畢業(yè)論文長沙某大型房地產(chǎn)開發(fā)營銷策略萬字

淺析房地產(chǎn)營銷策略專業(yè)：市場營銷班級：12營銷5班姓名：學號：指導老師師：二0一五年三月目錄第1章項目概述述41.1項目推廣廣名稱“恒基·凱旋門”41.2開發(fā)商商簡介41.3項目基本本情況51.4項目技術術經(jīng)濟指標551.5項目經(jīng)濟濟意義6第2章投資環(huán)境境分析72.1政策環(huán)環(huán)境分析72.2經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析72.2.1XXX縣城市總結結7第3章市場分析析73.1整體市市場發(fā)展狀況況73.2整體市場場價格走勢883.2XX房地地產(chǎn)市場分布布情況8第4章項目分析析124.1項目概概況及開發(fā)建建設條件1334.2項目SSWOT分析析134.3結論114第5章項目定位位155.1市場定定位155.2主要人人群155.3產(chǎn)品定定位15第6章價格策略略166.1定價原原則166.2調價策策略166.3項目價價格17第7章項目營銷銷推廣177.1品牌策策略177.2廣告策策略177.3銷售進進度控制1887.4項目銷銷售階段188第8章經(jīng)濟分析析198.1項目總投投資估算2008.2銷售收收入測算2008.3成本及及稅金208.4不確定定分析20第9章風險分析析及對策2009.1風險分分析219.2風險規(guī)規(guī)避和控制措措施21第10章項目效效益評價23310.1項目目對社會效益益分析2310.2社會會評價結論223第11章結論與與建議2411.1推薦薦方案的總體體描述2411.2推薦薦方案的優(yōu)缺缺點描述25511.3結論論與建議266參考文獻27淺析房地產(chǎn)營銷銷策略摘要：近幾年隨隨著中南地區(qū)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展展，長沙作為為中南部的第第一大城市也也帶動了他的的XX的發(fā)展，XX作為國家高高新經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)，經(jīng)濟，交交通的到了蓬蓬勃的發(fā)展，而而現(xiàn)在作為21世紀中國產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調調整，XX的房地產(chǎn)事事業(yè)也隨之發(fā)發(fā)展了取來，現(xiàn)現(xiàn)在就以恒基基地產(chǎn)的項目目恒基·凱旋門為例例分析。關鍵詞：恒基李兆基房地產(chǎn)凱旋門居住環(huán)境舒適度第一章：項目概概括1.項目推廣名名稱“XX”1.1開發(fā)發(fā)商簡介XX地產(chǎn)集團是是由華人第二二富豪XX博士于1976年創(chuàng)立，于1981年在香港上上市，成立至至今已經(jīng)成為為一家具有領領導地位的地地產(chǎn)公司，其其業(yè)務普及到到整個香港以以及內地一些些一二線城市市。他致力建建設高素質之之新型住宅及及商業(yè)項目，并并屢獲殊榮，其其中具代表性性之項目包括括香港的國際際金融中心綜綜合發(fā)展項目目，和北京的的環(huán)球金融中中心等城市地地標，以及卓卓越非凡的豪豪華住宅如天天匯、嘉亨灣灣和比華利山山別墅等。其其核心業(yè)務為為物業(yè)發(fā)展和和物業(yè)投資。此此外亦直接持持有一間上市市附屬公司XX發(fā)展有限公公司及三間上上市聯(lián)營公司司，即香港中中華煤氣有限限公司（從而而持有另一間間上市附屬公公司港華燃氣氣有限公司之之股份權益）、香香港小輪(集團)有限公司及及美麗華酒店店企業(yè)有限公公司之股份權權益。這幾個個公司把業(yè)務務發(fā)揮協(xié)同效效益，為集團團帶來相輔相相成之優(yōu)勢。時時至今日，恒恒基地產(chǎn)經(jīng)已已成為香港最最大的企業(yè)集集團之一，雇雇用約7,700名員工，并并為全香港擁擁有最多農地地之發(fā)展商，內內地亦有龐大大之土地儲備備。李兆基博博士乃香港地地產(chǎn)界之先驅驅，其家產(chǎn)在在中國僅僅排排名李嘉誠之之后，其非凡凡的智慧和識識見深受業(yè)界界尊崇，創(chuàng)業(yè)業(yè)至今仍主理理業(yè)務，推動動集團邁步向向前。