投資經(jīng)濟(jì)型酒店的若干思考

-.z關(guān)于投資經(jīng)濟(jì)型酒店的假設(shè)干思考通過對(duì)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌的了解，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店有了理論層面的認(rèn)識(shí)，在一個(gè)充分競爭的市場環(huán)境中，企業(yè)之間最終會(huì)形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的平均利潤。任何一個(gè)行業(yè)都不可能長期存在超過平均利潤水平的情況。中國家電零售業(yè)曾出現(xiàn)過高利潤期，但如今利潤水平已回歸理性。經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)同樣無法躲避充分市場競爭條件下利潤平均化的制約。正基于這一點(diǎn)，我們對(duì)我集團(tuán)投資經(jīng)濟(jì)型酒店以及投資后的運(yùn)營有了如下一些想法，謹(jǐn)供領(lǐng)導(dǎo)參考。經(jīng)濟(jì)型酒店的行業(yè)定義指將客戶鎖定在中小企業(yè)商務(wù)人士、休閑及自助游客人，房價(jià)在200元左右的中小規(guī)模酒店。核心消費(fèi)群體：年齡在28～45歲之間，受過較好的教育，對(duì)生活質(zhì)量有一定要求，消費(fèi)能力較強(qiáng)，喜歡干凈、簡潔、現(xiàn)代、經(jīng)濟(jì)、溫馨的風(fēng)格。經(jīng)濟(jì)型酒店的取勝之道：一是規(guī)模；二是品牌?！斑B鎖〞和“品牌〞是經(jīng)濟(jì)型酒店成功的兩個(gè)要件，急躁冒進(jìn)、簡單拷貝的“經(jīng)濟(jì)型酒店〞必輸無疑。規(guī)模開展走連鎖開展之路，通過集團(tuán)化管理，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、*圍經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益，并降低酒店運(yùn)營本錢。經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖化事業(yè)必須重視解決三方面問題：人才團(tuán)隊(duì)的建立提出科學(xué)的工作程序，重視現(xiàn)有人才的培養(yǎng)，千方百計(jì)儲(chǔ)藏各類人才和加強(qiáng)管理人員職業(yè)道德教育?？驮淳W(wǎng)絡(luò)的建立建立自己的預(yù)訂系統(tǒng)，通過會(huì)員制、連鎖酒店統(tǒng)一營銷、與國內(nèi)大型訂房中心合作、出租車返傭金、支持各種特殊入住類型〔拼房、鐘點(diǎn)房、長包房〕等方式全力支持連鎖酒店。連鎖開展的3S原則----簡單化〔Simplification〕、專業(yè)化〔Specialization〕、標(biāo)準(zhǔn)化〔Standardization〕簡單化，即連鎖經(jīng)營講究的是全盤復(fù)制，不能因?yàn)榉值陻?shù)量的增加而出現(xiàn)紊亂。因而必須將財(cái)務(wù)、貨源供應(yīng)、物流、信息管理等各個(gè)子系統(tǒng)簡明化，去掉不必要的環(huán)節(jié)和內(nèi)容，以提高效率。為此，要制定出簡明扼要的操作手冊，員工按手冊操作，各司其職，各盡其責(zé)。專業(yè)化，既表現(xiàn)在總部與各分店的專業(yè)分工，也表現(xiàn)在各個(gè)環(huán)節(jié)、崗位、人員的專業(yè)分工，使得采購、促銷、廣告、財(cái)務(wù)、效勞、公共關(guān)系、經(jīng)營決策等各個(gè)領(lǐng)域都有專人負(fù)責(zé)。標(biāo)準(zhǔn)化，表現(xiàn)在作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化和企業(yè)整體形象的標(biāo)準(zhǔn)化。制定規(guī)*化規(guī)章制度，整個(gè)程序嚴(yán)格按照總公司所擬定的流程來完成。分店的開發(fā)、設(shè)計(jì)、設(shè)備購置、廣告設(shè)計(jì)、技術(shù)管理等都集中在總部，總部提供連鎖店選址、開辦前的培訓(xùn)、經(jīng)營過程中的監(jiān)視指導(dǎo)和交流等效勞，從而保證而來各連鎖店整體形象的一致性。品牌策略酒店品牌文化是指文化物質(zhì)在酒店品牌中的沉積和酒店品牌活動(dòng)中的一切文化現(xiàn)象。