二期可研報告

1商業(yè)秘密平谷公園一號(二期)項目申請報告司二零一五年一月2第一章申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況1.1.1單位名稱北京錦源投資有限公司，是一家從事投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、商品房自行銷售、物業(yè)管理的企業(yè)。公司企業(yè)員工約50人，專科以上學歷為95%以上。企業(yè)的主要股東和管理人員為原北京中衛(wèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限。中衛(wèi)公司累計開發(fā)商品房30萬平米以上，包括北京二環(huán)文津世家、平谷中衛(wèi)世紀城、公園一號、平谷金海賓館、太和園、收購改造項目有北京馬甸華龍大廈項目。目前公司正在開發(fā)的公園一號項目五證齊全，結構已完成具備竣工驗收階段預計2015年五月交付使用。公園一號二期項目位于一期南側(衛(wèi)生局、城管大隊、黨校)，建筑面積地上為6萬平米以上。公司同時正在籌劃平谷南山村溫泉度假養(yǎng)老項目，預計總建筑面積30萬二期土地由平谷衛(wèi)生局、城管大隊、黨校三地塊組成，占地約35畝。目前區(qū)政府已在府前街北側建成了80000平同時對地塊地上建筑物進行統(tǒng)一拆除。該地塊城市規(guī)劃用途為商務金融。1.1.2單位地址北京市平谷區(qū)中衛(wèi)世紀城1號樓1-2層1-5號。31.1.3公司類型1.1.4成立時間1.1.5注冊資金1.1.6經(jīng)營范圍投資管理；項目投資；資產(chǎn)管理。1.1.7經(jīng)營宗旨公司始終堅持“質量第一、信譽至上、追求卓越、打宗旨。1.2項目概況1.2.1項目名稱公園一號二期工程1.2.2項目建設地點北至公園一號，南至建設街，東至中國人民財政保險公司北京公司平谷支公司，西至林蔭南街。該地段為平谷區(qū)的最佳“黃金”地段：項目周邊500米范圍內，有北京師范學院平谷分院，平谷區(qū)醫(yī)院，世紀廣場及平谷最大的中心公園-人民公園，交通、地理環(huán)境優(yōu)勢尤為突出。1.2.3項目建設背景產(chǎn)在每一個地區(qū)分布不均勻，在近期宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)較大回落的4情況下，出現(xiàn)大的動蕩或者不可預測因素依然存在，但在各種變量比較復雜的情況下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是相對較小的行業(yè)。隨著市場消費的不斷升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應也要不斷升級。多元化、個性化、時尚化，分層消費和主體商業(yè)為發(fā)展重點。項目所處平谷區(qū)城區(qū)中心節(jié)點位置，地理位置極其優(yōu)越，目前北京市場遠郊區(qū)縣的商業(yè)地產(chǎn)，僅占全市的2%，隨著投資郊區(qū)化和消費郊區(qū)化的發(fā)展，總部企業(yè)郊區(qū)化，中小企業(yè)郊區(qū)化，具有較大的發(fā)展空間，為此北京盛祺投資有限公司作為項目開發(fā)主體，進行項目開發(fā)建設。1.2.4建設內容及規(guī)模本項目要擬建為科技含量較高、現(xiàn)代化的商業(yè)建筑及科又有平谷城區(qū)特色的綜合商務樓。該項目建筑面積為80000務綜邊及項目自身也具備了良好的商業(yè)氛圍及辦公環(huán)境。1.2.5建設周期017年8月底結束。1.2.6項目主要技術經(jīng)濟指標位量1注522345.0-3.56%7%8輛9層米輛1.2.7工程技術方案1.2.7.1總體規(guī)劃設計本項目按照現(xiàn)有國家的方針、政策，并結合當?shù)厍闆r，在滿足使用的要求下，考慮了與周邊環(huán)境相一致的設計要求，力求建設成為“高品質、專業(yè)性、實用性”的建筑綜合體，做到經(jīng)濟、合理，盡量減少投資、降低造價。本項目設計時優(yōu)先使用科技含量高、環(huán)保節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展的建筑技為了充分合理的利用土地，本著因地制宜、便于管理、思路。1.2.7.2交通流線組織本項目周邊主要道路有府前西街、林蔭北街、建設西街6同時，完善道路配套交通工程設施。1.2.7.3建筑方案本項目總平面由一棟商場及四棟寫字樓組成，根據(jù)地形的特點和地塊的大小，建筑物為一個商業(yè)綜合體，保證了舒適的loft辦公空間和獨立的商業(yè)空間。1.2.8建設規(guī)模項目商業(yè)、loft辦公及公共配套構成的商務綜合樓，商業(yè)功能區(qū)為地下一層及地上1-3層，包括商場(家樂福)、底商組成，辦公功能區(qū)為地上1-15層，總建筑高度80米，層數(shù)為15層，建筑形態(tài)辦公為板式結構，南北布局，采光上綠化率達30%以上，中心廣場綠化設計高大灌木、綠地、建筑小品、休閑娛樂設施相結合。1.2.9建設標準本項目為高檔商業(yè)、辦公綜合商務樓，地上其中辦公51000平米，商業(yè)9000平米，地下商業(yè)、泊車、配套設施loft辦公單間在30-75平米之間，全部辦公單間朝向按南北電梯選用進口電梯，提速在每秒2.5米以上，轎廂在1.5-27噸。商業(yè)主要為地上1-3層及地下一層，地下一層設計為大開間全框架結構，招商對象地下超市、餐飲、娛樂等企業(yè)。地上除商場外，其余底商為1-2層獨立底商，單間商鋪單層面積在100平米左右。招商對象為個體及小企業(yè)主經(jīng)營商鋪。結構采用框剪結構，抗震八度設防，整體結構全部節(jié)能裝修：精裝修及普通：①辦公及商業(yè)綜合商務樓為普通裝修，公共部分為高檔③電梯：用進口電梯，提速在每秒2.5米以上，轎廂在1.5-2噸，轎廂內銅質裝飾內壁，地面石材，吊頂為排風扇及節(jié)能燈，內設警報及電視。⑤設備配置：標準層每層設兩間公共衛(wèi)生間，辦公單間網(wǎng)絡接口，公共部位安裝紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，包括公共樓道、公共樓梯、電梯內，提供全面的安保設施，達到監(jiān)控無盲區(qū)無死角。電梯安裝智能刷卡系統(tǒng)。公共樓梯采用紅外線自動8第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃寬服務業(yè)企業(yè)融資渠道”等。投入、高產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度和高附加值的行業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代服務服務業(yè)在城市職能中心相對集聚?！