恒基地地產(chǎn)致力提供供最優(yōu)質產(chǎn)品品、最稱心服服務，及最切切合環(huán)保及可可持續(xù)發(fā)展需需要，務求對對股東、客戶戶以至社會大大眾均能提升升價值。并且且經(jīng)常與國際際著名的建筑筑師和專業(yè)人人士攜手合作作，創(chuàng)造經(jīng)典典之現(xiàn)代建筑筑，以配合整整體之自然及及社區(qū)環(huán)境。我我們以垂直整整合方式經(jīng)營，有有效融合整項項發(fā)展程序的的每個階段，確確保在設計、發(fā)發(fā)展、建筑以以至項目管理理皆保持穩(wěn)定定的高水平集集團正致力于于香港及內地地同步作長遠遠之業(yè)務發(fā)展展，憑藉一貫貫優(yōu)良的建造造及管理水平平、創(chuàng)新設計計，和致力貢貢獻社會的承承諾，建造更更多標志性之之商業(yè)及住宅宅項目，以鞏鞏固地產(chǎn)建立立多年之良好好信譽。1.2項目基基本情況長沙XX綜合小小區(qū)開發(fā)項目目，為恒基地地產(chǎn)于國內二二線城市之首首個物業(yè)發(fā)展展項目。XXXX鎮(zhèn)松雅湖，坐坐擁廣闊園林林及水景，緊緊鄰中國第一一高速動脈京京珠高速，而而長沙未來規(guī)規(guī)劃建設的地地鐵3號線以及地地鐵2A線都將通達達次區(qū)域，為為城中各界夢夢寐以求之理理想居庭。該該項目將分期期建有優(yōu)質住住宅、小區(qū)設設施及康樂配配套，合共約約78萬平方米。首首期總建筑面面積近17萬平方米、容容積率為1.425、綠地率為56%，預計提供供居住總人口口數(shù)將達到1020戶。XX堅持“人本、自然然、生態(tài)”的理念，在在整體規(guī)劃摒摒棄了傳統(tǒng)的的兵營式布局局，設計了領領先的中央圍圍合方式，以以保證小區(qū)整整體的通透性性，使空間更更有層次，讓讓居者從不同同角度，都可可以欣賞不同同的風景。XX之第一期并并以揚名世界界的中央公園園為靈感，打打造近8萬平米主題題式中央景觀觀園林，內設設逾500米長水系景景致；其它優(yōu)優(yōu)勢更包括逾逾100米超寬樓間間距、53%超高綠化率率及長沙首創(chuàng)創(chuàng)小區(qū)會所配配置影院等。另另外，更以超超低容積率，極極大地提升了了項目質量和和居住舒適度度，為住戶帶帶來領先世界界的舒適生活活環(huán)境。1.3項目技術術經(jīng)濟指標土地總面積360畝建筑面積72萬平方米開發(fā)面積(一期期)17萬平方米容積率1.425商業(yè)面積3000平方米米住宅面積24萬平方米住宅最高成交價價7270元/平平方米綠化率56%住宅最低成交價價3275元/平平方米物業(yè)費1.65居住戶數(shù)3570戶申報公開價格區(qū)區(qū)間4000—83301元/平方米1.4項目經(jīng)濟濟意義XX的開發(fā)在充充分利用利用用土地的基礎礎上，順應城城市的規(guī)劃形形式，促進了了長沙經(jīng)濟的的發(fā)展，同時時也為長沙市市XX經(jīng)濟發(fā)展區(qū)區(qū)的原居民提提供了舒適住住房和新的生生活方式，新新的居民的入入住又帶動了了XX經(jīng)濟的新增增長點。第2章投資環(huán)環(huán)境分析2.1政策環(huán)環(huán)境分析XX規(guī)劃：XXX的整體規(guī)劃劃是西接東擴擴，西面是接接長沙市，目目前沒有地可可以發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)在的老城區(qū)區(qū)也就是現(xiàn)在在的中心位置置也是暫時沒沒有發(fā)展的，而而且也不可能能拆遷，因為為拆遷的成本本太高，所以以只能成東面面擴張。XX它由長永高高速一分為二二，以南是經(jīng)經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)，共聚集集了200余家企業(yè)，其其中世界500強就有20余家，像百百事、博世、廣廣汽、大眾等等企業(yè)落戶XX。目前XX的GDP占到了長沙沙市的三分之之一，在全國國經(jīng)開區(qū)排名名第六位，在在全國百強縣縣排到了第8位，而且后后期還會有10多家大型企企業(yè)進駐XX，這對XX的發(fā)展會起起到很好的推推動作用。2.2經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析GDP與房地地產(chǎn)的關系2002年以后后XX的GDP保持10%以上的增持持勢頭，房地地產(chǎn)業(yè)得到快快速發(fā)展。