銀海成都德豐16萬方城市綜合體項目規(guī)劃建議

銀海成都德豐16萬方城市綜合體工程規(guī)劃建議2021-<#004699'>3-24銀海成都德豐工程規(guī)劃建議謹(jǐn)呈：房地產(chǎn)開發(fā)2目的：本工程規(guī)劃調(diào)整建議困難：咨訊不對稱、信息龐雜、工作時間周期短工作已進(jìn)入概念設(shè)計階段、轉(zhuǎn)述董事會目標(biāo)根本解決問題系統(tǒng)的方法立即解決問題努力追求<#004699'>3工程屬性工程屬性城市研究城市研究綜合體研究綜合體研究限制條件限制條件客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)核心問題界定核心問題界定目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？研究界定研究界定地鐵研究地鐵研究區(qū)域研究區(qū)域研究產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合體量比例體量比例布局優(yōu)化布局優(yōu)化寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)4城市研究城市研究綜合體研究綜合體研究限制條件限制條件客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)核心問題界定核心問題界定地鐵研究地鐵研究區(qū)域研究區(qū)域研究物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合體量比例體量比例布局優(yōu)化布局優(yōu)化寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？工程屬性工程屬性研究界定研究界定5工程所屬區(qū)域地處成都城南CBD，通達(dá)性強(qiáng)繞城高速三環(huán)二環(huán)城市核心天府大道城南CBD華陽鎮(zhèn)8km機(jī)場火車北站火車南站市政府九里堤路成綿高速川藏高速武侯祠本工程機(jī)場1<#004699'>3.2km本工程天府廣場8km本工程火車南站14km本工程武侯祠/錦里4km本工程市政府??區(qū)域交通優(yōu)越。通過天府大道、繞城高速、城市一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)等與城區(qū)各方位直接相連。??工程鄰城市主干道天府大道，是周邊郊縣華陽進(jìn)入成都城區(qū)的主要連接道路之一。??規(guī)劃中的地鐵1號線將拉近工程區(qū)域同市中心和火車南北站的距離，增強(qiáng)區(qū)域輻射能力。至龍泉洛帶地鐵1號線航空港至郫縣、溫江至新都大豐工程分析6工程地塊位緊臨天府大道，位于規(guī)劃中的商務(wù)總部基地區(qū)域，商務(wù)價值高??東面：與天府軟件園一期隔天府大道相望，東北面臨世紀(jì)城??南面：臨大源三線道路，新希望商務(wù)大廈、安捷倫均在建，中興大廈即將開售??西面：臨未開發(fā)商服用地，未來將與川大科技園相鄰??北面：臨規(guī)劃中的總部商務(wù)區(qū)，圣達(dá)、中信、通威均已在建世紀(jì)城天府軟件園天府軟件園天府大道中興新希望商務(wù)大廈大源三線圣達(dá)中信紫羅蘭規(guī)劃道路世紀(jì)城天府軟件園一期西藏紫羅蘭地塊A地塊B新希望中冶中石化待出讓待出讓天府大道天府軟件園一期圣達(dá)中信通威天合中石油中興通訊安捷倫新鼎能大源三線天合規(guī)劃道路新希望大源四線大源四線工程分析地產(chǎn)資料大全7地塊臨城市主干道人民南路南延線天府大道，位于交通十字，通達(dá)性較好道路情況：道路情況：??天府大道：城市主干道，雙向八車道，??大源三線：雙向四車道，??大源四線：雙向六車道，??規(guī)劃道路：雙向二車道????地鐵：地鐵：距離科技園站約450米，距離會展中心站約6<#004699'>30米，其中會展中心站是地鐵1號線一期工程終點站工程分析地塊B地塊A世紀(jì)城天府軟件園一期天府軟件園一期新希望商務(wù)大廈新希望商務(wù)大廈圣達(dá)中信天府大道大源四線大源三線規(guī)劃道路規(guī)劃道路華陽鎮(zhèn)市區(qū)站華路元華路站華路元華路天府軟件園中和鎮(zhèn)世紀(jì)城天府軟件園天府軟件園二期美視國際學(xué)校中興通訊地鐵科技園站地鐵會展中心站交通動線車道隔離帶地鐵站天府軟件園站華路元華路8工程屬性：16萬平米的綜合體工程〔不兼容住宅〕100m1<#004699'>34米17米16米117米17米100米12<#004699'>3米106米111米1<#004699'>34米地塊B地塊A規(guī)劃道路大源三線天府大道十字規(guī)劃道路天府大道規(guī)劃道路地塊內(nèi)部圖片??凈用地面積：<#004699'>31<#004699'>375.<#004699'>35平方米〔約47畝〕??商業(yè)金融業(yè)用地〔不兼容住宅??限高：A地塊不超過1<#004699'>34米，B地塊不超過128米，主體建筑不小于40米??建筑密度：<#004699'>30%~40%??綠地率：≥10%??道路級別：天府大道為城市主干道，雙向八車道，大源三線為雙向四車道，規(guī)劃道路為雙向二車道u附注：地塊周邊長度為依照圖紙比例估算值工程分析地產(chǎn)資料大全9本次研究綜合體分析的關(guān)鍵因素研究KPI體系城市分析區(qū)域分析產(chǎn)品分析寫字樓商業(yè)酒店公寓住宅區(qū)域開展規(guī)律研究區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究規(guī)劃及人口研究陸上交通及地鐵研究研究界定10城市研究城市研究綜合體研究綜合體研究限制條件限制條件客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)核心問題界定核心問題界定地鐵研究地鐵研究區(qū)域研究區(qū)域研究物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合體量比例體量比例布局優(yōu)化布局優(yōu)化寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？工程屬性工程屬性研究界定研究界定地產(chǎn)資料大全11成都是中國的二線城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地位，2007年末省政府提出“成都要向現(xiàn)代化國際大都市邁進(jìn)〞的戰(zhàn)略目標(biāo)川渝經(jīng)濟(jì)圈城市??四川覆蓋區(qū)域：成都、廣安、達(dá)州、瀘州、南充、遂寧、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、綿陽、德陽、眉山、樂山??重慶覆蓋區(qū)域：主城九區(qū)以及潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽1長三角城市群2珠三角城市群<#004699'>3京津冀城市群4山東半島城市群5遼中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峽西岸城市群9湘中城市群10關(guān)中城市群11長江中游城市群12哈大齊城市群1<#004699'>3滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部灣城市群17環(huán)鄱城市群12<#004699'>34567891011121<#004699'>314151617注：十七個城市群并未完全包括我國的所有城市，西部的大局部城市尚未形成城市群經(jīng)濟(jì)群排名城市研究----城市地位科技、金融、商貿(mào)、文化教育制造業(yè)、工業(yè)、交通樞紐“把成都建設(shè)成為中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最正確、綜合競爭力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。〞——成都市委十屆五次全會確立了我市奮斗的“新三最〞目標(biāo)省委對成都提出要求：成都要率先在全省實現(xiàn)建設(shè)全面小康社會目標(biāo)、率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動四川全面開展、帶動區(qū)域協(xié)調(diào)開展，把成都建設(shè)成為四川的“首善之區(qū)〞。成都要站在更高的層次、更高的領(lǐng)域思考開展定位，按照現(xiàn)代化國際大都市的要求規(guī)劃和建設(shè)。12在全國GDP和社會消費品零售總額的坐標(biāo)體系中，成都處于第三梯隊領(lǐng)先地位??第一梯隊：上海、北京??第二梯隊：廣州、深圳??第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢??第四梯隊：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安??第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市各城市GDP和社零位置分布05001000150020002500<#004699'>3000<#004699'>35000200040006000800010000第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊第五梯隊貴陽福州成都廣州北京GDP社零城市研究----城市坐標(biāo)地產(chǎn)資料大全1<#004699'>3如成都經(jīng)濟(jì)保持2006年的增長態(tài)勢，預(yù)計2021年到達(dá)北京現(xiàn)在的水平，201<#004699'>3年到達(dá)上?，F(xiàn)在的水平，2021年到達(dá)廣州和深圳現(xiàn)在的水平。