標(biāo)桿房企房地產(chǎn)產(chǎn)品定位與規(guī)劃運營管理精講圖片豐富

運營管理部整理分享xx的產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析（下）2014年6月產(chǎn)品策劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析08.03.26Page3產(chǎn)品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級。劃分的意義在于：避免土地錯配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設(shè)計強排：在特定容積率下如何排布能實現(xiàn)項目最大價值。讓更多的房子分享優(yōu)勢資源；讓更少的房子分擔(dān)不利因素的影響。在對土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，通過多方案分析比較，確定1、指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類：各類建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會所…….）產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）戶型配比（多大的產(chǎn)品）2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)點式or板式？圍合or行列？高or小高？………..主入口；商業(yè)……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計深化方向概念設(shè)計規(guī)劃提升產(chǎn)品力土地價值最大化的選擇萬科城總體規(guī)劃——土地價值最大化的選擇項目占地40萬平米，容積率1.1，總建筑面積44萬平米。產(chǎn)品組合可以選擇：1、別墅、類別墅+多層洋房2、別墅+洋房+高層3、別墅+高層別墅：15000元/平米；多層洋房：6000元/平米；高層：5000元/平米聯(lián)排別墅容積率0.7根據(jù)價值最大化原則別墅+高層價值最大化產(chǎn)品趨優(yōu)定位法產(chǎn)品外立面設(shè)計向上一級靠攏從市場角度看設(shè)計以市場為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計北珠江36F36F36F36F32F26F16F11F4F4F4F4F4F4F廣州中海藍灣容積率：3.26；占地約3.3萬㎡，總建筑面積積約10會所4層疊T11層小高層26-36游泳池A9A8A7A6A5A4A3A2A1用地進深大需獲得更多的景觀觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)客戶價值：北面看看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到到江景顯然曲線才是江景景設(shè)計最大化的軸軸線，不是直線■底層架空層7m高，保證景觀的延延續(xù)及空氣流通；；功能為泛會所。。曲線連板高層布局局，使建筑景觀界界面最大化，95％戶型均可看到江江景?！扒€連板”由“Y型一核三”及“一核二”兩類單元拼接組成成。原來方案：1、斜向建筑均為單單棟2、每個院子均有有有三棟聯(lián)體建筑。。新方案：1、斜向建筑為兩棟棟聯(lián)體（增加最好朝向的樓樓棟）2、除了最北端有三三棟聯(lián)體外，其他均為兩棟聯(lián)體體。長沙金域藍灣項目目2.7容積率別墅1.5萬/平高層河景：7000元/平高層非河景：5000元/平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝勝容積率2.97；占地33萬平米；總建筑面面積99萬平米位于廣州西邊，靠靠近鞋業(yè)市場，生生意人多，老板們們重風(fēng)水。外側(cè)東東向、南向有水。。中心無水，造水水景。