并并且每年以增增長速度持續(xù)續(xù)加大。從圖中得出，當當GDP得發(fā)展速度度大于8%時，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)將進入入高速發(fā)展時時期。XX城市總結新世紀以來，XXX又進入了一一個飛速發(fā)展展的新階段。在在長沙縣委、縣縣政府作出的的“領跑中西部部，進軍五十十強”的戰(zhàn)略目標標指引下，鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委政府以以“服務縣區(qū)發(fā)發(fā)展、服務人人民群眾、維維護社會穩(wěn)定定”為工作思路路，XX發(fā)展速度全全面提升，配配套設施日趨趨完善，投資資環(huán)境日漸優(yōu)優(yōu)化，經(jīng)濟指指標穩(wěn)步增長長，吸引了大大批國內外客客商前來投資資興業(yè)，14家世界五百百強企業(yè)和近近二百家大型型企業(yè)紛紛落落戶XX，有效地促促進了行業(yè)聚聚集和企業(yè)集集群的快速發(fā)發(fā)展，初步走走出了一條高高科技、高效效益、高速度度的新型工業(yè)業(yè)化之路，建建成了一個欣欣欣向榮的全全省新型工業(yè)業(yè)化基地，在在湖南省較好好地發(fā)揮窗口口示范作用。隨隨著XX的發(fā)現(xiàn)，會會有越來越多多的居民不斷斷入戶到XX這片長沙的的未來之城，房房地產(chǎn)事業(yè)的的前途可謂會會在XX蓬勃發(fā)展。第3章市場分分析3.1整體市市場發(fā)展狀況況2005年--2015年，XX房地產(chǎn)市場場開發(fā)整體上上保持穩(wěn)步增增長狀況，09年宏觀調控控和金融危機機到來前，XX整體開發(fā)保保持快速增長長勢頭，受宏宏觀調控和金金融危機的影影響，10年XX的房地產(chǎn)市市場開發(fā)量僅僅增長1%，12年長沙縣整整體開發(fā)量又又增長12%，房地產(chǎn)市市場已經(jīng)走出出金融危機和和宏觀調控的的影響，穩(wěn)步步增長。3.2整體市場場價格走勢從08年至115年，XX整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格從從2000元，上漲至6000多元，09年上漲1000元/㎡；09年，XX房地產(chǎn)最高高達到了3400元/平米，但這這非XX市場價格表表現(xiàn)，整體上上XX房地產(chǎn)市場場價格中高檔檔住宅突破5000元/㎡。3.2.122015年市場供求求分析2010年XXX整體供應量量達到140萬㎡，整體體銷售量103萬平米，供供需基本平衡衡；2010年4月中后期，受受宏觀調控的的影響，國內內一線大城市市消費需求處處于觀望狀態(tài)態(tài)，房地產(chǎn)市市場受到重大大創(chuàng)傷，但XX整體銷售量量仍然保持10%以上增長，尤尤其是6月份比5月份，環(huán)比比銷售增長75.333%，房地產(chǎn)市市場需求旺盛盛，但供應則則輕微下降；；總體上看，XX房地產(chǎn)市場場需求仍然為為剛性需求，整整體市場上半半年穩(wěn)步發(fā)展展。.XX周邊樓盤盤狀況樓盤名稱方略城市廣場華潤鳳凰城東方航標恒大翡翠華庭中國鐵建國際城城2期藍山郡開發(fā)商長沙方略投資發(fā)發(fā)展有限公司司司華潤置地（湖南南）有限公司司[湖南景上置業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司長沙恒璽置業(yè)有有限公司中國鐵建地產(chǎn)集集團(長沙分公司)湖南鴻俊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司物業(yè)位置長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)開元路與東東四線交匯處處XX大道與望仙仙路交匯處東東南角XX開元東路與與東四線交匯匯處恒大翡翠華庭位位于長沙縣XX街道東四路268號長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)東六線與螺螺絲塘路相交交處東南角開元路與XX大大道交匯處往往北300米、XX大道與望仙仙路交匯處東