重慶某上市地產(chǎn)報(bào)告

***研究匯報(bào)

一、***總貌增長(zhǎng)階梯從2003年至今，***的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的跨越階段。2003年，***聚焦于重慶，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入為6.2億元，2004年總銷(xiāo)售收入10多億元，到2005年已達(dá)23.6億元，2006年則達(dá)38.3億元，2007年銷(xiāo)售收入為100億元，從該年度開(kāi)始，躋身全國(guó)10多家百億地產(chǎn)企業(yè)行列；2008年***銷(xiāo)售收入達(dá)到115億元，2009年上半年，銷(xiāo)售收入達(dá)到95億元，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售將超過(guò)180億元。從區(qū)域性公司向全國(guó)性公司的跨越“區(qū)域聚集戰(zhàn)略”在同一區(qū)域運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)提供多元化產(chǎn)品“產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略”：在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性，以高層公寓、花園洋房、別墅、購(gòu)物中心并舉為核心“產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略”：提供與眾不同的中高檔與高品質(zhì)服務(wù)為戰(zhàn)略中心1997年-1999年1999年-2001年第一階段單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目串聯(lián)1第二階段單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)22002年-2004年第三階段多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)32005-2006年第四階段異地?cái)U(kuò)張積累期4

開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)標(biāo)志值得關(guān)注事件糖葫蘆型特點(diǎn)做完一個(gè)項(xiàng)目再做下一個(gè)魚(yú)骨型一個(gè)主脈多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)展井田型***花園水晶酈城北城天街藍(lán)湖群住宅、別墅、商業(yè)多種業(yè)態(tài)多個(gè)項(xiàng)目跨區(qū)域、多項(xiàng)目空降進(jìn)京奇襲成都2002年，網(wǎng)上辦公和管理信息化平臺(tái)搭建2004年，“仕官生制度”戰(zhàn)略意圖探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)作住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單一業(yè)態(tài)快速推進(jìn)與精耕細(xì)作并舉歷練自己多種業(yè)態(tài)能力，尤為商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出色全國(guó)規(guī)?；瘮U(kuò)張2007年4月,管理團(tuán)隊(duì)亮相早在1995年***成立之初，***掌門(mén)吳亞軍就親赴深圳找***的王石取經(jīng)。然而，多年之后，***終于化魚(yú)為龍。在業(yè)界盛傳一個(gè)故事，***一位高層曾經(jīng)來(lái)渝考察***多日，感嘆***的“可怕”。宋衛(wèi)平與吳亞軍是“狂妄”與“謙虛”的兩個(gè)極端，但在宋衛(wèi)平炮轟***的同時(shí)，卻大贊了***。他說(shuō)：“***是綠城惟一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我看過(guò)***在重慶的項(xiàng)目之后，便讓綠城的高管也坐飛機(jī)去重慶看項(xiàng)目，光是飛機(jī)票就花了60多萬(wàn)元?！眳莵嗆姡?，45歲，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，1984年畢業(yè)于西北工業(yè)大學(xué)航海工程專業(yè)；1995年創(chuàng)辦***地產(chǎn)，歷任重慶***地產(chǎn)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，北京***置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)；2005年9月內(nèi)部機(jī)構(gòu)改組成立***集團(tuán)，辭去兼任的所有區(qū)域公司總經(jīng)理之職，任集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

2006年***集團(tuán)二季度例會(huì)上，介紹到，中質(zhì)協(xié)連續(xù)2年做的客戶滿意度調(diào)查，***為94分，***為64分，且***工程質(zhì)量滿意度為5星級(jí)，***為1星級(jí)。***集團(tuán)總部要求有關(guān)部門(mén)到***交流學(xué)習(xí)，調(diào)查***與***的差距在什么方面。2006年6月23日，***工程系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)組團(tuán)到***進(jìn)行了考察，并向集團(tuán)提交了考察報(bào)告（內(nèi)容另行匯報(bào)）。2009年，***讓業(yè)界記得最深刻的一大事件便是***如愿上市。是什么讓***一路走來(lái)，并得到業(yè)界認(rèn)可的呢？可能看過(guò)***的產(chǎn)品都會(huì)得出一致的結(jié)論，就是細(xì)節(jié)成就***?，F(xiàn)在***也成了繼***、中海之后，被業(yè)界和廣大研究機(jī)構(gòu)作為研究學(xué)習(xí)對(duì)象的標(biāo)桿企業(yè)。本文試圖對(duì)其成功背后的有關(guān)要素進(jìn)行一點(diǎn)解讀。入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！花盛香醍醍花盛香醍醍滟瀾山香醍漫步步精細(xì)化的的綠化理理念，小尺度上上注重植植物層次次的搭配配！全程不同同節(jié)點(diǎn)關(guān)關(guān)注客戶戶感受入口外秩秩序化種種植雪松松輔以低低矮的花花灌木突突出禮儀儀性與歸歸屬感入口內(nèi)部部秩序化化的銀杏杏簡(jiǎn)潔大大氣限定定出導(dǎo)向向性強(qiáng)烈烈的空間間院墻外的的植被景景觀漸趨趨自然緩緩和客戶戶的心態(tài)態(tài)水景的加加入成為為秩序與與自然的的過(guò)渡宅間近人人尺度的的灌木花花卉給客客戶心理理上的減減壓入戶的處處理溫馨馨、私密密使客戶戶最達(dá)限限度放松松自我兒童戲水水場(chǎng)景供來(lái)訪客客戶小孩孩游戲分不清稻稻草人還還是園丁丁通過(guò)示范范區(qū)、售售樓處和和樣板間間展示出出客戶未未來(lái)的生生活場(chǎng)景景，通過(guò)過(guò)體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)感染染客戶停車(chē)場(chǎng)標(biāo)標(biāo)識(shí)的與與園林渾渾然一體體煙灰缸和和垃圾桶桶精致的樹(shù)樹(shù)根處理理維護(hù)中的的大樹(shù)露臺(tái)的燒燒烤場(chǎng)景景保潔對(duì)園園林細(xì)節(jié)節(jié)的維護(hù)護(hù)管理的基基本邏輯輯：選擇最合合適自己己的戰(zhàn)略略方向構(gòu)構(gòu)建自己己的核心心能力體體系通通過(guò)過(guò)運(yùn)營(yíng)體體系支撐撐核心能能力的建建設(shè)。研究***，也也從這幾幾個(gè)方面面入手。。