重慶旭輝集團兩路項目項目可行性研究報告-32DOC(完整版)資料

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第一部分重慶旭輝集團兩路項目項目可行性研究報告-32DOC（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）總論一、項目名稱重慶兩路項目二、開發(fā)單位旭輝集團股份三、報告編制單位旭輝集團股份四、地塊位置及環(huán)境地塊位于渝北金開大道延線回興立交轉盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內中高檔社區(qū)毗鄰；距寶圣湖不到500米回興擁有豐富的自然景觀和生態(tài)資源；6個天然湖泊、1個生態(tài)植物園、1個花卉基地分布其間，區(qū)內沒有并且不允許任何具有污染性的工礦企業(yè)。宜人的氣候、良好的生態(tài)，但位于立交轉盤處，受噪音灰塵影響較大。五、報告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國有土地使用權出讓合同六、主要經濟技術指標項目總用地面積：約305畝項目總建筑面積：地上建筑面積約46.3萬㎡項目地塊容積率：≤2.5地塊性質：商住用地主要經濟技術指標一覽表序號項目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積203067m22總建筑面積522300m22.1地上建筑面積462300m2可售面積412300m2按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等.1其中：多層住宅110000m2.2高層住宅260000m2.3小戶型公寓22300.4商鋪20000不可售面積50000m22.2地下建筑面積60000m2獨立地下車庫54000m2地下室6000m2不可售3容積率2.28m24建筑密度≤40％5綠化率≥30％6機動車位1237個7預計竣工日期2010年4月30日8預計交房日期2010年6月20日

第二部分市場分析與產品定位一、市場分析（一）重慶市經濟發(fā)展概況1、重慶市都市經濟圈經濟發(fā)展狀況圖：重慶市都市區(qū)近年來國民經濟發(fā)展狀況（單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，重慶市都市區(qū)GDP逐年增加，年平均增幅約15%。2006年整體經濟增速高于近年平均水平（注：05年統(tǒng)計口徑出現(xiàn)變化，增幅出現(xiàn)異常波動，資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶市經濟發(fā)展穩(wěn)定快速，城市綜合實力提升明顯，經濟形勢的長期利好發(fā)展將為城市房地產業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定良好基礎。圖：宏觀經濟增長與房地產業(yè)發(fā)展的關系小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產GDP增幅——根據(jù)國際通用衡量標準判斷重慶市房地產業(yè)發(fā)展階段（見上圖），目前重慶市的地區(qū)國民生產總值年實際增幅高達15%，房地產業(yè)作為城市經濟的支柱型產業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力。2、重慶目前消費者狀況圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元，%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，由于重慶市發(fā)展起步相對較晚，收入水平基數(shù)相對較低，但進入2003年以來重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長，增長勢頭和發(fā)展?jié)摿^為突出，有利于城市房地產業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）（二）渝北區(qū)經濟、規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析本項目地處重慶市渝北區(qū)，故以下對區(qū)域經濟運行情況、發(fā)展規(guī)劃及經濟發(fā)展趨勢作相應的分析。1、渝北區(qū)經濟發(fā)展狀況及經濟地位圖：重慶各區(qū)近年來GDP對比分析表（單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，各區(qū)GDP均有較大幅度增長，其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)及江北區(qū)三區(qū)的增長幅度位列前三位，分別達327%、226%和200%，這也表明近年來在重慶市城市發(fā)展整體向北的大趨勢下，渝北區(qū)經濟取得了非常迅猛的發(fā)展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）渝北區(qū)整體經濟在重慶市各區(qū)中已經占有較為突出的地位，其2006年GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）?！貞c市整體向北的大趨勢刺激區(qū)域經濟快速發(fā)展，這將為本項目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃重慶市總體規(guī)劃發(fā)展目標根據(jù)重慶市2004-2021年都市區(qū)城市總體規(guī)劃，重慶市城市發(fā)展目標：一個世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，具有吸引力和競爭力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之城。城市發(fā)展性質：國家級歷史文化名城，西南地區(qū)和長江上游重要的中心城市。重慶市產業(yè)結構規(guī)劃調整轉型第一產業(yè)，鞏固壯大第二產業(yè)，優(yōu)化提升第三產業(yè)。重慶市為中國知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產業(yè)主要為鋼鐵、機械、摩托車制造等人力密集型產業(yè)。從未來產業(yè)結構規(guī)劃來看，城市產業(yè)將逐步朝技術密集型產業(yè)轉移，其中尤其是高新技術產業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇?！鞘姓w產業(yè)技術水準的提升將會改善城市經濟增長的質量，基層從業(yè)人員整體素質和水平都將會逐步提升，為重慶未來房地產業(yè)的發(fā)展培育大量的中高收入消費者，對于城市房地產業(yè)的發(fā)展具有積極的促進作用。重慶市舊城改造和新區(qū)拓展據(jù)不完全統(tǒng)計，2005—2021年重慶市主城區(qū)拆遷面積將達到400多萬平方米，預計拆遷戶將達到10萬戶以上（資料來源：重慶搜房網）,按照戶均住房需求面積80平方米估算，將會直接為重慶房地產市場帶來約8將要新建西永和茶園兩個城市副中心，按照城市新區(qū)和組團建設的要求，這兩個新區(qū)的建設必須至少要達到人口30萬以上的規(guī)模。（資料來源：重慶市2004-2021年都市區(qū)城市總體規(guī)劃）城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間?！捎谥貞c市城市建設起步較晚，未來幾年內舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市競爭力的提升，同時舊城改造也將直接為重慶市房地產業(yè)帶來龐大的消費群體，直接促進重慶住宅市場的消費升級。渝北區(qū)區(qū)域地位重慶渝北區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的主城六區(qū)之一，渝北區(qū)在區(qū)位交通上具有較為明顯的優(yōu)勢。由于區(qū)域內部地勢平坦并且作為近年來的新建區(qū)域，各種市政道路設施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國際機場、重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設施均位于區(qū)域內部，其中本項目還緊鄰重慶市江北國際機場。隨著重慶市整體產業(yè)和城市格局的向北拓展，渝北區(qū)經濟和城市發(fā)展面臨良好的發(fā)展機遇。目前渝北區(qū)內部下轄北部新區(qū)（國家級經濟技術開發(fā)區(qū)）、重慶市現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等眾多特色園區(qū)，近年來區(qū)域整體經濟快速發(fā)展，已經成為重慶市經濟強區(qū)之一。