薄侗本┦袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》三次提高發(fā)展樓宇經(jīng)濟，提出“推動房地產(chǎn)建設向適于承載《北京市平谷區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)等城市功能”。9由此可見，從國家、北京市到平谷區(qū)，都大力支持服務業(yè)的發(fā)展，并且，越到地方，其發(fā)展的著重點越來越細，越來越明確，北京市支持樓宇經(jīng)濟等現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，平谷區(qū)大力推動商業(yè)地產(chǎn)，注重增強區(qū)域尤其是城區(qū)的商業(yè)、辦2.2產(chǎn)業(yè)政策分析2.2.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析國家、北京市在戰(zhàn)略層面上鼓勵現(xiàn)代商業(yè)、樓宇經(jīng)濟等勵和引導各類資本投向服務業(yè)”。北京市在《在中國共產(chǎn)黨北京市第十一次代表大會上的報告》指出，著力提高服務業(yè)發(fā)展水平，下力氣培育“北京服務”品牌，加快科技服務業(yè)從市場細分點來看，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構的升級和轉型要求等新形態(tài)的寫字樓產(chǎn)品，將占據(jù)相當市場的市場份額。2.2.2寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀2011年，北京寫字樓市場運行狀況保持強勁增長態(tài)勢，全年表現(xiàn)超出所有研究機構的預期。截止2011年12月，北京寫字樓市場平均售價24788元/平方米(建筑面積報價)，與2010年相比上漲16.8%;平均租金169元人民幣/平方米/月(建筑面積報價)，與2010年相比上漲29%;平均空置率19.7%,與2010年相比下降35.6%.從供需關系來看，2011年寫字樓市場新增供應達235.2萬平方米，與2010年同比減少28.3%.同時市場整體吸納量為156萬平方米，于預期，逐步走出強勢增長的態(tài)勢。其主要表現(xiàn)在市場需求增加、租售價格逐步回升、成交量上漲、空置率持續(xù)走低。2011年，住宅市場、商服用房市場，項目空置面積同比分而下降了9.2%。在郊區(qū)，寫字樓地產(chǎn)取得了較快的發(fā)展，但是整體發(fā)展水平仍然偏低，結構性、布局性問題仍較為突出。一方面，郊區(qū)寫字樓項目的發(fā)展將有力彌補核心區(qū)域供應不足的問題。另一方面，2011年，在全市寫字樓地產(chǎn)投資中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)僅占0.7%，說明生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)具有巨大的潛力。郊區(qū)寫字場較會出現(xiàn)廣闊的發(fā)展空間。尤其平谷寫字樓城區(qū)市場基本2004年的平谷信息中心，使用單位基本為政府對外行政服房全部已對市場租賃，租賃價格為每天每平米1.5-2元。建于2012年本年度的平谷政府行政辦公樓，目前尚未完工，狀，同時loft辦公產(chǎn)品項目更是平谷城區(qū)獨一無二的。目前我公司開發(fā)的一期銷售總量已達80%，均價已達到每平米2.3行業(yè)準入分析2.3.1企業(yè)行業(yè)準入條件本項目的申報單位為北京錦源投資有限公司，是經(jīng)過北京市工商管理部門登記注冊的合法單位，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營范圍為投資管理；項目投資；資產(chǎn)管理；房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理，具備本項目的開發(fā)能力。因此，北京錦源投資有限公司已經(jīng)具備該地塊的開發(fā)要合行業(yè)準入條件。2.3.2本項目符合行業(yè)準入政策根據(jù)北京市規(guī)劃管理部門的規(guī)劃條件，本項目用地性質為商務金融用地。為了推進“京津商谷”建設，構建平谷特色的“生態(tài)總部基地”，北京盛祺投資有限公司建設公園一號(二期)，是落實平谷區(qū)“一區(qū)三化五谷”發(fā)展戰(zhàn)略的具體舉措。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項目為公園一號(二期)，不屬于礦產(chǎn)資源占用類項。3.1土地利用方案源在城區(qū)內尤為珍貴。必須按照基本國策的要求讓土地資源的利用，努力實現(xiàn)土地使用價值的最大化，切實讓資源服務本項目在土地使用方面遵循以人為本、統(tǒng)一規(guī)劃原則。一方面，做到物盡其用，合理使用。另一方面，嚴格按規(guī)劃要求合理布局，使商業(yè)、辦公的規(guī)劃指標更趨于合理，使資源的利用更加科學。同時，嚴格按照規(guī)劃條件的各項引導性指標要求安排本項目的建造規(guī)模、層數(shù)、停車位、綠化面積等，并充分利用既有的公共配套，從而實現(xiàn)資源利用的最大3.2水資源消耗數(shù)量給水系統(tǒng)由市政給水管網(wǎng)接入管徑為DN200管道，并形成環(huán)狀管網(wǎng)，作為寫字樓商務用水及消防用水，給水壓力約0.2MPa。中水系統(tǒng)根據(jù)平谷區(qū)水務部門的規(guī)劃對該項目無中水處理要求，但考慮節(jié)約用水，本項目在地下應安裝中水處理排水系統(tǒng)采用污廢合流方式，寫字樓座便器污水匯合后，經(jīng)化糞池后接入市政污水管道。地下室排水至集水坑收集后，經(jīng)帶水位控制的潛水泵提升后排至市政污水管道。3.3資源節(jié)約措施3.3.1水資源現(xiàn)狀米，當?shù)刈援a(chǎn)一次水資源總量37.39億立方米。境內五大水系除北運河發(fā)源于本市外，其他四條水系均發(fā)源于境外的河北、山西和內蒙古。多年平均入境水量16.06億立方米，出境水量14.52億立方米。北京市屬于資源型重度缺水地區(qū)，屬中國111個特貧水城市之一，是水庫存水量下降最快的三個城市之一。人均水資源占有量不足300立方米，是世界人均水資源的1/30，中國人均水資源的1/8，遠遠低于國際人均1000立方米的缺水下限。水資源緊缺已經(jīng)成為經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要瓶北京市總用水量35億立方米，地表水、地下水、其他水地下水長期超采，使用率由2000年的67%上升到2009年的76%，只是水位年均下降1.29米，水環(huán)境和水生態(tài)受到威脅，北京市每年仍有4億立方污水直接排放，再生水利用率不足40%，大量寶貴的水資源還未有效利用，不僅污染城鄉(xiāng)環(huán)境，也加劇了水資源緊缺的局面。3.3.2水資源節(jié)約措施《室外給水設計規(guī)范》(GB50013-2006)選取給水用水定額。