廣安PPP項(xiàng)目投資方案

廣安PPP項(xiàng)目投資方案廣安PPP項(xiàng)目投資方案（說(shuō)明：該項(xiàng)目原先審批單位為四川宏凌公司，后該公司因重大變故不能投資。目前，該項(xiàng)目一同并入PPP項(xiàng)目公司，所以，該批原件為原先文件，新文件需替換）。第七章、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目之二《橡樹(shù)溝小區(qū)整體改造項(xiàng)目投資分析書(shū)》一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目總占地面積：120畝，約合：80000㎡2、容積率：5.03、建筑密度：≤35%（按照一般項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算）3、建筑面積：550000㎡地上：計(jì)入容積率面積：420000㎡其中：商業(yè)面積：100000㎡（按照臨街心花園全棟商業(yè)計(jì)算）住宅面積：300000㎡地下：150000㎡（根據(jù)1:1車(chē)位配比計(jì)算，地下兩層另加購(gòu)物臨停車(chē)位，不配置地面車(chē)位）。以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為現(xiàn)有材料測(cè)算，實(shí)際規(guī)劃時(shí)有一定出入，本測(cè)算為計(jì)算項(xiàng)目可行性之用。二、項(xiàng)目投資回報(bào)分析1、拆遷補(bǔ)償1.1、返遷面積：按照1:1.2進(jìn)行返遷其中：商業(yè)20000㎡X1.2=24000㎡；住宅：40000㎡X1.2=48000㎡1.2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：過(guò)渡費(fèi)：1.8萬(wàn)元每戶每年X420戶X3年=2268萬(wàn)元裝修款：2萬(wàn)元每戶X420戶=840萬(wàn)元合計(jì)：3108萬(wàn)元2、項(xiàng)目總投資表1：總投資分析總表項(xiàng)目總收入表2可銷(xiāo)售物業(yè)總收入分析表序號(hào)序號(hào)名稱可售面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)備注1商業(yè)鋪面76000178671996231樓商鋪2533338000962652樓商鋪2533322800577593樓商鋪2533318000455992住宅25200050001260003車(chē)庫(kù)3000個(gè)48000144004.8萬(wàn)元/個(gè)合計(jì)340023項(xiàng)目投資回報(bào)說(shuō)明：本項(xiàng)目未計(jì)算土地出讓費(fèi)，計(jì)算數(shù)據(jù)為項(xiàng)目可售物業(yè)全部銷(xiāo)售情況下的測(cè)算。表3：項(xiàng)目投資回報(bào)情況分析項(xiàng)目利潤(rùn)率單位：萬(wàn)元總銷(xiāo)售收入總銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總支出稅后利潤(rùn)利潤(rùn)備注340023萬(wàn)元240088萬(wàn)元99935萬(wàn)元30%根據(jù)目前市場(chǎng)售價(jià)，保守測(cè)算所得。工程利潤(rùn) 單位：萬(wàn)元工程標(biāo)的工程標(biāo)的利潤(rùn)率回報(bào)總金額備注15億元10%150003-5年股金直接收益實(shí)際資本投入實(shí)際資本投入利率周期回報(bào)總凈額4000012%二年9800結(jié)論：項(xiàng)目收益+工程利潤(rùn)+股金直接收益=124735萬(wàn)元

第八章、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目之三《濱江小區(qū)整體改造項(xiàng)目投資分析書(shū)》一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目總占地面積：60畝，約合：40020㎡2、容積率：5.63、建筑密度：≤35%（按照一般項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算）3、建筑面積：299112㎡地上：計(jì)入容積率面積：224112㎡其中：商業(yè)面積：44822㎡（按照臨街心花園全棟商業(yè)計(jì)算）住宅面積：179289㎡地下：75000㎡（根據(jù)1:1車(chē)位配比計(jì)算，地下兩層另加購(gòu)物臨停車(chē)位，不配置地面車(chē)位）。以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為現(xiàn)有材料測(cè)算，實(shí)際規(guī)劃時(shí)有一定出入，本測(cè)算為計(jì)算項(xiàng)目可行性之用。二、項(xiàng)目投資回報(bào)分析拆遷補(bǔ)償1.1、返遷面積：按照1:1.2進(jìn)行返遷其中：商業(yè)10000㎡X1.2=12000㎡；住宅：20000㎡X1.2=24000㎡1.2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：過(guò)渡費(fèi)：1.8萬(wàn)元每戶每年X210戶X3年=1134萬(wàn)元裝修款：2萬(wàn)元每戶X210戶=420萬(wàn)元合計(jì)：1154萬(wàn)元2、項(xiàng)目總投資表1：總投資分析總表項(xiàng)目總收入表2可銷(xiāo)售物業(yè)總收入分析表序號(hào)序號(hào)名稱可售面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)備注1商業(yè)鋪面3282217867862071樓商鋪1094038000415722樓商鋪1094022800249433樓商鋪1094018000196922住宅1552895000776443車(chē)庫(kù)1500個(gè)4800072004.8萬(wàn)元/個(gè)合計(jì)171051項(xiàng)目投資回報(bào)說(shuō)明：本項(xiàng)目未計(jì)算土地出讓費(fèi)，計(jì)算數(shù)據(jù)為項(xiàng)目可售物業(yè)全部銷(xiāo)售情況下的測(cè)算。表3：項(xiàng)目投資回報(bào)情況分析項(xiàng)目利潤(rùn)率單位：萬(wàn)元總銷(xiāo)售收入總銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總支出稅后利潤(rùn)利潤(rùn)備注171051萬(wàn)元129477萬(wàn)元41574萬(wàn)元25%根據(jù)目前市場(chǎng)售價(jià)，保守測(cè)算所得。工程利潤(rùn) 單位：萬(wàn)元工程標(biāo)的工程標(biāo)的利潤(rùn)率回報(bào)總金額備注8億元10%80003-5年股金直接收益實(shí)際資本投入實(shí)際資本投入利率周期回報(bào)總凈額2000012%二年4900結(jié)論：項(xiàng)目收益+工程利潤(rùn)+股金直接收益=54474萬(wàn)元