2006年成都與一線城市人均GDP比較(元/人)5971048505694506<#004699'>310025171上海北京深圳廣州成都2006年成都與一線城市人均消費性支出的比較(元/人)1476214825166281544510<#004699'>302500上海北京深圳廣州成都2006年成都與一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重的比較50.55%70.01%46.72%57.7<#004699'>3%48.84%0.00%10.00%20.00%<#004699'>30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%上海北京深圳廣州成都2006年成都人均GDP增長率1<#004699'>3.7%2006年成都人均消費性支出增長率6.8%2006年成都第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重增長率14.9%2006年成都與一線城市人均社會消費品零售總額比較〔萬元/人〕上海北京深圳廣州成都2006年成都人均社會消費品零售總額增長率12.8%資料來源：成都及各地統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)城市研究----城市經(jīng)濟(jì)14受宏觀調(diào)控影響，成都房地產(chǎn)市場觀望情緒漸濃，將步入市場調(diào)整期價格開展階段危機(jī)階段復(fù)蘇階段蕭條階段??短線投資客出現(xiàn)??價格上升速度增快??地價上升速度比樓價上升速度快??走價不走量??市場出現(xiàn)觀望情緒??投資者及開始拋售??理性開發(fā)商降價??開發(fā)商跟隨降價出后，市場觀望情緒濃厚，銷售受到一定影響，9月后交易量呈下滑趨勢。主城區(qū)商品房成交量從8月份的140萬平方米下降到12月的80萬平方米。??從價格來看，1—8月，全市商品房成交均價為4071元/平方米，新政出臺后，價格下降，11月份，全市商品房成交均價<#004699'>3752元/㎡??進(jìn)入2021年，住宅降價加速成都城市研究----城市房地產(chǎn)地產(chǎn)資料大全15927政策出臺后，多數(shù)投資者退出，購房者觀望氣氛濃厚，成交量大幅下滑一期07.10.01開盤，推出177套，銷售90%。新政對銷售有很大影響，很多人都在觀望。二期共270套，本來預(yù)計1月份開盤，但現(xiàn)在市場行情不好，加上萬科降價15-<#004699'>30%，我們現(xiàn)在根本開不了盤。趙小姐城南Downtown一期07.11.10開盤，推出255套，主力戶型為80-120平米，1號樓售70%，7號樓售90%；新政對銷售有很大影響，很多人都在觀望；王先生大城際06.12一期開盤，推出1<#004699'>30套，到07.0<#004699'>3售完；07.04二期開盤，到現(xiàn)在僅剩5%，約20套；總體銷售率95%；目前927政策對我們的銷售還是有很大影響的，很多客戶的按揭一直辦不下來。在成都成為新特區(qū)后，很多深圳、上海的投資者過來投資；方小姐盛南領(lǐng)地一期07.09.01開盤，推出400套，當(dāng)日售馨；09.10推出200套，至今還剩10余套。927新政對我們樓盤影響很大，08.01.28-08.01.<#004699'>31這近一周只售出了4套，壓力很大。曹先生華潤·鳳凰城07.07開盤，共推出1000套，至今銷售率到達(dá)90%，其中四次開盤，前三次開盤，推出700套，銷售98%；07.10第四次開盤，推出<#004699'>300套，至今還剩85套；現(xiàn)在投資者更為理性，買中海蘭庭的客戶大多一次性付款。927新政對我們影響很大的，客戶信心缺乏，觀望氣氛濃厚；張小姐、左小姐中?！ぬm庭07.10開盤，受927政策影響，銷售狀況不佳，銷售率接近<#004699'>30%；我們工程80%的客戶是投資者，根本上都是外地在成都做生意的。但由于我們在07年10月開盤，受927政策影響，很多投資者被擠出，銷售一直很不理想；張小姐錦西國際07.12.01開盤，推出<#004699'>320套，當(dāng)日售出180套，之后近兩個月僅售出20套，合計200套；927政策出臺后，很多購房都在觀望；許小姐弘邦·領(lǐng)邸08.01.08開盤，推出450套，至今銷售140套，銷售率僅為<#004699'>30%；我在開盤前認(rèn)籌客戶40個，但實際購置客戶只有20個，其中大局部都是投資者，因為宏觀政策被擠出；王先生金林俊景政策對銷售情況的影響政策對投資者的影響訪談?wù)吖こ坛鞘醒芯?---房產(chǎn)政策16從2007年新增外資企業(yè)狀況來看，外商直接獨立投資的信心大大增強(qiáng)，制造業(yè)仍是外資進(jìn)入的重要領(lǐng)域，港資企業(yè)開展速度快2007年全市新登記外商投資企業(yè)類型<#004699'>30.<#004699'>3<#004699'>3%2.67%67%中外合資企業(yè)中外合作企業(yè)外商獨資企業(yè)2007年新增外資企業(yè)行業(yè)分布22%21.<#004699'>30%15.70%12%6%5.<#004699'>30%18%制造業(yè)租賃和商務(wù)效勞業(yè)房地產(chǎn)信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)效勞和地質(zhì)勘察業(yè)其他近年來，外商獨資企業(yè)已成為成都利用外資的主要方式，這說明外資對成都的市場環(huán)境、法制環(huán)境、商務(wù)環(huán)境滿意度評價正逐年升高，外商直接獨立投資的信心大大增強(qiáng)。呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主逐步向高新技術(shù)制造業(yè)并重開展轉(zhuǎn)變的態(tài)勢。從事研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、封裝、測試等國際水平的微電子、集成電路等先進(jìn)制造業(yè)的外資企業(yè)日漸增多??2007年全市新登記外商投資企業(yè)<#004699'>300戶，平均每??截至2007年11月25日，本市共有外商投資企業(yè)2554戶，比2006年同期〔2254戶〕增長1<#004699'>3.<#004699'>3<#004699'>3％。資料來源：成都商務(wù)局2007年成都新增外資企業(yè)國別和地區(qū)分布<#004699'>34.70%1<#004699'>3%10%8%6%5.<#004699'>30%2<#004699'>3%香港美國臺灣新加坡英屬維爾京群島日本其他隨著CEPA和入世承諾的進(jìn)一步兌現(xiàn)，港資進(jìn)入成都市場加快了步伐，香港成都經(jīng)濟(jì)來往將進(jìn)一步密切城市研究----外資企業(yè)地產(chǎn)資料大全17城市研究城市研究綜合體研究綜合體研究限制條件限制條件客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)核心問題界定核心問題界定地鐵研究地鐵研究區(qū)域研究區(qū)域研究物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合體量比例體量比例布局優(yōu)化布局優(yōu)化寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)工程屬性工程屬性研究界定研究界定目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？18區(qū)域分析中心區(qū)開展規(guī)律城市層面解構(gòu)區(qū)域城市層面解構(gòu)區(qū)域區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域競爭區(qū)域競爭地產(chǎn)資料大全19成都市正由單中心向多中心開展，高新南區(qū)處在城市的戰(zhàn)略開展方向上，將成為成都市的新中心??成都市城市開展戰(zhàn)略是向東向南開展，南部將建立一個新的城市中心ü城東、城西——整體定位為以居住為主的板塊屬性，重點開展城東，控制向西開展ü城北——大商貿(mào)、大物流板快ü城南——規(guī)劃為城市新中心，定位為行政辦公中心、創(chuàng)新研發(fā)中心、區(qū)域總部基地、現(xiàn)代效勞基地、宜居人文住區(qū)老城中心新中心城市層面20高新南區(qū)將成為成都市的國際化CBD中心區(qū)，吸引世界500強(qiáng)企業(yè)、知名企業(yè)及各國領(lǐng)事館的聚集??1997年定位：“現(xiàn)代化城市新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地〞??2004年的定位：“城市副中心〞??2007年的定位“城市新中心，現(xiàn)代化新城區(qū)〞，具體目標(biāo)為：城市建設(shè)區(qū)面積約<#004699'>35平方公里，其中外環(huán)生態(tài)保護(hù)帶約<#004699'>3.8平方公里，規(guī)劃人口約50-60萬人。在總目標(biāo)之下，又分有建設(shè)行政辦公中心、創(chuàng)新研發(fā)中心、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代效勞基地以及宜居人文住區(qū)，簡稱“兩中心，兩基地，一住區(qū)〞的五個子目標(biāo)。站南片區(qū)大源組團(tuán)華陽片區(qū)行政文化中心創(chuàng)新研發(fā)中心會展中心商務(wù)中心區(qū)域總部基地金融后援中心配套居住區(qū)域領(lǐng)事館區(qū)國際化CBD中心區(qū)城市層面CLD.cg<#004699'>地產(chǎn)資料大全21高新南區(qū)優(yōu)勢：市府搬入、地鐵開通、領(lǐng)事館區(qū)搬入、高端企業(yè)進(jìn)駐。將成為城市精英聚集地。城市層面品牌開發(fā)商及大型國際國內(nèi)知名品牌開發(fā)商及大型國際國內(nèi)知名企業(yè)入駐：企業(yè)入駐：??中海、華潤、和黃、九龍倉、建發(fā)、嘉里、雅居樂、洲際酒店、中石油、中石化、中信、中興、伊藤洋華、歐尚、荷蘭GTC、迪卡儂、宜家、蘇寧、奧特萊斯、中國移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、華為、NOKIA、上海貝爾、IBM、SAP、NEC〔日電信息系統(tǒng)〕、SONIC、九洲電器、SCS、鼎天軟件等人口由行業(yè)精英組成人口由行業(yè)精英組成??人口素質(zhì)高：企業(yè)高級主管、高級白領(lǐng)、領(lǐng)事館工作人員等??高收入、對生活品質(zhì)要求較高產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)??