某地產(chǎn)成本管理制度

萬科地產(chǎn)成本管理制度1

萬科地產(chǎn)成本治理制度（轉(zhuǎn)）一、總則二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé)一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé)二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé)三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控一）成本監(jiān)控系統(tǒng)二）成本監(jiān)控的要求一）立項環(huán)節(jié)的成本操縱二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱四）施工過程的成本操縱一、總則二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé)一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé)二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé)三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控一）成本監(jiān)控系統(tǒng)二）成本監(jiān)控的要求一）立項環(huán)節(jié)的成本操縱二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱四）施工過程的成本操縱五）工程材料及設(shè)備治理六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本操縱七）工程結(jié)算治理八）其他環(huán)節(jié)的成本操縱五、附則討論稿）一、總則2成本治理的差不多原則是以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程操縱為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提升經(jīng)濟效益為目的3成本監(jiān)控的任務(wù)是遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本治理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提升經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé)一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé)3組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，關(guān)心房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本操縱。立項審查的重點是◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當(dāng)；◆投資成本估確實是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險能否有效操縱。4跟蹤、落實各項目成本打算及其執(zhí)行情形，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報表；分析、總結(jié)項目成本操盡情形，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本操縱工作。6組織集團(tuán)成本治理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本治理意識，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本治理體會，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本治理水平的提升。7按照治理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行時期審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本治理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情形，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。8逐步推行成本治理及其信息交流電腦化，搞好成本治理的綜合服務(wù)。二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé)2按照本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情形，確定項目開發(fā)打算，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3規(guī)劃設(shè)計時期，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本操縱的意識和要求。4客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用打算，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費用操縱指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施。5遵循差不多建設(shè)程序，進(jìn)行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程操縱，對可控成本、變動成本和成本專門偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本操縱在目標(biāo)成本范疇內(nèi)。6正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格操縱項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提升投資回報率。8熟悉、把握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本操縱因素，用足用活各種政策、資源，提升成本操縱的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1按照集團(tuán)的治理體制，集團(tuán)建立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。3各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照治理需要和項目實際情形，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本治理職能部門或崗位，保證成本操縱工作的順利進(jìn)行二）成本監(jiān)控的要求◆成本治理責(zé)任制及監(jiān)控程序；打算治理1各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按按照項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本打算，并跟蹤、檢查、考核打算的執(zhí)行情形：◆開發(fā)產(chǎn)品成本打算(按完全成本口徑)◆期間費用打算；◆降低成本技術(shù)組織措施打算。2成本打算以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本推測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核方法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1各開發(fā)企業(yè)在成本操縱過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)時期對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其緣故、操縱措施及其成效進(jìn)行分析，以及時總結(jié)體會教訓(xùn)，做好下一步成本操縱工作。分析的重點是◆打算及其執(zhí)行情形；◆實際成本與預(yù)算成本、打算成本對比差異及其緣故；◆分析期內(nèi)操縱措施、成效、存在咨詢題及改進(jìn)意見、計策；評判、結(jié)論與提示。2集團(tuán)總部按照治理需要，應(yīng)按項目就成本操盡情形進(jìn)行分析檢查。信息交流1應(yīng)報集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料要緊包括：項目差不多情形；◆成本動態(tài)情形及其分析資料；◆當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2按例外治理原則，對下列成本專門偏差及其處置方法，應(yīng)隨時報集團(tuán)總部：◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；◆成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或打算成本30%以上的項目、事件(包括停工、嚴(yán)峻窩工、重大設(shè)計變更、打算外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素阻礙造成的成本增、減項目、事件)◆合作條件更換；◆補交地價。3各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本操縱的體會教訓(xùn)。一）立項環(huán)節(jié)的成本操縱1各單位新項目立項時必須向集團(tuán)總部提交《立項請示》和詳細(xì)的可行性研究報告》并經(jīng)集團(tuán)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其進(jìn)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：◆成本費用估算和操縱目標(biāo)及措施；◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆稅務(wù)環(huán)境及其阻礙；◆資金打算；◆競投方案》僅限招標(biāo)、拍賣項目）◆投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的計策；2可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提早一周上交集團(tuán)總部。3若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利阻礙時，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項申請》4招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱1規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；◆需托付設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建筑成本操縱總體目標(biāo)）應(yīng)第一上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計時期（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）每一時期都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》并在與上一時期的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建筑成本概（預(yù)）算》確定各成本單項的操縱目標(biāo)，并以此操縱下一時期的設(shè)計。3施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的建筑成本預(yù)算》4設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)治理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，幸免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資缺失白費。三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱1除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。