0影院可研-高端影院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

影院項(xiàng)目可行性報(bào)告行業(yè)背景項(xiàng)目投資核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析投入產(chǎn)出分析風(fēng)險(xiǎn)目錄一、中國(guó)電影市場(chǎng)2008年至2011年度發(fā)展?fàn)顩r概述A、2008年度中國(guó)電影市場(chǎng)新增影院118家，銀幕數(shù)增加570塊，全國(guó)銀幕數(shù)量為4097塊。B、2009年度中國(guó)電影市場(chǎng)新增影院142家，銀幕數(shù)增加626塊，全國(guó)銀幕數(shù)量為4723塊。C、2010年度中國(guó)電影市場(chǎng)新增影院313家，銀幕數(shù)增加1533塊，全國(guó)銀幕數(shù)量為6256塊。D、2011年度中國(guó)電影市場(chǎng)新增影院800多家，銀幕數(shù)增加3000多塊，全國(guó)銀幕數(shù)量接近一萬(wàn)塊。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，影院的發(fā)展從08年后開(kāi)始以飛快的速度發(fā)展，2011年度開(kāi)業(yè)的影院數(shù)量幾乎是前三四年的總和，由此也帶來(lái)了影院業(yè)態(tài)承租能力的大幅提高，影院的競(jìng)爭(zhēng)也從原來(lái)的一二線城市發(fā)展到了三四線城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈。激烈的競(jìng)爭(zhēng)后面帶來(lái)的是大面積的影院虧損，高租金的發(fā)展?fàn)顟B(tài)極大地壓縮了原有的影院利潤(rùn)空間，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)目前70%左右的影院在虧損狀態(tài)，目前三十幾家院線的經(jīng)營(yíng)情況并不容樂(lè)觀，每年的少數(shù)影片的票房成績(jī)掩蓋了影院經(jīng)營(yíng)的真實(shí)狀態(tài)。行業(yè)背景二、影院經(jīng)營(yíng)模式說(shuō)明目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)影院的經(jīng)營(yíng)模式可分為三種：1、院線公司自建影院，以萬(wàn)達(dá)、金逸為代表，擁有院線牌照，加上資金雄厚，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的模式，短時(shí)間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，目前處于國(guó)內(nèi)票房及規(guī)模第一的領(lǐng)先位置。2、合資影院，由院線及投資方合資共同建立影院，雙方按出資比例劃分股權(quán)，通常由院線公司來(lái)控股，并經(jīng)營(yíng)影院，投資方只作為出資人出現(xiàn)，并不參與實(shí)際的經(jīng)營(yíng)管理。3、加盟影院，有投資人完全投資，因沒(méi)有院線牌照，必須加盟一家院線公司，院線公司只是按比例收取所謂的加盟管理費(fèi)用，實(shí)際上是牌照的使用費(fèi)，但不參與實(shí)際的運(yùn)營(yíng)管理工作。三、國(guó)內(nèi)影院經(jīng)營(yíng)情況

目前國(guó)內(nèi)的影片需要四個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)完成最終的放映，制片、發(fā)行、院線、影院四個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)每個(gè)環(huán)節(jié)不同的實(shí)際情況按比例進(jìn)行票房分賬，像萬(wàn)達(dá)影院這樣的院線公司，自己擁有放映牌照，自建影院，利潤(rùn)相對(duì)要好一些，而加盟影院則需要從利潤(rùn)中拿出一部分分給院線公司，利潤(rùn)自然會(huì)比院線公司經(jīng)營(yíng)的影院要少一些，

目前國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，自己經(jīng)營(yíng)影院的投資方很少有能夠運(yùn)營(yíng)比較好的利潤(rùn)的狀況，技術(shù)力量、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的的缺乏，直接導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本高居不下，在同城影院的競(jìng)爭(zhēng)中往往處于劣勢(shì)，像一些港資影院比如UME、比高、百老匯、嘉禾等都是加盟一些國(guó)內(nèi)的院線公司，在同等運(yùn)營(yíng)成本的情況下，這些港資影院的利潤(rùn)值會(huì)相對(duì)少一點(diǎn)，在未來(lái)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，這些港資影院并不占優(yōu)勢(shì)。

