中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與開發(fā)模式

中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與開發(fā)模式第1頁/共102頁回首改革開放30多年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30多年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。

牛牛文庫文檔分享第2頁/共102頁目錄中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)

牛牛文庫文檔分享第3頁/共102頁中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)

牛牛文庫文檔分享第4頁/共102頁19581991199920072015第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第5頁/共102頁重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場。新中國成立戰(zhàn)爭摧殘

一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。1991第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第6頁/共102頁19791980198619881958契機(jī)1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想拉開了住房制度改革的序幕。1991第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第7頁/共102頁1986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會住房制度改革正式啟動1988年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。197919801986198819581991第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第8頁/共102頁新中國土地拍賣“第一槌”。

1988年4月第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第9頁/共102頁創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第10頁/共102頁197919801986198819581991真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第11頁/共102頁海南“地產(chǎn)泡沫”王石、潘石屹、馮侖。。。第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

牛牛文庫文檔分享第12頁/共102頁探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072015第二階段：第二階段：探索，炒作與調(diào)整

牛牛文庫文檔分享第13頁/共102頁199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地第二階段：探索，炒作與調(diào)整

牛牛文庫文檔分享第14頁/共102頁199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長亞洲金融危機(jī)第二階段：探索，炒作與調(diào)整

牛牛文庫文檔分享第15頁/共102頁199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動。暴風(fēng)雨來臨前的沉寂期第二階段：探索，炒作與調(diào)整

牛牛文庫文檔分享第16頁/共102頁房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072015第三階段：第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第17頁/共102頁200020012002200319992007200520042006市場回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)泡沫已得到控制房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展時期第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第18頁/共102頁2001年，投資投機(jī)狂潮開始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團(tuán)9·11事件正式成為WTO成員200220032007200520042006200020011999漲幅迅速第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第19頁/共102頁溫州炒房團(tuán)從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)。“溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn)?！痹诔赐副镜貥鞘泻?，溫州人開始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購房團(tuán)”。火車炒房團(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第20頁/共102頁2001年福布斯中國富豪榜中開發(fā)商占28人第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第21頁/共102頁200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場規(guī)范化政策出臺招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第22頁/共102頁2003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第23頁/共102頁2003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現(xiàn)2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第24頁/共102頁200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房價大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣加息（9年來第一次加息）個人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第25頁/共102頁200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落短暫低迷期2005年關(guān)鍵詞：調(diào)控一季度房價上漲19.1%3.26國八條4.27新八條調(diào)控文件密度加大，但房價一直堅(jiān)挺第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第26頁/共102頁200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個字“漲”2006年關(guān)鍵詞：加息

國六條

金融業(yè)開放第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第27頁/共102頁2006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運(yùn)動第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第28頁/共102頁2006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日國六條第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第29頁/共102頁2006年12月中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第30頁/共102頁2006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第31頁/共102頁2000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2007年關(guān)鍵詞：地王頻出

上市籌資

宏觀調(diào)控第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第32頁/共102頁2007年，地王頻現(xiàn)面粉比面包貴第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第33頁/共102頁

2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。

但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第34頁/共102頁2007年4月20日碧桂園在港上市締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第35頁/共102頁2007年上海湯臣天價11萬/平米2007年北京商品房預(yù)售均價首次突破萬元，達(dá)12436.2元/平米第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第36頁/共102頁2007年是瘋狂的一年。

房價完成了在這一輪中國經(jīng)濟(jì)景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競相圈地和上市籌資。

但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場觀望情緒濃厚，房價企穩(wěn)。

給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場的機(jī)會窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。第三階段：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段

牛牛文庫文檔分享第37頁/共102頁房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072015第四階段：

牛牛文庫文檔分享第38頁/共102頁2008年，寒流下跌低谷2008年關(guān)鍵詞：土地市場降溫中介倒閉上市“流產(chǎn)”銷量萎縮降價促銷持幣待購20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第39頁/共102頁2008年1月房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第40頁/共102頁2008年3月因認(rèn)購不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第41頁/共102頁2009年，需求重新釋放樓市火爆2009年關(guān)鍵詞：救市效果初顯成交量回升全面回暖房價普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第42頁/共102頁2009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第43頁/共102頁2009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機(jī)構(gòu)出具的一紙報(bào)告，“此樓安全”。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第44頁/共102頁2009年，房市百態(tài)之三樓晃晃

樓堅(jiān)強(qiáng)樓危危樓斷斷樓停停。。。。。。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第45頁/共102頁2009年，樓市“火”“劇”---蝸居第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第46頁/共102頁2010年，史上最嚴(yán)調(diào)控成交銳減2010年關(guān)鍵詞：

新“國十條”二套房貸78家央企退市三套房停貸零成交20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第47頁/共102頁2010年樓市之“新國十條”國務(wù)院于4月17日發(fā)出通知，要求進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。