3、區(qū)域經濟發(fā)展趨勢分析渝北區(qū)經濟發(fā)展趨勢根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”時期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機遇，進一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪——北部新區(qū)——兩路這條城市主軸線，高起點規(guī)劃、高標準開發(fā)。同時，從政府規(guī)劃發(fā)展預期來看，兩路片區(qū)將與龍溪片區(qū)、北部新區(qū)一道成為區(qū)域內的主要發(fā)展區(qū)域，其為兩路片區(qū)“最佳環(huán)境宜居區(qū)”的整體定位將有利于區(qū)域內的住宅開發(fā)和區(qū)域市場整體影響力的進一步提升?！秃暧^經濟角度而言，在未來幾年重慶市經濟產業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經濟有望持續(xù)快速增長，特色工業(yè)園區(qū)、住宅開發(fā)將成為區(qū)域經濟主要的增長點，因此本項目市場發(fā)展環(huán)境良好。（三）房地產市場分析1、重慶市都市經濟圈房地產開發(fā)投資圖：近年重慶市都市區(qū)房地產及住宅投資分析圖（單位：億元，%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）近年來重慶市都市區(qū)房地產投資穩(wěn)步增長，隨著2004年以來重慶市房地產銷售價格的大幅提升和良好的市場反應，大大增強了各開發(fā)企業(yè)的投資信心，2005年是重慶市都市區(qū)房地產投資的高峰，投資增幅明顯放大。2006年主要是在國家宏觀調控下投資規(guī)模增速有所回落，但仍然達到了較高的增長水平。重慶市房地產開發(fā)完成投資額自2004年以來，長期保持高速持續(xù)增長的態(tài)勢。房地產開發(fā)投資的強勁增長，表明投資者看好重慶房地產市場發(fā)展，對進入重慶房地產市場抱有較強的信心。2、重慶市都市區(qū)經濟圈房地產市場供求圖：近年重慶市都市區(qū)商品房竣工面積、銷售面積及增長率表單位（萬m2,%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，近年來重慶市都市區(qū)房地產開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭鲩L，但同期的銷售面積的增長率均大于竣工面積，這也反映出整體市場需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應量。從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。3、重慶市都市經濟圈房地產市場價格圖：近年重慶市都市區(qū)商品房成交均價分析（（數(shù)據(jù)來源：2003—2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理）近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，其中2006年重慶市都市區(qū)商品房住宅整體成交價格增速放緩，這主要是由于國家宏觀調控造成市場價格增速暫時放緩，同時低端經濟型產品供應及成交放大所導致。結合宏觀經濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。4、渝北區(qū)房地產市場分析2004-2006年渝北區(qū)房地產市場主要統(tǒng)計指標指標2004年2005年2006年房地產投開發(fā)資額(億元)56.3104.2108.1增幅(%)85.0%3.8%商品房銷售面積(萬方)173.7296.6359.9增幅(%)70.7%21.3%商品房銷售均價(元/平方)2253.93078.92961.7增幅(%)36.6%-3.8%（數(shù)據(jù)來源：2005-2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）本項目所在的渝北區(qū)房地產市場發(fā)展起步相對較晚，在2005年，區(qū)域房地產市場開發(fā)投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區(qū)域經濟不斷增長以及房產相對低廉的價格吸引了大量外區(qū)域客源進入。2007年12月，重慶市月度商品住宅銷售均價為3435元/平方，區(qū)域市場價格快速上升（資料來源：重慶網上房地產），且銷售面積的逐年不斷放大也說明了市場消費者對于目前市場價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經濟的不斷推動下，預計未來區(qū)域房地產市場將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。5、土地市場分析重慶市土地市場分析2007年重慶市土地招拍掛成交情況一季度二季度三季度四季度合計土地成交面積（萬方）537.2253.3137.0189.81117.3土地成交金額（億元）61.828.970.7143.6305.0平均地價（元／平方）1150.41140.95160.67565.92729.8（數(shù)據(jù)來源：重慶網上房地產）2007年重慶市土地通過招、拍、掛成交的共1117萬方，178宗。剔除工業(yè)、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約950萬方，按平均容積率2.5計算，未來1到2年內市場至少將新增2375萬方商品房供應，按照重慶2007年商品房銷售面積2228萬平方米的年吸納量，（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網上房地產）市場供求關系將基本平衡穩(wěn)定。2007年三、四季度土地成交價格出現(xiàn)大幅度上升，其主要因素是該時間段有大量高價位的非居住用地成交，如下表（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網上房地產）：地位置用

途土地面積建筑規(guī)模(平方米)競得單位競得時間成交總價(萬元)成交單價(元/平方米)江北區(qū)華新街街道橋北村及中興段1號居住、學校205086≤重慶尖置房地產2007-12-1141800020381.69九龍坡區(qū)大楊石組團J分區(qū)J06-2/03、J02-8/03號宗地居住、商業(yè)金融業(yè)、廣場39713≤218421重慶業(yè)瑞房地產開發(fā)2007-10-296450016241.53南岸區(qū)南坪組團D分區(qū)D13-14號宗地二類居住、商業(yè)27015≤148582.5重慶東原寶境置業(yè)2007-10-294080015102.72沙坪壩組團C分區(qū)C04-2/02、C03-4-2/02號宗地居住、商業(yè)金融11365≤96602.5南京鴻信房地產開發(fā)2007-9-131590013990.32南岸區(qū)彈子石組團C分區(qū)C1-C4、C6-C9、C11、G1號宗地商業(yè)、、居住、、停車場庫、、娛樂等564912≤重慶嘉江房地產開發(fā)2007-11-1475000013276.4渝北區(qū)土地市場分析2007年重慶土地招拍掛成交情況渝北區(qū)數(shù)量占全市比例土地成交面積（萬方）248.922.3%土地成交金額（億元）44.014.4%平均地價（元／平方）1769.1——（數(shù)據(jù)來源：重慶網上房地產，由旭輝集團整理）重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢刺激區(qū)域經濟快速發(fā)展，渝北區(qū)整體經濟在重慶市各區(qū)中已經占有較為突出的地位，其2006年GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：2000-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。同時配合區(qū)域規(guī)劃的推進，渝北區(qū)土地供應量也在全市中占有較大市場份額。由此可見渝北區(qū)房地產市場在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產市場發(fā)展空間較大。（四）市場預測1、需求預測定性角度：經濟增長支撐房產消費——