東北角體量占地面積:855430平方米206600平平方米221682平平方米170618..000平方米123568..89平米108167平平米建筑類型高層裝修狀況況毛坯高層高層高層高層小高層高層綠化率35%39%45%35%40%40%均價5600元5700元4850元6300元5000元5200元主力戶型二期87-1221㎡中心華宅宅主推80-1778㎡大小戶型型35㎡-64㎡㎡81㎡-124㎡4室兩廳一衛(wèi)主推86-1118平房物管費1.5元/月月/平1.5元/月//平1.5/月/平平1.80元/平平1.5/平米//月1.6/平米//月建筑風格板樓,塔樓,板板塔結合歐陸風情、ARRTDECCO風格典主義簡歐風格格高層建筑板式塔式其其它現(xiàn)代風格板樓,塔樓情況說明由9棟高層建筑筑圍合而成，賦賦予了小區(qū)超超寬的樓間距距，最寬處達達到110米，最大程程度上確保了了綠化造園空空間.致力于為長沙市市及經(jīng)開區(qū)都都市白領階層層提供一個高高品質的大型型國際人文居居住社區(qū)，一一個現(xiàn)代化都都市社區(qū)，，人人們在這里，將將享受浪漫閑閑適的都市生生活。以娛樂休閑等優(yōu)優(yōu)越的地理位位置取勝緊鄰特立、松雅雅湖雙公園，御御攬一線濱湖湖美境，環(huán)境境優(yōu)美世界500強，XX標桿成熟教教育大盤。地地理位置優(yōu)越越，交通便利利，坐落于長沙市XXX核心區(qū)域的的東海岸，地地處城市次級級中心長沙最最中心、最便便捷的位置3)XX樓盤盤總結XX屬于長沙縣縣的一個鎮(zhèn)，隨隨著長沙的對對外發(fā)展，長長沙縣的繁榮榮發(fā)展，慢慢慢的XX這座星城也也隨之帶動起起來，XX作為國際級級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)，商業(yè)，交交通的發(fā)達，慢慢慢的成為之之手可樂的城城市。XX樓盤整體房房價水平中等等，均價在3200--5800元/平米之間，其其中偉恒大翡翡翠城主力戶戶型為60-90平米兩房，100-1130平米三房，戶戶型設計呈現(xiàn)現(xiàn)大型化趨勢勢。區(qū)域內內樓盤配置相相對較高，大大多配置有會會所、廣場，部部分有幼兒園園、小學、網(wǎng)網(wǎng)球場、藍球球場等；集交交通與娛樂為為一體，區(qū)域域內政府和單單位建房較多多，相對拉低低了整個區(qū)域域的房價，也也使整個城市市形象受到一一定的影響。第4章項目分分析4.1項目概概況及開發(fā)建建設條件項目區(qū)位凱旋門臨近XXX鎮(zhèn)松雅湖，坐坐擁廣闊園林林及水景，為為城中各界夢夢寐以求之理理想居庭。交交通便利。離離開黃花機場場20分鐘，未來來地鐵交通發(fā)發(fā)達。項目四鄰從衛(wèi)星圖上上可以看出，北北面是松雅湖湖，南到遠大大路，西到月月湖板塊、東東到黃興大道道。區(qū)域交通去黃花機場只要要20分鐘車程，開開元路向西可可以與長沙市市3條主干道萬萬家麗路、芙芙蓉路、東二二環(huán)相交，并并可通過福元元路大橋直達達河西，通過過萬家麗路現(xiàn)現(xiàn)在在建的由由XX起點并貫穿穿長沙市的地地鐵3號線在開元元路與東四線線路口設有站站點周邊配套項目附近有步步步高、新一佳佳、易初蓮花花等大型超市市完全能夠滿滿足你的日常常生活需求，在在教育方面，我我們項目附近近有萬嬰幼兒兒園，盼盼小小學，XX中學，以及XX唯一一所省省重點配置的的中學——松雅湖中學宗地特點項目將分期建有有優(yōu)質住宅、小小區(qū)設施及康康樂配套，合合共約78萬平方米。首首期總建筑面面積近17平方米、容容積率為1.4388%、綠地率為46.5%，預計提供供居住總人口口數(shù)將達到3570戶。項目現(xiàn)狀項目占地面積3360畝，規(guī)模較較大；隨著XX的發(fā)展，城城市拆遷用地地擴大，越來來越多的人需需求住在一個個環(huán)境優(yōu)美的的社區(qū)，所以以城市用地逐逐漸擴大。土土地資源豐富富。項目分析總結結項目目的的南面是號稱稱長沙五一大大道之稱的開開元路，他是是XX的主干道。是是政府投資1800萬打造的城城市綠色長廊廊，采用法國國梧桐作為人人行道上的標標志性樹木，目目前這個工程程已經(jīng)完工。項目交通便利，但但現(xiàn)有地下公公共交通系統(tǒng)統(tǒng)不夠完善（地地鐵預計要2018年通車）。