房地產(chǎn)融資論文

房地產(chǎn)融資論文房地產(chǎn)融資是大型工程房地產(chǎn)籌集資金的主要途徑，在國內具有較大的運用空間。加強對融資風險評估方法的研究，有助于指導房地產(chǎn)融資方案的設計，有助于房地產(chǎn)融資在中國的開展。根據(jù)房地產(chǎn)融資風險評估的要求，本文認為完整的風險評估系統(tǒng)除了保留傳統(tǒng)的風險識別、風險估計、風險評估等部分外，還應該把風險應對、風險監(jiān)視和風險控制等環(huán)節(jié)納入評估過程。因為從國外房地產(chǎn)融資實踐來看，風險監(jiān)控可以為風險識別提供動態(tài)的依據(jù)，風險控制的有效性對風險評估的結果也有顯著的影響。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。1、房地產(chǎn)信托融資受限房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種投資方式。從長遠發(fā)展來看，信托資金對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求是一個很好的補充。尤其是近年來，銀行的銀根不斷抽緊，而我國房地產(chǎn)業(yè)資金又嚴重依賴于銀行貸款的現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的新寵。2010年2月21號，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會又下發(fā)了《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，該通知要求開發(fā)商具備二級資質，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目“四證齊全”，項目資本金達到國家最低比例，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。這些要求，無疑又使房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的門檻提高了。2、不重視自身資金的積累作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

3、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展做出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。二、面對融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應對策略。盡管受目前整個宏觀調控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應積極應對，制定融資策略，抓住國內房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調整和壯大自己。1、調整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對困難不退縮，盡快調整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結合，或者將信托計劃及股權融資與銀行信貸融資相結合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結合起來的方式等。多種融資方式相結合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風險。2、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

加快資金流轉。減少企業(yè)過度預支。嚴格控制成本費用的支出。3、探索有效的民間融資方式。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度較高的地區(qū)。，在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。4、根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

5、尋求合作開發(fā)。一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時問內付清所墊本金。二是與大公司合作，這種方法，一方面能[得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。6、積極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新。目前我國房