二、***戰(zhàn)略略主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國(guó)基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；***的的戰(zhàn)略區(qū)域布局局：帕爾爾迪擴(kuò)張張模式－－立足重重慶，布布局全國(guó)國(guó)由北向南南從沿海海經(jīng)濟(jì)圈圈中心城城市輻射射周邊城城市群用10年左右的的時(shí)間完完成全國(guó)國(guó)基本布布局2008年進(jìn)入天天津,完成環(huán)渤渤海區(qū)域域中心城城市布局局,2009年進(jìn)入上上海、南南京基本本完成長(zhǎng)長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域中心心城市布布局，2010年、2011年從中心心城市向向板塊內(nèi)內(nèi)其他重重要城市市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2007年2008年2009年2004年業(yè)態(tài)布局局：在每每一個(gè)城城市成為為新鴻基基（不做做首置產(chǎn)產(chǎn)品，只只做再改改和豪宅宅客戶））在每一個(gè)個(gè)進(jìn)入的的城市成成為NO.1或NO.2集中于中中高端市市場(chǎng),在城市內(nèi)內(nèi)進(jìn)行多多業(yè)態(tài)布布局可售物業(yè)業(yè)數(shù)量維維持在高高水平并并快速周周轉(zhuǎn)(尤其是城城市化的的前期和和中期)適時(shí)發(fā)展展具高升升值潛力力的地標(biāo)標(biāo)性投資資物業(yè)，，讓公公司也受受益于自自己的物物業(yè)增值值城市內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)平衡衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)展業(yè)態(tài)態(tài)在同一城城市內(nèi)不不同業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品有有不同的的市場(chǎng)周周期，多多業(yè)態(tài)開(kāi)開(kāi)發(fā)可使使地區(qū)公公司在不不同業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品間間平衡收收入，實(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的的發(fā)展，，使每一一個(gè)進(jìn)入入的城市市都能成成為穩(wěn)固固的根據(jù)據(jù)地。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購(gòu)物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫(xiě)字樓：

***國(guó)際，北部超高層寫(xiě)字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域聚焦焦，城市市占比優(yōu)優(yōu)于區(qū)域域規(guī)模運(yùn)用業(yè)態(tài)態(tài)與區(qū)域域的雙重重平衡實(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，分分散產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)不不均衡和和區(qū)域周周期不金金衡帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在少于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手城市布布點(diǎn)的情情況下運(yùn)運(yùn)用多業(yè)業(yè)態(tài)布局局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)先規(guī)模模區(qū)域與業(yè)業(yè)態(tài)雙重重平衡發(fā)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)區(qū)域聚焦焦的多業(yè)業(yè)態(tài)布局局單一城市市占比優(yōu)優(yōu)于區(qū)域域規(guī)模增增長(zhǎng)在城市領(lǐng)領(lǐng)先與新新城市進(jìn)進(jìn)入產(chǎn)生生沖突時(shí)時(shí),城市市領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)先于新新城市進(jìn)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)業(yè)成為關(guān)關(guān)注點(diǎn)持有型商商業(yè)整體體發(fā)展原原則：選擇性保保留租金金價(jià)值高高或者租租金增長(zhǎng)長(zhǎng)快的商商業(yè)物業(yè)業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目目選擇原原則：組組織能力力、現(xiàn)金金流量、、開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏和團(tuán)團(tuán)隊(duì)迅速速取得成成功新公司一一年內(nèi)謹(jǐn)謹(jǐn)慎選擇擇持有型型商業(yè)物物業(yè)面積積比例超超過(guò)30%的單個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目；新公司一一年后兩兩年內(nèi)，，可適當(dāng)當(dāng)選擇在在商業(yè)物物業(yè)面積積在60%以內(nèi)的單單個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，最好立立足于選選擇能在在本項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流平平衡的項(xiàng)項(xiàng)目；新公司三三年后可可以拿純純商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。三、***核心心能力規(guī)規(guī)劃幾個(gè)品牌牌企業(yè)的的特點(diǎn)項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理注重對(duì)客客戶的研研究；注重前期期定位設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化合作伙伴伴管理客戶服務(wù)務(wù)***注重對(duì)客客戶的研研究；注重前期期項(xiàng)目策策劃精細(xì)化運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化營(yíng)銷(xiāo)突出出客戶服務(wù)務(wù)***注重規(guī)劃劃設(shè)計(jì)注重施工工建造過(guò)程成本本管理物業(yè)服務(wù)務(wù)中海注重對(duì)客客戶的研研究產(chǎn)品技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研研究物業(yè)服務(wù)務(wù)綠城從戰(zhàn)略到到核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力最佳體驗(yàn)驗(yàn)：圍繞繞客戶的的最佳體體驗(yàn)來(lái)設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)以達(dá)成成溢價(jià)。。效率提升升：圍繞繞快速?gòu)?fù)復(fù)制產(chǎn)品品模塊與與服務(wù)和和優(yōu)化流流程來(lái)加加快開(kāi)發(fā)發(fā)速度。。商業(yè)增值值：圍繞繞商業(yè)資資源管理理和氛圍圍營(yíng)造來(lái)來(lái)提升商商業(yè)物業(yè)業(yè)和地段段價(jià)值使命為客戶提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品和和服務(wù)并并影響他他們的行行為。在在此過(guò)程程中，成成為卓越越的企業(yè)業(yè)并創(chuàng)造造機(jī)會(huì)。產(chǎn)品研發(fā)發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略略合作伙伴伴管理戰(zhàn)戰(zhàn)略客戶關(guān)系系管理戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌管理理戰(zhàn)略最佳體驗(yàn)驗(yàn)最佳體驗(yàn)驗(yàn)舉措實(shí)實(shí)例效率提升升效率提升升舉措實(shí)實(shí)例商業(yè)增值值商業(yè)增值值舉措實(shí)實(shí)例四、兩個(gè)個(gè)核心能能力示例例產(chǎn)品定位位能力客戶服務(wù)務(wù)能力---------因因?yàn)?**的產(chǎn)產(chǎn)品定位位體系曾曾向***學(xué)習(xí)習(xí)，兩者者比較類(lèi)類(lèi)似，因因此該部部分內(nèi)容容介紹有有資料在在手的***““客戶定定位、產(chǎn)產(chǎn)品定位位的七對(duì)對(duì)眼睛””。為客戶在在哪里拿拿地?