房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估和檢查的重點(diǎn)部分

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估和檢查的重點(diǎn)1、查銷售收入（1）企業(yè)售房款是否全部計(jì)入、反映到財(cái)務(wù)帳簿，與銷控表中已銷售房子的房號(hào)、姓名、已收房款、總價(jià)款是否一致，有無存在不計(jì)、少計(jì)銷售收入造成少繳稅款的情況。檢查方法同第四章。（2）企業(yè)是否存在視同銷售行為視同銷售行為共8種情況，核定收入（或利潤(rùn)）的方法和順序見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅檢查之二：應(yīng)稅收入總額。（3）收取的價(jià)外費(fèi)用是否按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。（4）有無為了遲延納稅，跨年度晚記收入。（如在同一個(gè)年度，問題不大，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅是按年計(jì)算，分季（月）預(yù)繳，年終匯算清繳。稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估和檢查，主要審核企業(yè)年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表。）2、查期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除票據(jù)、扣除標(biāo)準(zhǔn)是否符合稅法規(guī)定。檢查方法同第三章。3、查可售面積是否正確開發(fā)產(chǎn)品總可售面積按房管局最終確權(quán)面積計(jì)算，有可能與預(yù)售證面積有出入，但出入不大，看是否存在少計(jì)算總可售面積，多計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，從而造成多計(jì)算計(jì)稅成本，少繳企業(yè)所得稅。（東方潤(rùn)龍案例）根據(jù)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，對(duì)照施工圖紙、測(cè)繪部門確權(quán)面積測(cè)繪圖及明細(xì)表，看是否存在未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)建筑面積，看是否少計(jì)了總可售面積，多計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。（東方潤(rùn)龍案例）4、查開發(fā)成本有無預(yù)提除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除上述三項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，其他預(yù)提（應(yīng)付）均不得稅前扣除。5、查除了按稅法規(guī)定允許的預(yù)提費(fèi)用外，其他計(jì)稅成本是否取得符合規(guī)定的發(fā)票。稅法規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。除支付土地出讓金、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、借款利息、員工工資等取得收據(jù)或簽字外（員工工資為簽字、其他為收據(jù)）、其他成本項(xiàng)目必須取得合法發(fā)票。不符合規(guī)定的發(fā)票：假票、串票、大頭小尾票、陰陽票、虛開建安發(fā)票、應(yīng)取得國(guó)稅發(fā)票卻取得地稅建筑安裝發(fā)票（如購(gòu)門窗、建筑材料）、非注冊(cè)地也非項(xiàng)目地的地稅建安發(fā)票（稅務(wù)檢查對(duì)地稅建安發(fā)票只認(rèn)兩種：一是注冊(cè)地發(fā)票；一是項(xiàng)目所在地發(fā)票）、發(fā)票無臺(tái)頭或發(fā)票抬頭付款單位填寫簡(jiǎn)稱等，都是不符合規(guī)定的發(fā)票，不允許稅前扣除。對(duì)這些發(fā)票的檢查，是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。未取得發(fā)票的計(jì)稅成本，即通常所說的白條，除了按稅法規(guī)定允許的預(yù)提費(fèi)用外，不允許稅前扣除。6、查有無為了少繳稅而虛開、多開、非法購(gòu)買廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、咨詢費(fèi)、傭金、手續(xù)費(fèi)、建筑安裝發(fā)票等，以此虛列和加大管理費(fèi)用和開發(fā)成本，減少利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。重點(diǎn)查費(fèi)用發(fā)生是否真實(shí)、有無合同協(xié)議、如何付款，是否符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、有無資金回流等綜合判斷，到對(duì)方取證，調(diào)查是否虛開發(fā)票、虛列成本、費(fèi)用。7、查有無項(xiàng)目已完工，不搞清算，不按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和計(jì)稅成本，造成當(dāng)期不納稅或少納稅。