城市綜合體精裝工程項(xiàng)目管理講解工程實(shí)施控制與管理

都市綜合體精裝工程項(xiàng)目管理xx有限公司2011年8月1目錄一、都市綜合體精裝項(xiàng)目特點(diǎn)分析二、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)三、施工前的準(zhǔn)備工作四、工程實(shí)施控制與管理五、竣工驗(yàn)收及保修六、施工重點(diǎn)難點(diǎn)控制一、都市綜合體精裝項(xiàng)目特點(diǎn)分析都市綜合體，作為一個全新的房地產(chǎn)形態(tài)，它高度集約、融合了多種城市功能，包括居住、商務(wù)辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等，并創(chuàng)造了一個各種物業(yè)功能高度集約、相互作用、互為價(jià)值鏈的空間。都市綜合體的開發(fā)一般規(guī)模巨大、投資巨大、而且涉及的專業(yè)眾多，影響深遠(yuǎn)，對各個參建者的綜合管理能力提出了更高的要求。對于室內(nèi)精裝修工程，主要表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：31、裝修類型多，風(fēng)格多樣裝修類型不僅涵蓋了大部分城市功能，如住宅、酒店、商場等，各個城市功能的裝修風(fēng)格也分門別類，如意大利餐廳、日本料理館等，這就要求裝修施工技術(shù)管理人員必須有豐富的閱歷和經(jīng)驗(yàn)。4各種城市功能5各類裝修風(fēng)格62、工程量大、難度高酒店、商場的室內(nèi)往往表現(xiàn)為高空間、大跨度，這給裝修施工帶來不少困難，而且天花、墻面復(fù)雜多變，節(jié)點(diǎn)大樣多。7不規(guī)則天花8大跨度空間施工93、新材料、新技術(shù)、新工藝使用率高都市綜合體的成功往往體現(xiàn)在時(shí)尚與潮流的領(lǐng)先，對于室內(nèi)設(shè)計(jì)，往往表現(xiàn)在新材料的使用上，新材料的使用又帶來新技術(shù)、新工藝。10二、項(xiàng)目管管理組織結(jié)結(jié)構(gòu)多標(biāo)段項(xiàng)目目管理組織織結(jié)構(gòu)11單標(biāo)段項(xiàng)目目管理組織織結(jié)構(gòu)12三、施工前前準(zhǔn)備工作作1、圖紙深化化(1)圖紙深化工工作按右圖圖流程進(jìn)行行：13(2)萬象城項(xiàng)目目室內(nèi)深化化設(shè)計(jì)的工工作介紹A、優(yōu)高雅參參與的萬象象城深化設(shè)設(shè)計(jì)工作簡簡介優(yōu)高雅設(shè)計(jì)計(jì)中心參與與了目前已已建和在建建的深圳、、杭州、沈沈陽三個萬萬象城項(xiàng)目目的深化設(shè)設(shè)計(jì)工作，，并針對這這三個商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的共共同特點(diǎn)，，結(jié)合以往往的商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，進(jìn)行了了一些專題題性考察和和研究工作作，在與業(yè)業(yè)主及國外外設(shè)計(jì)公司司和國內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)院的配配合設(shè)計(jì)工工作中獲取取了寶貴經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。深圳萬象城城深圳萬象城城是都市綜綜合體商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的成成功范例。。2004年開業(yè)的深深圳萬象城城在商業(yè)規(guī)規(guī)劃、動線線組織、招招商工作和和商業(yè)運(yùn)營營等多個方方面都是比比較成功的的。而且在在不斷的經(jīng)經(jīng)營調(diào)整中中取得了豐豐富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，培養(yǎng)了了一批專業(yè)業(yè)人才，為為今后各城城市公司的的萬象城項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃籌建、招招商運(yùn)營提提供了寶貴貴的經(jīng)驗(yàn)和和參考依據(jù)據(jù)。優(yōu)高雅雅負(fù)責(zé)萬象象城的深化化設(shè)計(jì)，工工作得到了了業(yè)主和RTKL的認(rèn)可，同同樣獲益匪匪淺，積累累了一定的的經(jīng)驗(yàn)。杭州萬象城城設(shè)計(jì)2008年，優(yōu)高雅雅在深圳成成立了設(shè)計(jì)計(jì)中心，設(shè)設(shè)計(jì)能力進(jìn)進(jìn)一步增強(qiáng)強(qiáng)。