土土地屬屬性評(píng)估估客戶需求求清單化化案例:社會(huì)新銳銳土地屬屬性需求求清單所在區(qū)域域是傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上好的區(qū)區(qū)域所在區(qū)域域文化氛氛圍濃厚厚所在區(qū)域域被普遍遍認(rèn)為是是高檔區(qū)區(qū)域所在區(qū)域域是具有有發(fā)掘潛潛力的新新興區(qū)域域靠近XXX等歷史文文化區(qū)域域區(qū)域意義義靠近寫(xiě)字字樓,金融機(jī)構(gòu)構(gòu)集中的的區(qū)域靠近繁華華商業(yè)區(qū)區(qū)可選擇的的交通工工具比較較多方便的交交通路線線周邊道路路好,交通順暢暢出行道路路兩邊景景觀好靠近地鐵鐵/城鐵站區(qū)域內(nèi)涵涵交通設(shè)施施生活設(shè)施施靠近比較較好的醫(yī)醫(yī)院靠近大超超市、購(gòu)購(gòu)物中心心、餐飲飲等生活活設(shè)施靠近大學(xué)學(xué)等高等等教育院院?？拷哔|(zhì)質(zhì)量的小小學(xué)或中中學(xué)學(xué)校?？拷珗@園、綠化化帶等人人工景觀觀靠近運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)館等等比較好好的健身身、休閑閑設(shè)施風(fēng)水比較較好靠近山、、水、運(yùn)運(yùn)河等自自然風(fēng)景景物教育設(shè)施施休閑設(shè)施施自然環(huán)境境帕爾迪七七步法1、售前客戶接待2、框架落成參觀3、成品參觀4、交付3個(gè)月后質(zhì)量檢查5、交付11個(gè)月后質(zhì)量檢查6、交付23個(gè)月后質(zhì)量檢查7、交付35個(gè)月后質(zhì)量檢查售前需求溝通售后-入入伙前，，品質(zhì)、使使用方式式溝通入伙后，，客戶體驗(yàn)溝通全過(guò)程溝溝通主動(dòng)服務(wù)務(wù)第一步：：溫馨牽牽手客戶觸點(diǎn)點(diǎn):看樓樓客戶典型型心態(tài)投資價(jià)值值最大化化：錢(qián)要要花的值值降低投資資風(fēng)險(xiǎn)：：廣納信信息，謹(jǐn)謹(jǐn)慎決策策，防止止受騙和發(fā)展商商相比，，心理上上占主動(dòng)動(dòng)客戶關(guān)注注焦點(diǎn)預(yù)算支出出（單價(jià)價(jià)，面積積和總價(jià)價(jià)）房屋特性性（戶型型、朝向向、樓層層、得房房率等））房屋質(zhì)量量（含裝裝修質(zhì)量量）小區(qū)規(guī)劃劃（容積積率、綠綠化等））配套設(shè)施施（商業(yè)業(yè)、教育育、交通通、銀行行、醫(yī)療療等）物業(yè)管理理服務(wù)（（安全、、社區(qū)文文化氛圍圍等）地理位置置保值和增增值潛力力客觀條件件和不確確定因素素（空氣氣、噪音音等）開(kāi)發(fā)商誠(chéng)誠(chéng)信、實(shí)實(shí)力和品品牌（三三證齊全全）銷(xiāo)售服務(wù)務(wù)（熱情情、專業(yè)業(yè)、用心心）第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:陽(yáng)光光購(gòu)樓，，提醒風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明詳細(xì)告知知樓盤(pán)信信息和特特點(diǎn)提醒項(xiàng)目目周邊風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)做好參謀謀第二步：：喜結(jié)連連理客戶觸點(diǎn)點(diǎn):比較較、落實(shí)實(shí)、簽約約客戶典型型心態(tài)心態(tài)轉(zhuǎn)為為被動(dòng)：：有無(wú)助助感，易易焦慮、、急噪防止合同同風(fēng)險(xiǎn)客戶關(guān)注注焦點(diǎn)房子和裝裝修是否否可能貨貨不對(duì)板板合同條款款是否體體現(xiàn)了業(yè)業(yè)主的合合法利益益貸款的申申請(qǐng)和審審批邊界界房產(chǎn)證的的辦理簽約手續(xù)續(xù)便捷認(rèn)籌方式式的公平平合理性性定金數(shù)量量和退定定條件貸款銀行行服務(wù)（（含銀行行的選擇擇）貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)服務(wù)律師的服服務(wù)態(tài)度度和專業(yè)業(yè)能力銷(xiāo)售人員員服務(wù)態(tài)態(tài)度第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:明確確條款，，信息透透明工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明告知合同同條款降低業(yè)主主無(wú)助感感方便業(yè)主主辦理相相關(guān)手續(xù)續(xù)告知業(yè)主主與***的溝溝通渠道道第三步:親密接接觸客戶觸點(diǎn)點(diǎn):等待待客戶典型型心態(tài)憧憬未來(lái)來(lái)的美好好生活忐忑不安安客戶關(guān)注注焦點(diǎn)是否按期期交樓工程質(zhì)量量（毛坯坯和精裝裝）此前業(yè)主主遇到什什么問(wèn)題題樓房建設(shè)設(shè)進(jìn)展區(qū)域內(nèi)的的樓市變變化樓盤(pán)以及及開(kāi)發(fā)商商口碑考慮裝修修設(shè)計(jì)家具、電電器的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃劃收樓程序序了解驗(yàn)房房的專業(yè)業(yè)方法入住的費(fèi)費(fèi)用搬家計(jì)劃劃第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:工地地開(kāi)放，，進(jìn)展通通報(bào)工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明樓盤(pán)建設(shè)設(shè)進(jìn)展的的溝通規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更通通報(bào)工地開(kāi)放放日第四步:恭迎喬喬遷客戶觸點(diǎn)點(diǎn):交付付、裝修修、搬遷遷客戶典型型心態(tài)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一致致，排除除隱患裝扮個(gè)性性化家庭庭客戶關(guān)注注焦點(diǎn)告知驗(yàn)房房的專業(yè)業(yè)方法和和注意事事項(xiàng)發(fā)展商告告知水電電、門(mén)窗窗的使用用工程質(zhì)量量（毛坯坯和精裝裝）需要裝修修方面的的信息和和幫助裝飾材料料的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)收樓過(guò)程程應(yīng)該喜喜悅?cè)胱『蟮牡氖召M(fèi)情情況說(shuō)明明有問(wèn)題通通過(guò)何種種渠道和和方式解解決我的鄰居居是誰(shuí)？？質(zhì)量問(wèn)題題多長(zhǎng)時(shí)時(shí)間解決決第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:裝扮扮家庭、、恭賀喬喬遷工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明指引業(yè)主主驗(yàn)樓收費(fèi)情況況說(shuō)明便捷的入入伙手續(xù)續(xù)裝修指引引第五步:噓寒問(wèn)問(wèn)暖客戶觸點(diǎn)點(diǎn):居住住客戶典型型心態(tài)我被持續(xù)續(xù)關(guān)注鄰里關(guān)系系、與發(fā)發(fā)展商和和物業(yè)公公司的關(guān)關(guān)系客戶關(guān)注注焦點(diǎn)我的鄰居居是誰(shuí)以后有問(wèn)問(wèn)題我向向誰(shuí)反映映發(fā)展商會(huì)會(huì)象以前前那樣關(guān)關(guān)注我嗎嗎物業(yè)的收收費(fèi)與繳繳費(fèi)我的活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所社區(qū)有哪哪些活動(dòng)動(dòng)核心內(nèi)容容:居住住3個(gè)月月后的居居住訪問(wèn)問(wèn)第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明詢問(wèn)業(yè)主主需要解解決的問(wèn)問(wèn)題主動(dòng)檢查查房屋質(zhì)質(zhì)量征詢對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)的建建議和意意見(jiàn)第六步:承擔(dān)責(zé)責(zé)任客戶觸點(diǎn)點(diǎn):居住住客戶典型型心態(tài)如果被關(guān)關(guān)注,感感到驚心心社區(qū)活動(dòng)動(dòng)居住氛圍圍客戶關(guān)注注焦點(diǎn)居住的舒舒適性物業(yè)服務(wù)務(wù)質(zhì)量市政配套套和小區(qū)區(qū)配套發(fā)展商會(huì)會(huì)象以前前那樣關(guān)關(guān)注我嗎嗎?