第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第48頁/共102頁2010年樓市之“二套房貸”為遏制部分地區(qū)房價過快上漲，國務(wù)院常務(wù)會議確定對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第49頁/共102頁2010年樓市之“78家央企退市”３月１８日，國資委宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的７８家央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第50頁/共102頁2010年樓市之“三套房貸”為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第51頁/共102頁2010年樓市之“零成交”

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示5月份京滬有多個樓盤出現(xiàn)“零成交”，這種局勢并蔓延至全國近30個城市。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第52頁/共102頁2010年樓市之“扔鞋門”

在第六屆大連住宅與房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，任志強(qiáng)受邀發(fā)表現(xiàn)場演講，剛一上臺，就遭遇一小伙子，拿兩只鞋向臺上扔去，任志強(qiáng)躲開飛上臺的兩只鞋，用一句話玩笑話化解了尷尬的場面。

第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第53頁/共102頁2010年樓市之“降價潮”萬科地產(chǎn)在人們的質(zhì)疑聲中暗自低調(diào)的降價了，恒大高調(diào)宣布旗下產(chǎn)品85折發(fā)售，隨后，綠地集團(tuán)也于日前宣布旗下41個城市近百樓盤啟動全面優(yōu)惠行動。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第54頁/共102頁2010年樓市之“空置率”國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月數(shù)為零，此消息迅速引起全國關(guān)注。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第55頁/共102頁2010年樓市之“閑置地”

據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，國土部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80％的閑置土地可能被收回。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第56頁/共102頁

2011年，調(diào)控深入成交冰凍2011年關(guān)鍵詞：新國八條保障房限購令限價令房產(chǎn)稅試點(diǎn)20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第57頁/共102頁2011年樓市之“新國八條”1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地方年度新建住宅價格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性住房建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國八條”。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第58頁/共102頁2011年樓市之“保障房”2012年全國保障房在建的工程量將達(dá)到約1800萬套，將突出抓建成量。在新開工700萬套目標(biāo)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)明確2012年基本建成保障房500萬套以上，竣工量不低于2011年。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第59頁/共102頁2011年樓市之“限購令”

北京于2月16日正式公布了關(guān)于貫徹“國八條”的通知，要求外地人購房須提供連續(xù)5年以上納稅或社保證明。同時，已有一套房的本市居民限購一套房，已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暫停購房。此后，全國先后有46個城市出臺“限購令”。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第60頁/共102頁2011年樓市之“限價令”四月，廣州增城規(guī)定3個月內(nèi)新領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目樓價漲幅不能超過該盤2010年均價5%，隨后從化要求各樓盤銷售價漲幅不得超過2010年該盤均價的10%，“限價令”誕生。此后，上海、深圳等各地也分別出臺了“限價令”。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第61頁/共102頁2011年樓市之“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”

1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%，至此有關(guān)房產(chǎn)稅的各種傳聞不復(fù)存在。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第62頁/共102頁

2012年，調(diào)控持續(xù)市場回暖2012年關(guān)鍵詞：地方政策微調(diào)房貸利率優(yōu)惠銷售回升地王頻現(xiàn)泡沫破滅20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第63頁/共102頁2012年樓市之“地方政策微調(diào)”

揚(yáng)州購房補(bǔ)貼，貴陽的購房落戶，深圳、武漢等集中為公積金政策松綁，廈門、上海等地則調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)…，將近有超過40個城市出臺刺激樓市的地方性政策，這對區(qū)域市場的刺激作用極大。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第64頁/共102頁2012年樓市之“房貸利率優(yōu)惠”今年3月份，國內(nèi)多家銀行首套房貸利率出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，不少恢復(fù)85折優(yōu)惠幅度。此外，央行連續(xù)兩次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消費(fèi)的作用。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第65頁/共102頁2012年樓市之“銷售回升”在經(jīng)歷2012年春節(jié)長假極度深寒之后，樓市逐漸走出低迷態(tài)勢，“紅三月”、“紅五月”以及近來的“暖冬行情”。12年前11個月，全國50個代表城市住宅月均成交量達(dá)2272萬平方米，總成交量比2011和2010年同期分別高出24.6%和10.7%。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第66頁/共102頁2012年樓市之“地王頻現(xiàn)”2012年7～11月份，以招、保、萬、金為代表的十大標(biāo)桿企業(yè)，拿地資金超過1167億元，是上半年的2.8倍，拿地面積為3424萬平方米，比上半年高16%。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第67頁/共102頁2012年樓市之“泡沫破滅”

鄂爾多斯、溫州兩大房價曾經(jīng)遭遇“爆炒”的城市，終因?yàn)橘Y金鏈斷裂而導(dǎo)致房價大幅下滑，溫州的房價與高點(diǎn)時期相比，已經(jīng)“腰斬”，而鄂爾多斯的房價也一路下滑不止。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第68頁/共102頁