在杭州州萬象城的的深化設(shè)計(jì)計(jì)工作中，，優(yōu)高雅項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)師師與業(yè)主及及方案設(shè)計(jì)計(jì)師對方案案設(shè)計(jì)進(jìn)行行了大量的的反復(fù)研究究與論證，，并進(jìn)行了了大量的商商業(yè)考察工工作，深化化設(shè)計(jì)圖紙紙從初步設(shè)設(shè)計(jì)、擴(kuò)初初設(shè)計(jì)、招招標(biāo)圖紙到到施工圖設(shè)設(shè)計(jì)，在方方案反復(fù)的的修改和不不斷的細(xì)節(jié)節(jié)調(diào)整過程程中共完成成了9個版本圖紙紙，為幫助助業(yè)主與方方案設(shè)計(jì)師師更好的把把握設(shè)計(jì)效效果和成本本控制作了了大量而細(xì)細(xì)致的工作作，其工作作內(nèi)容以及及圖紙精度度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過了深圳圳萬象城項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的的深化設(shè)計(jì)計(jì)成果。具具體體現(xiàn)在在：中庭攔河及及檐口的設(shè)設(shè)計(jì)及裝飾飾的預(yù)埋件件設(shè)置，根根據(jù)方案設(shè)設(shè)計(jì)要求，，就不同位位置、不同同款式及尺尺寸的攔河河、檐口提提前進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)及歸納納工作，參參考了深圳圳萬象城的的部分節(jié)點(diǎn)點(diǎn)做法，為為方案的確確定和設(shè)計(jì)計(jì)研討提供供了最有力力的技術(shù)支支持；在土土建尚未進(jìn)進(jìn)行到中庭庭部位之初初，設(shè)計(jì)好好中庭攔河河及檐口并并精確設(shè)置置結(jié)構(gòu)預(yù)埋埋件為將來來的裝飾施施工提供了了便利，為為成本控制制及結(jié)構(gòu)保保護(hù)提供了了條件。根據(jù)對設(shè)計(jì)計(jì)效果以及及實(shí)施難度度評估，提提取部分設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場模擬實(shí)實(shí)驗(yàn)。依據(jù)深圳萬萬象城運(yùn)營營中的實(shí)際際要求，在在新的萬象象城項(xiàng)目中中對中庭舞舞臺燈光設(shè)設(shè)備、冰場場音響及燈燈光設(shè)備、、廣告吊鉤鉤設(shè)備、特特殊用途的的配電插座座等，提出出了建議及及巧妙的設(shè)設(shè)計(jì)方案，，保證了空空間效果及及運(yùn)營要求求。為實(shí)現(xiàn)方案案設(shè)想，在在可實(shí)施性性、材料、、技術(shù)細(xì)節(jié)節(jié)上進(jìn)行了了大量的研研究論證和和實(shí)踐，如如天河方案案的設(shè)計(jì)、、慶典大道道及電梯廳廳的發(fā)光天天花設(shè)計(jì)。。關(guān)于消防卷卷簾的設(shè)置置，在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大跨度無無柱店面設(shè)設(shè)計(jì)、在控控制成本和和效果，針針對具體空空間選擇合合適卷簾類類型的工作作中，進(jìn)行行了大量的的計(jì)算、研研究與考察察。在確定天花花及店面高高度中，對對天花綜合合各專業(yè)管管道的設(shè)置置做了大量量的組織、、排列與計(jì)計(jì)算工作，，并繪制了了大量的結(jié)結(jié)構(gòu)剖面圖圖供業(yè)主、、設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行研究究與探討。。天花燈具的的布置綜合合了空調(diào)、、消防排煙煙、消防噴噴淋、煙感感、溫感、、喇叭等設(shè)設(shè)備末端，，在嚴(yán)格遵遵循各專業(yè)業(yè)規(guī)范的情情況下，精精確的計(jì)算算了各專業(yè)業(yè)末端的位位置，使其其與照明燈燈具有序的的呈現(xiàn)于天天花上。為消防門的的分區(qū)歸類類與設(shè)計(jì)、、消防栓設(shè)設(shè)計(jì)、連橋橋的設(shè)計(jì)、、衛(wèi)生間設(shè)設(shè)計(jì)、扶梯梯、電梯轎轎廂的設(shè)計(jì)計(jì)的提供了了多種意見見與參考，，針對扶梯梯、特別是是跨層扶梯梯的安全性性與廠商進(jìn)進(jìn)行了大量量的研究與與努力，并并與開發(fā)商商及設(shè)計(jì)方方進(jìn)行了多多次考察，，最終確定定了設(shè)計(jì)方方案。為車庫的收收銀位置、、ATM取款機(jī)的位位置、服務(wù)務(wù)臺位置的的設(shè)置提供供了多種意意見和實(shí)施施辦法，盡盡最大可能能人性化，，方便未來來運(yùn)營管理理。