家屬樓物業(yè)管理方案

word文檔可自由復(fù)制I編輯word文檔可自由復(fù)制I編輯word文檔可自由復(fù)制I編輯市工商局家屬樓物業(yè)管理方案一、整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本公司準(zhǔn)備對###工商局職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點(diǎn)。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人嗩嚴(yán)格實(shí)施“來訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨(dú)有的“記憶＋規(guī)范”法，對小區(qū)業(yè)主的車輛粘帖有本小區(qū)標(biāo)志的準(zhǔn)停卡，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時(shí)，本公司獨(dú)特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于阿城市工商局職工住宅小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準(zhǔn)軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù)，每天見業(yè)主的第一面均要敬禮；統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對本小區(qū)的實(shí)際情況，本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個(gè)熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時(shí)間得到處理?！皶r(shí)效制”所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成。承諾制、這是本公司最新引進(jìn)的全國行業(yè)享有盛譽(yù)的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。不均衡管理、所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。、消防管理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實(shí)施竣工驗(yàn)收和組織實(shí)施接管驗(yàn)收。建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責(zé)任書》，關(guān)實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲措施。建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除消防通道違夫擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實(shí)行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時(shí)刻處于很好狀態(tài)。環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn)，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式：定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動(dòng)定額）標(biāo)準(zhǔn)通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的業(yè)主一個(gè)寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強(qiáng)，無不良習(xí)慣。社區(qū)文化為了營造健康活潑、個(gè)性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化扭扭氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強(qiáng)業(yè)主/住戶參與意識，使管理處工作的得到業(yè)主及住房及社會(huì)各屆的支持和理解，建立良好的社會(huì)公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。首先，在物業(yè)入住時(shí)，開展一次主題為“愛我家園”的喜慶活動(dòng)。其次，在日常管理服務(wù)期，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動(dòng)；每到節(jié)日還將舉行小型慶?；顒?dòng)；在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)業(yè)主共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)主了解管理處，信任管理處，支持管理處的工作；最后，我們還將興行小區(qū)植物認(rèn)養(yǎng)的長期活動(dòng)，即業(yè)主可以認(rèn)養(yǎng)一種植物或一棵樹，提高小區(qū)愛護(hù)環(huán)境，關(guān)注生態(tài)的優(yōu)良習(xí)慣。內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。二、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度（一）管理機(jī)制時(shí)效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公司。管理個(gè)禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)均負(fù)責(zé)將業(yè)主的總是解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。財(cái)務(wù)公開制：我方將定期向業(yè)主公開財(cái)務(wù)收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。回訪工作制：我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主虛心接受業(yè)主的建議，批評。重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)給業(yè)主。安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時(shí)、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。保本微利：我方承諾將按照保本微利的原則管理業(yè)主的物業(yè)，無論何時(shí)都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。（二）管理規(guī)章制度我方堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實(shí)的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。來保證動(dòng)作的有效性。公眾制度目錄業(yè)主公約客戶手冊文明公約客戶登記制度裝修管理制度客戶信件、郵件、報(bào)紙及雜志分發(fā)規(guī)定客戶搬入、搬出物品管理辦法戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法臨時(shí)用電管理規(guī)定車輛管理規(guī)定停車場管理規(guī)定其他內(nèi)部崗位責(zé)任制管理處主任崗位職責(zé)管理處副主作職責(zé)公共事務(wù)部主管職責(zé)維修部主管職責(zé)環(huán)境管理部主管職責(zé)辦公室方員崗位職責(zé)檔案資料員崗位職責(zé)工程技術(shù)崗位職責(zé)清潔工職責(zé)綠化工職責(zé)保安隊(duì)長崗位職責(zé)保安員崗位職責(zé)義務(wù)消防員職責(zé)三、管理人員配備方案及管理制度管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)管理處主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安六名；保潔員六名；維修工二名。員工培訓(xùn)方案，員工考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制員工培訓(xùn)：為了提高管理水平，采取平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。新招聘人員實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書籍，興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。每季興行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求從從達(dá)標(biāo)。每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)有計(jì)劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。培訓(xùn)目標(biāo)：確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；管理人員持證上崗率100%特殊工種人員持證上崗率100%員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對本小區(qū)的實(shí)際情況，對管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風(fēng)；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財(cái)物。員工考核與獎(jiǎng)懲：1、錄用與考核錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個(gè)月?？己耍嚎己藱z驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。