創(chuàng)鴻集團(tuán)固守住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 未來(lái)將大力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

Word創(chuàng)鴻集團(tuán)固守住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)未來(lái)將大力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：距黃鴻明被帶走協(xié)助調(diào)查不足兩個(gè)星期的時(shí)間里，廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“創(chuàng)鴻”)相繼出現(xiàn)了大規(guī)模裁員、被收購(gòu)等傳聞。

雖然創(chuàng)鴻集團(tuán)相繼發(fā)公告進(jìn)行澄清，但是接連的突發(fā)事故，還是讓外界對(duì)創(chuàng)鴻的未來(lái)發(fā)展頗為擔(dān)憂。

作為集團(tuán)品牌部工作人員，陳慧丹說(shuō)，這段時(shí)間里，集團(tuán)上下都很忙。在記者表明想進(jìn)一步了解樓盤(pán)具體銷(xiāo)售及一系列事件對(duì)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略是否有影響時(shí)，她匆忙表示，自己正要外出辦事，且類(lèi)似事件品牌部無(wú)法回應(yīng)。隨后，記者多次嘗試聯(lián)系創(chuàng)鴻副總裁劉琴，其電話均無(wú)人接聽(tīng)，只是簡(jiǎn)單回復(fù)短信稱(chēng)“公司一切正常，感謝關(guān)心”。

12月16日下午，記者試圖進(jìn)入創(chuàng)鴻在保利中心的辦公地點(diǎn)實(shí)地采訪，無(wú)奈被保安攔截，對(duì)方表示，早前只要登記就可以上去，但是這一個(gè)月左右不行?！笆莿?chuàng)鴻集團(tuán)的人特別告訴我們，必須要有人接才能放行，否則誰(shuí)都不讓上?！?/p>

發(fā)軔于揭陽(yáng)，2021年才確定大力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)鴻集團(tuán)，宏大的腳步尚未完全邁開(kāi)，似乎就已經(jīng)遭遇巨大障礙。多位業(yè)內(nèi)人士在和記者聊起創(chuàng)鴻的未來(lái)發(fā)展時(shí)，都頗為擔(dān)憂?！俺鲞@么大的事，對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)沒(méi)有影響，那是絕對(duì)不可能的事，更何況創(chuàng)鴻是一個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人色彩太重的企業(yè)?！?/p>

而此時(shí)，關(guān)于創(chuàng)鴻資金鏈斷裂、機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)清算以及被收購(gòu)等傳聞開(kāi)始出現(xiàn)，日前就有消息稱(chēng)，恒大地產(chǎn)等企業(yè)要收購(gòu)創(chuàng)鴻。但是恒大方面對(duì)此消息予以否認(rèn)。

創(chuàng)鴻負(fù)責(zé)人日前亦明確表示，集團(tuán)目前確已由銀行監(jiān)管，但只負(fù)責(zé)工程、員工工資、公司基本費(fèi)用，其他的額外支出要等董事長(zhǎng)的事情處理完后才能溝通。

企業(yè)深深打上黃鴻明烙印

對(duì)于創(chuàng)鴻而言，2021年走出揭陽(yáng)，嘗試通過(guò)廣州這個(gè)總部進(jìn)入華南其他區(qū)域。2021年，大力推行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并隨同從萬(wàn)達(dá)挖來(lái)商業(yè)運(yùn)作“三叉戟”。

在管理模式上，據(jù)熟悉創(chuàng)鴻的業(yè)內(nèi)人士透露，創(chuàng)鴻采用的是“集團(tuán)總部+城市公司”的兩級(jí)管控模式：集團(tuán)對(duì)下屬系統(tǒng)以扁平化管理為核心，以集團(tuán)的各職能部門(mén)和總公司為龍頭，形成對(duì)城市公司的垂直管理，優(yōu)化和壓縮管理層級(jí)，確保管理和運(yùn)營(yíng)的高效性，一切工作以結(jié)果為導(dǎo)向。

但即便如此，有曾接觸過(guò)創(chuàng)鴻的人士表示，作為民企，創(chuàng)鴻依然存在著很明顯的“黃鴻明”烙印。

該人士表示，黃鴻明喜歡讀書(shū)，據(jù)說(shuō)每次看到好的文章，都會(huì)通過(guò)手機(jī)發(fā)給員工分享。除此之外，據(jù)創(chuàng)鴻內(nèi)部員工透露，因?yàn)槌錾沓鄙?，因此除了產(chǎn)品質(zhì)量本身外，對(duì)于樓盤(pán)的風(fēng)水也很關(guān)注，并且經(jīng)常親自參與樓盤(pán)的設(shè)計(jì)。