2013年，調(diào)控加強(qiáng)市場反彈2013年關(guān)鍵詞：新國五條以房養(yǎng)老錢荒地產(chǎn)金融化房企出海20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第69頁/共102頁2013年樓市之“新國五條”2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第70頁/共102頁2013年樓市之“以房養(yǎng)老”老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第71頁/共102頁2013年樓市之“錢荒”

6月20日，這個瘋狂的一天，足以載入中國銀行間市場史冊。當(dāng)日，銀行間隔夜回購利率最高達(dá)到史無前例的30%，7天回購利率最高達(dá)到28%。在近年來很長時間里，這兩項(xiàng)利率往往不到3%。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第72頁/共102頁2013年樓市之“地產(chǎn)金融化”萬科入主徽商銀行和打造社區(qū)金融、恒大地產(chǎn)購入華夏銀行股權(quán)、綠地集團(tuán)入股上海農(nóng)商行，各大房企相繼進(jìn)入金融業(yè)。房地產(chǎn)金融既是房地產(chǎn)企業(yè)的一種投融資模式，又是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第73頁/共102頁2013年樓市之“房企出?！苯陙?，國內(nèi)財(cái)富階層海外移民及海外置業(yè)的熱潮不斷升溫，同時，受宏觀調(diào)控支配的國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入冰凍期，資本轉(zhuǎn)移國外似乎已成大勢。國內(nèi)一些嗅覺敏銳的大型房企，也開始瞄準(zhǔn)海外市場，中國房地產(chǎn)企業(yè)走出國門已經(jīng)越來越成為新的焦點(diǎn)。第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第74頁/共102頁2013年樓市之“房企出?！比涗浀谒碾A段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

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2014年，調(diào)控不再一刀切2014年關(guān)鍵詞：雙向和分類調(diào)控保障性住房不動產(chǎn)登記政策松綁20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

新常態(tài)

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2015年，政策寬松2015年關(guān)鍵詞：央媽降息降準(zhǔn)去庫存20082013200920102011201220142015第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

新常態(tài)

牛牛文庫文檔分享第77頁/共102頁第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段2014年樓市之“雙向調(diào)節(jié)”2014年3月的“兩會”首次明確雙向調(diào)控，調(diào)控不再一刀切了，而是根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的不同市場形態(tài)，實(shí)施不同的調(diào)控目標(biāo)與方式，這體現(xiàn)了新一屆政府對于房地產(chǎn)行業(yè)采取了比較合理的治理思路，脈絡(luò)漸次浮現(xiàn)。

牛牛文庫文檔分享第78頁/共102頁第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段2014年樓市之“住房保障”“兩會”政府工作報(bào)告中提出：完善住房保障機(jī)制，以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，提高大城市保障房比例；創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。

牛牛文庫文檔分享第79頁/共102頁2014年不動產(chǎn)登記工作進(jìn)程迅速推進(jìn)。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》正式公布。國家加速推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，尤其是不動產(chǎn)登記條例即將出臺實(shí)施，不僅將為反腐敗添上一柄利器，同時也將為房地產(chǎn)稅的征收奠定基礎(chǔ)。2014年樓市之“不動產(chǎn)登記”第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第80頁/共102頁2014年樓市之“政策松綁”第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段限購?fù)顺?014年6月至今,實(shí)施限購的46個城市已經(jīng)有41個放開，行政干預(yù)時代走向終結(jié)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整9月30日,央行發(fā)布首套房認(rèn)定信貸政策，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn):對擁有1套住房并已結(jié)清房貸的家庭，銀行業(yè)按首套房執(zhí)行，鼓勵改善型住房消費(fèi),利好潛在需求釋放和提振市場信心央行降息2014年11月22日,央行不對稱降息，降低購房成本、提振市場信心

牛牛文庫文檔分享第81頁/共102頁2015年樓市之“央媽降息降準(zhǔn)”第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第82頁/共102頁2015年樓市之“去庫存”第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段

牛牛文庫文檔分享第83頁/共102頁第四階段：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段2016開年新政利好，樓市寬松政策持續(xù)，主力去化庫存成為主基調(diào)2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文指出非限購城市首套房首付比例可適當(dāng)下調(diào)至20%，二套房首付比例則下調(diào)至30%2016年2月19日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，2016年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。

牛牛文庫文檔分享第84頁/共102頁1991199720022007200820122015小結(jié)中國房地產(chǎn)走勢模擬我國房地產(chǎn)發(fā)展尚處于初級階段，受政策影響較大，未來將逐步去行政化，平穩(wěn)發(fā)展。

牛牛文庫文檔分享第85頁/共102頁中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式

牛牛文庫文檔分享第86頁/共102頁1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。

牛牛文庫文檔分享第87頁/共102頁當(dāng)中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新

牛牛文庫文檔分享第88頁/共102頁成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地

牛牛文庫文檔分享第89頁/共102頁香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是

香港模式本質(zhì)特征是:房地產(chǎn)開發(fā)商以