8080140150120120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一一產(chǎn)品一招制勝廣州富力桃園單一一產(chǎn)品一招制勝別墅+小高層離河一段距離先建建別墅再沿河建小高層別墅60萬澳幣/套小高層60萬澳幣/套1棟別墅占地相當(dāng)于于小戶型4-5套1棟小高層銷售額相相當(dāng)于20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū)區(qū)景觀優(yōu)先?朝向優(yōu)先?廈門金域藍灣的規(guī)規(guī)劃思考08.03.26Page20AB湖邊水庫，100萬平米水面五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景景觀。北向設(shè)觀景景陽臺。如果北向向沒有馬路、噪音音，就可做景觀優(yōu)優(yōu)先（主臥、客廳廳北向；次臥、廚廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競爭爭力及盈利能力入口會所商業(yè)街提提升項目整體形象象——星河灣星河灣的巨大成功功在于：其成功解決了會所所的經(jīng)營問題星河灣在入口處設(shè)設(shè)置會所商業(yè)街，，提升項目整體形形象；用門口的五五星級酒店解決會會所問題，使得萬科項目，只有10%業(yè)主常到會所消費，主要消費是打麻將。入口會所商業(yè)街提提升項目整體形象象——星河灣仁恒河濱城位于浦東，總建面面70萬平，分3期開發(fā)完全人車分流，地地下大車庫，車全全部進入地下。地地面步行系統(tǒng)，地地下公交系統(tǒng)。1層門廳，休息；從從門廳下到地下，，地下有電瓶車，，帶客戶到自己家家樓下長沙郡原廣場容積率最大化，效效益最大化如何從市場角度挖挖掘地塊價值別墅20000元/㎡，高層6000-7000元/平米。問題：水景縮小1/3，價格會不會受影響？不是說賦予項目盡可能多的資源，項目價格就一定能上升。資源多價格高是趨勢，但有臨界點原來容積率做夠了?，F(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景高層洋房xx項目的分析比較邏邏輯：把項目一分為二，，視為兩個項目；；一塊純洋房，一一塊純高層。開發(fā)商最關(guān)心現(xiàn)金金流問題如何從市場角度挖挖掘地塊價值圍繞客戶價值提供供豪宅解決方案東莞龍光豪宅——君御旗峰人車分流1、先下客，車再繞繞行；2、陽光地下車庫；；3、地下車庫大堂豪豪華，雙大堂設(shè)計計；如何從市場角度挖挖掘地塊價值定位和產(chǎn)品解決方方案的一致性社區(qū)商業(yè)規(guī)劃底商：原則：一般般商鋪二層很難銷銷售，因此在盡可可能的情況下，不不做二層商鋪，做做內(nèi)街。商業(yè)價值低商業(yè)價值高1.5萬2.5萬2萬2萬減小進深，做大開開間滿足最小開間，做做大進深粉色拐角處商業(yè)價價值量最大，金角角銀邊商業(yè)底商：底商的原則：一般商鋪二層很難難銷售，因此在可可能的情況下不做做二層商業(yè)。例：某地塊當(dāng)只有一邊邊適合做商業(yè)，沿沿街長度為A時，底商的進深一一般是12米，而營銷提出商商業(yè)面積為S=12米×3A，這種時候如何處處理？難道要建3層商業(yè)嗎？規(guī)劃導(dǎo)則之“固化化配置”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和住宅的關(guān)系系規(guī)劃提升產(chǎn)品力規(guī)劃形態(tài)決定盈余余模式，單體選擇擇決定產(chǎn)品溢價客戶的準(zhǔn)確定位，，客戶需求的準(zhǔn)確確描述，設(shè)計方案案的多方案比較分分析（容積率分析析），是決定項目目成功與否的重要要因素。規(guī)劃方案評估的五五個方面1、經(jīng)濟指標(biāo)能否滿滿足；2、分期銷售的適應(yīng)應(yīng)性；3、整體形象定位要要求；4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛氛圍；5、其他特殊情況評評價：（管理等））——小區(qū)多開門、垃圾圾站、配電房。方案