2、淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。（四）員工著裝、標(biāo)志]公司將在管理處采用新設(shè)計(jì)制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝，根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應(yīng)穿肉色絲襪，男員工應(yīng)穿深色襪子。必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。四、房屋維修養(yǎng)護(hù)及裝修管理維修管理方案維修部主管對小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：1、根據(jù)管理處的管理目標(biāo)，制訂花園內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。接受小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。定期對維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動(dòng)，積極配合其他部門做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。4、加強(qiáng)日常監(jiān)管。房屋裝修管理方案裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇幫助業(yè)主裝修選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。裝修申報(bào)住戶裝修，必須提前七天向管理處申報(bào)，事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》（附表三）、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。裝修審批業(yè)主應(yīng)如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程維修部、保安部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。施工管理（1）所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)管理處審批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實(shí)需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00—12：00；14：00—18：00。嚴(yán)禁擾民。裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款?？照{(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。驗(yàn)收裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。拒絕驗(yàn)收造成的損失由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。（3）竣工驗(yàn)收后，由驗(yàn)收人員在《裝修申請審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。（4）裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)。五、房屋共有設(shè)備設(shè)施管理（一）制訂設(shè)備安全運(yùn)行管理方案所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。對于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。熟悉掌握觸電急救方法及步驟。公共照明系統(tǒng)管理方案制訂年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃；2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。3、以“時(shí)效制”工作的要求對受損的情況進(jìn)行更換和維修；4、每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn)；5、對小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時(shí)間；7、制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計(jì)劃。弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案組織專項(xiàng)維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布；2、熟悉維修電路原理功能圖；3、制訂實(shí)施安全操作規(guī)范；4、用“觀察法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障的起因；5、做好年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃，依此進(jìn)行檢查、維修；6、對小區(qū)弱電自動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)急有計(jì)劃、有方案；7、加強(qiáng)非直接責(zé)任弱電設(shè)施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。給排水系統(tǒng)管理方案維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并報(bào)批；2、維修部主管負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況；5、維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施；6、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；7、常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。共用配套設(shè)施管理方案建立共用設(shè)施檔案并予以公布；2、制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃；3、對小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進(jìn)行編號，并設(shè)有標(biāo)識；4、按“誰受益、誰付費(fèi)”的原則進(jìn)行維修保養(yǎng)；5、制訂共用設(shè)施維修制度；6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，便于維修的實(shí)施；7、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；8、常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。六、保安車輛管理停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案交通管理的原則（1）依法辦事的原則。（2）文明服務(wù)的原則。（3）規(guī)范管理的原則。（4）時(shí)效性原則。車輛行駛、停放管理、安全防范管理監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗。巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托車超載的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。禁止出租的士出入小區(qū)。指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理。警示標(biāo)志管理措施保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門主管處理。（1）保安主管對班長報(bào)告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實(shí)，并報(bào)公共事務(wù)部處理。保安班長負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時(shí)，及時(shí)報(bào)告保安主管以便公共事務(wù)部、維修部修復(fù)或更換。保安主管對整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評價(jià)，報(bào)管理處以便為便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞。交通設(shè)施的管理，除保安班長進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍；對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。保安班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并由部門歸檔保存兩年。急發(fā)性事件管理突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的。規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。2.0職責(zé)保安部主管負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負(fù)責(zé)落實(shí)保安部主管下達(dá)的命令，具體處理突發(fā)事件。程序要點(diǎn)處理各類突發(fā)事件的基本原則：快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作。