另外，成熟院線的后臺(tái)管理平臺(tái)系統(tǒng)在短時(shí)間內(nèi)很難被復(fù)制，這需要投入大量的資金進(jìn)行管理系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)及維護(hù)，其中包括信息系統(tǒng)的管理與開(kāi)發(fā)，客戶會(huì)員管理，呼叫中心，影院線上交易平臺(tái)等等，都不是短期內(nèi)一家影院可以完成的工作。運(yùn)作模式：公司出資成立投資公司，負(fù)責(zé)影院項(xiàng)目的投資和建設(shè)，建成后由專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組成的影院管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。影片的提供將要加盟國(guó)內(nèi)某個(gè)院線公司。票房具體的分成比例是：院線占50%，影院占50%

其中影院年度票房?jī)羰杖胗?jì)算方式如下：年度票房?jī)羰杖?年度票房-國(guó)家電影專項(xiàng)基金-稅收及附加國(guó)家電影專項(xiàng)基金=票房收入×5%稅收及附加=（票房收入-國(guó)家電影專項(xiàng)基金）×3.3%項(xiàng)目投資投入產(chǎn)出分析天津市銅鑼灣廣場(chǎng)符合高端影院選址的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)性、市場(chǎng)可行性、成本可行性、交通可行性等標(biāo)準(zhǔn)。其D區(qū)共4層，面積適中，朝向良好，適于影院建設(shè)。影院設(shè)計(jì)為9廳，1261座，約4900平方米，約占D區(qū)可用面積的61.24%。對(duì)影院用地若采取承租20年方式，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為38.95%，首年投資額1733萬(wàn)元，累計(jì)總投資現(xiàn)值1.39億元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值0.68億元，投資回收期3.98年。對(duì)影院用地若采取購(gòu)置方式，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為26.64%，首年投資額6591萬(wàn)元，累計(jì)總投資現(xiàn)值1.24億元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值1.46億元，投資回收期4.98年。天津市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值本市總?cè)丝跀?shù)（萬(wàn)人）1,145較上年人口增長(zhǎng)率2.23%本市GDP（億元）6354較上年GDP增長(zhǎng)率16.50%人均GDP（元）55473餐飲娛樂(lè)行業(yè)產(chǎn)值（億元）249人均餐飲娛樂(lè)行業(yè)產(chǎn)值（元）

2,280南開(kāi)區(qū)位于中國(guó)四大直轄市之一天津市中心城區(qū)的西南部，面積41平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)，是天津中心城區(qū)中面積最大、人口最多的行政區(qū)。南開(kāi)區(qū)是一個(gè)商貿(mào)業(yè)繁榮、科技優(yōu)勢(shì)明顯、文化特色突出的充滿生機(jī)活力的新型城區(qū)，具有綜合發(fā)展的有利條件和廣闊空間。南開(kāi)區(qū)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值本區(qū)總?cè)丝跀?shù)（萬(wàn)人）82較上年人口增長(zhǎng)率1.29%本區(qū)GDP（億元）106較上年GDP增長(zhǎng)率20.6%人均GDP（元）12947餐飲娛樂(lè)行業(yè)產(chǎn)值（億元）16人均餐飲娛樂(lè)行業(yè)產(chǎn)值（元）