方案1方案2方案31、經(jīng)濟指標(biāo)是否一致

2、分期推售的適應(yīng)性首期產(chǎn)品能較好地銜接市場

容易分期開發(fā)

展示區(qū)可先行建設(shè)

3、整體形象定位要求：（賣相）形象1：

形象2：

沿街的標(biāo)志性形象

特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè)

4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍

5、其他特殊情況評價：管理

規(guī)劃方案評估的五五個方面評價方案的角度：：主要從銷售和客戶戶角度，從以下幾幾個方面考慮建筑風(fēng)風(fēng)格格外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：1、古典風(fēng)風(fēng)格—法式留莊外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：1、古典風(fēng)風(fēng)格—意式外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：1、古典風(fēng)風(fēng)格--Artdeco翠湖天地地外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：1、古典風(fēng)風(fēng)格--Artdeco曉園外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：1、古典風(fēng)風(fēng)格—新古典1古典法式式1古典歐式1歐式風(fēng)格格1西班牙風(fēng)風(fēng)格1英倫風(fēng)格格黃金海岸岸公寓——浪現(xiàn)代簡約約風(fēng)格現(xiàn)

代中中式式

風(fēng)格格外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：2、現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格—現(xiàn)代古典典福州萬科科外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：2、現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格—現(xiàn)代古典典綠城新綠綠園外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：2、現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格—現(xiàn)代簡約約深圳金地地香蜜山山二、如何何提升產(chǎn)產(chǎn)品力外立面創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭力及盈盈利能力力：2、現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格—公建化外立面高科技帶帶來財富富感，現(xiàn)現(xiàn)代，純純粹SOHO立面氣質(zhì)質(zhì)—公建化、、城市化化案例：1、萬科城城的建筑筑風(fēng)格2、第五園園難題：高高層和多多層風(fēng)格格的統(tǒng)一一戶型型應(yīng)對敏感感策略：：在不同建建筑面積積條件下下保證主主人房、、客廳、、廚房基基本功能能區(qū)間的的舒適尺尺度和景景觀朝向向；通過內(nèi)庭庭院、入入戶花園園、露臺臺等方式式進行實實在的面面積贈送送，確保保贈送面面積的靈靈活使用用性。戶型功能能劃分及及布局、、開間尺尺度和贈贈送面積積方式參參見附錄錄1：戶型型產(chǎn)品價值分支敏感點客戶敏感等級高中低戶型功能劃分各個功能區(qū)間的實用性和完備性

開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進深比，空間的舒適性

功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實用性

贈送面積贈送面積所占的總建面的比例及實用性

朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向

景觀主要功能區(qū)間的景觀面

戶型創(chuàng)新

交通組織

朝向開間尺度功能劃分功能擺布交通組織創(chuàng)新贈送面積景觀*戶型價值值點塑造造*精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支戶型型配配比比戶型型評評價價1、基于總總體定位位和發(fā)展展戰(zhàn)略總體定位：：主流？跟跟隨？補缺缺？組合？？總體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：低成成本？差異異性？總體形象？？在戶型面面積及特色色上如何表表現(xiàn)？2、基于市場場的戶型特特征、現(xiàn)狀狀和趨勢市場前期及及目前的戶戶型種類：：主流和非非主流配比比周邊即將推推出的戶型型有幾類主流戶型在在最近兩年年的變化趨趨勢3、基于消費費者的戶型型特征內(nèi)在的原因因：消費者者文化、經(jīng)經(jīng)濟、生活活習(xí)慣等原原因指標(biāo)：戶均均人口、客客戶文化層層次分布圖圖、成交總總價分布圖圖、收入及及首期與月月供比較圖圖4、天氣：南南北方的天天氣不同，，會直接反反映在戶型型面積以及及結(jié)構(gòu)上5、政策因素素：特別是是贈送面積積，各地有有不同的政政策戶型配比原原則和評價價標(biāo)準(zhǔn)基于總體定定位、市場場、消費者者等?；谝韵聭?zhàn)戰(zhàn)略思考：：資金回籠籠、利潤提提升、明晰晰的競爭策策略、明晰晰的風(fēng)險回回避策略不同的戶型型配比方案案，相應(yīng)的的條件及結(jié)結(jié)果1、明晰的資資金策略哪部分可滿滿足資金迅迅速回籠（（如贈送或或創(chuàng)新戶型型），哪部部分滿足提提升利潤（（如商業(yè)））。2、明晰的競競爭策略和和回避風(fēng)險險策略站在市場和和消費者利利益，考慮慮到底憑什什么打贏戰(zhàn)戰(zhàn)爭（低成本？？差異性？？市場空缺缺？）戶型配比原原則和評價價標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)續(xù)）基于總體定定位、市場場、消費者者等?；谝韵聭?zhàn)戰(zhàn)略思考：：資金回籠籠、利潤提提升、明晰晰的競爭策策略、明晰晰的風(fēng)險回回避策略不同的戶型型配比方案案，相應(yīng)的的條件及結(jié)結(jié)果戶型的附加加值空間——幾種主流的的贈送方法法增加客戶附附加值基本本要點——偷面積政府開發(fā)商客戶支付門檻有有一定降低低增加實際容容積率，增增加利潤暗虧向下偷面積積：需求100平米，80平米產(chǎn)權(quán)+20平米贈送向上偷面積積：需求100平米，100平米產(chǎn)權(quán)+20平米贈送送面積要向向下送，讓讓客戶感覺覺是需要的的、珍惜的的；不要向向上送，讓讓客戶感覺覺是多余的的、可有可可無的。特特別對于首首置、首改改客戶。送面積的方方式：1、戶內(nèi)雙層層高；2、送陽臺、、露臺；3、送地下室室；4、送花園；；5、送夾層433.93.9高：1.1+1.1形成的2.2米的夾層，，面積一半半送給4樓，一半送送給3樓東莞—金眾—金域中央東莞—金眾—金域中央東莞—金眾—金域中央金域中央的的附加值空空間東莞—金眾—金域中央園林景景觀精裝修智能化社區(qū)配套規(guī)劃公共會所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價值分支敏感點客戶敏感等級高中低園林地面鋪裝1、業(yè)主日常使用功能2、社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn)