1.充分利用市政供水壓力。 (1)通過調查收費和掌握準確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力 (2)根據(jù)用水設備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工資壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。 (3)高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū)。 (4)室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用 (5)給水系統(tǒng)分區(qū)設計中，應合理控制各用水點處的水壓，以達到節(jié)能節(jié)水的目的。2.回收樓面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。3.所有座便器均采用6升水箱，且分2檔沖洗。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。4.充分利用再生水替代自來水。 (1)樓面雨水設計為重力流內排水。在建筑物設初期雨水棄流池和蓄水池，收集樓面雨水，用做澆灑綠地和道路 (2)項目內部道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。6.景觀噴灌節(jié)水措施。 (1)選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。 (2)綠化澆灌采用中水系統(tǒng)，向綠地內設置的澆灑口7.合理配置水表等計量裝置。建筑物的引水管、入戶管等建筑物需計量的水管上均應設置水表。第四章節(jié)能與消防方案分析4.1節(jié)能標準和節(jié)能規(guī)范理用能標準及節(jié)能設計規(guī)范：4.1.1相關法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1.《中華人民共和國節(jié)約能源法(修訂)》；3.《中華人民共和國電力法(修訂)》；6.《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》(國務院令28號)；[2004]2505號)；8.《節(jié)約用電管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委、國家發(fā)展計劃委[2000]1256號)；9.《建設工程質量管理條例》(國務院令279號)；10.《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令293號)；用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設部令143號)；12.《北京市“十二五”時期節(jié)能降耗及應對氣候變化規(guī)13.《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》(北京市政府令80號)；14.《北京市貫徹落實<國務院關于加強節(jié)能工作的決定>若干意見》；16.《北京市節(jié)能監(jiān)察辦法》(北京市政府令174號)；19.《能源效率標識管理辦法》(國家發(fā)改委、國家質檢總局17號令)；20.《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理4.1.2建筑類相關標準及規(guī)范1.《綠色建筑技術導則》(建科[2005]99號)；年)；4.《建筑給水及采暖工程質量驗收規(guī)范》 GB2)；8.《清水離心泵能效限定值及節(jié)能評價值》 GB (DBJ/T01-100-2005)； DBJ1-687-2009)；B25.《用能到位能源計量器具配備和管理通則》(GB17167-2006)。4.2能耗狀況和能耗指標分析4.2.1北京市總體能源供應及消費情況北京地區(qū)的能源極為有限，能源供應以外地調入為主，自產(chǎn)煤炭主要是無煙煤，分布在京西門頭溝和房山，有少量的水力發(fā)電資源，石油和天然氣尚未發(fā)現(xiàn)可供開采的工業(yè)儲量。電力供應主要從華北電網(wǎng)調入；天然氣主要來自陜甘寧長慶天然氣氣田和華北油田；汽、煤、柴油等除小部分由燕山石化供應外，大部分由外地調入；原煤主要由山西、內蒙2010年，北京市能源消費總量約為7000萬噸標準煤。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)能源消費量，占全市能源消費總量源消費占11.29%。4.2.2本項目能源供應情況4.2.2.1供水城區(qū)地下水資源極為豐富，市政給水管網(wǎng)已接入項目，給水管道為從北向南管徑DN150布置，滿足未來生活、生產(chǎn)、消防用水需求。4.2.2.2排水4.2.2.3電力本項目臨近為濱河110KV變電站和一座35KV變電站，保證生產(chǎn)、生活雙路供電需求，從項目北側和南側各引入10kv電源，最終供電方案須按供電局批準方案實施。4.2.2.4供暖工程項目臨近平谷濱河供暖站，實行集中供熱，鍋爐總噸位超200噸，可供生產(chǎn)用熱和冬季生活供熱。4.3本項目節(jié)能措施4.3.1建筑專業(yè)節(jié)能措施4.3.1.1建筑平面設計建筑總平面的規(guī)劃布置和平面設計有利于冬季日照和避風、夏季減少得熱和充分利用自然通風。4.3.1.2建筑體型依據(jù)北京市《公共建筑節(jié)能設計標準》 (DBJ11-687-2009)，公共建筑的體型系數(shù)不宜大于0.3。4.3.1.3建筑窗墻比依據(jù)北京市《公共建筑節(jié)能設計標準》 墻面積比，不大于0.70，遮陽系數(shù)小于0.50。4.3.1.4建筑圍護結構保溫外墻出挑構件及附墻部件，均應采取隔斷熱橋和保溫措施；別較高的外窗。門、窗框與墻體之間的縫隙，采用高效有機硅保溫材料填堵，不得采用普通水泥砂漿補縫；門、窗框四周與抹灰之間的縫隙，宜采用保溫材料和嵌縫密封膏密封，避免不同材料界面開裂，影響門、窗的熱工性能；采用全玻璃幕墻時，隔墻、樓板或梁與幕墻之間的縫隙，應填充保溫材料。建筑東、西朝向的外窗、玻璃幕墻和天窗宜設計遮陽設施；外窗的內遮陽根據(jù)房間使用功能的要求設置。變形縫內填保溫材料或在變形縫兩側墻做內保溫，變形縫外側采取封閉措施，其每一側內保溫墻傳熱系數(shù)小于0.80。建筑外窗的可開啟面面積應符合規(guī)范要求。玻璃幕墻設置可開啟扇或裝有通風換氣裝置并應符合規(guī)范要求。4.3.2結構專業(yè)節(jié)能措施面尺寸，減少用鋼量，減少或避免熱(冷)橋效應。當外墻出現(xiàn)熱橋時，對混凝土熱橋部位采用高效保溫材4.3.3給水排水專業(yè)節(jié)能措施水設備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，結參考《全國民用建筑工程設計技術措施——供水排水》。