某房產(chǎn)別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告

北銀別墅工程可行性報(bào)告****年七月目錄前言1、工程決策背景及摘要第一局部：工程概況1、宗地位置2、宗地現(xiàn)狀3、工程周邊的環(huán)境、配套4、大市政配套5、規(guī)劃控制要點(diǎn)6、土地價(jià)格第二局部：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1、合作方式及條件2、土地法律性質(zhì)評估3、取得土地使用權(quán)程序評估4、土地性質(zhì)變更的評估5、政策性風(fēng)險(xiǎn)評估第三局部：市場分析1、區(qū)域住宅市場成長狀況2、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征3、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究4、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位第四局部：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析1、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第五局部：工程開發(fā)1、土地升值潛力初步評估2、工程方案3、銷售方案第六局部：投資收益分析1、本錢預(yù)測2、稅務(wù)分析3、經(jīng)濟(jì)效益分析4、工程資金預(yù)測第七局部：管理資源配置1、機(jī)構(gòu)設(shè)置2、人力資源需求3、人力資源缺口及解決第八局部：綜合分析與建議1、優(yōu)勢、劣勢2、時(shí)機(jī)3、結(jié)論和建議第九局部：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容1、區(qū)塊土地市場情況2、區(qū)塊內(nèi)其它樓盤情況北銀別墅工程可行性報(bào)告前言工程決策背景及摘要外部環(huán)境1、杭州是中國著名的風(fēng)景旅游城市，歷史文化名城。系中國浙江省省會，是浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是全國15個(gè)副省級城市之一。是長江三角洲重要的中心城市。杭州是國家重點(diǎn)旅游風(fēng)景區(qū)，素有“人間天堂”的美稱?！皷|方明珠”西湖坐落在城西。“三面云山一面城“，湖光山色，美不勝收，是中國十大風(fēng)景名勝之一。杭州歷史悠久，是華夏文明的發(fā)祥地之一。從良渚文化起源，杭州文化已有5000多年歷史，杭州是五代吳越和南宋建都地，由此，杭州成為中國歷史文化名城和七大古都之一。杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方公里。依托杭州的區(qū)位、人才、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等諸多優(yōu)勢，開發(fā)區(qū)全力打造接軌國際的投資環(huán)境，已在34平方公里建成區(qū)構(gòu)建了一流的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、完善的生活設(shè)施、高效標(biāo)準(zhǔn)的政府效勞；建成了全國最大規(guī)模的杭州下沙高教園區(qū)及全國首批試點(diǎn)的浙江杭州出口加工區(qū)?，F(xiàn)已有15所高等院校進(jìn)駐，使下沙在短短幾年之內(nèi)增加了10多萬人口，帶動了下沙商業(yè)、金融、貿(mào)易、效勞等行業(yè)的開展，也為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了新的開展機(jī)遇。根據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，下沙被確定為杭州的三大副城之一，并明確定位為：國際性的先進(jìn)制造業(yè)基地，新世紀(jì)的大學(xué)城，花園式、生態(tài)型的副城。下沙內(nèi)環(huán)境很好，規(guī)劃有寬廣的馬路，空間布局合理，還有很長的錢塘江河岸，下沙優(yōu)美的外環(huán)境，都為居住創(chuàng)造出了良好的條件，使之?dāng)[脫昔日偏遠(yuǎn)荒涼的形象，成為杭州房產(chǎn)市場的潛在增長點(diǎn)。2、北銀別墅工程由杭州北銀房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司開發(fā)，地處杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心，位于下沙五號路西側(cè)，具體四至為：開發(fā)區(qū)三號大街以東、二號大街以南、五號大街以西地區(qū)、四號大街以北，屬市區(qū)七級地段。3、工程淵源，特殊的政治或文化背景：該工程于90年代中期推向市場，但由于價(jià)格因素、地段偏遠(yuǎn)等多方面因素導(dǎo)致銷售不暢，截止到目前僅銷售1套，由于缺少必要的維修養(yǎng)護(hù)，竣工后的房屋及附屬設(shè)施、景觀綠化破損嚴(yán)重，基本處于爛尾狀態(tài)，因此開發(fā)商決定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。內(nèi)部因素1、北銀別墅工程啟動、方案、執(zhí)行及收尾估計(jì)需要3年時(shí)間，在公司開展中的處于重要地位，建議組建工程型的公司進(jìn)行運(yùn)作。

