-沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告

2007年12月萬達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目推廣報(bào)告致：萬達(dá)集團(tuán)寫在前面的話首先，非常榮幸能夠參加萬達(dá)集團(tuán)這次鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的競標(biāo)提案；其次，就本次競標(biāo)提案來說，由于我司早年就曾經(jīng)介入中國女人街等多個(gè)沈陽類綜合體項(xiàng)目的營銷，故而，對(duì)于這類業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)其營銷工作是有較強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)最后，在本報(bào)告開始前，再次向萬達(dá)集團(tuán)表示感謝項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析整體推廣核心地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)綜合體市場(chǎng)人群定位產(chǎn)品定位推廣定位三大關(guān)鍵舉措奧運(yùn)營銷項(xiàng)目表現(xiàn)地塊解析5項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目位于沈陽工業(yè)大學(xué)原址，總占地約20萬平米，容積率3.78。預(yù)計(jì)開發(fā)周期為4年，綠化率為35%，建筑密度為35%，預(yù)計(jì)居住戶數(shù)3820戶，居住人口12224人。分期時(shí)間組團(tuán)用地（M2）建筑面積（M2）地上/下（M2）一期2008年C組團(tuán)34962.6716411013674927361二期2008年商業(yè)及寫字樓43067.3323381020235031460三期2010年D、E組團(tuán)幼兒園51367.4118017414959530579四期2011年A、B組團(tuán)、酒店72351.9932757127373953832分期開發(fā)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整，目前工業(yè)大學(xué)搬遷沒有結(jié)束；四周為市政道路北至藥廠

本地塊南：沈遼路路南為家樂福超市。

內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀為沈陽工業(yè)大學(xué)校區(qū)，尚需平地等程序。北：關(guān)于藥廠有消息說其明年三月動(dòng)遷，該地塊招商也為商業(yè)項(xiàng)目。西至景星街南至沈遼路

西：景星街路西為沈城著名的“九路家具城”

東：興華南街為城市主干道，道路東側(cè)有國美、新瑪特等商業(yè)。東至興華南街項(xiàng)目四至區(qū)位分析項(xiàng)目地處鐵西興華南街和沈遼中路交匯處，原沈陽工業(yè)大學(xué)，該區(qū)域在百姓認(rèn)知度較高興華街是鐵西區(qū)人流量最大、商業(yè)氛圍最濃厚的區(qū)域家樂福區(qū)域、九路家具城、鐵西廣場(chǎng)將興華南街圍成“商業(yè)金三角”。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施非常完善，購物、學(xué)校、銀行、醫(yī)院、公園、餐飲一應(yīng)俱全。

本項(xiàng)目本項(xiàng)目鐵百家樂福九路家具城區(qū)位屬性本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線和地鐵五號(hào)線地鐵效應(yīng)最大的力度在于將整體區(qū)位交通網(wǎng)絡(luò)，由原來的平面交通演變?yōu)榭v向交通（或者稱之為樹狀交通）區(qū)位屬性興華街區(qū)域是沈陽市鐵西區(qū)目前的商業(yè)較為繁華、人氣較為旺盛的地段，有著極高的區(qū)域認(rèn)知；位于西部十字金廊南端，是政府的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。交通路況較好，東臨城市交通主干道興華南街。距離沈陽太原街商圈僅15分鐘車程（包括紅燈停車時(shí)間）。規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線、5號(hào)線在此設(shè)站交通條件區(qū)位認(rèn)知與家樂福超市僅一路之隔。被包圍在以“鐵百商圈”、“家樂福商圈”、“九路商圈”的三大商圈內(nèi)。配套資源項(xiàng)目外部條件小結(jié)本項(xiàng)目處于高認(rèn)知區(qū)域、便捷交通條件、成熟配套資源的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目歸類本項(xiàng)目是含有多種業(yè)態(tài)的城市綜合體所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。項(xiàng)目歸類超五星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓、大型百貨、數(shù)碼城、夜總會(huì)、KTV、電玩、國際影城于一體理由一本項(xiàng)目“十”字金廊即以建設(shè)大路、興華街為兩大主軸，形成以商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)的“十”字形商業(yè)主動(dòng)脈。沿街望去，不管是以鐵百為中心的鐵西廣場(chǎng)周邊，還是這個(gè)“十”字的沿線，眾多商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)使原本顯得貧乏的西部商業(yè)環(huán)境變得生機(jī)勃勃。項(xiàng)目區(qū)域處于政府規(guī)劃“十字金廊”南端。是整個(gè)西部目前的商業(yè)中心目前，“西部十字金廊”框架粗具雛形，橫向以建設(shè)大路為主軸，是一條以商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)帶，全長約4公里，家世界、香江家具博覽中心、千緣愛城等標(biāo)志性建設(shè)竣工投入使用。縱向規(guī)劃是興華大街，從南至北建成和在建的重點(diǎn)項(xiàng)目已有愛客家、家樂福、東藥物流、慈芳大廈、新瑪特、數(shù)碼廣場(chǎng)、中興運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)等。沿線期房升值勢(shì)頭強(qiáng)勁，沿線在售項(xiàng)目大約15家左右。主要產(chǎn)品是多層、小高層、高層。高層塔樓居多。理由二本案商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)自身可不依賴居住業(yè)態(tài)而生存截止2007年9月鐵西區(qū)人口82萬、和平區(qū)人口63萬本項(xiàng)目區(qū)位十字金廊，直接輻射周邊的鐵西區(qū)和和平區(qū)理由三本項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量單位大型商業(yè)111809M2寫字樓90541M2酒店35014M2底商71866M2住宅449252M2幼兒園3508M2地下143232M2機(jī)動(dòng)停車位2855個(gè)本項(xiàng)目整體商業(yè)、商務(wù)面積超過30萬平理由三本案的商業(yè)級(jí)別商業(yè)級(jí)別市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3-18萬

9000-300001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪理由三本項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別是市級(jí)中心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析整體推廣核心地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)綜合體市場(chǎng)人群定位產(chǎn)品定位推廣定位三大關(guān)鍵舉措奧運(yùn)營銷項(xiàng)目表現(xiàn)城市綜合體不是城市混合體城市混合體建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。城市綜合體建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互提供服務(wù)，互為補(bǔ)充，從而形成獨(dú)立的功能體系。

視角一都市綜合體價(jià)值平臺(tái)

綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合，互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升，其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟(jì)流帶來了項(xiàng)目整體價(jià)值的提升，形成了一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)。

