2）采用產(chǎn)品互補原則進(jìn)行推盤。9#為形象產(chǎn)品推售。3）截止07年12月31日，銷售面積占07年推售面積的約66%。07年營銷總攻略——原則項目形象重新整合，全新上市對外推廣以項目形象為主，銷售信息為輔項目形象重塑集中在3月~7月之間完成公關(guān)事件的運用是營銷過程的關(guān)鍵點之一現(xiàn)場展示/服務(wù)是營銷的亮點和重要成交手段營銷活動以品牌聯(lián)合為主123456所有的營銷策略都是基于一個項目氣質(zhì)的核心——“城市的、純粹的”07年營銷總攻略【“執(zhí)掌中央生活高度”總攻略】營銷推廣攻略展示攻略明確差異化形成差異化傳播差異化讓客戶買？讓客戶來？銷售服務(wù)攻略07年營銷總攻略【07年營銷總攻略】營銷推廣攻略事件營銷全國推廣全國同步發(fā)售，環(huán)渤海區(qū)域巡回展，占領(lǐng)重要城市，吸引外來人群，安排專人、專線售樓處建立客戶服務(wù)中心，2007.4月完成，接待業(yè)內(nèi)參觀團(tuán)申請800全國，2007.2月完成全國性網(wǎng)絡(luò)、刊物發(fā)布項目信息3月-4月：犀地“走出津門”，環(huán)渤海區(qū)域巡回展4.15：“見證人居高度”新產(chǎn)品上市會（5.1開放前奏），客服中心成立5.1：商業(yè)街/園林/實體樣板房開放，5月3日9#公開發(fā)售7月中旬：會所開放/銷售中心接幕儀式品牌策略（以直銷渠道為主，宣傳為輔）競爭＋客戶策略第一階段（3.1-4.30）：“城中央，集約奢享的高峰御所”“執(zhí)掌中央生活高度”。11#公開發(fā)售。戶外廣告牌＋工地廣告牌＋報紙+網(wǎng)絡(luò)+專業(yè)雜志第二階段（5.1-7.31）：城中央高峰御所全情綻放。戶外廣告牌＋報紙9#公開發(fā)售；4#公開發(fā)售第三階段（8.1-10.31）：體驗純粹中央品質(zhì)生活。媒體全覆蓋5#公開發(fā)售板塊＋品牌策略客戶策略競爭＋品牌策略天津推廣占領(lǐng)要道：衛(wèi)津路、南京路、機場、友誼路、賓水道地盤包裝：樓體燈光工程（遠(yuǎn)程形象）、地盤圍墻體現(xiàn)規(guī)模和氣勢媒體攻略渠道利用：世聯(lián)資源網(wǎng)、業(yè)界及行會傳播、定向客戶傳播（直郵）競爭＋品牌策略板塊＋競爭策略3.24-25：“領(lǐng)袖正見”天津城市發(fā)展論壇7月-8月：著名物業(yè)管理顧問公司/知名幼兒園簽約儀式全年營銷活動：與城市時尚品牌聯(lián)姻，突出城市特性和品質(zhì)展示攻略核心價值展示賣場氛圍營造產(chǎn)品價值展示時尚街區(qū)社區(qū)未來純粹生活的展示區(qū)，重點在櫥窗、街區(qū)小品、休閑座椅等，參與性強，生活感強。中心園林/屋頂花園核心樣板區(qū)，外立面與綠植輝映，立體園林布置高檔私人主題俱樂部私人主題俱樂部概念及運作模式引入，會所功能確定頂級品質(zhì)公共空間住戶大堂高檔裝修，注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)，電子屏發(fā)布項目信息、保安值班亮點特色樣板房體驗式售樓處滿足銷售功能同時賦予新的功能（詳見售樓處建議）電梯廳突出大氣和品質(zhì)，按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修，體現(xiàn)檔次和品質(zhì)看樓電梯體現(xiàn)舒適尺度和平穩(wěn)感背景音樂、示范大使、每間房間的功能面積小標(biāo)識牌獨特的戶型結(jié)構(gòu)、景觀窗面的通透與開闊性體現(xiàn)名家設(shè)計示范層做工程樣板（智能化展示）參與體驗式園林商業(yè)街區(qū)園景、看樓通道沿線、樣板園林4.15到位完善準(zhǔn)確導(dǎo)示系統(tǒng)大尺度強昭示性，放大的字體、箭頭，對比強烈同時又保證品質(zhì)看樓通道項目賣點信息釋放，沿線園林實景展示圍墻建立項目視覺識別系統(tǒng)，樹立項目氣質(zhì)形象客戶策略競爭＋客戶策略【07年營銷總攻略】07年營銷總攻略07年營銷總攻略關(guān)鍵物料高品質(zhì)系列模型區(qū)域模型2007.2月中旬完成，利用觸摸屏體現(xiàn)對周邊環(huán)境的直觀感受項目模型2007.2月中旬完成，突出建筑立面效果和園林細(xì)節(jié)分戶模型直觀的向客戶傳遞戶型結(jié)構(gòu)與特點，注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)《產(chǎn)品說明書》2007.5月底完成，內(nèi)容包括項目區(qū)域、規(guī)劃、建筑、戶型、園林、配套及材料品牌＋客戶策略《城市-犀地》每季一期，城市觀點和動態(tài)報道，及時傳遞項目的各項動態(tài)信息，并開辟時光留駐專欄，聘請攝影大師拍攝，刊登不同時間段與項目相關(guān)的各種照片《樓書》2007.4月中旬完成，樹立項目形象高度客戶策略客戶策略競爭策略競爭策略展示攻略銷售資料200問、置業(yè)計劃、認(rèn)購書、預(yù)售許可證等相關(guān)法律文件競爭策略銷售服務(wù)攻略銀行綜合服務(wù)大使預(yù)約看樓項目賣點信息釋放，沿線園林實景展示私人俱樂部VIP增值卡整合會所資源，突破地產(chǎn)預(yù)售限制客戶＋品牌策略銀行綜合服務(wù)大使，按揭付款一條龍服務(wù)品牌＋客戶策略人性化體貼服務(wù)路口、停車場、售樓處、住戶大堂、電梯廳專業(yè)服務(wù)人員引入國際品牌物管，學(xué)習(xí)采用知名物業(yè)管理模式【07年營銷總攻略】增設(shè)看樓車5.1開始，看樓路線增長，通過特色看樓專車增強看樓服務(wù)品質(zhì)引入品牌咖啡廳現(xiàn)場服務(wù)特色化/品牌化，增加與客戶的互動07年營銷總攻略【“執(zhí)掌中央生活高度”總攻略】營銷推廣攻略展示攻略讓客戶買？