對公共空間間的廣告位位置進(jìn)行了了研究與控控制，對商商場標(biāo)識系系統(tǒng)提供了了參考意見見并及時(shí)的的在圖紙中中進(jìn)行綜合合與論證；；因總體造造價(jià)的控制制，在控制制成本的問問題上也做做了大量的的努力與配配合，對設(shè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)進(jìn)行刪減、、簡化，在在材料運(yùn)用用上綜合調(diào)調(diào)整，并配配合業(yè)主進(jìn)進(jìn)行了大量量的材料產(chǎn)產(chǎn)地考察，，材料選型型與替換工工作。在施工單位位對現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行測量和和核對后，，及時(shí)對方方案進(jìn)行更更新與調(diào)整整；根據(jù)實(shí)地樣樣板效果，，提出實(shí)際際問題，并并提供改進(jìn)進(jìn)或調(diào)整意意見；沈陽萬象城城深圳和杭州州萬象城深深化設(shè)計(jì)大大量細(xì)致的的工作充實(shí)實(shí)了優(yōu)高雅雅在操作大大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的能力力，培養(yǎng)了了一支優(yōu)秀秀的商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和和設(shè)計(jì)骨干干。在沈陽陽萬象城的的深化設(shè)計(jì)計(jì)工作中，，在方案設(shè)設(shè)計(jì)不完整整的情況下下，優(yōu)高雅雅設(shè)計(jì)中心心在杭州項(xiàng)項(xiàng)目積累的的工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和技術(shù)基基礎(chǔ)上，積積極與業(yè)主主和方案設(shè)設(shè)計(jì)師溝通通，根據(jù)沈沈陽項(xiàng)目的的方案設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)不斷斷提出相應(yīng)應(yīng)調(diào)整和改改進(jìn)意見。。借鑒深圳圳和杭州兩兩個項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)上的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，從總總體設(shè)計(jì)和和節(jié)點(diǎn)詳圖圖深化等多多個方面對對項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)效果、、材料應(yīng)用用、照度控控制進(jìn)行把把握，較快快的完成了了方案整合合工作，快快速的推進(jìn)進(jìn)了方案深深化的開展展，并就方方案設(shè)計(jì)中中的種種問問題提出了了大量的設(shè)設(shè)計(jì)建議和和調(diào)整意見見，目前已已完成招標(biāo)標(biāo)圖紙的設(shè)設(shè)計(jì)和調(diào)整整工作，此此階段工作作深度和精精度相對于于杭州項(xiàng)目目同期工作作又有了進(jìn)進(jìn)一步提升升，具體體體現(xiàn)在：提供了專業(yè)業(yè)的照明深深化設(shè)計(jì)服服務(wù)，對全全場的照明明設(shè)計(jì)進(jìn)行行調(diào)整，根根據(jù)實(shí)際經(jīng)經(jīng)營需要指指導(dǎo)了照明明控制系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)。。并在原有有燈光效果果的基礎(chǔ)上上，部分空空間增加了了造型燈箱箱，活躍了了整體氣氛氛，成為整整個空間照照明效果中中的亮點(diǎn)。。綜合專業(yè)材材料人員及及施工團(tuán)隊(duì)隊(duì)的實(shí)際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和建議議，對原方方案地面使使用大量天天然石材的的可控性提提出疑問，，在得到發(fā)發(fā)展商和方方案設(shè)計(jì)方方的認(rèn)可后后調(diào)整為人人造石，并并考慮了石石材的損耗耗問題對鋪鋪地石材規(guī)規(guī)格進(jìn)行了了較合理的的調(diào)整，為為后期施工工及運(yùn)營后后的地面保保養(yǎng)節(jié)約了了成本。根據(jù)杭州項(xiàng)項(xiàng)目的工作作經(jīng)驗(yàn)，對對檐口及立立挺的樣式式設(shè)計(jì)合理理性提供多多個調(diào)整方方案。在杭州項(xiàng)目目的基礎(chǔ)上上對沈陽項(xiàng)項(xiàng)目的消防防門的設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)用進(jìn)行行更細(xì)致合合理的調(diào)整整。