采用管內壁光滑、阻力小的給水管材，適當放大管徑以減少管道的阻力損失和水泵的揚程。根據(jù)管網(wǎng)水力計算進行選擇水泵，水泵工作在高效率區(qū)，選擇的水泵的效率滿足節(jié)能產(chǎn)品對于水泵效率的性能的熱水系統(tǒng)，小時不均勻系數(shù)取值按《全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇——給水排水》中數(shù)值選取。設計小時耗熱量的計算，按全日供應熱水、定時供應熱水的不同部門的最大用水時段，分別按規(guī)范中關于設計小時耗熱量的相換熱設備選取被加熱水側損失小、阻力變化小、換熱效換熱充分的設備。衛(wèi)生器具采用節(jié)水型新產(chǎn)品。衛(wèi)生器具及配件符合《節(jié)給水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流流率并經(jīng)過國家有關質量檢測部門檢測合格的節(jié)水水嘴，混合水龍頭采用調節(jié)功能和密封性能好，耐久節(jié)水的產(chǎn)品，公共衛(wèi)生間采用非手觸式衛(wèi)生潔具。4.3.4供暖系統(tǒng)的節(jié)能措施1.建筑采用分戶熱計量系統(tǒng)。2.辦公室、大廳、餐廳的室內設計溫度為180C。3.散熱面積根據(jù)辦公間熱負荷經(jīng)計算確定。4.3.5室內通風換氣系統(tǒng)1.本項目建筑設計應充分利用自然通風，應處理好室內氣流組織，提高通風效率，降低空調負荷。2.房間建筑采用分散式空氣調節(jié)器時，室外機的設置，應該充分考慮夏季冷凝熱排放，并防止熱污染和噪聲污染。4.3.6電氣專業(yè)節(jié)能措施1.配電系統(tǒng)的節(jié)能措施 (1)選用較高的配電電壓深入符合中心。 (2)將變壓器設置在負荷中心，可以減少低壓側線路 (3)信用高效低耗變壓器。力求使變壓器的實際負荷接近設計的最佳負荷，提高變壓器的技術經(jīng)濟效益，減少變 (4)優(yōu)化變壓器的經(jīng)濟運行方式，即最小損耗的運行方式，尤其是季節(jié)性負荷和專用設備考慮設專用變壓器，以 (5)負荷線路盡量短，以降低線路損耗。2.照明系統(tǒng)的節(jié)能措施 (1)應根據(jù)國家現(xiàn)行標準、規(guī)范要求，滿足不同場所的照度、照明功率密度、視覺要求等規(guī)定，在滿足照明質量 (2)選擇應用效率高及開啟式直接照明燈具，效率不低于70%，并且燈具反射罩具有較高的反射比。 (3)在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提 (4)主照明電源線路采用三相供電，以減少電壓損失，并盡可能使三相照明負荷平衡，以免影響光源的發(fā)光效率。 (5)設置具有光控、時控、人體感應等功能的智能照 (6)充分合理的利用自然光源。4.4節(jié)能效果分析節(jié)約能源是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一項長遠戰(zhàn)略方針。為保證做到合理利用和節(jié)約能源，建筑將按北京市節(jié)能型建筑的要求進行設計，市政設施進行充分的方案論證，以達到能1.本項目在建筑與結構設計、屋面設計和門窗選型上，均嚴格按照北京市地方標準《公共建筑節(jié)能設計標準》的要求，通過控制體型系數(shù)、窗墻面積比限值，改善建筑圍護結構保溫和隔熱性能，充分利用自然通風，在保證相同的室內熱環(huán)境條件下，有效地降低了采暖、通風、空調的總能耗。2.本項目嚴格遵循節(jié)能設計相關標準及規(guī)范、相關終端采暖通風與空調等各專業(yè)設計及設備選型，各專業(yè)均提出成用明令禁止或淘汰的落后工藝、設備和產(chǎn)品，所有設備均選類供用能系統(tǒng)均可實現(xiàn)有效地計量管理與監(jiān)督，并采用了樓宇自控系統(tǒng)，通過一系列節(jié)能設計和節(jié)能措施，可以在確保室內熱舒適環(huán)境的條件下，提高采暖、通風、空調、照明等的能源利用效率，最大程度地降低能耗，實現(xiàn)北京市提出的3.本項目運用注重并加入在能源傳輸和終端能耗等方面的節(jié)能措施，有效地降低了建筑能耗水平，提高能源利用效率，減少因傳輸能源消耗對環(huán)境產(chǎn)生的污染。4.節(jié)能具體措施建筑節(jié)能措施：體形系數(shù)0.35，外墻及屋面采用60厚酚醛板(燃燒性能A級)保溫材料，各向窗墻比均小于0.7。嚴格按照北京市地方標準《公共建筑節(jié)能設計標準》的要求給排水節(jié)能措施：給水增壓泵采用變頻供水泵。潔具的五金配件應配建設部指定的節(jié)水型產(chǎn)品。所采用的節(jié)水型衛(wèi)生潔具還應符合《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-2002的要暖通節(jié)能措施：夏季空調采用變制冷劑流量多聯(lián)分體式支管上,供水設自立式高阻恒溫控制閥以控制調節(jié)房間溫度,回水管上裝全銅截止閥。嚴格執(zhí)行國家相關節(jié)能規(guī)范，從建筑設計上滿足建筑的保溫隔熱性能達到節(jié)能要求指標。電氣節(jié)能措施：選用節(jié)能設備；選用空載、負載損耗相對較小的，并且符合國家節(jié)能標準，有國家認證機構確認的頻調壓調速拖動電梯；同時電梯應具有休眠狀態(tài)和群控功選用節(jié)能設備1)線路路徑合理，盡量減少其長度，降低線損；2)建筑內變電所、電氣豎井的設置：按層及防火分區(qū)設置，均應盡量靠近負荷中心，降低線路損耗。功率因數(shù)補償熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器就地補償，變配電室設電容柜做集中補償?？紤]電子鎮(zhèn)流器、變頻器等非線性設備產(chǎn)生的諧波影響，在無功功率集中自動補償裝置內可串接適當參數(shù)的諧波治理1)對建筑物中主要產(chǎn)生諧波的電氣、電子設備，需選擇滿足規(guī)范中諧波限值的產(chǎn)品，如熒光燈用的電子鎮(zhèn)流器要選用低諧波型(L級)；2)對產(chǎn)生諧波較大的大容量設備，考慮自帶濾波器或單獨配置濾波器，如要求變頻器自帶濾波裝置；3)建筑配電系統(tǒng)接地采用TN-S系統(tǒng)；4)單相負荷供電的配電箱處進行負荷的三相平衡；5)對變頻設備，照明及其它單相設備的電源線路。照明系統(tǒng)節(jié)能措施1)選用細管徑直管(T8)熒光燈、緊湊型熒光燈等高效節(jié)能或長壽命光源；2)燈具選擇：選用適合其使用場所要求的外，一般均為高效型，其效率不低于70%；直管熒光燈可選用低諧波電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器配補償電容(COS≥0.9)；緊湊型熒光燈為低諧波電子鎮(zhèn)流器。選用的鎮(zhèn)流器應符合該產(chǎn)品的國家能效標準。