鼻祖“深圳炒樓鼻祖”還在潛伏

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“金盆洗手？”鄒建民笑著擺了擺手，“我只是在等待一個(gè)好的入市機(jī)遇?！痹谏钲跇鞘型顿Y圈里，他有著“一年倒手三四十套房子從未失手”的驚人戰(zhàn)績。雖然他認(rèn)為現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)不小，但并非不成為?！白鲩L線要看是否月租抵月供，目前根本不成能；短線隨時(shí)都可以進(jìn)去，有成交量，就可以做。問題在于，你有沒有保障自己的手段?！?/p>

又一輪樓市的嬉戲上演了。

在這個(gè)“錢生錢”的嬉戲里，曾經(jīng)有人一夜暴富，也有人泥足深陷。在漫長的蟄伏中，告成者在回味登頂?shù)奈拷?，制勝的閱歷，失敗者在反思潰敗的理由，失手的教訓(xùn)。

如今，隨著樓市新一輪的強(qiáng)勁反彈，大量在上一波低潮中幸存下來的深圳投資客們靜靜醒來，時(shí)刻窺視著重出江湖的最好時(shí)機(jī)。

蠢蠢欲動(dòng)的本地炒家

“跟你說過多少遍了，我暫時(shí)還不計(jì)劃入市，也沒有房子要賣。”資深投資客鄒建民不耐煩地說了幾句，就匆促掛機(jī)。這是兩小時(shí)內(nèi)他接到的第八個(gè)電話，大多來自地產(chǎn)中介。

6月17日，深圳蛇口某臨海豪宅的會(huì)所，大胡子鄒建民穿著一件帶古文圖案的白襯衫，半靠在白色的沙發(fā)椅上，神態(tài)安閑。他語速很快，無意會(huì)停下來，點(diǎn)燃指間的香煙。透過繚繞而起的煙霧，來自對(duì)岸香港的繁華燈火在夜幕下朦朧可見。不過，盡管只剩下這里一套自住的“無敵海景”房，他的生活其實(shí)并未遠(yuǎn)離樓市。

“金盆洗手？”鄒建民笑著擺了擺手，“我只是在等待一個(gè)好的入市機(jī)遇。”

這個(gè)等待有些漫長。一年多前，他趕在深圳樓市盛極而衰的前三個(gè)月拋掉了存貨，不但全身而退，還賺了個(gè)盆滿缽盈?！胺孔臃昼娭畠?nèi)可以讓你賺個(gè)一百萬，也可以讓你賠掉一百萬。一旦下跌，沒有成交量，跑不掉的?！?/p>

那之后，作為中國第一代股民的鄒建民轉(zhuǎn)身殺回了股市。然而，他貌似并不容許在這里呆上太久。隨著樓市的回暖，他已將不少股票拋掉套現(xiàn)。溜達(dá)在涼風(fēng)習(xí)習(xí)的海濱走廊上，他悠悠地嘆了口氣，“玩過房子之后炒股就沒意思了”。

而俞磊剛剛從過去一年的樓市低潮中恢復(fù)過來。記者聯(lián)系他時(shí)，電話那頭的他正在聽經(jīng)濟(jì)學(xué)者趙曉的講座。6月20日上午，俞磊帶著記者去華僑城晃悠了一圈。站在度假區(qū)的湖邊，他興致勃勃地指示鄰近幾個(gè)出名樓盤，如數(shù)家珍般點(diǎn)評(píng)著它們的優(yōu)劣。

聊了一個(gè)中午，俞磊毫無疲態(tài)，轉(zhuǎn)身又開車去紅樹西岸看了三套房子。牽著他的黑色貴賓狗“嘟嘟”，俞磊在樓盤鄰近的五六家中介門店里進(jìn)進(jìn)出出。遇見熟悉的物業(yè)參謀，他熱心地打著招呼，冷不丁問上一句：“你覺得接下來還會(huì)漲嗎？”

同樣在等待的還有甄嚴(yán)和朱久安。他們所在的投資客俱樂部“翡翠腦庫”剛剛終止了當(dāng)月的例行聚會(huì)。這次聚會(huì)上，召集人朱久安請(qǐng)來了鄒建民做嘉賓，“腦庫”的議題在時(shí)隔許久之后重新回到樓市。6月21日和記者見面時(shí)，核心成員甄嚴(yán)連連感慨，為錯(cuò)過去年底的抄底機(jī)遇可惜不已。