從項(xiàng)目目運(yùn)營需求求的角度考考慮，建議議增加了母母嬰室等配配套功能設(shè)設(shè)施。借鑒了杭州州項(xiàng)目消防防簾的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，提出較較合理的建建議，最大大的保證了了公共空間間整體的裝裝飾效果。。整合了杭州州項(xiàng)目的機(jī)機(jī)電設(shè)計(jì)成成果及沈陽陽業(yè)主的經(jīng)經(jīng)營需求，，對空間照照明及動力力配電供應(yīng)應(yīng)進(jìn)行了更更合理的分分配，提高高后期項(xiàng)目目運(yùn)營的適適應(yīng)性。吸取了杭州州項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)工作中的的經(jīng)驗(yàn)，積積極改進(jìn)深深化設(shè)計(jì)工工作標(biāo)準(zhǔn)，，提供了更更完整、細(xì)細(xì)致的招標(biāo)標(biāo)圖紙。B、萬象城深深化設(shè)計(jì)范范圍和內(nèi)容容（以杭州州萬象城為為例）設(shè)計(jì)范圍中庭、慶典典大道、影影院入口共共享大廳、、店鋪店面面、公共空空間、美食食廣場、公公共走廊、、公共衛(wèi)生生間、員工工衛(wèi)生間、、開水間、、電梯廳和和電梯轎廂廂、扶梯廳廳和扶梯、、中庭連橋橋、地鐵通通道、服務(wù)務(wù)臺設(shè)計(jì)內(nèi)容天花、地面面、墻/柱面、欄桿桿/欄板、門及及把手、室室內(nèi)照明設(shè)設(shè)計(jì)；室內(nèi)空調(diào)通通風(fēng)設(shè)計(jì)、、室內(nèi)無障障礙設(shè)計(jì)；；與EGD的布置、樣樣式、構(gòu)造造及節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)有關(guān)的的室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)調(diào)；、、消防卷簾簾、遮陽卷卷簾、消火火栓、噴淋淋頭、感應(yīng)應(yīng)探頭、檢檢修門、檢檢修口、檢檢修馬道等等設(shè)施選型型、布置及及節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)；燈具選選擇、裝修修材料選擇擇；與建筑筑、結(jié)構(gòu)、、機(jī)電、幕幕墻等其他他設(shè)計(jì)的協(xié)協(xié)調(diào)；精裝裝修內(nèi)容所所需的結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)機(jī)電設(shè)計(jì)及及設(shè)備選型型；固定家家具設(shè)計(jì)及及選擇C、萬象城深深化設(shè)計(jì)工工作的一些些體會統(tǒng)一形象和和標(biāo)準(zhǔn)萬象城項(xiàng)目目在集團(tuán)多多個城市公公司的地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中存存在。根據(jù)據(jù)不同的地地形條件進(jìn)進(jìn)行的規(guī)劃劃和建筑設(shè)設(shè)計(jì)，結(jié)合合了不同地地區(qū)的氣候候和使用要要求的特點(diǎn)點(diǎn)。但在萬萬象城這一一商業(yè)品牌牌形象、視視覺效果控控制、功能能特點(diǎn)劃分分等深入設(shè)設(shè)計(jì)中缺乏乏統(tǒng)一的要要求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)會影響萬萬象城的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、工程、、招商和運(yùn)運(yùn)營的規(guī)范范性。從設(shè)設(shè)計(jì)角度看看，項(xiàng)目對對于建筑和和室內(nèi)層高高、設(shè)備照照明、店面面設(shè)計(jì)、防防火、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)柱、欄桿桿、檐口、、扶梯、電電梯、后勤勤通道等各各個方面都都有著共同同的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和要求求。而像冰冰場、影院院、超市也也有著較穩(wěn)穩(wěn)定的配合合運(yùn)營商。。作為商業(yè)業(yè)形象的VI設(shè)計(jì)和導(dǎo)視視系統(tǒng)就更更需要一個個相對統(tǒng)一一的標(biāo)準(zhǔn)面面對顧客。。