第五章建設用地、征地拆遷和安置分析5.1項目選址及用地方案5.1.1項目選址項目地處平谷區(qū)城區(qū)內，東臨平谷區(qū)人民保險公司、北京工商銀行平谷支行，南鄰建設西街，西臨林蔭南街，北臨本項目占地面積27000平米。5.1.3土地利用情況本項目現(xiàn)狀用地為區(qū)政府權屬用地，土地用途為商務金融用地，未來我公司通過摘牌掛取得國有土地使用權。5.1.4占用耕地情況本項目用地為國有建設用地，不涉及耕地的占用。5.1.5項目選址相關影響情況本項目位于北京市平谷區(qū)城區(qū)核心地塊。項目兩面臨街，地地處平谷區(qū)城區(qū)建成區(qū)，因此本項目建設壓覆礦床和文物響通航及軍事設施等。5.2土地利用合理性分析5.2.1符合土地利用規(guī)劃要求情況本項目用地性質為商務金融用地，符合平谷新城規(guī)劃要求，同時符合土地利用規(guī)劃要求的。5.2.2占地規(guī)模合理性分析本項目占地面積為27000平米，規(guī)劃建筑面積為60000平米，容積率為3.0-3.5，這樣的建筑規(guī)模既不會使項目建成后的建筑物顯得過于擁擠，也不存在土地資源的浪費問題，符合項目所在區(qū)域控制性詳規(guī)規(guī)劃的要求。5.2.3土地集約和有效利用分析本項目占地面積為27000平米，規(guī)劃建筑面積為60000平米，容積率為3.0-3.5，根據(jù)項目用地性質和安全防范的要求，本項目用地已經(jīng)充分得到集約和有效利用。5.2.4耕地占用補充方案可行性本項目用地為國有商務金融用地，故不涉及耕地的占用。充方案。5.3征地拆遷規(guī)劃方案本項目用地范圍內地上物為上世紀80年代建設的辦公樓，本年度統(tǒng)一拆遷完畢，達到場地七通一平，符合入市條第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1地形地貌平谷區(qū)由北部、東部、南部山地和中部、西南部平原兩大地貌單元組成，山區(qū)、半山區(qū)占七分之四，平原占七分之三。山區(qū)一般海拔高度為150~800米，平原地區(qū)一般海拔震烈度為七度，地耐力120Kpa。地質由東北向西南傾斜，有17座山峰超過千米，其中柳樹灣山的主峰東紙壺達1234米，為最高峰，是與興隆縣的界山。巖石由元古界火山巖、石英砂組成。低山區(qū)面積456.19平方公里，呈“M”型分布于北、東、南部，以片麻巖、硅質白云巖、碎硝巖、碳酸鹽巖類構成的單面山、饅頭山為主。中低山區(qū)占北京市山地面積的4.5%，是林果的發(fā)展基地。崗臺階地分布于山前，獨樂河、韓莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)北部轉向南至東高村鎮(zhèn)大旺務村止，面積131.13平方公里，大部分地區(qū)已成平坦的塊狀階地，為果園分布帶。平原分布于中部、西南部，面積344.94平方公里，為洪水沖積平原，地勢平坦。平原地區(qū)水源充沛，土地帶為山地棕壤褐土區(qū)。在山前崗臺階地和溝谷上，為山前褐土區(qū)。在中、西部和西南部的泃、洳二河的沖積平原為潮土區(qū)，間有小片水稻土。6.1.2氣候氣象平谷區(qū)屬于溫帶大陸性季風氣候，春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季涼爽晴朗，冬季寒冷干燥。極端最高氣溫極端最低氣溫最大風速風荷載(風壓)40.2℃西北(NNW)56㎏/m最大年降水量1024.7mm最小年降水量344.5mm一次最大降水量163.2mm2729.4h6．雪荷(雪壓)6㎏/m6.1.3工程地質平谷地區(qū)為沖積層，地基主要為厚層中高~中等壓縮性粘土，以亞粘土為主，地基承載力為1.2~1.8公斤／平方厘米，地下水位一般深為1.5~4.5米，工程地質條件屬A－2區(qū)，土質宜作為一般工業(yè)與民用建筑地基使用。本項目所處地區(qū)地形平坦，一般基礎影響濃度范圍內地基巖性主要為褐黃—黃—灰色中等壓縮性砂粘，地基計算強度為1.7-2.2公斤/平方公分。該區(qū)地下水一般高水位均在1.5米以下，工程建設尚需采取施工排水、防水措施。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析6.2.1排放污染物類型、排放量情況分析不羨慕的主要環(huán)境問題在建設期主要是建筑垃圾、施工噪音和生活排放物，在建成后主要是生活垃圾和噪音等；其排放量隨施工進行階段和建成后的經(jīng)營情況呈不規(guī)則變動，但根據(jù)項目實施的不同階段可采取不同的環(huán)境保護措施，加以治理。6.2.2水土流失預測本項目地塊現(xiàn)在四周結尾城市建設用地和現(xiàn)狀路，不會出現(xiàn)水土流失現(xiàn)象。但隨著施工場地開挖、平整、填方，原有的表土層受到破壞，施工過程中由于挖方和填方過程中形泥、建筑和植被覆蓋，原有因工程建設新增的水土流失得到環(huán)境將趨于好轉?？傊?，項目施工期對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的上述影響，均為可物的管理、控制措施，減少不必要的植被破壞，盡量保留施工場地內的原生樹木，本項目對區(qū)域生態(tài)環(huán)境的影響甚微。6.2.3對生態(tài)環(huán)境的影響因素和影響程度施工期間環(huán)境污染防治對策。施工期對周邊環(huán)境噪聲影響會隨著工程的完成而自行消失，在施工過程中，主要噪聲污染源為裝載機等施工機械及施工現(xiàn)場的運輸車輛等。對施工期噪聲污染，盡量安排白天施工，減少夜間施工量。同時加強對設備的維護、掩護，閑置設備立即關閉。對施工場地產(chǎn)生的揚塵采取灑水降塵處理，避免對周邊空氣造成污染。施工期間固體廢物主要為生活和施工生產(chǎn)廢渣土。生活垃圾擬用垃圾桶收集后定期運送到城市垃圾消納處理。施工期間污水主要為生活污水和施工活動自身產(chǎn)生污水。生活污水主要為沖洗廁水，施工污水主要為泥沙、懸浮顆粒等。施工廢水和生活污水擬收集、處理后排至污水管道。施工嚴禁將垃圾等廢棄物回填，避免產(chǎn)生滲井、滲坑對地下水產(chǎn)生直音及尾氣排放具有時段性，主要集中于白天，盡量減少對周6.2.4對流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響本項目其排放污染物的能力不足以對周邊產(chǎn)生明顯影6.3生態(tài)環(huán)境保護措施6.3.1治理措施1.施工期間揚塵污染防治對策本項目在施工過程中，需要使用車輛及施工機械，對環(huán)境的影響主要為噪聲、揚塵、固體廢渣和廢水。 (1)施工期間噪聲防治對策施工期的主要噪聲污染源為裝載機等施工機械以及施根據(jù)不及時人民政府頒布的《北京市環(huán)境噪聲管理暫行要采取有效的隔聲措施，受影響區(qū)域符合國家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》中交通干線道路兩側的標準(即晝間70b(A)、夜間55b(A)”。本項目施工期間受噪聲影響較大的為東邊的國際公寓等環(huán)境敏感點。尾減少施工噪聲影響，本項目擬從以下兩個面采取降噪措施。