高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)目前已有目前已有1010多家多家世界世界500500強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)企業(yè)入駐，高新南區(qū)入駐，高新南區(qū)常住人口約常住人口約2021--<#004699'>30<#004699'>30萬，未來會有萬，未來會有2021個領(lǐng)事館進(jìn)駐個領(lǐng)事館進(jìn)駐22區(qū)域分析中心區(qū)開展規(guī)律城市層面解構(gòu)區(qū)域城市層面解構(gòu)區(qū)域區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域競爭區(qū)域競爭地產(chǎn)資料大全2<#004699'>3城南主要板塊：起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)及大源組團(tuán)。華陽片區(qū)正慢慢融入到南區(qū)的規(guī)劃中天府大道站南組團(tuán)站南組團(tuán)——南部新區(qū)核心區(qū)南部新區(qū)核心區(qū)占地：15.6平方公里〔2004年啟動〕功能：站前交通集散及商業(yè)效勞、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園區(qū)〔組團(tuán)內(nèi)主要分為城市副中心、南站物流工業(yè)園、創(chuàng)新孵化園區(qū)、石羊科技園、三瓦窯居住區(qū)、石羊居住區(qū)、五洲花園居住區(qū)等幾個功能組團(tuán)〕大源組團(tuán)大源組團(tuán)——區(qū)域總部基地區(qū)域總部基地占地：15平方公里〔2005年啟動〕功能：區(qū)域總部基地、創(chuàng)新研究中心、會展商務(wù)及高檔居住區(qū)〔片區(qū)由三個工業(yè)區(qū)與一個居住區(qū)組成〕新園組團(tuán)新園組團(tuán)——航空港外崛起的新區(qū)航空港外崛起的新區(qū)占地：6.8平方公里〔200<#004699'>3年啟動〕功能：高新工業(yè)區(qū)〔片區(qū)由兩大工業(yè)區(qū)與三大居住片區(qū)組成〕起步區(qū)組團(tuán)起步區(qū)組團(tuán)——高新區(qū)騰飛的根底高新區(qū)騰飛的根底占地：6.<#004699'>3<#004699'>3平方公里〔1996年啟動〕功能：成熟居住區(qū)〔片區(qū)由高新區(qū)開發(fā)最早的工業(yè)區(qū)及三個居住片區(qū)組成〕華陽片區(qū)華陽片區(qū)占地：27平方公里功能：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地、生活居住、商貿(mào)、教育科研、文化娛樂和旅游等〔華陽區(qū)6千畝地劃入大源組團(tuán)，作綜合用地〕高新南區(qū)目前常住人口約20-<#004699'>30萬，其中站南組團(tuán)擁有17萬人口，政府搬遷后，片區(qū)居住人口預(yù)計可到達(dá)70-80萬，就業(yè)人口到達(dá)60多萬。區(qū)域概況----組團(tuán)劃分南北向?qū)?公里的綠化帶將站南與大源分隔開來，影響了兩個片區(qū)的融合領(lǐng)事館區(qū)24占地<#004699'>300畝、規(guī)劃容納20個領(lǐng)事館的領(lǐng)事館區(qū)落戶南延線，成為繼上海、廣州后中國的第三個領(lǐng)事館區(qū)????位置位置：南延線的中和場????規(guī)模規(guī)模：占地<#004699'>300多畝〔約20萬平米〕，規(guī)劃容納20個領(lǐng)事館????進(jìn)駐情況進(jìn)駐情況：截至2007年4月，已有7個國家在成都設(shè)立了領(lǐng)事館，而且6個都是總領(lǐng)事館，是除上海和廣州外設(shè)立外國領(lǐng)事館最多的城市；并且西班牙、菲律賓、馬來西亞等國家都已說明了在成都設(shè)立領(lǐng)館的意向?？傤I(lǐng)事館領(lǐng)事館總領(lǐng)事館級別巴基斯坦為總領(lǐng)事館泰國協(xié)議新加坡法國韓國德國美國已進(jìn)駐國家在成都設(shè)立的領(lǐng)事館不斷增多，但都呈零星分布狀，為了管理方便和吸引更多的國家在蓉設(shè)立領(lǐng)事館，新領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃和修建成為必然趨勢早在200<#004699'>3年成都市就完成了外國領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃，并推薦了2個備選址區(qū)：高新西區(qū)的羊西線和高新南區(qū)的南延線，最終選址權(quán)在外方2007年，南延線憑借得天獨厚的優(yōu)勢特別是日益顯著的國際化趨勢最終勝出。規(guī)劃的領(lǐng)事館區(qū)占地<#004699'>300多畝，建筑群主要以歐式風(fēng)格為主，形成相對集中的外籍人士居住區(qū)和類似北京三里屯的酒吧一條街，進(jìn)一步推動城南的國際化進(jìn)程規(guī)劃中的領(lǐng)事館區(qū)區(qū)域概況----領(lǐng)事館區(qū)地產(chǎn)資料大全25華陽位于雙流縣內(nèi)，與大源組團(tuán)相接，規(guī)劃為城南綜合性次中心，與高新南區(qū)接壤局部4000畝劃入高新南區(qū)??功能定位：成都市區(qū)南部的綜合性次中心，將開展成城市公共效勞綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)。??人口規(guī)劃：2021年，華陽的實際居住人口將到達(dá)<#004699'>30萬人，建設(shè)用地<#004699'>3<#004699'>3.4平方公里；2021年，華陽的實際居住人口將到達(dá)60萬人。??產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：華陽鎮(zhèn)在環(huán)城路一線的騎龍、三江、紅瓦、河池、長順、護(hù)國和清河等村規(guī)劃了10平方公里的城西南產(chǎn)業(yè)區(qū)，以電子電器、生物制藥、電力能源、建筑材料為主。目前2平方公里的產(chǎn)業(yè)集中開展區(qū)已初具規(guī)?！，F(xiàn)在已有輝煌集團(tuán)、川油井下技術(shù)公司等5個項目簽約有川開集團(tuán)、晨曦電器、飛宇電器等15家企業(yè)入駐，預(yù)計建成后產(chǎn)值達(dá)21.7億元。華陽成都市雙流縣華陽區(qū)規(guī)劃目前未確定，有兩個方案待批，即華陽區(qū)規(guī)劃目前未確定，有兩個方案待批，即200<#004699'>3200<#004699'>3規(guī)規(guī)劃方案與劃方案與20052005年規(guī)劃方案年規(guī)劃方案區(qū)域概況----華陽區(qū)26高新南區(qū)開展呈現(xiàn)出五節(jié)點的開展特征p高新南區(qū)開展啟動，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成；p1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展為驅(qū)動力，定位為成熟居住區(qū)。p新園組團(tuán)200<#004699'>3年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；p站南組團(tuán)2004年啟動，市政府預(yù)計2021年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；200<#004699'>3年高新孵化園啟用；p大源組團(tuán)2005年啟動，新的會展中落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用；p站南組團(tuán)的商服用地已根本出讓完畢，剩余根本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等；p大源組團(tuán)出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐p大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2021年春節(jié)后掛牌出讓；p政府預(yù)計于2021年四五月份搬遷過來p華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)開展中，預(yù)計有6000畝土地劃入大源組團(tuán)，綜合用地性質(zhì)時間序列詳細(xì)情況高新南區(qū)啟動各組團(tuán)逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐政府搬遷華陽逐漸融入南區(qū)20世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初2005-2007重大事件2021p政府規(guī)劃未來<#004699'>3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢p2021年，地鐵1號線一期工程完畢通車，終點站會展中心站距離本工程約6<#004699'>30米地鐵通車南區(qū)開展目趨成熟2021-區(qū)域開展特點地產(chǎn)資料大全27高新南區(qū)的開展趨勢,大勢所驅(qū),市民看好,成為成都市的未來最熱點的開展區(qū)域成都目前沒有真正意義上的甲級寫字樓，唯一數(shù)的上就是香格里拉，時代廣場是次甲級的，高新南區(qū)未來開展寫字樓應(yīng)該會以IT行業(yè)為主，城南是很有開展?jié)摿Φ膮^(qū)域?！呔暛h(huán)球物業(yè)管理部助理董事陳旭峰在我們這里購房的人大多是在高新南區(qū)工作的人，因為距離比較近，而且隨著地鐵的開通，交通會非常便利；南區(qū)目前相對主城區(qū)來看比較冷清，但未來幾年內(nèi)肯定會成為成都的熱點開展區(qū)域，必經(jīng)政府馬上要搬遷過來了，而且世紀(jì)城的開展也是非常不錯的?！蟪请H置業(yè)參謀王博區(qū)域開展趨勢28區(qū)域分析中心區(qū)開展規(guī)律城市層面解構(gòu)區(qū)域城市層面解構(gòu)區(qū)域區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域競爭區(qū)域競爭地產(chǎn)資料大全29三橫四縱構(gòu)建高新區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，各區(qū)域之間快速連通站站南南組組團(tuán)團(tuán)大大源源組組團(tuán)團(tuán)新新園園組組團(tuán)團(tuán)起起步步區(qū)區(qū)組組團(tuán)團(tuán)繞城高速三環(huán)路迎賓大道天府大道站華路元華路武侯大道三橫四縱構(gòu)建完善的區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：??