經濟總量連續(xù)四年保持15%以上的增速，且未來仍將保持高速增長水平（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒），經濟高速增長是房地產業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎，未來的房地產市場消費需求將穩(wěn)健增長。居民購買力不斷提升刺激房產消費——2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11579元，同比增長12.9%（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶的人均收入隨著城市經濟的發(fā)展在近年來得到了快速的提高，成為房地產市場需求增長的前提條件。城市化進程拉動城市住房需求增長——“十一五規(guī)劃”明確2021年城市城鎮(zhèn)化率將達到52%，其中將轉移農村勞動力到城鎮(zhèn)160萬人，而目前有近40%的農村勞動力轉移集中在重慶市主城區(qū)（資料來源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來5年間160萬轉移農村勞動力中約64萬左右農村人口將轉移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。定量角度：根據(jù)定性角度的預測，重慶房地產市場需求在未來保持增長的態(tài)勢，根據(jù)重慶統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2007年1-9月，重慶市都市區(qū)完成商品房銷售面積達1540萬平米，預計2007年全年銷售面積將達到1800萬方，假設2021年市場年成交面積較2007年以10%的速度遞增，2021年市場成交量將為1980萬方。重慶市都市區(qū)2007—2021年商品房銷售面積預測數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：2001—2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理2、土地供應預測隨著重慶新一輪基礎設施建設開工與竣工，將對今后土地市場產生重大影響，如對輕軌沿線的土地供應會產生巨大的帶動作用。中心城區(qū)的開發(fā)用地會繼續(xù)以幾何級數(shù)增長。隨著城市的發(fā)展以及主城區(qū)城市能級的提升，必然帶來人口經濟的持續(xù)增長，從而形成巨大的土地消費市場。

重慶都市經濟圈土地供應進入高速增長階段：未來3年左右是重慶規(guī)劃的都市經濟圈發(fā)展的黃金時期；城市處于高速發(fā)展階段，需求強勁增長，同時對城市發(fā)展預期樂觀產生的價格預期，會吸引一部分主力開發(fā)商進入區(qū)域市場。3、價格走勢預測圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價分析與預測數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：2003——2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，平均年增幅約11%。（資料來源：2003——2007年重慶統(tǒng)計年鑒）結合宏觀經濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，若2021年市場價格保持10%的平穩(wěn)增長速度，預計2021年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達到3556元/平方米。二、項目定位（一）項目立地條件1、地段位于渝北金開大道延線回興立交轉盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內中高檔社區(qū)毗鄰，距寶圣湖不到500米項目區(qū)域內自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發(fā)的良好資源。2、交通狀況項目正對面就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通道——機場高速?，F(xiàn)有608、609、610、801等十多條公交線路在此設站，通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達，交通極為便捷。3、配套生活配套：本項目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)域內的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農行在此設有分行。目前區(qū)域內沒有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房，生活便利性較強。區(qū)域內教育系統(tǒng)比較發(fā)達，有回興中心小學、實驗三小、海聯(lián)學院、西南政法大學和川外南方翻譯學院等，高等院校的聚集也帶來了大量的消費需要，另外回興片區(qū)的生活配套也因此得到較大幅度的擴充。商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用。目前圣湖天域已經引進了重百超市并即將開業(yè)，這使得附近區(qū)域居民的生活便利性大大加強。（二）項目產品規(guī)劃1、項目目標客戶來源“三北”區(qū)域即渝北、江北、北部高新區(qū)70-80%，渝中區(qū)及其他主城區(qū)15%，重慶區(qū)縣客戶5%。2、產品規(guī)劃特色結合本項目目標客源情況并根據(jù)政府70/90政策，本項目70%的產品戶型面積在90平方米以下，總體而言本項目注意控制產品面積，在產品總價上有較高彈性。產品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡”的原則設計，且本項目產品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產品利益最大程度讓利于客戶。產品底層采取調空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。實現(xiàn)人車分流，且地下車庫直接入幢，在地下車庫中設計生態(tài)洞，增加自然、通風與采光。（三）項目價格定位及依據(jù)1、項目價格定位本項目計劃于2021年10月正式開盤預售，高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為4500元／平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元／平方米，小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元／平方米，商業(yè)部分銷售總體均價統(tǒng)一為10000元／平方米，銷售過程中實際銷售價格可能由低到高或出現(xiàn)其他波動，但最終項目整體銷售均價如上。2、項目價格定位依據(jù)項目周邊競爭市場行情代表個案名稱區(qū)域區(qū)位總建筑面積（萬方）容積率最新房源開盤日期住宅均價格（元/平方）當期住宅供應套數(shù)當期住宅銷售率金香林渝北區(qū)碗水轉盤城南開發(fā)區(qū)22.70.992007-4440030095%文杰心海灣渝北區(qū)回興街道雙湖路112.652006-9420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路(寶圣湖邊)253.912007-11400012070%藍色星空渝北區(qū)回興立交9.63.842007-3390070075%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于2007年12月26日，由旭輝集團收集整理本項目周邊市場產品以中、大規(guī)模普通住宅產品為主，普通住宅行情集中在3900—4200元/平方米。目前區(qū)域內項目整體銷售狀況非常良好，多數(shù)項目推出部分的整體銷售率都能達到90%左右及以上，其中金香林、文杰心海灣等典型中高檔項目的平均銷售速度均能達到70-100套，市場整體反映良好。從目前區(qū)域客戶的構成來看，70-80%的客戶都是來自于區(qū)域內部?！獙Ρ仁袌龈偁巶€案，鑒于本項目區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢資源，結合本項目的產品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內部而言，本項目完全具備成為區(qū)域領導型樓盤的條件，發(fā)展方向為區(qū)域內最為高端的代表性項目之一。市場自然價格增長及本集團產品創(chuàng)新、營銷策劃、品牌創(chuàng)造溢價本項目計劃于2021年10月正式開盤預售，現(xiàn)項目周邊市場普通公寓行情集中在3600—4200元/平方米，取區(qū)域平均價格為4100元/平方米，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，在市場價格合理穩(wěn)定增長的情況下本集團通過對產品的創(chuàng)新設計并采取有效的營銷策劃，可創(chuàng)造一定的溢價空間，故對本項目未來銷售價格判斷如下表溢價因素理想溢價目前區(qū)域普遍行情4100（元/平方米）市場年自然增長溢價10%產品創(chuàng)新溢價5%營銷策劃溢價3%公司品牌溢價2%溢價合計20%2021年本項目公寓開盤可實現(xiàn)銷售均價4920（元/平方米）考慮到本項目銷售周期為2021年至2021年，且重慶房地產市場發(fā)展前景樂觀，故取高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為4500元／平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元／平方米，小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元／平方米，商業(yè)部分銷售總體均價統(tǒng)一為10000元／平方米，銷售過程中實際銷售價格可能出現(xiàn)波動，但預計最終項目整體銷售均價如上。