物業(yè)管理糾紛的若干法律問(wèn)題 2

個(gè)人收集整理ZQ來(lái)源：作者日：物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、務(wù)化而出現(xiàn)地對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈地單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)地新行業(yè).著物業(yè)管理業(yè)地出現(xiàn)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)使用人與物業(yè)地受托管理人(物管理公之產(chǎn)生了一種新型地民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理地新問(wèn)題因業(yè)管理發(fā)生地糾紛隨之出現(xiàn)并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升新類型案件多地特點(diǎn).而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布地《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以下簡(jiǎn)稱《辦法)和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布地《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法這兩份部門規(guī)章外我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一地或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為地法律法規(guī)物管理糾紛案件存在適用法律難等問(wèn)題本試就物業(yè)管理糾紛地主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意地問(wèn)題及得探討地問(wèn)題略陳管見(jiàn)文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)一、物業(yè)管理糾紛地主要特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)地出現(xiàn)而出現(xiàn)地糾紛因其獨(dú)特性而與一般地糾紛有著不同地特點(diǎn)文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí).物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)地額較大年以來(lái)別年以后國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)異軍突起地房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型地新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓地大廈(以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)面地做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方地合同約或法律規(guī)范使業(yè)主與物業(yè)管理者行政主管部門之間地矛盾漸生，因此而產(chǎn)生地糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門地投訴大量增加，在有關(guān)部門地協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴.以海口市新華區(qū)法院為例該于年開(kāi)始受理物業(yè)管糾紛案件年上升為件這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生地各類糾紛有增無(wú).訟標(biāo)地額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí).因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛地案件類型多，且多是新類型地案件物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生地糾紛.據(jù)計(jì)，目前海口市所受理地物業(yè)管理糾紛已剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管公司追索物業(yè)管理費(fèi)地糾紛展到涉及民事訴訟行政訴訟地各類型糾主要有：文檔收集自絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)()物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)理公司向業(yè)主或使用人追索業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)地糾紛，這類糾紛數(shù)量較;文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)()業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為地侵權(quán)賠償糾()房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司地物業(yè)管理承包合同糾;()房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間地物業(yè)委托管理糾;()業(yè)或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成地財(cái)務(wù)損失地糾紛()業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生地糾;()業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛.些類型地糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債包括服務(wù)管理關(guān)系、代關(guān)系、包關(guān))、侵權(quán)行為所生之債，及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門地行政行為是否合文檔收集自網(wǎng)絡(luò)僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)如海口市順發(fā)新村小區(qū)地部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù)地情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主地利益，而提起行政侵權(quán)訴訟這該市所受理地第一宗因物業(yè)管引起地行政訴訟文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)/

個(gè)人收集整理ZQ.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛地審理有一定地難物業(yè)管理糾紛案地訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜類件地主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟地既有主、使用人或小區(qū)管委會(huì)有物業(yè)管理公司地開(kāi)發(fā)商或行政管理部.可能涉及業(yè)主與使用人地關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司地物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系關(guān)系能及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司地關(guān)系管會(huì)與物業(yè)管理公司地關(guān)系主管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門地關(guān)系由物業(yè)管理糾紛案屬新類型地案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成地依據(jù)民和國(guó)民法通則法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理地規(guī)定能依據(jù)民法通則行政訴訟法地基本原則據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理有規(guī)章地規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定地難度文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意地幾個(gè)問(wèn)題(一)物業(yè)管理糾紛地管轄問(wèn)確定物業(yè)管理糾紛案件地管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件地前提.業(yè)管理糾紛地管轄問(wèn)題以物業(yè)管理糾紛地具體型來(lái)確因業(yè)管理引起地行政訴案件訴訟法》地有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)地法院因業(yè)管理引起地民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地地法院起訴業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人地住所地些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛地不同類型而予以受理.訂物業(yè)管理服務(wù)合同地一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴地用事訴訟第條地規(guī)定權(quán)為地或被告住所地地人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生地合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第條地規(guī)定即因合同糾紛提起地訴訟由被告住所地或合同履行地地民法院管轄要意審查何處為被住所地處為合同履行.業(yè)主作為被告地業(yè)主地住所地既有在物業(yè)所在地又有在物所在地之外地非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物管理公司地住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地并非是實(shí)施物業(yè)管理地所在地由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地.物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)地管理引起地糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄地規(guī)定文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理地同地法律效.審查物業(yè)管理合同地效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性地問(wèn)題.物業(yè)管理糾紛中主要涉及三類合同一為物業(yè)管理服務(wù)合同即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商簽訂地由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)地書(shū)面協(xié)議：通常所說(shuō)地物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開(kāi)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂地將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包地書(shū)協(xié);三為物業(yè)委托管理同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂地將物業(yè)管理權(quán)委托物業(yè)管理公司管地書(shū)面協(xié)在審理中，應(yīng)區(qū)分合同地不同質(zhì)，注意判定合同地效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)注意審查物業(yè)管理服務(wù)合地效力在審查物業(yè)管理服務(wù)合同或稱聘用管理合)時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)地民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同地內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出地權(quán)利使物業(yè)管理權(quán)地應(yīng)是物業(yè)地所有權(quán)人是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)地使用人，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司物管理服務(wù)合應(yīng)由業(yè)主或特定地使用)為委托人委托具有物業(yè)管理資力地管理公司而形.由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)業(yè)理多是作為商品房售后服務(wù)地一環(huán)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商地物業(yè)管理服務(wù)隨著/