它代表的是在消費(fèi)者心中的知名度、美譽(yù)度和可信度，是產(chǎn)品品質(zhì)和效勞水平的一種表現(xiàn)，是對(duì)客戶的一種保證，也是一種品味的表現(xiàn)。品牌是酒店最重要的無形資產(chǎn)，也是酒店建立競爭優(yōu)勢和未來盈利的根底?？梢詮娜缦聨追矫嫒胧郑鹤⒅貜V告效能。廣告均圍繞品牌或公司公關(guān)活動(dòng)、促銷來進(jìn)展，設(shè)計(jì)富有創(chuàng)意，選擇適宜的媒體，注意品牌廣告和宣傳的組合應(yīng)用。注重品牌的美譽(yù)度、滿意度和信譽(yù)度。定期對(duì)客人的滿意度等主要參數(shù)進(jìn)展調(diào)研，重視客人意見和留言，提出處理的意見和策略。注重公關(guān)活動(dòng)對(duì)于品牌的促進(jìn)作用。通過在特定節(jié)假日〔母親節(jié)、中秋節(jié)等〕舉辦活動(dòng)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體為中小企業(yè)商務(wù)人群，開展“讀書月〞等活動(dòng)，以公關(guān)帶動(dòng)銷售，建立顧客的忠誠度。注重媒體。與媒體積極溝通經(jīng)濟(jì)型酒店的市場狀況，積極配合媒體采訪，借助媒體強(qiáng)大的公信力，挖掘潛在消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)型酒店成功的三大要點(diǎn)：1、投資規(guī)模及總本錢的控制，縮短回收期限，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。〔1〕關(guān)于選址A．地理位置：①靠近文教區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)中心、批發(fā)市場、展覽中心、大型娛樂場所等區(qū)域；②鄰近主要公路〔或高速公路〕的穿插道口，交通樞紐，城市入口處、飛機(jī)場、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。B．交通條件在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心、火車站、汽車站的公交站線。C．周邊環(huán)境做好周邊市場的調(diào)研，有否飯店、旅館，他們的等級(jí)、經(jīng)營情況〔客源、房價(jià)等〕；客流量〔車流量、人流量，能否滯留〕；附近的企事業(yè)單位的情況〔2〕關(guān)于用房經(jīng)濟(jì)型用房形式有二----租賃或買斷。租賃式由于建筑物產(chǎn)權(quán)屬于出租方，對(duì)投資者來說，會(huì)出現(xiàn)由于中段租賃合同而導(dǎo)致投資受損的情形。買斷式可以很好解決上述問題，但投資本錢會(huì)因此大幅上升。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌在開展直營店時(shí)節(jié)省投資的一般方案是：簽訂長期〔例如：20年左右〕的物業(yè)租賃合同，進(jìn)展改造?！?〕關(guān)于裝修改造及配套設(shè)施注意初始投資的節(jié)省及運(yùn)營中各環(huán)節(jié)的節(jié)約。建議可以將風(fēng)機(jī)、水泵、動(dòng)力設(shè)備合并；保安、消防監(jiān)控、總機(jī)房、客房中心合并；總臺(tái)、商務(wù)、票務(wù)、存放、郵寄合并。后勤，如洗衣、客房清潔、員工吃飯均由社區(qū)有償提供。設(shè)投幣洗衣機(jī)、投幣烘干機(jī)、IC卡機(jī)、刷卡機(jī)……效勞、自助、投幣三結(jié)合?？头坎辉O(shè)冰箱、小酒吧。客房設(shè)施在簡、潔、透上做文章。不用冷熱水嘴；不用鍍金龍頭；不用觸摸開關(guān)；床板不用布包；床上用品是一般的棉制品；臺(tái)燈及壁燈不用白布燈罩；壁櫥不用裝燈；客房柜子不用裝門〔可以使客人在離開時(shí)一目了然，防止物品遺漏，也可以是酒店節(jié)省了維修柜門的人工和為應(yīng)付維修而備用的零件工具等物件的費(fèi)用〕；衛(wèi)生間開扇窗〔現(xiàn)在的住店客人，晚上多數(shù)衛(wèi)生間的燈是不關(guān)的。現(xiàn)在不關(guān)不行了，否則，房內(nèi)太亮了〕；地上鋪進(jìn)口的塑膠地板，價(jià)格雖然比一般的塑膠地板貴，但是這種地板有一個(gè)好處：如果煙頭落到上面，地板不會(huì)被燒破，而且用去污膏一擦，仍然可以光亮如新〔床底下那塊兒可以不用鋪塑膠地板了〕；具有良好隔音效果的墻體和門窗……客房安裝分體式空調(diào)，冬天只用暖氣不用空調(diào)；太陽能與熱交換器伙伴，提供廉價(jià)的生活熱水。