盜竊3.2.1當(dāng)發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí)，立即用向保安主管報(bào)告現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場秩序，保護(hù)現(xiàn)場，禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場：保安員到達(dá)現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況；保安員到達(dá)現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時(shí)，可用電話或?qū)χv報(bào)告，此時(shí)不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。保安員到達(dá)現(xiàn)場時(shí)，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可將其有效控制同時(shí)向保安部主管/班長報(bào)告。3.2.2保安主管接報(bào)告后立即指揮調(diào)遣保安干部及保安員對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場：向被盜竊的當(dāng)事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃離方向，通知門崗進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，視情況立即組織保安員去抓獲犯罪嫌疑人；保安部主管了解的案情及收集資料進(jìn)行甄別；保安部主管將了解的案情及收集資料進(jìn)行分析總結(jié)后向管理處主任匯報(bào)、請示做出進(jìn)一步工作指示。3.2.3管理處主任收集有關(guān)資料及信息后，根據(jù)案件損失及影響的大小向公安機(jī)關(guān)/總經(jīng)理報(bào)告案情。3.3搶劫3.3.3發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報(bào)案時(shí)；應(yīng)立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)向保安部主管報(bào)告；如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時(shí)應(yīng)立即采取機(jī)智措施防止其逃跑，尋求增援，進(jìn)行抓捕，帶回保安部交公安機(jī)關(guān)處理；向事主了解人身是否受到損傷及財(cái)務(wù)的損失情況，如事主受傷則應(yīng)送醫(yī)院救治；遇敵眾我寡，敵強(qiáng)我弱時(shí)，應(yīng)采取“敵逃我追，敵強(qiáng)我纏，一邊追一邊聯(lián)絡(luò)”的方法，以免造成不必要的損傷。3.3.2保安主管接報(bào)告后，立即指揮、調(diào)遣案發(fā)地附近的保安員對現(xiàn)場進(jìn)行封鎖和保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：調(diào)派保安員增援、搶救、圍捕、保護(hù)現(xiàn)場；向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人的特征，對被抓捕的犯罪嫌疑人進(jìn)行甄別、詢問且有效控制；將有關(guān)線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機(jī)關(guān)處理。3.3.3管理處主任接報(bào)告后立即趕赴現(xiàn)場，處理善后工作，上報(bào)公安機(jī)關(guān)及公司總經(jīng)理，積極配合公安機(jī)關(guān)工作。3.4兇殺3.4.1發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或街道兇殺報(bào)案時(shí)：立即趕赴現(xiàn)場視情況制止違法犯罪行為，并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)向保安主管或管理處主任報(bào)告；封鎖案發(fā)現(xiàn)場，在公安人員到達(dá)前，堅(jiān)決禁止任何人進(jìn)出現(xiàn)場；犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)控制其逃跑，尋求增援并抓捕，交公安機(jī)關(guān)處理；對傷者應(yīng)立即送往醫(yī)院搶救；立即向到達(dá)的公安人員報(bào)告登記的事項(xiàng)。3.4.2保安主管接報(bào)后立即上報(bào)主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進(jìn)行警戒封鎖；維護(hù)和疏導(dǎo)交通秩序，搶救傷者，做好記錄；協(xié)助公安機(jī)關(guān)工作，提供資料及線索。3.4.3管理處主任將案情向公安機(jī)關(guān)通報(bào)，并協(xié)助和指揮保安人員配合公安人員工作，將案情報(bào)告總經(jīng)理。3.5中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等）3.5.1發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報(bào)告時(shí)：應(yīng)立即報(bào)告保安主管，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源，使毒物不再繼續(xù)擴(kuò)散，疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者；將煤氣中毒者快速拖離現(xiàn)場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院搶救；對其他類別的中毒者，應(yīng)盡快將其拖離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；將中毒人員的情況報(bào)告給保安部主管。3.5.2保安主管接到報(bào)告后，立即調(diào)遣人員支援，并報(bào)告主管經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場搶救；（1）調(diào)遣指揮保安員維護(hù)現(xiàn)場，搶救中毒人員；調(diào)查中毒的原因，核準(zhǔn)毒源是否確已切斷，防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡；護(hù)送中毒者到醫(yī)院搶救。3.5.3管理處主任將情況通報(bào)有關(guān)部門及總經(jīng)理；將中毒事件是屬犯罪行為所致，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告；將中毒情況通報(bào)給醫(yī)院，請示求援；通知中毒者家屬進(jìn)行對外協(xié)調(diào)工作。3.6交通意外事故3.6.1發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報(bào)告求助時(shí)：應(yīng)立即報(bào)告保安部主管發(fā)生事故現(xiàn)場的具體位置；留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場保護(hù)現(xiàn)場，搶救傷者；對重大的交通意外事故須請示保安主管進(jìn)行職員支援。3.6.2保安部主管接報(bào)后立即報(bào)告管理處主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：調(diào)遣保安員、機(jī)動(dòng)保安員維護(hù)現(xiàn)場秩序、交通秩序；送重傷者到醫(yī)院搶救；報(bào)交警大隊(duì)事故組（電話122）——時(shí)間及地點(diǎn)：造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。3.6.2管理處主任接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進(jìn)行搶救，并報(bào)交警事故組和公司總經(jīng)理。3.7水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故3.7.1遇到水侵、火災(zāi)等災(zāi)害事故時(shí)：通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機(jī)電維修部對水侵的疏導(dǎo)排泄工作；實(shí)施對火災(zāi)的救援滅火工作；防止在水浸、火災(zāi)等災(zāi)害發(fā)生時(shí)，伴隨的犯罪行為發(fā)生；協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。3.7.2管理處主任接報(bào)后立即作出統(tǒng)一指揮；安排人員及車輛對住戶做好疏散工作；通報(bào)醫(yī)院、公安、消防等有關(guān)部門，請求救援；報(bào)告公司總經(jīng)理。3.8其它突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為住宅小區(qū)，保潔事關(guān)整體形象，業(yè)主對保潔工作的要求必然明顯高于一般物業(yè)。1、保潔安排人員部署根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實(shí)到人。時(shí)間部署以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。協(xié)作部署根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點(diǎn)。組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”；2、保潔標(biāo)準(zhǔn)保潔部分涉及到的工作對象很多，現(xiàn)列舉將在本物業(yè)采用的清潔保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)：樓道地面的清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定時(shí)間清潔齊全面刷洗一次。達(dá)到目視干凈、無污漬、無雜物。標(biāo)準(zhǔn)層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。防火門用紙巾擦試門板60公分后，紙巾不被明顯污染。室內(nèi)的管理無積塵，無浮塵。