經(jīng)驗(yàn)推廣和和資源共享享在項(xiàng)目實(shí)際際工作中體體會到同一一設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)隊(duì)參與不同同萬象城工工作項(xiàng)目，，在工作效效率、細(xì)節(jié)節(jié)問題的控控制和設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一一上有著較較明顯的優(yōu)優(yōu)勢。設(shè)計(jì)計(jì)人員會根根據(jù)前一個個項(xiàng)目的工工作經(jīng)驗(yàn)主主動解決設(shè)設(shè)計(jì)中的很很多問題。。一次性將將工作做到到位，避免免了反復(fù)討討論、修改改的過程，，提高了工工作效率。。在項(xiàng)目的的其它管理理團(tuán)隊(duì)的工工作中此類類問題一樣樣存在。集集團(tuán)可將萬萬象城這一一類都市綜綜合體項(xiàng)目目的工作團(tuán)團(tuán)隊(duì)作為一一個專項(xiàng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，組織織有關(guān)專業(yè)業(yè)，有相應(yīng)應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管管理、設(shè)計(jì)計(jì)、工程、、招商、經(jīng)經(jīng)營的人員員成為項(xiàng)目目的技術(shù)支支持和顧問問，帶領(lǐng)項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的的工作。其其工作有效效性、項(xiàng)目目效果的把把握、工作作細(xì)節(jié)的控控制和項(xiàng)目目工作的進(jìn)進(jìn)展，將會會更加順利利，工作效效率會不斷斷提高。裝修和設(shè)備備的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)過參與幾幾個萬象城城的工作和和在工作中中遇到的一一些問題，，體會到在在萬象城這這樣大型的的綜合性項(xiàng)項(xiàng)目中標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的統(tǒng)一非非常重要。。特別是在在裝飾和設(shè)設(shè)備工作方方面，材料料的多樣性性為每個項(xiàng)項(xiàng)目都帶來來了大量的的重復(fù)工作作。對最終終的效果統(tǒng)統(tǒng)一性和經(jīng)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化也不夠夠有利。對對于一些標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的輔助助空間和服服務(wù)空間的的設(shè)計(jì)選材材及設(shè)備可可考慮建立立統(tǒng)一的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一一設(shè)計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)一材料，，甚至可考考慮確定品品牌的統(tǒng)一一定價(jià)，對對于項(xiàng)目的的總體造價(jià)價(jià)控制也會會有一定幫幫助。設(shè)計(jì)的先導(dǎo)導(dǎo)介入項(xiàng)目前期規(guī)規(guī)劃、方案案設(shè)計(jì)對項(xiàng)項(xiàng)目未來的的運(yùn)營非常常重要。優(yōu)優(yōu)高雅設(shè)計(jì)計(jì)中心如果果能介入前前期工作，，成為萬象象城多專業(yè)業(yè)綜合的顧顧問團(tuán)隊(duì)成成員，利用用以往的工工作經(jīng)驗(yàn)和和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在項(xiàng)目目前期就可可以對設(shè)計(jì)計(jì)和運(yùn)作進(jìn)進(jìn)行綜合把把控，從而而可以更為為有效的輔輔助城市公公司順利開開展工作。。目前，優(yōu)優(yōu)高雅設(shè)計(jì)計(jì)中心已獲獲邀參與南南寧萬象城城的前期設(shè)設(shè)計(jì)工作，，經(jīng)過幾個個項(xiàng)目的磨磨練，萬象象城深化設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)越越來越成熟熟，希望能能為萬象城城項(xiàng)目的建建設(shè)做出更更大的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。2、材料計(jì)劃劃（1）材料分分類與統(tǒng)統(tǒng)計(jì)裝修材料料種類繁繁多，為為有效管管理各種種材料，，對材料料分為以以下幾類類:a.金屬類：：不銹鋼鋼、各種種鋼板、、輕鋼龍龍骨、鋁鋁合金、、銅和和銅合金金等b.木材類：：木地板板、纖維維板、刨刨花板、、細(xì)木工工板、膠膠合板、、木龍骨骨、木皮皮等c.石材類：：天然大大理石、、天然花花崗石、、人造石石、裝裝飾水磨磨石等d.