都市綜合體的人流價(jià)值鏈關(guān)系

價(jià)值讓渡系統(tǒng)由于都市綜合體各個(gè)子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中互動(dòng)性的存在，使得各個(gè)子項(xiàng)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使得各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值的平臺(tái)上，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。

城市綜合體的九大特征1.高可達(dá)性、便利性

2.高密度、集約性

3.整體統(tǒng)一性4.功能復(fù)合性使其內(nèi)部自身實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系。5.土地使用均衡性

6.空間連續(xù)性

7.內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性8.巨大的社會(huì)效應(yīng)

9.極具升值價(jià)值

城市綜合體視角二城市綜合體的積極意義通過不同建筑功能的整合，化解城市問題多種建筑功能的復(fù)合提高了城市資源的利用效率為“舊城改造”提供了有效解決方案在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。有利于促進(jìn)城市功能的完善和良好環(huán)境的形成建筑綜合體將分散的城市功能有機(jī)地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉(zhuǎn)了過去主張的工作與居住完全分開的傳統(tǒng)觀念，它對(duì)于城市中的一些問題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。通過多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設(shè)置等城市資源的利用效率，由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實(shí)際也是城市土地在空間上的再次開發(fā)利用；而對(duì)于市政設(shè)施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約綜合體的建設(shè)在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時(shí)，也保證了投資者的經(jīng)濟(jì)收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價(jià)的利潤差，進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設(shè)施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環(huán)境會(huì)促進(jìn)該處改造的成功，對(duì)于投資方的利益也是一種合理的保護(hù)與促動(dòng)，也方便了市民生活和工作。綜合體各功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可在一定范圍自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身增長，如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，提供多門類，多層次服務(wù)，使建筑獲得良好經(jīng)濟(jì)效益綜合體豐富的功能可將城市生活方方面面有機(jī)地組織在一起，使它們彼此促進(jìn)，通過各種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時(shí)使環(huán)境擁有巨大聚合力。而且它良好的經(jīng)濟(jì)效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使建筑更加能動(dòng)的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)視角三城市綜合體是未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向除此，有一個(gè)可以成為共識(shí)的論點(diǎn)：從政府的角度，政府現(xiàn)在根本不歡迎普通的蓋房子的開發(fā)商，他們需要給城市帶來產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和稅收的開發(fā)商。第一，其對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)識(shí)性與強(qiáng)化作用越來越顯著；其二，都市綜合體將越來越有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市與區(qū)域的個(gè)性形象。其三，都市綜合體所聚合的功能將越來越細(xì)分具有多樣性。其四，其體將越來越以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進(jìn)的工藝技術(shù)和高科技手段，引領(lǐng)城市與區(qū)域的發(fā)展。綜上，未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的主流模式就是區(qū)域開發(fā)模式，是大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，而區(qū)域開發(fā)的核心點(diǎn)就是解決綜合配套的問題，商業(yè)、酒店一系列的配套問題。就是說主流模式是區(qū)域開發(fā)，開發(fā)模式的核心點(diǎn)就是都市綜合體，包括郊區(qū)的大型都市綜合體，也包括城區(qū)部分。視角四城市綜合體是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象縱觀綜合體在中國大地，無論深圳或是長沙，無論北京或在上海，乃至更為廣闊的城市空間中，都市綜合體都以一種“集大成”之作的形式存在，這不僅僅是一種地產(chǎn)形態(tài)、商業(yè)模式的重合，更在高度集約城市資源的基礎(chǔ)上，由此產(chǎn)生了一種全新的巨大能量。“都市綜合體實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?！币晃恢?jīng)濟(jì)學(xué)家如此評(píng)價(jià)，而這樣的巨大價(jià)值，如此的宏偉能量，是每一座處于城市化上升通道中的城市，都渴望和必需的。讓城市價(jià)值復(fù)合化各種新技術(shù)綜合應(yīng)用場(chǎng)所代表城市資源集約發(fā)展之路實(shí)現(xiàn)資金的互相融合將管理和人才的要求拔升到新的高度視角五項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析整體推廣核心地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)綜合體市場(chǎng)人群定位產(chǎn)品定位推廣定位三大關(guān)鍵舉措奧運(yùn)營銷項(xiàng)目表現(xiàn)宏觀市場(chǎng)近年來沈陽市GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長2000年以來，沈陽市GDP年均增長12.2%，高于全國同期水平4.4個(gè)百分點(diǎn),增長速度迅猛，未來的上升空間很大；沈陽市2006年的GDP增長速度是16.5%，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；沈陽固定資產(chǎn)投資增長速度迅猛，年均增幅25.6%,居全國主要城市前列,大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。沈陽全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展沈陽宏觀市場(chǎng)人均GDP超過3800美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展時(shí)期主要城市GDP比較上海北京天津青島成都大連沈陽武漢哈爾濱長春GDP（億元）9144681536652563237122902482223818301676人口（萬）1742153810467611159603693831974724非農(nóng)業(yè)人口（萬）

-1162556263-280446-467313人均GDP（元）52491443083502735420

204573797732092269311887023135

800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型沈陽2005年人均GDP約3866.5美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期，即將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期沈陽宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持較快增長，占固定資產(chǎn)比重逐年上升“十五”期間沈陽市固定資產(chǎn)投資以年均39.1%的速度大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅更是達(dá)到了45.2%，高于固定資產(chǎn)投資6.1個(gè)百分點(diǎn)。從2002年開始，沈陽房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，開發(fā)投資增幅在50%左右，2004年更是達(dá)到了93.2%。但2005年受國家宏觀調(diào)控影響，增幅大幅回落至20%左右，2006年有所回升至30.2％。2006年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中所占的比重逐年上升，超過1/3。沈陽宏觀市場(chǎng)“十五”時(shí)期，沈陽房屋施工面積年均增長54.9%，竣工面積年均增長40.5%。

2005年，沈陽商品住宅施工面積達(dá)2438.3萬平方米，比2000年增長3.84倍，年均增長30.9%；商品住宅竣工面積達(dá)927.7萬平方米，比2000年增長3.20倍，年均增長26.2%。房屋施工竣工面積近年來均呈大幅增長，年均增長率超過40%沈陽宏觀市場(chǎng)商品房銷售市場(chǎng)活躍，增勢(shì)強(qiáng)勁，年均增長30%左右沈陽商品房及商品住宅銷售從2001年谷底開始，持續(xù)大幅增長，至2004年增幅達(dá)到最大。2005年由于受宏觀調(diào)控影響，增幅下降。

2006年沈陽商品住宅均價(jià)達(dá)到3420元/平方米。沈陽宏觀市場(chǎng)振興東北老工業(yè)基地的國家戰(zhàn)略帶動(dòng)沈陽完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，同時(shí)刺激了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)生大量辦公物業(yè)需求。沈陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一”型，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)基本持平；