項目競爭能力分析（以公寓產品為例）對本項目可能構成競爭的地段或項目、周邊土地、同屬城區(qū)其他地段的能力評價內容權數(shù)本項目文杰心海灣（本區(qū)域內）國瑞城（其他地段）春風城市心筑（中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.250.210.230.30項目售價4500420047006600成本系數(shù)0.230.210.240.33價值系數(shù)1.101.011.000.92注：價值系數(shù)為性價比，競爭能力分析步驟如下：為各競爭對手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。功能得分乘以功能權數(shù)，累計得到競爭對手得分。計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數(shù)。每個競爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本系數(shù)。功能系數(shù)除以成本系數(shù)，得到價值系數(shù)，價值系數(shù)相當于性價比。對于購房者，價值系數(shù)等于1，等價；價值系數(shù)大于1，超值。結論：本項目價格系數(shù)為1.10，性價比良好。本項目價格為2021年10月起銷售的整體均價，而其他參照比較項目的價格為2007年12月均價，考慮到時間上的差異性，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，現(xiàn)假設參照項目價格按照10%的市場價格年平均增幅增長，對上表修正后得出本項目價格系數(shù)為1.19（如下表所示），因此本項目的市場可行性高。內容權數(shù)本項目文杰心海灣（本區(qū)域內）國瑞城（其他地段）春風城市心筑（中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.250.210.230.30項目售價4500462051707260成本系數(shù)0.210.210.240.34價值系數(shù)1.190.990.980.91以上兩表數(shù)據(jù)來源：由旭輝集團收集整第三部分項目工程進度安排說明：1、圖中蘭線為假定二期；2、主體結構按23～25層考慮。第四部分項目投資估算一、項目分期開發(fā)計劃本項目總建筑面積466,300㎡,分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為四年。物業(yè)形態(tài)包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)等。二、項目成本測算表三、項目總投資估算單位：萬元四、項目成本進度計劃項目成本進度表單位：萬元第五部分項目銷售分析一、物業(yè)形態(tài)本項目產品類型為四種：多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)，均為出售，各類型面積詳見下表。分物業(yè)形態(tài)面積明細及租售安排單位：m2二、出售物業(yè)的銷售分析（一）銷售價格測算根據(jù)本可行性報告第二部分對市場環(huán)境的研究分析、以及價格測算所得出的價格定位結論，本項目高層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為4500元／平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元／平方米，小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元／平方米，商業(yè)部分銷售均價統(tǒng)一為10000元／平方米。以下部分銷售計劃安排的項目銷售價格均依此為準。（二）銷售計劃項目銷售計劃表注：1、本計劃表銷售回款率假設為：地上建筑當月銷售金額回款率30%、第二月回款本月金額的50%、第三月回款本月銷售金額的20%；季度回款金額由此累計得出。地下車位于簽約當月回款100%第六部分項目經營成果預測與評估一、項目盈利預測利潤測算表單位：萬元二、現(xiàn)金流量分析（一）項目資金籌措按照項目的投資估算情況，投資商和發(fā)展商：旭輝集團股份將投入自有資金先期支付整個項目土地成本47,966.73萬元，另行再投入12,033.27萬元用于項目開發(fā)，總計自有資金投入60,000萬元，項目的開發(fā)建設總投資為162,650.10萬元，余額將通過融資49,000萬元和后續(xù)的預售收入投入項目后期開發(fā)建設，以此來解決還貸和整個項目的后續(xù)資金需要。（二）現(xiàn)金流量測算表現(xiàn)金流量測算表單位：萬元三、主要財務指標財務指標分析表序號指標名稱指標值備注1銷售毛利率38.45%2銷售凈利率19.04%3投資報酬率25.51%4自有資金回報率69.16%5投資回收期（靜態(tài)）31.63月6投資回收期（動態(tài)）33.10月7凈現(xiàn)值28,941.468內部收益率35.71%9土地增值率23%四、敏感性分析分別按項目銷售收入和成本變化幅度（其中土地購置成本不變）對本項目進行財務敏感性分析，折現(xiàn)率暫定為10%。為簡化過程成本不分明細列示，得出項目經營成果敏感性分析結果如下表：敏感性分析表單位：萬元五、結論通過詳細的市場調查和研究，并經財務數(shù)據(jù)分析，本項目內部收益率35.71%，凈現(xiàn)值為28,941.46萬元（折現(xiàn)率10%），投資報酬率25.51%，靜態(tài)投資回收期31.63個月。隨著成本或價格在20%的范圍內浮動,其財務凈現(xiàn)值均大于0。綜合以上分析和預測可以得出：本項目基本可行。地產委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引目的以內部市場化為原則，理順地產公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經營和業(yè)務關系。2、適用范圍適用于地產公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。3、職責3.1物業(yè)公司新項目管理部、地產項目部和地產客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3地產公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經營關系。4、原則4.1物業(yè)公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。4.3地產公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。5、定義5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產公司提出建設性意見，以減少產品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。5.5物業(yè)移交是在竣工驗收后地產公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1項目前期介入為提供令客戶滿意的產品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。.1規(guī)劃設計過程的控制。地產公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考，地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業(yè)驗收報告》，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調地產各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量。.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產公司。.4.1在營銷過程中，地產公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產公司和物業(yè)公司應嚴格按照《物業(yè)服務前期介入委托合同》（附件一）進行。