物業(yè)管理費(fèi)用二

第八講

物業(yè)管理費(fèi)用第八講物業(yè)管理費(fèi)用第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源第二節(jié)住宅消費(fèi)的含義第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)第四節(jié)收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源一、定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持六、業(yè)主的贊助第二節(jié)住宅消費(fèi)的定義一、購房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費(fèi)四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)五、稅費(fèi)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)和收費(fèi)原則二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價形式和計費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)和收費(fèi)原則（一）性質(zhì)1.針對公共服務(wù)和部分專項(xiàng)服務(wù)收取的費(fèi)用；2.屬于全體業(yè)主所有，AA制。（二）收費(fèi)原則1.合理2.公開3.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)4.競爭5.雙方協(xié)商6.政府監(jiān)督二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價形式和計費(fèi)方式一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價形式1.政府指導(dǎo)價

由有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。2.市場調(diào)節(jié)價

由經(jīng)營者自主定價，通過市場競爭形成的價格。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式1.包干制業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，管理過程中無論盈余還是虧損都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。適用于小型物業(yè)管理公司，原則上不存在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計的問題，簡便易行。前提是事先雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要有約定和承諾。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價形式和計費(fèi)方式二、物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式2.酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主承擔(dān)的計費(fèi)方式。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關(guān)稅金。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價形式和計費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成1.包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)(X)=物業(yè)服務(wù)成本(X1)+法定稅費(fèi)(X2)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)2.酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)=物業(yè)服務(wù)支出(X1)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)三、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的構(gòu)構(gòu)成3.物業(yè)服服務(wù)成成本或或物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)支出出：1）管理理、服服務(wù)人人員的的工資資、社社會保保險和和按規(guī)規(guī)定提提取的的福利利費(fèi)等等；2）物業(yè)業(yè)共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備日日常運(yùn)運(yùn)行、、維護(hù)護(hù)費(fèi)用用；3）物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域清潔潔衛(wèi)生生費(fèi)用用；4）物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域綠化化養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)用用；5）物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域秩序序維護(hù)護(hù)費(fèi)用用；6）辦公公費(fèi)用用；7）物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)固定定資產(chǎn)產(chǎn)折舊舊；8）物業(yè)業(yè)共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施及及公眾眾責(zé)任任保險險費(fèi)用用；9）經(jīng)業(yè)業(yè)主同同意的的其他他費(fèi)用用。注意事事項(xiàng)：：1.物業(yè)共共用部部位、、共用用設(shè)施施設(shè)備備的大大、中中修和和更新新、改改造費(fèi)費(fèi)用。。應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過過專項(xiàng)項(xiàng)維修修基金金予以以列支支。2.在物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)，，由物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)接接受委委托收收取供供水、、供電電、供供熱、、通訊訊、有有限電電視等等費(fèi)用用的，，其委委托手手續(xù)費(fèi)費(fèi)應(yīng)向向委托托單位位收取取，不不得向向業(yè)主主收取取手續(xù)續(xù)費(fèi)等等額外外費(fèi)用用。三、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的構(gòu)構(gòu)成不要財財迷三、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的構(gòu)構(gòu)成四、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測測算（一））住宅宅小區(qū)區(qū)公共共性物物業(yè)服服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)測測算原原則1.制定根根據(jù)：：1）本地地區(qū)綜綜合服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目；；2）勞動動付出出狀況況；3）物價價指數(shù)數(shù)變化化；4）住戶戶的經(jīng)經(jīng)濟(jì)承承受能能力；；5）小區(qū)區(qū)的檔檔次。。（一））住宅宅小區(qū)區(qū)公共共性物物業(yè)服服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)測測算原原則2.測算步步驟：：（1）根據(jù)據(jù)住宅宅小區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)模、、檔次次和管管理目目標(biāo)，，設(shè)立立崗位位，配配備相相應(yīng)能能力的的人力力資源源；（2）估算算住宅宅小區(qū)區(qū)進(jìn)行行統(tǒng)一一管理理、達(dá)達(dá)到確確定的的管理理目標(biāo)標(biāo)所發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用；（3）考慮慮統(tǒng)一一管理理能取取得的的社會會效益益、環(huán)環(huán)境效效益和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益。