2003年東北老工業(yè)基地改造戰(zhàn)略的啟動(dòng)，催生了大批中小企業(yè)，同時(shí)也刺激了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。到2004年底，沈陽共有27萬戶中小企業(yè)，130多萬從業(yè)人員，年上繳利稅100億元人民幣，占全市企業(yè)上繳稅收的50%以上工業(yè)革命信息技術(shù)革命知識(shí)革命農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)新技術(shù)經(jīng)濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的持續(xù)進(jìn)行，未來對(duì)商務(wù)辦公物業(yè)的需求量也將持續(xù)增長，檔次要求也越來越高。中小企業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也產(chǎn)生了大量辦公類物業(yè)升級(jí)換代的需求。沈陽現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長成為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，占固定資產(chǎn)投資比例超1/3；商品房及商品住宅市場(chǎng)增勢(shì)強(qiáng)勁，年供應(yīng)量與銷售量基本平衡。隨著國家對(duì)東北政策扶植，第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)生大量辦公物業(yè)需求。沈陽綜合體市場(chǎng)目前現(xiàn)有的所謂綜合體項(xiàng)目大多集中在金廊沿線，沈陽西部沒有綜合體項(xiàng)目沈陽綜合體市場(chǎng)女人街華府天地財(cái)富中心中匯廣場(chǎng)五洲廣場(chǎng)領(lǐng)先國際東北傳媒鵬利廣場(chǎng)億豐廣場(chǎng)盛華苑區(qū)域市場(chǎng)鐵西項(xiàng)目整體的形象就是滿天繁星，沒有月亮，住宅項(xiàng)目如雨后春筍般成片出現(xiàn)整體鐵西乃至大部分皇姑的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏標(biāo)志型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)西部市場(chǎng)呈現(xiàn)滿天繁星的面似繁榮的局面，但也表現(xiàn)不見明月的關(guān)鍵之處。區(qū)域整體形象沈城西部房地產(chǎn)商業(yè)化氛圍相對(duì)較弱區(qū)域整體形象整個(gè)西部市場(chǎng)除用顏色標(biāo)注的項(xiàng)目外基本為住宅項(xiàng)目（綠顏色為寫字樓；藍(lán)顏色為商住公寓）整體市場(chǎng)象君臨天下這樣的接近或超過百萬平米的項(xiàng)目較少尤其向十字金廊周邊項(xiàng)目，絕大部分是由1棟或者幾棟高層構(gòu)成，稱得上真正的高品質(zhì)項(xiàng)目鳳毛麟角沈陽西部區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目掃描重點(diǎn)考慮十字金廊沿線項(xiàng)目了解皇姑區(qū)臨近項(xiàng)目重點(diǎn)考慮同本項(xiàng)目單體產(chǎn)品特點(diǎn)類似的項(xiàng)目甄選項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：十字金廊橫向項(xiàng)目第一城第一商城時(shí)代之尚和諧大廈韻動(dòng)領(lǐng)地畢加索的樹屋第一商城：優(yōu)越的地理位置與雙線地鐵及十字金廊的發(fā)展前景。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱第一商城開發(fā)商沈陽龍城置業(yè)發(fā)展有限公司

位置鐵西區(qū)建設(shè)中路主題詞地鐵財(cái)富中心站配套底層商場(chǎng)及地下商場(chǎng)等產(chǎn)品類型高層戶型公寓:34～91㎡（其中40～50㎡戶型較多）寫字間:77-160㎡(其中100㎡以上較多)價(jià)格均價(jià)：5100元/㎡左右（公寓）5400元/㎡(寫字間)銷售情況2007年8月20日開始發(fā)售，公寓相對(duì)寫字間銷售快?？蛻羟闆r自用與投資客戶比例大致相等,1/2，其他項(xiàng)目占地0.8萬、規(guī)劃建筑面積8萬㎡（公寓面積3.1萬、寫字間2.6萬），容積率9.29。2棟27層塔樓組成，其中公寓549套、寫字間201建筑風(fēng)格：現(xiàn)代；建筑層面：公寓部分3梯25戶、寫字間部分4梯19戶（公共衛(wèi)生間）；交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水；商業(yè)部分：地上1-4層2萬㎡商場(chǎng)（意向引進(jìn)新世界銅鑼灣）及地下負(fù)一層商業(yè)；停車：地下負(fù)二層300位停車位及地上露天車位。伯倫時(shí)代之尚：鐵百與太原街商圈之間，建設(shè)大路沿線高層小戶型項(xiàng)目。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱伯倫時(shí)代之尚開發(fā)商沈陽伯倫置業(yè)有限公司

位置鐵西區(qū)建設(shè)東路主題詞---配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型高層戶型30～70㎡（其中50余㎡二室戶型占40%左右）價(jià)格起價(jià)：16萬/套銷售情況2007年12月1日開始接受認(rèn)購客戶情況主要為區(qū)域內(nèi)及和平等地客戶為主，其他項(xiàng)目占地0.7萬㎡、建面7萬㎡，容積率11。2棟32層高層，1125戶；建筑風(fēng)格：美式風(fēng)格；建筑層面：“L”型層面布局，中間走廊，3梯19/20戶；交工時(shí)間：2008年10月；交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水；停車方式：地下車位（110個(gè)）及部分露天車位；底層商業(yè)：1-3層，0.9萬㎡規(guī)模。第一城：鐵西區(qū)建設(shè)西路，本身多種業(yè)態(tài)配套，周邊配套齊全

。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱第一城開發(fā)商新恒基(沈陽)置業(yè)有限公司位置鐵西區(qū)建設(shè)西路18號(hào)主題詞---配套SOHO寫字樓、蘭桂坊商業(yè)街、綜合商業(yè)、五星級(jí)酒店

產(chǎn)品類型高層戶型36～145㎡（其中70～110為主力）價(jià)格均價(jià):3700元/平方米

銷售情況D、F組團(tuán)續(xù)客客戶情況主要由地緣性客戶組成，其他總占地42萬平方米，總建筑面積達(dá)120多萬平方米匯聚了高品質(zhì)住宅、SOHO寫字樓、蘭桂坊商業(yè)街、綜合商業(yè)、五星級(jí)酒店等多種業(yè)態(tài)

物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月畢加索的樹屋：鐵西建設(shè)大路沿線兩棟樓規(guī)模的高層小戶型公寓。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱畢加索的樹屋開發(fā)商沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置建設(shè)中路73號(hào)

