年上半年寧波房地產(chǎn)市場報告

2007年上半年寧波市房地產(chǎn)市場分析報告一、社會經(jīng)濟環(huán)環(huán)境二、房地產(chǎn)市場場基本狀況三、存在的主要要問題四、采取的措施施五、2007年年下半年寧波波房地產(chǎn)發(fā)展展趨勢2007年上半半年寧波房地地產(chǎn)市場分析析報告一、社會經(jīng)濟環(huán)環(huán)境上半年寧波的經(jīng)經(jīng)濟運行呈現(xiàn)現(xiàn)較快增長的的態(tài)勢,完成國內(nèi)生生產(chǎn)總值為1544..27億元,比去年同期期增長14.7%%,增幅同比上上升1.7個百分點，較較一季度提升升0.5個百分點。完完成全社會固固定資產(chǎn)投資612.007億元,同比增長3.2%。城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入117775元，比上年年增長9.9%。二、房地產(chǎn)市場場基本狀況總體上看,20007年上半年寧寧波市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持了持持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的的趨勢,特別是第二二季度呈快速速發(fā)展的趨勢勢。寧波房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)態(tài)度良好,而且各項指指標(投資施工銷售等)全面增長。1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資保持平平穩(wěn)增長趨勢勢。2007年上半年寧寧波房地產(chǎn)增增長速度非常常平穩(wěn)，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資總額1266.49億元元，同比增長長9.5%。其中住宅宅投資84.09億元，同比比增長10.9%。2、新建商品房房房源緊。上上半年房屋施施工面積為2413..92萬平方米，同同比增長7.7%。新開工面面積從04年開始逐年年下降，06年略回升到6%，今年上半年年下降7.8%。根據(jù)統(tǒng)計顯顯示，今年上上半年，四區(qū)區(qū)共推出居住住房源92.49萬平方米，而而其中適合普普通購房者消消費的普通房房源78.82萬平方米，而而去年同期這這一數(shù)字則為為134.338萬平方米，今今年僅相當(dāng)于于去年的58.7%。3、商品房銷售售價格上漲速速度過快。漲漲價似乎是今今年以來寧波波樓市最明顯顯的特點，自自春節(jié)以來，這這一趨勢就從從來沒有間斷斷和停止過，西西堤陽光價格格不知不覺提提升到5000左右單價、ART藍灣從之前前預(yù)定的5500左右到目前前的單價6500元以上、都都市森林部分分住宅價格提提升到10000左右，學(xué)府府一號由最初初預(yù)定的5600提升到5800以上、金地地國際花園從從之前的7400左右提高到到目前的8300元左右等等等，這些都使使我們可以明明顯看到目前前市區(qū)樓市價價格已呈現(xiàn)出出從四周抬升升呈包圍之勢勢向整個樓市市蔓延。據(jù)有有關(guān)資料顯示示，今年上半半年前5個月寧波新新房價格上漲漲7.2%，二手房上上漲12.5%，但從實際際不少項目的的價格變動來來看，不少相相對優(yōu)質(zhì)項目目的漲幅已明明顯超過10%甚至15%以上。價格格的大幅度上上漲已明顯成成為上半年寧寧波樓市最主主要的旋律。4、新建商品房房推盤散。相相比以往，推推盤散也是上上半年樓市的的一個顯著表表現(xiàn)。大部分分樓盤推出采采用分期分批批策略，甚至至把這種推盤盤方式演繹到到近乎瘋狂的的程度，兩幢幢房子就分兩兩次推出，三三幢房子就分分三次推出，原原本可以一次次性推出的項項目分成五次次或六次推出出，這種擠牙牙膏式的開盤盤方式使得樓樓市的供給十十分散亂，房房源供給次多多而量小。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，今年年上半年，市市四區(qū)共推盤盤39次，實際推推出量124.991萬平米，而而去年同期推推盤次數(shù)28次，推盤量量達159.445萬平米。5、銷售非常常旺。銷售現(xiàn)現(xiàn)場火爆是今今年全國大多多數(shù)地方的樓樓市狀況，寧寧波也是如此此。