2、公司進(jìn)入下沙區(qū)域市場，將有助于提高公司在下沙市場的覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用。3、該工程將有力的保證公司未來的利潤需求，同時(shí)依托該工程可以進(jìn)一步擴(kuò)大在下沙的經(jīng)營規(guī)模與工程開發(fā)。第一局部：工程概況宗地位置該工程位于中國杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙范圍內(nèi)，距杭州市中心商圈約20公里，距杭州蕭山國際機(jī)場約15公里，屬下沙副城中心。具體附圖如下：宗地現(xiàn)狀1、四至范圍：開發(fā)區(qū)三號大街以東、二號大街以南、五號大街以西地區(qū)、四號大街以北。2、地勢平坦，自然標(biāo)高與周邊地勢齊平。3、地面現(xiàn)狀：該工程主要建造21棟別墅及供氣站、變電站等附屬用房（共計(jì)282.77平方米），地塊土地使用年限至2063年2月20日止。4、該工程現(xiàn)有居民1戶，可作為回遷或拆遷處理，對工程開發(fā)進(jìn)度基本不影響。5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（缺相關(guān)資料），估計(jì)地上地下所有工程、建筑全部可重新建造。6、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求（缺相關(guān)資料）。需提供的附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)、地形地貌圖、地下狀況圖。工程周邊的環(huán)境、配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)非常便捷，主要線路有828、858、851、852、525等；（2）離繞城公路入、出口約3公里，規(guī)劃中有地鐵1號線，地鐵出入口在該工程附近。2、教育：15所高等院校。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園：7、銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行8、郵局：大市政配套1、道路現(xiàn)狀：2、3、4、5號大街及周邊道路全部建設(shè)完畢2、供水狀況：3、污水、雨水排放：4、通訊（有線電視、、網(wǎng)絡(luò)）：5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：6、燃?xì)猓?、供熱及生活熱水：規(guī)劃控制要點(diǎn)1、現(xiàn)有土地面積13333.4平方米、擴(kuò)征土地面積6666.7平方米2、容積率：2.83、總建筑面積：37334平方米，擴(kuò)征后的總建筑面積：56000平方米4、建筑密度：5、控高：6、綠化率：7、其他：土地價(jià)格按1990.9465元/平方米的價(jià)格為基數(shù)，進(jìn)行敏感性分析，詳見第六局部投資收益分析。第二局部：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析合作方式及條件1、雙方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、合作方式：3、付款進(jìn)度及拿地程序的操作：4、其他合作的主要條件：5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬：2、土地使用權(quán)歸屬：3、土地的用途：居住用地（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬：2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬：3、規(guī)劃的用途：取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估政策性風(fēng)險(xiǎn)評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、工程開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三局部：市場分析區(qū)域住宅市場成長狀況從區(qū)域開展情況來看，下沙的生活配套及效勞設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅的開發(fā)速度。而當(dāng)?shù)卣舱J(rèn)識到這一問題。因此，進(jìn)入20**年以來，下沙政府頻繁地推出綜合商業(yè)、配套公建用地。而從城市的功能定位上，下沙正向一個(gè)綜合性的、真正有產(chǎn)業(yè)支撐的衛(wèi)星城方向開展。在這一開展思路的指導(dǎo)下，該區(qū)域未來非住宅類用地將大量增加，區(qū)域的各種行政商貿(mào)設(shè)施將日漸完善。而從價(jià)格變動幅度看，該區(qū)域地價(jià)將形成緩慢上升的走勢。區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征從區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，下沙房產(chǎn)品主要銷售給當(dāng)?shù)馗呓虉@內(nèi)的教師。同時(shí)，某些樓盤也利用下沙與市內(nèi)房價(jià)的差距，吸引局部市內(nèi)迫切希望擁有住房的消費(fèi)者入住。但由于下沙距市中心約20公里，同時(shí)與市區(qū)交通不方便，造成了"距離很遠(yuǎn)"的心理感覺。因此，下沙在與杭州其他城區(qū)相比，價(jià)格雖然有較大漲幅，但總體水平仍然較低。目前，下沙核心組團(tuán)內(nèi)已有東海、大都、華元、野風(fēng)等多家房產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品類型以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)價(jià)格范圍為4200-6000元/平方米。值得關(guān)注的是，今年下半年即將開盤的野風(fēng)海天城、聽濤雅苑工程均為建筑面積40萬平方米以上的大盤，將有效提升該區(qū)域房產(chǎn)市場的受關(guān)注度及整體檔次。三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位市場定位：中檔產(chǎn)品目標(biāo)人群：主要考慮下沙的高校師生和局部市區(qū)首次購房年輕人產(chǎn)品建議：高層住宅小區(qū)第四局部：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：主要產(chǎn)品類型：高層3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。二、劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。4、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。