我的活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所社區(qū)有哪哪些活動(dòng)動(dòng)核心內(nèi)容容:居住住一年后后的質(zhì)量量檢查第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明檢查五金金配件的的完好性性檢查排水水設(shè)施通通暢檢查門(mén)窗窗的五金金配件檢查電氣氣和燃?xì)鈿庠O(shè)備的的安全性性+1一一路同行行客戶觸點(diǎn)點(diǎn):全過(guò)過(guò)程客戶典型型心態(tài)及時(shí)有效效解決我我的問(wèn)題題安全感客戶關(guān)注注焦點(diǎn)我的問(wèn)題題被重視視始終言而而有信我被尊重重面對(duì)問(wèn)題題，解決決問(wèn)題及時(shí)處理理處理結(jié)果果令我滿滿意核心內(nèi)容容:持續(xù)續(xù)收集反反饋業(yè)主主信息,解決客客戶投訴訴第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約+2四四年之約約客戶觸點(diǎn)點(diǎn):居住住客戶典型型心態(tài)如果你能能做到對(duì)對(duì)我是奢奢望客戶關(guān)注注焦點(diǎn)小區(qū)的設(shè)設(shè)備老化化圍墻的涂涂料開(kāi)始始褪色,脫落我們的小小區(qū)沒(méi)有有寬帶配套不完完善綠地需要要改造了了安防設(shè)施施需要更更新了核心內(nèi)容容:交付付4年后后項(xiàng)目改改造工作要點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明:對(duì)公共部部位和設(shè)設(shè)施進(jìn)行行改善一線結(jié)合合具體項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)展展工作第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約***地地產(chǎn)的物物業(yè)23物業(yè)公司司有自己己的學(xué)校校，培養(yǎng)養(yǎng)合格員員工。有效培訓(xùn)訓(xùn)，工作作成果分分享，感感動(dòng)自己己感動(dòng)他他人。文化支撐撐，細(xì)節(jié)節(jié)關(guān)注。。物業(yè)公司司員工上上崗前都都必須經(jīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)訓(xùn)，這是是***物業(yè)品品質(zhì)的基基本保證證。業(yè)主被感感動(dòng)，員員工也會(huì)會(huì)被感動(dòng)動(dòng)。工作作分享比比規(guī)章制制度管人人更加有有效，““有尊來(lái)來(lái)的工作作，守護(hù)護(hù)他人幸幸福生活活”。“善待你你一生，，有你有有我”，，員工快快樂(lè)工作作，微笑笑中透出出真情，，細(xì)節(jié)上上彰顯品品質(zhì)。服服務(wù)貼心心、周到到。1五、***運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理體體系運(yùn)營(yíng)架構(gòu)構(gòu)8***運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系7A.投資資決策及及收益跟跟蹤B.項(xiàng)目目階段成成果C.運(yùn)營(yíng)營(yíng)決策D.進(jìn)度度計(jì)劃管管理E.成本本管理F.資金金預(yù)算G.知識(shí)識(shí)管理14投資決策策15收益跟蹤蹤16投資分析析模型18投資評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)20A.投資資決策B.項(xiàng)目目階段成成果C.運(yùn)營(yíng)決策策D.進(jìn)度計(jì)劃劃管理E.成本管理理F.資金預(yù)算算G.知識(shí)管理理21階段成果管理理意義運(yùn)營(yíng)質(zhì)量評(píng)價(jià)階段完成標(biāo)志運(yùn)營(yíng)知識(shí)積累對(duì)項(xiàng)目各階段段性的完成質(zhì)質(zhì)量，由地區(qū)區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)、下游相關(guān)關(guān)人員進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)明確項(xiàng)目信息息流的管理，，每階段成果果完成后向項(xiàng)目成員發(fā)出出可進(jìn)入下一一階段的明確確信號(hào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)識(shí)的積累和共共享22階段成果管理理體系23階段成果管理理流程24階段成果管理理制度各子成果經(jīng)辦辦人為項(xiàng)目職職能經(jīng)理，將將各階段成果果提交公司PMO會(huì)議審核和集集團(tuán)OA審批的責(zé)任人人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人（土地投資分析階階段除外）；；各子成果經(jīng)職職能部門(mén)內(nèi)部部研討后才能能提交公司PMO會(huì)議審核，各階段段成果經(jīng)地區(qū)區(qū)公司PMO會(huì)議審核通過(guò)過(guò)后才能提交集團(tuán)審批批；項(xiàng)目前一階段段的成果經(jīng)地地區(qū)公司PMO會(huì)議審核通過(guò)過(guò)，是進(jìn)入后一階段段工作的依據(jù)據(jù)；地區(qū)公司計(jì)劃劃運(yùn)營(yíng)專員負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目階階段性成果的的提交及時(shí)性、規(guī)范性等等進(jìn)行管理；；集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心心負(fù)責(zé)對(duì)各地地區(qū)公司的階階段性成果進(jìn)進(jìn)行管理；項(xiàng)目階段性成成果提交時(shí)間間按照各項(xiàng)目目的一級(jí)計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)執(zhí)行；；25階段成果管理理模塊26①②③④⑤⑥⑦⑧項(xiàng)目啟動(dòng)階段段階段起止：中標(biāo)通知書(shū)取取得～方案設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)發(fā)發(fā)出所含子成果：：《項(xiàng)目定位報(bào)報(bào)告》——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)《成本敏感分分析、價(jià)值分分配和目標(biāo)成成本預(yù)設(shè)報(bào)告告》——造價(jià)價(jià)《售樓處、樣樣板房選址、、定位及開(kāi)放放計(jì)劃》———營(yíng)銷(xiāo)《項(xiàng)目一二級(jí)級(jí)計(jì)劃》———項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人《投資分析模模型（啟動(dòng)））》——投資資分析專員《方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)》———研發(fā)《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》》——研發(fā)《精裝房定位位、限價(jià)及建建設(shè)實(shí)施方案案》（如有））——研發(fā)、、造價(jià)及工程第①、②、④④、⑤、⑥、、⑦項(xiàng)，集團(tuán)團(tuán)均有標(biāo)準(zhǔn)模模版。OA界面--提交、查詢?cè)?7A.投資決策策B.項(xiàng)目階段段成果C.運(yùn)營(yíng)決策策D.進(jìn)度計(jì)劃劃管理E.成本管理理F.資金預(yù)算算G.知識(shí)管理理38PMO及其相相關(guān)概念定義義[PMO定義義]：ProjectManagementOffice即：地區(qū)公司司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決決策機(jī)構(gòu)。