黃鴻明的個(gè)人烙印，在幾個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)頗為明顯。據(jù)了解，在開(kāi)發(fā)揭陽(yáng)?中國(guó)玉都時(shí)，盡管初始規(guī)劃方案出來(lái)后大家反饋已經(jīng)不錯(cuò)，但是黃鴻明依然不放過(guò)細(xì)節(jié)，反復(fù)修改規(guī)劃，總是感到不盡完美。

最后下決心花費(fèi)重金，聘請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。另一典型例子是揭陽(yáng)“天下潮都”的開(kāi)發(fā)。為了這個(gè)項(xiàng)目，黃鴻明先期就投入設(shè)計(jì)費(fèi)用達(dá)5000多萬(wàn)元，還帶領(lǐng)匯聚了各地精英和各種專(zhuān)門(mén)人才組成的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)50多人，歷時(shí)兩年，先后在全國(guó)精選考察了8次，幾乎走遍了中國(guó)所有名城。

不過(guò)對(duì)于擅長(zhǎng)舊改項(xiàng)目的創(chuàng)鴻而言，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之后，還是對(duì)人才充滿了渴求，其先后從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬(wàn)達(dá)引進(jìn)數(shù)名高管，并表現(xiàn)出異常重人才之勢(shì)。以萬(wàn)達(dá)原高管王壽慶為例，創(chuàng)鴻將其媒體見(jiàn)面會(huì)專(zhuān)門(mén)安排在了王壽慶生日當(dāng)天，有媒體戲稱(chēng)發(fā)布會(huì)為“王壽慶生日會(huì)”，由此也可見(jiàn)其在人才戰(zhàn)略上的重視。

一度將萬(wàn)達(dá)作為榜樣的創(chuàng)鴻，最高峰時(shí)其高管有6位出自萬(wàn)達(dá)，其中包括萬(wàn)達(dá)原廣州項(xiàng)目總經(jīng)理陳鵬以及原萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院副所長(zhǎng)劉建華。但是這并沒(méi)有給其帶來(lái)如同萬(wàn)達(dá)般的發(fā)展。有可靠消息表明，陳鵬和劉建華2021年年中前后均已從創(chuàng)鴻離職。

勇拿地王為贏眼球效應(yīng)

2021年是創(chuàng)鴻集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型年，不僅確立了“立足揭陽(yáng)、深耕廣佛、走向全國(guó)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，更是清晰地確定了轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向，將商業(yè)地產(chǎn)和休閑文化旅游地產(chǎn)定為發(fā)展的重點(diǎn)。

記者在創(chuàng)鴻官網(wǎng)看到，其商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線主要分為創(chuàng)鴻中心、創(chuàng)鴻城和創(chuàng)鴻匯。2021年3月，廣州市創(chuàng)鴻商業(yè)發(fā)展有限公司正式掛牌成立，標(biāo)志著集團(tuán)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。同年6月，創(chuàng)鴻與梅州市政府簽約，打造的世界客都項(xiàng)目占地約2.2平方公里，計(jì)劃投資超過(guò)200億元。

據(jù)記者了解，截至2021年前，創(chuàng)鴻集團(tuán)已有廣州番禺?創(chuàng)鴻城、佛山南海?創(chuàng)鴻城、佛山千燈湖?創(chuàng)鴻匯、揭陽(yáng)進(jìn)賢門(mén)?創(chuàng)鴻城、揭陽(yáng)西馬?創(chuàng)鴻匯等12個(gè)多元化商業(yè)綜合體項(xiàng)目相繼動(dòng)工建設(shè)，大商業(yè)總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。

在走出揭陽(yáng)之后，尤其是在佛山區(qū)域，創(chuàng)鴻以近乎大躍進(jìn)的方式謀求發(fā)展。特別是佛山區(qū)域，創(chuàng)鴻為了追求關(guān)注度，一度拿下千燈墅、燈湖左岸、創(chuàng)鴻城三大項(xiàng)目，而這三幅地塊，都曾是2021年、2021年和2021年地王。“很多發(fā)展商做地王項(xiàng)目是為獲取更大的利潤(rùn)，而創(chuàng)鴻看中的是眼球效應(yīng)和升值空間?！庇惺煜?chuàng)鴻的人士如此解釋。