項目占地面積3360畝，具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢。4.2項目SSWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）城市發(fā)展主線，未未來低密度高高尚居住區(qū)交通便利，自然然環(huán)境優(yōu)越具有規(guī)模優(yōu)勢區(qū)域居住氛圍已已成雛形客戶量少：長沙沙置業(yè)熱點往往河西、南城城、轉移，XX區(qū)域外客戶戶對本區(qū)域的的位置和地段段認可度不夠夠，區(qū)域外客客戶難以導入入；O（機會）T（威脅）占據(jù)城市發(fā)展方方向區(qū)域內低密度高高檔居住社區(qū)區(qū)已成規(guī)模，區(qū)區(qū)域價值上升升空間巨大建業(yè)、綠城等實實力開發(fā)商的的進駐以及別別墅產(chǎn)品的入入市，區(qū)域居居住環(huán)境良好好影響力減弱：本本案大戶型在在市場上長時時間未進行廣廣告推廣，產(chǎn)產(chǎn)品沉寂時間間過久，導致致項目影響力力減弱，知名名度降低；豪宅形象未建立立：前期項目目剛需銷售為為主，來訪客客戶中大戶型型客戶少，項項目缺乏豪宅宅標簽無法難難于吸引有購購買力的客戶戶，項目展示示面不足以支支撐豪宅形象象；4.3結論基于對XXX其他樓房現(xiàn)現(xiàn)狀的研究，對對其他一些樓樓盤取長補短短；密切關注注城整個XX的房地產(chǎn)市市場變化，建建立迅速反應應機制；科學學的項目規(guī)劃劃開發(fā)節(jié)奏；；低密度為發(fā)發(fā)展方向，打打造宜居生活活社區(qū)，發(fā)揮揮項目優(yōu)勢，彌彌補項目周邊邊配套不足和和公共交通不不夠發(fā)達的劣劣勢，揚長避避短。本案存大戶型客客戶基礎少，并并且長沙置業(yè)業(yè)熱點轉移至至南城、河西西。項目展示示面不足以支支撐項目豪宅宅大盤。所以以集團通過統(tǒng)統(tǒng)籌價格及產(chǎn)產(chǎn)品，逐個擊擊破各產(chǎn)品通通過頻推售、立立形象、拓渠渠道、展示的目的。第5章項目定位5.1市場定定位通過以上上分析，本案案在市場定位位中，以中高高檔住宅為主主，以商鋪為為輔，主要考考慮區(qū)域的發(fā)發(fā)展狀況，項項目方略城市市廣場將引進進新世界百貨貨、華潤萬家家，將全面提提升項目配套套價值。國際際5A寫字樓、五五星級酒店，未未來商務商業(yè)業(yè)中心，升值值潛力巨大。5.2主要人群群第一圈層客戶群群：周邊經(jīng)商商高端客戶、拆拆遷戶、公務務員第二圈層客戶群群：周邊換房房客戶、經(jīng)開開區(qū)企事業(yè)單單位高端客戶戶企業(yè)的中高高層管理人員員第三圈層客戶群群：長沙市中中心區(qū)和其他他區(qū)域客戶群群，含天心和和雨花等第四圈層層客戶群：省省外客戶，及及地州市客戶戶5.3產(chǎn)品定定位口號：尋求身身份感的城市市品質人群物業(yè)功能定位位居住物業(yè)：一一期3棟2013年竣工二期7棟其他配配套：小學、幼幼兒園，會所所等戶型：：有高層、小小高層、復式式、純板樓、超超級大平層形象概念定位位經(jīng)濟高新區(qū)造城城運動現(xiàn)代品品質人居專家家高效創(chuàng)創(chuàng)富領域XX城市中堅理理想家園水景風風情視覺盛宴宴入市形象確定定根據(jù)本案的SSWOT分析并結合合自身的綜合合優(yōu)勢，我們們初步以“XX”為本案案名名。XX代表的是一一種高貴顯赫赫的生活環(huán)境境。戶型定位考慮到家居的舒舒適度，應以以中大面積的的戶型為主，暢暢銷戶型應主主打戶型面積積當然最佳，滿滿足巔峰人士士成功后又一一個高峰。景觀設計項目中心景觀是是一大約7.8萬平方米之之自然生態(tài)化化園林。500米水系，匠匠心獨運的湖湖中湖設計,多層次動態(tài)態(tài)水景組合（山山澗、林蔭瀑瀑布、隱泉），集集親水景致于于一身。架空空層園林形成成獨特景致，步步移景致、與與中心景觀園園林相互輝映映。層進式立立體園林景致致，創(chuàng)新的樹樹多、花多、草草少設計使小小區(qū)呈現(xiàn)四季季常綠，層次次更豐富。法法式文化藝術術雕塑小品，融融合東西方文文化精髓。各各處布置多種種類型的運動動設施，包括括休憩場地、兒兒童戲耍設備備、各類家庭庭運動設備等等，爲業(yè)主提提供更酣暢的的溝通方式，也也提供中央園園林特有的健健康生活方式式。健康生活活遍布社區(qū)。