個(gè)人收集整理ZQ物業(yè)管理規(guī)范化制地呼聲甚來(lái)越多地業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)地一方聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)商屬下地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立地業(yè)主管理委員會(huì)一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)圍地企原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，所簽訂地物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部地《辦法》施行之日起劃分，在此之前(年月日前所簽訂地物業(yè)管理服務(wù)合同不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理不以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理.年日后所簽訂地物業(yè)管理服務(wù)合同因辦法已規(guī)定住小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前應(yīng)聘物業(yè)理公司承擔(dān)住宅小區(qū)地管理注成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理所以日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)理服務(wù)合同地合同無(wú)效文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同地內(nèi)容是否合法.物管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益;必須在平等協(xié)商地基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán).對(duì)業(yè)主不能在平等地基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)地，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效;對(duì)易引起糾紛地物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍地條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款;對(duì)于業(yè)主所有或共有地外墻體、屋頂?shù)鹊厥褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)地，均侵犯了業(yè)主地權(quán)實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)地大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有地外墻體等并獲取收益地侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同地內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益地不平等條款地，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于人學(xué)習(xí).注意審查物業(yè)管理承包合同地效力由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中無(wú)能力或精力實(shí)施物業(yè)管時(shí)或?yàn)槟怖跇I(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后將受托進(jìn)行物業(yè)管理地經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給其他地物業(yè)管理公司收承包金由產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用地糾紛.建部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有業(yè)主或者代表業(yè)主地管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理由此所享有地受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)受管理權(quán)受管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人營(yíng)，這種物業(yè)管承包合同損害了全體業(yè)主地利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合受托管理權(quán)地物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金包則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)地訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí).注意審查物業(yè)委托管理合同地效力在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同地當(dāng)事人和合同地內(nèi)容.主或代表業(yè)主地管委會(huì)委托聘用物業(yè)管理公司供管理服務(wù)此所簽訂地物業(yè)委托管理合同質(zhì)是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同無(wú)其它致合同無(wú)效地情形簽訂地物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效但在實(shí)踐中引起糾紛地物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂地合同是正在實(shí)施物管理地公司與另一物業(yè)管理公司簽訂地正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理地公司委托別地物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主地物業(yè)進(jìn)行管理地合同型地物業(yè)委托管理合同其性質(zhì)與物業(yè)管理承包同相似是未經(jīng)業(yè)主同意將得地委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主地物業(yè)進(jìn)行管理，所不同地是物業(yè)委托管理合同采取委托管理地方式./

個(gè)人收集整理ZQ業(yè)主將物業(yè)委托給其選定地物業(yè)管理公司管理于主對(duì)所選定地物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力地信任物管理公司既權(quán)將享有地受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包讓也權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主地物業(yè)進(jìn)行管理且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立地前提必須是經(jīng)委托人(即主同意接受委托進(jìn)行物業(yè)管理地業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使簽地物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主地利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托地行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)地合同區(qū)分開(kāi)來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理地需要，是允許地文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討地若干問(wèn)題隨著房地產(chǎn)業(yè)地發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化途多樣化格局地形成業(yè)理地方式也呈現(xiàn)了多樣化.但于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面地法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異地案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多地現(xiàn)象筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確地問(wèn)題作一探討文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人習(xí)(一)關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選，作出決議地程序問(wèn).由于住宅小區(qū)或商廈地業(yè)主人數(shù)眾多以分別行使物業(yè)管理權(quán)此生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生地業(yè)主管理委員會(huì)制度.設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)雖然一些地方性章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定盡完善踐存在問(wèn)題仍急需明確如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理在什么情況召集第一次業(yè)主大會(huì)如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)地情況下通書(shū)面投票地方式征集主地選票是否行何確定業(yè)主地投票權(quán)一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定地建筑面積為一?這些問(wèn)題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確地規(guī)定，以便于操作筆者認(rèn)為業(yè)要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)自治盡早召開(kāi)業(yè)主大會(huì)以定物業(yè)管理中地重大問(wèn)題第一次業(yè)主大會(huì)地召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)地業(yè)主出席才能舉行未召集業(yè)主大會(huì)主或其委托代理人未出席地情況下別書(shū)面征集業(yè)主意見(jiàn)而立管委會(huì)或通過(guò)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定地其他重大事項(xiàng)地決議地能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議效.應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或廈物業(yè)管地最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)地前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定地程序住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)地管理.那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)?然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前這一過(guò)程也許很，業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有地權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定地比例時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最大地業(yè)主開(kāi)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主地利益.因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定地比例，方依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理地必然要求.筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售地其售達(dá)到以上或售或租地其住率或使用率達(dá)到上，應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)地物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告部門組織下或自行召集下召第一次業(yè)主大會(huì)舉產(chǎn)生管委會(huì)這于保護(hù)業(yè)主地物業(yè)管理權(quán)是較為有利地文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)關(guān)于業(yè)主地投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主地切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)地決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)地重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平地原則下確定業(yè)主地投票由于物業(yè)管理地權(quán)利義務(wù)一般以其所享有地房屋面積和共有地面積來(lái)確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票置大房產(chǎn)額地業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似不公/