6.1.2項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。項目前期介入期間物業(yè)公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米2～4元）。6.2前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理服務合同：.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規(guī)要求，起草《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》。.2經地產公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業(yè)管理的約定）內容一致。物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。物業(yè)管理費測算.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結果。.2物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產公司應承擔相應虧損。項目開辦費.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內分攤到物業(yè)管理成本中。.2如果地產公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產公司結算，通常應在項目入伙前三個月由地產公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米2～3元），以便物業(yè)公司正常開展工作。管理用房提供：.1地產公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。.2管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。.3地產公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內標準。.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案，報地產公司審核。管理用房裝修費用由地產公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。保潔開荒.1保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。.2地產公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔.房屋集中交付使用（集中入伙）.1房屋集中交付使用實行地產公司項目組總經理負責制，成立由地產客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。.2地產公司如委托物業(yè)公司全權辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產公司審核，費用由地產公司承擔.售后服務.1地產公司按照《房屋質量保證書》規(guī)定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經專業(yè)機構認定屬質量問題的仍需地產公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》）.2地產公司如將保質期內的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務質量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。.3地產公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照《保修協(xié)議書》相關內容執(zhí)行。.4地產公司項目部工程結束后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接?？罩梅抗芾?1空置房是地產公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費及水、電、供暖等費用由地產公司承擔。.2.為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產公司應對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。如地產公司將上述工作委托物業(yè)公司，費用由地產公司承擔，具體收費標準由地產公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。6.3其他代墊款項和代收代付業(yè)務按照相關財務管理規(guī)定執(zhí)行。因地產公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產公司承擔，此部分費用由地產公司劃撥給物業(yè)公司。若地產公司在開發(fā)建設時已經繳納了水電氣等配套設施的開戶費用，地產公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費用，可參照地產委托代理業(yè)務操作。因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，應由地產公司承擔補差責任。物業(yè)公司應至少每季度統(tǒng)計一次并報地產相關部門。地產公司在制定與物業(yè)管理相關的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應充分征求物業(yè)公司意見。地產公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務合同》范圍的承諾，雙方應在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑；對因銷售承諾過失導致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應由地產公司承擔責任。7、相關文件《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》《前期物業(yè)服務合同》《保修協(xié)議書》8、本指導書內容由物業(yè)公司新項目部負責修改、解釋。物業(yè)接管工作流程物業(yè)竣工驗收物業(yè)竣工驗收物業(yè)公司接管初驗物業(yè)公司接管初驗施工單位對初驗存在的問題進行整改施工單位對初驗存在的問題進行整改物業(yè)正式接管驗收物業(yè)正式接管驗收共用設施和設備接管房屋接管共用設施和設備接管房屋接管其他相關圖紙資料設施設備使用說明書設施設備功能鑒定電氣設備水衛(wèi)潔具安防設備水電氣底數(shù)五金附件土其他相關圖紙資料設施設備使用說明書設施設備功能鑒定電氣設備水衛(wèi)潔具安防設備水電氣底數(shù)五金附件建裝飾前期介入工作流程資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進度統(tǒng)計現(xiàn)場跟蹤、記錄工程規(guī)劃管網設計功能設計智能化介入保安介入物業(yè)宣傳工程介入會所管理協(xié)作營銷組織開展工作擬定物業(yè)管理方案了解樓盤基礎資料組建前期介入工程組資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進度統(tǒng)計現(xiàn)場跟蹤、記錄工程規(guī)劃管網設計功能設計智能化介入保安介入物業(yè)宣傳工程介入會所管理協(xié)作營銷組織開展工作擬定物業(yè)管理方案了解樓盤基礎資料組建前期介入工程組目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章概述 1一、主要經濟技術指標 1二、可研報告編制的指導思想 2三、可研報告編制依據(jù) 3四、可研報告編制原則 4五、研究范圍 4第二章項目建設地點背景及狀況 5一、田家鎮(zhèn)簡介 5二、鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌煥然一新 6第三章項目建設的必要性及可行性 8第四章銷售市場預測 13第五章項目所在地自然條件及設計方案 16一、項目建設地點自然條件 16二、設計說明及設計構思 17三、技術要求及執(zhí)行技術標準 23第六章環(huán)境保護與綜合利用 26一、環(huán)境質量現(xiàn)狀 26二、工程對環(huán)境的影響 28三、環(huán)境規(guī)劃目標 29四、環(huán)境影響減免對策及措施 29五、污染的控制及生態(tài)環(huán)境的保護 30六、環(huán)境影響評價結論 31第七章消防與安全措施 32一、消防組織建設 32二、消防設施建設 33三、消防業(yè)務建設 34第八章建設項目實施管理及建設工期 36一、實施辦法 36二、項目管理 36三、工程建設管理 36四、項目工期 38第九章項目投資估算 39一、項目投資估算 39二、財務分析 40三、社會效益分析 41第十章結論 42第一章概述項目名稱：年豐·雅筑住宅小區(qū)項目項目開發(fā)單位：盤錦金信房地產開發(fā)項目建設所在地：大洼縣田家鎮(zhèn)一、主要經濟技術指標1)項目總投資：126000萬元(1.26億元)2)資金來源：全部自籌3)項目規(guī)劃占地面積：7.88公頃118.2畝78799.