以南海?創(chuàng)鴻城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是創(chuàng)鴻2021年勇奪的“單價(jià)地王”，總價(jià)10.54億元、樓面地價(jià)7951元/平方米。事實(shí)上，南海?創(chuàng)鴻城雖貴為“地王”，但售價(jià)卻沒(méi)有一路飆高。根據(jù)當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)格，均價(jià)在14000元/平方米左右，有些甚至低至13000元/平方米起。按照這個(gè)銷(xiāo)售價(jià)格，創(chuàng)鴻很難獲得利潤(rùn)。

“創(chuàng)鴻地產(chǎn)想走一條快又靈的路子，雖然從之前來(lái)看，都沒(méi)有什么問(wèn)題，但是這種高度依托銷(xiāo)售回籠資金的方式，領(lǐng)導(dǎo)人一出問(wèn)題，后面就不好說(shuō)了?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)表示，按照創(chuàng)鴻的規(guī)模，如此高密度的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，“有點(diǎn)猛了?！?/p>

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

過(guò)分倚重信托籌資

黃鴻明曾稱(chēng)，創(chuàng)鴻集團(tuán)將固守住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)向商業(yè)、文化旅游領(lǐng)域跨越式發(fā)展。預(yù)計(jì)2021年創(chuàng)鴻將在全國(guó)有50個(gè)創(chuàng)鴻匯項(xiàng)目同時(shí)存在。

與此同時(shí)，2021年底，創(chuàng)鴻制定五年規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2021年銷(xiāo)售額可以達(dá)到500億元的規(guī)模，而黃鴻明的目標(biāo)是在2021年內(nèi)，年銷(xiāo)售額要超過(guò)1000億元的目標(biāo)。

高速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，一方面讓外界看到了創(chuàng)鴻商業(yè)轉(zhuǎn)型的態(tài)度堅(jiān)決，不過(guò)另一方面也讓業(yè)界不得不擔(dān)心可能存在的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。而在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，恰逢當(dāng)家人又出現(xiàn)問(wèn)題。盡管創(chuàng)鴻方面針對(duì)董事長(zhǎng)協(xié)助調(diào)查一事已經(jīng)作出回應(yīng)稱(chēng)，集團(tuán)內(nèi)部運(yùn)作正常，各業(yè)務(wù)線條正常開(kāi)展工作，所有協(xié)議和合同將依約履行，但這依然無(wú)法消除外界對(duì)創(chuàng)鴻未來(lái)發(fā)展的疑慮。

那么，創(chuàng)鴻到底是如何做到在短短幾年時(shí)間內(nèi)，做到商業(yè)業(yè)態(tài)的迅速轉(zhuǎn)型呢?它的資金又從何而來(lái)?時(shí)代周報(bào)記者在查閱資料后發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)鴻除了通過(guò)土地抵押獲得商業(yè)貸款等形式之外，在商業(yè)項(xiàng)目上，采用了和信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。以南海創(chuàng)鴻城為例，為了令該項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)運(yùn)作，創(chuàng)鴻與中融信托成立了一只集合資金信托計(jì)劃，擬募資17億元，其中優(yōu)先級(jí)9億元，次級(jí)規(guī)模7億元，預(yù)期收入9%-10.5%，并由黃鴻明夫婦提供擔(dān)保。

此外，創(chuàng)鴻早前還與深圳德信資本成立了一只房地產(chǎn)私募基金，擬將所募得資金投向廣州番禺?創(chuàng)鴻城項(xiàng)目，基金規(guī)模為8億元，第一批次2.5億元，后續(xù)募集資金則視項(xiàng)目建造需要確定。另外，為了開(kāi)發(fā)南沙一品(二期)及揭陽(yáng)帝景灣項(xiàng)目，2021年3月，創(chuàng)鴻依舊和德信合作，成立投資基金3億元(分期募集，第一期規(guī)模7000萬(wàn)元)。這些只是冰山一角。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，雖然借助信托的力量，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，但一旦遇上市場(chǎng)不好，房子賣(mài)不掉，過(guò)高的負(fù)債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。

南海創(chuàng)鴻廣場(chǎng)信托項(xiàng)目的中融信托負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，創(chuàng)鴻佛山項(xiàng)目有80%以上的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自中融集團(tuán)，募集資金超過(guò)9億元，而且整個(gè)募集過(guò)程非常順利。“大概只