陶瓷類：：釉面磚磚、?；u、麻麻面磚、、陶瓷錦錦磚（馬馬賽克））、琉璃璃制品等等e.玻璃類：：鋼化玻玻璃、變變色玻璃璃、鍍膜膜玻璃、、夾布玻玻璃、魔魔術(shù)玻璃璃等f.涂料類：：乳膠漆漆、聚酯酯漆、硝硝基漆、、防火涂涂料、防防腐涂料料等g.飾面板類類：紙面面石膏板板、礦棉棉吸聲板板、鋁塑塑板、塑塑料裝飾飾板等h.織物及塑塑料類：：地毯、、窗簾、、壁紙、、墻布、、ＰＶＣＣ壁紙和和地板等等26（2）材料樣樣板提交交確認(rèn)對已分好好類的材材料逐一一尋找樣樣板，并并分批提提交樣板板予設(shè)計(jì)計(jì)師審批批，做好好樣板送送審記錄錄。（3）詢價(jià)對符合要要求的供供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格、供貨貨能力、、供貨周周期、供供貨質(zhì)量量等實(shí)質(zhì)質(zhì)性內(nèi)容容談判。。（4）合同簽簽訂綜合評價(jià)價(jià)各個供供應(yīng)商，，選擇最最能滿足足采購計(jì)計(jì)劃需要要（而不不是最低低價(jià)格））的供應(yīng)應(yīng)商，與與之簽訂訂合同。。（5）材料加加工及運(yùn)運(yùn)輸（6）材料的的存儲及及保管（7）材料的的使用273、施工隊(duì)隊(duì)伍的選選擇建立勞務(wù)務(wù)分包評評價(jià)體系系，對于于現(xiàn)有施施工隊(duì)伍伍各個方方面進(jìn)行行評價(jià)、、篩選，，確保施施工隊(duì)伍伍的能力力能夠優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效的完成成項(xiàng)目。。評價(jià)內(nèi)內(nèi)容包括括：（1）施工隊(duì)隊(duì)伍的人人員儲備備及調(diào)配配能力施工隊(duì)伍伍的人員員數(shù)量是是否滿足足項(xiàng)目工工期需要要，是否否能夠隨隨時(shí)調(diào)配配人員以以保證工工期不受受工程變變更、不不可抗力力等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素影影響。（2）施工隊(duì)隊(duì)伍的素素質(zhì)施工隊(duì)伍伍是否服服從管理理人員安安排，是是否具備備精品意意識等。。（3）類似工工程的施施工經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)施工隊(duì)伍伍是否做做過類似似工程。。除從已有有施工隊(duì)隊(duì)伍選外外，還要要時(shí)時(shí)關(guān)關(guān)注勞務(wù)務(wù)市場，，努力尋尋找優(yōu)秀秀施工隊(duì)隊(duì)伍。284、臨時(shí)設(shè)設(shè)施搭建建ａ．工地地辦公室室各項(xiàng)規(guī)章章制度上上墻，平平面布置置圖、甘甘特圖上上墻，設(shè)設(shè)宣傳欄欄。ｂ．現(xiàn)場場臨時(shí)用用電臨時(shí)用電電嚴(yán)格按按照《施工現(xiàn)場場臨時(shí)用用電安全全技術(shù)規(guī)規(guī)程》布置。ｃ．現(xiàn)場場消防設(shè)設(shè)施施工現(xiàn)場場火災(zāi)危危險(xiǎn)等級級為嚴(yán)重重危險(xiǎn)級級，滅火火器在整整個平面面內(nèi)以１１５Ｍ間間距布置置。ｄ．其它它臨時(shí)設(shè)設(shè)施每層垃圾圾堆放點(diǎn)點(diǎn)、臨時(shí)時(shí)取水點(diǎn)點(diǎn)、廁所所、吸煙煙區(qū)等。。29四、工程程實(shí)施控控制與管管理1、職業(yè)健健康安全與環(huán)環(huán)境管理理建立工程程職業(yè)健健康安全全與環(huán)境境管理目目標(biāo)安全目標(biāo)標(biāo)、文明明施工目目標(biāo)、環(huán)環(huán)境管理理目標(biāo)建立施工工安全管管理體系系建立安全管理組組織結(jié)構(gòu)、落實(shí)實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任任制、制定安全全管理各項(xiàng)制度度及安全文明施施工措施、編制制專項(xiàng)安全施工工組織設(shè)計(jì)、建建立事故處理機(jī)機(jī)制等，定期進(jìn)進(jìn)行安全檢查。。加強(qiáng)施工現(xiàn)場消消防安全管理動火作業(yè)管理、、現(xiàn)場滅火器配配備、易燃易爆爆物品存儲等。。環(huán)境管理施工現(xiàn)場水污染染、噪聲污染、、空氣污染、固固體廢棄物的處處理。302、進(jìn)度控制編制施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃及相關(guān)的資資源需求計(jì)劃編制控制性和指指導(dǎo)性施工進(jìn)度度計(jì)劃（甘特圖圖），以及季度度、月度、周等等不同周期進(jìn)度度計(jì)劃，還有勞勞動力需求計(jì)劃劃、物料需求計(jì)計(jì)劃和資金需求求計(jì)劃。