年昆明某核心位置樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告

2006年昆明某核心位置樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告前言

本報(bào)告主要依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合昆明區(qū)域的建筑規(guī)范，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出方向性建議，以供開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計(jì)單位決策參考。報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個(gè)問(wèn)題用地分析—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目用地21.55畝1.44公頃一期用地6.59畝0.44公頃二期用地14.96畝約1公頃建筑密度≤30%----建筑高度≤100M具體按規(guī)范要求操作和制定容積率3一期為6用地分析—建筑退讓新聞路規(guī)劃路寬22米，多層建筑應(yīng)退紅線3米；新聞南路規(guī)劃路寬25米，多層建筑應(yīng)退紅線5米；新聞路和新聞南路交叉口，多層建筑應(yīng)退紅線10米。根據(jù)以上測(cè)算，一期實(shí)際用地面積僅為原面積的75%左右報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個(gè)問(wèn)題規(guī)劃方案（推薦）占地面積4393.36㎡(6.59畝)退讓系數(shù)約25%實(shí)際用地面積3295.02㎡容積率6建筑面積26360.16建筑密度40%基地面積1318.01㎡建筑層數(shù)19.99~20層商業(yè)比例3954.02㎡（15%）住宅比例22406.14㎡（85%）容積率為6總規(guī)建議當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)允許，容積率控制在6時(shí)，建議考慮標(biāo)準(zhǔn)平層設(shè)計(jì)。商業(yè)面積在做足兩層的前提下，外擴(kuò)至臨街面，增加商業(yè)面積，原則上商業(yè)不建議做到三層。建議將寫(xiě)字樓部分的三、四層層高做到3.6M~3.9M，考慮商務(wù)功能。建筑密度控制在40%~50%之間。商業(yè)部分建筑高度在4.5M~5M之間，寫(xiě)字樓部分建筑高度在3M左右，整個(gè)建筑物高度約為65.2M，控制在70M以下。建筑主體采用單體結(jié)構(gòu)，“折線”方式的使用率較高，建議采用。建議南向排布戶型較大的單位，北向排布單房等戶型較小的單位。戶型建議（1）戶型配比建議擴(kuò)大單房比重，二房和80㎡~90㎡的小三房也應(yīng)該占有相當(dāng)比例，對(duì)于面積超過(guò)90㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房和大三房，僅在端頭、拐角等復(fù)雜區(qū)域進(jìn)行處理。通過(guò)總價(jià)控制原則，單房面積控制在30㎡~45㎡之間、兩房面積控制在60㎡~75㎡之間，小三房面積控制在80㎡~90㎡之間。戶均面積控制在75㎡左右戶型建議（2）戶型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）面積配比A型（1*1*1）30-4515————3.91830%B型（2*2*1）60-751510——3.92040%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1351815124.2285%戶型建議（（3）廳室方正，，盡量避免免異形房。。動(dòng)靜分區(qū)、、干濕分區(qū)區(qū)、公私分分區(qū)、主次次分區(qū)、潔潔污分離。。每戶至少應(yīng)應(yīng)配有一處處觀景綜合合功能半開(kāi)開(kāi)敞空間、、預(yù)留空調(diào)調(diào)位、洗衣衣機(jī)位、冰冰箱位。戶與戶之間間的安全性性和私密性性問(wèn)題。主要空間均均要有采光光面，臥室室窗建議設(shè)設(shè)計(jì)為陽(yáng)光光窗，觀景景陽(yáng)臺(tái)與客客廳之間采采用落地窗窗。建議在處理理好上述細(xì)細(xì)部設(shè)計(jì)基基礎(chǔ)上，將將公攤系數(shù)數(shù)控制在20%以內(nèi)內(nèi)。規(guī)劃方案（（備選）占地面積4393.36㎡(6.59畝)退讓系數(shù)約25%實(shí)際用地面積3295.02㎡容積率5建筑面積21966.8㎡建筑密度40%基地面積1318.01㎡建筑層數(shù)16.67~17層商業(yè)比例3295.02㎡（15%）住宅比例18671.78㎡（85%）容積率為5總規(guī)建議當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)允許，容容積率控制制在5時(shí)，，建議考慮慮標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式設(shè)計(jì)。商業(yè)面積在在做足兩層層的前提下下，外擴(kuò)至至臨街面，，增加商業(yè)業(yè)面積，在在層高允許許的前提下下可以做一一至兩層的的商務(wù)空間間作為商業(yè)業(yè)與住宅的的過(guò)渡。建筑密度控控制在40%~50%之間。。商業(yè)部分建建筑高度在在4.5M~5M之之間，過(guò)渡渡商務(wù)部分分建筑高度度在3.6M~3.9M之間間，寫(xiě)字樓樓部分建筑筑高度在5.4M左左右，整個(gè)個(gè)建筑物高高度約為87.4M，控制在在100M以下下。建筑主體體采用單單體結(jié)構(gòu)構(gòu)，“折線”方式的的使用率率較高，，建議采采用。建議南向向排布戶戶型較大大的單位位，北向向排布單單房等戶戶型較小小的單位位。