通過區(qū)域內(nèi)的三橫四縱，將成熟居住區(qū)〔起步區(qū)組團(tuán)〕、高新工業(yè)區(qū)〔新園組團(tuán)〕、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園區(qū)〔站南組團(tuán)〕和區(qū)域總部基地、創(chuàng)新研究中心、會展商務(wù)及高檔居住區(qū)〔大源組團(tuán)〕連接起來，實現(xiàn)區(qū)域的融合。機(jī)場高速紅星路南延線成昆鐵路成雅高速三橫：三環(huán)路、繞城高速、迎賓大道四縱：天府大道、站華路、元華路、紅星路南延線區(qū)域交通<#004699'>30繞城高速地鐵1號線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線天府大道站華路元華路u三橫四縱u機(jī)場高速火車南站地鐵孵化園站地鐵新益州站地鐵世紀(jì)城站地鐵地鐵火車南站站至華陽至天府廣場、火車北站、大豐6條公交線路、1號地鐵線及成昆鐵路等形成的交通系統(tǒng)增強(qiáng)了區(qū)域的輻射范圍機(jī)場高速華陽廣場府河站地鐵科技園站天府立交道路系統(tǒng)u6條公交線路經(jīng)過工程所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場、大源村等多處。公交系統(tǒng)u1號線貫穿成都南北，大豐-火車北站-天府廣場-火車南站-世紀(jì)城站-科持園站-華陽廣場。1號地鐵u成昆鐵路到達(dá)成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀(jì)城路口，預(yù)計將會在此處有站點。成昆鐵路區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將工程的輻射范圍從高新區(qū)擴(kuò)大到市區(qū)、華陽乃至全國。高新區(qū)委市政府天府軟件園區(qū)域交通地產(chǎn)資料大全<#004699'>31繞城高速地鐵1號線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線天府大道站華路元華路成都火車南站高新區(qū)委市政府地鐵至華陽至機(jī)場區(qū)域內(nèi)大型停車場、多個綠地公園等公共設(shè)施的設(shè)置，將進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域的吸引力世紀(jì)城大型停車系統(tǒng)u世紀(jì)城：地面+地下，10000個停車位停車場u新益州公園u體育公園u國防公園u新世紀(jì)公園u150畝綠地公園新世紀(jì)公園新益州公園國防公園體育公園150畝綠地區(qū)域交通<#004699'>32區(qū)域分析中心區(qū)開展規(guī)律城市層面解構(gòu)區(qū)域城市層面解構(gòu)區(qū)域區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域競爭區(qū)域競爭地產(chǎn)資料大全<#004699'>3<#004699'>3150-250<#004699'>3005001500-2500CBD規(guī)?！步ㄖ娣e：萬平米〕第四類第三類第二類第一類分類人均占有量〔人/平米〕主要城市例舉級別合肥、長沙、大連等深圳、廣州、天津等多倫多、悉尼、上海、北京等紐約、東京、倫敦、巴黎等約0.<#004699'>3地區(qū)級不同級別CBD寫字樓開發(fā)規(guī)模CBD內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)：美國大中城市總計住宅公共建筑工業(yè)倉儲商店辦公機(jī)構(gòu)類別22%博物館、大學(xué)、娛樂機(jī)構(gòu)工廠、倉庫零售商店、百貨店銀行、保險公司、專業(yè)效勞等，管理機(jī)構(gòu)組成10%40%100%12%16%用地CBD內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)：中國北京155道路總建筑面積1000萬平米<#004699'>3<#004699'>3.<#004699'>39公共綠化25%商服、文化、娛樂設(shè)施25%公寓50%250公頃辦公樓建筑面積比例占地面積類別CBD內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)：中國深圳2.<#004699'>3%17萬其它50萬8<#004699'>3萬<#004699'>300萬<#004699'>300萬建筑面積總建筑面積750萬平米6.7%行政11%商服、文化、娛樂設(shè)施40%居住40%商務(wù)辦公比例類別??活力四射的CBD內(nèi)應(yīng)當(dāng)以辦公職能為主，兼顧其它職能開展，因此寫字樓建設(shè)量應(yīng)約占到50%；城南CBD內(nèi)部功能：以辦公功能為主兼顧其它職能適度開展<#004699'>34站南與大源組團(tuán)的土地總供給量為<#004699'>3千多萬平米，其中商服用地近<#004699'>30%，約900萬平米站南組團(tuán)站南組團(tuán)??商服用地：約160萬平米，占10%??住宅用地：約480萬平米，占<#004699'>30%??已出讓商服用地：約120萬平米，占8%??已出讓住宅用地：約220萬平米，占14%大源組團(tuán)大源組團(tuán)??土地總供給量：15平方公里??商服用地：約240萬平米，占15%??住宅用地：約<#004699'>380萬平米，占25%??科研用地：約500萬平米，占<#004699'>35%??綜合用地：約100萬平米，占7%??已出讓商服用地：約40萬平米，占<#004699'>3%??已出讓住宅用地：約110萬平米，占7%??已出讓科研用地：約100萬平米，占7%??已出讓綜合用地用地：約100萬平米，占7%繞城高速武候大道成昆鐵路天府大道元華路站華路三環(huán)路機(jī)場高速政府火車南站住宅用地商服用地土地出讓洽談中市政用地成雅高速區(qū)域競爭---土地地產(chǎn)資料大全<#004699'>35綜合交易時間、土地價格、土地面積等因素的比較來看，本工程地塊具備本錢優(yōu)勢??世紀(jì)城：2002年協(xié)議出讓土地的方式成交，28萬元/畝；萬元/畝，宗地50畝??中信：2006.11拍賣出讓土地，68萬元/畝，宗地僅26畝地，68萬元/畝，宗地47畝正成620萬本工程68萬西藏紫羅蘭200萬蜀都嘉泰900萬中國石油200萬中海400萬華潤400萬建發(fā)1000萬嘉里1000萬天府70多萬世紀(jì)城28萬東方投資920萬天合222萬中信68萬圣達(dá)67萬工程周邊土地價格(萬元/畝)68676822220020092090062070284001000020040060080010001200本項目圣達(dá)中信天合中石油西藏紫羅蘭東方投資蜀都嘉泰正成天府世紀(jì)城中海/華潤建發(fā)/嘉里u綜合交易時間、土地價格、土地面積等因素的比較來看，本工程地塊具本工程地塊具備本錢優(yōu)勢，市場競爭性較強(qiáng)備本錢優(yōu)勢，市場競爭性較強(qiáng)協(xié)議出讓土地2005年出讓土地宗地面積較小區(qū)域競爭---土地<#004699'>36站南已建工程較多空置土地較少。大源有大量土地未出讓，待建工程較多。繞城高速武候大道成昆鐵路天府大道元華路站華路三環(huán)路機(jī)場高速火車南站商業(yè)寫字樓住宅市政配套假日酒店天鵝湖花園洲際大酒店國際會展中心四川廣電中心成達(dá)酒店銅鑼灣時尚天堂天府一期英郡盛南領(lǐng)地根源之味美視國際學(xué)校中海華潤大源農(nóng)遷房新世紀(jì)公園新益州城市公園行政中心中小學(xué)和記黃埔和記黃埔學(xué)校已建在建待建天府二期5<#004699'>341267910111<#004699'>31281蜀都大廈東方希望中信通威川大中石化西藏紫羅蘭〔酒店〕<#004699'>30所新希望天合中石油鼎能安捷倫天府三期宜必斯酒店〔酒店〕五星級酒店〔酒店〕人居〔住宅〕正成嘉里〔住宅〕建發(fā)〔住宅〕伊滕洋華堂規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心〔20萬平米，土地春節(jié)后掛牌〕外籍人士居住區(qū)2<#004699'>34567891<#004699'>3121110商業(yè)寫字樓住宅市政配套酒店西蜀廊橋高新孵化園圣達(dá)中興11414151615161718201917181920格蘭晴天天府名居泰和佳園天府長城藍(lán)光深長城深長城宜家富森美融城理想九龍倉聯(lián)通法院川投嘉隆利城南科技廣場12<#004699'>34567891<#004699'>312111014151617181912<#004699'>345中航鉑仕市中院東方希望省電力公司新華社西南設(shè)計院五星級酒店〔酒店〕中國石油恒澤動力特拉克斯新希望大廈成都電力局深長城〔住宅〕興達(dá)成都數(shù)字維修中心中海興業(yè)中天盈〔住宅〕仁和〔住宅〕茂業(yè)荷蘭GTC網(wǎng)通華電華敏國電曙光高新區(qū)管委會67891<#004699'>31211101415111617181站南組團(tuán)的待建工程大源組團(tuán)的待建工程海關(guān)商鼎國際國航世紀(jì)中心豐德國際廣場首座曼哈頓人居19蘇寧汽車城17瑞光成都市一醫(yī)院變電站21212222成雅高速2<#004699'>32<#004699'>3歐尚迪卡儂20202121區(qū)域競爭---房地產(chǎn)地產(chǎn)資料大全<#004699'>37站南組團(tuán)出讓土地主要為住宅，約<#004699'>300萬平米大源組團(tuán)主要為商服用地，約為870萬平米777<#004699'>3比例10010011040占地面積(萬平米)已出讓土地可出讓土地1745001596720總建面(萬平米)7<#004699'>352515比例100500<#004699'>380240占地面積(萬平米)總建面(萬平米)大源組團(tuán)174100462120綜合科研住宅商服14比例220占地面積(萬平米)已出讓土地可出讓土地1290總建面(萬平米)<#004699'>30比例480占地面積(萬平米)總建面(萬平米)站南組團(tuán)660住宅u附注：根據(jù)出讓土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，取商服用地R=<#004699'>3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1u附注：根據(jù)出讓土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，取住宅站南組團(tuán)的土地已出讓大多數(shù)，目前的可出讓土地主要是住宅用地，約為<#004699'>300萬平米大源組團(tuán)的土地出讓量相對較少，商服、科研、住宅等各類屬性的土地均有大量剩余，約為870萬平米區(qū)域競爭---房地產(chǎn)<#004699'>38??