主題詞---配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型高層戶型50～80㎡價(jià)格均價(jià)：3800元/平方米銷售情況銷售尾期（剩余53套）客戶情況主要為區(qū)域內(nèi)客戶，其他總占地面積4600平方米，總建筑面積3.6萬平方米，綠地率43%，高速光纖預(yù)裝入戶

韻動(dòng)領(lǐng)地：處于和平與鐵西區(qū)交界處，是和平的入口，鐵西的門戶所在。

。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱韻動(dòng)領(lǐng)地開發(fā)商遼寧云滕房屋開發(fā)有限公司

位置鐵西區(qū)建設(shè)東路主題詞---配套周邊商業(yè)等產(chǎn)品類型高層戶型36～110㎡（其中100㎡以下為主力）價(jià)格均價(jià)：4500元/平米銷售情況銷售率約44％（總套數(shù)965，銷售424）客戶情況主要為區(qū)域內(nèi)及和平等地客戶為主，其他5棟28層高層綠化率：30％容積率：6.5和諧大廈：地處鐵西區(qū)與和平區(qū)交界處，華潤雪花啤酒廠南側(cè)，坐享鐵百商圈與太原街商圈無限商機(jī)

營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱和諧大廈開發(fā)商沈陽晉斯置業(yè)有限公司

位置鐵西區(qū)建設(shè)東路主題詞---配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型高層戶型50

㎡以下價(jià)格最高價(jià)：4800元/平米銷售情況約40％（總套數(shù)766，銷售302）客戶情況主要為區(qū)域內(nèi)及和平等地客戶為主，其他建筑面積：3.8萬平米寫字樓：741套3棟24層高層占地：4200平和諧大廈采用框架結(jié)構(gòu)，房型可適當(dāng)拆分、合并

萬和儷景新瑪特廣場(chǎng)都城MOMA羅曼春天城市廣場(chǎng)十字金廊縱橫向項(xiàng)目萬和儷景：一環(huán)內(nèi)、鐵百附近，周邊生活服務(wù)設(shè)施完善，地理位置較好。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱萬和儷景開發(fā)商沈陽萬和順景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置鐵西區(qū)興華北街主題詞鐵百旁新樓王配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型多層、小高及高層戶型50～120㎡（其中90～100㎡二室為主力戶型）價(jià)格均價(jià)：4700～4800元/㎡（小高）、4300元/㎡（高層）銷售情況目前推出的1200套房源銷售率在90%左右?？蛻羟闆r主要為區(qū)域內(nèi)客戶為主其他項(xiàng)目占地4萬、建面11萬平米，容積率2.8。2棟多層、2棟小高及9棟高層;園區(qū)景觀：規(guī)劃有中心景觀湖，綠化率50%；項(xiàng)目北側(cè)多層及臨保工街點(diǎn)式高層尚未上市，其中多層主要為90㎡以上二室及三室戶型，點(diǎn)式高層戶型未定；園區(qū)配有業(yè)主會(huì)所（棋盤室、閱覽室、乒乓球室及健身器材、兒童娛樂場(chǎng)等）。羅曼春天：與鐵百、家樂福及即將修建的深圳茂業(yè)廣場(chǎng)為鄰，8萬平法國盧瓦爾風(fēng)情社區(qū)營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱羅曼春天開發(fā)商沈陽鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/沈陽德明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置鐵西區(qū)興華南街

主題詞城區(qū)里的盧瓦爾生活配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型多層及高層戶型45～136㎡（其中多層45～136㎡、高層為45～90㎡）價(jià)格均價(jià)：4500元/㎡（多層）、4300元/㎡（高層）銷售情況2007年4月上市，目前多層銷售率在30%左右、高層銷售率在50%左右。客戶情況主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主，部分其他區(qū)域，其他項(xiàng)目占地3萬㎡、建面7.8萬㎡，容積率2.6。6棟多層、4棟高層，866戶；園區(qū)景觀：法式盧瓦爾風(fēng)情；建筑風(fēng)格：法式；項(xiàng)目周邊有：家樂福、鐵百及即將修建的萬達(dá)項(xiàng)目、深圳茂業(yè)廣場(chǎng)等。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱宏發(fā)城市主場(chǎng)開發(fā)商沈陽宏發(fā)企業(yè)集團(tuán)/遼寧瑞豐房屋開發(fā)有限公司

位置鐵西區(qū)沈遼路云峰街交匯處

主題詞新生力量領(lǐng)舞生活配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型高層戶型39～99㎡（其中40-44㎡為主力戶型，占40%左右）價(jià)格均價(jià)：4100～4200元/㎡銷售情況目前銷售率在60%左右。客戶情況主要為鐵西及和平區(qū)域的客戶為主，其他項(xiàng)目位于宏發(fā)國際名城地塊的西北角，國際名城總占地8萬、建面22萬平米（其中城市主場(chǎng)建面1.9萬）。1棟32層高層，900戶；建筑層面：“L”型層面布局，中間設(shè)置走廊，8梯35戶；交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水；智能設(shè)施：每層設(shè)通風(fēng)設(shè)備；純凈水入戶；有線電視及寬帶入戶；可視對(duì)講系統(tǒng)及室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)；緊急廣播系統(tǒng)；緊急呼叫系統(tǒng)；背景音樂系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)等。宏發(fā)城市主場(chǎng)：宏發(fā)地產(chǎn)高層小戶公寓項(xiàng)目，

與和平區(qū)一街相隔。都城MOMA：優(yōu)越的地理位置+戶型設(shè)計(jì)+較全的公共配套與酒店式物業(yè)管理。項(xiàng)目名稱都城MOMA開發(fā)商沈陽都城置業(yè)有限公司位置鐵西區(qū)興華街南十路主題詞定制化藝術(shù)生活領(lǐng)寓配套沿街商業(yè)及會(huì)所等產(chǎn)品類型9層小高及31層高層聯(lián)體建筑戶型28～84㎡（28-62㎡一室戶型占約90%）價(jià)格均價(jià)4700元/㎡（公寓）銷售情況2007年9月9日公開發(fā)售，銷售狀況一般客戶情況主要為區(qū)域內(nèi)地緣客戶其他占地0.56萬、建面4.4萬平米（其中公寓2.5萬、寫字間1.1萬）、容積率7，公寓552戶（清水）、寫字間128套（裝修、尚未發(fā)售）建筑風(fēng)格：現(xiàn)代（墻體采用紅、黃、藍(lán)彩色墻體設(shè)計(jì)）；建筑層面：點(diǎn)式設(shè)計(jì)，3梯24戶；戶型特色：大部分戶型均有4-10㎡不等的贈(zèng)送空間；會(huì)所：約700㎡，設(shè)有健身房、SPA美體室、沙弧球室、乒乓球室、臺(tái)球室、書吧及咖啡屋等；星級(jí)酒店物業(yè)管理。營銷現(xiàn)狀新瑪特廣場(chǎng)：依托開發(fā)商品牌及底層購物廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，成品發(fā)售。項(xiàng)目名稱新瑪特廣場(chǎng)開發(fā)商大連大商集團(tuán)沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置鐵西區(qū)興華南街主題詞新瑪特成品房隨心所寓配套商場(chǎng)等