第九章、重要說(shuō)明一、項(xiàng)目執(zhí)行方案執(zhí)行方案為兩種，如下：1、整體改造PPP項(xiàng)目公司成立以后，由第三方專業(yè)市調(diào)公司，針對(duì)三個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目做定性、定量專題調(diào)研，其結(jié)果可行，公司執(zhí)行該方案。2、一、二級(jí)土地整理PPP公司成立以后，經(jīng)第三方專業(yè)調(diào)研后，其結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，可放棄整體改造，僅作拆遷、還房及基礎(chǔ)設(shè)施等整理工作，除去還房所占用的土地49畝，余下243畝可上市交易，其總金額約為14.5億元，作為PPP公司收益。二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益概算（一）棚戶區(qū)整體改造總收益（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目利潤(rùn)工程利潤(rùn)股金回報(bào)總計(jì)一苑110648150009800135248橡樹(shù)溝99935150009800124735濱江415748000490054475總計(jì)2521573800024500314458三個(gè)棚戶區(qū)整體改造項(xiàng)目總收益為314458萬(wàn)元。（二）一、二級(jí)土地整理總收益（單位：萬(wàn)元）1、一二級(jí)土地整理面積（畝）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱一苑橡樹(shù)溝濱江總計(jì)整理面積11212060292拆遷補(bǔ)償款（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱一苑橡樹(shù)溝濱江總計(jì)拆遷費(fèi)用3048.8310811547310.8三個(gè)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償款總計(jì)約7310.8萬(wàn)元返遷面積（單位：畝）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱一苑橡樹(shù)溝濱江總計(jì)返遷面積18.4219.649三個(gè)項(xiàng)目返遷面積共計(jì)與49畝返遷房屋建筑成本（單位：萬(wàn)元），建筑成本按2800元每平米計(jì)算項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱一苑橡樹(shù)溝濱江總計(jì)商業(yè)面積4800240001200011424住宅面積64000480002400038080總計(jì)49504（萬(wàn)元）土地一二級(jí)整理利潤(rùn)三個(gè)項(xiàng)目共計(jì)292畝，可上市交易的土地為243畝，按照目前廣安地區(qū)土地交易價(jià)格平均值（每畝600萬(wàn)元計(jì)算），共計(jì)可成交價(jià)格為14.5億元，減去拆遷補(bǔ)償款（7310.8萬(wàn)元）及返遷房屋建筑費(fèi)用（49504萬(wàn)元），最終土地上市交易利潤(rùn)為88985萬(wàn)元。三、20億元市政工程收益預(yù)算20億元市政工程收益，按10%的投資凈收益計(jì)算，約計(jì)2億元直接投資回報(bào)。四、總結(jié)投資收益總表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目建筑內(nèi)容投資總銷(xiāo)售額利潤(rùn)1大學(xué)城市政道路10億10億1億2工業(yè)園園區(qū)道路10億10億1億3一苑（棚戶區(qū)）房建54㎡23億34億10億4橡皮溝（棚戶區(qū)）房建55㎡24億34億10億5濱河小區(qū)（棚戶區(qū)）房建30㎡13億17億4億6廣播電視大樓房建40㎡15億20億5億合A.市政道路20億2億B.棚戶區(qū)及廣電大樓開(kāi)發(fā)180萬(wàn)㎡（4個(gè)項(xiàng)目）75億106億31億計(jì)C.房建工程費(fèi)180萬(wàn)㎡X2800元/㎡按%10凈利X50億5億總投資：（A+B+C）95億總收益：A+B+C38億優(yōu)勢(shì)1、政府平臺(tái)公司兜底，股東零風(fēng)險(xiǎn)退出。2、PPP項(xiàng)目公司以股權(quán)融資介入，債權(quán)融資方式滾動(dòng)投入，保障了項(xiàng)目資金不會(huì)發(fā)生斷鏈現(xiàn)象。3、項(xiàng)目操作方式靈活，即可常規(guī)操作，也可深入全方位操作。4、PPP項(xiàng)目公司以棚戶區(qū)為起點(diǎn)介入廣安市，依托融資、移交模式可最