有的企業(yè)借口開發(fā)成本未全部取得發(fā)票、與建筑公司打官司對(duì)方未開來發(fā)票、或未付工程款對(duì)方未開來發(fā)票等等，都是未取得發(fā)票，遲延清算、遲延納稅情況，是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查之重點(diǎn)，也是當(dāng)前所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少繳、遲延繳稅慣用的手段。稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》國(guó)稅函[2010]201號(hào)文規(guī)定的完工條件，對(duì)已完工項(xiàng)目在完工所屬年度，做企業(yè)所得稅清算。稅務(wù)機(jī)關(guān)做清算，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中剔除未取得發(fā)票的開發(fā)成本、剔除取得不符合規(guī)定發(fā)票的開發(fā)成本，以此確定計(jì)稅成本。8、對(duì)既有完工項(xiàng)目又有未完工項(xiàng)目，應(yīng)分別計(jì)算，對(duì)完工項(xiàng)目，要按稅法規(guī)定及時(shí)計(jì)算、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和計(jì)稅成本。（如我們正在檢查的石家莊XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其六棟住宅樓現(xiàn)在未完工，而商業(yè)樓2010年初已完工入住、還有臨建的商鋪對(duì)外出租，該企業(yè)商業(yè)樓未做清算，未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和計(jì)稅成本，租金收入未記賬，造成三年虧損，少繳企業(yè)所得稅300多萬元。）9、查看臨建房屋、商鋪是否出租，租金收入是否在賬內(nèi)記載，其對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本是否從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。10、查管理費(fèi)用中列支的項(xiàng)目有無屬于開發(fā)成本——間接費(fèi)內(nèi)容，加大了當(dāng)期的費(fèi)用扣除，減少了開發(fā)成本，減少了當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，加大了當(dāng)期虧損，從而少繳了企業(yè)所得稅。因?yàn)殚_發(fā)成本是按已銷建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的，企業(yè)在沒有售完房之前，加大了當(dāng)期費(fèi)用扣除，少繳了所得稅款。11、查將自己的開發(fā)產(chǎn)品用于回遷房、安置房，其建筑面積是否包括在總可售面積之內(nèi)，否則，多轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，加大扣除項(xiàng)目，少繳所得稅款。12、查有無為了少繳稅款、加大開發(fā)成本，到國(guó)稅機(jī)關(guān)多代開甲供材的貨物銷售普通發(fā)票、及到鋼材市場(chǎng)非法購(gòu)買鋼材的增值稅專用發(fā)票（或普通發(fā)票），因?yàn)橘u鋼材的企業(yè)向個(gè)人銷售鋼材，個(gè)人都不要票，所以鋼材企業(yè)有多余發(fā)票可售、可開；有無到地稅局以個(gè)人和個(gè)別建筑公司名義多代開建安發(fā)票、裝修費(fèi)發(fā)票，虛增、加大開發(fā)成本—建安成本，降低利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。要審核建安、裝修合同。13、查有無屬于購(gòu)房戶承擔(dān)的費(fèi)用，而列入了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。如裝的一家一戶的電表、代付的水電費(fèi)及其他代付款項(xiàng)。14、查有無一些隱性支出，沒有發(fā)票，為了套現(xiàn)，非法購(gòu)買國(guó)稅、地稅普通發(fā)票列入開發(fā)成本，且都是整數(shù)（案例：萬信房地產(chǎn)）。15、查有無將屬于個(gè)人的支出列入企業(yè)的成本費(fèi)用（如私家車加油票、車保險(xiǎn)、子女上學(xué)費(fèi)用等）。16、查自建固定資產(chǎn)是否列入開發(fā)成本，自建開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后，相應(yīng)的開發(fā)成本應(yīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值，要調(diào)整總可售面積和已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。17、地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)如屬于企業(yè)，則按自建固定資產(chǎn)處理，相應(yīng)的開發(fā)成本應(yīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值，要調(diào)整總可售面積和已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。18、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問題