在有環(huán)境敏感點的建筑可能不安排在傍晚及夜間施工。高噪聲的設備的施工時間安排在夜間之前，施工設備選型上采用低噪聲設備，以降低噪聲源壓級。嚴格執(zhí)行《北京市建設工程施工現(xiàn)場環(huán)境保護工作基本 (2)揚塵影響防治對策此，產(chǎn)塵量較大，施工場地周圍及下風向的部分地區(qū)受影響為減少施工場地的揚塵污染，本項目在施工過程中擬采取以下措施：施工場地全部硬化，并每天定期灑水，防治揚塵產(chǎn)生，在大風日加大灑水量及灑水次數(shù)。施工場地內運輸通道及時清掃、灑水，以減少汽車行駛運輸車輛進入施工場地低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵多塵物料采用帆布覆蓋，以避免露天堆放。施工場界設立隔離棚或墻體。 (3)固體廢渣本項目施工期間，固體廢物主要為生活垃圾和施工產(chǎn)生的廢渣土。生活垃圾擬用垃圾桶收集后定期運送到城市垃圾 (4)廢水本項目施工期間產(chǎn)生的污水主要為生活污水和施工活動自身產(chǎn)生的污水。生活污水大部分為沖廁水，施工污水主要含泥沙、懸浮顆粒等。施工廢水和生活污水擬收集、處理后排至下水管道。施工中嚴禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生2.項目建成后的環(huán)境保護措施 (1)生活污水本項目主要建設商業(yè)樓，生活污水主要為一般的沖洗和餐飲等生活廢水，根據(jù)測算最大日排污水量為350立方米。一般沖洗生活廢水因其BOD(生化需氧量)和SS的數(shù)值在允許排放范圍之內，故可直接排入下水道而不必經(jīng)過特殊處理。廚房污水由于含油脂較多，不能直接排放，需設格網(wǎng)及隔油池，污水經(jīng)隔油池處理再排入污水管，最后排入?yún)^(qū)域污水管道，處理后的中水用于沖廁、綠化灌溉使用。 (2)地下水根據(jù)北京市城市地下水資源保護管理辦法，項目建設采取嚴格的地下水源保護措施。 (3)生活垃圾垃圾將安排專人負責日常的收集管理和清理轉運工作，做到日產(chǎn)日清。儲存和收集均采用封閉式的垃圾袋和垃圾箱，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良的影響。6.3.2治理方案的可行性分析上述治理方案來自于長期以來成功經(jīng)驗的總結，實踐證明是非常行之有效的，可大大降低噪音、廢水、垃圾等環(huán)境影響因素對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響。6.3.3治理效果分析通過以上治理方案，可以使周圍單位和居民的正常生活區(qū)域的和諧。6.4地址災害影響分析本項目用地屬于地震穩(wěn)定區(qū)，建筑結構抗震可按8度設防。除了建筑設計要符合抗震規(guī)范，抗震設計進行必要的抗震評估外，施工中還要有嚴格的質量保證措施。6.5特殊環(huán)境影響本項目地處平谷區(qū)城區(qū)核心地帶，地理條件優(yōu)越，交通便利，因此本項目建設壓覆礦床和文物的可能性很小，對防洪和排澇基本上沒有影響，也不涉及影響通航及軍事設施等，項目周邊不存在歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)。本項目作為寫字樓項目，對環(huán)境影響因素少、作用強度小，不會對項目第七章經(jīng)濟影響分析7.1經(jīng)濟費用效益分析7.1.1項目投資估算1.編制說明 (1)本項目投資估算參照北京市近期類似工程的造價； (2)本項目投資估算的材料和設備均按北京市近期的材料和設備價格估算； (3)本項目投資估算依據(jù)北京市《關于頒發(fā)2004年北京市建設工程概算定額的通知》(京建市[2004]991號文)、《關于執(zhí)行2004年北京市建設工程概算定額的有關通知》 (京造定[2005]1號文)及建設單位提供的相關材料。 (4)本項目投資估算不包括紅線外市政費用。2.投資估算范圍 (1)投資估算所涉及的費用主要包括如下部分:土地取得費、室內工程費、室外工程費、構成建設其他費用、預備費 (2)土地取得費主要包括：土地出讓金及契稅。 (3)工程費用主要包括：本項目紅線范圍內的所有建筑和設施的費用，如建筑結構、裝飾裝修、給水排水、采暖通風、空調、消防、強電、弱電、綜合布線、室外工程等。 (4)構成建設其他費包括建筑安裝工程中所涉及的其他水土保持報告費、勘察費、初步方案設計費、建筑工程設計費、標底編制費、招投標管理費、質量監(jiān)督費、建設場地完工清理、建設設計審查費、建設工程放線費、地形測圖費、 (5)預備費包括基本預備費和漲價預備費。 (6)財務費用，主要包括銀行貸款利息。3.投資估算說明 (1)土地取得費本項目土地購置費48000萬元，契稅按照土地價款3% (2)工程費用依據(jù)項目前期規(guī)劃設計方案，參考同類項目造價標準估算主體工程費用。建筑安裝成本包括室內工程費，包括土建空調工程費、電梯工程費以及采暖工程費等。具體包括：1)室內、室外工程，面積按地上面積計算綜合單價為5300元/平米：一是結構工程，按2300元/平米估算。二是公共裝飾工程，包含了建筑的外墻、走道、電梯前室等裝修，按500元/平米估算。三室內裝飾工程，主要為地上辦公室內、商業(yè)室內精裝修。地上按1000元/平米估算，綜合單價1500元/平米。三是安裝工程，按700元/平米估算。其中：給排水工程：按45元/平米估算。消防工程：包括煙感噴淋系統(tǒng)，按85元/平米估算。采暖工程：按70元/平米估算?？照{通風工程：空調工程按80元/平米估算，通風防排。強電工程：包括變配電系統(tǒng)、電氣照明、消防報警(含電氣火災報警系統(tǒng))、智能照明項目，按130元/平米估算。弱電工程：包括安防系統(tǒng)(含門禁、報警、巡更、監(jiān)控電視工程、多媒體電子會議系統(tǒng)、信息導引發(fā)布系統(tǒng)等，按2)室外工程：園林綠化、建筑小品、戶外健身設施、停車管理、監(jiān)控系統(tǒng)等。按300元/平米估算。 (3)建設工程其他費用1)投資估算以北京市建委頒發(fā)的2004年《北京市建設工程概算定額》及有關文件為基礎，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似指標法分別進行估算；2)建設單位管理費按財政部頒發(fā)的財建[2002]394號《財政部關于印發(fā)<基本建設財務管理規(guī)定>的通知》計算；3)項目前期報告編制費按北京市發(fā)改委《北京市財政局關于印發(fā)北京市政府投資建設項目投資咨詢評估等工作付費規(guī)定(試行)的通知》京發(fā)改[2006]171號計算；國家計委、國家環(huán)境保護總局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125號)的規(guī)定計算；5)工程項目勘察費、測繪費參考《國家計委、建設部關于工程勘察設計收費管理規(guī)定》(計價格[2002]10號)的規(guī)定計算；6)工程項目設計費包括基本設計費和施工圖預算編制費?