江蘇房地產(chǎn)住宅項目營銷策劃報告分階段戰(zhàn)略

專業(yè)創(chuàng)造價值責任奠定成功布局影響格局格局決定結(jié)局營銷策劃部組織架構(gòu)圖

XX營銷總綱要2011-112012-3推廣主題拓客期售樓處開放、產(chǎn)品說明會、投資理財講座、準業(yè)主新天地系列活動（攝影比賽、有獎?wù)魑摹⒂H子活動）線下渠道拓展活動集中認籌渠道組合戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、單頁為主電視、戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM、單頁多線出動售樓處正式開放認籌開盤（5月某日）篩客期認籌期開盤期銷售階段線下活動盛大開盤目標蓄客5萬組鎖客1萬組認籌3000組銷售772套XX奧特萊斯尋找的200位幸運房東是您嗎XX10大天地8大價值5大肯定3大承諾XX

5月某日盛大開盤XX原始股即將發(fā)售，你準備好了嗎？XX對不起！只能圓600人財富夢想開發(fā)商雙倍賠付利息做足準備，迎接即將到來的實質(zhì)性蓄客階段一套系列的媒體推廣方案一套具有震撼力的現(xiàn)場包裝一個將展示發(fā)揮到極致的品位售樓處一套強有力打動客戶的銷售工具一個整裝待發(fā)的服務(wù)團隊第二階段：2011年11月-12月策略思路：聚集關(guān)注，廣為人知推廣主題：10大天地

---XX奧特萊斯尋找的200位幸運房東是您嗎渠道組合：戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、單頁為主重點工作：通過戶外傳遞10大天地的概念報紙、單頁平面媒體詮釋深化5大肯定點內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)動態(tài)媒體承擔與客戶互動及項目形象演繹撒網(wǎng)拓客，覆蓋泰州四市兩區(qū)，蓄客目標5萬組篩客方案準備售樓處籌備客戶現(xiàn)場活動方案準備廣為人知價值深化實力展現(xiàn)價格印證拓客期橫空出世形象期認籌期開盤期篩客期價值價格分階段戰(zhàn)略戶外篇：十大天地鑄就XX百貨天地休閑天地娛樂天地食宿天地旅游天地觀光天地健身天地社交天地水中天地時尚天地

八大價值區(qū)域成就價值，商業(yè)實現(xiàn)價值，環(huán)境營造價值，機遇創(chuàng)造價值，品牌放大價值，品質(zhì)保證價值，文化提升價值，創(chuàng)新決定價值！系列1：中式風格系列2：傳統(tǒng)尊貴型：高貴、榮耀、奢豪系列3：繽紛綜合體：地標性城市名片，潮流，繁華，都市感系列4：時尚個性：國際化、風格化、品質(zhì)強烈，動感十足系列5：清新風格格：潮流化化、風格化化、品質(zhì)強強烈，唯美美感繁華商業(yè)，，想購就購購！XX商業(yè)配套互互動上演財財富神話占據(jù)西部開開發(fā)優(yōu)勢區(qū)區(qū)位，坐擁擁城市絕美美自然景觀觀，XX自有國際商商業(yè)航母整整體開發(fā)，，打造中國殿殿堂級購物物公園！11000平方米球幕幕影院，南南京金陵飯飯店、奧特特萊斯、大大型超市……商業(yè)街區(qū)全全業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)模式，吃吃喝玩樂住住，一應(yīng)俱俱全！在泰州，唯唯有XX可以做到??！報廣篇篇5大肯定之業(yè)態(tài)快捷財富圈圈，隨想隨隨到！XX立體交通成成就便利生生活！5分鐘即達泰州城城區(qū)；長江大橋通通行，全面面融入長三三角2小時生活圈；緊鄰?fù)ㄍ?、揚州州、泰興各各城區(qū)之要要道，便捷捷一蹴而就就。