華陽鎮(zhèn)住宅市場：目前的供給量約為7000-8000萬平米??摩爾新世界：2005年營業(yè)，華陽唯一的集中商業(yè)，營業(yè)面積4萬多平米，主要是超市和百貨。??20萬區(qū)域商業(yè)中心：商業(yè)用地性質(zhì)兼容住宅，未來將會有20萬住宅、20萬商業(yè)供給，形成華陽的新商業(yè)中心??極地海洋公園：位于成都雙流天府大道南端華陽，總占地600畝，總投資達(dá)10個億，建成后年接待量可達(dá)<#004699'>300萬人次以上。整個工程涵蓋極地動物展示館、極地動物表演館、極地科普館、海獸館、珊瑚館、貝殼館、熱帶魚類館等10大旅游工程。??成都港：位于華陽區(qū)客運站附近，占地118畝，是成都市水運航運的指揮中心。成都港主要以休閑旅游客運為主，將成為水上運動休閑的公共場所??華陽客運中心：總面積6.7萬平米，二級汽車客運站，集客、貨運輸于一體的現(xiàn)代化客運中心站華陽區(qū)天府大道兩旁會聚了7000-8000萬平米的住宅，還有大型休閑娛樂設(shè)施，如極地海洋公園、成都港等雅居樂花園麓山國際社區(qū)成都港極地海洋公園華陽中學(xué)河畔新世界藍(lán)山美樹宏信南越麓山高爾夫球場蔚藍(lán)卡地亞河濱花園<#004699'>300余畝華陽廣場棕櫚南岸大城際天府大道地鐵廣都站育才竹島遠(yuǎn)大都市風(fēng)景盛世名居怡豐新城金鹿國際酒店鴻閣1號城南名著蘭橋尚舍左岸花都出水芙蓉黃金海岸御景臺凱華美景心怡德盛園南陽錦城金南園明珠怡苑錦官麗城三利白云支森宇花園嘎納印象原鄉(xiāng)別墅摩爾新世紀(jì)客運中心商業(yè)華陽商業(yè)中心市政酒店住宅20萬區(qū)域商業(yè)中心(待建)鎮(zhèn)政府區(qū)域競爭---房地產(chǎn)地產(chǎn)資料大全<#004699'>39通過土地性質(zhì)及供給量和供給時間可以判斷：近期的住宅競爭及中長期的商務(wù)辦公競爭非常劇烈2021-2021年2021年~2021-2021年的供給量(單位：萬平米)50450500<#004699'>30-40<#004699'>35-4565-85200-21085-95285-<#004699'>3050100200<#004699'>300400500600大源組團(tuán)站南組團(tuán)總供給量商業(yè)商務(wù)住宅未出讓土地的未來供給量(單位：萬平米)140020<#004699'>301<#004699'>30-190<#004699'>35-50165-240790-850120-140910-9906<#004699'>3005001000150020002500大源組團(tuán)站南組團(tuán)總供給量商業(yè)商務(wù)住宅附注：u商務(wù)包括寫字樓、公寓及酒店物業(yè)u政府方案未來<#004699'>3-4年內(nèi)完成所有土地的出讓u數(shù)據(jù)來源：依據(jù)政府訪談及所提供的土地相關(guān)資料估算2005-2007年大輻土地出讓高新南區(qū)大輻土地高新南區(qū)大輻土地出讓，其中：出讓，其中：u站南片區(qū)出讓了大量土地得以出讓，剩余土地主要是住宅用地；u大源組團(tuán)出讓了少量的商服用地與住宅用地，仍有大量土地待出售????未來兩年，區(qū)域競爭相比照較劇烈，其中，商業(yè)供給量約為未來兩年，區(qū)域競爭相比照較劇烈，其中，商業(yè)供給量約為6565--8585萬平萬平米，商務(wù)米，商務(wù)((包括寫字樓、公寓及酒店包括寫字樓、公寓及酒店))供給量約為供給量約為285285--<#004699'>305<#004699'>305萬平米，住宅供給萬平米，住宅供給量約為量約為500500萬平米，競爭比較劇烈；萬平米，競爭比較劇烈；????按照政府的規(guī)劃〔按照政府的規(guī)劃〔<#004699'>3<#004699'>3--44年內(nèi)完成所有土地的出讓〕進(jìn)行預(yù)測，未出讓土地年內(nèi)完成所有土地的出讓〕進(jìn)行預(yù)測，未出讓土地的未來供給市場競爭非常劇烈，其中商業(yè)供給量約為的未來供給市場競爭非常劇烈，其中商業(yè)供給量約為165165--240240萬平米，商務(wù)萬平米，商務(wù)((包括寫字樓、公寓及酒店包括寫字樓、公寓及酒店))供給量約為供給量約為910910--990990萬平米，住宅供給量約為萬平米，住宅供給量約為20<#004699'>3020<#004699'>30萬平米。萬平米。區(qū)域競爭---房地產(chǎn)40區(qū)域分析中心區(qū)開展規(guī)律深圳－福田中心區(qū)深圳－福田中心區(qū)青島－政務(wù)新區(qū)青島－政務(wù)新區(qū)廣州－珠江新城廣州－珠江新城案例選擇原那么：1.一二線城市2.政府規(guī)劃引導(dǎo)<#004699'>3.城市新興商務(wù)中心區(qū)案例選擇原那么：1.一二線城市2.政府規(guī)劃引導(dǎo)<#004699'>3.城市新興商務(wù)中心區(qū)地產(chǎn)資料大全41深圳福田中心區(qū)的開展經(jīng)歷了起步期、初步開展期、快速發(fā)展期三個階段之后，即將進(jìn)入成熟開展期，形成成熟的CBD裙樓商業(yè)繼續(xù)出現(xiàn)，三大各具特色的購物中心兩個開始營業(yè)，結(jié)束了中心區(qū)“無物可購〞的時代；純租賃模式成為市場主流規(guī)劃期起步期初步開展期住宅酒店1986年1996年2001年2004年供給量快速開展期寫字樓商業(yè)1986年確定為中心區(qū)，之后的十年主要進(jìn)行標(biāo)志系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)以及地下空間系統(tǒng)的規(guī)劃一般定位高端，放量也較大，主要分布在中心區(qū)的四角公寓由于商務(wù)氣氛較差，本期面市的一般是中端寫字樓，體量不大未出現(xiàn)公寓產(chǎn)品一般是寫字樓裙樓商業(yè)2家五星級酒店，主要為接待外賓效勞密集開發(fā)，有7個高檔樓盤推出，價格較高檔次和數(shù)量均有提高，本期有6個盤面市未出現(xiàn)公寓產(chǎn)品除了裙樓商業(yè)，開始出現(xiàn)較大體量的購物廣場/公園等獨立商業(yè)，只租不售開始流行，商業(yè)氣氛逐漸形成未出現(xiàn)新的酒店住宅開發(fā)接近尾聲，只有一個盤面市，檔次延續(xù)中高檔高端寫字樓集中放量，同時在品質(zhì)和形象上不斷突破。僅05年就有8個盤86萬平米寫字樓面市，年底兩個月更是有超過50萬體量上市<#004699'>3個較大體量高端公寓產(chǎn)品推出上市4家高規(guī)格五星級酒店，08年將有2家超五星級酒店面市，商務(wù)氣氛日益濃厚深圳福田中心區(qū)起步期初步開展期快速開展期總產(chǎn)值〔億元〕人均產(chǎn)值〔元〕42福田中心區(qū)寫字樓產(chǎn)品的價格近年來一直處于快速穩(wěn)步上升之中，在起步期開展階段之后的上漲速度高于住宅規(guī)劃期起步期初步開展期均價〔元/平米〕1986年1996年2001年2004年快速開展期500010000150002000025000<#004699'>30000<#004699'>3500040000住宅2005年寫字樓集中放量，供給過剩，而面市的公寓價格較高，故出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象寫字樓公寓商業(yè)天虹購物廣場入駐：改變只有裙樓商業(yè)的局面，只租不售方式開始流行住宅開發(fā)接近尾聲深圳福田中心區(qū)地產(chǎn)資料大全4<#004699'>3珠江新城的早期開發(fā)由于規(guī)劃失控，形成以住宅為主的大規(guī)模開發(fā)；0<#004699'>3年政府重新檢討規(guī)劃，做出重大調(diào)整，開始通過土地供給、市政設(shè)施建設(shè)等措施來拉動區(qū)域商務(wù)功能的開展時間軸1991年規(guī)劃期停滯期初步開展期199<#004699'>3年200<#004699'>3年住宅幾乎停滯開展僅為社區(qū)商業(yè)配套，商業(yè)開展緩慢酒店2007年2021年供給量快速開展期成熟開展期寫字樓商業(yè)土地開發(fā)、路網(wǎng)等市政設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃利好帶動高檔住宅開發(fā)大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā)，中高檔住宅為主，中檔次之由于住宅規(guī)模減量，開始以高檔住宅開發(fā)為主隨著寫字樓的開展，大量中高端新鮮人群進(jìn)入，住宅開發(fā)以中高檔為主，小戶型公寓亦大力開展住宅走高端路線受規(guī)劃利好影響，大規(guī)模高檔寫字樓開發(fā)熱潮開始，高檔公寓出現(xiàn)寫字樓開展進(jìn)入高潮期，大量高檔寫字樓即將落成或擬建寫字樓仍然是開展的重點，大量高檔公寓出現(xiàn)商業(yè)開展依然緩慢，多為社區(qū)臨街商鋪商業(yè)開始開展，規(guī)劃的大型商業(yè)工程開始建設(shè)一站式購物、高檔百貨進(jìn)入，區(qū)域級商圈形成開展了假設(shè)干五星級酒店大量五星級酒店廣州珠江新城19951996199719981999200020012002200<#004699'>3200420052006GDP(億元)第三產(chǎn)業(yè)(億元)人均GDP〔元/人〕停滯期初步開展期廣州市1995-2006年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總產(chǎn)值〔億元〕人均產(chǎn)值〔元〕44珠江新城的房地產(chǎn)價格一直穩(wěn)步上漲，由于0<#004699'>3年后住宅開發(fā)以高檔住宅為主，因此住房均價一直居高不下，寫字樓價格從快速開展期開始穩(wěn)步上漲，超過住宅均價均價〔元/平米〕1991