第6章價格策策略6.1定價原原則本案在定價時，我我們分析并參參考周邊樓盤盤的價格走勢勢并客觀地對對市場進行了了了解、調查查，且較周邊邊樓盤體現(xiàn)出出價格優(yōu)勢來來因此，在實實際定價中，根根據(jù)規(guī)模、戶戶型、宣傳力力度、綠化面面積及附加值值的對比分析析，我們認為為，本案的內內部認購價格格尤為重要。6.2調價策策略低價入市跟跟蹤市場動態(tài)態(tài)低開高走6.3項目價價格高層：最高價--7500元/平最低價-50000/平第七章項目目營銷推廣7.1品牌策策略概念推廣XX強化易投資資概念，采用用靈活的投資資方式和低門門檻的投資準準入吸引投資資者平面布局大中小戶型設設計理念先進進，美化內部部空間和生活活功能組合157平米4房房為主，200平米復式產(chǎn)產(chǎn)品樣板房室內空間間的布置開放式洗手間，增增加生活情趣趣透明廚房房，凸顯現(xiàn)代代氣息歐式風格格陽臺，自然然采光，室內內明亮臥室家具具組合，布置置合理，盡顯顯空間客廳明亮亮，接連陽臺臺，獨享大氣氣以“錯位戰(zhàn)略步步為贏”為口號“安全第一”為為賣點，防火火、防漏電材材料設施應用用，樓層疏散散安全出口等等等，“4A級防護標準”，牽動著置置業(yè)者的心弦弦。7.2廣告策策略住宅宣傳口號：：“港式豪宅體體驗之旅”目的：在長長沙舉辦最具具香港特殊也也是最具影響響力的彩燈會會，在這家好好月圓的時刻刻，將家的溫溫暖、對親人人的思念、親親人的關愛表表現(xiàn)。通過輿輿論及新聞傳傳播將純正港港式生活，建建立市場純正正港式概念，并并加深記憶，引引起關注。7.3銷售進進度控制銷售周期：33個月【時間間：2014年1月～2014年3月】一期銷售目標：：-3月完成銷售售目標40套任務，約0.3億銷售金額額；住宅：1680050.366平米7.4項目銷銷售階段第一階段：導導入期1)時間：至至項目正式開開盤前2)銷售售策略：銷售人員員對外來人員員聚集的所有有店鋪進行地地毯式訪問，告告知樓盤銷售售信息，擴大大咨訊接觸面面，聚集人氣氣，強勢推廣廣;在戶外媒體體、銷售網(wǎng)點點、單張派發(fā)發(fā)方面應加強強區(qū)域性宣傳傳，增強傳送送項目信息的的途徑，以吸吸引大量人流流，宣傳區(qū)域域處于核心地地段。3)銷售道具具準備：工地圍墻名名片海報售樓中心布置（沙沙盤模型，售售樓中心上空空POP廣告等）XX售樓處（以以輕音樂為背背景，休息長長椅、沙發(fā)等等休息平臺）4)廣告告策略：NP：在公交站站臺上弄燈箱箱廣告，介紹紹“XX“價值；Pop：建筑工工地戶外大型型廣告牌；選選擇路線做宣宣傳；第一波波海報派發(fā)。5)動動作指導：動作一：職業(yè)顧顧問對項目情情況全面了解解，現(xiàn)場銷售售控制操演及及業(yè)務技巧的的培訓。動作二：對我公公司原掌握的的項目投資意意向客戶作充充分說明，爭爭取內部先行行認購。動作三：海報派派發(fā)式市場滲滲透。散發(fā)登登載本項目全全面信息的海海報。6)銷售預計計：完成約總總額40%的認購目標標。第二階段：開開盤期及強銷銷期1)時間：項項目正式開盤盤至2014年4月2)銷銷售策略整理有效客戶戶信息資料，通通知原先認購購客戶開盤訊訊息，傳達踴踴躍認購消息息；利用媒體進行強強大的宣傳攻攻勢，營造良良好的現(xiàn)場銷銷售氣氛。3）廣告策略釋放稀缺小高層層產(chǎn)品信息開始外展點點拓客＼大客客戶拓展＼中中原內部轉介介，大量積累累客戶4）動動作指導以NPP形象廣告宣宣布項目開盤盤，推出“回想，當凱凱旋”的營銷主題題，樹立樓盤盤形象，以強強烈的個性化化魅力形象吸吸引客戶關注注。5）銷銷售預計：完完成至銷售總總量的80%以上。6）廣廣告策略NPP廣告加大對對投資型客戶戶的宣傳，細細化鋪面的投投資價值分析析，增加工地地布幅廣告，針針對銷售重點點和難點，更更加有的放矢矢地進行實質質內容廣告。凱旋門”的理由由。7）銷銷售預計：完完成銷售總量量的95%以上。第8章經(jīng)濟分分析8.1項目總投投資估算項目基本經(jīng)濟濟指標該建設項目土地地面積360畝，一期開開發(fā)用地1680550.36平米平米，建建筑面積17萬平米，總總容積率為1.425，綠化率為56.7%%。資金籌措計劃項目的資金來來源主要包括括自有資金、銷銷售收入和貸貸款三部分，其其中自有資金金24243萬元，銷售售收入461611.81萬元。8.2銷售收入測測算綜合測定一期可可銷售面積的的平均價格為為5800元/平米,可銷售體積積為2.49萬平方米8.3成本及稅金金本項目開發(fā)產(chǎn)品品成本為固定定資產(chǎn)投資，經(jīng)經(jīng)營資金，融融資費用，總總投資成本。