企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。債務(wù)重組收入是否按規(guī)定計(jì)入收入企業(yè)發(fā)生債務(wù)重組，應(yīng)在債務(wù)重組合同或協(xié)議生效時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）20、企業(yè)確實(shí)無法償付的應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，應(yīng)付未付款項(xiàng)是否包括無法支付的其他應(yīng)付款，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何認(rèn)定企業(yè)無法償付？應(yīng)付款項(xiàng)是指企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)支付而尚未支付的各種款項(xiàng)，包括應(yīng)付帳款、應(yīng)付票據(jù)和其他應(yīng)付款。實(shí)際執(zhí)行中，企業(yè)應(yīng)對(duì)超過三年的應(yīng)付未付款項(xiàng)作出合理解釋，并提供能夠償付的相關(guān)證據(jù)（如證明債權(quán)人沒有按規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的證據(jù)），經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可以不并入應(yīng)納稅所得額。無法提供有效證明或不能作出合理解釋的，應(yīng)并入應(yīng)納稅所得額征稅。對(duì)已并入應(yīng)納稅所得額的應(yīng)付未付款項(xiàng)在以后年度實(shí)際支付時(shí)，在支付年度據(jù)實(shí)扣除。21、企業(yè)返聘離退休人員支付的報(bào)酬如何扣除如果雙方簽訂了勞動(dòng)合同，并在勞動(dòng)部門備案，可以按照工資性質(zhì)在稅前扣除，否則應(yīng)作為勞務(wù)費(fèi)在稅前扣除。22、企業(yè)為職工定額內(nèi)報(bào)銷辦公通訊費(fèi)或發(fā)放通訊補(bǔ)貼如何扣除企業(yè)為職工定額內(nèi)報(bào)銷辦公通訊費(fèi)的，作為管理費(fèi)用在稅前扣除；企業(yè)為職工定期定額發(fā)放辦公通訊補(bǔ)貼的，作為職工工資在稅前扣除。23、檢查企業(yè)匯算清繳期前未取得發(fā)票稅前扣除是否符合規(guī)定。企業(yè)當(dāng)年應(yīng)扣未扣的成本、費(fèi)用，在匯算清繳期結(jié)束前取得相關(guān)票據(jù)，可在匯算清繳期間進(jìn)行納稅調(diào)整;未取得的，在取得后調(diào)整其所屬年度應(yīng)納稅所得額。（河北省國(guó)家稅務(wù)局河北省地方稅務(wù)局公告2012年第1號(hào)）企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)若以后年度取得費(fèi)用支出的扣除憑證，應(yīng)追溯調(diào)整至費(fèi)用發(fā)生年度扣除，不得改變費(fèi)用扣除所屬年度。（冀所便函[2010]5號(hào)）24、檢查旅游費(fèi)用是否進(jìn)行稅前扣除：企業(yè)為多拉客戶、回訪客戶，組織客戶旅游，提供旅游費(fèi)用，其旅游費(fèi)用能否扣除？企業(yè)為獎(jiǎng)勵(lì)職工，組織職工旅游，其旅游費(fèi)用怎樣扣除？答：該旅游費(fèi)用不允許在稅前扣除。25、企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)放給全體職工的誤餐費(fèi)或誤餐補(bǔ)助是應(yīng)計(jì)入工資薪金還是職工福利費(fèi)？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資、薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（t"_parent"國(guó)稅函〔t"_parent"2009t"_parent"〕t"_parent"3t"_parent"號(hào)）、《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》(財(cái)企t"_parent"[2009]242號(hào))第二條第二款規(guī)定，企業(yè)以現(xiàn)金形式按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付給全體職工的誤餐費(fèi)或誤餐補(bǔ)助應(yīng)計(jì)入職工工資薪金。26、企業(yè)一次性支付的獨(dú)生子女費(fèi)的列支是否屬于福利費(fèi)范疇？企業(yè)一次性支付獨(dú)生子女費(fèi)的，在支付年度一次性從企業(yè)福利費(fèi)中列支。27、查補(bǔ)的收入可否作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)？對(duì)納稅人在稽查、檢查過程中查補(bǔ)的收入，可以作為所屬年度企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。