[PMO最高高負(fù)責(zé)人（主主持人）]：：地區(qū)公司總總經(jīng)理以下情況，由由PMO最高高負(fù)責(zé)人作最最后的決定：：當(dāng)PMO成員員之間不能達(dá)達(dá)成共識(shí)不能實(shí)現(xiàn)相互互承諾資源不能完成成相互支持和和配置時(shí)[PMO召集集人]：由地地區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理任命負(fù)責(zé)審核PMO會(huì)議議題題負(fù)責(zé)除PMO會(huì)議決策以以外的項(xiàng)目溝溝通、協(xié)調(diào)和和管理[PMO成員員]：地區(qū)公公司各職能負(fù)負(fù)責(zé)人（部門(mén)門(mén)經(jīng)理）39PMO架構(gòu)40地區(qū)公司會(huì)議議決策體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體體系地區(qū)公司會(huì)議議管理體系414運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系系1PMO預(yù)案決決策會(huì)拿地前2PMO項(xiàng)目啟啟動(dòng)會(huì)3取得土地后15日內(nèi)階段成果審查查會(huì)項(xiàng)目階段成果審查PMO關(guān)鍵決決策會(huì)根據(jù)需要5半年年度運(yùn)營(yíng)營(yíng)總結(jié)會(huì)6月15日或或6PMO月度運(yùn)運(yùn)營(yíng)會(huì)12月15日日每月頭3個(gè)工工作日7項(xiàng)目周例會(huì)42每周五4非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體體系1辦公周例會(huì)每周一2季度綜合指標(biāo)標(biāo)回顧會(huì)3每季結(jié)束后15日內(nèi)跨部門(mén)研討會(huì)會(huì)根據(jù)需要高層座談會(huì)5每季或不定期半年年度總結(jié)結(jié)表彰會(huì)6半年年度總結(jié)表彰彰會(huì)年度二個(gè)重要運(yùn)營(yíng)營(yíng)決策會(huì)預(yù)案決策會(huì)就發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、研發(fā)提供供資料進(jìn)行甄甄別討論，以以確定其方案案合理性、可行性；；找出關(guān)鍵計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)、決策策點(diǎn)和重要敏敏感指標(biāo)，討討論如何提高高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制水平；；對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共共識(shí)，對(duì)重要要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、、工作包和工工作質(zhì)量做出出承諾；項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在項(xiàng)目獲得后后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行審視、推演演；對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)級(jí)計(jì)劃及目標(biāo)標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)進(jìn)行梳理；向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人及項(xiàng)目職能能負(fù)責(zé)人交底底；進(jìn)一步達(dá)成共共識(shí)，對(duì)計(jì)劃劃、成本以及及相關(guān)工作包包、工作質(zhì)量量作出承諾，完成資資源匹配。二個(gè)重要運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員員參加，必要要時(shí)請(qǐng)職能負(fù)負(fù)責(zé)人參加團(tuán)隊(duì)成員互通通信息，提出出需配合解決決的問(wèn)題進(jìn)度計(jì)劃（非非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)）的協(xié)商商一致和承諾諾解決項(xiàng)目層面面的問(wèn)題，提提出需PMO決策的問(wèn)題題和備選方案案月度運(yùn)營(yíng)會(huì)PMO成員及及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成成員參加集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)的決策策決策項(xiàng)目提提出的問(wèn)題題和方案通過(guò)項(xiàng)目收收益、成本本、銷(xiāo)售等等多維度分分析項(xiàng)目管理案例分分析、知識(shí)識(shí)總結(jié)如何運(yùn)營(yíng)決決策？1、PMO會(huì)議中最最重要的兩兩個(gè)會(huì)議是是：預(yù)案決決策會(huì)和項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)；2、預(yù)案決決策會(huì)的質(zhì)質(zhì)量取決于于對(duì)市場(chǎng)趨趨勢(shì)的判斷斷、對(duì)城市市地段及發(fā)發(fā)展的解讀、、預(yù)案深度度、企業(yè)在在溢價(jià)和成成本上的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；3、關(guān)鍵中中的關(guān)鍵會(huì)會(huì)議是項(xiàng)目目啟動(dòng)會(huì)，，若該會(huì)議議質(zhì)量差，，通常會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致后期會(huì)議議大量增加加；4、每次PMO會(huì)議議必須作出出決定；5、不能決決策、無(wú)決決策能力、、無(wú)決策權(quán)權(quán)力的人員員不能參會(huì)會(huì)，不愿承承諾、不敢承承諾、胡亂亂承諾的人人員不得成成為PMO成員；6、判斷是是否胡亂承承諾的方法法就是在PMO會(huì)議議上就承諾諾內(nèi)容（往往實(shí)施深度的方向向）向承諾諾人追問(wèn)；；如何運(yùn)營(yíng)決決策？7、項(xiàng)目職職能負(fù)責(zé)人人總傾向于于把職能負(fù)負(fù)責(zé)人牽進(jìn)進(jìn)與他項(xiàng)目目相關(guān)的決決策會(huì)議，表表現(xiàn)出項(xiàng)目目職能負(fù)責(zé)責(zé)人的能力力有待提高高；8、動(dòng)輒即即將問(wèn)題推推向PMO會(huì)議或者者頻繁動(dòng)議議召開(kāi)臨時(shí)時(shí)PMO會(huì)會(huì)議，表明該項(xiàng)目職職能負(fù)責(zé)人人、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人或PMO召集集人的能力力有待提高高；9、上述會(huì)會(huì)議是根據(jù)據(jù)不同目的的作出的定定義，實(shí)際際操作中地地區(qū)公司可可將有的會(huì)議議合并召開(kāi)開(kāi)。A.投資決決策B.項(xiàng)目階階段成果C.運(yùn)營(yíng)決決策D.進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理E.成本管管理F.資金預(yù)預(yù)算G.知識(shí)管管理計(jì)劃管理常常見(jiàn)問(wèn)題缺乏計(jì)劃意意識(shí)缺乏系統(tǒng)性性缺乏合理的的分級(jí)計(jì)劃劃層級(jí)缺乏主線和和驅(qū)動(dòng)缺乏持續(xù)性性眉毛胡子一一把抓深一腳淺一一腳，東抓抓一下西抓抓一下體系內(nèi)信息息不對(duì)稱。。。。。。。。。。。。