讓客戶來？銷售服務(wù)攻略07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：天津推廣戶外廣告牌目的：占領(lǐng)要道，樹立項目高形象，傳播信息完成時間：2007.1月底重點位置：1、衛(wèi)津路：輻射和平和南開人群，天津主干道2、南京路：輻射和平區(qū)居住和商務(wù)人群，市級商業(yè)重地3、機場：天津商務(wù)人群集中帶4、友誼路：輻射河西和梅江，天津形象干道5、賓水道：輻射奧運板塊人群。廣告牌選擇要求：獨立，廣告牌形象好，環(huán)境干擾少07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：天津推廣地盤包裝目的：占領(lǐng)要道，樹立項目高形象，傳播信息完成時間：圍擋2007.1月底完成；樓體燈光工程2007.4月，重點強調(diào)：1、燈光工程：1#2#樓體燈光，內(nèi)容“犀地+”，和平區(qū)唯一昭示性2、圍擋廣告牌統(tǒng)一視覺效果內(nèi)容：項目規(guī)模、名稱、主打廣告語、發(fā)展商3、工程：現(xiàn)有圍擋廣告牌加固，品質(zhì)統(tǒng)一。07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：天津推廣媒體計劃階段劃分推廣主題主流媒體輔助媒體第一階段（3.1-4.30）“城中央，集約奢享的高峰御所”“執(zhí)掌中央生活高度”新報、晚報（硬廣打大形象，軟文深化）網(wǎng)絡(luò)/雜志/直郵第二階段（5.1-7.31）高峰御所全情綻放新報、晚報（硬廣打大形象，軟文深化）網(wǎng)絡(luò)/雜志第三階段（8.1-10.31）體驗純粹中央品質(zhì)生活新報、晚報（硬廣打大形象，軟文深化）網(wǎng)絡(luò)/雜志/直郵07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：天津推廣媒體動作目的：建立良好的媒體關(guān)系，強化項目片區(qū)霸主地位與“城市發(fā)展論壇”合并主題：“領(lǐng)袖正見”時間：關(guān)鍵條件：1、對媒體公布的新聞通稿擬定（世聯(lián)/風(fēng)火）2、各媒體（各媒體記者）的邀請（天創(chuàng)）3、邀請記者的費用及項目資料的準(zhǔn)備（天創(chuàng)）主流媒體研討會07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：天津推廣媒體動作新聞發(fā)布制度目的：全天津的充分影響力時間：2007.3月開始，持續(xù)應(yīng)用（天創(chuàng)）關(guān)鍵條件：1、每項營銷事件前后在售樓處舉行新聞發(fā)布（天創(chuàng)/世聯(lián)/風(fēng)火）2、新聞通稿的準(zhǔn)備3、記者的邀請及維護(hù)（天創(chuàng)）07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：天津推廣渠道利用1、世聯(lián)資源網(wǎng)客戶資源有效利用方式：短信、直郵、通知內(nèi)容：前期以項目形象宣傳為主，中后期以項目各關(guān)鍵節(jié)點活動信息為主2、業(yè)內(nèi)傳播方式：業(yè)內(nèi)參觀日專業(yè)雜志：《樓市》《主流》《地產(chǎn)評論》3、定向客戶傳播：方式：針對環(huán)渤海區(qū)域重要城市的高端群體進(jìn)行定向傳播，主要方式是直郵。07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：全國推廣全國同步發(fā)售（環(huán)渤海區(qū)域巡回展）目的：建立環(huán)渤海范圍的影響力，吸納有影響力的外來客戶時間：2007.3月-4月完成關(guān)鍵條件：1、重要城市巡回展，占領(lǐng)一線城市2、采用巡回展標(biāo)準(zhǔn)模式，要求統(tǒng)一培訓(xùn)，形象統(tǒng)一，服務(wù)同步3、所有對外發(fā)送資料均表明聯(lián)系4、成交后全額交通費用報銷5、新聞發(fā)布持續(xù)發(fā)布07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：全國推廣客戶服務(wù)中心目的：樹立高服務(wù)形象，專業(yè)接待業(yè)內(nèi)參觀時間：2007.4月初人員培訓(xùn)到位（天創(chuàng)/世聯(lián)）關(guān)鍵要求：1、1-2人，服裝統(tǒng)一、形象專業(yè)、高素質(zhì)（銷售人員承擔(dān)）2、接待標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一：話術(shù)、接待流程3、熟知接待禮儀，熟悉項目情況07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：全國推廣800全國熱線目的：樹立高服務(wù)形象，高端項目形象時間：2007.2月完成，持續(xù)使用（天創(chuàng)）關(guān)鍵條件：針對所有媒體投放標(biāo)明800熱線