四、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測測算（二））物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)成本本或物物業(yè)服服務(wù)支支出測測算的的具體體方法法X1——物業(yè)服服務(wù)成成本或或者物物業(yè)服服務(wù)支支出收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，單位位：元元/月·平方米米x——各分項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，單單位：：元/月·平方米米i——分項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)數(shù)四、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測測算（二））物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)成本本或物物業(yè)服服務(wù)支支出測測算的的具體體方法法1.管理人人員的的工資資、社社會保保險和和按規(guī)規(guī)定提提取的的福利利費(fèi)等等（x1）F1——基本工工資；；F2——社會保保險費(fèi)費(fèi)；F3——規(guī)定提提取的的福利利費(fèi)；；F4——加班費(fèi)費(fèi)；F5——服裝費(fèi)費(fèi)；S——總收費(fèi)費(fèi)面積積四、物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測測算（二））物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)成本本或物物業(yè)服服務(wù)支支出測測算的的具體體方法法2.物業(yè)共共用部部位、、共用用設(shè)施施、設(shè)設(shè)備日日常運(yùn)運(yùn)行維維修及及保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)（（x2）成本法法：F1—公用部部位及及道路路的土土建零零修與與保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)；；F2—給排水水設(shè)備備日常常運(yùn)行行、維維修及及保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)；；F3、F4、F5—電氣系系統(tǒng)、、燃?xì)鈿庀到y(tǒng)統(tǒng)、消消防系系統(tǒng)設(shè)設(shè)備維維修保保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)；F6—公共照明費(fèi)；F7—不可預(yù)見費(fèi)；F8—易損件更新準(zhǔn)備金金S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法2.物業(yè)共用部位、共共用設(shè)施、設(shè)備日日常運(yùn)行維修及保保養(yǎng)費(fèi)（x2）簡單測算法：經(jīng)驗(yàn)法：根據(jù)相同同類型物業(yè)的以往往經(jīng)驗(yàn)確定四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法3.物業(yè)管理區(qū)域清潔潔衛(wèi)生費(fèi)用（x3）F1—清潔工具購置費(fèi)；；F2—勞保用品費(fèi)；F3—衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)；；F4—化糞池清掏費(fèi)；F5—垃圾外運(yùn)費(fèi)；F6—清潔環(huán)節(jié)所需的其其它費(fèi)用；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法4.物業(yè)管理區(qū)域綠化化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（x4）成本法：F1—綠化工具費(fèi)；F2—勞保用品費(fèi)；F3—綠化用水費(fèi)；F4—農(nóng)藥化肥費(fèi)；F5—雜草清運(yùn)費(fèi)；F6—景觀再造費(fèi)；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法4.物業(yè)管理區(qū)域綠化化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（x4）簡單測算法：四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法5.物業(yè)管理區(qū)域秩序序維護(hù)費(fèi)（x5）F1—保安器材裝備費(fèi)；；F2—保安人員人身保險險費(fèi)；F3—保安用房及保安人人員住房資金；四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法6.辦公費(fèi)用（x6）F1—交通費(fèi)；F2—通訊費(fèi)；F3—低值易耗辦公用品品費(fèi)；F4—書報費(fèi)；F5—廣告宣傳社區(qū)文化化費(fèi)；F6—辦公用房租金費(fèi)；；F7—其它雜項(xiàng)；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7）F1—交通工具；F2—通訊設(shè)備；F3—辦公設(shè)備；F4—工程維修設(shè)備；F5—其它設(shè)備；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7）計取方式1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自自行出資或自帶固固定資產(chǎn)；2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向向業(yè)主方借款購買買固定資產(chǎn)（債權(quán)權(quán)關(guān)系）；3）業(yè)主方購買固定定資產(chǎn)供物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)使用。注意其中的產(chǎn)權(quán)區(qū)區(qū)別。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法8.物業(yè)共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備及公公眾責(zé)任保險費(fèi)用用（x8）F—物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)總總共交納的共用部部位、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公眾責(zé)任保保險費(fèi)用；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測算的具體方方法9.經(jīng)業(yè)主同意的其它它費(fèi)用（x9）業(yè)主大會、業(yè)委會會活動經(jīng)費(fèi)，給物物業(yè)服務(wù)企業(yè)的““贊助費(fèi)用”等。。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（三）法定的稅費(fèi)費(fèi)1.營業(yè)稅（F1）X1—物業(yè)服務(wù)成本；2.城市維護(hù)建設(shè)稅（（F2）3.教育附加費(fèi)（F3）合計：四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（四）物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的利潤a—利潤率（單位：%）四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（五）物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的酬金實(shí)行酬金制時，酬酬金的提取方式通通常有兩種：固定定提取比例和固定定提取金額。1、固定提取比例k——事先約定的提取比比例2、固定提取數(shù)額f——約定好的每年或每每月提取的固定數(shù)數(shù)額的酬金四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算（六）物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用計算和確定時時需要注意的幾個個問題1.前期物業(yè)管理的費(fèi)費(fèi)用測算包括：顧問費(fèi)和開開荒費(fèi)、固定資產(chǎn)產(chǎn)投入、保修期內(nèi)內(nèi)維修費(fèi)用的計算算。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬酬金提取問題如何計取酬金達(dá)到到共贏，既是理論論問題又是實(shí)際問問題3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳繳率問題4.住宅小區(qū)內(nèi)非住宅宅物業(yè)的收費(fèi)問題題5.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)調(diào)整問題四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測算凡事要量力而行第四節(jié)收益性物物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)一、收益性物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用測算