《物業(yè)管理概論》項(xiàng)目2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理者

項(xiàng)目2物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理者知識目標(biāo)通過對本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型和組織機(jī)構(gòu)的類型；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)置程序；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系；理解物業(yè)管理者職業(yè)道德的基本內(nèi)容。下一頁項(xiàng)目2物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理者技能目標(biāo)１.能夠闡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，通過對組織機(jī)構(gòu)類型的了解，能夠在實(shí)踐中進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置。２.能夠認(rèn)識物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，在實(shí)踐中能自覺地不斷完善和提高素質(zhì)修養(yǎng)。３.

熟悉物業(yè)企業(yè)設(shè)立所具備的條件及設(shè)立程序。下一頁上一頁項(xiàng)目2物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理者任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系任務(wù)２-３物業(yè)管理者下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定義物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指按法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，專門從事永久性建筑物，附屬設(shè)備設(shè)施等物業(yè)以及相關(guān)的周邊環(huán)境管理工作，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。返回下一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型１.按存在形式劃分按存在形式劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。２.按服務(wù)范圍劃分按服務(wù)范圍劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為綜合性物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專門性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)３.按管理層次劃分按管理層次劃分，可分為一個(gè)管理層的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、兩個(gè)管理層的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和三個(gè)管理層的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。４.按股東出資形式劃分按股東出資形式分類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)５.按所有制性質(zhì)劃分按所有制性質(zhì)劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為全民、集體、私營、聯(lián)營、三資等企業(yè)。６.按經(jīng)營服務(wù)方式劃分按經(jīng)營服務(wù)方式劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型有委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)７.按內(nèi)部運(yùn)作方式劃分按物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作方式劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、顧問型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。８.按是否具有法人資格劃分（１）具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理專營公司或綜合公司。（２）具有其他項(xiàng)目為主，兼營物業(yè)管理而不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)１.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利（１）根據(jù)有關(guān)法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法。（２）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理。（３）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。（４）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（５）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。（６）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。（７）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)２.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)（１）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。（２）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。（３）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。（４）接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。（５）至少每６個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)收支賬目。（６）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化。（７）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。（８）物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間要做好交接工作的任務(wù)。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般申請登記注冊為有限責(zé)任公司或股份有限公司。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)１.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件（１）股東符合法定人數(shù)。（２）股東出資達(dá)到法定資本最低限額。（３）股東共同制定公司章程。（４）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)。（５）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)２.股份有限公司的設(shè)立條件（１）發(fā)起人符合法定人數(shù)。（２）發(fā)起人認(rèn)繳和社會(huì)公開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額。（３）股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定。（４）發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過。（５）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)。（６）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序市場調(diào)查編寫可行性報(bào)告公司章程等文件的準(zhǔn)備出資驗(yàn)資、確定公司的組織機(jī)構(gòu)注冊登記稅務(wù)登記和公章刻制資質(zhì)審核返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置要求體現(xiàn)服務(wù)設(shè)置宗旨發(fā)揮員工潛能促進(jìn)關(guān)系內(nèi)部協(xié)調(diào)促進(jìn)效率與效益返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置原則因事設(shè)職原則分工協(xié)作原則統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則責(zé)權(quán)對應(yīng)原則統(tǒng)一指揮原則有效管理幅度原則返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的類型１.直線制返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)２.直線職能制返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)３.事業(yè)部制返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)４.矩陣制返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理（一）資質(zhì)等級管理的目的由于物業(yè)管理是一種服務(wù)性和技術(shù)性很強(qiáng)、經(jīng)營范圍很廣且內(nèi)容復(fù)雜的活動(dòng)，不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營能力、性質(zhì)、隸屬關(guān)系、所有制形式可能不同，要求要有合理管理措施和管理辦法，對物業(yè)管理市場進(jìn)行管理。首先要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的審批開始。對它們進(jìn)行資質(zhì)等級管理，可以促進(jìn)物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理。