；驹O計費根據(jù)《國家計委、建設部關于工程勘察設計收費管理規(guī)定》(計價格[2002]10號)的規(guī)定計算；7)施工圖審查費根據(jù)《北京市規(guī)委、北京市建委關于開展施工圖設計文件審查工作的通知》(市規(guī)發(fā)[2001]761號)，按基本設計費的8%計算；8)竣工圖編制費根據(jù)《工程勘察設計收費標準》(2002年修訂本)規(guī)定，按基本設計費的8%計算；9)工程監(jiān)理費按《建設工程監(jiān)理與相關服務項目收費標準》(發(fā)改價格[2007]第670號)計??；10)施工意外保險費：計費依據(jù)為《北京市實施建設工程施工人員意外傷害保險辦法(試行)》(京建法[2004]0243號)計算；11)招標代理費：北京市物價局轉發(fā)國家計委《關于招標代理服務收費管理暫行辦法通知》(京價收[2002]480號)；12)大市政費按《北京市平谷區(qū)人民政府關于征收城市基礎設施建設費暫行辦法》(平政發(fā)[2003]17號)。 (4)預備費預備費由基本預備費和漲價預備費兩部分組成。本次計算只計算基本預備費，基本預備費費率按工程建設費與工程投資[1999]340號》文件規(guī)定不再計取。 (5)財務費用萬元。4.投資估算結果本項目投資估算總額為90696萬元，其中建筑安裝工程40費為29150萬元，土地取得費為48000萬元，工程建設其他費用為3089萬元，預備費為1457萬元，利息為9000萬元，繳納營業(yè)稅及其他為8775萬元。本項目工程建設其它費用投資估算，詳見下表7-1：土地取得費工程建設其它費用基本預備費財務費用總投資估算總額(萬元)二三四五六序號序號序號工程和費用名稱第一部分建筑安裝工程費(一)室內工程1土建工程2公共裝飾工程3室內精裝修4安裝工程(1)給排水工程(2)消防工程(3)采暖工程(4)空調工程(元)(萬元)％32.1%4178程消防報警(含電氣火災報、監(jiān)控系統(tǒng))視工程統(tǒng)網(wǎng)工程外網(wǎng)工程暖外網(wǎng)工程室外景觀照明及電力外網(wǎng)工程第二部分土地取得費1土地購置費2土地契稅第三部分建設其他費用1可行性研究費2初步方案設計費3基礎設施建設費4環(huán)境評價費5建設單位管理費6水土保持報告費7勘察費項項項項項項座項11111111555550428建筑工程設計費9標底編制費10招投標管理費11質量監(jiān)督費12建設場地完工清理13建設設計審查費14建設工程放線費15地形測圖費16散裝水泥包裝費17新型墻體節(jié)能費18施工監(jiān)理費19房產(chǎn)測繪費20地塊控規(guī)編制費21人防質量監(jiān)督費22土地測繪登記發(fā)證費23氣象監(jiān)督費24園林綠化審查費25地形圖購置費26污水排放費27上水工程接口28采暖接口29電力接口30物業(yè)啟動資金第四部分預備費分貸款利息第六部分稅收1工程費×2%年855435527.1.2投資效果估算經(jīng)濟效益參照原國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)43濟評價方法與參數(shù)》(第三版)的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況進行編制。經(jīng)過市場調查和分析，預計本項目的建設具有較好的經(jīng)濟效益。按建筑面積計算綜合單價：10377元/m(建筑總面積按22000m)按可銷售面積計算綜合單價：10195元/m(含公攤建筑總面積及地下可銷售面積約12772m)<二>銷售收入估算：年早已全部出售，平谷信息中心未對外銷售，租賃價格在每日每平米1.5-2元。2012年開工建設的平谷區(qū)行政服務辦公樓不對外銷售。城區(qū)周邊基本無同類項目，市場無競爭項購政策的實施，凸顯本項目不限購的優(yōu)勢。公園一號目前銷售價格loft辦公25500元/平米，商業(yè)32000元/平米。未44來二期銷售定價loft辦公銷售均價26000元/平米，大型商場為20000元/平米，小底商均價32000元/平米，地下商業(yè)13000元/平米，地下立體車位20萬/個，銷售總收入150000萬元以上。經(jīng)過2013年公園一號一期的銷售情況分析，對該項的產(chǎn)品定位及售價得到了客戶充分認可，性價比現(xiàn)階段合理。項目二期的銷售市場前景十分樂觀。<二>資金籌措：由于該項目總建筑規(guī)模偏大，總投資相對較高，公司自有資金尚且不總，為保證項目順利完工，應向金融機構申請項目開發(fā)貸款，額度為30000萬元，貸款周期為2年。公司目前自有資金短缺主要原因為項目二期2012年已支付區(qū)政府保證金3000萬，南山村養(yǎng)老項目本難度年已支付定金2000萬，中衛(wèi)世紀城私人會所及公園一號運動中心會所投資2200萬。公園一號銷售按揭貸款銀行尚未獲批，需完成竣工備案。公司向金融機構申請貸款，按期如約利用本項目銷售進度，收回銷售款，保證按期還付金融機構借款。銷售回款得以實現(xiàn)。本項目工程建設前期使用自有資金，后期向申請金融機構申請貸款，貸款額度30000萬元。未來銷售價格loft辦45公均價為26000元/平米估算，項目全部銷售，項目銷售稅前利潤為：約70000萬元，營業(yè)稅及其他：8775萬元，稅施工及預售階段，加快銷售進度，嚴控投資成本，盡快回收7.1.3投資效果估算<1>銷售面積盈虧平衡=原成本/平均銷售價格(1-稅率)=83016/26000(1-0.055)=33787m,占計劃銷售量的61.43%.<2>銷售價格盈虧平衡點=原成本/銷售面積(1-稅率)=83016/55000(1-0.055)=15972元/m,占計劃銷售價格的61.43%,盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到33787m或平均銷售價格在15972元/m，即可保全本金，安全余度有38.57%。7.1.4結論<一>項目宏觀市場前景良好，近期北京房地產(chǎn)市場剛性需求不斷釋放，商品房購買信息增強。未來隨著國家及北京房地產(chǎn)調控政策的不斷調整，北京房地產(chǎn)市場會日趨規(guī)范46化，商品房價格也會隨之穩(wěn)中有升。從微觀上看，平谷區(qū)房地產(chǎn)市場投資環(huán)境良好,京平高速的通車，未來密涿高速及輕軌高鐵的開通，平谷逐漸成為渤海地區(qū)海運、路運的交通樞按照京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略，平谷位于北京、天津、河北三省市的交界處，處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心位置，在京津冀一體化發(fā)展的戰(zhàn)略中，將處于十分有利的位置。從小環(huán)境看，承德至平谷的承平高速已在籌建中，以平谷作為中心分別向西南面的河北三河市和東南面的河北薊縣方向輻射，從而形成“平三薊”金三角經(jīng)濟合作區(qū)，具有十分廣闊的市場和發(fā)展空間。