年199<#004699'>3年200<#004699'>3年2007年2021年5000100001500020000寫字樓住宅價格倒掛：該時期規(guī)劃調(diào)整后商業(yè)配套及市政配套起步，高尚居住氣氛形成，住宅開展高檔樓盤，而寫字樓市場處于初級開展階段，價格低于住宅規(guī)劃期起步期初步開展期快速開展期成熟開展期政府辦公大樓建設(shè)，住宅工程減量；辦公工程開始建設(shè)新的建設(shè)高潮開始建設(shè)量巨增；住宅供給逐漸減少；辦公、公寓工程供應(yīng)量漸增商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā)辦公工程開發(fā)根底設(shè)施及市政配套建設(shè)開始啟動規(guī)劃完成進(jìn)行大規(guī)模根底設(shè)施建設(shè)，改善交通、商務(wù)、生活等配套設(shè)施大規(guī)模住宅開發(fā)居住工程開發(fā)；土地開發(fā)02年9<#004699'>3年0<#004699'>3年規(guī)劃檢討，將對珠江新城進(jìn)行集約開發(fā)市政根底設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施根本建成投入使用；居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可；商業(yè)工程規(guī)模開發(fā)重新檢討規(guī)劃，明確CBD定位商務(wù)氣氛漸漲07年0<#004699'>3-07年2021年廣州珠江新城時間軸地產(chǎn)資料大全45青島政務(wù)新區(qū)遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)〞的開展次序；寫字樓在2004年后開始大量面市，商業(yè)在2006年后快速開展，形成城市級的高檔商圈時間軸1994年規(guī)劃期起步期初步開展期住宅酒店供給量快速開展期寫字樓商業(yè)土地開發(fā)、路網(wǎng)等市政設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃利好帶動高檔住宅開發(fā)在政府強(qiáng)勢推動下出現(xiàn)5星級酒店大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā)，中高檔住宅為主，中檔次之代表樓盤：暢海園、銀都景園、浮山灣花園大型政府企事業(yè)單位自建寫字樓，市場化寫字樓入市，高檔為主，但租售狀況不理想高尚居住區(qū)初步形成，商業(yè)設(shè)施開始建設(shè)，JUSCO等高檔超市入駐開展了2家高星級酒店高端客戶多已入住，為擴(kuò)大客戶群，中檔供給變?yōu)橹髁?，小戶型帶裝修公寓開展受建設(shè)期租售狀況影響，寫字樓開發(fā)進(jìn)入低潮，商務(wù)公寓出現(xiàn)家樂福等超市進(jìn)入，超市周邊開始開展步行街隨著寫字樓的開展，大量中高端新鮮人群進(jìn)入，住宅開發(fā)以中高檔為主，小戶型公寓亦大力開展2004年第三產(chǎn)業(yè)GDP超過800億元，寫字樓開展速度加快，高檔為主，中檔次之開展了假設(shè)干三、四星級酒店住宅平穩(wěn)開展，產(chǎn)品以高檔為主2006年第三產(chǎn)業(yè)GDP超過1200億元，寫字樓進(jìn)入大開展時期，高檔、中檔產(chǎn)品齊頭并進(jìn)海信廣場等一站式購物、高檔百貨進(jìn)入，城市級商圈形成1996年2000年2002年2006年19951996199719981999200020012002200<#004699'>32004200520060500010000150002000025000<#004699'>30000<#004699'>350004000045000GDP(億元)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)人均GDP(元/人)青島政務(wù)新區(qū)46青島政務(wù)新區(qū)的房地產(chǎn)價格受政策因素和整體市場走勢影響較大，07年青島整體住宅市場暴漲，政務(wù)新區(qū)的住宅整體價格超過了寫字樓1994年均價〔元/平米〕1996年2000年2006年時間軸5000100001500020000價格拐點一：2004年，上漲20%原因1：青島土地招牌掛制度的實施，造成土地價格上升，占房價的50%以上原因2：外來購置力增加，約占購房者比例的20%，導(dǎo)致商品房竣工面積：銷價格拐點二：2007年，上漲80%原因1：全國性房價上漲原因2：青島新戶籍制度放寬了進(jìn)入條件，外來人口增加，商品房的銷售面積比竣工面積高出247萬平米，供不應(yīng)求現(xiàn)象嚴(yán)重，推動價格上漲原因<#004699'>3：大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入青島，開發(fā)實力增強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)提高；多數(shù)工程委托專業(yè)營銷商，加價率擴(kuò)大，拉動價格上漲商業(yè)寫字樓住宅價格倒掛一：該時期市政配套成熟、商業(yè)配套起步，高尚居住氣氛形成，住宅開展高檔樓盤，而寫字樓市場蕭條，以商務(wù)公寓為主，寫字樓價格低于住宅價格倒掛二：該時期住宅開展高檔樓盤，在利好形勢下價格上漲80%以上，而寫字樓市場供大于求，漲幅缺乏10%，再次出現(xiàn)寫字樓價格低于住宅規(guī)劃期起步期初步開展期快速開展期青島政務(wù)新區(qū)2004年地產(chǎn)資料大全47中心區(qū)開展根本規(guī)律中心區(qū)開展根本規(guī)律1.國內(nèi)城市的新興商務(wù)區(qū)的開展從規(guī)劃完成到完全成熟，往往要經(jīng)歷起步期〔4~6年〕、初步開展期〔<#004699'>3~6年〕、快速開展期〔4~6年〕、成熟開展期〔5年以上〕四個階段2.新興商務(wù)區(qū)進(jìn)入快速開展期所需時間的長短與城市的經(jīng)濟(jì)開展水平有關(guān)；一般地，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)增加值超過400億元，城市的新興商務(wù)區(qū)開展開始起步；當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)增加值超過2000億元，城市的新興商務(wù)區(qū)開始進(jìn)入快速開展期<#004699'>3.新興商務(wù)區(qū)的開發(fā)一般遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)〞的順序，在初步開展期住宅產(chǎn)品消化量大，價格上升較快；在快速開展期，寫字樓開始放量，價格快速穩(wěn)步提升；進(jìn)入成熟開展期后，商業(yè)大規(guī)模開展，商業(yè)氣氛日趨成熟1.國內(nèi)城市的新興商務(wù)區(qū)的開展從規(guī)劃完成到完全成熟，往往要經(jīng)歷起步期〔4~6年〕、初步開展期〔<#004699'>3~6年〕、快速開展期〔4~6年〕、成熟開展期〔5年以上〕四個階段2.新興商務(wù)區(qū)進(jìn)入快速開展期所需時間的長短與城市的經(jīng)濟(jì)開展水平有關(guān)；一般地，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)增加值超過400億元，城市的新興商務(wù)區(qū)開展開始起步；當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)增加值超過2000億元，城市的新興商務(wù)區(qū)開始進(jìn)入快速開展期<#004699'>3.新興商務(wù)區(qū)的開發(fā)一般遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)〞的順序，在初步開展期住宅產(chǎn)品消化量大，價格上升較快；在快速開展期，寫字樓開始放量，價格快速穩(wěn)步提升；進(jìn)入成熟開展期后，商業(yè)大規(guī)模開展，商業(yè)氣氛日趨成熟48城市研究城市研究綜合體研究綜合體研究限制條件限制條件客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)核心問題界定核心問題界定地鐵研究地鐵研究區(qū)域研究區(qū)域研究物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合體量比例體量比例布局優(yōu)化布局優(yōu)化寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)工程屬性工程屬性研究界定研究界定目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？地產(chǎn)資料大全49成都擬建7條地鐵線，線路總長274.15km，其中一、二號線作為骨干線是最早開工的線路??1號線:南北方向主干線，全長<#004699'>31.6公里，共2<#004699'>3個站，起于大豐站止于華陽廣場站。一期：紅花堰站至孵化園站，約16公里，15個車站，2005年12月28日開工，2021年7月1日正式通車。二期大豐站至紅花堰站，孵化園站至華陽廣場站??2號線：東西方向主干線，起于龍泉東站止于石牛站。一期：灌客運站至經(jīng)干學(xué)院站，全長2<#004699'>3公里，20個站??<#004699'>3號線：東北-西南向骨干線，東北起自規(guī)劃紅星車站附近，南止于板橋南站，線路全長為49.28公里，設(shè)車站22座。??4號線：東西方向內(nèi)部填充線，西起溫江，東止于西河站，線路全長<#004699'>38.9公里，設(shè)車站19座。??5號線：中心城西部南北方向的外部填充線，北起于<#004699'>3號線的駟馬橋站，止于江河站，線路全長24.6<#004699'>3km，設(shè)車站1<#004699'>3座。??6號線：6號主線是中心城東部南北向的外部填充線，是南北向第二條輔助線，起于5號線的沙灣站，止于四河站，線路全長22.05公里，設(shè)車站1<#004699'>3座。6號線支線為東西方向，連接規(guī)劃行政中心和機(jī)場。東起于6號線琉璃場站，西止于雙流航空港，線路全長為15.11公里，設(shè)車站8座。??7號線：開口向北的U型輔助線，北起生態(tài)站，東止于龍?zhí)稏|站，7號線線路全長41.9<#004699'>3公里，設(shè)車站22座。