(其中：居住區(qū)用地5.73公頃85.95畝57299㎡)4)項目建設期：2009年9月20日開工建設至2010年115)總建筑面積：81000㎡(其中：配套公建面積1700㎡；一層車庫面積4200㎡；會所面積1200㎡：住宅面積73900㎡)6)居住戶數(shù)：896戶，居住人口：2867人7)容積率：1.48)建筑密度：24％9)道路占地率：11.7％(6704㎡)10)綠化占地率：36％(20628㎡)11)地面停車率：7％二、可研報告編制的指導思想改革開放以來，大洼縣呈現(xiàn)出綜合實力增強、發(fā)展速度加快、經濟效益提高、產業(yè)結構優(yōu)化、投資環(huán)境改善、重大項目增多、人民生活水平明顯提高和社會全面進步的良好態(tài)勢，為全面振興大洼經濟，加快實現(xiàn)全面小康社會目標，預計到“十一五”期末，大洼縣社會生產總值達到62.5億元，人均生產總值達到2000美元，年均增長15.7％，田家鎮(zhèn)提出今后5～10年內要達到“農業(yè)發(fā)展產業(yè)化、工業(yè)發(fā)展集約化、三產發(fā)展多元化、鎮(zhèn)區(qū)建設城鎮(zhèn)化、特色化、社會事業(yè)體系化”的奮斗目標。圍繞“總體規(guī)劃”的實施，田家鎮(zhèn)全面加快建設步伐，建設特色園區(qū)，加強環(huán)境建設，實施招商引資，構建和諧田家。建設社會主義新城鎮(zhèn)是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務，田家鎮(zhèn)從生產發(fā)展、生活寬裕、城鎮(zhèn)文明、鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌整潔、管理民主等方面，堅持從實際出發(fā)，扎實穩(wěn)步推進環(huán)保型城鎮(zhèn)建設，推進田家鎮(zhèn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化進程，努力在城鎮(zhèn)建設上走在全省前列。田家鎮(zhèn)地理位置獨特，交通十分發(fā)達，作為大洼縣中心鎮(zhèn)之一，又被稱為大洼縣的“北大門”，相臨盤錦市區(qū)，將拉動周邊場鄉(xiāng)鎮(zhèn)共同發(fā)展，盡快實現(xiàn)大洼縣“十一五”發(fā)展規(guī)劃。在大洼縣“十一五”計劃指導下，田家鎮(zhèn)緊緊圍繞“抓發(fā)展、保穩(wěn)定、爭先進”三個主題，堅持科學發(fā)展觀，以“發(fā)展、和睦、強鎮(zhèn)”為主線，大力實施工業(yè)強鎮(zhèn)、農業(yè)穩(wěn)鎮(zhèn)、三產興鎮(zhèn)、城建美鎮(zhèn)的“四大戰(zhàn)略”。盤錦金信房地產開發(fā)在這塊沃土上，得到了長足發(fā)展，企業(yè)已有一定的資金積累，經做廣泛的市場調查后，決定在大洼縣田家鎮(zhèn)建設年豐·雅筑住宅小區(qū)項目，該項目規(guī)劃占地面積7.88公頃，總建筑面積78799平方米，本項目從2021年4月份開始準備前期工程，2021年9月份開始動工興建至年末完成小區(qū)項目內的六通一平工作及所有樓房的基礎建設，2021年4月份至2021年11月末小區(qū)項目全部竣工并達到入住條件。本項目建成后可安置就業(yè)人員100人，不但為國家創(chuàng)造了豐厚的利稅，而且拉動了周邊的經濟發(fā)展。三、可研報告編制依據(jù)本項目可行性研究報告依據(jù)下列文件和資料進行1)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃；2)中央富民政策指示精神；3)《大洼縣第十一個五年計劃內的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃》4)田家鎮(zhèn)總體規(guī)劃；5)國家和行業(yè)頒發(fā)的有關規(guī)程、規(guī)范和技術規(guī)定；6)雙方簽訂的項目咨詢合同。四、可研報告編制原則1)按照大洼縣田家鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃及本項目土地批復等的相關資料，合理確定項目的建設規(guī)模、系統(tǒng)方案，合理安排工程計劃，全面提高經濟效益。2)根據(jù)可行性研究報告編制的原則、規(guī)范及經濟分析等有關規(guī)定。五、研究范圍按照規(guī)劃，年豐·雅筑住宅小區(qū)項目規(guī)劃總用地為118.2畝地，其中居住區(qū)用地85.95畝，其它用地32.25畝，本項目擬建22棟住宅樓，其中6層為15棟，小高層(11層)為7棟。研究范圍包括：土建、園林綠化、給排水、供電、供暖等項目投資估算、經濟評價。

第二章項目建設地點背景及狀況一、田家鎮(zhèn)簡介田家鎮(zhèn)位于東北松遼平原南端，遼河下游的盤錦市南部，全鎮(zhèn)區(qū)域總面積76平方公里，轄12個行政村，入駐鎮(zhèn)內企業(yè)上百家，田家鎮(zhèn)現(xiàn)有居民6.5萬人，隨著商住小區(qū)的建成，到2021年末將達到8.5萬人，規(guī)劃期末將達到13萬人口。田家鎮(zhèn)是一個以農工商為一體、文化教育、衛(wèi)生、交通、通迅、金融門類齊全綜合型小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內建有四大生態(tài)小區(qū)，極大地改善了人文環(huán)境。三條商業(yè)街及綜合農貿、機動車交易、建材三大市場，市場輻射周邊四市六縣，年交易額超過2億元。做為人洼縣的北大門——田家鎮(zhèn)，在小城鎮(zhèn)建設發(fā)展中，勇于探索，充分利用地域優(yōu)勢，提升城鎮(zhèn)化：進程，先后獲得“全國創(chuàng)造文明村鎮(zhèn)工作先進村鎮(zhèn)”、省市“文明鎮(zhèn)”、“小城鎮(zhèn)建設先進單位”、“遼寧魅力鄉(xiāng)鎮(zhèn)二十強”等稱榮，充分顯示了田家鎮(zhèn)經濟的強勢發(fā)展和新農村建設的輝煌成就。田家人用激情成就了夢想，打造了全國文明村鎮(zhèn)的品牌，田家人用拚搏鑄就了輝煌，描繪全國環(huán)境優(yōu)美村鎮(zhèn)的畫卷，文明和諧發(fā)展了新田家。田家正以全國發(fā)展改革試點鎮(zhèn)的英姿，迎接著四面八方投資商的到來。交通：田家鎮(zhèn)交通十分便利，大錦線和沈山線在鎮(zhèn)區(qū)域內交匯，國道305線從鎮(zhèn)中心南北貫穿，盤海營高速公焉橫貫東西，距盤錦火車站18公里，南距盤錦港45公里。二、鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌煥然一新全鎮(zhèn)人口6.5萬人，其中固定人口6.0萬人，鎮(zhèn)內已建成四大生態(tài)小區(qū)，各小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全，建筑風格獨具匠心，共同點綴著田家鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，全鎮(zhèn)各行政村按照鎮(zhèn)內總體規(guī)劃，村村修黑色路面，綠樹成蔭，全鎮(zhèn)正向和諧小康社會邁進。田家鎮(zhèn)高度重視經濟建設，給全鎮(zhèn)經濟發(fā)展提供充分的優(yōu)惠空間，招商引資取得了新的突破，以園區(qū)為中心，增強聚集企業(yè)功效，舉全鎮(zhèn)之力開發(fā)建設高科技園區(qū)，強化全鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展“一盤棋”思想，制定各項優(yōu)惠政策，全力開展招商引資，調整產業(yè)結構，用工業(yè)化理念求發(fā)展。初步核算，2007年全年地區(qū)生產總值553.6億元，按可比價格計算，比上年增長8.1％。其中，第一產業(yè)增加值56.2億元，增長7.5％：第二產業(yè)增加值398.6億元，增長7.2％，其中工業(yè)增加值373.8億元，增長7.2％；第三產業(yè)增加值98.7億元，增長11.5％。三次產業(yè)分別拉動經濟增長0.8、5.2和2.1個百分點。三次產業(yè)增加值占生產總值的比重分別為10.2％、72.0％和17.8％。年人均生產總值42290元，按可比價格計算，比上年增長7.3％。田家鎮(zhèn)為全面實施社會主義新農村建設和加大招商引資力度，筑巢引鳳，招入盤錦金信房地產開發(fā)，開發(fā)建設年豐·雅筑小區(qū)項目，該公司在我市房地產行業(yè)中屬龍頭企業(yè)，他的開發(fā)帶動了周邊的經濟形勢的發(fā)展，千余人得到了再就業(yè)，促進了我市經濟發(fā)展，人民的安居，下崗人員的再就業(yè)，為盤錦市的繁榮起到了主導作用。