產(chǎn)品類型27層高層戶型40～70㎡（其中60余㎡戶型為主力戶型）價(jià)格均價(jià)：5600元/㎡，一次性97折，貸款無折扣銷售情況2007年3月18日開始認(rèn)購，5月18日開盤，銷售較為遲緩，目前銷售率約40-50%?？蛻羟闆r白領(lǐng)、私營業(yè)主、投資客等其他占地1.13萬、建面9.8萬平米（公寓2萬㎡、寫字間0.8萬㎡）,容積率4.53.

1棟27層高層，公寓330戶、寫字間69戶；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代；建筑層面：4梯23戶；交屋標(biāo)準(zhǔn)：裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)700元/㎡左右）；寫字間：共5層69套，60-260㎡面積不等，其中60余㎡較多；商場(chǎng)：7萬㎡新瑪特購物廣場(chǎng)。營銷現(xiàn)狀富雅豪臨鑫豐又一城幸福島鐵西、皇姑兩區(qū)交界項(xiàng)目鑫豐又一城：鐵西與和平交界處，鑫豐地產(chǎn)鐵西北二路多盤聯(lián)動(dòng)中的25萬平大盤項(xiàng)目。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱鑫豐又一城開發(fā)商沈陽鑫豐源房產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置鐵西區(qū)北二東路

主題詞---配套沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型多層及高層戶型40～130㎡（其中多層以80㎡為主力戶型、小高40-80㎡中小戶型為主力戶型）價(jià)格均價(jià)：6080元/㎡（多層）5300元/㎡（高層）一次性99折銷售情況2007年8月18日開盤，目前銷售率在70%左右?？蛻羟闆r和平、皇姑及鐵西等沈陽客戶，部分為省內(nèi)外市人群。其他項(xiàng)目占地6.7萬、建面25萬平米，容積率3。10棟多層、15棟高層,2392戶；鑫豐地產(chǎn)在鐵西北二路沿線相繼開發(fā)有鑫豐國際（25萬）；鑫豐儷園（26萬）及鑫豐又一城等多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。幸福島：毗鄰太原街、西塔兩商圈，園區(qū)配套較全、景觀優(yōu)異，5萬平精致項(xiàng)目。營銷現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱幸福島開發(fā)商沈陽德冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置鐵西區(qū)興華北街主題詞太原街CLD新都市港灣配套業(yè)主會(huì)所及沿街商業(yè)等產(chǎn)品類型高層戶型30～126㎡（其中87㎡二室戶型較多）價(jià)格均價(jià)：4500元/㎡，一次性99折。銷售情況2007年6月認(rèn)購，目前認(rèn)購率在40%左右。客戶情況主要以鐵西及和平等客戶為主，其他項(xiàng)目占地1.08萬、建面5.4萬平米，容積率5.44。2棟27層、2棟32層，809戶；園區(qū)設(shè)有200～300㎡實(shí)用性業(yè)主會(huì)所；3000㎡景觀廣場(chǎng)設(shè)計(jì)；項(xiàng)目臨街商網(wǎng)總建面0.3萬，9000～13000元/㎡，銷售較好。富雅豪臨：鐵西、和平與皇姑三區(qū)交匯處，威利地產(chǎn)品質(zhì)升級(jí)之作。項(xiàng)目名稱富雅豪臨開發(fā)商遼寧昱和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

位置鐵西區(qū)興工北街

主題詞源自托斯卡納的悠閑生活配套下沉式景觀會(huì)所等產(chǎn)品類型小高及高層戶型50～180㎡（其中小高105～180㎡、高層為50-100㎡）價(jià)格均價(jià)：5600元/㎡（小高）、4800元/㎡（高層）銷售情況2006年8月末上市，目前銷售率預(yù)計(jì)在70%左右。客戶情況主要以和平、皇姑及鐵西等客戶為主其他項(xiàng)目占地6.5萬、建面18萬平米，容積率2.8。15棟9-26層高層，1729套；園區(qū)景觀：托斯卡納風(fēng)情，40%綠化率，2萬余㎡大型景觀面積、疊水景觀、下沉式主題廣場(chǎng)；建筑風(fēng)格：新古典主義；園區(qū)整體地勢(shì)抬高1.8米，臺(tái)地風(fēng)情；電梯直接入戶，地下采光車庫。營銷現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)西部市場(chǎng)沒有上市綜合體項(xiàng)目鼓吹地標(biāo)的項(xiàng)目都不是地標(biāo)鐵西商圈散而不凝，皇姑西部沒有商圈不論大小，掃描項(xiàng)目介紹其配套中都強(qiáng)調(diào)周邊多個(gè)商圈的商業(yè)性，而將自己植入多個(gè)商圈中借力；十字金廊沿線除第一城外基本上項(xiàng)目規(guī)模小，常常出現(xiàn)一棟、兩棟這樣的情況；整個(gè)消化客戶上，多以所謂的“三緣性”客戶為消化主力，當(dāng)然臨近的和平區(qū)客戶也有相當(dāng)?shù)谋壤耐茝V上，也是以多商圈中心，成熟配套等等為主打，第一城雖然比較強(qiáng)調(diào)規(guī)模性，但是其市場(chǎng)切入點(diǎn)還是強(qiáng)調(diào)周邊的商業(yè)性市場(chǎng)分析部分總結(jié)宏觀市場(chǎng)綜合體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)增勢(shì)強(qiáng)勁、供需兩旺兩級(jí)分化，要么是多年老項(xiàng)目，要么蓄勢(shì)待發(fā)，新品上市極少整個(gè)區(qū)域內(nèi)上市項(xiàng)目少，整體規(guī)模性差經(jīng)濟(jì)高速增長多個(gè)綜合體項(xiàng)目出現(xiàn)西部區(qū)域商圈發(fā)散，無核心西部區(qū)域無綜合體項(xiàng)目第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生大量辦公需求綜合體聚合效應(yīng)，商務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯市場(chǎng)賦予本項(xiàng)目的啟示萬達(dá)廣場(chǎng)能成為西部核心嗎？西部市場(chǎng)沒有核心，萬達(dá)廣場(chǎng)是綜合體，為什么不成為核心？問題：反思：萬達(dá)廣場(chǎng)是綜合體，有能力對(duì)附近的三大商圈進(jìn)行商業(yè)聚合；聚合后的商業(yè)環(huán)境，是整個(gè)西部最大的商業(yè)中心，填補(bǔ)整個(gè)市場(chǎng)空白萬達(dá)廣場(chǎng)從條件上講完全可以成為西部的核心萬達(dá)廣場(chǎng)從社會(huì)責(zé)任上講就有義務(wù)為社會(huì)服務(wù)，應(yīng)該成為西部的核心結(jié)論：項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析整體推廣核心地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)綜合體市場(chǎng)人群定位產(chǎn)品定位推廣定位三大關(guān)鍵舉措奧運(yùn)營銷項(xiàng)目表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位分物業(yè)定位公寓定位住宅物業(yè)定位寫字樓物業(yè)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心市場(chǎng)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心人群定位產(chǎn)品定位投資類人群分析本項(xiàng)目整體定位要素提取市場(chǎng)機(jī)會(huì)綜合體業(yè)態(tài)屬性項(xiàng)目自身情況房地產(chǎn)市場(chǎng)增勢(shì)強(qiáng)勁、供需兩旺、城市配套不足分擔(dān)城市壓力，補(bǔ)充城市配套多業(yè)態(tài)規(guī)劃、滿足整合區(qū)域要求，輻射范圍廣西部市場(chǎng)商業(yè)分散，無核心綜合體價(jià)值平臺(tái)，聚合力強(qiáng)位于鐵西三大商圈內(nèi)本項(xiàng)目建筑面積約75.6萬平米區(qū)域上市項(xiàng)目普遍規(guī)模較小，不成規(guī)模城市綜合體受制中心稀缺地段，普遍規(guī)模中小如財(cái)富中心：25萬；鵬利廣場(chǎng)：45萬定位要素大規(guī)模西部的核心現(xiàn)代都市的項(xiàng)目整體定位西部核心?近百萬平米城市綜合體核心的、都市的、現(xiàn)代的、大規(guī)模的城市西部核心要素集聚現(xiàn)代風(fēng)格的超大規(guī)?，F(xiàn)代建筑群各類物業(yè)形象統(tǒng)一并凸顯品質(zhì)感未將“投資”列為整個(gè)項(xiàng)目的定位是基于：