計(jì)劃體系52計(jì)劃編制流流程53計(jì)劃反饋及及調(diào)整流程程54集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得得國(guó)土使用用權(quán)證（2）交地（（3）完成成方案設(shè)計(jì)計(jì)（4）完完成初步設(shè)設(shè)計(jì)（5））完成施工工圖設(shè)計(jì)（（6）取得得施工許可可證（7））項(xiàng)目開(kāi)工工（8）售售樓處、樣樣板區(qū)開(kāi)放放（9）取取得預(yù)售許許可證（10）開(kāi)盤(pán)（11）景觀施施工進(jìn)場(chǎng)（（12）竣竣工備案（（13）交交房（14）交房完完成率95％不影響集團(tuán)團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，地區(qū)公公司可自行行調(diào)整計(jì)劃劃，只需將將結(jié)果抄送送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中5個(gè)節(jié)點(diǎn)（1、2、6、9、12），地區(qū)總總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)進(jìn)行書(shū)面解解釋，并經(jīng)經(jīng)集團(tuán)總裁裁審批，以以引起關(guān)注注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的變化由由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心審批批；集團(tuán)只考核核項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的按按時(shí)達(dá)成率率。計(jì)劃管理系系統(tǒng)構(gòu)架計(jì)劃管理系系統(tǒng)功能與目前相比比：1、可以通通過(guò)引用模模板或已有有相似項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)計(jì)劃劃的在線快快速編制；；2、方便、、快捷的查查看所有需需要的最新新項(xiàng)目計(jì)劃劃信息；3、待辦、、提醒督促促計(jì)劃的按按時(shí)完成；；4、計(jì)劃信信息反饋、、評(píng)價(jià)的快快速和簡(jiǎn)捷捷；5、生成各各類(lèi)所需計(jì)計(jì)劃管理報(bào)報(bào)表；5760《公司項(xiàng)目目計(jì)劃管理理》模塊項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成成員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人提供計(jì)劃編編制的信息計(jì)劃反饋計(jì)劃編制項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)決策會(huì)每月1日前前每月5日前前反饋點(diǎn)評(píng)提供計(jì)劃調(diào)調(diào)整的信息反饋點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目月度報(bào)報(bào)告提交項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)調(diào)整PMO月度度運(yùn)營(yíng)會(huì)A.投資決決策B.項(xiàng)目階階段成果C.運(yùn)營(yíng)決決策D.進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理E.成本管管理F.資金預(yù)預(yù)算G.知識(shí)管管理61成本管理1、分階段段進(jìn)行成本本管理2、控制重重點(diǎn)：加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)階段段成本控制制3、工程施施工期間，，控制成本本方式：動(dòng)動(dòng)態(tài)成本跟跟蹤4、使用工工具：成本本系統(tǒng)5、明確責(zé)責(zé)任人：項(xiàng)項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理6、配套制制度：《集集團(tuán)成本管管理辦法》》62分階段進(jìn)行行成本管理理土地投資論論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)圖完成成后一月施工過(guò)程中中竣工結(jié)算后后一月《項(xiàng)目成本本預(yù)設(shè)》項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段目標(biāo)成成本項(xiàng)目成本測(cè)測(cè)算及驗(yàn)算算（**階階段）**設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)成本本控制附件件項(xiàng)目目標(biāo)成成本動(dòng)態(tài)成本跟跟蹤項(xiàng)目竣工成成本63土地投標(biāo)指導(dǎo)方案設(shè)設(shè)計(jì)驗(yàn)算、控制制各階段設(shè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)工程合合同簽訂控制工程實(shí)實(shí)際成本20%竣竣工設(shè)計(jì)階段對(duì)對(duì)于項(xiàng)目成成本控制的的意義100%95%75%成本決定曲曲線施工圖完成成時(shí)，該項(xiàng)目的建安安成本的80%已已經(jīng)確定定成本發(fā)生曲曲線100%25%20%設(shè)計(jì)0設(shè)計(jì)階段64施工階段竣工一個(gè)主線、、三個(gè)階段段設(shè)計(jì)階段土地投資論論證階段項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理74工程實(shí)施階階段、投資論證階階段成本管管理75根據(jù)發(fā)展部部提供的土土地信息，，由地區(qū)公公司總經(jīng)理理主持，地地區(qū)公司PMO成員參加，，確定擬取取得地塊的的項(xiàng)目定位位（含擬售售價(jià)格及項(xiàng)項(xiàng)目成本設(shè)設(shè)定等）；；根據(jù)地塊項(xiàng)項(xiàng)目定位，，公司研發(fā)發(fā)部負(fù)責(zé)完完成《項(xiàng)目預(yù)案》，公司發(fā)展展部負(fù)責(zé)提提供土地信信息及周邊邊市政配套套情況；根據(jù)項(xiàng)目定定位、《項(xiàng)目預(yù)案》土地信息和和周邊市政政配套情況況，由公司司造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部經(jīng)理（（或其指定定人員）、、負(fù)責(zé)完成成土地投資資論證階段段《項(xiàng)目預(yù)設(shè)成成本》；《項(xiàng)目預(yù)設(shè)成成本》由地區(qū)公司司PMO會(huì)審，地區(qū)區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理最終審審定。如不不能滿足拿拿地成本要要求，由總總經(jīng)理給定定一個(gè)成本本限值，公公司造價(jià)采采購(gòu)部和研研發(fā)部按此此限值去重重新規(guī)劃和和測(cè)算；《項(xiàng)目預(yù)設(shè)成成本》按照集團(tuán)統(tǒng)統(tǒng)一指導(dǎo)模模板的要求求完成；《項(xiàng)目預(yù)設(shè)成成本》是土地投資資論證資料料的一部分分，需和其其他資料一一起報(bào)投委委會(huì)委員審審核；如土土地中標(biāo)，，《項(xiàng)目預(yù)設(shè)成成本》將作為項(xiàng)目目設(shè)計(jì)階段段目標(biāo)成本本的參照依依據(jù)。否則則由地區(qū)公公司成本管管理專員存存檔。設(shè)計(jì)階段成成本管理設(shè)計(jì)目標(biāo)成成本預(yù)設(shè)在土地中標(biāo)標(biāo)后，參照照《項(xiàng)目預(yù)預(yù)設(shè)成本》》，由公司司造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部經(jīng)理（（或其指定定人員）負(fù)負(fù)責(zé)組織，，公司研發(fā)發(fā)部和造價(jià)價(jià)采購(gòu)部一一起負(fù)責(zé)完完成《項(xiàng)目目設(shè)計(jì)階段段目標(biāo)成本本》（含產(chǎn)產(chǎn)品配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)），在在項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)會(huì)上，由由地區(qū)公司司PMO審批后后下達(dá)；根據(jù)《項(xiàng)目目設(shè)計(jì)階段段目標(biāo)成本本》，項(xiàng)目目成本經(jīng)理理（或公司司造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部指定人人員）負(fù)責(zé)責(zé)組織項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)成員員一起研討討，最后由由項(xiàng)目成本本經(jīng)理和項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)形形成《項(xiàng)目目設(shè)計(jì)階段段成本控制制重點(diǎn)和控控制方案》》，并經(jīng)公公司造價(jià)采采購(gòu)部經(jīng)理理、公司研研發(fā)經(jīng)理審審核，地區(qū)區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理審批，，送達(dá)地區(qū)區(qū)公司PMO。