28、企業(yè)租用個(gè)人車輛發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)等能否扣除企業(yè)租用個(gè)人的車輛，須與個(gè)人簽訂租賃協(xié)議，如租賃協(xié)議中明確規(guī)定該車發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)等支出由企業(yè)負(fù)擔(dān)的，可以在稅前扣除。29、企業(yè)若以后年度取得費(fèi)用支出的扣除憑證，應(yīng)如何稅前扣除？根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)若以后年度取得費(fèi)用支出的扣除憑證，應(yīng)追溯調(diào)整至費(fèi)用發(fā)生年度扣除，不得改變費(fèi)用扣除所屬年度。（不能超過5年）30、查列支的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)是否真實(shí)審核取得的會(huì)議費(fèi)發(fā)票是否附有會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、支持人、參加人、會(huì)議內(nèi)容，是否存在虛開會(huì)議費(fèi)、多列支出的情況。企業(yè)應(yīng)能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證，否則，不得在稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括:出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。會(huì)議費(fèi)征明材料應(yīng)包括:（1）會(huì)議名稱、時(shí)間、地點(diǎn)、目的及參加會(huì)議人員簽到的花名冊(cè)；（2）會(huì)議材料（會(huì)議議程、討論專件、領(lǐng)導(dǎo)講話）；（3）會(huì)議召開地酒店（飯店、招待處）出具的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。31、企業(yè)的或有負(fù)債和或有資產(chǎn)在稅收上如何處理？《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)的或有負(fù)債和或有資產(chǎn)稅收上不予確認(rèn)，已計(jì)入管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出、營(yíng)業(yè)外收入的或有負(fù)債和或有資產(chǎn)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。32、企業(yè)免費(fèi)提供給員工的住房租金支出能否計(jì)入職工福利費(fèi)在稅前扣除？答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資、薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（t"_parent"國(guó)稅函〔t"_parent"2009t"_parent"〕t"_parent"3t"_parent"號(hào)）規(guī)定，為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，可以計(jì)入福利費(fèi)在稅前扣除。企業(yè)為員工租賃住房的租金支出可以計(jì)入職工福利費(fèi)在稅前扣除。33、業(yè)務(wù)招待費(fèi)企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。計(jì)算基數(shù)為：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+稅法上視同銷售收入。雙向控制選低者。關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題：

企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。34、檢查開（籌）辦費(fèi)的處理是否符合稅法規(guī)定

新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后已具備取得開發(fā)資質(zhì)的條件，籌辦期結(jié)束。35、企業(yè)無單獨(dú)水（電）表，無法取得水（電）部門開據(jù)的發(fā)票，支付的水（電）費(fèi)在所得稅稅前扣除應(yīng)以什么為有效憑據(jù)？答：水（電）轉(zhuǎn)售方為增值稅納稅人的，企業(yè)應(yīng)向其索取增值稅發(fā)票，作為水（電）費(fèi)稅前扣除的憑據(jù)；水（電）轉(zhuǎn)售方為非增值稅納稅人的，企業(yè)可憑物業(yè)公司提供的水（電）費(fèi)原始分割單作為水（電）費(fèi)稅前扣除的憑據(jù)，沒有物業(yè)管理的，可憑與房屋出租人簽定的房屋租賃合同、交納的水（電）費(fèi)憑證及共用水電各方蓋章（或簽字）確認(rèn)的水電分割單作為稅前扣除憑據(jù)。36、企業(yè)會(huì)計(jì)估計(jì)變更是否需要進(jìn)行納稅調(diào)整？根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定，“企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)”。在會(huì)計(jì)估計(jì)變更中，由于會(huì)計(jì)估