經(jīng)營成本取銷售售收入的61.822%銷售費用取銷售售收入的2%財務費用取銷售售收入的2.6%稅金主要是經(jīng)營營稅費和所得得稅，經(jīng)營稅稅費為6.55%（其中營業(yè)業(yè)稅金及附加加為5.5%,交易管理及及印花稅為1.05%）；所得稅稅率為25%；本項目繳繳納土地增值值稅為（收入入—經(jīng)營稅—銷售費用—財務費用）*12%應付利潤為稅后后利潤的20%8.4不確定定分析本項目的風險主主要來自：建建造成本、售售價、銷售進進度、開發(fā)周周期、貸款利利率等方面，其其中主要取決決于銷售價格格和銷售進度度的快慢。而而這些風險因因素，又受政政治、經(jīng)濟、社社會條件的影影響。第9章風險險分析及對策策9.1風險分分析環(huán)境分析該項目主要是原原城市物流中中心，在短時時間內繼續(xù)對對居民生活產(chǎn)產(chǎn)生噪音污染染，而居民的的生活很有可可能對自然環(huán)環(huán)境造成影響響，這就需要要居民的自覺覺耐心，這也也是項目面臨臨一個較大的的環(huán)境風險。根根據(jù)可持續(xù)發(fā)發(fā)展觀，開發(fā)發(fā)商在開發(fā)期期間應該注意意保護環(huán)境，邊邊開發(fā)邊保護護。市場風險本項目面臨的市市場風險主要要來源于現(xiàn)實實的競爭對手手與競爭樓盤盤以及潛在的的競爭對手與與競爭樓盤，對對已經(jīng)開盤的的“華潤鳳凰城城，恒大翡翠翠華庭，松雅雅湖金岸”，和即將開開盤的“方略·城市廣場等物物業(yè)，它們有有的比本項目目更實惠，有有些規(guī)模也很很大，幾個也也占優(yōu)勢。所所以這些樓盤盤的存在將使使本項目面臨臨更大的價格格競爭壓力和和營銷壓力。項目財務分析析由項目的財務報報表分析報告告可以看出，本本項目的靜態(tài)態(tài)與動態(tài)盈利利能力指標均均達到了行業(yè)業(yè)的基本標準準，財務評價價結果基本上上顯示是可以以的，但仍存存在有較大的的風險。9.2風險規(guī)規(guī)避和控制措措施風險的控制制及早地發(fā)現(xiàn)或預預測到這些風風險并能及時時地采取有效效的措施，化化解或緩和、減減輕、控制這這些風險。房房地產(chǎn)投資的的成功在很大大程度上依賴賴于對風險的的認識和管理理。該項目控控制風險的方方式包括三項項措施：1）通過加快進進度來回避風風險開發(fā)經(jīng)營周期越越長項目建成成以后的經(jīng)濟濟形勢就越難難預測。其次次，開發(fā)經(jīng)營營周期越長項項目建成以后后的政治形勢勢也越難預測測。所以回避避房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營風險的的辦法快完成成開發(fā)項目。針針對該項目，我我們采取提高高選址的速度度、利用法律律手段、來保保證遷址工作作的順利進行行、采用招投投標的辦法和和建設單位簽簽訂具有法律律效應的承包包合同，以保保證資金的充分供應應，與建筑材材料等物資供供應賞簽訂施施工材料供應應合同。這樣樣極可能避免免不必要因素素的影響。2）通過市場調調查來降低風風險通過市場調查，獲獲得盡可能多多的信息。獲獲得的信息有有關投資環(huán)境境和投資項目目的市場信息息越多，作出出的預測就越越精確，從而而能進行正確確的科學的決決策，包括投投資項目的選選擇、區(qū)位的的選擇、時機機的選擇、融融資的選擇、租租售的選擇等等等。這樣就就能把不確定定性降低到最最低限度，較較好地控制房房地產(chǎn)投資過過程中的風險險。3）通過加強管管理來控制風風險良好的項目管理理是重要的保保證。從投資資開發(fā)來看，項項目全過程的的投資、進度度和質量是重重點。聘請有有經(jīng)驗的房地地產(chǎn)專家進行行指導是非常常有必要的，可可以有效地減減少經(jīng)營費用用、提高收益益水平，進而而降低并控制制風險第10章項項目效益評價價10.1項目目對社會效益益分析隨著國民經(jīng)濟的的發(fā)展，房地地產(chǎn)市場已成成為國民經(jīng)濟濟的重要組成成部分，尤其其是住宅房地地產(chǎn)的開發(fā)已已成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場的的核心，它對對拉動我國國國民經(jīng)濟的增增長起到了至至關重要的作作用隨著人民民生活水平的的提高，人們們對住房的需需求不僅僅滿滿足于有一個個基本的居住住條件，人們們現(xiàn)在更加重重視居住的質質量，居住的的環(huán)境（包括括室內環(huán)境和和室內環(huán)境），本本項目的建房房目標就是要要建造適合人人們居住生活活的良好的環(huán)環(huán)境。