三位一體立立體交通支支撐財富夢夢想，在泰州，唯唯有XX可以做到?。髲V篇篇5大肯定之交通5大肯定之擁有總價低高高回報無無風險！XX17年穩(wěn)固回本本30年二次番本本消費者享受受的商業(yè)項項目經(jīng)驗者理想想的創(chuàng)業(yè)天天地投資者傳頌頌的投資神神話20萬方商業(yè)航母，品質(zhì)理念念，精心打打造！10大天地，8大價值，5大肯定，3大承諾支撐！讓理想生活活，變?yōu)橥偻偈挚傻玫牡默F(xiàn)實居所所！在泰州，唯唯有XX可以做到??！報廣篇篇5大肯定之運營總價低高高回報無無風險！XXXX專業(yè)運營團團隊團隊是XX立足之本，，實干是XX致勝的法寶寶。XX核心團隊來來自各大商商業(yè)開發(fā)企企業(yè)和運營營機構(gòu)，有有來自深圳XXX廣州XXX香港XXX上海XXX。公司核心團團隊曾經(jīng)服服務(wù)內(nèi)容包包括：城市市綜合體運運營、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)(SHOPPINGMALL、LIVINGMALL等)、住宅公寓寓、寫字樓樓、旅游地地產(chǎn)等。在泰州，唯唯有XX可以做到??！報廣篇篇5大肯定之升值總價低高高回報無無風險！XX區(qū)位升值配配套升值品牌升值物物業(yè)升值20萬方商業(yè)航母，品質(zhì)理念念，精心打打造！10大天地，8大價值，5大肯定，3大承諾支撐！讓財富夢想，變?yōu)橥偻偈挚傻玫牡默F(xiàn)實！在泰州，報廣篇篇3大承諾之5年內(nèi)原價回回購五年內(nèi)，無無理由原價價隨時回購購！XX30億重金打造造泰州商業(yè)業(yè)航母在巨人的肩肩膀上，每每個人都是贏者。聯(lián)姻實力商家，全套引入入經(jīng)營模式，此優(yōu)越，全國罕見！在泰州，唯唯有XX可以做到！！報廣篇篇3大承諾之五五年后溢價價回購五年后，無理由由溢價隨時回購購！XX30億重金打造泰州州商業(yè)航母在巨人的肩膀上上，每個人都是贏者。聯(lián)姻實力商家，全套引入經(jīng)營模式，此優(yōu)越，全國罕見！在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇3大承諾之原始股股申購原始股概念香港公司正在籌籌備上市每位羅蘭業(yè)主都都可以申購原始始股在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇一套具有震撼力力的現(xiàn)場包裝造成視覺沖擊：：體現(xiàn)項目氣勢的的同時與媒體組組合往外釋放信信息目的：體現(xiàn)項目氣勢的的同時與媒體組組合往外釋放信信息現(xiàn)狀下如何執(zhí)行行：1、項目位處海陵陵西部新城內(nèi)，，四周空曠昭示示性好，可以將將展示資源充分分利用2、項目四周用整整體圍檔圍包，，用意向性圖片片凸顯項目氣勢勢，3、G328昭示性好，可在在空曠處設(shè)置6-8米高戶外廣告牌牌用于跟媒體結(jié)結(jié)合釋放廣告信信息一個極具品位的的售樓處充分展展示項目信息與與服務(wù)：體現(xiàn)項目高形形象品位的同時時亦能展現(xiàn)產(chǎn)品品的高品質(zhì)目的：1、項目售樓處要要使用3年左右，要有前前瞻性的考慮使使用期內(nèi)的各注注意事項，用材材要能耐用，能能代表項目建筑筑風格的延續(xù)性性。2、泰州市民在路路過售樓處時能能感受到羅蘭項項目的恢弘體量量及高品質(zhì)。