3應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范疇、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工治理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情形進(jìn)行評估，提出書面評估意見。4同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類不或工程類不高而取費較低的單位。5凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。7壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)和諧，最大程度降低造價。8施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。四）施工過程的成本操縱現(xiàn)場簽證1現(xiàn)場簽證要反復(fù)對比合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場治理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、緣故、工程量必須清晰明了涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。5因業(yè)要緊求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對比有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位按照自身實際情形確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位緊密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故緣故，提交事故情形報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3應(yīng)專門重視隱藏工程的監(jiān)理和驗收。隱藏工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未體會收簽證的應(yīng)要求施工單位不得隱藏和進(jìn)入下道工序施工。隱藏工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。2工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進(jìn)度打算和工程進(jìn)度完成月報表；◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對比施工合同及進(jìn)度打算，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱藏工程部分須提供照片）工程質(zhì)量證明等資料；◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；◆經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。4工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便把握最終結(jié)算主動權(quán)。五）工程材料及設(shè)備治理1項目開工前，設(shè)計或工程治理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一樣按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2甲方能找到一級建材市場的有進(jìn)口免稅打算指標(biāo)的有專門質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。4應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時刻，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在要緊設(shè)備和大宗建材采購上采納招標(biāo)方式。質(zhì)量、價格、供貨時刻均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；◆情愿以房屋抵材料款，且同意正常樓價的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場安裝，同意驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。6工程治理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。7采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等咨詢題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成阻礙和缺失的供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。10材料的代用應(yīng)由工程治理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程治理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本操縱1單項工程和項目竣工應(yīng)通過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)治理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3凡有阻礙使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位緣故延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟缺失的要按合同追究其責(zé)任。4工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)治理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》以明確施工單位的保修范疇、保修責(zé)任(包括驗收后顯現(xiàn)的質(zhì)量咨詢題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。5采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的估量，留足保修費用。6甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范疇的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。七）工程結(jié)算治理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下差不多條件：◆符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；◆具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；◆項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；◆工程遺留咨詢題已處理完畢；◆施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2工程結(jié)算要以我方把握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一樣只能作為參考。3點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。4審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，運算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。5編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的運算過程及詳細(xì)的編制講明，扣清甲供材料款項。6審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析治理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。7審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對比合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書。八）其他環(huán)節(jié)的成本操縱1正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項清單》逐項測算其建設(shè)成本，并對比原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范疇內(nèi)。銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以幸免趕工成本和延期賠償；市場和經(jīng)營條件許可的情形下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時刻，減少利息費用等成本。五、附則理六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本操縱七）工程結(jié)算治理八）其他環(huán)節(jié)的成本操縱五、附則討論稿）一、總則2成本治理的差不多原則是以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程操縱為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提升經(jīng)濟效益為目的3成本監(jiān)控的任務(wù)是遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本治理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提升經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé)一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé)3組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，關(guān)心房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本操縱。立項審查的重點是◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當(dāng)；◆投資成本估確實是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險能否有效操縱。4、跟蹤、落實各項目成本打算及其執(zhí)行情形，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報表；分析、總結(jié)項目成本操盡情形，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本操縱工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為集團(tuán)治理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織集團(tuán)成本治理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本治理意識，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本治理體會，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本治理水平的提升。7、按照治理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行時期審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本治理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情形，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。8、逐步推行成本治理及其信息交流電腦化，搞好成本治理的綜合服務(wù)。