第三章項目建設的必要性及可行性l、依據(jù)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃，全面實施田家鎮(zhèn)“十一五”計劃?！笆晃濉睍r期，田家鎮(zhèn)正處在飛速發(fā)展階段，以繁榮小城鎮(zhèn)經濟，促進小城鎮(zhèn)健康發(fā)展為目標，優(yōu)化產業(yè)結構調整，推進新型工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化、現(xiàn)化代進程，堅持用工業(yè)理念謀劃農業(yè)發(fā)展，推進農村城鎮(zhèn)化進程，按照加快產業(yè)聚集和發(fā)展循環(huán)經濟的理念，推進田家鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設，搭建接續(xù)產業(yè)快速發(fā)展，構建和諧田家，建設社會主義田家新農村。田家鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設發(fā)展日新月異，緊鑼密鼓，這里塔吊林立，一個個德式、南國風情小區(qū)在誕生，實施綠色空居環(huán)境，不斷加大住宅開發(fā)建設力度，通過幾年來的建設，形成了生態(tài)小區(qū)、東方小區(qū)、富田小區(qū)、昆侖云景小區(qū)、格林小區(qū)、億居等十余個生活小區(qū)，建筑面積達60萬平方米之多，極大地改善了人文環(huán)境，提升了小城鎮(zhèn)建設品位。全鎮(zhèn)各行政村全部按照《田家鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》和《田家鎮(zhèn)生活區(qū)控制性詳細規(guī)劃》步步落實，全鎮(zhèn)面貌煥然一新，如今的田家鎮(zhèn)，用詩一般的語言，譜寫著和諧、文明、創(chuàng)新發(fā)展的主題；如今的田家人，用鐵一般的諾言，打造著團結、勤奮、誠信、拼搏的品格，如今的新田家，如一輪噴發(fā)的朝陽，期待著人們的祝福，期待著大家的光臨!2、保護環(huán)境、保護耕地，改善投資環(huán)境，為擴大招商引資奠定基礎。本項目在閑置土地上興建，不占用耕地，該項目建設統(tǒng)一規(guī)劃，節(jié)約土地，節(jié)約資源，逐步改善原鎮(zhèn)老平房區(qū)面貌，徹底改變鎮(zhèn)內處處冒煙及臟亂差的面貌，做到入住戶資源共享，公益事業(yè)共享，處處體現(xiàn)花香鳥語生態(tài)田家景色。小區(qū)建設將逐步完善全鎮(zhèn)投資環(huán)境，加大招商引資力度，筑巢引鳳將又吸引一大批企業(yè)入住田家工業(yè)園，工業(yè)企業(yè)的發(fā)展必然拉動現(xiàn)代化農業(yè)建設，加快農業(yè)科技進步，加強農業(yè)設施建設，調整農業(yè)生產結構，轉變農業(yè)增長方式，提高農業(yè)綜合生產能力，使鎮(zhèn)域經濟發(fā)展壯大。3、鎮(zhèn)域經濟發(fā)展，為建設社會主義新農村奠定基礎。鎮(zhèn)域經濟發(fā)展，必然加快農村公共事業(yè)和文化教育事業(yè)發(fā)展，同時也增加農民收入，讓農民從傳統(tǒng)農業(yè)中走出來，奔向現(xiàn)代農業(yè)，通過中心廠(場)作用，帶動農民共同致富，共同建設小康社會。4、解決下崗職工再就業(yè)，為政府減負。十五期間，我市將有6萬人面臨就業(yè)和再就業(yè)問題，如此巨大的就業(yè)人群，無疑會給社會帶來巨大的壓力，盤錦星輝石油化工燃料油、潤滑油、基礎油深加工項目建成后，可安置百余人下崗職工再就業(yè)，不但為政府減輕了負擔，而且創(chuàng)造了經濟效益和社會效益。5、地理位置得天獨厚按照田家鎮(zhèn)整體規(guī)劃，田家鎮(zhèn)要建設成為綜合型小城鎮(zhèn)，具有較強的集聚和輔射能力，加之相鄰市區(qū)及四通八達得天獨厚的地理環(huán)境和優(yōu)越的交通條件，田家鎮(zhèn)新加坡花園小區(qū)工程建設，必將會改善田家鎮(zhèn)的投資環(huán)境，加快招商引資和整體規(guī)劃步伐實施，促進農村產業(yè)結構的調整，加快鎮(zhèn)域經濟乃至全縣經濟和社會的發(fā)展。依據(jù)盤錦市總體規(guī)劃，田家鎮(zhèn)政府路東規(guī)劃為服務商貿住宅綜合區(qū)域。田家鎮(zhèn)毗鄰市區(qū)，南有盤海營高速公路，北有環(huán)城路，莊林公路從鎮(zhèn)中心貫通，對外交通十分便利。經過多年建設已成為大洼縣招商引資、對外開放的窗口。是我市經濟最活躍，交通最發(fā)達，基礎設施最完善的龍頭鄉(xiāng)鎮(zhèn)，集政治、文化、商貿為一體的經濟中心城鎮(zhèn)之一?！笆晃濉逼陂g，為振興遼寧老工業(yè)基地，加快城鎮(zhèn)改造建設步伐，加強中心鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)建設，有利于促進城鄉(xiāng)一體化進程。該項目周邊環(huán)境：該項目選址于田家鎮(zhèn)前進糧庫，該處有幾處糧倉未使用，大部分用地空閑。隨著中國經濟的快速發(fā)展，本地塊的周邊居住區(qū)的建成，盤錦市房地產開發(fā)也持續(xù)升溫，促使該地塊的建設迫在眉睫。盤錦市大洼縣地處渤海灣遼東灣北部，遼河三角洲腹地，是國務院確定的沿海開發(fā)縣之一，是國家重點商品糧生產基地，是國家生態(tài)農業(yè)縣。有“魚米之鄉(xiāng)”的美譽。田家鎮(zhèn)與盤錦市區(qū)緊緊相連，這里交通發(fā)達，通訊便捷，經濟繁榮，人民安居樂業(yè)。本規(guī)劃項目基地屬大洼縣乃至盤錦市的重點地段，是盤錦市的重要窗口，盤營公路西側，已建有幾處高檔居住區(qū)，年豐·雅筑住宅小區(qū)的建設，恰好與之融為一起，構筑大洼縣田家鎮(zhèn)居住又一亮點。6、節(jié)能減排，改善環(huán)境，共同奔向小康按照國家指導方針，田家鎮(zhèn)加強城鎮(zhèn)化進程，拆除原有平房，改變處處冒煙現(xiàn)狀，加強小區(qū)綠化建設，提倡使用清潔能源，污水統(tǒng)一處理排水，樓房墻體加保溫，減少燃煤消耗，統(tǒng)一供暖，減少，煙塵排放量，總之，田家鎮(zhèn)千方百計改善居民生活環(huán)鏡，還居民碧水藍天，建造生態(tài)家園。7、精心的規(guī)劃設計(2)從創(chuàng)造建設現(xiàn)代化精品社區(qū)為目的，規(guī)劃設計注重超前性、先導性，尊重人居環(huán)境的生活安全，協(xié)調現(xiàn)代生活中人車交通體系，實現(xiàn)人車共存，人車分流。(3)規(guī)劃以滿足開發(fā)建設的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃設計及建筑單體設計的彈性與靈活性，使規(guī)劃設計便于分期實施和房地產經營，適應市場變化。(4)體現(xiàn)住宅規(guī)劃設計的新思路、新手法，強調社區(qū)規(guī)劃，融入現(xiàn)有城市機理。8、物業(yè)管理部門選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，為本項目的物業(yè)管理。本項目物業(yè)管理全為智能化及封閉式管理，讓居民居住有安全感。9、選擇優(yōu)秀的監(jiān)理部門本項目建設過程中，為了保證建筑質量，監(jiān)理部門是非常重要的責任部門，所以在全過程的施工中，監(jiān)理部門必須有高度的責任感，及高超的技術業(yè)務能力，使之本項目在全部建筑群中成本質量最好、最優(yōu)秀的建筑作品。10、優(yōu)惠的銷售價格本項目無論是商品房銷售、商網銷售，價格全部低于市區(qū)內同檔樓盤價格。