市場的回響可以映證甄嚴(yán)的可惜。根據(jù)深圳市國土房管部門數(shù)據(jù)顯示，自今年三月份以來，深圳樓市連續(xù)上漲三個(gè)月，漲幅達(dá)30％左右，成交量也持續(xù)維持高位。外地炒家和一撥從實(shí)業(yè)界轉(zhuǎn)投而來的新秀已經(jīng)入市，在他們的帶動(dòng)下，深圳樓市投資客圈子里原來的活躍分子們，也開頭把目光轉(zhuǎn)向了正節(jié)節(jié)高升的樓市。

“幾個(gè)月前投資客約莫占到15%，5月份到現(xiàn)在超過20%。”美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)高級(jí)區(qū)域經(jīng)理林漢通說，豪宅市場近期投資客比例切實(shí)有上升的趨勢(shì)，單是紅樹西岸單套500萬以上的單位，4月份就被四五個(gè)溫州客一口氣買下了十幾套。

而中小戶型方面，借著深圳擴(kuò)關(guān)和地鐵創(chuàng)辦的東風(fēng)，位于關(guān)口鄰近的樓盤大受投資者接待。開發(fā)商森之潤投資進(jìn)展有限公司副總張曉林透露，從近期“萬科里城”等樓盤的熱銷看，投資客重新入市理應(yīng)是明確的。

“深圳人投資意識(shí)很強(qiáng)，但對(duì)于實(shí)力有限的中小投資者，關(guān)內(nèi)的投資門檻較高，而關(guān)外的中小戶型由于總價(jià)低、選擇多，受他們熱捧并不古怪?！?/p>

似曾相識(shí)的狂熱

處境貌似切實(shí)如此。

6月19日，記者來到森之潤的“3號(hào)線城市公寓”售樓處。這里鄰近道路上塵土漫天，坎坷難行，尚未開盤，加推的A棟168套中小戶型認(rèn)籌卻已經(jīng)有140多號(hào)。據(jù)銷售主管滿開拓介紹，其中投資者比例接近一半。

這個(gè)關(guān)外樓盤位于深圳龍崗區(qū)橫崗街道，從市區(qū)坐車過去需要一個(gè)多小時(shí)。由于距離創(chuàng)辦中的3號(hào)線荷坳站僅200米，第一批近200套單位，5月23日開盤的當(dāng)天便僅余兩套房了。

同樣的處境也展現(xiàn)在豪宅紅樹西岸。據(jù)鄰近的中介透露，由于賣得太火，開發(fā)商已經(jīng)封盤捂售，而代理該樓盤的中原地產(chǎn)那么因此拿下了“3月銷售冠軍”的稱號(hào)。

時(shí)光貌似又回到了兩年前。

那時(shí)的鄒建民正忙著將手里結(jié)果一套存貨賣掉，一路瘋狂上漲的房價(jià)讓他有些心驚肉跳。但他的身后，多數(shù)接盤者照舊在爭先恐后涌入樓市，他們誰都沒料到幾個(gè)月之后的樓市竟會(huì)掉頭暴跌。

“最瘋狂的時(shí)候，連中介的業(yè)務(wù)員都?xì)⑦M(jìn)去了，”鄒建民說，2022年他自己的消息網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)鋪開了，他察覺當(dāng)時(shí)中介給他推介房子大多是他們自己挑完剩下的，“我還跟他們開玩笑：你們吃肉，把骨頭渣丟給我？”

玩笑歸玩笑，鄒建民對(duì)市場的風(fēng)險(xiǎn)越來越機(jī)警。盡管當(dāng)時(shí)的一手房炎熱到開盤當(dāng)天就能售罄，與地產(chǎn)商關(guān)系不錯(cuò)的鄒建民也堅(jiān)決不碰。甚至對(duì)一向熟諳的二手房市場，鄒建民也變更了策略，先是只做倒手的中間人，爭取過戶前就賣出去，到后來，他干脆只出不進(jìn)。