07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：全國推廣區(qū)域性媒體聯(lián)動目的：在一線城市建立項目全國性影響力時間：2007.3月開始，持續(xù)使用關(guān)鍵條件：1、2007.3-2007.5，2007.9-2007.10《樓市》《主流》《航空》雜志持續(xù)固定版位形象廣告投放2、2007.3-2007.6全國門戶網(wǎng)站新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)階段性廣告投放07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷一“走出津門”事件說明：犀地的客戶拓展要走出去，到環(huán)渤海其他核心城市推廣。2006年12月我們已經(jīng)作了有益的嘗試，隨著天津城市的價值逐步顯現(xiàn)，犀地在投資者眼中的地位會持續(xù)上升。（北京/唐山等）時間點：2007年3~4月左右（為５.１造勢蓄客）關(guān)鍵點：1、在重點宣傳城市的基礎(chǔ)上宣傳項目；2、利用媒體資源營造聲勢；3、報紙媒體配合；4、要給到業(yè)主、客戶影響，起到引導(dǎo)作用07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷二“領(lǐng)袖正見”天津城市發(fā)展論壇事件說明：利用媒體的資源，掀起天津?qū)推桨鍓K居住的認(rèn)知，擴大和平五大道的影響力時間點：2007年3月24日關(guān)鍵點：1、媒體造勢；2、引發(fā)話題；3、報道跟進(jìn)；07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷三“見證人居高度”新產(chǎn)品發(fā)布會事件說明：5.1前夕，通過新產(chǎn)品發(fā)布會全新推出項目形象和9#，為5.1開售蓄勢時間點：2007年4月15日關(guān)鍵點：與品牌聯(lián)合，創(chuàng)意展示07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷四商業(yè)街區(qū)/實體樣板房開放事件說明：商業(yè)街是我們體現(xiàn)城市價值的關(guān)鍵營銷賣點，通過情調(diào)特色的包裝，營造出天津前所未有的魅力商街。通過大張旗鼓的宣傳，結(jié)合時尚熱點活動，給到市場強烈震撼。時間點：2007年5月關(guān)鍵點：1、商業(yè)包裝/園林品質(zhì)展示/樣板房品質(zhì)展示；