因此，將該地塊從住宅用地調整為商業(yè)用地，完全符合平谷區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要，同時也具有實際可操作性。在平谷投資建設適當規(guī)模和體量的商業(yè)地產(chǎn)，正可謂模適當?shù)纳虅站C合樓；可為大中型企業(yè)落戶平谷提前做好布<二>當投資成本為15972元/m，項目平均售價為26000/m時，項目以期房形式發(fā)售。公司在項目建設期可申47房價，也是降低綜合成本的方法，利潤也隨之提高。<三>抓緊施工，縮短工期，早日投入市場，占領市場先機，可以降低資金成本，減少貸款利息，加快投資資金回收.使用，同時銷售量達到計劃指標。那么說明經(jīng)營理念是科學7.2行業(yè)影響分析本項目屬于建設及投資處于小規(guī)模的商品房開發(fā)項目，本項目的建成投入運營對北京市整個商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓市場的影響較小，對平谷區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓市場具有一定的影響。但是，平谷區(qū)近幾年來，還未發(fā)展辦公樓項目，所以本項目對平谷城區(qū)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有較強的示范作用。本項目的建成，不僅能對平谷城區(qū)的發(fā)展起到促進作的項目或投資商來平谷落戶。同時，隨著平谷區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)本項目建設的必要性、迫切性以及它的唯一性，決定著本建設項目不涉及行業(yè)壟斷等問題。7.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析通過上述分析，本項目的建設是符合《北京城市總體規(guī)要》等政府宏觀規(guī)劃要求的，開發(fā)本項目將會提升城區(qū)的現(xiàn)48代服務業(yè)發(fā)展水平和窗口形象，對推動本地區(qū)的建設有著一定的影響。但是，不會對于平谷區(qū)整個的房地產(chǎn)市場、產(chǎn)業(yè)不會對平谷區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟帶來負面影響。1．有利于進一步推動平谷區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃目標的實現(xiàn)《平谷區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出：要打造京津商谷、生態(tài)總部基地。按照規(guī)劃綱要的部署，城區(qū)作為平谷區(qū)的重要組成部分，將重點發(fā)展對區(qū)位條件和投資環(huán)境要求高的現(xiàn)代服務業(yè)和辦公樓產(chǎn)業(yè)。通過本項目建設辦公樓，改善平谷區(qū)的投資環(huán)境，推動企業(yè)辦公聚集平谷區(qū)經(jīng)濟的全面發(fā)展，推動平谷區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃目2．有利于促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、提升區(qū)域經(jīng)濟實力長期以來，平谷區(qū)城區(qū)發(fā)展的傳統(tǒng)服務產(chǎn)業(yè)主要是傳統(tǒng)商業(yè)。通過實施本項目，可根據(jù)區(qū)域發(fā)展目標擬招企業(yè)的要求，建設不同檔次的進駐平谷的平臺，不僅實現(xiàn)了土地向集企業(yè)的初次投資，更有利于營造適合入駐企業(yè)發(fā)展的良好環(huán)域經(jīng)濟整體實力的需要。3．有利于改善區(qū)域經(jīng)濟結構，穩(wěn)定就業(yè)，提高居民收入水平49本項目實施后，可吸引投資者入駐北京平谷，為平谷區(qū)提供更多的工作崗位、就業(yè)機會，從而吸引當?shù)厥Ｓ鄤趧恿M入服務領域、從事高素質的工作。不僅可以解決當?shù)鼐蜆I(yè)維護安定團結的作用。通過在本地區(qū)創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引資金、技術和人力資源向本地區(qū)集聚，可以有效地促進本地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的升級，從以農(nóng)業(yè)為主的低效益產(chǎn)業(yè)向以制造業(yè)為主的高效益產(chǎn)業(yè)過渡。4、有利于改善投資環(huán)境、招商引資投資環(huán)境是平谷吸引投資者的重要因素。通過該項目的建設，可以進一步改善北京平谷區(qū)的投資環(huán)境，為投資企業(yè)提供完備的配套設施和服務，增強平谷區(qū)的吸引力。通用辦公樓是吸引外來企業(yè)中不可或缺的配套設施，是招商引資的必備條件。將進一步增強發(fā)展后勁的重要建設內容。一個良7.4宏觀影響分析本項目就投資和建設規(guī)模而言，不屬于對國民經(jīng)濟具有觀經(jīng)濟影響分析在此不再論述。第八章社會影響分析8.1社會影響效果分析商谷”戰(zhàn)略的具體舉措，必將大大改善平谷區(qū)的辦公環(huán)境和投資硬環(huán)境、增強平谷區(qū)的綜合競爭力和發(fā)展后勁，將在以下方面產(chǎn)生重要的社會影響，引發(fā)積極的社會效益。8.1.1本項目的建設將帶動的提升發(fā)展本項目作為平谷區(qū)城區(qū)的標志性建筑之一，可以加速平谷區(qū)城區(qū)改造進度，美化市容市貌，在投資環(huán)境、城市窗口等方面帶動區(qū)域的綜合效益的提升與發(fā)展。本項目實施前，該地塊地上建筑物建成年份為1988年，現(xiàn)結構已經(jīng)嚴重破本項目完成后，有助于平谷區(qū)城區(qū)的建筑外觀得到進一步改8.1.2本項目的建設進一步創(chuàng)造文明健康的工作方式，構建和諧社會做出貢獻的工作效率，規(guī)范員工的服務行為，進一步創(chuàng)造文明健康的工作方式。全面提升平谷區(qū)投資環(huán)境的硬件水平及外部形區(qū)城市規(guī)劃建設與周圍地區(qū)的規(guī)劃建設相輔相成，共同形成完整的城市功能和城市空間布局。8.1.3本項目的建設為創(chuàng)建平谷區(qū)生態(tài)總部基地和平谷“商谷”做出貢獻項目建設，將緩解平谷區(qū)商業(yè)用房、辦公用房供應緊張的局面。平谷區(qū)城區(qū)中心現(xiàn)有的商業(yè)多是自然形成，新的城市規(guī)劃缺少預留商務辦公用地，新型商業(yè)的業(yè)態(tài)缺少必要的發(fā)展空間。本項目的實施，有助于改善平谷區(qū)生態(tài)總部基地的形象，有利于增強平谷區(qū)招商引資的吸引力和號召力。8.1.4本項目的建設為解決就業(yè)和