某居住區(qū)可行性研究研究

某居住區(qū)可行性研究一、項(xiàng)目概況隨著某市城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室于1996年1月30日召開第四次聯(lián)席會(huì)議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。該項(xiàng)目擬由某市某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的是通過市場(chǎng)供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場(chǎng)營銷對(duì)象，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評(píng)價(jià)，為委托方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1．項(xiàng)目位置及占地面積擬建“某廠居住區(qū)”位于某區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀某廠廠區(qū)和某公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項(xiàng)目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬某市市第某筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)某37980033203747763某76520712005320合計(jì)456320403237530832．項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬某廠和某公司，目前保留，待將來有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途某某占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計(jì)47763122092532030000項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲(chǔ)區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3．項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總?cè)莘e率為2.00。表3項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例(%)保留建筑152092----新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建10000013.1小計(jì)760508100.0合計(jì)912600----4．項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級(jí)公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為某集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施 據(jù)測(cè)算，某廠居住區(qū)建成后，對(duì)熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測(cè)如下：(1)

供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(2)

供電 根據(jù)《某市某廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報(bào)告》，某廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計(jì)算，則該小區(qū)用電總計(jì)約20230千瓦。同時(shí)使用系數(shù)為0.8，則最大負(fù)荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。根據(jù)測(cè)算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費(fèi)為2880萬元，以上三項(xiàng)共計(jì)3760萬元。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬元，此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納。(3)

煤氣 據(jù)某市市煤氣公司測(cè)算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計(jì)，日用煤氣量為2.1萬立方米，高峰用氣量為3500立方米。(4)

電訊 據(jù)某市市電信管理局測(cè)算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計(jì)，某廠居住區(qū)至少需9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬門。二、市場(chǎng)研究（一）某市市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（略）（二）某市市普通住宅市場(chǎng)分析（三）市場(chǎng)供需關(guān)系分析（略）經(jīng)過對(duì)某市市的投資環(huán)境和市場(chǎng)供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項(xiàng)目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場(chǎng)定位如下：(1)

功能分配。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽恰⑸虡I(yè)及公建用房。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項(xiàng)目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。(2)

銷售對(duì)象。普通住宅銷售對(duì)象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和某集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。(3)

戶型與功能?？紤]到銷售對(duì)象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。（三）某市市寫字樓市場(chǎng)分析（略）（四）某市市商業(yè)用房市場(chǎng)分析（略）三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對(duì)居民的干擾。某廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級(jí)公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級(jí)的公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以解決星火路沿線的馬路市場(chǎng)問題。在某北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。居住區(qū)東部目前是倉儲(chǔ)區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場(chǎng)站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音影響的物理措施。規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條20—30米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0.88公頃的用地內(nèi)。另外，居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所，24班小學(xué)兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。（二）項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下： 1.用地情況總占地面積 532320平方米 其中 代征地面積 76000平方米 規(guī)劃建設(shè)用地面積 456320平方米 其中 地區(qū)公建用地 52900平方米 住宅用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米 綠化用地 60000平方米2.用地性質(zhì) 使用性質(zhì)： 住宅及配套、非配套公建 3.用地強(qiáng)度 總?cè)莘e率： 2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建住宅： 2.06 配套公建： 0.806 地區(qū)商服： 3.834.建筑設(shè)計(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 912600平方米 其中： 保留建筑面積： 152092平方米 新建住宅建筑面積： 575508平方米 地區(qū)公建建筑面積： 85000平方米 配套公建建筑面積： 100000平方米 建筑高度： <=60米 其中： 多層住宅： <=18米 高層住宅： 45—60米 地區(qū)商服： <=60米 配套公建： <=24米 中、小學(xué)： <=12米 建筑層數(shù)： 板式6—12層，塔式18層（三）市政建設(shè)條件 1.道路交通系統(tǒng) 在某廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和某北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。 2.市政設(shè)施現(xiàn)狀 某市某廠原有較完善的市政設(shè)施。為解決某市市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，某市市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110千伏變電站（星火變電站）。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項(xiàng)目建成后的使用提供理想的市政條件。其中：(1)

上水：某廠原有上水條件滿足供應(yīng)。(2)

雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(3)

合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。(4)

煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的某北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5)

供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地2.02公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(6)

供電：某廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，某廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電。某廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7)

電訊：現(xiàn)狀某廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個(gè)4萬門局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。（二）建設(shè)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動(dòng)開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，又可以按照市場(chǎng)需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件來看，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用6年時(shí)間可全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。表4項(xiàng)目建設(shè)分期安排單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262023269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當(dāng)前某用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米。工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動(dòng)使用，于2023年1月初開始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作，2023年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選，2023年10月初開始第一期基礎(chǔ)工程，2023年4月起就可進(jìn)行市場(chǎng)推廣和銷售。第二期工程于2023年4月初開始啟動(dòng)，第三期工程從2023年4月啟動(dòng)。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2023年3月完成，2023年9月底銷售完畢五、投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目總投資估算1.項(xiàng)目投資概況據(jù)估算,本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為3877.5元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。2.估算依據(jù)(1)

業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；(2)

某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”；(3)

某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4)

整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算；(5)

估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測(cè)算；(6)

假定該項(xiàng)目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成;(7)

假定該項(xiàng)目在第一年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;(8)

項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%計(jì)算；(9)

貸款的年利率按12%計(jì)取；(10)

整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。3．估算范圍上述估算投資按某市市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi)。4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。