就在清倉離場的2022年4月，鄒建民在《深圳商報(bào)》上發(fā)表了看空的言論，“那時(shí)我就感覺到了市場不好的苗頭。”

讓俞磊可惜的是，這樣的看法并不符合那時(shí)自己的胃口。2022年六七月份，眼看著“價(jià)格高得沒天花板”的新樓都能銷售一空，俞磊即刻覺得二手房已經(jīng)遍地是黃金。他一口氣買入了鹽田的四套海景房?！百I房子跟沖鋒一樣，看到海景就愛上了，半個(gè)小時(shí)簽了約?！?/p>

甄嚴(yán)和朱久安就是在這樣的空氣中熟悉的，只不過，那時(shí)的他們還在單打獨(dú)斗。

2022年8月，他們和未來“翡翠腦庫”俱樂部的成員們來到重慶，看中了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)名為“翡翠湖”的樓盤。開放商為團(tuán)購供給了更低的折扣，此行讓原本素昧平生的幾位深圳人聚到了一起。

不久，俱樂部宣告成立。他們相約每月聚會(huì)一次，由輪替承擔(dān)的召集人確定議題、邀請(qǐng)嘉賓，參與者依次發(fā)言。除了房地產(chǎn)，他們議論的內(nèi)容包括股票、黃金、藝術(shù)品等一切投資品種?！按蠹叶汲闪藫从眩袝r(shí)候聚會(huì)要聊到凌晨一點(diǎn)?！闭鐕?yán)說。

這是個(gè)好玩的圈子，二十余個(gè)成員中有商人、律師、教師、銀行行長、媒體主編、企業(yè)主和公司高管，橫跨了各個(gè)行業(yè)。由于根本都受過高等教導(dǎo)，他們比照著出名的羅馬俱樂部和蘭德公司，為這個(gè)沙龍性質(zhì)的投資者俱樂部取名“翡翠腦庫”。

“一群喜歡投資的人，一群志同道合的人”，2022年4月，他們?cè)凇棒浯淠X庫”新建的博客上如此描述自己。這里貼著他們每次聚會(huì)的會(huì)議紀(jì)要，成員們?cè)瓌?chuàng)或轉(zhuǎn)帖的投資分析，以及各類與投資有關(guān)的新聞。只是，這個(gè)在樓市低潮才喧嚷起來的博客，篇數(shù)最多的博文門類并不是“聚焦房地產(chǎn)”，而是“休閑時(shí)光、雜談”。

混亂的江湖

經(jīng)過了那一輪狂熱，如今的鄒建民顯得更為精心。

在深圳的樓市投資客圈子里，鄒建民是公認(rèn)投資樓市的“專業(yè)人士”，甚至有媒體干脆稱其為“深圳民間投資炒樓鼻祖”。

鄒建民名氣大，一片面的理由來自他自稱的“一年倒手三四十套房子且從未失手”的驚人戰(zhàn)績，另一片面，那么是由于他在媒體上的活躍敢言。這個(gè)在深圳樓市摸爬滾打近十年的資深投資客，從四處找售房小廣告開頭，一步步搭建起自成體系的投資理念。

“與其說是投資客瘋了，倒不如說是銀行在發(fā)瘋?！编u建民說，銀行違規(guī)放貸他看得太多了。對(duì)于投資渠道狹窄的中國人而言，樓市已經(jīng)成了全社會(huì)的投資品，但問題在于這么多人的錢從哪里來？他分析說，經(jīng)過連續(xù)降息，現(xiàn)在貸款的利率水平已經(jīng)降無可降，一旦加息，不知多少人要變成負(fù)資產(chǎn)，而極度膨脹的貸款中，又不知有多少將變成呆壞賬。

“一套房子動(dòng)不動(dòng)700萬，按首付20%計(jì)算需要140萬，還有560萬是銀行貸款?！编u建民拿自己所在小區(qū)的樓盤舉例，給記者算了一筆賬，“還上20年，每月要拿出2萬多還貸。按照收入的50%計(jì)算，至少要5萬以上的月收入才行。深圳有多少人能有這樣的月收入？還不是銀行為了業(yè)績給你開的收入證明！”