5、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施。6、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮，確定主要目標(biāo)客戶群。第五局部：工程開發(fā)一、土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供給、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。預(yù)計(jì)每年以10%—20%的比例增值。二、工程方案工期總方案：2.5年三通一平：20**年5月開工日期：20**年7月銷售日期：20**年12月建筑單體竣工日期：20**年12月室外工程竣工：2021年5月單項(xiàng)驗(yàn)收及交房：2021年6月銷售方案：銷售日期銷售價(jià)格（萬元/平方米）銷售面積（平方米）銷售收入（萬元）總銷售收入（萬元）20**年2月0.4374703212.1016725.3220**年7月0.44112004928.0020**年12月0.4574703361.502021年3月0.4674703436.202021年6月0.4837241787.52第六局部：投資收益分析一、本錢預(yù)測本錢工程單位本錢（元/m2）總本錢（萬元）備注一、土地獲得價(jià)款74331990.9465元/平方米1、土地轉(zhuǎn)讓款42002、補(bǔ)交土地出讓金32333、紅線外市政配套4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)5401、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)110282、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3701003、三通一平費(fèi)504、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)10三、主體建筑工程費(fèi)56801、基礎(chǔ)工程38002、結(jié)構(gòu)及粗裝修4003、門、窗工程3004、公共部位精裝修505、室內(nèi)精裝修06、室內(nèi)水電氣暖4507、室內(nèi)設(shè)備及安裝6108、室內(nèi)智能化系統(tǒng)70四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)2451、室外給排水系統(tǒng)152、室外市政系統(tǒng)303、室外燃?xì)庀到y(tǒng)554、室外上下壓系統(tǒng)255、室外消防系統(tǒng)206、室外智能化系統(tǒng)100五、園林環(huán)境費(fèi)3001、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)102、綠化建設(shè)費(fèi)1203、建筑小品費(fèi)304、道路廣場建造505、圍墻建造費(fèi)206、室外照明費(fèi)407、室外背景音樂208、室外零星工程10六、公共配套設(shè)施費(fèi)501、游泳池02、會所203、幼兒園04、學(xué)校05、兒童游樂設(shè)施106、商業(yè)設(shè)施107、其他10七、開發(fā)間接費(fèi)14121、工程管理費(fèi)494銷售額3%2、營銷費(fèi)用198銷售額1.2%3、資金利息6004、物業(yè)管理完善費(fèi)205、不可預(yù)見費(fèi)100合計(jì)15660以上按總建筑面積：37334平方米計(jì)算：除土地價(jià)格以外的本錢為：8227萬元土地價(jià)格：7433萬元投資本錢：15660萬元二、稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加16725.32萬元*5.5%=919.893萬元所得稅（16725.32-15660-919.893）*33%=145.427*33%=47.991土地增值稅以上基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，工程本身適用的稅率，假設(shè)享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等工程利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/平方米）工程總金額（萬元）銷售收入4479.91616725.320直接本錢4194.45715660.000總投資本錢4440.96316579.893毛利率0.877%稅前利潤145.427稅后利潤47.991銷售凈利率投資回報(bào)率工程開發(fā)各期的利潤表達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)期限20**年5月——2021年10月日期06.5-07.207.2-07.707.7-07.1207.12-08.308.3-08.6結(jié)算面積（m2）747011200747074703724單位利潤(元/m2)-140.963-40.96359.037159.037359.037利潤(萬元)-105.299-45.87644.