2、媒體配合；3、客戶邀請；4、結(jié)合有強烈的時尚、轟動意味的活動，如電影首映式、大型藝術(shù)展等經(jīng)典案例１——建外ＳＯＨＯ開街200４年４月２５日建外ＳＯＨＯ商業(yè)街開街儀式在當(dāng)時打出了“第一商街”的聲勢，造成了持久的市場影響。開街活動主題：城市與時尚到場嘉賓：劉索拉、陳魯豫、洪晃、謝東娜、李亦非等時尚人士；還有來自世界各國的建筑大師，如日本設(shè)計師山本理顯等建外ＳＯＨＯ開街——時尚活動的匯演時尚活動一：建筑師對話中國嘉賓陣容：伊東豐雄、彼得·戴維森，英國設(shè)計師舒馬赫．．．時尚活動二：“捷克作家伊凡·克里瑪作品座談會”嘉賓陣容：王蒙、劉震云、余華、莫言、北村．．．

時尚活動三：明星走過星光大道，名流共進(jìn)社交晚宴

嘉賓陣容：艾敬、陶虹、林依輪、謝東娜、呂燕．．．07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷五會所開放/銷售中心揭幕儀式事件說明：會所是體現(xiàn)我們項目業(yè)主尊貴、私享的重要營銷點，同時能夠有效體現(xiàn)項目的純粹屬性。即是對前期業(yè)主的承諾兌現(xiàn)，又是對新客戶的重要吸引。時間點：2007年7月關(guān)鍵點：1、會所運營理念、基本制度已經(jīng)出臺；2、服務(wù)項目設(shè)施到位；3、媒體配合；4、客戶邀請體驗07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷六簽約著名物業(yè)管理顧問公司/知名幼兒園事件說明：服務(wù)價值是城市價值的重要體現(xiàn)，項目前期所做的推廣中，對服務(wù)價值的宣傳一直有所欠缺，我們可以聘請國際知名的物業(yè)管理公司為顧問，匹配項目的高檔、國際形象，體現(xiàn)服務(wù)價值。時間點：2007年7月-8月（即1#2#入伙之前）關(guān)鍵點：1、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則出臺；2、舉辦正式的新聞發(fā)布會；3、戶外、報紙媒體配合；07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷七業(yè)內(nèi)參觀日目的：得業(yè)內(nèi)者得天下發(fā)送邀請函流程安排：售樓處專人接待模型講解參觀樣板房（4月底）咖啡廳服務(wù)人員茶水招待參觀首批樣板房電瓶車接送返回售樓處休息拍照、專人講解電瓶車媒體記者進(jìn)行新聞圖文報道邀請人員：發(fā)展商（可持續(xù)進(jìn)行）、媒體記者07年營銷推廣攻略—讓客戶來緊急性：重要度：事件營銷八與時尚品牌聯(lián)姻，系列品牌活動結(jié)合營銷節(jié)點，舉辦系列品牌活動：在精不在多一方面，將本項目與時尚品牌建立價值聯(lián)想，提升項目城市時尚的感覺；另一方面，活動可以有效聚集現(xiàn)場人氣，促進(jìn)成交。品牌選擇上盡量選擇大眾時尚品牌如Ｄｉｏｒ，在迎合主流客戶的基礎(chǔ)上擴大受眾面，避免曲高和寡的現(xiàn)象。07年營銷總攻略【“執(zhí)掌中央生活高度”總攻略】營銷推廣攻略展示攻略讓客戶買？讓客戶來？銷售服務(wù)攻略07年營銷推廣攻略--展示攻略

--讓客戶買目的：把項目最具特色的展示亮點展示出來，體現(xiàn)項目的城市、時尚的色彩。時間：2007年4月中旬具備展示條件關(guān)鍵點：1、商業(yè)街櫥窗的包裝；2、步行街的小品、包裝設(shè)計；3、從店名、色彩各個元素中都要體現(xiàn)時尚元素緊急性：重要度：時尚街區(qū)核心價值展示目的：園林是最好的銷售工具，我們需要極盡其展示效果，打動目標(biāo)客戶時間：2007年4月中旬具備展示條件關(guān)鍵點：1、園林的面貌呈現(xiàn)；2、園林內(nèi)部增加人性化的導(dǎo)示系統(tǒng)；3、搞好園林內(nèi)部清潔，增設(shè)服務(wù)人員，排除安全隱患緊急性：重要度：07年營銷推廣攻略--展示攻略

--讓客戶買中心園林/空中花園核心價值展示目的：引入高檔私人主題俱樂部的概念，增強項目城市、純粹的特色屬性時間：2007年7月具備展示條件關(guān)鍵點：1、會所的裝修風(fēng)格符合項目整體形象；2、把私人俱樂部的概念傳遞到位緊急性：重要度：07年營銷推廣攻略--展示攻略

--讓客戶買高檔私人主題俱樂部核心價值展示目的：依靠亮點特色樣板房的極致展示，突出產(chǎn)品價值點，打動目標(biāo)客戶時間：2007年1月底11號樓樣板間具備展示條件關(guān)鍵點：1、體現(xiàn)項目的高端氣質(zhì)、品質(zhì)，采用真材實料；2、充分發(fā)揮