3、客戶在進入售售樓處進行參觀觀體驗后能認同同項目的地位、、品質(zhì)及價格，，并能產(chǎn)生購買買欲望執(zhí)行重點:1、能體現(xiàn)項目高高品位2、能展示項目高高品質(zhì)（1）停車場入口、、及主干道交叉叉口設(shè)置造型精精美的導視系統(tǒng)，體現(xiàn)項目氣質(zhì)質(zhì)的同時提供客客戶便捷（2）樓體外部包裝用燈箱展板等形形式配合媒體釋釋放廣告，將項項目形象氣質(zhì)直直接與售樓處匹匹配，同時達到到戶外廣告展示示效果（3）精裝修，匹配配項目氣質(zhì)，體體現(xiàn)尊貴、豪華華、大氣又不失失溫馨感。1、如何體現(xiàn)項目目高品位（4）售樓部內(nèi)部VIP客戶休閑區(qū)：A、擺放幾臺電腦腦，供客戶查閱閱股市情況及休休閑使用B、擺放一些符合合此圈層人士閱閱讀喜好的一些些雜志（5）設(shè)置吧臺，提提供茶水供應(yīng)，，設(shè)置成紅酒吧，對客戶進行茶茶水服務(wù)（6）庭院（對景觀的考量量擺放些互動動性的設(shè)施，做做到細致景觀及及參與性）（7）銷售人員配備ipad，實行電子售樓樓。一方面提高高售樓效率。再再者讓客戶體驗驗銷售服務(wù)的專專業(yè)感、尊貴感感、專屬感一、展示區(qū)1、建筑形態(tài)，玻璃璃，業(yè)態(tài)等以發(fā)發(fā)展史的形式展展出，最終都演演變成本項目的的形態(tài)及規(guī)劃，目的：通過這個過程的的演繹，對比凸凸顯出本項目品品質(zhì)規(guī)劃領(lǐng)先的的地位；現(xiàn)場體體驗高品質(zhì)帶來來的價值2、品牌LOGO墻，將品牌商家家、品牌合作單單位的名稱及LOGO集中展現(xiàn)目的：讓客戶感知強強強聯(lián)手的團隊及及產(chǎn)品打造出XX商業(yè)航母3、N大承諾展示板：：通過開發(fā)商承承諾的展示，更更增加品質(zhì)說服服力2、如何體現(xiàn)項目高高品質(zhì)一套強有力的銷銷售工具成為打打動客戶的有力力武器XX投資白皮書－－－此階段幫助客客戶了解項目并并打動客戶的主主要工具目的：契合投資資的概念向客戶戶疏導項目的價價值，暗喻高性性價比的概念。。樓書的表現(xiàn)使使客戶對項目檔檔次有直觀認識識，對項目的信信息有一個大體體了解。形式：封面簡潔潔大氣，與項目目尊貴豪華氣質(zhì)質(zhì)匹配材質(zhì)：使用高檔檔紙張材質(zhì)進行行制作與印刷內(nèi)容：1、XX--10大天地8大價值5大肯定3大承諾2、投資的價值(從產(chǎn)品的地段、、規(guī)模、配套、、建筑、景觀、、物管及開發(fā)商商的實力來展現(xiàn)現(xiàn)項目的投資價價值)3、尋找國際國內(nèi)內(nèi)投資實例4、XX投資回報預(yù)估5、其他2、項目模型－－－讓客戶了解項項目的區(qū)域，整整體規(guī)劃，建筑筑，景觀，戶型型等具體情況區(qū)域模型目的：表現(xiàn)項目距離市市中心5分鐘的的便捷交交通、區(qū)域優(yōu)勢勢及周邊配套執(zhí)行重點：考慮到使用時間間比較長，采用目前比較先先進的掛壁式沙沙盤，設(shè)置燈光光導引系統(tǒng)。節(jié)節(jié)約空間的同時時便于觀看。項目整體模型，，戶型模型目的：表現(xiàn)項目整體規(guī)規(guī)劃、建筑、景景觀、戶型等情情況執(zhí)行重點：1.充分利用燈光設(shè)設(shè)施及考究的外外立面材質(zhì)表現(xiàn)現(xiàn)，體現(xiàn)出項目目石材外立面的的氣勢2.利用活水系統(tǒng)等等多手段凸顯項項目景觀精致的的優(yōu)勢3.模型注意比例大大小及樣式，體體現(xiàn)項目購物公公園商業(yè)氛圍的的優(yōu)勢4.