會展中心成都地鐵50地鐵線的開通使成都市由環(huán)線交通開展的空間格局向軌道交通開展的空間格局轉(zhuǎn)變??成都地鐵規(guī)劃2條骨干線，其中地鐵1號線位于城市向南推進(jìn)的主軸線上，是城市最大的客運走廊，效勞于城市新中心，為引導(dǎo)城市向南開展創(chuàng)造了良好的交通條件，地鐵的開通將帶來以下時機(jī)??將解決城市空間集聚與擴(kuò)散的關(guān)系，正確引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)重建??改變?nèi)藗儠r空觀念和出行方式的選擇??符合城市向東、向南開展的趨勢和方向，有利于進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，拉開城市構(gòu)架，拉動沿線土地的開發(fā)建設(shè)華陽片區(qū)老城中心一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路成都城北板塊以商貿(mào)物流效勞為主成都城東板塊以老工業(yè)為主成都城南板塊以高科技產(chǎn)業(yè)為主成都城西板塊以高檔住宅為主地鐵1號線天府廣場CBD的文化中心區(qū)會展中心科技園府河站華陽廣都北三環(huán)鳳凰山友誼村大豐火車北站城市對外最大的陸路交通樞紐城市發(fā)展方向地鐵2號線成都南站成都市未來的客貨樞紐高新南區(qū)城市向南開展的第一門戶，高新科技產(chǎn)業(yè)基地城市發(fā)展方向本工程位于地鐵1號線南段大源組團(tuán)片區(qū)，是城市未來重點開展區(qū)域，位于地鐵會展中心站與科技園站之間，其中會展中心站是一號線一期終點站，2021年7月通車，站點周邊物業(yè)具有極大的升值空間和潛力1號線1期2005-122021-07成都地鐵地產(chǎn)資料大全51新中心本工程臨近地鐵1號線會展中心站，商務(wù)氣氛濃厚，交通便捷，開展?jié)摿^大??1號線工程北起紅花堰站，南至新會展中心站，全長18.5公里，共16個車站??會展中心站位于高新區(qū)新會展中心，天府大道西側(cè)綠化帶內(nèi)，呈南北向緊鄰地鐵OCC〔控制中心〕大樓東面布置，為1號線一期工程的終點站。??車站為地下一層側(cè)式站臺車站，總長159.8米，總建面為8621平方米會展中心1號線1期工程目前該區(qū)域的“世紀(jì)城〞新會展中心是中國西部建筑規(guī)模最大，功能配套最完備，設(shè)施最先進(jìn)的多功能會議會展中心該會展中心還帶動了酒店、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)、住宅的開展。隨著地鐵OCC大樓的建成，該區(qū)域?qū)⒊蔀槿爻侵匾纳虅?wù)中心本工程將依托地鐵線的開發(fā)、會展中心片區(qū)快速開展帶來的時機(jī)以及未來城市南向開展形成的兩核格局態(tài)勢，極大地獲得土地價值的提升成都地鐵52地鐵對沿線物業(yè)的影響表達(dá)為：區(qū)域價值重組、交通的的高效率和變輸能力、人群的集中能力??地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，促進(jìn)市場格局的重整，還對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。??從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的開展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組??中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。城市功能提升交通時間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫居住郊區(qū)化白領(lǐng)置業(yè)群增加次級商務(wù)中心城市功能強(qiáng)化輻射范圍擴(kuò)大集客能力增加商業(yè)中心強(qiáng)化沿線中小戶升溫辦公區(qū)域集中城市中心區(qū)城市邊緣地鐵開通輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大支撐支撐地鐵對房地產(chǎn)的價格影響機(jī)理成都地鐵地產(chǎn)資料大全5<#004699'>3高速鐵路站點對于周邊開展的影響根據(jù)空間和時間的變化而呈現(xiàn)不同第一影響區(qū)域——距離站點步行或者自行車距離5-10分鐘，適合開展高等級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價最高、最先開展起來的區(qū)域;開發(fā)強(qiáng)度很高〔veryhigh)第二影響區(qū)域——距離站點通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)〔包括交通以及換乘時間〕，是上述高等級功能的備選區(qū)域同時適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集〔cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高〔high)第三影響區(qū)域——距離站點通過其他交通方式需要15分鐘以上的時間〔包括交通以及換乘時間〕，取決于地段狀況可以開展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容資料來源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(UrbandevelopmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,地鐵的影響54軌道沿線房地產(chǎn)價格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長，軌道交通對工程的實質(zhì)性利好先于真正投入使用而提前釋放時間序列表現(xiàn)??從城市軌道交通工程規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始逐漸升溫，而隨著地鐵的建設(shè)和運營，其對沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益是一個動態(tài)持續(xù)的過程規(guī)劃公示在建建成通車正常運營跳躍性增長提前釋放建成后加速區(qū)域成熟，從單純利好消息刺激價格上漲，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響工程價格。項目價值軌道交通建設(shè)階段軌道交通對工程的價值提升的時間序列表現(xiàn)地鐵的影響地產(chǎn)資料大全55結(jié)論56城市研究城市研究綜合體研究綜合體研究限制條件限制條件客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)核心問題界定核心問題界定地鐵研究地鐵研究區(qū)域研究區(qū)域研究物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合體量比例體量比例布局優(yōu)化布局優(yōu)化寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)工程屬性工程屬性研究界定研究界定目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合與區(qū)域開展階段的吻合？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合適宜體量比例？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測算吻合？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？地產(chǎn)資料大全57綜合體研究綜合體研究寫字樓寫字樓酒店酒店公寓公寓商業(yè)商業(yè)餐飲餐飲模式分析模式分析經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析居住公寓居住公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓酒店式公寓酒店式公寓58城市綜合體開展的五種模式香港太古廣場北京華貿(mào)中心CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；建筑面積20萬㎡以上；開發(fā)商強(qiáng)勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理均衡開展模式均衡開展模式模式五深圳星河國際、合肥金地國際城、萬科運河?xùn)|一號工程的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；住宅核心模式住宅核心模式模式四廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財富廣場客戶〔產(chǎn)業(yè)〕支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善寫字樓核心模式寫字樓核心模式模式三上海商城〔波特曼酒店〕不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實力；頂級商場配套設(shè)施酒店核心模式酒店核心模式模式二深圳華潤中心、日本福岡博多運河城、合肥元一時代廣場城市核心區(qū)；交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理商業(yè)核心模式商業(yè)核心模式模式一典典型型案案例例特特征征模模式式模式分析地產(chǎn)資料大全59不同類型的物業(yè)在綜合體中承當(dāng)?shù)墓δ??酒店：工程標(biāo)志性物業(yè)，定義工程整體檔次??商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承當(dāng)某種社會職能，可以塑造與其他工程較大的差異，工程的活力核心。??寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立工程高端形象。??公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承當(dāng)?shù)墓δ軄泶_定工程的功能組合和規(guī)模配比。模式分析60各種物業(yè)類型之間的相互影響??