由于供給給不足以及其其他方面的原原因，使今年年的樓市一片片大好，購房房者似乎越來來越多，房價價天天看漲，在在這種情況下下形成了樓市市的魔性循環(huán)環(huán)，開盤搶購購的場面再度度數(shù)次出現(xiàn)：：親親家園小小高層開盤,現(xiàn)場出現(xiàn)哄哄搶;皇都香溪園園開盤當(dāng)天連連續(xù)提價近1000元;紫郡3期預(yù)定領(lǐng)號,需要110到現(xiàn)場維持持秩序;金地國際花花園去年7100銷售并不怎怎樣,今年價格提提升到8300反而銷售一一空;其他的一些些老盤如新時時代、BOBO城、青林灣灣等項目也煥煥發(fā)生機，在在價格上調(diào)的的同時，如今今也已經(jīng)是一一房難求了。6、市場需求求活躍，空置置房得到消化化。去年空置面積135萬平方米，同同比增長僅為為0.1%，基本與上上年同期持平平。其中住宅宅的空置面積積已為負增長長2.2%，別墅和高高檔公寓受政政策調(diào)控影響響，成了市場場上的香餑餑餑，空置面積積僅為0.2萬平方米，增增幅更是較上上年下跌近一一倍。而今年年上半年商品品房的空置面面積又有一定定程度的下降降。市場需求求活躍，市場場逐漸消化空空置房。7、二手房交易易情況。今年年上半年二手手房交易面積積達56633270平方方米，交易戶數(shù)100870戶，套均成交價價格49.112萬元，交易價格平平均每平方米米5573元。三、存在的主要要問題盡管寧波市的房房地產(chǎn)市場保保持健康、平平穩(wěn)發(fā)展趨勢，但也存存在一些不容容忽視的問題題。1、商品房價格格上漲過快。據(jù)有關(guān)資料顯示，今年上半年前5個月寧波新房價格上漲7.2%，二手房上漲12.5%，但從實際不少項目的價格變動來看，不少相對優(yōu)質(zhì)項目的漲幅已明顯超過10%甚至15%以上，極大的刺激了買方市場的神經(jīng)，在市場上形成購房者一房難求的緊張局面。主要原因：一是新一輪的住房需求的擴張，拉動了房地產(chǎn)投資的增長。城市居住人口的增加，住房制度改革的深化，住房消費觀念的變化，以及居民收入的穩(wěn)步增長，擴大了市場需求量。二是個人投資和投機的需要。雖然國家多次提高存款利率，提高的比率遠遠低于房地產(chǎn)增長率。投資房地產(chǎn)成了大量持有貨幣的投資者保值增值、風(fēng)險較低的可靠渠道。三是土地、建安、環(huán)境成本的升高，直接導(dǎo)致住房價格的上漲。四是不斷攀升的房價刺激了持幣待購群體的需求，引發(fā)購房熱潮。2、土地成本上上升過快，土土地供應(yīng)缺乏乏調(diào)控。一方方面是部分城城市領(lǐng)導(dǎo)缺乏乏全局觀念，以以地生財?shù)挠^觀念十分嚴重重。為了增加加財政收入，采采取不飽合供供地(實際上是變變相抬高地價價的饑餓供地地)的方式獲取取土地收益，實實際的結(jié)果增增加了開發(fā)成成本，提高了了商品房價格格，抑制了房房地產(chǎn)市場需需求，致使廣廣大老百姓買買不起房。另另一方面部分分地方土地供供應(yīng)的無序狀狀況仍較普遍遍，存在土地地多頭供應(yīng)、缺缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃劃、開發(fā)規(guī)模模偏小等問題題。目前開發(fā)發(fā)企業(yè)掌握的的存量土地中中，大多數(shù)以拍賣方式獲得得的，土地多多渠道供應(yīng)的的格局加大了了政府宏觀調(diào)調(diào)控的難度，往往往形成城市市規(guī)劃隨著項項目和開發(fā)商商走的被動局局面。部分困困難企業(yè)在破破產(chǎn)和改制的的過程中，將將閑置土地變變現(xiàn)，給零星星開發(fā)提供了了土地資源，一一些項目公司司見縫插針搞搞開發(fā)，形成成了土地資源源低水平利用用。3、市場上出現(xiàn)現(xiàn)囤房和推盤盤散現(xiàn)象，老老百姓難以買買到現(xiàn)房。由于今年的房價波動動很大，對房價上漲漲進一步看好好.使很多開發(fā)發(fā)商持觀望的的狀態(tài),造成有房不賣賣的和有房慢慢慢賣的局面面，使新開樓盤未未開盤就已銷售售一空，市場場基本上買不不到現(xiàn)房。四、采取的措施施1、以需求為導(dǎo)導(dǎo)向，優(yōu)化住住房結(jié)構(gòu)，提提高住房質(zhì)量量,面向市場，面面向絕大多數(shù)數(shù)中低收入家家庭，大力發(fā)發(fā)展以中小戶戶型為主的普普通商品住宅宅，是當(dāng)前調(diào)調(diào)控市場的主主要措施。對對普通商品住住房建設(shè)要調(diào)調(diào)控土地供應(yīng)應(yīng)，控制土地地價格，有條條件的城市還還要劃定一定定區(qū)域，作為為普通商品住住宅的集中建建設(shè)用地，同同時通過清理理，減少建設(shè)設(shè)和消費的行行政事業(yè)性收收費項目，多多渠道降低建建設(shè)成本，逐逐步實現(xiàn)多數(shù)數(shù)家庭購買和和承租普通商商品住房。