設(shè)計(jì)階段成成本管理--------方方案設(shè)計(jì)階階段根據(jù)《項(xiàng)目目設(shè)計(jì)階段段成本控制制重點(diǎn)和控控制方案》》，項(xiàng)目研研發(fā)經(jīng)理完完成《方案案設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)成本控控制附件》》，經(jīng)項(xiàng)目目成本經(jīng)理理、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人、公公司造價(jià)采采購(gòu)部經(jīng)理理、公司研研發(fā)經(jīng)理審審核通過(guò)后后，作為《《方案設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)》》的附件；；方案設(shè)計(jì)完完成后20個(gè)工工作日內(nèi)，，項(xiàng)目研發(fā)發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)完成《項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（（方案）》》和《項(xiàng)目目產(chǎn)品配置置標(biāo)準(zhǔn)（方方案）》，，項(xiàng)目成本本經(jīng)理?yè)?jù)其其完成《項(xiàng)項(xiàng)目成本測(cè)測(cè)算及驗(yàn)算算（方案））》；如《項(xiàng)目成成本測(cè)算及及驗(yàn)算（方方案）》未未超過(guò)《方方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)成本本控制附件件》中預(yù)設(shè)設(shè)總成本（（主體建安安及裝修工工程費(fèi)）的的3%，則只需需按《方案案設(shè)計(jì)階段段成果》審審批流程提提交審批。。否則，需需項(xiàng)目研發(fā)發(fā)經(jīng)理和項(xiàng)項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理對(duì)超預(yù)預(yù)設(shè)目標(biāo)成成本的原因因進(jìn)行分析析和總結(jié)，，并提交地地區(qū)公司PMO進(jìn)進(jìn)行研討討和審核。。根據(jù)審核通通過(guò)的《項(xiàng)項(xiàng)目成本測(cè)測(cè)算及驗(yàn)算算（方案））》，由項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)完完成《初步步設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)成本控控制附件》》，并報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理、項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人、、公司造價(jià)價(jià)采購(gòu)部經(jīng)經(jīng)理、公司司研發(fā)部經(jīng)經(jīng)理審核。。設(shè)計(jì)階段成成本管理----------初步設(shè)設(shè)計(jì)階段（（如無(wú)初步步設(shè)計(jì)，可可省略此步步驟）初步設(shè)計(jì)完完成后20個(gè)工工作日內(nèi)：：項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)完完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（（初設(shè)）》和《項(xiàng)目配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)設(shè)）》項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理?yè)?jù)其完完成《項(xiàng)目成本測(cè)測(cè)算及驗(yàn)算算（初設(shè)））》如《項(xiàng)目成本測(cè)測(cè)算及驗(yàn)算算（初設(shè)））》未超過(guò)《初步設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)成本本控制附件件》中的預(yù)設(shè)總總成本（除除土地外開(kāi)開(kāi)發(fā)成本））的3%，則只需按按《初步設(shè)計(jì)階階段成果》審批流程提提交審批。。否則，需需要項(xiàng)目成成本經(jīng)理和和項(xiàng)目研發(fā)發(fā)經(jīng)理對(duì)超超預(yù)設(shè)目標(biāo)標(biāo)成本的原原因進(jìn)行分分析和總結(jié)結(jié)，并提交交地區(qū)公司司PMO進(jìn)行研討和和審核。根據(jù)審核通通過(guò)的《項(xiàng)目成本測(cè)測(cè)算及驗(yàn)算算（初設(shè)）），由項(xiàng)目目研發(fā)經(jīng)理理負(fù)責(zé)完成成《施工圖設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)成成本控制附附件》，并報(bào)項(xiàng)目目成本經(jīng)理理、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人、公公司造價(jià)采采購(gòu)部經(jīng)理理、公司研研發(fā)部經(jīng)理理審核。工程實(shí)施階階段成本管管理79目標(biāo)成本制制定《項(xiàng)目目標(biāo)成成本》由項(xiàng)目成本本經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)組織，項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成成員參加，，共同開(kāi)會(huì)會(huì)充分討論論最后經(jīng)地地區(qū)公司PMO審核后確定定，同時(shí)抄抄送公司PMO、全體項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)成員員、集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心、、集團(tuán)財(cái)務(wù)務(wù)部；《項(xiàng)目目標(biāo)成成本》在初步設(shè)計(jì)計(jì)完成后30個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)完成。（（如無(wú)初步步設(shè)計(jì)，需需在招標(biāo)圖圖紙完成后后30個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)完成《項(xiàng)目目標(biāo)成成本》）《項(xiàng)目目標(biāo)成成本》需按照集團(tuán)團(tuán)統(tǒng)一模板板編制。工程實(shí)施階階段成本管管理動(dòng)態(tài)成本跟跟蹤項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)將將審批通過(guò)過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成成本》錄入到成本本系統(tǒng)；合同執(zhí)行人人負(fù)責(zé)已發(fā)發(fā)生成本的的拆分，付付款申請(qǐng)人人負(fù)責(zé)已支支付成本的的拆分。項(xiàng)項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)拆分分情況進(jìn)行行復(fù)核。