與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項目過程中需采用相關(guān)分析法。??例如在確定工程的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。商業(yè)商業(yè)辦公辦公酒店酒店公寓公寓§作用§相互關(guān)系§提升整體檔次的有力手段§標(biāo)志性〔尤其是對外地和外籍人士〕§實現(xiàn)較高的銷售價格§保持物業(yè)形象§外向性較強(qiáng)的組成局部§可以塑造與其他項目較大的差異§保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源§滿足中長期居住者需求§商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套§商業(yè)可能對公寓帶來負(fù)面影響§酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施§酒店可以提高項目整體檔次§寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶§寫字樓可提高商業(yè)整體檔次§寫字樓與酒店可共享大堂§公寓為商業(yè)提供客源§公寓可能降低工程整體檔次模式分析地產(chǎn)資料大全61開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義一、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值。二、防止各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。??首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或?qū)懽謽枪こ桃话阆绕谌胧小??其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。模式分析62影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)??區(qū)域?qū)傩裕??環(huán)境資源：??開發(fā)目標(biāo)：售〔回籠資金〕租〔長期持有〕開發(fā)目標(biāo)————人流量大通達(dá)性、昭示性強(qiáng)擁有產(chǎn)業(yè)資源————擁有自然資源環(huán)境資源——旅游區(qū)商務(wù)中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)區(qū)域?qū)傩怨⒕频陮懽謽巧虡I(yè)主要因素主要因素主導(dǎo)物業(yè)的擬合度模式分析地產(chǎn)資料大全6<#004699'>3綜合體研究綜合體研究寫字樓寫字樓酒店酒店公寓公寓商業(yè)商業(yè)餐飲餐飲模式分析模式分析經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析居住公寓居住公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓酒店式公寓酒店式公寓64開展階段：成都寫字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過渡，開發(fā)量與開發(fā)水平均有較大提升回暖期不少爛尾樓被包裝重新面市。且開發(fā)品質(zhì)有所提升，出現(xiàn)智能化寫字樓?？焖匍_展期外資大量進(jìn)入，開發(fā)水平提升。出現(xiàn)生態(tài)化寫字樓。萌芽期以單位自建寫字樓為主。1995年前1996-1998年無序開展期出現(xiàn)井噴式發(fā)展，但在金融危機(jī)后出現(xiàn)大量爛尾樓。1998-2002年200<#004699'>3-至今城市板塊競爭地產(chǎn)資料大全65市場商務(wù)需求巨大，客戶開始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象??辦公需要??住宅改辦公??草創(chuàng)型企業(yè)??住宅??無萌芽階段啟動階段開展階段成熟階段??改善環(huán)境??住宅立項、商務(wù)辦公??成長型中小企業(yè)??第一代商務(wù)公寓??位置??價格??交通??使用本錢動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征客戶特征客戶關(guān)注點??追求形象??純商務(wù)形象??迅速開展的中小企業(yè)、初具規(guī)模的企業(yè)??純寫字樓開始出現(xiàn)??位置??配套??硬件??商務(wù)氣氛??需求多樣化??客戶價值多元??各種類型企業(yè)??寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存??地段??效勞??軟環(huán)境??健康、風(fēng)景城市板塊競爭66成都典型寫字樓分布圖：CBD、人民南沿線是寫字樓最密集區(qū)域①商鼎國際②國航·世紀(jì)中心③威斯頓聯(lián)邦廣場④力寶大廈⑤匯日央擴(kuò)國際⑥天一廣場⑦川信大廈⑧城市之心⑨時代廣場⑩華敏·翰尊華府⑾冠城廣場⑿中環(huán)廣場⒀總府大廈⒁天府綠洲⒂宏達(dá)大廈⒃鉑金大廈⒄正熙國際⒅建行大廈⒆錦陽商廈⒇香格里拉①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⒆⒇城市板塊競爭地產(chǎn)資料大全67開展格局：最初的寫字樓從文武路起步，由北向南逐漸開展，重心南移趨勢日益明顯??1996年，文武路新時代廣場的出現(xiàn)標(biāo)志著成都真正意義上的寫字樓誕生。??1996-2000年CBD寫字樓形成中高檔寫字樓聚集區(qū)，漿洗街那么以商住性質(zhì)的寫字樓為主。??2001年以后人南延線開始興起，并逐漸向南部新區(qū)延升。??2004年政府提出建設(shè)“南部副中心〞的概念，高新南區(qū)出現(xiàn)大量寫字樓用地供給，未來有望形成新的寫字樓聚集區(qū)。CBD核心區(qū)人南沿線南部新區(qū)青羊工業(yè)開展區(qū)漿洗街★城市板塊競爭起步68供給量：寫字樓供給量逐年遞增，空置率根本控制在<#004699'>30%。至2021年，市場甲級寫字樓存量將到達(dá)100萬m2，至少需要三年才能消化完畢??2000到2001年是成都寫字樓的低迷期，供給量與成交量均較少。??2002年寫字樓市場開始復(fù)蘇，之后一直呈現(xiàn)供大于求的局面。成都寫字樓歷年供給及成交狀況〔單位：萬平方米〕16.6<#004699'>321.<#004699'>3701020<#004699'>3040506070802000年2001年2002年200<#004699'>3年2004年2005年2006年成交量供給量成都甲級寫字樓的存量將在成都甲級寫字樓的存量將在20212021年到達(dá)年到達(dá)100100萬平方米，萬平方米，未來幾年將是成都寫字樓的供給頂峰期。——資料來源：戴德梁行在2007年度市場投資研討會上公布數(shù)據(jù)城市板塊競爭地產(chǎn)資料大全69供給結(jié)構(gòu)：市場以純寫字樓為主。類甲級、乙級寫字樓供給量大，真正的甲級寫字樓數(shù)量少目前，城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈屬于比較好的寫字樓，但它們都是從爛尾樓改造過來的有很多硬傷。硬件條件差了一些〔如層高不夠、窗戶不能硬件條件差了一些〔如層高不夠、窗戶不能開等〕。開等〕?！腊钗豪硎送跷??甲級寫字樓大多處于交通方便、商業(yè)氣氛濃厚的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)良的硬件設(shè)施、完善的配套。一般以租為主、以售為輔。??不少寫字樓由爛尾樓改造而成，硬件條件存在缺陷天一廣場、力寶大廈城市之心、威斯頓聯(lián)邦寫字樓的類型108.<#004699'>38.<#004699'>36001020<#004699'>3040506070純寫字樓酒店式管理的商務(wù)寫字樓酒店內(nèi)的寫字樓住宅立項，寫字樓用途商業(yè)物業(yè)與寫字樓相結(jié)合商務(wù)酒店產(chǎn)權(quán)酒店與商場結(jié)合酒店式商務(wù)公寓電梯公寓用作商務(wù)用途資料來源：尺度2006年統(tǒng)計城市板塊競爭70租售方式：租售結(jié)合是市場主流，只租不售的物業(yè)多由國企、銀行等資金雄厚的企業(yè)修建，純銷售物業(yè)主要集中于城南國航世紀(jì)中心、威斯頓聯(lián)邦、匯日央擴(kuò)國際川信大廈、中環(huán)廣場、香格里拉時代廣場、力寶大廈、城市之心代表性物業(yè)主要集中在城南。依托于地段及開展前景，銷售狀況好。由國有企業(yè)、資金背景雄厚的外資、銀行等單位修建的寫字樓，對開發(fā)商的資金實力要求高。是城市最常見的方式，一般位于城市中心位置。主要集中在CBD區(qū)域。開發(fā)背景只售不租只租不售租售結(jié)合供給方式城市板塊競爭地產(chǎn)資料大全71出租率：CBD寫字樓出租率高，租金穩(wěn)定。高新南區(qū)的普通寫字樓雖然具備價格優(yōu)勢，但交通及配套尚不完善，出租率較低，完全成熟需假以時日85%豐德國際廣場80%亞太廣場40%匯日央擴(kuò)國際60%高新國際廣場45%城南科技廣場95%時代廣場90％中銀大廈95％冠城廣場98％威斯頓聯(lián)邦95％川信大廈80%城市之心出租率%價格區(qū)位??CBD的甲級寫字樓出租率高。??位于高新南區(qū)的高新國際廣場、城南科技廣場由于交通及配套尚不完善，主要吸成長型企業(yè)。出租率均較低。城市板塊競爭72價格梯度：甲級寫字樓的價格多超過12000元/m2，9000元/m2以下的樓盤均為綜合用地轉(zhuǎn)化而來，取地本錢低。10000-12000元/m2的樓盤斷檔銷售均價70008000900010000600011000120001<#004699'>30001400015000及以上①城市之心②力寶大廈③國航·世紀(jì)中心④時代廣場⑤商鼎國際⑥拉德芳斯大廈⑦高新國際廣場⑧城南科技廣場①備注：所有樓盤價格均為在售樓盤最新售價②③④⑤⑥⑦⑧甲級寫字樓綜合用地轉(zhuǎn)化城市板塊競爭地產(chǎn)資料大全7<#004699'>3租金梯度：租金的梯度分布明顯，租金峰值出現(xiàn)于CBD的新建寫字樓，CBD老寫字樓租金多為85元/m2。漿洗街及高新南區(qū)的租金在60元以下①城市之心②威斯頓聯(lián)邦大廈③香格里拉④時代廣場⑤開行國際⑥總府大廈⑦天一廣場⑧銀谷基業(yè)⑨豐德國際⑩華敏翰尊華府⑾冠城廣場⑿中環(huán)廣場⒀高新國際廣場⒁城南科技廣場⒂