適適當(dāng)開發(fā)中高高檔商品房，嚴嚴格控制別墅墅、高檔公寓寓和大戶型項項目建設(shè)。大大中城市要根根據(jù)居民收入入消費水平，合合理確定高檔檔商品房和普普通商品房的的劃分標準，采采取措施加快快普通商品房房發(fā)展，提高高其在市場供供應(yīng)中的比例例。市、縣人人民政府根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，對對成規(guī)模的新新建小區(qū)可允允許分期繳納納土地出讓金金，對舊城改改造項目，可可按土地出讓讓金的一定比比例進行返還還，當(dāng)?shù)貞?yīng)收收的規(guī)費可適適當(dāng)減免。2、進一步強化化城市規(guī)劃的的調(diào)控作用按按照城市總體體規(guī)劃的要求求，加快編制制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中長期發(fā)展展規(guī)劃和年度度計劃，加強強對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)導(dǎo)，也是當(dāng)前前調(diào)控市場的的重要舉措。在在城市近期建建設(shè)規(guī)劃中，要要合理安排各各類房地產(chǎn)用用地的布局和和比例，優(yōu)先先落實經(jīng)濟適適用住房、普普通商品房、危危舊房改造和和拆遷安置用用房建設(shè)項目目。嚴格控制制市中心區(qū)的的零星分散建建設(shè)，嚴禁批批準在城市基基礎(chǔ)設(shè)施不完完備的地段進進行房地產(chǎn)開開發(fā)，嚴禁在在集體土地上上進行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃劃部門要將近近期擬開發(fā)建建設(shè)地塊的規(guī)規(guī)劃設(shè)計條件件向社會公開開，接受社會會監(jiān)督。已批批準的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，確需需變更用地性性質(zhì)和規(guī)劃指指標的，必須須按規(guī)定程序序重新報批。3、完善住房用用地供應(yīng)政策策，促進土地地合理利用。充充分發(fā)揮土地地供應(yīng)對房地地產(chǎn)市場的調(diào)調(diào)控作用，健健全和完善房房地產(chǎn)開發(fā)用用地計劃供應(yīng)應(yīng)制度，適時時適度地調(diào)控控土地供應(yīng)總總量，保障有有市場需求的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的用地地供應(yīng)。重點點做好普通商商品住房和經(jīng)經(jīng)濟適用住房房建設(shè)用地的的土地儲備，增增加其在土地地儲備中的比比重。加強地地價調(diào)控，定定期公布基準準地價，合理理引導(dǎo)地價水水平。各地要要根據(jù)當(dāng)?shù)厥惺袌鲂枨?，通通過完善房地地產(chǎn)項目土地地招標拍賣掛掛牌制度，以以及對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目實實行綜合評標標等措施，有有效地調(diào)控土土地價格。禁禁止炒買炒賣賣建設(shè)用地，對對開發(fā)商手中中囤積的土地地要依照有關(guān)關(guān)法規(guī)，督促促其限期開發(fā)發(fā)，對無力開開發(fā)及閑置土土地，超過規(guī)規(guī)定期限的，要要依法收回。利利用原劃撥土土地進行房地地產(chǎn)開發(fā)的，必必須納入政府府統(tǒng)一供地渠渠道，嚴禁私私下交易。4、建立健全房房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)預(yù)報制度。建建立房地產(chǎn)市市場信息系統(tǒng)統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報報體系，加強強對房地產(chǎn)市市場的監(jiān)控。建建立由發(fā)改委委、規(guī)劃、國國土、統(tǒng)計、銀銀行、房產(chǎn)管管理、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主管等等部門參加的的聯(lián)席會議制制度，定期對對房地產(chǎn)市場場運行情況進進行分析，定定期向社會披披露未來一定定時期的土地地供應(yīng)總量、房房地產(chǎn)開發(fā)用用地規(guī)模、區(qū)區(qū)位等信息，及及時發(fā)布房地地產(chǎn)市場運行行情況，以引引導(dǎo)企業(yè)理性性投資，消費費者理性消費費。