專業(yè)出身的俞磊對(duì)此深以為然。他擁有注冊(cè)房地產(chǎn)估計(jì)師、土地估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)證書，原本是中介的商鋪物業(yè)參謀。2022年，他靠著和業(yè)內(nèi)人士不錯(cuò)的關(guān)系，拿下一套被中介經(jīng)理“珍藏”的房源，自此一發(fā)不成收。

和大量試圖以小博大的投資者一樣，他也很快玩起了種種風(fēng)險(xiǎn)巨大的資本嬉戲。

“有幾個(gè)人是全用自有資金投資的？還不是靠銀行貸款?！钡禺a(chǎn)中介出身的俞磊對(duì)行內(nèi)種種違規(guī)操作手法特別熟諳，“什么‘陰陽合同’啊，借別人身份證享受七折利率啊，幾乎全體人都這么干。”

“陰陽合同”是一種高杠桿的房貸融資方式，投資客利用銀行較高評(píng)估價(jià)與賣家較低購入價(jià)之間的差額，可以實(shí)現(xiàn)“一成首付”甚至“零首付”。等到房價(jià)上漲一些，只需要出手賣掉即可獲利豐厚。在房價(jià)持續(xù)上漲的前兩年，這是深圳投資客最熱衷的炒樓方式之一。但問題在于，一旦房價(jià)下跌無人接盤，更多的銀行貸款意味著更多的月供，而月供的數(shù)字，往往足以壓垮炒房者脆弱的現(xiàn)金流。

“我不太做短炒，所以還不算很過分的?！庇崂谡f，獲得“首套住房利率打折”等優(yōu)待政策才是他的絕技。通過借用尚未購房者的身份證，投資客們可以為這些掛在別人名下的房產(chǎn)獲取多套優(yōu)待貸款，“我們有句玩笑話，假設(shè)房價(jià)上漲而你沒出手，斷定不是由于沒錢了，而是沒身份證了?！?/p>

然而，用多套身份證購房同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。為了這個(gè)，俞磊和銀行還鬧了一場不大不小的糾紛，折騰得他身心俱疲?！澳嵌螘r(shí)間真的是很抑郁?！?/p>

結(jié)果的潛伏

房價(jià)回暖，俞磊不愿賣房了，別人同樣也不賣。這讓秉持著“絕不買新樓”的俞磊陷入無米之炊的困擾。

不過，眼下他最惦記倒不是房源稀少，而是首套房七折利率等優(yōu)待政策可能會(huì)被取消的傳聞。根據(jù)他的測算，去年國家在稅收、交易費(fèi)用和購房利率上的減免，相當(dāng)于變相降價(jià)30%，萬一取消，購房本金立馬就上去了。

而對(duì)于他這樣手上還握著八九套房子的投資者而言，另一個(gè)問題更為難辦。優(yōu)待政策取消假使不涉及原有樓盤，俞磊頂多只是入市本金增加，但要是原先購房者的七折利率也要被取消，那他手中的房子月供將驟增不少?！拔椰F(xiàn)在的房子還能月租抵月供，但要是國家優(yōu)待政策有變，那后果真的就不堪設(shè)想了。”

和俞磊不同，從根本面上說，鄒建民并不看好當(dāng)下的樓市。在他看來，八九千元一平方才是深圳合理的房價(jià)，現(xiàn)在的價(jià)位已經(jīng)脫離了群眾的消費(fèi)才能。尤其是一些所謂的豪宅和炒概念的樓盤，空置率分外高。他覺得，房子歸根結(jié)底還是給人住的，缺乏自住客的支撐，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)太高。

不過，不管風(fēng)險(xiǎn)畢竟有多高，手中沒有存貨的鄒建民暫時(shí)倒沒什么壓力，在出手之前，他有的是閑暇給別人出方法。

“現(xiàn)在每日有人接洽我，問是否可以入市。”鄒建民說，他認(rèn)為雖然風(fēng)險(xiǎn)很大，但并非不成為?！白鲩L線要看是否月租抵月供，目前根本不成能；短線隨時(shí)都可以進(jìn)去，做的就是趨勢(shì)，目前趨勢(shì)向上，有成交量，就可以做。但是問題在于，你有沒有保障自己的手段。”

甄嚴(yán)想法和鄒建民如出一轍。他不但完全采納鄒建民“月租要能抵月供”的投資法那么，還為自己定下了更