第四章銷售市場預測盤錦市是一座新型石化城市，發(fā)展?jié)摿o限，人均生活消費水平在全省前茅，田家科技園區(qū)入住企業(yè)與日聚增，給該項目的銷售帶來一定市場空間。田家鎮(zhèn)地理位置十分優(yōu)越，北與盤錦市區(qū)相鄰，南與大洼縣相依，鎮(zhèn)內有三大市場(綜合農貿市場、建材市場、機動車交易市場)，這三個市場輻射四市、六縣，給商家提供了無限商機。田家鎮(zhèn)又十分重視工業(yè)園區(qū)建設，每年落戶工業(yè)園區(qū)項目有30多家，由于優(yōu)惠的招商引資政策引導，每年入駐企業(yè)逐年增加。田家鎮(zhèn)交通十分便利，市內公交車、出租車、長途客車川流不息，這又給田家鎮(zhèn)提供便利交通環(huán)境。由于土地價格及優(yōu)惠政策，本項目商品房銷售價格比盤錦市區(qū)、大洼鎮(zhèn)內商品房價格都低，同時標準又高于現(xiàn)有小區(qū)，這里又遠離城市鬧市區(qū)，是人們居住休閑最理想之處。公司經過對田家鎮(zhèn)及盤錦市購房者調查，本項目定位準確，面向低收入家庭，購房者十分踴躍，該項目從實際出發(fā)，樓房的價格及戶型設計主要面對中低水平，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，居住區(qū)各方面服務質量高，從全國商品房銷售價格分析，呈下降趨勢，小區(qū)定位點為經濟用房，銷售有一定競爭力。隨著田家鎮(zhèn)經濟的發(fā)展，使田家鎮(zhèn)居民逐步走向品位化、層次化、科學文明化進程，現(xiàn)有的居住條件和居住環(huán)境遠遠滿足不了人們生活所需，根據(jù)銷售情況看，主要購買力為市區(qū)及遼河油田，因為市區(qū)住房價格較高，每平方米平均價格在2800元左右，而田家買一座住宅加一部家用轎車，還低于在市內買一座住宅價格。所以說本項目的樓房銷售前景樂觀。從基礎設施建設、房屋結構布局，綠化環(huán)境到物業(yè)管理都可以與市區(qū)住宅區(qū)相比美。借助外環(huán)路的優(yōu)美環(huán)境，其它樓盤是無法相題并論。在物業(yè)管理上，我們有多年的管理經驗，已得到廣大用戶的認可，而且物業(yè)收費低于市區(qū)。特殊的地理環(huán)境、低廉的樓房價格，將給居住者帶來精神和物質上的享受。在工程質量上，發(fā)揮建筑的優(yōu)勢，嚴格管理，打造精品工程。室內裝修改變其它開發(fā)商的毛坯房作法，打破常規(guī)，對購房者更有吸引力，雖然年豐·雅筑住宅小區(qū)已具備外部環(huán)境，地理位置、樓房價格、物業(yè)管理等諸多方面優(yōu)勢，但必須看到田家鎮(zhèn)有東方公寓、富田公寓、億居家園、格林小區(qū)等規(guī)模型小區(qū)，尤其是格林小區(qū)正在開發(fā)，是我們主要競爭對象。田家地區(qū)樓房購買力是有限的，本樓盤主要面對市區(qū)、遼河油田，該項目定位為低收入、高享受家庭用房，與市區(qū)形成樓房價格差異競爭，這是銷售方針的優(yōu)越性。2007年盤錦市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，全市年末戶籍總人口128.2萬人，比上年末增加1.1萬人。建筑業(yè)和房地產業(yè)：全年全社會建筑業(yè)增加值24.8億元，按可比價格計算，比上年增長7.2％。全市具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產值89.7億元，竣工產值61.7億元，房屋施工面積129萬平方米。2007年全年房地產開發(fā)投資19.7億元，比上年增長51.5％。其中商品住宅投資14.8億元，增長22.3％。商品房竣工面積49.4萬平方米，增長22.3％。商品房竣工面積49.4萬平方米，增長14.8％。商品房銷售額9.5億元。其中，住宅銷售額8.9億元，所占比重為94.7％。面臨盤錦市開發(fā)建設形勢，該項目需要加大市場策化后，銷寫是市場可觀的。

第五章項目所在地自然條件及設計方案一、項目建設地點自然條件1)地形地貌田家鎮(zhèn)處于華北陸臺，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長白山系的千山山脈，境內成凹狀地質骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m2)地質條件該地區(qū)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質亞粘土層，地震烈度7度。3)氣象與水文氣溫該地區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐澗季風氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為8.降雨年平均降水量630.9mm，最多年份為916.風向年主導風向，夏季為西南風，冬季為東北風，年平均風速為4.2米場地凍結深度1.年雷電日數(shù)平均23天，最多39天。二、設計說明及設計構思(一)設計說明隨著中國經濟的快速發(fā)展，盤錦市房地產開發(fā)也持續(xù)升溫。年豐·雅筑項目將以“為住戶提供理想之居所、優(yōu)美之環(huán)境、有情調之生活”為主題來實現(xiàn)“親自然、親生活”之特點的現(xiàn)代城市生活，為盤錦市城市建設添姿增彩。盤錦市大洼縣地處渤海遼東灣北部，遼河三角洲腹地，是國務院確定的沿海開放縣之一，是國家重點商品糧生產基地，是國家生態(tài)農業(yè)縣。這里地坦物豐，浪漫旖旎，物華天寶，人杰地靈，素有“漁米之鄉(xiāng)”的美譽。田家鎮(zhèn)與盤錦市區(qū)緊緊相連，這里交通發(fā)達，通訊便捷，衛(wèi)生潔凈，經濟繁榮，人民安居樂業(yè)。本項目基地位于大洼縣田家鎮(zhèn)前進糧庫院內，基地北側至東方街，西側為東方小區(qū)，東為營盤公路，南側為學府街，周邊交通便捷。項目共用地57913平方米，總建筑面積81080平方米。l、規(guī)劃設計原則：(1)從創(chuàng)造建設現(xiàn)代化精品社區(qū)為目的，規(guī)劃設計注重超前性、先導性。(2)體現(xiàn)住宅規(guī)劃設計的新思路、新手法，強調社區(qū)規(guī)劃，融入現(xiàn)有城市機肌理。(3)建設親和性、創(chuàng)造情趣生活的新世紀住宅。(4)尊重人居環(huán)境的生活安全，協(xié)調現(xiàn)代生活中人車交通體系，實現(xiàn)人車共存，人車分流。(二)設計構思l、平面設計在規(guī)劃用地南、北側設主出入口，在規(guī)劃中布置多層住宅，主入口的位置符合小區(qū)居民的日常出行規(guī)律，次入口設置在小區(qū)東側，使小區(qū)與城市道路之間形成了良好的聯(lián)系。結合現(xiàn)有地形、地貌及環(huán)境背景，路網的規(guī)劃以“工”形路為主，與放射狀的宅間道路網相結合，形成一個統(tǒng)一的道路網布局方式，將小區(qū)分為兩個組團，組團路中心處設置小區(qū)公共綠地，完善小區(qū)各種功能。在南入口處住宅底層布置了配套的公共服務設施。在這個小區(qū)內我們實行統(tǒng)一開發(fā)，綜合管理，使小區(qū)成為具有現(xiàn)代化的，高水準的，環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，我們設計了造型新穎的住宅，為美化城市的景觀增添了色彩。配套公建造型別致，成為小區(qū)又一景觀。配套公建的建設既能滿足居民便利的生活又使小區(qū)形成“圍城式”結構布局，以利于隔絕噪聲，形成“大街繁華，小巷幽靜”的氛圍(見平面規(guī)劃設計圖)。立面設計亦遵從有序的規(guī)劃原則，完整體現(xiàn)規(guī)劃理念，以赭紅、淡黃、青灰為園區(qū)主色調，如同一個若干年中自然形成的聚落小鎮(zhèn)，采用經典歐陸風格的“三段式”立面，局部吸收海派建筑的特點，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。3、建筑設計在建筑的造型設計上我們大膽創(chuàng)新，力圖創(chuàng)造一個充滿文化蘊含又能體現(xiàn)時尚風情的建筑群體，立面處理豐富而又不落繁雜，體形富有韻律而不呆板，感觀大方，韻味十足，一改住宅樓的傳統(tǒng)面貌，伎該項建筑群形成較為鮮明的個性，充分體現(xiàn)了當代建筑與時尚前沿對人文居住環(huán)境的不懈追求，努力實現(xiàn)居民在此“詩意棲居”的終極理想。4、住宅的單體戶型設計住宅單體戶型的設計，規(guī)劃從開始就明確本項目定位于高品位的社區(qū)，因此一梯二戶為主力戶型，建筑面積為70～120平方米之間不等的多種形式，滿足不同階層的人。設計致力完善，現(xiàn)有經典戶型平面設計，節(jié)省均推面積，實現(xiàn)全部對流通風，視線互不干擾，滿足住宅高舒適度的要求。在細部則注重虛實搭配，細節(jié)變化豐富多彩，吸收不同的經歷的人，懷著同樣的愿景，生活在這里。5、住宅的層數(shù)綜合考慮用地的經濟性、建筑的造價、施工條件、居民生活水平和居住方便的程度等因素，該小區(qū)的住宅層數(shù)以六層為主，每棟樓在小區(qū)組團路兩側設置一單元5層的住宅，活躍小區(qū)年氛。靠營盤公路一側建小高層住宅7棟(11層)。6、道路設計(1)道路等級的劃分小區(qū)的道路分為兩級，即：組團級道路及宅前小路。組團級道路幅寬為14米，車行道寬為7米，兩側設3.5米寬人行道；宅前路為(2)道路的布置形式居住小區(qū)道路是城市道路的延續(xù)。居民對小區(qū)內道路，一方面能順利地進入城市道路，另一方面，又不愿意無關的車輛與人流干擾他們生活的安靜和安全。在本次規(guī)劃中通過組團級道路延伸到小區(qū)內，使整個小區(qū)融入城市的大環(huán)境中。南北向為主要車行道，東西向為主要步行道路，達到人車分流。我們以“廠型路為主，形成一個放射狀的道路網。這樣既方便居民的出行，又使小區(qū)級道路不至于貫通成為一條直線，避免了交叉路帶來的不便因素。以“工”型道路為起點，在組團路和小區(qū)東入口人行道路交叉處布置了中心綠地，保證了居民的居住環(huán)境。組團綠地的設置，避免了“一眼望穿”，又豐富了小區(qū)入口的空間景觀。(3)停車泊位的規(guī)劃小區(qū)內的停車分為機動車與非機動車停放。機動車的停放是根據(jù)小康型住宅標準配置的(按照平均每戶0.5個停車泊位考慮)。停車場地采用臨時停車位及住宅底層停車庫兩種停車方式進行設置。臨時停車位有適當