各級政府府應(yīng)該根據(jù)不不斷變化的市市場行情，盡盡快調(diào)整政策策，合理引導(dǎo)導(dǎo)市場。各地地房地產(chǎn)市場場信息系統(tǒng)和和預(yù)警預(yù)報體體系建設(shè)所需需費用，由市市、縣財政結(jié)結(jié)合信息化和和電子政務(wù)建建設(shè)一并落實實。五、2007年年下半年寧波波房地產(chǎn)發(fā)展展趨勢隨著寧波市房地地產(chǎn)市場調(diào)控控措施和中央央宏觀調(diào)控政政策效應(yīng)的繼繼續(xù)影響，預(yù)預(yù)計下半年寧寧波房地產(chǎn)市市場的走勢為為:房地產(chǎn)投資穩(wěn)定定增長2007年1--6月，寧波市完成房房地產(chǎn)投資總總額126.449億元，比去年同期增增長9.5%。首先，是因為為宏觀經(jīng)濟快快速發(fā)展，居居民收入增長長較快，為房房地產(chǎn)發(fā)展提提供了良好的的宏觀環(huán)境；；其次我市各各項城市建設(shè)設(shè)速度將繼續(xù)續(xù)加快，從而而推動房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)；再次次，2006年寧波市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資完完成313.1億元，同比比增長21.3%，表現(xiàn)出較較快的恢復(fù)性性增長趨勢，增增幅達到2006年以來的最最高點。綜合合以上因素，我我們預(yù)計20007年下半年房地地產(chǎn)投資仍會會保持30%左右的增幅幅。2、市場仍將延延續(xù)供需兩旺旺的局面，呈呈現(xiàn)求大于供態(tài)勢供應(yīng)量將大幅度度的增加，今今年上半年以以來寧波大四四區(qū)共推出新新住宅項目或或加推項目119個，共推推出新增供給給面積約755萬平米。根據(jù)據(jù)2007年度市區(qū)國國有土地使用用權(quán)出讓計劃劃看，2007年總共推出出普通住宅320萬平方米（不不包括經(jīng)濟適適用房、拆遷遷安置房、廉廉租房等非經(jīng)經(jīng)營性住宅用用地），預(yù)計計下半年上市市的商品住宅宅約240萬平米。需求仍保持旺盛盛勢頭：下半年房地地產(chǎn)市場需求求在去年基礎(chǔ)礎(chǔ)上，仍會繼繼續(xù)上升，從需求方面面看，隨著我我市經(jīng)濟的快快速穩(wěn)定發(fā)展展，今年我市市人均可支配配收入也會持持續(xù)增長，1-6月我市居民民可支配收入入增長9.99%。隨著經(jīng)濟收收入的增長居居民改善居住住、外來人口口進入、手中中持有貨幣的的投資者，需需求量相應(yīng)不不斷增加。另外，我市市城市化水平平在穩(wěn)步提高高，城市規(guī)模模穩(wěn)定的擴張張，由此帶來來的自動型需需求會穩(wěn)定增增長。下半年年央行關(guān)于利利率調(diào)整，不不會對購房者者的購房信心心有任何的影影響，以及從從上半年股市市動蕩不安形形勢來看，有有很多的投資資者將會從股股市向房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。綜上上所述，寧波波市需求增長長的因素有利利于需求的增增長，今年下下半年我市的的商品房需求求增幅將高于于上半年。根根據(jù)資料統(tǒng)計計今年新增供供給量加去年年的存量將會會有450萬平米。預(yù)預(yù)計下半年的的預(yù)售量約為350萬平方米。結(jié)構(gòu)性矛盾仍將將存在區(qū)域結(jié)構(gòu)、價格格結(jié)構(gòu)矛盾仍仍將存在。城城中板塊一直直供不應(yīng)求，由由于土地資源源希缺，下半半年上市量不不會很大，而鄞州、江北等市郊郊板塊上市速速度很快，下下半年上市量量比較大，但但銷售增長也也比較大，因此像鄞州州、江北等市市郊板塊的供供需形勢可以以得到暫緩。由由于近年來商商品住宅市場場供不應(yīng)求，因因此利潤較低低的普通住宅宅一直供應(yīng)不不足。由于去去年土地平均均成交價格增增長70%左右，預(yù)計今年土土地成交價格格不會低于去去年，從而帶動動商品房價格格的上升。為為了消化不斷斷上升的成本本，商品房的的價格也將上上升，因此利利潤空間較小小的中低價位位的商品房供供應(yīng)仍將不足足。需要政府府提供土地和和政策鼓勵開開發(fā)商建設(shè)中中低價位商品