表-5某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）單方造價(jià)（元/平方米）一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.09

2城市建設(shè)配套費(fèi)19717.63

3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.70

4手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35

二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計(jì)3187.36

2項(xiàng)目可行性研究382.48

3地質(zhì)勘探測(cè)繪637.47

4三通一平費(fèi)891.73

三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅

A多層30724.97

B高層22434.11

2拆遷房

A多層13655.54

B高層6827.77

3地區(qū)公建

A商場(chǎng)14021.32

B寫字樓13460.46

4可銷售配套公建5462.22

5不可銷售配套公建5250.88

(三)附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其它費(fèi)用1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.00

2用電權(quán)費(fèi)4000.00

3其它稅費(fèi)3582.60

七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計(jì)293745.363877.5注：計(jì)算單方造價(jià)時(shí)，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表6“投資計(jì)劃與資金籌措表”。

表6投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2023202320232023202320231開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其它費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220231.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其它0.000.000.000.000.000.000.00小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81

（三）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220231.23萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬元人民幣詳見表6。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析某市市相關(guān)類型物業(yè)市場(chǎng)前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測(cè)和選定的。（一）銷售收入的測(cè)算根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米。可銷售面積的平均價(jià)格為5073.50元/平方米。本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表”。表7某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號(hào)期間2023202320232023202320232023總計(jì)1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計(jì)14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注:可銷售面積平均價(jià)格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1.投資成本測(cè)算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費(fèi)用為28792.36萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2.銷售費(fèi)用測(cè)算根據(jù)某市市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。銷售費(fèi)用＝384346.67萬元×2%＝7686.93萬元3.稅金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費(fèi)的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤(rùn)為基數(shù)征收。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)水平以累進(jìn)稅率征收，對(duì)20%以內(nèi)的開發(fā)利潤(rùn)，免征土地增值稅。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅（三）利潤(rùn)分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤(rùn)為38685.58萬元人民幣。詳見表8“項(xiàng)目損益表”。

表8項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231項(xiàng)目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤(rùn)57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤(rùn)38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)付利潤(rùn)13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤(rùn)24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤(rùn)部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：1.全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（詳見表9，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 24.80% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 10938.09萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 4.84年 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 6.35年

表9項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計(jì)316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計(jì)凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20238.36-14833.95-5815.9610938.09計(jì)算指標(biāo)IRR＝24.80%NPV＝10938.09萬元靜態(tài)投資回收期＝4.84年動(dòng)態(tài)投資回收期＝6.35年2.自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（詳見表10，項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 292.33% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 155464.96萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 1.37年 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 1.44年表10項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計(jì)105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計(jì)凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計(jì)算指標(biāo)IRR＝292.33%NPV＝155464.96萬元靜態(tài)投資回收期＝1.37年動(dòng)態(tài)投資回收期＝1.44年(二)財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明,本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。詳見表11，資金來源與運(yùn)用表。

表11資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.00小計(jì)429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營管理費(fèi)用2.5銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.312.7經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應(yīng)付利潤(rùn)13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計(jì)386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95

從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤(rùn)貸款還本付息估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.001.3本期應(yīng)計(jì)利息8565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.001.4本期本金歸還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.001.5本期利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.001.6期末貸款本息累計(jì)19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.002.2未分配利潤(rùn)17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其它 八、風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。（一）盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為76.42%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/收入的76.42%時(shí),項(xiàng)目能保持盈虧平衡。利潤(rùn)為零時(shí)的初始平均價(jià)格和平均成本分別如圖1和圖2所示。\o"點(diǎn)擊圖片看全圖"

（二）敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化±15%、±10%、±5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情況如下所示：1.當(dāng)投資增加15%時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 18.10% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 170.42萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 5.62年 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 6.99年 2.當(dāng)租售價(jià)格降低15%時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 12.59% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： -8691.2萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 6.16年 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 7.00年表13全部投資敏感性分析表項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)基本方案24.80%10938.094.846.35租15%37.07%30570.813.704.99售10%32.96%24026.273.905.44價(jià)5%28.87%17482.024.255.98格-5%20.73%4394.545.316.73變-10%16.66%-2148.585.817.00化-15%12.59%-8691.26.167.0015%18.10%170.425.626.99投10%20.21%3759.655.376.78資5%22.44%7348.875.146.56變-5%27.30%14527.314.456.13化-10%29.95%18116.544.125.83-15%32.78%21705.763.95.47自有資金敏感性分析表項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)基本方案292.33%155464.961.371.44租15%323.54%175815.681.341.4售10%312.36%16898.011.351.41價(jià)5%301.62%162156.681.361.42格-5%284.36%149048.791.381.45變-10%273.24%141408.821.401.47化-15%257.97%131708.351.421.5015%277.97%156586.731.391.46投10%283.19%156563.781.381.45資5%287.55%156006.961.381.44變-5%297.82%155046.651.351.43化-10%304.64%154733.551.361.42-15%312.21%154436.471.351.41

從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)促銷工作，盡量使租售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。由于本項(xiàng)目全部投資基本方案的內(nèi)部收益率為24.80%，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論與建議（一）結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察某市目前同類物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落。（二）有關(guān)建議1.

本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。2.

本項(xiàng)目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對(duì)某集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目的拆遷對(duì)象。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。3.

按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主辦者應(yīng)盡力爭(zhēng)取。4.

本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。5.

本報(bào)告在測(cè)算過程中，選用的貸款年利率為12%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資效益。6.

建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對(duì)管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七