各級房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）資質(zhì)等級與資質(zhì)條件１.一級資質(zhì)服務(wù)企業(yè)具備的條件（１）注冊資本人民幣５００萬元以上。（２）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于３０人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于２０人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（３）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（４）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于１００％：①多層住宅２００萬平方米；②高層住宅１００萬平方米；③獨(dú)立式住宅（別墅）１５萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)５０萬平方米。（５）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)２.二級資質(zhì)服務(wù)企業(yè)具備的條件（１）注冊資本為人民幣３００萬元以上。（２）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于２０人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于１０人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（３）物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（４）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于１００％：①多層住宅１００萬平方米；②高層住宅５０萬平方米；③獨(dú)立式住宅（別墅）８萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)２０萬平方米。（５）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)３.三級資質(zhì)服務(wù)企業(yè)具備的條件（１）注冊資本人民幣５０萬元以上。（２）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于１０人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于５人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（３）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（４）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。（５）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)（三）資質(zhì)申請與核定１.資質(zhì)申報(bào)時(shí)需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核實(shí)，并設(shè)１年的暫定期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起３０天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（１）營業(yè)執(zhí)照。（２）企業(yè)章程。（３）驗(yàn)資證明。（４）企業(yè)法定代表人的身份證明。（５）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)２.核定資質(zhì)等級申請根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，必須提交下列文件資料：（１）企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表。（２）營業(yè)執(zhí)照。（３）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本。（４）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同。（５）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件。（６）物業(yè)管理業(yè)績材料。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)３.資質(zhì)證書管理資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補(bǔ)領(lǐng)。企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后３０日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。返回下一頁上一頁任務(wù)２-１物業(yè)服務(wù)企業(yè)４.資質(zhì)證書撤銷有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：（１）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的。（２）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的。（３）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的。（４）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的。（５）依法可以撤銷審批的其他情形。返回上一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系法律平等關(guān)系工作合同關(guān)系返回下一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理返回下一頁上一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與政府管理部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與稅收管理部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物價(jià)行政管理部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他行政管理部門的關(guān)系返回下一頁上一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系在物業(yè)管理過程中，專業(yè)服務(wù)工作起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理中的全方位服務(wù)需要通過專業(yè)服務(wù)公司實(shí)現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過選聘專業(yè)的服務(wù)公司，與其簽訂合同，建立合同關(guān)系，完成專業(yè)服務(wù)工作；也可以聘用專業(yè)服務(wù)人員，自設(shè)服務(wù)部門完成專業(yè)服務(wù)工作。返回下一頁上一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系五、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系指導(dǎo)思想一致管理目標(biāo)一致二者是整體與部分的關(guān)系返回下一頁上一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系（二）物業(yè)管理和社區(qū)管理的區(qū)別管理主體不同性質(zhì)手段不同管理功能不同管理手段不同返回下一頁上一頁任務(wù)２-２物業(yè)服務(wù)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系表現(xiàn)社區(qū)建設(shè)依賴于小區(qū)建設(shè)物業(yè)管理需要社區(qū)指導(dǎo)社區(qū)管理應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)管理的自主權(quán)物業(yè)管理要配合社區(qū)管理返回上一頁任務(wù)２-３物業(yè)管理者一、物業(yè)管理者的構(gòu)成與素質(zhì)要求１.物業(yè)管理者的構(gòu)成物業(yè)管理人員是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主體，在物業(yè)管理工作中具有決定性的作用，根據(jù)他們所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分為三個(gè)層次，即決策層、管理層和操作層。決策層人員包括企業(yè)正副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理及三總師（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師和總工程師），是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作的指揮者和領(lǐng)導(dǎo)者。管理層人員包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各部分經(jīng)理、各專業(yè)主管，是物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)的具體組織執(zhí)行者。操作層人員是企業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的具體操作者。返回下一頁任務(wù)２-３物業(yè)管理者２.物業(yè)管理者的素質(zhì)要求（１）物業(yè)服務(wù)企業(yè)每個(gè)層次的人員都必須牢固樹立“服務(wù)第一，方便業(yè)主”的思想，把“熱誠、優(yōu)質(zhì)、團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)”作為企業(yè)精神。（２）以“主動(dòng)熱情，周到優(yōu)質(zhì)”的態(tài)度服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的本職。（３）物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工應(yīng)當(dāng)精通業(yè)務(wù)，掌握相應(yīng)崗位所必備的業(yè)務(wù)知識。返回下一頁上一頁任務(wù)２-３物業(yè)管理者二、物業(yè)管理者的