餐飲只提供早餐，且可由供應(yīng)商直接提供，這樣我們就無需設(shè)置餐飲部，只安排一間有100個(gè)以內(nèi)快餐位的餐廳即可。等等。〔4〕人工工資及管理費(fèi)用在人員的使用上力求精簡，減少人力資源的本錢。組織機(jī)構(gòu)扁平化，采用“住店經(jīng)理—主管—員工〞三層體系；人房比控制在0.3～0.35〔即員工：客房〕。日常管理上采取嚴(yán)格的預(yù)算管理制度，將事后考核變?yōu)槭虑翱刂?。預(yù)算管理的關(guān)鍵是嚴(yán)密、詳細(xì)、可行的預(yù)算方案。制定詳細(xì)的方案需要財(cái)務(wù)人員參與，也需要企業(yè)各個(gè)部門的密切配合。預(yù)算的執(zhí)行、分析和考核也是很重要的方面，通過預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)、分析，能夠發(fā)現(xiàn)變動(dòng)因素及原因，使采取的對(duì)策更具有針對(duì)性。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)防止僅僅依靠財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)展控制的模式，應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各部門負(fù)責(zé)人的積極性，使各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者能夠主動(dòng)控制費(fèi)用，提高費(fèi)用控制的有效性。特別強(qiáng)調(diào)的是酒店設(shè)備的養(yǎng)護(hù)問題，應(yīng)該重在平時(shí)，不能再使用傳統(tǒng)的“馬后炮〞式的維修單了，要有設(shè)備養(yǎng)護(hù)的理念，做到一、常規(guī)檢查；二、對(duì)重要部件的預(yù)防排故；三、加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的巡回檢查。〔5〕投入產(chǎn)出分析這里對(duì)我集團(tuán)擬投資的經(jīng)濟(jì)型酒店的效益做一初步測算，測算所依據(jù)的相關(guān)情況為：租賃場地改造，建筑面積4000平方米，客房100間，一個(gè)有100間餐位的簡易餐廳，停車場50個(gè)的單店，員工28人〔因?yàn)闆]有廚房，所以不考慮2名廚師〕，平均房價(jià)150元/間·天，入住率80％。客房內(nèi)設(shè)施等如前文建議。工程改造周期控制在6個(gè)月左右。改造、裝修費(fèi)用為4000平米*500元/平米＝200萬元消防系統(tǒng)30萬元照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)100萬元電梯1臺(tái)50萬元客房家電100間*4000元/間＝40萬元〔分體式空調(diào)、電視機(jī)及其他〕客房用具100間*2000元/間＝20萬元餐廳設(shè)備：2萬元其他50萬元〔自動(dòng)投幣的系列設(shè)備等〕合計(jì)：492萬預(yù)計(jì)收入：客房100間*80％入住率*365天*平均房價(jià)150元/間·天＝438萬元運(yùn)行本錢及費(fèi)用：工資本錢：28人*月平均工資800元*12個(gè)月＝26.88萬元早餐本錢：按每人2元支付供應(yīng)商早餐費(fèi)用，全年200*2*80％*365＝11.68萬元水電等能耗：438萬元*7％＝30.66萬元〔按營業(yè)收入的7％測算〕布草洗滌及維修：438萬元*2％＝8.76萬元〔按營業(yè)收入的2％測算〕物料消耗及其他費(fèi)用：438萬元*4％＝17.52萬元〔按營業(yè)收入的4％測算〕裝修費(fèi)用年折舊費(fèi)用：492萬元/10＝49.2萬元〔按10年折舊〕年租金146萬〔按日租金1元/平米計(jì)算〕營業(yè)稅：客房年?duì)I業(yè)收入438萬元*稅率5.5％＝24.09萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用500萬元*7％＝35萬元〔假設(shè)投入資金均為銀行貸款〕合計(jì)：349.79萬元經(jīng)營利潤初步估算88.21萬元〔438-349.79＝88.21〕，投資回收期5年半左右。2、拓寬營銷渠道，提高收益率，增強(qiáng)盈利能力?！?