1、項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃并不能說明從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可投資性，畢竟奢侈型產(chǎn)品的投資市場(chǎng)相對(duì)要小的多2、單純“吆喝”投資是欠說服力的，投資是消費(fèi)者理性消費(fèi)的產(chǎn)物，是基于其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的理解，我們?cè)谕茝V中不主說這個(gè)項(xiàng)目可投資，而他們自己主動(dòng)認(rèn)為可投資是最理想的，但在定位中我們還是要看中投資客戶3、市場(chǎng)推廣上，很多項(xiàng)目都在以可投資作為營銷發(fā)力點(diǎn)，實(shí)際效果都不好，并且本身綜合體的特征就含有可投資的內(nèi)涵，投資放在綜合體的價(jià)值體系內(nèi)，效果更好公寓部分采用精裝修強(qiáng)烈建議（1）理由一：公寓精裝修意味著需要大面積辦公區(qū)域的企業(yè)，將本項(xiàng)目兩個(gè)或者更多的房間單元合并來滿足需求的做法基本不現(xiàn)實(shí)，畢竟這樣會(huì)增加企業(yè)的成本投入，從而減少本項(xiàng)目目標(biāo)人群氛圍理由二：公寓全部精裝意味著項(xiàng)目前期成本的增加，這樣會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流有很高的要求并且讓公寓的銷售壓力成倍數(shù)增大。規(guī)劃保留寫字樓業(yè)態(tài)，或前期宣傳時(shí)F組團(tuán)留有寫字樓規(guī)劃的最終解釋權(quán)理由二：寫字樓不單單是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的概念，是整個(gè)項(xiàng)目高點(diǎn)品質(zhì)的標(biāo)志之一，靠公寓完全滿足寫字樓需求是不現(xiàn)實(shí)的理由三：寫字樓是一個(gè)地方可稱為商務(wù)核心的充要條件，本項(xiàng)目既然定位成西部核心，就應(yīng)該有一座在西部有號(hào)召力的寫字樓理由一：從整個(gè)沈陽西部市場(chǎng)寫字樓分布看，沈陽西部高品質(zhì)寫字樓鳳毛麟角，為本項(xiàng)目寫字樓銷售帶來市場(chǎng)契機(jī)理由四：就整個(gè)綜合體業(yè)態(tài)價(jià)值鏈角度上，寫字樓對(duì)住宅和公寓產(chǎn)品的銷售和品質(zhì)提升是有很大的益處的強(qiáng)烈建議（2）由于綜合體項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶類型包括兩大類四小類：投資客戶居住終端客戶商務(wù)終端客戶本項(xiàng)目面對(duì)的客戶類型商務(wù)投資客戶居住投資客戶間接持有者直接持有者整體人群定位通過投資愿望及能力模板對(duì)間接持有者（投資客群）人群定位投資能力投資愿望核心客戶重要客戶游離客戶游離客戶以傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)主為代表的資產(chǎn)富有一族。絕大多數(shù)由于學(xué)歷、生活經(jīng)歷所限，他們更多地從產(chǎn)品本身判斷投資價(jià)值，對(duì)置業(yè)中的地段、配套及建筑細(xì)節(jié)較為敏感以外企高級(jí)經(jīng)理、知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)高級(jí)從業(yè)人員，如事業(yè)單位中的教科文衛(wèi)從業(yè)者為代表的知識(shí)富有一族，他們一般學(xué)歷較高，有國外或國內(nèi)大城市的生活經(jīng)驗(yàn)，能夠認(rèn)知到城市核心的土地價(jià)值。在置業(yè)中比較生活舒適性的元素以政府領(lǐng)導(dǎo)、大型國企高管為代表的權(quán)利富有一族。他們一般比較謹(jǐn)慎，投資觀念相對(duì)保守，會(huì)選擇目前價(jià)格較低但未來看好的區(qū)域投資住宅產(chǎn)品，并保留居住的彈性。對(duì)純投資產(chǎn)品需求不大。對(duì)置業(yè)中的身份感體現(xiàn)較為看中間接持有人群定位城市綜合體的整體項(xiàng)目價(jià)值是其各個(gè)業(yè)態(tài)推廣的支柱價(jià)值城市綜合體可形容為“城中之城”，其中業(yè)態(tài)不需要依賴外部環(huán)境就可以獨(dú)立生存，綜合體的平臺(tái)價(jià)值優(yōu)勢(shì)無與倫比，這也是綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)和外部單一業(yè)態(tài)最大的區(qū)別城市綜合體是多業(yè)態(tài)，高集中的屬性，其整體項(xiàng)目整合價(jià)值高于各個(gè)分業(yè)態(tài)的個(gè)體單一價(jià)值綜合體內(nèi)各個(gè)分業(yè)態(tài)雖然其各有其個(gè)性價(jià)值，但往往是從其產(chǎn)品業(yè)態(tài)屬性出發(fā)，并不能將整體集團(tuán)化優(yōu)勢(shì)表示出來。整體推廣項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位分物業(yè)定位公寓定位住宅物業(yè)定位寫字樓物業(yè)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心市場(chǎng)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心人群定位產(chǎn)品定位投資類人群分析本項(xiàng)目的綜合體屬性，是本項(xiàng)目的住宅定性的基礎(chǔ)定位出發(fā)點(diǎn)綜合體的住宅同一般順境住宅最大的不同在于其通過綜合體的價(jià)值平臺(tái)同項(xiàng)目內(nèi)其它各個(gè)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，從而提高生活效率和豐富生活內(nèi)容。進(jìn)而擁有高的升值空間。74