2,008天津市及南開(kāi)區(qū)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2007年）投入產(chǎn)出分析——項(xiàng)目介紹1銅鑼灣廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積315,000平方米，其中商業(yè)面積120,000平方米，住宅面積76,000平方米，寫字樓面積12,000平方米。項(xiàng)目地上四層，地下二層，擁有1000個(gè)停車位。市場(chǎng)定位為國(guó)內(nèi)首家綜合立體主題動(dòng)感商業(yè)中心。項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利。觀光1、觀光2等未來(lái)地鐵2號(hào)線及4號(hào)線在銅鑼灣廣場(chǎng)設(shè)有站點(diǎn)，其中地鐵2號(hào)線計(jì)劃于2010年竣工。周圍商業(yè)較為成熟。新世界購(gòu)物廣場(chǎng)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，對(duì)面的東馬路新加坡仁恒廣場(chǎng)正在施工建設(shè)，南側(cè)對(duì)面的南馬路麥購(gòu)廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)。所在區(qū)域定位較高。項(xiàng)目東北側(cè)為新安花園高檔商業(yè)和住宅區(qū)域。西北方向的老城11#公館、城上城、壹街區(qū)、嘀嗒等高檔住宅區(qū)域已經(jīng)或即將入住或正在施工中。投入產(chǎn)出分析——項(xiàng)目介紹2投入產(chǎn)出分析——項(xiàng)目介紹3天津市地鐵建設(shè)規(guī)劃投入產(chǎn)出分析——項(xiàng)目介紹4D區(qū)E區(qū)項(xiàng)目位置及外觀投入產(chǎn)出分析——項(xiàng)目介紹5A區(qū)為遠(yuǎn)東百貨；B區(qū)為皇冠假日酒店；C區(qū)目前為一家電玩城、一家4D影院，其余商業(yè)形態(tài)空置；D區(qū)和E區(qū)即為本項(xiàng)目目標(biāo)區(qū)域。D區(qū)為4層商用樓；E區(qū)(4層)為高層居民樓之底商。影院將落戶于D區(qū)。Y影城為滿足影院需要，D區(qū)1-2層、3-4層部分打通。影院部分租賃面積約為4900平方米，9廳，1261座。除影院外，D區(qū)尚余3101平方米。投入產(chǎn)出分析——項(xiàng)目介紹61、建筑面積及報(bào)價(jià)D區(qū)1層為4420㎡，2-4層各為4638㎡，合計(jì)18334㎡。地產(chǎn)商報(bào)價(jià)為每㎡日租金3.7元，售價(jià)每㎡12000元。2、可用面積經(jīng)Y測(cè)算D區(qū)可用面積8001㎡，其中影院在1-4層占用4900㎡，其余1-4層依次為870㎡，1145㎡，536㎡和550㎡。3、裝修改造成本由于項(xiàng)目為毛坯房，初步估算裝修改造成本為每㎡1000-1500元。（有待向裝修公司詢價(jià)）4、出租假定假定本項(xiàng)目影院和商業(yè)第1年由于裝修等不產(chǎn)生現(xiàn)金流，其余年份出租率為100%。5、計(jì)算假定假定本項(xiàng)目承租、購(gòu)置或出租均按照可用面積計(jì)算。投入產(chǎn)出分析——參數(shù)及假設(shè)16、租金水平根據(jù)調(diào)研，歐樂(lè)時(shí)尚廣場(chǎng)每㎡日租金為4.5元，天邦購(gòu)物樂(lè)園5元，奧城商業(yè)廣場(chǎng)3.3元，海逸心嶼3.6元，平均4.1元。假設(shè)本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨甬?dāng)年為4.1元，前1-5年每年增幅為5%，6-15年每年增幅為2%，16-20年每年增幅1%。投入產(chǎn)出分析——參數(shù)及假設(shè)27、商鋪增值幅度假設(shè)采取購(gòu)置方式獲取項(xiàng)目物業(yè)后，該物業(yè)每年以5%幅度增值，每年增值額均評(píng)估計(jì)入收入。該物業(yè)經(jīng)營(yíng)20年后以購(gòu)置價(jià)格確認(rèn)收入。8、影院每年收入根據(jù)Y評(píng)估，1-3年票房收入為14,695,560元，18,369,450元和22,288,266元。假設(shè)今后年份都保持在22,288,266元的水平。9、現(xiàn)值折現(xiàn)率采取2008年金融機(jī)構(gòu)人民幣五年期以上貸款基準(zhǔn)利率平均數(shù)為折現(xiàn)率。2008年基準(zhǔn)利率共調(diào)整五次，依次是7.74%、7.47%、7.2%、6.12%、5.94%，平均值為6.894%。投入產(chǎn)出分析——參數(shù)及假設(shè)3投入產(chǎn)出分析——單一經(jīng)營(yíng)影院模式1采取單一經(jīng)營(yíng)影院（承租20年4900㎡商鋪）的方式，當(dāng)日租金為每㎡3.7元、裝修改造成本每㎡1000元時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為38.95%，首年投資額1733萬(wàn)元，累計(jì)總投資現(xiàn)值1.39億元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值0.68億元，投資回收期3.98年。投入產(chǎn)出分析——單一經(jīng)營(yíng)影院模式2采取單一經(jīng)營(yíng)影院（購(gòu)置4900㎡商鋪）的方式，當(dāng)售價(jià)為每㎡12000元、裝修改造成本每㎡1000元時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為26.64%，首年投資額6591萬(wàn)元，累計(jì)總投資現(xiàn)值1.24億元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值1.46億元，投資回收期4.98年。投入產(chǎn)出分析——單一經(jīng)營(yíng)影院模式3天津銅鑼灣廣場(chǎng)所有者天津市醫(yī)藥集團(tuán)有限公司存在一定現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，近年來(lái)一直靠出售股權(quán)和發(fā)行短融債券緩解，造成項(xiàng)目建成后D、E區(qū)常年閑置，處于毛坯狀態(tài)。我們認(rèn)為項(xiàng)目報(bào)價(jià)仍有一定的談判空間。不同成本約束下的項(xiàng)目投資回報(bào)如右表所示：承租20年方式內(nèi)含報(bào)酬率