二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé)2、按照本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情形，確定項目開發(fā)打算，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規(guī)劃設(shè)計時期，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本操縱的意識和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用打算，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費用操縱指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施。5、遵循差不多建設(shè)程序，進(jìn)行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程操縱，對可控成本、變動成本和成本專門偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本操縱在目標(biāo)成本范疇內(nèi)。6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格操縱項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提升投資回報率。8、熟悉、把握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本操縱因素，用足用活各種政策、資源，提升成本操縱的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、按照集團(tuán)的治理體制，集團(tuán)建立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照治理需要和項目實際情形，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本治理職能部門或崗位，保證成本操縱工作的順利進(jìn)行二）成本監(jiān)控的要求◆成本治理責(zé)任制及監(jiān)控程序；打算治理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按按照項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本打算，并跟蹤、檢查、考核打算的執(zhí)行情形：◆開發(fā)產(chǎn)品成本打算(按完全成本口徑)◆期間費用打算；◆降低成本技術(shù)組織措施打算。2、成本打算以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本推測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核方法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在成本操縱過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)時期對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其緣故、操縱措施及其成效進(jìn)行分析，以及時總結(jié)體會教訓(xùn)，做好下一步成本操縱工作。分析的重點是◆打算及其執(zhí)行情形；◆實際成本與預(yù)算成本、打算成本對比差異及其緣故；◆分析期內(nèi)操縱措施、成效、存在咨詢題及改進(jìn)意見、計策；評判、結(jié)論與提示。2、集團(tuán)總部按照治理需要，應(yīng)按項目就成本操盡情形進(jìn)行分析檢查。信息交流1、應(yīng)報集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料要緊包括：項目差不多情形；◆成本動態(tài)情形及其分析資料；◆當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、按例外治理原則，對下列成本專門偏差及其處置方法，應(yīng)隨時報集團(tuán)總部：◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；◆成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或打算成本30%以上的項目、事件(包括停工、嚴(yán)峻窩工、重大設(shè)計變更、打算外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素阻礙造成的成本增、減項目、事件)◆合作條件更換；◆補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本操縱的體會教訓(xùn)。一）立項環(huán)節(jié)的成本操縱1、各單位新項目立項時必須向集團(tuán)總部提交《立項請示》和詳細(xì)的可行性研究報告》并經(jīng)集團(tuán)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其進(jìn)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：◆成本費用估算和操縱目標(biāo)及措施；◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆稅務(wù)環(huán)境及其阻礙；◆資金打算；◆競投方案》僅限招標(biāo)、拍賣項目）◆投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的計策；◆項目綜合評判意見。2、《可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提早一周上交集團(tuán)總部。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利阻礙時，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項申請》4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱1規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；◆需托付設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建筑成本操縱總體目標(biāo)）應(yīng)第一上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計時期（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）每一時期都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》并在與上一時期的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建筑成本概（預(yù)）算》確定各成本單項的操縱目標(biāo)，并以此操縱下一時期的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的建筑成本預(yù)算》4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)治理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，幸免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資缺失白費。三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公布或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范疇、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工治理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情形進(jìn)行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類不或工程類不高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)和諧，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。四）施工過程的成本操縱現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對比合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場治理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、緣故、工程量必須清晰明了涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)要緊求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對比有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位按照自身實際情形確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位緊密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故緣故，提交事故情形報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)專門重視隱藏工程的監(jiān)理和驗收。隱藏工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未體會收簽證的應(yīng)要求施工單位不得隱藏和進(jìn)入下道工序施工。隱藏工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進(jìn)度打算和工程進(jìn)度完成月報表；◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對比施工合同及進(jìn)度打算，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱藏工程部分須提供照片）工程質(zhì)量證明等資料；◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；◆經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便把握最終結(jié)算主動權(quán)。五）工程材料及設(shè)備治理1、項目開工前，設(shè)計或工程治理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一樣按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的有進(jìn)口免稅打算指標(biāo)的有專門質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。4、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時刻，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在要緊設(shè)備和大宗建材采購上采納招標(biāo)方式。質(zhì)量、價格、供貨時刻均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；◆情愿以房屋抵材料款，且同意正常樓價的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場安裝，同意驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。6、工程治理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。7、采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等咨詢題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成阻礙和缺失的供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。9、關(guān)于乙供材料和設(shè)備，方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，預(yù)算人員操縱的價格上限范疇內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。10、材料的代用應(yīng)由工程治理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過