2021年我國住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉

Word年我國住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉按照李克強總理政府工作報告的內(nèi)容，2021年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造將達到580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。政府工作報告還提及，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這與2021年11月住建部發(fā)文鼓勵地方政府回購商品房的政策一脈相承。

四川大學不動產(chǎn)市場研究所所長吳豐向記者表示，加快棚改步伐與降低保障房門檻，本質(zhì)上會增加安置房需求，未來新獲批的單純保障房建設(shè)用地會減少，要么采取房企配建形式，要么采取回購商品房。在吳豐看來，房企參與棚改業(yè)務(wù)，只是其商業(yè)驅(qū)動戰(zhàn)略的一部分。

消化部分商品房庫存

西部某省住建廳住房保障處負責人透露，以前地方更多是給予實物保障，而現(xiàn)在更多強調(diào)貨幣補貼。在他看來，貨幣補貼措施可增加受保障人群對市場存量房的吸納度。

在保障房開發(fā)上，由于區(qū)位較偏、配套不齊或門檻較高等原因，近年來屢屢被曝出空置等問題。有業(yè)內(nèi)人士猜測，為什么不可以進一步降低保障房申請門檻?如此一來，消費者可以更多通過保障房解決居住需求，而不用再進入新房交易和租賃市場。

那么，“棚改”到底該怎么走?會不會與回購商品房產(chǎn)生抵消效應(yīng)?

吳豐解釋說，“棚改”本質(zhì)上會增加市場的購房需求，原來棚戶區(qū)非常擁擠，現(xiàn)在改造成大型舒適社區(qū)，居住密度降低了，除了回遷安置一部分居民之外，另有一部分拿著補貼金會選擇到其他區(qū)域購房，或參與政府回購的商品房。此外，單純的保障房建設(shè)用地的供應(yīng)已經(jīng)越來越少了，較多的是房企配建模式。

據(jù)行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年3月初，成都青羊區(qū)大安路一號地塊近29畝的棚改土地首拍失利，該地塊被業(yè)內(nèi)稱為成都市一環(huán)“寶地”。業(yè)內(nèi)知情者透露，流拍原因主要是該地塊返遷安置條款較為嚴苛，沒達到房企的預(yù)期。

賺錢難制約棚改力度

中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存向記者表示，“地方政府的保障房都是開發(fā)商在商品房小區(qū)里配建，有的可能是區(qū)域配建，地方政府并沒有出資?！?/p>

對于棚改地塊的房企配建模式，房企在拿地時已確定要配建的比例，配建部分要按期、無償交給地方政府，配建支出也需要商品房部分的銷售補貼。

記者注意到，目前各地“棚改”或“舊改”中，主要以各地所屬的城投類公司為主，比如渝開發(fā);或與地方政府關(guān)系較為密切、在一二級聯(lián)動開發(fā)上有豐富經(jīng)驗的房企，比如美好集團(名流置業(yè))。

“前期土地整理涉及拆遷、資金等很多問題，因為不怎么賺錢，所以制約了‘棚改’的開發(fā)力度。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩表示，很多開發(fā)商不想做這一塊業(yè)務(wù)。

據(jù)《中國建設(shè)報》報道，根據(jù)2021年6月國家開發(fā)銀行《關(guān)于進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改安置房的總投資可達到40%，此前這一比例僅20%。而住建部提出2021年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，按40%的貨幣補償計算，2021年將有近2000億資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房需求。以60平方米/套計算，回購100萬套也只有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。

在陳寶存看來，地方政府沒有回購商品房的能力，并無實際意義。何良栩亦認為，商品房的成本已偏高，開