〕提高收益率是主要方向收益率＝房價(jià)實(shí)現(xiàn)率*客房出租率房價(jià)實(shí)現(xiàn)率＝實(shí)際平均房價(jià)/標(biāo)價(jià)收益管理與決定收益率的兩個(gè)指標(biāo)—客房出租率和平均房價(jià)有嚴(yán)密的聯(lián)系。在旺季，求大于供時(shí)，就要采取提高平均房價(jià)以增加收入的策略；而在淡季，即供大于求時(shí)，就要盡可能多的銷售客房也就是提高客房出租率，甚至不惜降低房價(jià)?！?〕建立獨(dú)立的預(yù)訂系統(tǒng)很多剛剛起步、規(guī)模不大的經(jīng)濟(jì)型酒店在這個(gè)方面是空白，有很多酒店的銷售和預(yù)訂模仿的是一般的星級(jí)酒店，通過旅行社、訂房中心、旅游預(yù)訂，如攜程、E龍等來銷售空房。這些銷售渠道攫取了經(jīng)濟(jì)型酒店的相當(dāng)一局部利潤，不利于經(jīng)營本錢的控制。而且，對(duì)銷售渠道的控制不力會(huì)給以后的經(jīng)營造成諸多不穩(wěn)定的隱患。擁有統(tǒng)一的管理和銷售平臺(tái)，尤其是訂房中心，是錦江之星和如家的優(yōu)勢所在。這一優(yōu)勢還能保證經(jīng)濟(jì)型酒店不會(huì)像高星級(jí)酒店那樣，被外資品牌占上風(fēng)?！?〕市場細(xì)分和產(chǎn)品差異化隨著涌入經(jīng)濟(jì)型酒店這一市場的投資者大量增加，競爭勢必日益劇烈，如果這種競爭演變成“價(jià)格戰(zhàn)〞，不僅與我集團(tuán)的初衷背道而馳，而且對(duì)我們長期以來苦心經(jīng)營的品牌是莫大的損害。因而市場細(xì)分和產(chǎn)品差異化是我集團(tuán)必須面對(duì)的問題。我們的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌必須在未來的幾年時(shí)間內(nèi)完成品牌形象的定位和內(nèi)涵的定義，目標(biāo)市場的細(xì)分和顧客忠誠度的樹立，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的改進(jìn)和效勞的完善，只有這樣才能在未來越來越劇烈的市場競爭中獲得穩(wěn)定的客源。我們可以按顧客群體的年齡、性別、出行目的、職業(yè)、收入等目標(biāo)，可以將目前的經(jīng)濟(jì)型酒店客源市場進(jìn)一步細(xì)分為很多目標(biāo)市場，如老年游客市場、青年女性市場、學(xué)生市場、商務(wù)游客市場、白領(lǐng)度假市場等等。根據(jù)這些細(xì)化的目標(biāo)市場的消費(fèi)特征設(shè)計(jì)不同的經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品和效勞，填補(bǔ)市場的空白，形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體。例如：〔1〕為自駕車游客效勞的汽車旅館，配備大停車場，旅館自帶或附近有餐廳、超市購物、加油站和簡單的娛樂設(shè)施；〔2〕為老年游客的客房設(shè)施要特殊，房間的燈具比一般酒店更明亮些、衛(wèi)生間內(nèi)安裝防滑倒的扶手、電視機(jī)的遙控板按鍵更大、客房的按鈕也專門適合老年人的視力而設(shè)計(jì)得大一些……〔3〕為女性游客效勞的酒店需要平安、衛(wèi)生、舒適、寧靜?？蓪ＴO(shè)一個(gè)會(huì)客室，供男士來訪。24小時(shí)女保安效勞，房間色彩豐富，房內(nèi)放鮮花、布娃娃、絲襪、女性食品……?？稍O(shè)一間閱覽室，內(nèi)藏世界時(shí)裝、減肥美容、育兒知識(shí)……?！?〕為商務(wù)游客效勞的酒店，只需干凈舒適寬大的床、、電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，以及清潔的浴室。另外，我們發(fā)現(xiàn)，目前我國的經(jīng)濟(jì)型酒店明顯缺乏對(duì)群眾觀光市場的關(guān)注，也缺乏對(duì)鄉(xiāng)村、景區(qū)的關(guān)注。對(duì)于我們來說，隨著經(jīng)濟(jì)型酒店市場供求關(guān)系的變化，我們的經(jīng)濟(jì)型酒店隸屬于夢都集團(tuán)將處于更有利的開展空間，擁有了更好的差異化戰(zhàn)略空間。3、經(jīng)營本錢的嚴(yán)格控制，本錢控制的核心是管理。