水系親水性和觀賞性

植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能

泳池觀賞性及使用功能

架空層1、私密感和領(lǐng)域感；2、外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸；

照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明

智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保

硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì)

高至點景觀居高臨下的視覺感和大氣

架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點景觀地面鋪裝植被*園林價值點點塑造*園林林應(yīng)對敏感策策略：高敏感度園園林要素超超越客戶期期望中等敏感度度確保滿足足客戶期望望生命的園林林，比建筑筑本身更能能打動人！為數(shù)不多的的硬質(zhì)鋪裝裝更多采用大大量的軟景景景觀設(shè)施功功能化瑞典馬耳莫莫小區(qū)綠化化瑞典馬耳莫莫小區(qū)綠化化瑞典馬耳莫莫小區(qū)綠化化小結(jié)軟硬地比、、水景的維維護、喬木木和灌木的的比例、樹樹木如何能能反應(yīng)季節(jié)節(jié)的變化、、如何增加加植物的動動感、白天天和夜間的的效果、景景觀設(shè)施功功能化、防防止高空墜墜物、藝術(shù)術(shù)化……也可通過土土地的改造造改變土地地屬性、外外部資源納納入內(nèi)部；；在建筑上投投入不如在在景觀上投投入——有生命的景景觀比建筑筑更能打動動人通過售樓處處、樣板房房、景觀示示范區(qū)的體體驗式營銷銷打動人軟景硬景比比例要達到到8:2或者7:3。水景觀維護、、喬木灌木比例例；樹木反應(yīng)季季節(jié)、植物動感感、植物忌諱（（松柏、菊花））；白天夜間效效果；景觀設(shè)施施功能化、藝術(shù)術(shù)化、防止空中中墜物改造改變土地屬屬性、納入外部部資源；自然賣點，人造造賣點配套功能設(shè)置層次①：基本配配套居民使用需求高高，能夠保證收收益的科目：乒乒乓球、臺球、、棋牌、羽毛球球、網(wǎng)球?qū)哟微冢簞?chuàng)新配配套投入較少的免費費科目：屋頂晾晾曬平臺、陽光光閱覽室、公共共洗衣房（可采采用投幣式，主主要洗滌大物））、網(wǎng)吧、公共共廚房層次③：形象配配套投入及運營成本本較高，以提升升項目形象為目目的：動感多功功能影院、動感感SPA中心、多功能會會客廳、社區(qū)招招待所產(chǎn)品策略·會所1*會所敏感點強化化*香港凱旋門區(qū)域營銷管理部部案例香港·凱旋門--項目簡介（1）：凱旋門的成功，，源于其獨特的的地理位置優(yōu)勢勢、目前良好的的豪宅市場、對對高端客戶準(zhǔn)確確的心理把控、、有效的新聞炒炒作。均價1.3—1.8萬港元/平方呎（約14—19.4萬港元/平方米）。一周售出800套，套現(xiàn)100億港元。頂層復(fù)式“天際獨立屋”，面積5353平方呎（約500平方米），單價價3.13萬港元/平方呎（約33.7萬港元/平方米），總價價約1.6億港元。凱旋門座落于機機鐵九龍站上蓋蓋，宏偉獨特的的外型傲視維多多利亞港兩岸，，與對岸88層高的國際金融融中心互相輝映映，今人感受超超凡氣勢。做不到第一，要要做唯一。凱旋旋門高空游泳池池，唯一。四層層會所，高檔住住宅社會標(biāo)簽。。香港·凱旋門--項目簡介（2）占地面積：172000平方呎（15980平方米）建筑面積：約100萬平方呎（92900平方米）座數(shù)數(shù)：4座戶數(shù)數(shù)：1054戶樓層層：61層高度度：231米戶型面積：1至5房，505--3465平方呎（47--322平方米）；5至7房，3323--5497平方呎（309--511平方米）；三房為主，約1100--1400平方呎（約102--130平方米）。實用率率：80%開盤時間：2005年4月入伙時間：2006年首季發(fā)展商商：新鴻基地產(chǎn)、地地鐵公司建筑師師：新鴻基工程有限限公司總建筑商：新輝建筑有限公公司香港·凱旋門--項目簡介（10）摩天會所建于凱凱旋門廊頂之上上，是名副其實實建于500呎（約152米）高空的豪華住住客會所。。