重點(diǎn)客戶群核心客戶群游離、偶得客戶鐵西新區(qū)、西于洪區(qū)中高端客戶皇姑區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)中高端客戶沈陽其它區(qū)域客戶，外地、外區(qū)域投資客戶住宅物業(yè)（C組團(tuán)）客戶定位目標(biāo)客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素與住宅價(jià)值點(diǎn)對(duì)接目標(biāo)客戶群體項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品資源景觀氛圍驅(qū)動(dòng)因素自然景觀最易打動(dòng)，對(duì)園林景觀有相當(dāng)?shù)男蕾p能力，能夠感知到好的園林景觀價(jià)值點(diǎn)。追求舒適的居住環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，對(duì)可以標(biāo)定身份的建筑物有要求。占有城市資源的欲望，要求完善便利的配套資源。高尚的，能夠彰顯身份社區(qū)環(huán)境，追求一流的生活質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)。組團(tuán)圍合規(guī)劃，組團(tuán)景觀必將歸屬感深入人心。豐富效率型產(chǎn)品，氣勢(shì)非凡的建筑物體量。絕佳的黃金地段，先進(jìn)城市要素集合，綜合體提供的完善配套。未來無限升值潛力。高檔居住區(qū)域，尊貴業(yè)主生活體驗(yàn)。住宅物業(yè)市場(chǎng)定位以綜合體的高形象和豐富配套（生活內(nèi)容）為核心賣點(diǎn)的高尚城市住宅面向各個(gè)類型的客戶群體的產(chǎn)品綜合體下高尚住宅區(qū)?豐富型產(chǎn)品作為整個(gè)綜合體項(xiàng)目第一個(gè)上市組團(tuán)，又是綜合體內(nèi)的住宅組團(tuán)“豐富”是其特質(zhì)C組團(tuán)推廣核心“豐富”的詮釋綜合體多業(yè)態(tài)帶給其居住生活內(nèi)容的豐富性綜合體聚合整個(gè)區(qū)域，未來西部核心的定位，帶給其與外部城市資源互動(dòng)的豐富性本身組團(tuán)30～120㎡多樣戶型面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)，帶給其選則生活場(chǎng)所的豐富性項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位分物業(yè)定位公寓定位住宅物業(yè)定位寫字樓物業(yè)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心市場(chǎng)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心人群定位產(chǎn)品定位投資類人群分析綜合開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值鏈矩陣主要用途組成公寓酒店寫字樓住宅住宅★★●

寫字樓●●

●酒店●

●

公寓●●★★潛在市場(chǎng)沖突●強(qiáng)烈住宅和公寓是綜合體內(nèi)競爭強(qiáng)烈的兩個(gè)業(yè)態(tài)定位出發(fā)點(diǎn)綜合考慮，本項(xiàng)目公寓從商務(wù)角度定位是比較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目自身屬性的定位出發(fā)點(diǎn)從與萬達(dá)方面的溝通我們獲知：本項(xiàng)目的F組團(tuán)中寫字樓規(guī)劃取消；住宅同公寓的營銷開盤期約相差3個(gè)月，這就是說住宅開盤的時(shí)候，公寓在蓄客（或者稍晚一些）就是說，在綜合體中沖突強(qiáng)烈的兩個(gè)業(yè)態(tài)差不多同時(shí)搶占市場(chǎng)從居住的角度看，公寓同住宅差距較大，基本沒有可比性。本項(xiàng)目的綜合體屬性，是本項(xiàng)目的公寓商務(wù)定性的基礎(chǔ)定位出發(fā)點(diǎn)綜合體的公寓同一般公寓的區(qū)別在于其利用綜合體的價(jià)值平臺(tái)，在同項(xiàng)目內(nèi)其它各個(gè)業(yè)態(tài)的互動(dòng)中，在商?。ㄉ虅?wù)）公寓型產(chǎn)品內(nèi)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的公司得到的扶持力量更大，其提升的速度更快，進(jìn)而其擁有更大的商機(jī)和相關(guān)的物業(yè)也就擁有更高的升值空間。商務(wù)辦公物業(yè)的終端使用者會(huì)隨著企業(yè)發(fā)展的不同階段而產(chǎn)生不同的使用需求。企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)：50-100人物業(yè)要求：高形象、可以接受高價(jià)格，商務(wù)配套服務(wù)擴(kuò)張型企業(yè)人數(shù)：100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低頂級(jí)低檔寫字樓客觀條件沈陽現(xiàn)階段商務(wù)辦公物業(yè)的主流客戶以創(chuàng)業(yè)期、成長期的小型企業(yè)為主。企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔寫字間或公寓中高檔創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住頂級(jí)04年06年08年10年03年