戶型建議議（1））戶型配比比建議拉拉長(zhǎng)產(chǎn)品品線，在在保證復(fù)復(fù)式單房房比例的的前提下下，將復(fù)復(fù)式的二二房和三三房作為為項(xiàng)目的的主力產(chǎn)產(chǎn)品。通過(guò)總價(jià)價(jià)控制原原則，單單房面積積控制在在45㎡㎡~55㎡㎡之間間、兩房房面積控控制在60㎡㎡~75㎡㎡之間，，小三房房面積控控制在80㎡㎡~90㎡㎡之間，，標(biāo)準(zhǔn)三三房積控控制在105㎡~125㎡之間間。戶均均面積控控制在85㎡左左右。戶型建議議（2））戶型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比A型（1*1*1）40-5515————3.91825%B型（2*2*1）60-751510——3.92035%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1251815124.22815%戶型建議議（3））廳室方正正，盡量量避免異異形房。。動(dòng)靜分區(qū)區(qū)、干濕濕分區(qū)、、公私分分區(qū)、主主次分區(qū)區(qū)、潔污污分離。。每戶至少少應(yīng)配有有一處生生活觀景景綜合功功能半開(kāi)開(kāi)敞空間間、預(yù)留留空調(diào)位位、洗衣衣機(jī)位、、冰箱位位。戶與戶之之間的安安全性和和私密性性問(wèn)題。。主要空間間均要有有采光面面，臥室室窗建議議設(shè)計(jì)為為陽(yáng)光窗窗，觀景景陽(yáng)臺(tái)與與客廳之之間采用用落地窗窗。建議在處處理好上上述細(xì)部部設(shè)計(jì)基基礎(chǔ)上，，將公攤攤系數(shù)控控制在20%以以內(nèi)。附錄：經(jīng)典中小小戶型設(shè)設(shè)計(jì)鑒賞賞報(bào)告結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)測(cè)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃劃建議方方案規(guī)劃建議議的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題建筑風(fēng)格格建議現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格要求外墻墻簡(jiǎn)潔、、明快、、富有現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚感，講講求現(xiàn)代代流線美美，表現(xiàn)現(xiàn)檔次高高；既要要突出個(gè)個(gè)性，特特別要與與報(bào)業(yè)大大廈建筑筑及景觀觀照應(yīng)，，強(qiáng)調(diào)與與城市風(fēng)風(fēng)格有機(jī)機(jī)聯(lián)系，，特別注注意相互互間天際際線的連連貫性和和韻律性性，形成成富有時(shí)時(shí)代特征征個(gè)性的的空間層層次。前衛(wèi)屋頂頂造型屋頂部分分可進(jìn)行行標(biāo)新立立異的造造型，應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格，，與大樓樓有機(jī)的的結(jié)合，，屋頂造造型主題題可以行行業(yè)特征征為主題題。外墻色調(diào)調(diào)由于報(bào)業(yè)業(yè)大廈玻玻璃面用用的較多多，本案案主樓與與之協(xié)調(diào)調(diào)有難度度，可否否逆向思思維加大大反差用用不同來(lái)來(lái)求共生生。應(yīng)避避免采用用玻璃和和大面積積暖色，，建議以以灰冷色色系（深深灰色或或蘭灰色色）為主主色，間間或以暖暖色（米米黃色或或橘黃色色）進(jìn)行行點(diǎn)綴，，具體作作法尊重重主創(chuàng)人人員創(chuàng)意意。建筑風(fēng)格格建議商業(yè)部分分建議商業(yè)一層層考慮獨(dú)獨(dú)立鋪模模式，開(kāi)開(kāi)間進(jìn)深深比控制制在1：：1.5~1：：3之間間，單鋪鋪面積不不宜超過(guò)過(guò)50㎡㎡商業(yè)二層層考慮可可組合式式商業(yè)，，在一層層留有開(kāi)開(kāi)口，二二層可以以進(jìn)行空空間組合合。商業(yè)部分分預(yù)留給給排水系系統(tǒng)和隔隔油池，，以便餐餐飲業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)駐。。臨街面可可以考慮慮復(fù)式商商鋪的模模式，一一托二方方式提高高商業(yè)價(jià)價(jià)值。兩兩側(cè)采用用一層開(kāi)開(kāi)口的二二層組合合鋪模式式。以適適應(yīng)餐飲飲、網(wǎng)吧吧、美發(fā)發(fā)、健身身的業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)駐。?？罩谢▓@園建議除裙樓頂頂（含獨(dú)獨(dú)立商鋪鋪屋頂））配置屋屋頂生態(tài)態(tài)花園外外，在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層設(shè)設(shè)立一個(gè)個(gè)小型的的空中花花園，利利于業(yè)主主去食堂堂進(jìn)餐前前后小憩憩休閑；；同時(shí)在在每層或或隔層配配以小型型耐用健健身空間間，讓業(yè)業(yè)主在工工作生活活繁忙之之余，可可在近處處放松解解乏，也也給有家家業(yè)主鄰鄰里之間間創(chuàng)造一一個(gè)至親親至善活活動(dòng)的交交流場(chǎng)所所。建議大堂堂設(shè)計(jì)鮮鮮亮，但但又不失失尊貴、、大氣的的風(fēng)格，，建議多多融入生生活元素素。大堂建議會(huì)所建議會(huì)所內(nèi)容會(huì)所可設(shè)置在在裙樓屋頂花花園上，也可可在轉(zhuǎn)換層和和樓層設(shè)置。。會(huì)所按星級(jí)級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配配置，會(huì)所功功能為休閑、、娛樂(lè)、商務(wù)務(wù)等于一體，，服務(wù)項(xiàng)目中中