沙盤底座風格與與室內(nèi)裝修風格格一致一個整裝待發(fā)的的服務(wù)團隊體現(xiàn)現(xiàn)尊貴與檔次銷售員經(jīng)過拓客客階段的初步歷歷練，即將進入入正式接待客戶戶階段，因此在在此階段應(yīng)抓緊緊多進行演練，，提高銷售技能能及對項目及泰泰州房地產(chǎn)市場場及各個項目情情況的熟悉度。。執(zhí)行重點：1、熟悉泰州市房房地產(chǎn)市場及各各個項目情況，，能做到對客戶戶答疑，及幫助助客戶選擇合適適商鋪的目的。。2、銷售團隊內(nèi)部部進行充分演練練工作熟記項目統(tǒng)一說說辭，產(chǎn)品情況況及項目情況等等內(nèi)容，靈活運運用銷售指引、、逼定、處理客客戶異議等技巧巧3、準備銷售物料料：客戶登記本本、銷講本、樓樓書、貸款利率率表、置業(yè)計劃劃書等售樓處物業(yè)服務(wù)務(wù)的培訓在物業(yè)公司內(nèi)部部選拔形象氣質(zhì)質(zhì)好、服務(wù)意識識強的人員進行行強化培訓，讓讓客戶在售樓處處就能體驗到羅羅蘭物業(yè)的五星星級物管服務(wù)。。對服務(wù)人員進行行項目信息的培培訓，在一些集集中性的客戶活活動時，現(xiàn)場客客戶多，置業(yè)顧顧問忙不過來的的情況，此時物物業(yè)人員要能做做到對客戶進行行一些粗略的客客戶答疑。預(yù)示未來服務(wù)價價值的物業(yè)服務(wù)務(wù)團隊細節(jié)決定成敗，，泰州的客戶對對服務(wù)的要求越越來越高，好的的服務(wù)直接體現(xiàn)現(xiàn)項目檔次。主主動性的展現(xiàn)項項目服務(wù)細節(jié)的的到位能給客戶戶留下深刻印象象羅蘭物業(yè)屬于羅羅蘭自營物業(yè)公公司，通過售樓樓處的形象窗口口展示物業(yè)服務(wù)務(wù)價值，成為項項目品質(zhì)展示及及開發(fā)商實力展展示的有力途徑徑。自動鞋套機參觀工地后濕巾汽車遮陽罩安全帽一次性隔離紙售樓部內(nèi)的服務(wù)務(wù)人員要時刻關(guān)關(guān)注客戶需求一個將之前準備備化為現(xiàn)實的體驗展示系統(tǒng)客戶上門第1體驗點：售樓部部外圍指引牌、現(xiàn)場氛氛圍、工地圍擋擋第2體驗點：售樓部部門口指示系統(tǒng)、大門門、站崗等第3體驗點：售樓部部內(nèi)部售樓處、模型、、專業(yè)的銷售人人員等第4體驗點：材料展展示區(qū)影視區(qū)項目品質(zhì)展示，，看項目影視片片，休息第5體驗點：銷售物物料樓書、產(chǎn)品說明明書、戶型圖冊冊、服務(wù)手冊、、客戶通訊手冊冊第6體驗點：銷售服服務(wù)客戶離開感受的的服務(wù)客戶離開兒童演藝活動親子競賽活動兒童嘉年華兒童才藝表演暖場活動第三階段：2012年1月-2月策略思路：價價值疏導，推廣主題：XX----老百姓買得起起﹒低總價、高回回報的稀缺原原始股渠道組合：電電視、戶外、、報紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、短信、DM、單頁多線出出動重點工作：戶外傳遞本期期主題概念，，深化泰州市市民對羅蘭的的認識—買得起、低投投入、高回報報報紙、單頁、、DM平面媒體結(jié)合合現(xiàn)場展示的的實景（產(chǎn)品品價值、受追追捧的火爆程程度）的報道道網(wǎng)絡(luò)動態(tài)媒體體承擔與各類類現(xiàn)場客戶活活動內(nèi)容及項項目形象演繹繹線下篩客:通過各類客戶戶活動將5萬組客戶逐漸漸辨別，篩定定B,C類客戶1萬組認籌方案準備備廣為人知價值深化實力展現(xiàn)價格印證拓客期橫空出世形象期認籌期開盤期篩客期價值價格分階段戰(zhàn)略商鋪≠財富（類同不是所所有牛奶都叫叫特倫蘇）XX西部新城中央央商業(yè)模式締締造完美神話話20萬方體驗式購購物公園，蘇蘇中前所唯有有！