而管理的癥結(jié)就在于—必須尋求效勞質(zhì)量和本錢控制的最正確結(jié)合點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店的本錢控制應(yīng)該通過以下幾個(gè)途徑來解決：通過網(wǎng)絡(luò)化布局實(shí)現(xiàn)集團(tuán)層面上的規(guī)模經(jīng)營；在一個(gè)城市進(jìn)展多個(gè)同品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的布局投放，相當(dāng)于原來高檔飯店投資的分拆，有利于分散風(fēng)險(xiǎn)的需求。充分利用政策優(yōu)惠降低人工本錢和稅收支付；中央和地方政府都非常關(guān)心就業(yè)問題，尤其是4050人員的就業(yè)問題。而經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)橄鳒p了大量的面對(duì)面的對(duì)客效勞，因此不需要過分講究年齡和相貌方面的條件，甚至可能是除了管理人員之外都是4050人員或下崗工人?，F(xiàn)在不是強(qiáng)調(diào)企業(yè)解決了多少就業(yè)的絕對(duì)量，而是強(qiáng)調(diào)企業(yè)在解決特殊人群就業(yè)方面的比重，因此可以通過這一點(diǎn)來與地方談土地租金優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠〔包括快速折舊的政策〕等。如果能在一個(gè)城市構(gòu)建起網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，則談判的空間就更大。雖然從單體店的角度看，所得到的優(yōu)惠可能比較小，但因?yàn)槭蔷W(wǎng)絡(luò)化開展，累計(jì)起來就是一個(gè)非常大的贏利空間，而且從這個(gè)角度還有助于減少開展中的地方主義影響，有助于規(guī)?？焖贁U(kuò)*和品牌形象塑造。充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)降低營銷本錢。為了保證酒店供應(yīng)信息的傳遞，就需要經(jīng)濟(jì)型酒店有良好的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)。四、企業(yè)文化建立：同心重德個(gè)性化仁性化經(jīng)濟(jì)型酒店更應(yīng)該注重管理、效勞，更要讓酒店的企業(yè)文化貫徹到每一位員工身上：讓每一位員工都有發(fā)自內(nèi)心的微笑，并透過微笑展現(xiàn)他對(duì)效勞的熱愛和對(duì)工作駕馭能力的自信，使微笑成為其前途、生活的一局部；用心關(guān)注賓客每一個(gè)需求的目光，隨時(shí)準(zhǔn)備著為賓客效勞的舉止，“有朋自遠(yuǎn)方來不亦樂乎〞的效勞態(tài)度和在工作中擅于觀察研究、精心創(chuàng)造賓客滿意的生活氣氛的效勞宗旨。企業(yè)文化的內(nèi)在本質(zhì)就是突出“人〞的觀念。因此企業(yè)文化建立應(yīng)推行“以人為本〞的經(jīng)營理念，充分調(diào)動(dòng)、激發(fā)人的內(nèi)在潛力和能力，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和向心力，促進(jìn)酒店品牌文化建立和開展。可從如下方面入手：發(fā)揮典范作用，用行動(dòng)說話?！?〕高層管理者的典范作用酒店高層主要管理者是酒店文化的第一締造者，其自身素質(zhì)、形象、風(fēng)格、精神成為決定企業(yè)文化的重要因素。酒店高層管理者要在實(shí)際工作中積極宣傳企業(yè)文化，并身體力行，讓員工明白酒店提倡什么、反對(duì)什么、遵循什么樣的準(zhǔn)則和規(guī)*。酒店高層管理者的言行對(duì)員工可以產(chǎn)生強(qiáng)大的示*效應(yīng)，并使員工對(duì)酒店產(chǎn)生認(rèn)同感，增強(qiáng)對(duì)高層管理者的信任感，從而促進(jìn)酒店文化建立與開展?！?〕在員工中樹立典型要在員工隊(duì)伍中樹立典型，以典范的力量來鼓勵(lì)員工，由于典*來源于員工中間，具有可比性、真實(shí)性和公平性。通過樹立典型為其他員工樹立起一面鮮明的旗幟，同時(shí)也使酒店文化的推廣變得具體而生動(dòng)。提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)快樂員工；鑄造酒店的企業(yè)文化需要一流的人才、一流的員工。有了一流的員工隊(duì)伍酒店才會(huì)開展，企業(yè)文化才得以持久。因此員工的開展、忠誠、興趣與團(tuán)隊(duì)精神非常重要。沒有滿意的員工，就沒有滿意的顧客，只有快樂與充滿激情的員工才能為顧客提供優(yōu)質(zhì)效勞。人才的挖掘、員工