裝修成本1000時(shí)裝修成本1500時(shí)單位租金-0時(shí)38.95%35.04%單位租金-0.2時(shí)41.27%37.04%單位租金-0.4時(shí)43.69%39.12%單位租金-0.6時(shí)46.20%41.27%購(gòu)置方式內(nèi)含報(bào)酬率

裝修成本1000時(shí)裝修成本1500時(shí)單位售價(jià)-0時(shí)26.64%28.54%單位售價(jià)-1000時(shí)27.98%27.01%單位售價(jià)-2000時(shí)29.52%28.43%單位售價(jià)-3000時(shí)31.33%30.07%投入產(chǎn)出分析——影院+商業(yè)模式1從上述測(cè)算來(lái)看，采取單一經(jīng)營(yíng)影院具有較高的投資價(jià)值?？紤]到地產(chǎn)商更樂(lè)意全部出租或全部出售的現(xiàn)實(shí)以及影院對(duì)周邊商鋪價(jià)值的提升等因素，我們以天津市銅鑼灣廣場(chǎng)為模板，分為全租D區(qū)和全購(gòu)D區(qū)進(jìn)行了擴(kuò)展測(cè)算。D區(qū)其余3101平米商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)如下：影院出售的可帶入場(chǎng)的飲料、零食。KTV-【也可自營(yíng)或合營(yíng)】連鎖性餐飲機(jī)構(gòu)，如大食代等，提供快捷式餐飲服務(wù)，為觀看電影、商場(chǎng)購(gòu)物提供便利。針對(duì)年輕人的、充滿小資情調(diào)的零食小吃，如哈根達(dá)斯、DQ等。針對(duì)白領(lǐng)、金領(lǐng)的聊天區(qū)域，如星巴克咖啡等。投入產(chǎn)出分析——影院+商業(yè)模式2采取影院加商業(yè)（承租整個(gè)D區(qū)20年）的方式，當(dāng)日租金為每㎡3.7元、裝修改造成本每㎡1000元時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為33.54%，首年投資額2462萬(wàn)元，累計(jì)總投資現(xiàn)值1.87億元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值1.12億元，投資回收期4.38年。投入產(chǎn)出分析——影院+商業(yè)模式3采取單一經(jīng)營(yíng)影院（購(gòu)置整個(gè)D區(qū)）的方式，當(dāng)售價(jià)為每㎡12000元、裝修改造成本每㎡1000元時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為26.63%，首年投資額1.098億元，累計(jì)總投資現(xiàn)值1.61億元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值2.06億元，投資回收期5.31年。投入產(chǎn)出分析——小結(jié)經(jīng)過(guò)以上分析，我們得出如下結(jié)論：1、單一影院投資回報(bào)最高。2、由于商鋪承租后轉(zhuǎn)租的回報(bào)水平不如影院，造成整租或整購(gòu)的回報(bào)下降。3、購(gòu)置方式的投資回報(bào)低于租賃方式，原因在于商業(yè)地產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，不足以抵消因前期大量資金占用，而浪費(fèi)掉投資高回報(bào)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本。若商業(yè)地產(chǎn)增值幅度超過(guò)12%，則購(gòu)置比租賃有利。風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施——租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)1受美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅影響，中國(guó)房地產(chǎn)正在遇冷，但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府采取的“暖市”措施，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)前景看好，影院所在地產(chǎn)租金將可能會(huì)升高，給影院經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定性。我們將通過(guò)與地產(chǎn)商展開(kāi)深入調(diào)研與談判，爭(zhēng)取簽訂長(zhǎng)期合同。目前Y已與負(fù)責(zé)銅鑼灣廣場(chǎng)招商的隆僑房地產(chǎn)公司達(dá)成租賃20年的意向，將能有效避免租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施——租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)1風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施——籌資風(fēng)險(xiǎn)高端影院投資所需資金巨大，增加了資金籌措難度，為項(xiàng)目籌資帶來(lái)很大的不確定性。我們將積極采取銀行貸款、打包上市等方式籌措資金。除了首批影院需X和Y投入資金進(jìn)行建設(shè)外，在進(jìn)行后續(xù)批次的影院建設(shè)時(shí)，可將影院等相關(guān)配套