全方位西部新新城中央城區(qū)區(qū)規(guī)劃，全城城獨家！超2:1車位配比、地地下商業(yè)、尊尊貴精裝大堂堂、絕美公共共景觀…………………高價值，高回回報，堪為城城市商業(yè)翹楚楚，在泰州，唯有有XX可以做到！報廣篇：不等等于系列招商≠經(jīng)營XX聘用用專業(yè)運運營團隊為你你的財富保駕駕護航很多項目招商商成功但由于于經(jīng)營不善無無力維持XX自規(guī)劃起，就就考慮后期經(jīng)經(jīng)營問題；聘請某某專業(yè)業(yè)運營團隊為為羅蘭后期經(jīng)經(jīng)營提前布局局在泰州，唯有有XX可以做到！報廣篇：不等等于系列一個奠定客戶戶購房信心的的活動：XX產(chǎn)品品鑒會形式：新聞發(fā)布會會時間：11月地點：售樓處參與單位:公司全體員工工、設(shè)計院、、政府、銀行行、各大媒體、客客戶目的：通過有品位的的客戶活動獲獲得客戶對項項目檔次的認認同；對產(chǎn)品的深度度解析奠定意意向客戶購房房信心，促進進認籌?；顒觾?nèi)容：1、政府：講述述區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃2、建筑設(shè)計師師：闡述建筑筑規(guī)劃理念、、3、招商：闡述述商業(yè)規(guī)劃理理念4、商業(yè)運營：：做出承諾及及展示5、物業(yè)：說明明及展示6、董事長：發(fā)發(fā)言（情景劇劇形式）配合現(xiàn)場認籌籌第四階段：2012年2月-3月策略思路：價價值疏導，推廣主題：XX原始股即將發(fā)發(fā)售，你準備備好了嗎？渠道組合：電電視、戶外、、報紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、短信、DM、單頁多線出出動重點工作：戶外傳遞本期期主題概念，，對泰州全城城發(fā)出認籌邀邀約報紙、單頁、、DM平面媒體、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)動態(tài)媒體體對現(xiàn)場認籌籌火爆程度及及開發(fā)商實力力進行炒作認籌:通過繳納定金金的形式鎖定定目標客戶3000組開盤方案準備備廣為人知價值深化實力展現(xiàn)價格印證拓客期橫空出世形象期認籌期開盤期篩客期價值價格分階段戰(zhàn)略建立直銷渠道道，企業(yè)推廣廣全面出擊關(guān)鍵點:1、以熟人為切切入點，契合合工會或辦公公室的工作職職責，與企業(yè)業(yè)（工會或辦辦公室負責人人）洽談合作作事宜。2、購房優(yōu)惠：正正常銷售優(yōu)惠惠＋團購每5人額外1個點優(yōu)惠遞增增（如：5人內(nèi)（含5人）額外1個點優(yōu)惠，10人內(nèi)（含10人）額外2個點優(yōu)惠…如此遞增）內(nèi)容：時間：拓客期期——項目銷售結(jié)束束展示攻略事件營銷攻略略——建立直銷渠道道線下活動之：：企業(yè)團體客客戶活動推介會先逐個單位邀邀約到售樓處處現(xiàn)場看產(chǎn)品品“送房到企業(yè)”活動，到聯(lián)聯(lián)盟企業(yè)設(shè)點點，員工可到到活動點（或或工會、辦公公室）登記意意向，實行團團購優(yōu)惠“送房到企業(yè)”企事業(yè)單位、、專業(yè)市場專專場推介會活動目的：通過對目標人人群——銀行、企事單位管理理層或技術(shù)人人員有物業(yè)購購買能力的人人群針對宣傳傳，現(xiàn)場進行行認籌優(yōu)惠的的發(fā)布，促成成成交?；顒訒r間：認籌期（重點點介紹產(chǎn)品和和優(yōu)惠政策））活動地點：企事業(yè)單位會會議室（或廣廣場）活動形式：項目臨展（模模型、宣傳資資料、X