每季度最后后一個(gè)月25日前，費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)的指定責(zé)責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)未發(fā)生生成本進(jìn)行行預(yù)估，并并匯總提交給項(xiàng)目成成本經(jīng)理審審核，最后后由項(xiàng)目成成本經(jīng)理在在每季度最最后一個(gè)工工作日前負(fù)負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧顧報(bào)告（季季度）》《項(xiàng)目成本回回顧報(bào)告（（季度）》審批流程：：a)如總動(dòng)態(tài)成成本（除土土地外開(kāi)發(fā)發(fā)成本）＞＞總目標(biāo)成成本（除土土地外開(kāi)發(fā)發(fā)成本）×（1+2%）審批流程：：項(xiàng)目成本本經(jīng)理→項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人→地區(qū)公公司PMO（會(huì)議形式式）→地區(qū)區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)區(qū)公司PMO、全體項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)成員員、集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心、、集團(tuán)財(cái)務(wù)務(wù)部）b)其余條件下下，審批流流程：項(xiàng)目目成本經(jīng)理理→項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人（抄抄送地區(qū)公公司PMO、全體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員員、集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心、、集團(tuán)財(cái)務(wù)務(wù)部c)如出現(xiàn)總動(dòng)動(dòng)態(tài)成本（（除土地外外開(kāi)發(fā)成本本）＞總目目標(biāo)成本（（除土地外外開(kāi)發(fā)成本本）×（1+5%），應(yīng)立即即走a）流程。如出現(xiàn)上述述a）、c）情況，項(xiàng)項(xiàng)目成本經(jīng)經(jīng)理可申請(qǐng)請(qǐng)目標(biāo)成本本的調(diào)整。。調(diào)整流程程：項(xiàng)目成成本經(jīng)理→→項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人→地區(qū)區(qū)公司PMO（會(huì)議形式式）→地區(qū)區(qū)總經(jīng)理；；工程實(shí)施階階段成本管管理81項(xiàng)目竣工成成本確認(rèn)：：由計(jì)財(cái)部負(fù)負(fù)責(zé)組織，，造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部、研發(fā)發(fā)部、工程程部、發(fā)展展部、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部參與，，共同對(duì)已已竣工項(xiàng)目目進(jìn)行成本本確認(rèn)，形形成《項(xiàng)目竣工成成本》。每年1-6月竣工項(xiàng)目目，須在6月30日前；每年年6-12月竣工項(xiàng)目目，須在12月31日前，完成成《項(xiàng)目竣工成成本》，并通過(guò)審審批。《項(xiàng)目竣工成成本》按集團(tuán)統(tǒng)一一指導(dǎo)模板板進(jìn)行編制制。項(xiàng)目成本總總結(jié)：項(xiàng)目竣工結(jié)結(jié)算完成后后30個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)，由項(xiàng)目目成本經(jīng)理理負(fù)責(zé)，按按規(guī)定格式式形成《項(xiàng)目成本總總結(jié)和分析析》，并輸入到到項(xiàng)目成本本系統(tǒng)。成本管理系系統(tǒng)82動(dòng)態(tài)成本跟跟蹤及管理理83動(dòng)態(tài)成本跟跟蹤及管理理84A.投資決決策B.項(xiàng)目階階段成果C.運(yùn)營(yíng)決決策D.進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理E.成本管管理F.資金預(yù)預(yù)算G.知識(shí)管管理85資金計(jì)劃管管理資金計(jì)劃如如何編制按時(shí)間分為為年度資金金計(jì)劃、月月度資金計(jì)計(jì)劃和項(xiàng)目目整體資金計(jì)劃；；按主體分為為公司資金金計(jì)劃、部部門(mén)資金計(jì)計(jì)劃資金計(jì)劃管管理流程所有的付款款申請(qǐng)都應(yīng)應(yīng)有相應(yīng)的的資金計(jì)劃劃合同付款原原則上以合合同約定為為準(zhǔn)86預(yù)算管理預(yù)算編制的的意義預(yù)算包括的的內(nèi)容預(yù)算編制的的主導(dǎo)部門(mén)門(mén)預(yù)算編制的的依據(jù)87預(yù)算及資金金計(jì)劃管理理88A.投資決決策B.項(xiàng)目階階段成果C.運(yùn)營(yíng)決決策D.進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理E.成本管管理F.資金預(yù)預(yù)算G.知識(shí)管管理89***PMO體系——知識(shí)管理理體系***PMO體系——知識(shí)管理理體系提供路徑員工可每月月或不定期期的在知識(shí)識(shí)建議模塊塊向公司提提出建議（（原OA計(jì)計(jì)劃總結(jié)模模塊不再使使用）；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成成員可在項(xiàng)項(xiàng)目過(guò)程中中或項(xiàng)目結(jié)結(jié)束時(shí)就可可上升為公公司知識(shí)的的階段性成成果及其他他相關(guān)內(nèi)容容提出建議議管理人員地區(qū)公司設(shè)設(shè)知識(shí)專員員1名，由由PMO召召集人或綜綜合能力突突出的職能能負(fù)責(zé)人擔(dān)擔(dān)任，集團(tuán)團(tuán)設(shè)知識(shí)專專員1名，，由集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)職能負(fù)負(fù)責(zé)人或人人力資源職職能負(fù)責(zé)人人擔(dān)任。知知識(shí)專員對(duì)對(duì)要實(shí)施的的改進(jìn)建議議應(yīng)保持積積極而謹(jǐn)慎慎的態(tài)度，，須在調(diào)研研基礎(chǔ)上推推動(dòng)建議的的完善和落落實(shí)。知識(shí)專員進(jìn)進(jìn)行評(píng)價(jià)回回復(fù)時(shí)可參參考員工評(píng)評(píng)議，但須須獨(dú)立作出出審慎的價(jià)價(jià)值判斷評(píng)分規(guī)則建議上升為為知識(shí)的關(guān)關(guān)鍵在于可可實(shí)施性，，知識(shí)管理理積分為評(píng)評(píng)定已實(shí)施施建議價(jià)值值貢獻(xiàn)大小小的計(jì)量標(biāo)標(biāo)尺，分為為4個(gè)等級(jí)級(jí)：（1）、暫暫無(wú)實(shí)施價(jià)價(jià)值的建議議為0-40分；（2）、已已實(shí)施的具具體業(yè)務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)改進(jìn)建建議為40-100分；（3）、已已實(shí)施的地地區(qū)公司制制度、流程程、指引、、模版改進(jìn)進(jìn)建議100-500分；（4）、已已在集團(tuán)實(shí)實(shí)施或在其其他地區(qū)公公司推廣的的改進(jìn)建議議為500-1000分?；貜?fù)類(lèi)型員工提出的的建議須在在知識(shí)管理理系統(tǒng)中進(jìn)進(jìn)行公示。。知識(shí)專員員對(duì)所有建建議必須給給予回復(fù)，，以保持員員工的知識(shí)識(shí)創(chuàng)造熱情情?；貜?fù)內(nèi)內(nèi)容分5類(lèi)類(lèi)：（1）、0-40分的建議回回復(fù)：建議有一一定的參考價(jià)值值，但暫時(shí)無(wú)實(shí)實(shí)施價(jià)值；（2）、40-100分的建建議回復(fù)：感謝謝您提出的改進(jìn)進(jìn)建議，建議現(xiàn)現(xiàn)已落實(shí)到具體體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的改改進(jìn)；（3）、100-500分的的建議回復(fù)：感感謝您提出的改改進(jìn)建議，建議議現(xiàn)已落實(shí)到部部門(mén)或公司的制制度、流程、指指引、模版的改改進(jìn)；（4）、500-1000分分的建議回復(fù)：：感謝您提出的的改進(jìn)建議，建建議現(xiàn)已落實(shí)到到集團(tuán)的制度、、流程、指引、、模版的改進(jìn)或或推廣到其他地地區(qū)公司；（5）、建議修修改回復(fù)：建議議有實(shí)施價(jià)值，，但請(qǐng)?jiān)赬X方方面進(jìn)一步完善