香港·凱旋門--項目簡介（11）香港·凱旋門--項目簡介（12）香港·凱旋門--項目簡介（13）香港·凱旋門--項目簡介（14）香港·名門名門，3000平米超級奢華華會所，水晶晶1、樓書：2000美元/冊2、廚浴設(shè)施：：10億美金3、售樓處：1.2億美金4、電視宣傳片片制作：1000萬美金5、兒童會所：：香港·名門--項目簡介（1）：新鴻基開發(fā)的的“凱旋門””發(fā)售時，受受到大量投資資者追捧，頂頂層“摩天閣閣”更創(chuàng)出了了31000港元/平方呎的亞洲洲紀(jì)錄，而樓樓盤平均售價價也達到了15000港元/平方呎以上，，風(fēng)頭之勁一一時無兩。不過當(dāng)時尚未未推出豪宅盤盤“名門”的的發(fā)展商長實實，卻揚言““名門”的平平均售價會較較“凱旋門””高出三成，，掀起了市場場一片談?wù)摕釤岢?。要被稱之為豪豪宅，應(yīng)需要要具備以下條條件，即地點點優(yōu)越、面積積大、密度低低及樓價貴。?！懊T”位位于香港傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅區(qū)渣甸甸山，單位面面積由1500-3800平方呎不等，，一梯兩戶較較高的隱私度度及20000港元/平方呎的樓價價，均顯示““名門”稱得得上是一級豪豪宅。但發(fā)展展商并不滿足足于此，近期期在宣傳及加加強樓盤素質(zhì)質(zhì)方面花了不不少功夫，看看來是要使““名門”成為為香港的超級級豪宅。詳情請見以下下介紹：香港·名門--項目簡介（4）：位置：香港港島東半半山大坑徑23號1、香港游艇會會2、時代廣場3、利舞臺廣場場4、三越百貨5、崇光百貨6、柏寧酒店7、皇室堡8、圣保祿學(xué)校校9、香港中央圖圖書館10、中華游樂會會11、漢基國際學(xué)學(xué)校12、香港惠光中中學(xué)香港·名門--項目簡介（7）：景觀香港·名門--項目簡介（9）：人文環(huán)境香港·名門—會所（1）香港·名門—入戶大堂（2）香港·名門—入戶大堂（3）香港·名門—營銷策略分析析（1）香港·名門—營銷策略分析析（2）香港·名門—配套·兒童會所智能化環(huán)保、節(jié)能十大綠色建筑筑科技系統(tǒng)地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)健康全新風(fēng)系統(tǒng)外墻系統(tǒng)外窗系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)排水噪聲處理系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)保溫調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度度保溫節(jié)能保溫安靜調(diào)溫安靜換氣排污室內(nèi)不用空調(diào)調(diào)暖氣全年保保持恒溫、恒恒濕、恒氧。。何為“產(chǎn)品價價值”?區(qū)位周邊配套小區(qū)環(huán)境房屋品牌服務(wù)1.區(qū)位2.周邊配套及環(huán)環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境設(shè)施施4.房屋&“產(chǎn)品力”分析析=產(chǎn)品價值土地屬性（實實）社區(qū)產(chǎn)品（實實）軟性價值（虛虛）品牌服務(wù)產(chǎn)品價值公式式其他客戶價值值分析精裝修——重要而未被滿滿足的客戶價價值精裝修在戶型型設(shè)計時就應(yīng)應(yīng)該被考慮，，以減少裝修修過程中的材材料浪費發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造客客戶價值對于開車一族族，地下大堂堂設(shè)計（雙大大堂設(shè)計）是是不能夠忽視視的體現(xiàn)客戶價值值客戶的價值排排序:景觀、朝向；；物質(zhì)的、精神神的；例：北京別墅墅；凱旋門、名門門發(fā)現(xiàn)客戶價值值例如：瓶裝水水，翡翠綠洲洲售價：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一核四高層層6-11層小高層廣州·翡翠綠洲－森森林半島項目概況主力房型：二房108-132㎡三房149-201㎡四房193-249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：公寓精裝修，，半島洋房及及復(fù)式大戶型型為毛坯；獨棟別墅1.3萬元/㎡聯(lián)排別墅7500元/㎡森林半島洋房5000元/㎡毛坯小戶型4500元/㎡精裝基本指標(biāo)：總占地近4000畝，以別墅為為主。