03年左右，東北老工業(yè)基地振興計(jì)劃啟動(dòng)，大批中小企業(yè)開始出現(xiàn)，多集中于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。經(jīng)過兩三年左右的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)進(jìn)入成長期，業(yè)務(wù)得以發(fā)展，實(shí)力增強(qiáng)。國家戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，創(chuàng)業(yè)公司的不斷成功，促使更多的投資創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)的產(chǎn)生。因此目前沈陽市場(chǎng)上的新興第三產(chǎn)業(yè)主要以10人以下的創(chuàng)業(yè)型公司和10-20人左右的成長型企業(yè)為主。成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象本項(xiàng)目公寓戶型面積制約其單體不能為成長型企業(yè)所用，而精裝做法又將多單位合并成為空想，這也是我們提出視角六的初衷客觀條件未來2－3年內(nèi)，快速發(fā)展型企業(yè)將成為沈陽市場(chǎng)上重要的商務(wù)物業(yè)客戶。企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利頂級(jí)低檔寫字樓2－3年內(nèi)，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型和成長型客戶會(huì)逐漸成長為成長型企業(yè)和發(fā)展型企業(yè)，而20－30人規(guī)模的發(fā)展型企業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流客戶；這一時(shí)期主流客戶需求將會(huì)集中于中檔和中高檔商務(wù)辦公物業(yè)，對(duì)高檔寫字樓的需求也將會(huì)有較大增加；這部分客戶除了可以接受較高價(jià)格外，對(duì)寫字樓形象有較高要求，另外對(duì)區(qū)位、交通、配套服務(wù)的要求也有所提高?？陀^條件公寓的精裝特點(diǎn)和戶型規(guī)劃制約其入駐公司只能進(jìn)行小規(guī)模商務(wù)活動(dòng)現(xiàn)有條件企業(yè)類型辦公需求擴(kuò)張型企業(yè)選擇頂級(jí)寫字樓，常常使用整層，較獨(dú)立的企業(yè)辦公空間，面積在1000m2

以上。穩(wěn)定型企業(yè)多在高檔寫字樓，面積要求在500

m2以上

。發(fā)展型企業(yè)多在中高檔寫字間，面積要求200m2以上。成長型企業(yè)多在中檔寫字間，或商住公寓，面積在100m2左右。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)多在的低檔寫字間或商住公寓，面積在40-50m2。不同的辦公環(huán)境，對(duì)應(yīng)不同的類型的企業(yè)進(jìn)行商務(wù)辦公；中大型企業(yè)在進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)時(shí)往往對(duì)其辦公場(chǎng)所的形象要就提升，小規(guī)模的辦公場(chǎng)地或者商務(wù)公寓一定程度對(duì)其公司形象有著負(fù)面影響公寓物業(yè)客戶定位IV

偶得客戶：發(fā)展型的中小公司行業(yè)特征：廣告公司、策劃公司、設(shè)計(jì)公司、公關(guān)公司等企業(yè)規(guī)模：10-20人IIIIIIIVIII

邊緣客戶：外地公司駐沈陽代表處行業(yè)特征：由于有長期業(yè)務(wù)往來，需要常駐沈陽的企業(yè)企業(yè)規(guī)模：5-10人Ⅱ重要客戶：三大商圈外周邊區(qū)域的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)行業(yè)特征：金融、法律、咨詢、教育等服務(wù)行業(yè)企業(yè)規(guī)模：10人以下Ⅰ核心客戶：周邊三大商圈區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)行業(yè)特征：產(chǎn)品代理，技術(shù)服務(wù)等貿(mào)易性行業(yè)為主企業(yè)規(guī)模：10人以下附錄：私營企業(yè)主訪談?wù)硰V告策劃公司負(fù)責(zé)人：我們公司原來在火炬大廈辦公，后來就搬出來了，因?yàn)槟抢锏奈飿I(yè)管理不適合小公司。現(xiàn)在的商住公寓太雜亂，達(dá)不到我們對(duì)辦公環(huán)境的要求。形象很重要，至少要看上去氣派一點(diǎn)，不能太土。我們有20人，大概需要兩、三百平米的面積吧某電視制作公司負(fù)責(zé)人：目前在地王大廈辦公，140平米，2005年購入時(shí)價(jià)格約為7000元/平方米。公司規(guī)模為10人左右。由于行業(yè)的關(guān)系，希望距離電視臺(tái)比較近。對(duì)產(chǎn)品內(nèi)部的品質(zhì)和服務(wù)不是很在意，形象好即可。能夠保值即可，不過分期望升值。某小型IT公司負(fù)責(zé)人：目前在三好街租用奉天硅谷寫字間。公司規(guī)模10人左右。由于行業(yè)的關(guān)系，希望能夠在三好街附近。希望辦公空間比較自由。物業(yè)管理費(fèi)不能太貴，有沒有中央空調(diào)無所謂。電梯不能太差。某貿(mào)易公司負(fù)責(zé)人：租用高登大酒店寫字間，60平米，1200元/月。公司規(guī)模6人。外觀要看上去有檔次一點(diǎn)?？粗睾玫奈飿I(yè)服務(wù)。電梯不能太差，不能老是等電梯。最好有相應(yīng)的酒店配套，方便商務(wù)宴請(qǐng)。公寓物業(yè)市場(chǎng)定位以高性價(jià)比和綜合體豐富配套帶來的高效扶持為核心賣點(diǎn)的商務(wù)物業(yè)為創(chuàng)業(yè)型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場(chǎng)所創(chuàng)想商務(wù)未來的類CBD商務(wù)公寓本著順承定位語，同時(shí)避免其居住性與住宅過分相近，推廣發(fā)力點(diǎn)是商務(wù)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的帶動(dòng)，關(guān)鍵詞是“扶持、帶動(dòng)”F組團(tuán)推廣核心對(duì)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的商務(wù)帶動(dòng)（幫助）是整個(gè)產(chǎn)品的推廣發(fā)力點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位分物業(yè)定位公寓定位住宅物業(yè)定位寫字樓物業(yè)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心市場(chǎng)定位人群定位產(chǎn)品定位推廣核心人群定位產(chǎn)品定位投資類人群分析本項(xiàng)目的綜合體屬性，是本項(xiàng)目的寫字樓屬性的基礎(chǔ)定位出發(fā)點(diǎn)綜合體的寫字樓同一般寫字樓的區(qū)別在于就綜合體區(qū)域價(jià)值體系平臺(tái)，使在寫字樓型產(chǎn)品內(nèi)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的公司得到的展示力量更大，商機(jī)更多，其向前發(fā)展的速度也就更快。寫字樓物業(yè)市場(chǎng)定位城市綜合體的形象核心能夠代表沈陽寫字樓市場(chǎng)的最高形象與周邊現(xiàn)有物業(yè)形成顯著差異西部商務(wù)核心區(qū)（WCBD）領(lǐng)袖型產(chǎn)品項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析整體推廣核心地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類宏觀市場(chǎng)區(qū)