本小區(qū)區(qū)的建設不但但可以為大量量昆明居民提提供高質量的的住房，解決決人們對優(yōu)質質住房的需求求，還給該地地區(qū)的人文、自自然環(huán)境帶來來了巨大的改改善。除此以外，由于于該項目的建建設，將會帶帶來大量的就就業(yè)機會。小小區(qū)的建設過過程將會給包包括設計院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等提提供許多機會會。小區(qū)建好好以后，要想想維護小區(qū)良良好的室外環(huán)環(huán)境，必須大大量人員進行行維護，這就就給許多物業(yè)業(yè)公司提供了了機會。可見見，本項目的的建設將會給給社會提供大大量的就業(yè)機機會。10.2社會會評價結論總的說來，該項項目的建設對對社會各個領領域的發(fā)展都都有拉動作用用。對社會的的發(fā)展是有積積極的作用。項目目建設對社會會的影響及相相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果果措施建議對居民收入的影影響項目市場價格與與工薪階層居居民收入平衡衡，但對低收收入居民影響響較大無嚴重后果較為為適應可以采用分期付付款等多種付付款方式對居民生活水平平與生活質量量的影響影響到小區(qū)的居居住人員。提高人們的住房房質量，提高高了小區(qū)人民民的生活水平平對居民就業(yè)的影影響對XX的下崗職職工、施工單單位、監(jiān)理單單位物業(yè)管理理公司等產(chǎn)生生積極的影響響提高居民就業(yè)率率吸納無業(yè)居民就就業(yè)對不同利益群體體的影響項目投資經(jīng)營方方、項目出售售對象、管理理方、政府部部門范圍較小小項目投資經(jīng)營方方獲得較大利利潤，提高了了居民的生活活質量。定價要兼顧各方方，按政策承承建項目對地區(qū)基礎設施施、社會服務務質量和城市市化進程的影影響基礎設施、社會會服務質量等等各方面范圍圍廣促進地區(qū)基礎設設施建設，提提高服務質量量，加快城市市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗俗習慣和宗教教影響無無無第11章結論論與建議11.1推薦薦方案的總體體描述XX的各項建設設項目的全面面啟動，加上上投資政策再再一次放寬。通通過研究本區(qū)區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展趨勢,調查市場行行情，研究周周邊地段樓盤盤銷售形式，經(jīng)經(jīng)過深入研究究論證，該項項目盈利可能能性很大，投投資機構決定定實行獨資開開發(fā)經(jīng)營房地地產(chǎn)的投資方方式。11.2推薦薦方案的優(yōu)缺缺點描述優(yōu)點所在1）項目擁有較較好的投資環(huán)環(huán)境與機遇國民經(jīng)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，房房地產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)強勢，政政府對XX經(jīng)開區(qū)鼎力力支持，居民民對改善居住住條件的期望望與購買力水水平，這些基基本方面為本本項目提供了了一個較好的的投資環(huán)境與與機遇。2）項目目在經(jīng)濟上具具有較強的可可行性項項目總建筑面面積:360畝項項目總投資:808801萬元項項目財務凈現(xiàn)現(xiàn)值:106772.80萬元項項目財務內部部收益率:58%上述經(jīng)濟濟指標是根據(jù)據(jù)目前的市場場形勢對預期期目標利潤估估算的結果。3）項目具具有突出優(yōu)勢勢低密密度居住區(qū)高檔檔次，需求量量很大資金金實力雄厚發(fā)展展前景良好4）項目開開發(fā)經(jīng)營風險險較小本項目屬于于大面積、大大規(guī)模開發(fā)，在在項目開發(fā)過過程中可享受受政府提供的的諸多優(yōu)惠政政策，因此，只只要在實施中中輔以全過程程科學決策控控制，