100119.049133.705敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）本錢變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化(單位：萬元)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測本錢×90%預(yù)測本錢×95%預(yù)測本錢預(yù)測本錢×105%銷售收入16725.32016725.32016725.32016725.320毛利率12.086%6.186%0.877%—稅前利潤1803.417974.422145.427-683.567稅后凈利1208.289652.86347.9910銷售凈利率總投資回報(bào)率注：主要考慮土地本錢的變動（2）售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化(單位：萬元)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)×95%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)×105%預(yù)測售價(jià)×110%銷售收入15889.05416725.32017561.58618397.852毛利率—0.877%5.628%10.353%稅前利潤-644.844145.427935.6991725.970稅后凈利047.991626.9181156.400銷售凈利率總投資回報(bào)率（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化(單位：萬元)主要指標(biāo)容積率2.8容積率3.5容積率4容積率4.5銷售收入16725.32020906.62023893..32026880.000毛利率0.877%1.021%1.088%1.177%稅前利潤145.427211.640257.690313.650稅后凈利47.991141.772172.652210.146銷售凈利率總投資回報(bào)率四、工程資金預(yù)測資金投入方案：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款方案：各期銷售回款方案。資金需求方案：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。第七局部：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：成立獨(dú)立法人公司（工程公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)、工程、設(shè)計(jì)等部門共計(jì)7人。三、人力資源缺口及解決：人員安排，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八局部：綜合分析與建議一、優(yōu)勢、劣勢：品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。二、時(shí)機(jī)：從市場時(shí)機(jī)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市開展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。三、結(jié)論和建議由于前述費(fèi)用因素，將地塊內(nèi)的現(xiàn)有存量房全部予以撤除，并重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。已銷售的1套別墅業(yè)主可回遷或拆遷處理。同時(shí)，該地塊具有以下特點(diǎn)：A、地處下沙工業(yè)園區(qū)核心區(qū)塊內(nèi)，周邊為大學(xué)城，對于小高層、高層中檔住宅產(chǎn)品潛在市場需求較大。B、別墅產(chǎn)品對自然環(huán)境資源依托程度高，而該區(qū)域缺少開發(fā)高檔別墅產(chǎn)品的必要相關(guān)資源。因此，在重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，應(yīng)考慮改變工程的產(chǎn)品及市場定位，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨螅ㄔO(shè)建筑密度及容積率更高的小高層、高層產(chǎn)品，確保必要的利潤水平。第九局部：在新區(qū)塊開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容一、區(qū)塊土地市場情況由于下沙地塊條件不成熟，配套設(shè)施有限，該區(qū)域2000年-20**年沒有招、拍、掛的土地推出，進(jìn)入20**年后，由于周邊條件的逐漸成熟，以及政府土地轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)，招、拍、掛等方式方成為區(qū)域供地的主要方式。根據(jù)20**年和20**年兩年的土地出讓情況，該區(qū)域非住宅用地供給十分有限，兩年僅推出6宗土地，總供給面積11.42萬平方米，總建筑面積26.32萬平方米，由于20**年3宗用于商業(yè)的土地沒有轉(zhuǎn)讓成功，因此，實(shí)際轉(zhuǎn)讓成功的僅20**年3宗土地，6.94萬平方米土地面積，總建筑面積為19.60萬平方米。在土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面，從20**年到20**年初，下沙地價(jià)分別為1701元/平方米、1844元/平方米和3781.6元/平方米，但由于在統(tǒng)計(jì)過程中將九堡也納入到下沙區(qū)域，而納入20**年統(tǒng)計(jì)的兩宗土地都位于九堡。因此，剔除上述因素的影響，統(tǒng)計(jì)該區(qū)域20**年年底的樓面地價(jià)在2000元/平方米的水平。沉著積率指標(biāo)看，綜合及