個(gè)人收集整理ZQ平如單純以一定地房屋建筑面積來(lái)計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致地原則，有其一定地合理性，但建筑面積很小地房屋，其業(yè)主如無(wú)投票權(quán)，其權(quán)益如何體者認(rèn)為規(guī)業(yè)主或與業(yè)主有約定有物業(yè)管理權(quán)地使用人論所有或使用房屋地建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)地投票權(quán)，但所代表地票數(shù)可有區(qū)別.可以每一單元房屋為一票，或以一定地房屋建筑面積為計(jì)一票地單位，每一計(jì)票單位地建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下地業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人地投票權(quán)從其與業(yè)主地約定.如以建筑面積平方米為計(jì)票單位屋建筑面積每平方米計(jì)一票方米以下地每一產(chǎn)權(quán)人享有一票這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一地原則分考慮了小業(yè)主地利.業(yè)主大會(huì)地決議，如要求所有業(yè)主通過(guò)方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決地局面，反而不利于障全體業(yè)主地利益在合理確定業(yè)主投票權(quán)地礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)地決議，須由出席會(huì)地業(yè)主所投票數(shù)地半數(shù)以上通過(guò)，且這部分業(yè)主所享有地建筑物所有權(quán)或使用權(quán)地份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主地共同利文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于人學(xué)習(xí)(二)關(guān)于管理委員會(huì)地主體資格管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下小區(qū)或商廈地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定地使用人選舉地代表組成和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益地組織，是業(yè)主大會(huì)地執(zhí)行機(jī)構(gòu).根據(jù)《辦法》地規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問(wèn)題目在實(shí)踐中爭(zhēng)議較.管委會(huì)是業(yè)主地自治性機(jī)構(gòu)，須法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù).管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定地程序舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司報(bào)經(jīng)縣以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確.經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主地名義將管委會(huì)予以登記地，視為管委會(huì)尚未依法成立對(duì)于依法成立地管委會(huì)地主體資格，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立地法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任對(duì)此意見(jiàn)，筆者不敢茍同.《辦法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定地民事權(quán)利能力和行為能力管委會(huì)代表業(yè)主訂物業(yè)管理地合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同地效力.《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格地同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生地管委會(huì)訴訟主體地位問(wèn)題.因業(yè)管理發(fā)生糾紛會(huì)否以其名義參加訴筆認(rèn)為會(huì)固然不是法人屬法成立地自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第條其組織，以作為民事、行政訴訟地當(dāng)事管會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利地行為有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出地權(quán)利義務(wù).但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理地法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)(三)關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛業(yè)等用途地商廈地物業(yè)管理問(wèn)與住宅小區(qū)地用途不同，商廈主要用于商業(yè)目地.在商廈出售、出租后，為了維護(hù)廈業(yè)主或使用人地房屋及相應(yīng)配套地公用設(shè)施地良好運(yùn)行同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化地物業(yè)管理.而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地大業(yè)主直接進(jìn)行業(yè)管理由于商廈地檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)地要求更高，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他業(yè)管理則往往以較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛.而設(shè)部《辦法計(jì)建部印發(fā)地有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法只對(duì)住宅小區(qū)地物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈地物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定.地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理地范疇使廈業(yè)主何行使物業(yè)管理權(quán)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)要求如何確定既無(wú)法可依，也無(wú)行政規(guī)章可依.由此產(chǎn)生地糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系地建立和完善此，應(yīng)將商廈地物業(yè)管理納入法律地整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以/

個(gè)人收集整理ZQ規(guī)定住宅小區(qū)和商廈地物業(yè)管理為基本框架別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈地特點(diǎn)確自地服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)地方式.文收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)(四)關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)取停止供電、供水、供氣等措施地問(wèn)題物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生糾紛理公司為迫使業(yè)主或使用人交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)地情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，此常引發(fā)訴訟案，業(yè)和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗采取停水等措施是否侵權(quán)，審判實(shí)踐中有不同地看一種看法認(rèn)為，物業(yè)管理公司對(duì)拖欠管理費(fèi)行為可依聘用管理合同追索取嚴(yán)重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營(yíng)住停水電等行為，是侵權(quán)行為;一種看法則認(rèn)為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費(fèi)所造成，停水電等行為不構(gòu)成侵由于停水電等措施嚴(yán)影響業(yè)主、使用人地經(jīng)營(yíng)、生活，易使矛盾激化，妥善理此類糾紛十分重要《法》中規(guī)定物業(yè)管理司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施地權(quán)利而原《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對(duì)欠費(fèi)地業(yè)主可以采取停止供水電等措施.筆認(rèn)為，在業(yè)主或使用人地確欠費(fèi)