組織施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的實(shí)施a.跟蹤檢查，收集集實(shí)際進(jìn)度數(shù)據(jù)據(jù)；b.將實(shí)際數(shù)據(jù)與進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃對比；；c.分析計(jì)劃執(zhí)行的的情況；d.對產(chǎn)生的進(jìn)度變變化，采取措施施予以糾正或調(diào)調(diào)整計(jì)劃；e.檢查措施的落實(shí)實(shí)情況；f.如有需要，進(jìn)行行計(jì)劃變更。31施工進(jìn)度計(jì)劃的的檢查與調(diào)整a.施工進(jìn)度計(jì)劃周周期性進(jìn)行檢查查，檢查內(nèi)容包包括：工程量完完成百分比、工工作時(shí)間、資源源使用及與進(jìn)度度保證的情況、、前一次進(jìn)度計(jì)計(jì)劃檢查提出問問題的整改情況況。b.進(jìn)度計(jì)劃檢查后后編制進(jìn)度報(bào)告告，包括：進(jìn)度度計(jì)劃實(shí)施情況況綜合描述、實(shí)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃劃進(jìn)度比較情況況、實(shí)施過程存存在的問題及原原因分析、對工工程質(zhì)量、安全全和成本的影響響、采取的措施施和進(jìn)度的預(yù)測測。c.施工進(jìn)度計(jì)劃的的調(diào)整，內(nèi)容包包括：工程量量、工作（工序序）起止時(shí)間、、資源提供條件件、必要目標(biāo)。。323、成本控制編制實(shí)施性施工工成本計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)計(jì)劃編制成本計(jì)計(jì)劃，繪制最早早開始和最遲開開始時(shí)間成本累累積曲線（“香香蕉圖”）。采用“掙值”法法控制成本a.確定三個基本參參數(shù)：已完工作作預(yù)算費(fèi)用（BCWP）計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)費(fèi)用（BCWS）已完工作實(shí)際費(fèi)費(fèi)用（ACWP）b.計(jì)算四個評價(jià)指指標(biāo)：費(fèi)用偏差差（CV）進(jìn)度偏差（SV）費(fèi)用績效指數(shù)（（CPI）進(jìn)度績效指數(shù)（（SPI）33c.偏差分析利用橫道圖法、、表格法、曲線線法對上述四個個指標(biāo)進(jìn)行分析析，找出偏差原原因。d.偏差原因分析與與糾偏成本分析分部分項(xiàng)工程成成本分析月（季）度成本本分析形形成成本報(bào)報(bào)表竣工成本綜合分分析344、質(zhì)量控制施工準(zhǔn)備的質(zhì)量量控制a.工程項(xiàng)目劃分：：逐級劃分精裝裝工程項(xiàng)目為分分部工程、分項(xiàng)項(xiàng)工程和檢驗(yàn)批批，使之具有實(shí)實(shí)際可控單元。。b.現(xiàn)場施工準(zhǔn)備的的質(zhì)量控制軸線、標(biāo)高線等等測量控制點(diǎn)的的復(fù)核，現(xiàn)場平平面布置保證道道路暢通、材料料合理堆放等，，制定現(xiàn)場質(zhì)量量管理制度。c.材料的質(zhì)量控制制把好三關(guān)：“采采購訂貨關(guān)、進(jìn)進(jìn)場檢驗(yàn)關(guān)、存存儲使用關(guān)”。。d.施工機(jī)械設(shè)備的的質(zhì)量控制三方面：機(jī)械設(shè)設(shè)備選型、主要要性能參數(shù)指標(biāo)標(biāo)的確定、使用用操作要求。35施工過程的質(zhì)量量控制a.質(zhì)量技術(shù)交底每個分項(xiàng)工程開開始前，對作業(yè)業(yè)班組進(jìn)行施工方法、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、施工中注意意的問題等內(nèi)容的的會議交底。b.質(zhì)量檢查、跟蹤蹤及改進(jìn)每周定期對工程程質(zhì)量檢查，并并采用直方圖等現(xiàn)代質(zhì)量控制制手段對各分項(xiàng)項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行行跟蹤、改進(jìn)，例例如涂膜防水工程可按右圖方法跟蹤分析，提提出改進(jìn)措施。。c.成品保護(hù)控制36５、合同管理涉及到的合同主主要為施工合同同、勞務(wù)分包合合同和采購合同同。合同的跟蹤與控控制熟悉合同內(nèi)容，，對合同執(zhí)行者者的履行情況進(jìn)進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督督和檢查，對合合同實(shí)施偏差進(jìn)進(jìn)行分析，找出出原因，采取措措施調(diào)整處理。。