其中森森林半島為21棟7~17層的小高層組組團，占地約約6萬㎡，容積率率為0.9，綠化率36.8％。地理位置：廣州市東部經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，，是廣州為數(shù)數(shù)不多的原始始生態(tài)保存完完好的地區(qū)，，自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越；改造前的DOCKLAND提出“空中別別墅”概念，，提升了小高高層產(chǎn)品的價價值。找到了別墅客客戶的特殊需需求，為高端端客戶提供類類似別墅品質(zhì)質(zhì)及檔次的產(chǎn)產(chǎn)品。主力戶戶型在300--450平方米之間，，小高層、大圍圍合，大景觀觀使得該產(chǎn)品在在擁有別墅產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢的同同時也規(guī)避不不少別墅的不不足，如潮濕濕、不安全等等。在外立面和園園林上繼承了了星河灣的豪豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使使得消費者對對該項目的第第一感覺也達達到了豪宅的的標(biāo)準(zhǔn)。營銷簡評—亮點廣州·翡翠綠洲－森森林半島創(chuàng)造客戶價值值例如：SONYWALKMAN、IPOD濱海住宅案例：把船開到家家門口案例：把船開到家家門口新西蘭濱海住宅（（案例）產(chǎn)品定位的工具產(chǎn)品力公式產(chǎn)品力公式：產(chǎn)品性能價格=1、區(qū)位2、周邊配套與環(huán)境境3、小區(qū)環(huán)境設(shè)施4、房屋&品牌服務(wù)總價1、配套不足帶來的的產(chǎn)品競爭力下降降；2、庫存太久帶來的的產(chǎn)品競爭力下降降；3、產(chǎn)品解決方案與與客戶需求不匹配配；4、單價過高帶來的的總價過高；5、裝修過高帶來的的總價過高（10000元/平米以下的房子，，客戶愿意投入的的裝修成本為10%）產(chǎn)品力不足的表現(xiàn)現(xiàn)配套不足帶來的產(chǎn)產(chǎn)品性能不足產(chǎn)品力遞減帶來產(chǎn)產(chǎn)品競爭力下降產(chǎn)品解決方案與客客戶需求不匹配單價過高帶來的總總價競爭力不足裝修配置過高帶來來的總價過高策略1：做準(zhǔn)產(chǎn)品就是找找到判別因子策略2：打造產(chǎn)品差異性性，在細(xì)分市場建建立產(chǎn)品競爭優(yōu)勢勢策略3：“往上送”還是是“往下送”例：法國雅高酒酒店：價值排序法國廉價酒店業(yè)增長：停滯收收益率：低低過度飽和：眾多參參與者占據(jù)最好的位置客戶目標(biāo)：長途司機、自駕車車旅游客戶客戶價值排序——將錢投到客戶可感感知的質(zhì)量上雅高價值曲線客房的建造成本降降了一半人員成本由行業(yè)的的25％－35％降至20％－23％不僅爭取到了經(jīng)濟濟型酒店的大批顧顧客擴展了市場規(guī)模，，從睡在車?yán)锏目ㄜ囁緳C和只需幾幾個小時的生意人人改變后的雅高在法法國的份額是其后后5家的份額之和總結(jié)：挑戰(zhàn)傳統(tǒng)價價值曲線，創(chuàng)造新新的客戶價值曲線線品質(zhì)提升計劃從園園林入手1、松山湖的“偏執(zhí)執(zhí)狂行動”品質(zhì)提升計劃從園園林入手—松山湖偏執(zhí)狂行動動“鳳凰行動”產(chǎn)品定位的幾個工工具產(chǎn)品的競爭策略競爭來源的分析競爭者定位暗示自己的產(chǎn)品比比競爭者優(yōu)異或有有所不同AVIS租車公司對自己的的描述是“我們是比別人更努努力的公司”（別人指“HERTZ”租車公司）金域藍灣VS金海灣差異化定位差異化——是指設(shè)計一系列有有意義的差別，以以便使該公司的產(chǎn)產(chǎn)品同競爭者的產(chǎn)產(chǎn)品相區(qū)分。在實實體產(chǎn)品差異化有有困難時，要取得得競爭成功的關(guān)鍵鍵常常有