過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污染。通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。12小時(shí)保潔，另12小時(shí)由值班的保安人員履行其職責(zé)。9.建筑附屬物如消防水管，消防栓，等的清潔，每周清潔。10.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物，積塵。11.小區(qū)道路每季清洗一次，保持無雜物，無積水，無污漬。12.所有污水井，無沉積物。13.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。14.每周定期消殺一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，每處下水井蟑螂少于五只。15.化糞池的清理時(shí)間按使用情況而定，保證不外溢。特采用的保潔工具，：榨水車，玻璃刮刀、涂水器、高壓水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。凡區(qū)內(nèi)營業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，店主應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點(diǎn)置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。任何商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴(kuò)大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。各網(wǎng)點(diǎn)必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指示牌等，除責(zé)令限期拆除外，并罰款一百至五百元。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得隨意動(dòng)用及更換水、水設(shè)施。消防器材及其他公共設(shè)備，違者視情節(jié)輕重，報(bào)相關(guān)部門處理。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。（三）排煙、排污、噪聲等控制措施加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)汔車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。實(shí)行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。先用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。先用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。裝飾方案審批，強(qiáng)化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計(jì)，用料。鼓勵(lì)宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機(jī)型。九、綠化管理（一）綠化管理方案本物業(yè)的綠化面積大，達(dá)到了并超過了國優(yōu)小區(qū)綠化率的要求，綠化配置基本合理。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實(shí)際勘察，擬采取以下管理方案：1、草地的養(yǎng)護(hù)管理草地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是：均勻一致，無雜草，。綠化草地可分為三個(gè)階段，一是長滿期；是旺長階段也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期?；謴?fù)長滿階段的管理。此時(shí)在養(yǎng)護(hù)管理上，重在水肥的管理，貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個(gè)月內(nèi)每半月施肥一次。旺長階段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。剪草后畝用2—4斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。剪草是本階段的工作重點(diǎn)。緩長階段的管理。種后6—10年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。綠籬的養(yǎng)護(hù)管理綠籬的養(yǎng)護(hù)管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達(dá)到觀賞和隔離的作用。綠化樹木的管理綠化樹木主要的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達(dá)到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等花卉的管理鮮花為小區(qū)的業(yè)主帶來幸?？鞓?，這實(shí)現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學(xué)搭配不同品種種植外，管理好是關(guān)鍵。十、基礎(chǔ)管理措施（一）入住管理手冊、告知等公眾制度：①根據(jù)小區(qū)的實(shí)際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務(wù)指南）（消防安全責(zé)任書）（入住通知書）；②提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入?。虎塾∷⒎N類所用的表格，設(shè)計(jì)辦理人入住手續(xù)流程圖。④布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；⑤發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗(yàn)收；⑥制寧各項(xiàng)管理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主；外來人員、車輛的管理：①對外來人員采用“來記登記”制度；②小行區(qū)門崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時(shí)聯(lián)系來主，確認(rèn)來人的正確意向；③巡邏崗保安引導(dǎo)并目送來訪人員；④對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤查和監(jiān)控；⑤發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控；⑥來車輛發(fā)放臨時(shí)停車卡，出入賃卡；⑦外業(yè)車輛進(jìn)入時(shí)，對車輛內(nèi)進(jìn)行檢查，確保無危險(xiǎn)物品和危險(xiǎn)人員；⑧巡邏保安對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛進(jìn)行正確的引導(dǎo)停放，并對車上的人員進(jìn)行監(jiān)控。（三）檔案管理建立檔案管理制度根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞＜庫房管理制度＞＜檔案移交驗(yàn)收制度＞確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運(yùn)作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。①建筑物檔案建筑物原始檔案包括竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：產(chǎn)權(quán)資料。包括：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。產(chǎn)權(quán)資料。包括：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。技術(shù)資料。包括：竣工圖—總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程預(yù)算決算分項(xiàng)單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖?？⒐を?yàn)收證明書。包括：基建工程竣工驗(yàn)收書、建筑消防驗(yàn)收合格證、電信局電話工程竣工驗(yàn)收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計(jì)算書。供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的，竣工驗(yàn)收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費(fèi)合同書、變壓器報(bào)停申請表、用水申請審批表、月供水計(jì)劃報(bào)告單。建筑物維護(hù)、改造檔案建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料：維護(hù)改造申請表及批準(zhǔn)文件維護(hù)改造工程施工許可證維護(hù)改造方案維護(hù)改造工程合同維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件維護(hù)改造工程驗(yàn)收說明書維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表各設(shè)備及工程使用維護(hù)說明書]各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有）維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖用戶裝修、改造工程檔案用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下：裝修、改造申請表及審查意見裝修設(shè)計(jì)圖裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料