合同變更管理分析變更原因，，確定變更范圍圍和內(nèi)容，采用用約定的變更估估價(jià)原則計(jì)算變變更價(jià)款。合同的索賠索賠起因分析、、索賠依據(jù)和證證據(jù)收集、索賠賠通知、索賠文文件編制等。37386、信息管理工程施工技術(shù)管管理資料圖紙會審記錄、、技術(shù)和安全交交底記錄、施工工組織設(shè)計(jì)、施施工日志、設(shè)計(jì)計(jì)變更記錄、工工程洽商記錄、、施工記錄、工工程質(zhì)量事故記記錄、工程竣工工文件等。工程質(zhì)量控制資資料材料、構(gòu)配件和和設(shè)備出廠合格格證及進(jìn)場檢（（試）驗(yàn)報(bào)告、、施工試驗(yàn)記錄錄和見證檢驗(yàn)報(bào)報(bào)告、隱蔽工程程驗(yàn)收記錄等。。工程施工質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收記錄質(zhì)量管理檢查記記錄、單位（子子單位）工程質(zhì)質(zhì)量竣工驗(yàn)收記記錄、分部工程程質(zhì)量驗(yàn)收記錄錄、分項(xiàng)工程質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收記錄、、檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收記錄。竣工圖38五、竣工驗(yàn)收及及保修１、竣工驗(yàn)收a.檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收收：質(zhì)量驗(yàn)收的的最小單元b.分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收：一個或若若干個檢驗(yàn)批組組成c.分部工程質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收：一個或若若干個分項(xiàng)工程程組成d.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收：室內(nèi)環(huán)境境污染物氡、游游離甲醛、苯、、氨、TVOC等濃度限量達(dá)到到國家規(guī)范要求求e.節(jié)能工程質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收：墻體節(jié)能能、地面節(jié)能、、空調(diào)與采暖系系統(tǒng)的冷熱源及及管網(wǎng)節(jié)能f.消防驗(yàn)收：建筑筑內(nèi)部裝修防火火材料的防火等等級檢測g.竣工驗(yàn)收：編制制竣工資料392、工程保修根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管管理?xiàng)l例》，實(shí)行質(zhì)量保修修制度。向建設(shè)設(shè)單位出具質(zhì)量量保修書，明確確保修范圍、保保修期限、保修修責(zé)任等。保修期限可與建建設(shè)單位約定，，但以下工程設(shè)設(shè)置最低保修期期限：有防水要求的各各種房間，為5年；電氣管線、給排排水管道、設(shè)備備安裝，為2年；供熱與供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為兩個采暖暖期、供冷期；；裝修工程，為為2年。保修期自竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格之日起起計(jì)算。4041六、施工重點(diǎn)難難點(diǎn)控制１、石材采購加工安安裝綜合體項(xiàng)目的裝裝飾裝修對石材材的需求種類多多，數(shù)量大，質(zhì)質(zhì)量高，要保證證石材的供應(yīng)穩(wěn)穩(wěn)定，首先應(yīng)確確定各種石材的的需用量（此數(shù)數(shù)量往往很大，，需多家石材廠廠同時(shí)供應(yīng)才能能保證穩(wěn)定供應(yīng)應(yīng)）；然后尋找找和選擇多家石石材供應(yīng)商，為為防止同一品種種的石材出現(xiàn)過過大色差、花紋紋變化大，同一一品種石材應(yīng)由由同一石材供應(yīng)應(yīng)商提供；石材材加工廠應(yīng)盡量量在項(xiàng)目工地附附近選擇，以縮縮短成品石材的的運(yùn)輸時(shí)間，減減少在運(yùn)輸過程程中受損的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；石材運(yùn)抵工工地應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量量檢查，達(dá)到要要求才可進(jìn)行鋪鋪裝。在石材采購加工工安裝整個過程程中，實(shí)施全過過程質(zhì)量控制，，每個過程都派派專人跟蹤監(jiān)控控，確保所交付付的石材裝飾